近來限貸令與國際市場不確定性因素影響購屋信心，中華民國不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖表示，台灣在地理位置、產業鏈完整性及高科技產業的優勢仍是吸引外資或台商回流的重要因素，如輝達宣布台灣總部落腳北士科，加上新青安貸款、產業園區建設帶動自住與就業人口進駐，長期而言對房市有一定支撐力。 時序步入520檔期，戴嘉聖認為，在總體買氣保守下，可能延續「量縮價穩」格局，雖然成交量縮減，但部分新推案價格仍創新高，指標案主打品牌、地段稀有性強，仍會受高資產族群青睞，建商也將推出更多優惠措施或具市場吸引力的產品。 整體而言，520檔期建商普遍採取保守策略，市場進入「價穩量縮、熱區分化」格局。對於有購屋需求的消費者而言，雖然選擇相對減少，但在建商讓利與優惠措施的推動下，仍有機會以合理價格購得心儀物件。建議購屋族選擇交通便利、生活機能完善且未來具有增值潛力的交易熱區地段，並根據自身財務能力選擇適合的產品。 另外，戴嘉聖透露，限貸令的排撥問題確實影響市場運作，代銷公會贊成壓抑投機炒作，朝健全穩定的供需市場發展，但央行管控政策並無緩衝調適空間，導致部分買家臨時遭拒貸，形成交易糾紛，建議設立明確過渡期與時效性，區隔「非自用投資」與「自住換屋」規範，同時增加社會住宅供應，促進市場健康發展。
面對台灣長期存在的居住問題，台北市不動產開發公會理事長陳勝宏呼籲，台灣應將住宅區分為住宅房、商品房兩種類，住宅房應為全民基本居住需求所設，商品房則屬於自由市場商品；尤其，政府扮演關鍵地位，應該擔任引導社會認知的重要角色。 觀察新加坡的居住議題，政府將住房分為「住宅房」、「商品房」。陳勝宏21日參加「2025旺旺中時房產金牌獎高峰論壇」指出，台灣也應該效法，透過制度性的分類與規劃，引導社會共識，化解房價爭議，打造健全可負擔居住的合理環境。 陳勝宏說明，台灣經濟表現好壞，是帶動房地產走勢關鍵。不過，目前主要的問題是資金過度湧入，而房市政策走向則會因為經濟、民間輿論等有所調整。 此外，陳勝宏也對目前房市政策提出擔憂。他分析，建築業面臨「缺工、缺料、通膨」三重壓力，連帶造成工程進度受阻，而限貸政策若與市場現況脫節，恐導致房市的失衡。例如，對第二屋實施5成限貸，不僅壓縮自住族群購屋彈性，更可能對已簽約購屋者形成壓力，進一步衝擊預售市場的穩定性。 陳勝宏進一步指出，有住宅剛性需求者應理性衡量財務能力，並非所有人都必須擠進蛋黃區，應拓展購屋視野，結合交通與就業條件，尋求平衡選擇，唯有跳脫區域迷思，市場才可能回歸理性。
川普關稅震盪嚇到你了嗎？台幣匯率陡升打到你了嗎？ 從今年開春以來，國際與台灣的經濟就像看了連續系列的噩夢驚悚影集一樣，一集接著一集連續上演。剛看完一集嚇到魂飛魄散，喝口水、喘口氣，沒想到下一集噩夢接著就演起來，來得又快又急，觀眾又被嚇出一身冷汗。轉頭一看，這驚悚劇標示著：「未完待續」，而且沒有人知道未來劇情的走向，男女主角是陣亡還是癱瘓在床。相信導演川普也不知道他這齣戲最後的結局是拍成美國英雄喜劇還是親情倫理大悲劇。況且川普主導的如果是快樂的結尾，很可能反而是全球的悲劇。 川普導演的反覆與接踵而至的台幣匯率急風驟雨，都顯示全球以及台灣的經濟正陷入一個高度動盪且無法預期的情境。 在這樣的國際政經高度不確定狀態下，台灣今年的GDP是升是降？大家口袋裡的錢是多了還是少了？甚麼行業會慘遭毒手？甚麼行業又反而會欣欣向榮？確實很難拿捏。可以肯定的是，台灣房市正面臨外在衝擊與內部壓力的雙重夾擊。有的賣方看房市賣相不佳，會把手上的房子由售轉租，加減賺一些，所以租屋市場可能良屋增多；有的買方反而也會趁買方市場浮現，進場殺個價、撿個便宜，因此買家也沒有縮手。這兩相平衡下，房地產並沒有想像中的動盪，反而與股匯市相比相對平穩，包括價格。 不過身為第一線的房仲業者，我們都深刻感受到這一波川普與匯率震盪帶來的挑戰。部分買方賣方信心動搖，問號一堆，這些情況都是真實存在、難以否認的事實。 但，我想說的是：身為房仲，你可以選擇合理化，但也可以選擇突破。 為什麼要「突破」而不是「等待」？ 當你開始為可能來臨的低成交量、客戶退場、行情停滯找理由時，痛罵「都是川普惹的禍」的時候，短期內你會感到心安，但長期來看，那些「理由」會慢慢讓你失去行動力。 因為你開始接受大環境不好，你開始等客戶主動來電，你開始覺得現在不是出手的時機，你開始把責任歸咎於外在環境。 而真正厲害的房仲，不會「等」市場好轉，而是「創造」市場的機會。 面對川普震盪與台幣急遽升值，房仲該怎麼做？該怎麼創造市場的機會？我建議： 1. 建立國際視角，強化高資產客戶服務能力 美國政局不穩，全球資金正在尋找避風港。台幣升值意味外資與海外台商回流資金增強，可能熱錢會回流台灣，尋找房地產做為資金避風港。我們要做的，是準備好高端產品包與資金規劃服務，從房仲升級為資產管理師，主動出擊接住高資產買家。 2. 用升值優勢，強化置產與換屋誘因 對台灣人來說，台幣升值雖然有壓抑出口的風險，但同時也讓購屋成本相對降低。針對有購屋計劃但仍在觀望的客戶，要強化「現在資金更有價值」的觀念，激發他們的購買動機。 3. 強化在地連結與社區經營 在市場冷靜時期，正是經營基本功的最好時機。多做實體活動、多與里長、社區管委會互動，強化區域的能見度與信任度，打下深耕在地的基礎。畢竟剛性需求來自在地，剛性需求永不會熄滅。只有深耕社區，強化在地連結，民眾需要買賣房屋甚至租屋的時候才會想到你。我們公司一位同仁，最近在經營一位租客的時候，因為服務夠好，沒想到租客鬆口說自己有幾棟房子，將委託給我們同仁出售。誰說租客一定是買不起房子的人？這位租客顛覆了我們對於租客的刻板印象，所以機會永遠會留給努力不懈的人。 4. 數位轉型，加速曝光與成交效率 不景氣時，更需要效率。運用數位廣告、社群媒體、虛擬賞屋技術等等，讓物件「動起來」。不再等客戶看到實體房屋，而是精準推送到更大群潛在客戶眼前。川普都利用社群與全世界即時溝通，房仲更應該利用社群媒體與數位廣告等資源，觸及更廣的客戶。 一句老生常談可以做為總結，那就是「市場不好時，才看得出誰是真正的高手」。 這段時間確實不好走，對房地產、對台灣、對全世界都是如此。但也可能是成長最快、改變最多的契機。 只要我們持續拜訪、持續學習，就會持續成交。我們會發現這一波結束後，留下來的都是強者。 而你，就是其中之一。 所以與其抱怨市場，與其等待環境變好，不如就從今天起，突破它。 給所有努力中的房仲夥伴： 冷市才能練功，堅持才會改變。 我們可以更好，我們值得更好。堅持做對的事，困難總會過去。不要讓環境決定你的未來，因為你的行動，才是真正決定你價值的關鍵。 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋創辦人 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
5月開徵個人綜合所得稅，因為財政部在2月公告新的售屋所得計算規定，對高價宅的認定門檻，從只看總價，改為「總價、每坪單價」都要看，恐怕有不少民眾感受上不算豪華的房子，都會變成高價宅買賣，影響5月申報綜合所得稅額。誰會受影響？如果持有房屋超過十年，且在2024年完成售屋的人要注意了。 原則上售屋所得仍以「核實認定」為優先，也就是售屋總價減去買價與必要花費後的金額，「只有在無法提出取得成本的證明時，才會以財政部發布的標準來計算所得額」。同時，由於房地合一稅在2016年1月1日上路，至此之後房地交易所得改課房地合一稅；因此只有在2015年12月31日前取得房屋的人，則適用將售屋所得併入隔年度綜合所得額申報，才會受影響。 目前財政部追加的高價宅門檻，從只看總價到總價、單價都要看，台北市為總價6千萬或每坪120萬；新北市為總價4千萬或每坪75萬；桃園市、新竹縣市、台中市、台南市與高雄市為總價3千萬或每坪50萬；其他地區則是從總價2千萬提高到2200萬或每坪35萬。出售高價宅的所得設算標準，則由17%調高至20%。 究竟高價宅門檻追加「每坪單價」後，是否會大幅提高售屋所得稅？如果無法核實計算所得，一般售屋所得計算為「房屋評定現值x各地區標準」；而高價宅的售屋所得計算公式為「出售總價x房地現值比例（房屋現值/房屋+土地現值）x 20%」，土地持份愈小的房屋類型，愈可能面臨較高的所得額，不過，還是要依照個別屋況條件，才能計算出所得額的差異有多少。但也有被納入高價宅買賣後，反而減少了所得額的情形，其中關鍵就在「房地比」。 例如，若台北市大安區A公寓在2024年以總價約4000萬元售出，由於A公寓屋齡超過60年使房屋殘值低，房地比0.6%、所得額約5萬元，較調整前減少33%；如台北中山區B大樓以總價1700萬元成交，房地比13%、所得額約44萬元，較調整後增加了156%。再假設新北市板橋區C大樓的售出總價為1300萬元，由於房地比約45%、所得稅額117萬元，較調整前大增343%，為三者之中最多。 屋齡20年上下的電梯大樓或是「精華區小宅」，因房屋評定現值仍高、土地持分小，影響較大；至於雙北精華區常見的無電梯公寓買賣，雖然有機會超過高價宅門檻，但普遍屋齡達30年以上，使房屋殘值低，衝擊有限；而中南部比較常見的透天厝，如果是屋齡低於20年，因為房屋評定現值仍高，可能影響較大，但若屋齡達30年以上，同樣衝擊有限。 至於高價宅追加「每坪單價」的門檻後，屋主應該注意什麼，才能聰明節稅？高價宅的「每坪單價」門檻不含車位，因此屋主們出售的房屋若有停車位，應於合約書上確認車位面積與車位價格，才不會隔年要繳稅了，才發現自己竟然要用高價宅標準計算售屋所得額。
緬甸日前發生芮氏規模8.2的驚天巨震，災情慘重，而遠在千里之外的鄰國「泰國」首都曼谷，竟也出現多處建物損壞，甚至有1座興建中已「建物封頂」主結構完工的大樓因此坍塌，淪為廢墟，更讓泰國政府宣布進入「緊急狀態」，這對台灣有三大重要啟示，相當值得台灣加以重視。 啟示一：目前法規要求的建物耐震性能真的足夠嗎？ 泰國並不在環太平洋火環帶上，也不在主要板塊的交界處，在長期沒地震的環境下，導致當地建物興建普遍缺乏「耐震」設計，早期法令也缺乏對地震災害的風險規範，在長期忽視下，讓區域耐震建築量能低落，也造成這次災情意外慘烈。 而台灣位處地震帶，地震相當頻繁，雖政府在921地震後、2002年修法提高建物耐震係數，但新法規對於建物耐震性能要求，真的足夠嗎？以雙北來說，法規僅要求新建案要能耐震0.24G以上，如果僅以最低要求設計，即便是新屋在面對芮氏規模6、7級強震，依然可能受損或倒塌。近年台灣強震劇增，政府端如果想預防災難，可考慮進一步修法要求建物耐震性能，並對耐震建案與新工法給予更多獎勵，而業者也該考慮多引進國外的新耐震工法，才能促使「耐震宅」加速遍及市場，藉此來保護人民的生命財產安全。 啟示二：地質安全就不用怕地震嗎？遠距離強震照樣難倖免! 過去大家認為泰國「幾乎」不可能發生地震，但這次災情卻直接破功。代表就算大地震不易發生在當地，但「遠距強震」地震波來襲的風險卻很難避免。這次，緬甸地震的地震波傳遞到泰國，在曼谷盆地內和高樓共振效應下，就產生嚴重損害。 近年全台地震搖不停，很多民眾紛紛探討，哪裡沒斷層？哪裡地質最硬？想在台灣尋覓最安全的居住處。但有全台地質最硬、最安全區塊的「桃園」來說，近年地震後其實也出現不少建物災情，還有屋齡不大的建物被貼上屬於危險建物的「黃紅單」，甚至出現疑似結構柱受損的狀況，顯見地震危害風險，在台灣是無處不在的，而且台灣就這麼小，大地震若發生，有那裡是真正安全的呢？ 啟示三：新屋都不耐震了 更何況是老屋 這次地震，泰國有1座興建中的建物坍塌，淪為廢墟，畫面令人怵目驚心。據了解，該建築已「建物封頂」，代表主結構已完工，理論上應該較老屋更為耐震，但結果卻出現坍塌。新屋都不耐震了，該區域老屋在目前餘震不斷下，居住風險相當高。 由於，建物結構強度是損耗品，到去年底台灣屋齡30年以上的老屋高達515萬宅，佔住宅存量高達5成5，台北甚至超過7成，這些早期蓋的房屋大多耐震力也都不高，歷經多年、多次地震後，耐震力耗損都相當嚴重。房屋過去不倒，不代表可撐過下次大地震。如果民眾發現「龜裂、漏水」等問題就是一大徵兆，該多留心。 一棟安全的建築物，必須同時有「好的結構規劃與耐震設計」與「良好的施工品質」。近年台灣地震天災不斷，民眾蓋房子、買房子對於建物耐震力要求一定要提高，如果都能比照日本要求建物能耐0.4G強震的標準，再搭配好的施工品質，自然就降可以大幅降低地震危害的風險。 對於目前台灣這眾多耐震力不足的老屋，如果住戶對於房子居住安全已產生疑慮，建議可先請結構技師加以評估，並考慮加速進行都更或危老重建，而且，蓋的新房子一定要強化「耐震性能」對於居住生命安全才有保障。 【劉永昌小檔案】 ★現職： 全向科技房產中心創辦人、 全向科技暨全向坤耐震設備董事長 引進日本最新耐震工法，業界知名「耐震達人」 ★個人願景： 在全世界地震帶國家推廣平價優質的耐震建築解決方案 ，以讓民眾「花最少、蓋最好」為使命，期望打造台灣成為國際級耐震寶島
美國總統川普於4月2日宣布針對特定國家加徵20%至46%不等的關稅，這項關稅措施被喻為世紀經濟大屠殺，台灣也未能倖免，被美國課徵32%關稅，全球股市應聲重挫，財經專家預估影響台灣GDP 1%-1.5%，甚至更多。關稅大戰影響台灣股市，跌勢中房市必定會雪上加霜，預測央行對房市政策會有第八波驚奇（surprise)，而這個驚奇不會是打房措施，即可能是「緊急提早降息」以及「資金寬鬆政策」藉以挽救出口經濟面對的嚴峻衝擊。 台灣在此波關稅中遭遇32%的高稅率衝擊下，除全年GDP可能腰斬至2%以下，對於正在下修中的房市更會是雪上加霜。在此股市房市同樣面對重挫危機的同時，還有人甚至狂言股市不好，資金會流入房市，這可謂是無稽之談。 川普為何甘冒關稅改革失敗風險，執意顛覆全球分工化體系？他被喻為瘋子、騙子，但他絕對不是儍子，他的盤算不是全勝、就是雙敗！當全球化分工化體系被顛覆，一旦保護主義盛行，川普也應會預知此擧短線將重創全球經濟、股匯市動盪、通膨再起、等不利因素…但為何川普執意大刀闊斧進行所謂大手術的關稅改革？因為，川普的如意算盤是若計劃成功了，美國坐收7千億美元額外收入，吸引更多美國製造帶來的就業機會，並削弱競爭大國尤其是中國的實力，即可謂「全勝」，讓美國再次偉大。 但若關稅大戰失敗了，造成全球經濟包括美國經濟重創、盟友關係崩裂、美國將被全球孤立、也即保護主義造成兩敗俱傷，也即「雙敗」的結局。但川普認為比較傷勢，因為美國傷，但競爭者更傷，美國仍然俱有競爭優勢，同時美國再以優越的科技、軍備、生化發展潛力，並藉地緣政治緊張局勢從中獲利，包括要求需要保護的國家自己拿錢自己救，要求台灣大幅增加國防預算三倍以上，大量採購美國軍備、航空、科技情報系統等，從中獲得美國利益。 整體而言，就是關稅政策可能面對「全勝」與「兩敗」的結果，而川普認為兩種結局都會成就美國再次偉大的目標。 【台灣將陷入經濟困境，央行不得不有第八波「緊急提前降息」救市措施】 台灣出口產業將因川普關稅大戰而哀聲遍野，而台灣政府因兩岸地緣政治局勢傾斜，敢怒卻不敢言，指望美國鬆手只能增加國防支出大買美國軍備，導致飲䲴止渴，仍然無法防止股市蹦跌與出口產業懸崖式衰退的窘境，同時在股市、經濟都陷入困境的同時，房市跌勢也將會比預期加快，跌幅也將比預期加深。因此，此刻央行將又再次有驚奇的第八波表現，不同的是，央行的第八波將不會是打房措施，而即可能是救市措施，包括「緊急提早降息」或「金融寬鬆」政策，但都是針對提振出口產業與企業融資為主軸，對於下跌趨勢中的房市，只能抑制房市失控崩盤的危機，但不可能促使房市轉空為多。 台灣面對川普，已不必再談政治盟友立場，只談經濟利益關係，台灣現在還有台積電籌碼，若不妥善以自己優勢應對，將會面臨川普一波又一波的進逼與霸凌。 建議台積電出招一：宣布停止美國擴廠計劃，出招二：宣布出口貸品不受美國晶片分級限制。此擧必重創美國與川普聲勢，但並非我們目的，以台積電優勢當籌碼，全世界佔有率67%，具有調漲價格話語權，不必擔心半導體被課關稅，我們的目的，就是以此進逼川普談判，台灣只有同樣以兩敗的方式對付川普，才會逼川普妥協。但台積電出招要政府配合，若政府不敢得罪美國，那就等著被霸凌，台灣應以「台積電優勢」出招逼川普妥協，才能解除經濟、股市、房市大崩壞危機。至於現階段房市下修局勢中，雖然不必恐慌，但建議售屋者仍然是先賣先贏，市場只有先降價才會出量，觀望買盤才會積極進場。
或許是一年的開始，或許是世界更亂了，最近身邊很多人都在談退休。但是深入了解之後發現，他們並沒有真正想要退休，而是對於現在工作的倦怠，是心中期待沒有來臨的退休能夠幫助他們從人生困境中解圍，因此就期待退休能夠帶來人生的轉換。 這跟做夢沒有兩樣。 其實退休確實是人生一大轉變，真正的退休是從職場上完全退下來，不是從人生的戰場上完全躺平。許多人退休了，反而生活更充實、更忙碌，不論精神狀態或是健康狀態都更佳，這很好；但是也有多人退休了之後沒有幾個月就覺得無聊起來，整天除了刷牙、洗臉、吃飯、睡覺之外，就沒有別的事情可做，一天兩天覺得放鬆，一個月下來就會受不了這種無聊。 這是自己製造了一個度日如年的時間的監牢，然後把自己關在裡面。你要這種退休嗎？ 人生最怕無關緊要。如果你的重要性變得無關緊要，那麼這種退休可行嗎？ 這樣的躺平退休生活，除了金錢與健康極度需求之外，對於身心其實是無限的煎熬。聽過太多的例子是退休後如果沒有好好的計劃，長期下來，是會得憂鬱症的。人會迅速意志消沉，連帶的健康也會每況愈下。 另一種退休則是藉口，是希望藉由「退休」讓我們現在的工作或生活困境得以解脫，因此我們期待虛無飄渺的「退休藉口」能夠讓我們脫離困境。所以這種退休更多時候是一種藉口的轉換，是一種託辭，一種沒有解決問題的託辭。我們想像著如果退休，那麼現在的意志消沉、現在的工作倦怠就都可以迎刃而解，自己的人生也將有所不同。 其實，真正應該做的不是退休，而是真正面對這個人生的痛點：為什麼會意志消沉？為什麼會工作倦怠？這讓我思考——工作，是讓你疲憊不堪的負擔，還是讓你充滿活力的泉源？ 我認為，許多人感到「工作倦怠」，並非因為工作太多或太累，而是因為他們不再感受到工作的價值與意義。我們常以為解決倦怠的辦法是休長假或乾脆退休，但真正有效的方法，其實是找到工作中能激勵你的部分——無論是.... ✅ 持續學習新技能 ✅ 挑戰更高的目標 ✅ 看見自己幫助別人，創造影響力 都可以讓我們的工作重新燃起價值與意義。 疲憊，來自於日復一日的無意義；活力，則來自於看見自己的努力帶來的影響。所以我們要捫心自問的是：你確定是要退休？還是應該找一下工作不再讓你得到快樂的原因？ 是甚麼原因讓我們的工作變成只是獲得薪資報酬的來源？當初為什麼要做這一份工作？工作當初讓你悸動的原因是甚麼？ 唯有找出工作讓你悸動的原因，你才能對症下藥，讓這份工作仍然保有激勵你繼續做下去的動力。也才不會動不動就想要退休。 有很多人期待退休後可以去做點自己想做的事。每當聽到這樣的回答，我也總會追問：「那為什麼不現在就做呢？」 許多事情不要等到退休才去做！許多夢想，釐清一下輕重緩急，能夠現在做的，現在就可以做，真的不用等退休。 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋創辦人 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
別以為金額小就不會受騙，根據內政部房地產消費糾紛統計，「仲介斡旋金返還」是常見糾紛原因。永慶房產專家提醒，如果仲介收斡旋金後卻出現兩種情形，務必提高警覺，就怕有黑心仲介利用職務之便，將錢財不當挪用，甚至故意設局詐騙。 什麼是斡旋金？永慶房屋業管部協理陳賜傑說明，斡旋金指的是買房時買方為展示誠意，提供仲介向屋主議價的款項，如果議價成功就轉為訂金、失敗則退回給買方。至於斡旋金的保管責任，如果仲介公司沒有特別規範，通常就會由仲介個人代為保管，也就會有比較大的安全風險。 「在斡旋金詐騙的案例中，比較常見的是黑心仲介收下斡旋金私用，屋主根本不知道有人出價；或是即將離職的仲介惡意吸金，向多位買方收取斡旋金後，捲款消失。」陳賜傑表示，無論是哪種情形都嚴重損害買方權益。曾有個案例是，買方付10萬元的斡旋金後，整整一周都沒收到仲介回報進展，打聽之下才知道房子早在半個月前就賣掉了，仲介知道謊言敗露，才同意將斡旋金退回；好險買方即時察覺異常，因為幾天後該品牌門店已關門大吉、人去樓空，如果這時才想追討恐怕不容易了。 尤其黑心仲介設局詐騙，因為具備房產買賣的專業知識，使受害買方更難辨別出詐騙。曾有一起房產詐騙，黑心仲介假意可協助某建商，整合台北市相鄰的幾戶屋主進行買賣，還擅自偽刻屋主印章用於「買賣議價委託書」，再藉口屋主過世致使繼承人急需用錢周轉，先後向建商詐取逾2千萬元得逞，直到建商要求與屋主簽署買賣合約，仲介掰不出理由推託，騙局才被揭發。 陳賜傑分析，市場上以斡旋金議價是常態，因此買方付斡後，仲介會積極協助買賣方取得共識、盡速簽約成交。也就是說，如果有仲介「收了斡旋金卻冷處理」、「買賣無共識卻拖延不還斡旋金」恐怕有詐，要小心黑心仲介是否利用付斡到退回的時間差，將斡旋金挪作己用，再利用不同說詞延後退款，甚至存心詐騙，用低於行情的價格吸引多為買方付斡，實則計劃捲款跑路。 若想預防歡喜買房卻慘遭詐騙的情形，陳賜傑建議有「付斡4要」：一、要選擇合法、誠實的仲介業者，最好是大型連鎖品牌，通常會有較完整的價金保障制度，提高交易安全；二、要簽立斡旋契約或索取收據，清楚註明誰付款、支付多少價額、誰簽收，保障自己的權益；三、要在房仲店頭立約，或是確保收據上有房仲公司「大小章」，以確保仲介人員身分無造假；四、要謹慎付款，一般而言，斡旋金額不會高於10萬元，如果是高總價的房地產買賣則例外，遇到要支付較高價額的斡旋金時，可使用支票並註明「禁止背書轉讓」且指定屋主為領款人，以防止仲介藉機挪用。 陳賜傑補充，當屋主同意買方出價後，斡旋金會轉為訂金，簽約買賣契約時再補足剩餘頭款即可。如果真的不幸遇上斡旋金詐騙，可以先向仲介所屬仲介業者申訴，或是寄發存證信函、律師函，私下協商解決，也可以向法院或調解委員會申請調解，若調解不成則再提起訴訟。
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2025第一個月敲響房市喪鐘，燈號轉為衰退黃藍燈，乃2022年連續升息利空後兩年來首見慘況，分數39.8分，風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數走降，成交組數上升，議價率、待售建案數分數持平，呈現「供需一起下地獄、預售市場見閻王」。 1月適逢農曆年節，傳統上購屋意願延至年後，加上整體環境偏空，天候寒流一波波也吹散人潮，需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數為14組，持續秀下限，平均成交組數每週是1.3組，較去年底的0.8組小幅增加，但還是難以回溫論斷，僅以台北市大安區與新北市中和區新案出於比價、小宅因素有所拉抬，其餘案場冷清，甚傳出銷售人員追劇度日、等過年放假狀態。 供給面一直是2024年保住風向球綠燈關鍵，房市在去年年中傳來銀行貸款危機，9月又面臨央行打炒房政策雪上加霜，買氣早已信心盡失，但建商推案難說停就停，一定的進場節奏讓房市還有討論度，然去年規劃新案終告一段落，建商呼應買氣暫時休兵，除了本屬冷門的新成屋案雪上加霜，該月僅推出一百多戶，預售屋推案量更僅四百多億元，較前月腰斬，為2023年3月以來新低，比預售屋不得任意轉讓的平均地權條例修法預告前夕還慘，不見百億元大案，僅新北市永和區一新案估達60億元，餘皆低於30億元，供給與需求雙雙降至冰點，風向球分數終見墮崖。 即便推案開始踩剎車，但累積難以去化的案量仍多，待售建案數在1月來到1104 案，再比前月增31案，是2024年4月以來新高，去年初創造的股市熱錢轉房市盛況澈底打回原形，宜蘭地區在氣候寒冬中更受地勢影響，民眾賞屋與買房興致低落，銷售龜速，待售案增勢較明顯。 依然在一成以內的議價率，除了建商仍不低頭而沒有讓利空間，倒也有建案開價不再創高，自主控制價碼，只是房價儼然偏高，開價與成交價差距不大。桃園市的議價率比起北台灣其他縣市稍高，先前當地二線區域如大園、觀音等地，房市過分受熱況拉抬，如今不再雨露均霑，房價回歸基本盤，也反映在數據上。 目前房市未見明朗，買盤觀望氛圍無解，但推案為本業的建商們，在過完農曆年，緊接著329檔期，乃至於整個上半年的傳統房市旺季並不缺席，已預告包括台北市松山區、南港區、中山區，與新北市中和區、三重區、林口區、新莊區，與桃園市的中壢區、楊梅區、蘆竹區、龜山區等地將有新作，惟是否雷聲大雨點小再轉延推，或分期推出降低風險，變數仍多，又無論如何都得消化市場上不小的量體，房市要有期待恐觀察至下半年。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：住展雜誌發言人 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：全球居不動產情報室總監、台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
自去年下半年開始，房市已出現「平轉」、「急售」、「賠售」、「出價就談」等具有吸引力的廣告花招，到底事實真相如何？房市平轉背後最重要的因素就是市場看跌，提醒承接戶做足兩大功課並𧫴慎評估三大風險與陷阱，包括投資客進貨價差評估、建商換約內容評估、安全性評估，才能避免無謂虧損或遭受爛尾樓之殃。 【平轉戶入門第一課：了解投資客進貨時間點與進價的高低與拋售原因】 平轉戶首先須了解投資客進貨時間點與進價的高低，2023年6月30日前購入預售屋者不受平均地權禁止換約的限制。若以2022年中投資熱當平均進價，這些投資客大部分進價低於目前市價約兩成（雙北約15%），往前推成本越低可能獲利差價近3成，往後推到2023，平均獲利差價至少也超過一成。當承接平轉戶能充分了解投資客進貨時機與成本後，進一步預估未來交屋時取得的市價，再決定是否值得進場承接。 【承接預售平轉戶入門第二課：注意三大風險與提防損失】 市場上無論真平轉、假平轉，或真賠售、假賠售，當你確認值得進場時，就特別應注意三大風險評估，以提防無謂損失： （一）預售平轉價差利弊得失評估：承接平轉戶表面上會以為現買現賺，但事實若是如此，投資客就會如2024年初惜售而不會平轉拋售。承接戶可能必須注意在房市下行趨勢時，將吸收未來房價可能的跌幅，初估預售市場可能平均跌幅約15%，若投資客當時購入時因搶進接高，平轉者甚至到交屋時就面臨虧損的窘境。 （二）預售平轉交易的換約內容評估：承接平轉戶須事先確認投資客與建商購入時間點是否符合法令可換約時間點，並詳細了解合約內容，尤其是若預估的貸款成數，多數建商合約都會載明不足貸款成數須由購屋者以現金補足，承接平轉戶應事先有心理準備，籌措不足的貸款金額，否則，就面臨拋售或斷頭危機。 （三）預售平轉交易的安全性評估：承接平轉戶必須事先了解建商信譽、品質、以及財務狀況，若是上市公司可直接上網查詢其財務報表，並請會計師了解建商實質負債比例是否偏高。若非上市公司則必須了解其過去業績與口碑，尤其一案建商在房市下跌時，應避免將來成為爛尾樓，造成無謂損失。 【預售市場慎防投資客與建商多殺多的下跌趨勢循環4步曲】 只要購屋者先做完上述兩大功課與風險評估，現在時機並不一定不能購買預售屋或平轉戶，要看價格讓利的實質優惠程度。當然，買在去年高點的投資客風險較高，不但被拉抬高價，要平轉還不容易，就會有真正賠售求現的拋售潮，投資人是否掌握危機入市，就須做足功課。 未來一年預售與新成屋市場可能出現如下多殺多下跌趨勢循環四步曲現象： （一）已交屋投資客逼價未交屋投資客。 （二）市場產生更多平轉與賠售的拋售物件。 （三）未交屋投資客逼價建商餘屋降價求售。 （四）建商餘屋再逼價正推出的預售現貨市場。 如此，再大的建商也會因多殺多的拋售潮而降價，最後產生了房市下行趨勢中預售市場跌價的惡性循環。 建議現階段購買預售屋應特別注意資金操作、進場時機、與產品選擇，都會決定投資成敗。 買預售就是買期貨，預售市場進場時機往往會與現況相違，因預售推案至完工至少三到四年，適不適合進場不是看市場現況，而是要看預測完工交屋當時的市場價格，若未來完工時價格減去現在進場時價格為正數，就代表具有獲利的進場時機，若正數越高，代表置產進場的時機越精準、獲利越高，所以進場時機、地點、產品都會決定投資成敗。 下跌趨勢的投資黃金三角函數布局，包括： 1/資金操作：保守應對的資金槓桿運用，進可攻退可守。 2/時機掌握：危機勇於入市的時機掌握，獲利最大化。 3/產品選擇：注重成熟性商圈產品，保值且長線獲利，避免投入量大且商圈未成熟地區與產品。
中時新聞網 房產頻道
