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看屋筆記:高雄市鳳山區五甲好好(個案+價格分析)
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全台灣大樓公設比最高的城市竟是36%起跳的高雄市!最近有網友發現,現在高雄有很多新建案公設比落在36%左右,這意味著一間1000萬的房子有360萬都在買公設,讓不少人因為公設比對於現在的新大樓建案卻步,轉往公設比相對較低的華廈型建案,一樣的坪數但享受到更多的實用空間,雖然少了一些便利性,如接收包裹、子母車等,但是總價也比較親民,吸引首購族或是預算有限但想一次到位三房的客群。這次要介紹的五甲好好主打公設比僅有22%,室內空間CP質高,規劃約15~24坪/2~3房,接下來就大家來看看五甲好好有甚麼特色吧! 【建案特色】 低公設比,性價比高: 建案公設比僅22%,相較於大樓的30%以上公設比,華廈通常基地較小,公設也相對較低,能減少拿錢買自己少使用的公設和繳高額管理費的問題,降低額外花費。 區域少有的新大樓建案: 附近大多是中古透天或是屋齡超過20以上的大樓,少有屋齡較年輕的華廈物件可以參考,該建案可以提供在地住戶一個不一樣的購屋選擇。 基地位置鬧中取靜,生活機能便捷: .生活機能:車程約5分鐘可以到熱鬧的五甲商圈,包含銀行、家樂福五甲店,生活機能便利。 .交通方面:車程約10分鐘左右可上國道1號,便利性高。 .學區方面:車程5分鐘內可到五甲國小、五甲國中,家長接送孩童上學方便。 【五甲好好格局分析】 1.本案基地面積約208坪,單面臨路,北面永安街。 2.社區為獨棟規劃,地上5層,24戶住家,建案每層6戶併1梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數也稍微多,梯間沒有開窗,但僅有一部電梯,日後電梯保養時稍微不方便。 3.車道由永安街進出,社區規劃一樓平面車位,每戶配一機車位。平面車位共16個。 4.公共設施僅有健身和曬被區等,公設比約:22%。 .建案規劃 約15~29坪/2-3房,周圍都是透天建物,建案整體採光通風尚可接受,2房為單面採光,3房都有雙面採光。 .綠色部分(B/F)為2房2衛規劃,坪數約15~21坪。 .單面採光,B戶客廳需透過次臥及陽台間接採光,F戶客廳較無採光,有暗廳疑慮,室內沒有過多走道空間。 .主、次臥皆都有對外開窗,B戶採光會較佳,F戶有較大的主臥及收納空間,不過受限於衛浴及陽台位置,採光面較小,室內光線會較為不足。 .B戶為雙衛浴規劃,主衛浴為3件式乾濕分離衛浴,客衛浴規劃半套式規劃;F戶主、次臥皆為三件式衛浴,皆無開窗,留意室內潮濕情況。 .廚房皆為一字型開放式設計,雖然皆有銜接工作陽台,不過由於為開放式設計,室內可能有油煙問題。 .B戶別僅有單一工作陽台,使用空間上稍微不足,F戶別為雙陽台規劃,其中一個陽台規劃在主臥。 .藍色部分(A/D/G/E)為3房2衛規劃,坪數約24~29坪。 .雙面採光,客廳為直接採光,公共空間寬敞,室內沒有過多走道空間,G戶別規劃少見的從前陽台進出。 .D戶別客、餐廳位於中間,臥室規劃於左右兩側,由於臥室房門位置影響,沙發及電視牆空間較為受限。主臥和大次臥都有對外開窗,3個房間都是實牆,無需自行隔間。G戶別臥室規劃在最內側,相對較有隱私,客廳空間可以自行斟酌是否需要隔間第3間房間。 .D戶別為一字型半開放式廚房,G戶別為開放式廚房,並且都有銜接工作陽台,G廚房空間比D廚房空間來的寬廣,可規劃用餐空間;D戶別建議加裝屏風,避免開門見灶情形。 .雙衛浴都是乾濕分離三件式規劃,雙衛浴有開窗。 .G戶別有3陽台,陽台坪數稍微多了一點,D戶別只有單一工作陽台,使用空間上稍微不足。 【實價登錄分析】 五甲好好位於五甲生活圈 五甲生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$25.26萬/坪。 五甲生活圈近年來的房價上漲,加上目前區域內只有3個在售新案,呈現價漲量縮情況。 五甲生活圈周邊行情 五甲好好:屋齡1年。 平均成交價24.27萬/坪。 近一年成交價29.53萬/坪。 瑞祥NO2瑞隆區保泰區:屋齡4年。 平均成交價18.4萬/坪。 近一年無交易資訊。 鎮南街146號華廈:屋齡4年。 平均成交價18.32萬/坪。 近一年無交易資訊。 五甲好好成交價落在24.27萬左右,由於五甲生活圈新屋不多,所以成交價會是區域較高的價格。 【五甲好好評價】 五甲商圈是成熟已久的商圈,生活機能完善,又有捷運紅線前鎮高中站支撐,有一定的人潮和自住客群,區內大部分都是老舊公寓和透天居多,未來會有一波換屋潮,五甲商圈內素地較少且推案量也不算多,比較多新大樓案大多集中在五甲公園那一帶。五甲好好整體規劃朝向首購自住型,公設比僅22%,讓室內可以使用空間更多,單純規劃讓居住環境更安心,小提醒的是建案部分房型和周圍的建物棟距並不大,日後的採光和通風需要注意一下。

看屋筆記:高雄市前鎮區名發晶閣(個案+價格分析)
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南高雄的亞洲新灣區近期因特貿三的大型開發案,有不少上市櫃建商投資進場,如興富發、國城、國揚等建商都將在該區興建商辦及住宅,同時高雄市政府大力招商,吸引更多企業和人口進駐,加快園區建構的進步,搭配S型科技廊道,南高雄未來發展媲美北高雄的科技園區生活圈。 一起來欣賞前鎮區的建案:名發建設『名發晶閣』 建案特色: 1. 區域稀有新建案:周邊大多是屋齡超過20年以上的中古大樓或是預售大樓,少有屋齡較年輕的成屋大樓物件可以選擇,該建案是三多商圈附近少數的新成屋大樓建案。 2. 位處繁華地段:基地位於一心二路上,周圍生活機能充沛,屬於市中心地段,地理位置是最大賣點。 生活機能方面: 步行5分內到達三多百貨商圈、車程5分內有一心路商圈、復興路夜市等 交通方面:步行5分內會到捷運紅線三多商圈站,未來也有銜接黃線站點。 其他:車程3分鐘可達高雄市立圖書總館、4分鐘到世貿展覽會議中心、軟體科技園區等。 3. 多元化公設: 社區規劃挑高迎賓大廳、交誼廳、Lounge Bar等多項豐富公設供住戶使用,回家就像渡假一樣。 頂樓規劃無邊際泳池,享有柴山與港灣的無價景觀。 名發晶閣格局分析: 1. 名發晶閣基地面積568坪,屬於中型基地,獨棟設計,樓高28層,共規劃2戶店面、143戶住家,戶數適中。 2. 基地3面臨路,分別面一心二路、三多三路223巷、南天街,社區大門從南天街進出、店面設於一心二路一側,建案附近多為大樓建物,臨一心二路戶型採光通風佳。臨路都有退縮並設計植栽步道,提升社區用路人安全外,也增加了居住環境的質感。 3. 社區一樓規劃挑高7.1米的接待大廳,中繼水箱樓層規劃在14樓,公設多集中於4樓,公設比37%,雖稍高於市場行情,不過設施項目豐富多元。 4. 地下7層,車道出入口規劃在南天街,共計161個平面車位、78個機械車位,車戶比1.64:1,各戶皆需購買雙車位。 5. 建材設備部分: 結構採用住友制震阻尼系統,社區採用長庚生技諧振活化水、金革音樂公播系統、弱電整合智能箱、公共Wi-Fi,地下室裝設強波器、採用E-Tag車道管制系統。 標準配備採用中華氣密窗、搭配Low-e玻璃,戶戶配置一卡通密碼感應電子鎖、日本INAX磁磚、智慧燈光整合控制開關,衛浴採用日本TOTO,廚具配設林內三機、Panasonic櫥櫃。 6. 名發晶閣標準層規劃一層6戶、搭配4部電梯,梯戶比充裕,採用永大品牌15及17人電梯,梯間有開窗設計。 7. 全案產品49-78坪、2+1至4房,適合大家庭和換屋族選擇,全棟使用明火、無高雄厝建案。 除了A5戶之外,其餘房型都是邊間雙面採光,整體客廳都是直接採光、無暗廳,通風採光表現不錯。 A2/A3/A5戶皆有+1空間,可依個人需求自行隔間,增加可使用空間。 皆配置獨立廚房,防止油煙異味。 皆預留室外機專屬空間,不占用陽台,室內坪效佳。 橘色區塊(A7戶)為2+1房2衛的規劃,坪數約49坪。 客廳安定面充足,臨窗可規劃為臥榻、和室,舒適迎光。 臥室間間寬敞,皆可放置雙人床、保留3邊下床走道空間。 主臥有專屬陽台空間,主衛浴配置4件式、無開窗。 客衛乾濕分離、配置3件式,有開窗、通風佳。 單排式廚房,配置雙口瓦斯爐,有預留冰箱、電器櫃空間。 綠色區塊(A1/A2/A5戶)為3至3+1房、配置2衛浴的規劃,坪數約51/58/62坪。 公共空間寬敞,客廳安定面充足,皆有獨立餐廳空間。 臥室皆可放置雙人床、衣櫃、梳妝台,使用坪效高。 A2/A5戶 入門處皆有+1空間,因未開窗、較建議規劃開放式,可作為書房/和室等休閒使用。 主臥室皆可規劃更衣室空間。 衛浴皆乾濕分離,主衛配置4件式、客衛3件式,A1戶主衛/A2戶客衛有開窗。 廚房A1戶L型、A2/A5戶單排式,皆配置雙口瓦斯爐,預留冰箱空間。 規劃雙陽台空間,動線流暢,使用空間尚充足。 藍色區塊(A3/A6戶)為3+2至4房、配置3衛浴的規劃,坪數約78/73坪。 格局尚屬方正,公私領域分離,客廳寬深俱足,採光通風佳。 雙套房設計,主臥可規劃更衣室空間連結主衛、動線佳;次臥空間充足,衛浴有開窗。 有獨立餐廳空間,獨立雙排式廚房,連接工作陽台,動線流暢。 3衛浴皆乾濕分離,主衛浴配置四件式,僅次臥內衛浴有開窗。 A3戶 入門處有+1空間,因未開窗、較建議規劃開放式,可作為書房/和室等休閒使用。 客廳旁另有一+1空間,有預留小窗,大小充足,亦可規劃為第4房。 A6戶工作陽台尤寬敞,晾衣空間充足。 實價登錄分析: 名發晶閣位於三多生活圈,三多生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$28.26萬/坪。 1. 三多生活圈周邊行情 名發晶閣:屋齡5年。 開價42-48萬/坪。 崑庭敦峰:預售屋。 平均成交價40.91萬/坪。 近一年成交價40.91萬/坪。 遠雄THE ONE:屋齡2年。 平均成交價40.67萬/坪。 近一年成交價42.82萬/坪。 2. 文化中心生活圈周邊行情 文化中心生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$38.30萬/坪。 頂誠文化:屋齡3年。 平均成交價32.35萬/坪。 近一年成交價36.27萬/坪。 敘上景:屋齡3年。 平均成交價25.31萬/坪。 近一年無交易資訊。 京城逸文苑:屋齡3年。 平均成交價37.12萬/坪。 近一年成交價35.69萬/坪。 3. 整體來說,三多生活圈與文化中心生活圈皆為高雄開發較早的熱區,周邊生活機能都相當成熟,皆有捷運站、商圈支撐,文化中心生活圈為文教區,區內多優良學區、文化展演場地,近年新案價格約28~38萬/坪,而三多生活圈以多個精品百貨座落聞名,新案價格平均落在30~40萬/坪,兩區域皆因開發較飽和、少有新推案,價格相差不遠。 名發晶閣處於捷運三多商圈站步行1分鐘的位置,相當便利,與周邊規劃相近個案相比,價格符合區域市場行情。 名發晶閣評價: 根據地政局調查結果顯示,今年高雄地王依舊由大遠百百貨公司衛冕,顯示周邊行情還是十分看好,加上亞洲新灣區的利多新聞不斷,三多商圈還是有一群忠實住戶。名發晶閣整體適合自住的產品,其地理位置不管生活、交通、學區都相當完善,是許多人的理想居住地,雖然有4年的屋齡,但整體維護佳,成屋優勢可立即入住,如果有換屋需求、重視生活機能的朋友,都不妨可以參考看看名發晶閣。

看屋筆記:高雄市大寮區時尚薪富(個案+價格分析)
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高雄近年來房價高漲,不少建案的公設比落在36%上下,相較之下較低總價與低公設比的華廈型建案,相對好入手,這次要介紹的是時尚薪富華廈區步行大寮國小僅需5分鐘,規劃約18~36坪/2~3房,接下來就大家來看看時尚薪富華廈區有甚麼特色吧! 【建案特色】 區域少有的新大樓建案: 附近大多是中古透天,少有屋齡較年輕的華廈物件可以參考,該建案可以提供在地住戶一個不一樣的購屋選擇,且建案公設比僅25.5%,相較於大樓動輒30%以上公設比,費用買到的實坪也比較多,整體CP值較高。 室內高坪效規劃: 舒適格局規劃,戶戶都有雙面採光,通風和採光表現不錯,而且室內高坪效規劃,沒有浪費過多的走道空間。 基地位置鬧中取靜,生活機能便捷: .生活機能:車程5分鐘內有全聯、大發黃昏市場等。 .交通方面:車程約10分鐘可以到88快速道路,便利性高。 .學區方面:步行10分鐘內可到大寮國小,方便家長接送。 【時尚薪富華廈區格局分析】 1.本案基地面積約748坪,和透天區成為社區,由周廣街進入社區。 2.社區為獨棟規劃,地上5層,44戶住家,建案每層3~4戶併1梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數還可以接受,但僅有一部電梯,日後電梯保養時稍微不方便。 3.車道由周廣街進出,社區規劃一樓平面車位,每戶配一機車位。平面車位共44個。 4.公共設施僅有信箱區,沒有警衛室、子母車等,公設比約:25.5%。 5.建材:廚房:櫻花整體、TOTO衛浴等。 .建案規劃 約18~36坪/2-3房,周圍都是透天建物,建案整體採光通風尚可接受,2~3房都有雙面採光。 .黃色部分為2房1~2衛規劃,坪數約18~22坪,格局大致相同。 .雙面採光,客廳為透過廚房的間接採光,室內沒有過多走道空間。 .公私領域分離,2房都有開窗,無暗房疑慮。 .只有B3戶別有雙衛浴規劃,其他都是單間衛浴三件式規劃,且衛浴有開窗。 .廚房為開放式搭配IH電子爐,雖然有銜接陽台對外通風,不過開放空間油煙還需稍加注意。 .單一工作陽台,其開門位置位於用餐區旁,使用時採光較受影響。 .藍色部分為3房2衛規劃,坪數約31~36坪。 .雙面採光,客廳為直接採光,公共空間寬敞,D2戶別廚房與客廳間無安定面區隔,裝潢需稍加留意。 .公私領域分離,主臥和大次臥都有對外開窗,3個房間都是實牆,不用自己隔間。 .A1/B1/A2/B2皆為獨立式廚房搭配IH電子爐,且有銜接工作陽台,通風和動線較佳,油煙影響公共空間較小。D2戶別為開放型廚房,需留意室內油煙問題。 .皆為雙衛浴三件式規劃,留意戶別A2雙衛浴皆沒有開窗,日後可能有潮濕情況。 .皆為雙陽台設計,不過除了D2戶別工作陽台較大外,其他戶別的工作陽台以3房來說較小一些,須留意使用空間是否足夠。 【實價登錄分析】 時尚薪富華廈區位在下大寮生活圈 下大寮生活圈近年來的房價上漲,對比去年成交量,今年大幅下降,呈現價漲量縮情況。 下大寮生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$21.90萬/坪。 下大寮生活圈周邊行情 時尚薪富華廈區:預售屋。 平均成交價19.79萬/坪。 近一年成交價20.54萬/坪。 昱大品發:屋齡1年。 平均成交價17.57萬/坪。 近一年成交價21.8萬/坪。 下大寮生活圈周邊行情 捷安天下:屋齡0年。 平均成交價17.95萬/坪。 近一年成交價18.4萬/坪。 ​​​大橘新加坡:屋齡2年。 平均成交價15.85萬/坪。 近一年成交價22.8萬/坪。 ​​​大橘新加坡2:屋齡0年。 平均成交價15.98萬/坪。 近一年成交價21.45萬/坪。 時尚薪富華廈區目前還在預售階段,現在階段平均成交價落在19萬,參考附近的建案和整體大寮生活圈來看,房價略高附近的華廈。 【時尚薪富華廈區評價】 大寮區過去並不是房市熱區,不過近年房價上漲,CP質高且入手相對簡易的大寮區的電梯公寓,也成為首購族的焦點之一。時尚薪富華廈區整體規劃適合自住為主的首購族,低公設比可以買到更多使用空間,對預算有限的首購族是一大吸引力,小提醒的是社區內只有一條6米道路供全區使用,行車上可能略為擁擠。

看屋筆記:高雄市左營區鉑愛悅(個案+價格分析)
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雖然左營高鐵生活圈具備新光三越百貨、三鐵共構的交通、福山明星學區等三大房市利多,但在過往高雄人的印象中,只要過了大中二路就算比較偏北的地方,不算是繁榮生活鬧區,但就在去年台積電宣布進駐後,因為有捷運交通的利多優勢,左營高鐵生活圈變成了房事熱區,短短不到一年,長期在2字頭的房價,去年新屋價站穩3字頭外,今年許多新建案開價也來到了4字頭。這次要介紹的鉑愛悅距離左營高鐵站只需5分鐘車程,規劃約23~38坪/2~3房,接下來就大家來看看鉑愛悅有甚麼特色吧! 【建案特色】 豐富的多元化公設: 建案規劃不只有挑高達8.6米氣派接待大廳、交誼廳、LOUNGE BAR、SPA池、健身房、GAME ROOM、KTV、棋藝室還有無邊際空中泳池等多元公設,符合全年齡需求。 近明星學區: 學區是文府國小、文府國中、福山國中,其中福山國中是高雄明星學區之一,對於注重孩子教育的家庭來說是加分學區,基地距學區車程約10分鐘內可到,方便家長接送。 基地位置生活機能便捷: .生活機能:車程約5分鐘可以到華夏路商圈,步行5分鐘內可達家樂福超市,生活機能便利。 .交通方面:5分鐘車程內可至三鐵共構左營站,車程約10分鐘可到鼎金系統快速串聯國道1號,便利性高。 .休閒遊憩:車程5分鐘內可到左營新光三越百貨。 【鉑愛悅格局分析】 1.本案基地面積約881坪,雙面臨路,東面重和路、南面博愛四路。 2.社區為獨棟規劃,地上34層,地下6層。574戶住家、6戶店面,共計580戶,建案每層18戶併4梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數也稍微多,僅有2部電梯可以上頂樓和下地下室,等待電梯時間可能較久,梯間沒有開窗。 3.車道由重和路進出,社區規劃雙向車道,配置坡道平面車位、機械車位,每戶配一機車位。平面車位共274個,機械車位106個。 4.社區公設規劃接待大廳、交誼廳、LOUNGE BAR、SPA池、健身房、GAME ROOM、KTV、棋藝室還有無邊際空中泳池等多元公設等豐富公設,公設比35.4%。 .建案規劃 約23~38坪/2-3房,建案整體採光通風表現不錯,2房為單面採光,3房為雙面採光,房型對稱,格局一樣,只有客廳面向和進門方向不同。 .建案為高雄厝,全棟使用IH電子爐,中繼水箱在14樓。 .綠色部分為2房1衛規劃,坪數約23~25坪,格局大致相同。 .單面採光,客廳為穿越廚房的間接採光,室內沒有過多走道空間。 .兩個房間位於左右兩側,2房都有開窗,無暗房疑慮,但內側戶別(A9/B9/A10/B10)採光較為不足。 .1間三件式衛浴,皆無對外開窗,留意日後潮濕情況。 .廚房為開放式搭配IH電子爐並配有中島,旁邊有銜接對外窗通風,不過開放空間油煙還需稍加注意。 .內圍戶別(A9/B9/A10/B10)沒有高雄厝設計,單一工作陽台,使用空間上稍微不足。外圍戶別為雙陽台設計,高雄厝規劃在主臥前方。 .藍色部分為3房2衛規劃,坪數約36~37坪,格局大致相同。 .雙面採光,客廳為穿越廚房的間接採光,室內沒有過多走道空間。A1/B1/A2/B2戶別第3間房需要自行隔間。 .公私領域分離,主臥和2間大次臥都有對外開窗,無暗房疑慮。 .皆為開放式廚房,且有銜接陽台,不過開放空間油煙還需稍加注意。 .雙衛浴規劃皆為三件式,皆無對外開窗,留意日後潮濕情況。 .雙陽台設計,都有規劃高雄厝陽台,A1/B1/A2/B2戶別高雄厝陽台設計在臥室,A6/B6戶別則是客廳,工作陽台作業空間較小,需留意使用空間是否足夠。 【實價登錄分析】 鉑愛悅位於左營高鐵特區 左營高鐵特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$34.01萬/坪。 左營高鐵特區房價還是持續上升,但是今年成交量明顯降溫,略少於2021年表現,因此呈現價漲量縮的情況。 左營高鐵特區周邊行情 鉑愛悅:預售屋。 平均成交價33.92萬/坪。 近一年成交價37.55萬/坪。 新驛城:屋齡3年。 平均成交價23.9萬/坪。 近一年無交易資訊。 鑫高鐵1期:屋齡2年。 平均成交價22.37萬/坪。 近一年成交價31.34萬/坪。 鑫高鐵2期:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 左營高鐵特區 文川苑:預售屋。 平均成交價33.99萬/坪。 近一年成交價38.59萬/坪。 圓禾向青:屋齡2年。 平均成交價26.61萬/坪。 近一年成交價37.09萬/坪。 京城文學苑: 預售屋。平均成交價30.86萬/坪。近一年成交價39.84萬/坪。 TAKU宅:屋齡4年。 平均成交價26.11萬/坪。 近一年成交價32.67萬/坪。 鉑愛悅的預售實價登錄已經出來了,近一年的成交價落在33.9萬左右,參考附近的建案來看,考量到建案規畫,鉑愛悅的成交價還是算是近期左營高鐵區較高的建案,不過施工時間也較長。 【鉑愛悅評價】 左營搞鐵特區2021年房價大爆發,從實價登錄我們可以發現左營高鐵特區短短不到1年的時間,從平均成交價25-26萬直接跳空到3字頭,今年開價更來到4字頭,房價漲幅超過5%,而且空地還不少,左營高鐵特區正在直追左營巨蛋的房價。鉑愛悅規劃明確,整體適合首購或投資客群,基地地理位置不錯和投資型建案已經是興富發建設的特色之一了。

看屋筆記:高雄左營區芳崗高鐵棧(個案+價格分析)
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左營高鐵站是南部唯一3鐵共構的車站,不管是要搭乘捷運、台鐵或是高鐵,交通上都非常便利,過往以大中二路為分界點,靠近高鐵站的房市並不熱絡,不過在台積電宣布進駐後,擁有交通紅利的左營高鐵生活圈房價出現史上最大漲幅。這次要介紹的是芳崗高鐵棧步行到左營高鐵站僅需5分鐘,規劃約28~53坪/2~4房,接下來就大家來看看芳崗高鐵棧有甚麼特色吧! 【建案特色】 永久棟距的採光表現: 基地位在角地且附近透天建物居多,和其他大樓棟距也夠,建案樓23高樓,多數房型擁有雙面採光,中高樓層整體採光通風表現佳外,面大中二路和高鐵路房型有永久棟距。 交通便利性高的地理位置: 建案位於高鐵路和大中二路的角地,最大的特色是步行10分內可以到達三鐵共構的高鐵左營站、新光三越百貨。生活機能方面,車程10分內可以到華廈商圈、巨蛋商圈等。交通方面,5分鐘可以上國10鼎金系統,快速連接國道1號。距離話題性高的楠梓台積電煉油廠車程約10分鐘左右。 多元化房型: 建案規畫房型有:2-4房等多樣化房型,讓首購族或是換屋族群選擇的坪數較多。 【芳崗高鐵棧格局分析】 1.本案基地面積約557坪,三面臨路,北面高鐵路、東面大中二路、西面重文街。 2.社區為獨棟規劃,地上23層,地下4層。1戶店面,152住家戶數,共計153戶,建案每層7戶併2梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數稍微多了一些。 3.汽車規劃由於重文街進出,車道規劃為雙向車道。社區規劃坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共61個、機械車位31個。 4.公設規劃休閒設施有接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、KTV、廚藝教室等,公設比約37%。 5.建材有廚具:林內,衛浴:美標,其他:耶魯電子鎖。 .建案規劃 約28~53坪/2-4房,建案整體採光通風表現不錯,2~4房型都有雙面採光以上,每個戶別格局都不一樣,A2/A3/A5戶別鄰國道10號,會有些許車輛聲音,是需要留意的抗性。 .全棟配置天然氣管線,部分是高雄厝房型。中繼水箱在14樓。 .藍色部分(A1)為4房規劃,坪數約53坪。 .黃色部分(A6)為3房2衛規劃,坪數42坪。 .為雙面採光,客廳為直接採光,3個房間都是實牆,無需自行隔間。 .公私領域分離,無暗房疑慮,主臥空間寬敞,擺放雙人床和櫃體書櫃後有充足的走道空間;次臥皆可擺放雙人床,不過餐廳旁次臥受限於開門位置,空間規劃較為受限,需要多花一些巧思。 .2套衛浴設計,三件式規劃,主臥衛浴有開窗,客用衛浴沒有開窗,需留意日後潮濕情況。 .廚房為獨立式搭配明火,皆有對外通風,沒有油煙問題。 .僅有單一陽台規劃,以3房來說使用空間稍微不足。 .綠色部分(A2/A3/A5/A7/A8)為2房1衛規劃,坪數28~33坪。 .除A3是單面採光外,其他皆為雙面採光,客廳為直接採光,A3/A5/A8需要自行再隔間第2間房及電視安定面,需稍加留意。 .2房都有開窗,無暗房疑慮,主臥室空間可擺放雙人床和櫃體書桌及充裕的走道空間。 .皆為單衛浴三件式規劃,A5戶有對外開窗,通風不易潮濕,其餘2戶別皆無開窗,留意日後潮濕情況。 .廚房為獨立式搭配明火,皆有對外通風,沒有油煙問題。 .A2/A5為雙高雄厝陽台規劃,A3/A8為單一陽台規劃,使用空間充足。 【實價登錄分析】 芳崗高鐵棧位於生態園區生活圈 生態園區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$37.50萬/坪。 生態園區生活圈房價還是持續上升,但是今年成交量明顯降溫,略少於2021年表現,因此呈現價漲量縮的情況。 生態園區生活圈周邊行情 芳崗高鐵棧:屋齡0年。 平均成交價37.27萬/坪。 近一年成交價37.27萬/坪。 開遠諾金:預售屋。 平均成交價31.11萬/坪。 近一年成交價31.11萬/坪。 新光MoRe:屋齡7年。 平均成交價19.13萬/坪。 近一年成交價30.71萬/坪。 左營高鐵特區周邊行情 新驛城:屋齡3年。 平均成交價23.9萬/坪。 近一年無交易資訊。 鉑愛悅:預售屋。 平均成交價33.92萬/坪。 近一年成交價37.54萬/坪。 鑫高鐵1期:屋齡2年。 平均成交價22.37萬/坪。 近一年成交價31.34萬/坪。 鑫高鐵2期:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 芳崗高鐵棧是成屋銷售,成交價落在37萬左右,是區域單價較高的建案,除了比較晚開賣外,也是有搭上台積電進駐的熱潮關係。 【芳崗高鐵棧評價】 今年高鐵後站預計將推出造鎮型建案,總戶數上看千戶,有助於改變過往大家對於高鐵後站人煙過於稀少的想法,相信也會間接拉抬高鐵前站的房價。芳崗高鐵棧整體規劃投資或是自住都可以評估的產品,走路就能到達三鐵共構的左營高鐵站和新光三越百貨的基地位置加分不少,小提醒的是,也因為較靠近國道10號,因此車輛的聲音會是許多人考慮的地方。

看屋筆記:高雄市楠梓區興連城PRO+(個案+價格分析)
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市場瘋傳多月的台積電進駐高雄楠梓風聲終於拍板定案,楠梓區也一夕之間變成全台的房市焦點。這次要介紹的興連城PRO+位於捷都會公園運站正對面,具有交通便利性,出站就到家,距離台積電楠梓廠區車程僅需10分鐘,規劃20~37坪/2~3房。接下來就帶大家來看看興連城PRO+有甚麼特色吧! 建案特色 ​​​捷運宅到站就到家: 步行1分鐘就到捷運紅線都會公園站是最大的賣點,隨著高雄捷運紅橘黃線逐漸完整,捷運宅增值能力相信越來越高。 區域少有的新大樓建案: 附近大多是中古透天或是20年以上的大樓,少有屋齡較年輕的大樓物件可以參考,該建案可以提供在地住戶一個不一樣的購屋選擇。 基地位置生活機能便捷: 生活機能:車程約10分可以到楠梓火車站生活圈,生活機能完整。 交通方面:車程約10分可從楠陽路到國道1號,便利性高。 休閒遊憩:步行10分可到都會公園。 興連城PRO+格局分析 1.本案基地面積約346坪,雙面臨路,東面高楠公路、西面青農路。 2.社區為獨棟規劃,地上15層,地下2層。無店面,83戶住家,建案每層6戶併2梯,電梯戶數比和樓層戶數還可以接受範圍,梯間開窗。 3.汽車車道由青農路進出,社區規劃坡道平面車位、機械車位。一戶一個機車位。平面車位共24個,機械車位37個。 4.單純公設:接待大廳、空中花園、交誼廳、信箱區、健身房、曬被區等,公設比約37%。 建案規劃 約20~37坪/2-3房,建案整體採光通風稍微不足,2房為單面採光,3房都有雙面採光,房型格局大致上差異不大,A1/A5、A2/A3格局類似,A6/A7格局差不多。 建案沒有高雄厝。 綠色部分(A6/A7)為2房1衛規劃,坪數約20坪,格局類似。 單面採光,客廳為直接採光,室內沒有浪費走道空間。 兩個房間位於客廳前後,第2間房及電視牆安定面、廚房空間需自行隔間,2房都有開窗,廚房旁次臥為透過工作陽台間接採光,無暗房疑慮。 衛浴為三件式規劃,洗手台安裝在衛浴外面,衛浴沒有開窗。 廚房為半開放式,雖有對外通風,但離客廳距離過近,室內可能有油煙問題。 單一工作陽台,規劃在前陽台,使用空間上稍微不足。 藍色部分(A1/A5)為3房2衛規劃,坪數約37坪,格局大致相同。 雙面採光,客廳為直接採光,公共空間寬敞,公私領域分明,A5戶別多了玄關空間。 公私領域分離,主臥和2間大次臥都有對外開窗,無暗房疑慮。大次臥有室內柱,裝潢需稍加留意。 皆為獨立式廚房,且有銜接工作陽台,通風和動線較佳,油煙影響公共空間較小。 雙衛浴規劃客衛為三件式,主衛浴為四件式,並配有浴缸及對外開窗。 單一陽台設計,連結客廳、廚房和次臥,使用空間足夠。 藍色部分(A2/A3)為3房2衛規劃,坪數約29~33坪,格局類似。 皆為雙面採光,客廳為直接採光,公私領域分明,A3公共空間會稍微大一些。 主臥和2間大次臥都有對外開窗,無暗房疑慮。主臥可以三邊下床外,其餘臥室只能單邊下床。 皆為開放式廚房,無連接對外通風,室內可能有油煙問題。 A2只有1間三件式衛浴,以3房來說,衛浴數量不足夠;A3規劃三件式雙衛浴,客用衛浴有開窗,主臥則是規劃通用化衛浴。 皆為雙陽台設計,前陽台位於主臥,工作陽台鄰近廚房,空間使用上還算足夠。 實價登錄分析 興連城PRO+位於楠梓火車站生活圈 楠梓火車站生活圈房價還是持續上升,但是今年成交量明顯降溫,略少於2021年表現,因此呈現價漲量縮的情況。 楠梓火車站生活圈周邊行情 興連城PRO+:預售屋。 開價19-25萬/坪。 鋭揚天鵝堡 預售屋。平均成交價19.27萬/坪。近一年成交價21.03萬/坪。 漾CITY-NO2 屋齡0年。平均成交價17.92萬/坪。近一年成交價28萬/坪。 白易居:屋齡0年。 平均成交價20.82萬/坪。 近一年成交價26.2萬/坪。 後勁生活圈周邊行情 聯上捷運之星:預售屋。 平均成交價15.33萬/坪。 近一年無交易資訊。 捷客:屋齡4年。 平均成交價14.76萬/坪。 近一年成交價27.91萬/坪。 國城MRT:屋齡7年。 平均成交價19.33萬/坪。 近一年成交價26.6萬/坪。 興連城PRO+目前封盤中,也還沒有預售的實價登錄出來,2字出頭的成交價大多是台積電公布前的價格,不過在台積電確定進駐後,楠梓基本上沒有1字頭的建案了,預計再次銷售會站穩2字頭外,也有機會挑戰3字頭。 興連城PRO+評價 現在楠梓的建案不是封盤不賣,不然就是開價3字頭以上,接近市中心的價格,房價高漲到讓許多當地自住戶望塵莫及,不過大部分都是外地投資客進場,預計未來會有一波賣壓。興連城PRO+整體規劃偏向首購或投資組群,「到站就到家」的廣告詞實至名歸,交通便利性佳一直是保值的最大因素之一,小提醒的是,因為基地位置剛好在兩大樓的中間,採光和通風可能略受影響。

看屋筆記:高雄市前鎮區瑞隆松下(個案+價格分析)
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現階段高雄發展大致上分成北高科學園區和南高亞洲新灣區這兩大主軸,而高雄市政府耗資上千億在新灣區興建輕軌運輸、高雄展覽館、高雄市圖書總館、港埠旅運中心、高雄流行音樂中心等多項公共建設,就連跨年大型活動都會在亞灣區這舉辦,成功吸引人潮進駐,也帶動亞灣區內房價坐3望4的行情,同樣前鎮區的瑞隆路商圈也間接受惠,新建案開價來到3字頭,這次要介紹的瑞隆松下下樓就到瑞隆商圈,規劃約20~33坪/2~3房,接下來就大家來看看瑞隆松下有甚麼特色吧! 【建案特色】 完整學區鄰近社區: 建案學區為 瑞祥國小、瑞祥高中(國中部),完整12年國教,距離學區都在車程5分鐘內可以抵達,家長接送輕鬆,且都是不錯的學區。 良好的採光表現: 基地周圍透天或公寓居多,附近鮮少大樓建物,建案樓高15樓,中高樓層整體採光通風表現佳外,大多是永久棟距。 基地位置生活機能便捷: .生活機能:下樓就是熱鬧的瑞隆商圈,生活機能便利性佳。 .交通方面:距離輕軌籬仔內站約200公尺,可快速連接捷運紅線。 .休閒遊憩:車程約5分鐘可以到籬仔內公園,休閒機能便捷。 【瑞隆松下格局分析】 1.本案基地面積約509坪,雙面臨路,北面瑞隆路、南面崗山西街301巷。 2.社區為獨棟規劃,地上15層,地下3層。171戶住家、1戶店面,共計172戶,建案每層12戶併3梯,電梯戶數比和樓層戶數稍微不足。梯間開窗,2部電梯可以直達地下室,3部電梯可以直達頂樓。 3.車道由崗山西街301巷進出,建案規劃坡道平面車位和機械車位,每戶配一機車位。平面車位共13個,機械車位102個。停車方式較為特別,除了B1有部分平面車位,其餘車位須從B1搭汽車電梯到B2~B3停車。 4.社區公設規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、親子遊戲區、信箱區、曬被區等,單純公設,公設比35.2%。 5.建材規格採用廚具:Panasonic,衛浴:Panasonic,其他:全棟淨軟水系統、HDC石晶地板、OTIS新式電梯等。 .建案規劃 約20~33坪/2-3房,建案整體採光通風表現不錯,2~3房都有雙面採光,部分2房單面採光,房型對稱大致上相同,A1/A6/A9格局相同,A3/A5/A10/A11格局一樣,A2/A13/A7/A8和A12格局差不多,只有客廳面向和進門方向不同。 .建案沒有高雄厝,全棟使用IH電子爐。 .綠色部分(A2/A13/A7/A8/A12)為2房1衛規劃,坪數約23~25坪,格局大致相同。 .雙面採光,客廳為直接採光,室內沒有過多走道空間。 .兩個房間位於客廳後面,2房都有開窗,無暗房疑慮,A12戶別靠近客廳的次臥空間略小一點。 .1間三件式衛浴,除A12戶別衛浴外皆有對外開窗。 .廚房為開放式L型搭配IH電子爐,無對外通風,室內可能有油煙問題。 .單一工作陽台,規劃在前陽台,使用空間上稍微不足。 .綠色部分(A3/A5/A10/A11)為2房1衛規劃,坪數約20~21坪,格局大致相同。 .單面採光,第2房需自行隔間,客廳採光稍微不足,室內沒有過多走道空間。 .兩個房間位於客廳另一側,2房都有開窗,無暗房疑慮。 .1間三件式衛浴,衛浴皆無開窗,留意日後潮濕情況。 .廚房為開放式一字型搭配明火,無對外通風,室內可能有油煙問題。 .單一工作陽台,規劃在次臥裡面,使用空間上稍微不足外,室內動線不太流暢。 .藍色部分(A1/A6/A9)為3房2衛規劃,坪數約33坪。 .雙面採光,客廳為直接採光,公共空間寬敞,公私領域分明,留意沙發區有壓樑情況。 .公私領域分離,主臥和2間大次臥都有對外開窗,採光佳。 .皆為獨立式IH電子爐廚房,且有銜接工作陽台,通風和動線較佳,油煙影響公共空間較小。 .雙衛浴都是三件式規劃,主臥衛浴有開窗。 .雙陽台設計,使用空間足夠且動線流暢。 【實價登錄分析】 瑞隆松下位於籬仔內生活圈 籬仔內生活圈價格比去年高上不少,但是今年成交量明顯降溫,略少於2021年表現,因此呈現價漲量縮的情況。 籬仔內生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$30.93萬/坪。 籬仔內生活圈周邊行情 瑞隆松下:預售屋。 平均成交價26.87萬/坪。 近一年成交價29.08萬/坪。 心灣LRT:屋齡2年。 平均成交價23.46萬/坪。 近一年成交價32.13萬/坪。 百達君品:屋齡1年。 平均成交價23.16萬/坪。 近一年成交價30.88萬/坪。 前鎮區生活圈周邊行情 英倫亞灣:預售屋。 平均成交價25.4萬/坪。 近一年成交價25.5萬/坪。 德旺夢享家:預售屋。 平均成交價24.5萬/坪。 近一年成交價24.73萬/坪。 居見築:屋齡9年。 平均成交價16.45萬/坪。 近一年成交價26.19萬/坪。 目前瑞隆松下還在預售實價登錄落在26萬左右,算是附近新建案成交價格較高的,不過也是因為瑞隆松下是較後期才開賣的建案,所以房價會比附近都要稍微高一些。 【瑞隆松下評價】 隨著輕軌鼓山段通車試營運中,輕軌交通網也逐漸成形,可以串聯整個高雄捷運紅橘黃線,可望讓輕軌周邊房市帶來加分的效果,而瑞隆松下就是輕軌成形的受惠建案之一,步行不到10分就可以搭乘。瑞隆松下整體規劃首購自住或投資都可以的產品,基地位置的便利性佳,下樓就是著名的熱鬧商圈,小提醒的是崗山西街301巷並不寬敞,除了B1停車位外,其餘需搭乘汽車電梯,如遇上班尖峰時間,可能需要一些等待時間。

看屋筆記:高雄市鳥松區崧揚澄品(個案+價格分析)
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高雄捷運黃線進度邁進一大步,做為捷運黃線起始站之一的鳥松機廠預定地,於今年10月舉辦遷墓祈福法會,象徵性表示捷運黃線前期準備工程已經進入施工階段,捷運黃線將於10月31日正式動工,可望替鳥松區房市注入一注活水。這次要介紹的是鳥松區少有的首購族產品,鳥松區大智路201巷10弄的崧揚澄品,規劃約18坪/全2房,一起來看看崧揚澄品有甚麼特別的地方吧~ 建案特色 三低建案,首購輕鬆負擔: 建案擁有低公設比、低管理費、低總價等三低優質條件,規劃公設比僅25.98%、管理費每坪30元/月、總價開價4字頭,對比市場上許多建來說,首購族入手負擔較少。 室內空間高坪效運用: 公設比僅有25.98%,室內坪效運用高,購買到的實際坪數多,且戶戶邊間擁有雙面採光,通風條件不錯。 單純居住環境: 全棟戶數僅17戶,附近居住環境也是簡單的透天住宅區,不管是居住品質和環境都相對單純,提供喜愛寧靜生活圈的客群多一個選擇。 崧揚澄品格局分析 1.本案基地面積約112.2坪,雙面臨路,北面大智路201巷10弄、南面大智路201巷6弄。 2.社區為獨棟規劃,地上5層,無戶店面規畫設計的純住宅華廈,戶數僅有17戶,戶數單純。建案每層4戶併1梯,電梯戶數比和樓層戶數尚可接受。 3.車子由大智路201巷10弄進入1樓停車室。社區規劃全平面車位並和機車道分開,每戶配一機車位,汽機車停在1樓。 4.社區沒有管理室和子母車規劃,公設有:信箱區、曬被區、太陽能光電等,公設比25.98%,管理費:30元/坪,車位300元/月,機車位100元/月,價格略低市場行情。 5.建材廚具:櫻花廚具,衛浴:和成HCG,屬於中階規格。 建案規劃約18坪/全2房,房型大致相同,只是進門面向差異而已,沒有高雄厝,附近都是透天建物,採光通風尚可接受。 .A1/A2/A3/A5為2房,坪數約18坪。 .雙面採光,客廳為透過陽台直接採光,全部都是實牆。 .客廳沒有浪費太多走道空間,2房間都有開窗,無暗房疑慮。 .開放式廚房搭配IH電子爐,位於客廳旁採光面上,需留意有開門見灶的情況。 .規劃1間套房1間次臥,2個臥室都可擺放雙人床和櫃體書桌。 .2套通用化衛浴皆規劃三件式乾溼分離,都沒有開窗,留意日後可能會有潮濕情況。 .僅單一陽台規劃,使用空間可能稍微不太足夠。與廚房連接,動線使用方便,但使用時較影響室內採光。 實價登錄分析 崧揚澄品位在鳥松市區生活圈 鳥松市區生活圈該區域是房市相對較冷淡的區域,從2017-2021年大多落在15-16萬,不過21年來到19萬,今年2022年成交價已經站上2字頭,因此呈現量縮價漲情況。 鳥松市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$26.30萬/坪。 崧揚澄品:預售屋。 平均成交價26.26萬/坪。 近一年成交價26.26萬/坪。 文青苑:屋齡1年。平均成交價19.92萬/坪。近一年成交價24.5萬/坪。 仁美生活圈個案 獅情畫邑:屋齡1年。 平均成交價17.48萬/坪。 近一年成交價24.99萬/坪。 獅情畫邑NO2愛樂芬:預售屋。 平均成交價21.64萬/坪。 近一年成交價21.81萬/坪。 崧揚澄品還在預售中,也還沒有預售實價登錄出來,不過崧揚澄品都是規劃小坪數(沒有超過25坪),所以比較適合用總價來參考喔。 崧揚澄品評價 鳥松區擁有靠近長庚醫院和文山特區優勢,澄清湖更是高雄的知名地標,也讓在這些區域工作的許多首購族把目光放到了鳥松區。崧揚澄品整體規劃以首購族為主,三低的規劃讓首購族在資金有限的情況下,壓力負擔減輕不少,小提醒的是坪數不到20坪還有雙衛浴,客廳和房間的空間感可能偏窄。

看屋筆記:高雄市仁武區三發・首席大院(個案+價格分析)
建案開箱-高雄

仁武澄德重劃區近年來推案量多,主打最近蛋黃區的新興重劃區,距離左營高鐵、台積電、榮總商圈不遠,吸引許多首購族青睞,產業與人口利多帶動該區房價上漲。三發地產在澄德重劃區推出3711坪大基地造鎮新作-三發・首席大院,規劃2-3房,戶戶配平面車位,這次就來看看三發・首席大院有哪些特色。 建案特色 1. 大基地開發造鎮,戶戶配置平面車位 3711坪大基地,780戶大型造鎮開發,區域指標個案。 三面臨路且門廳退縮24米綠植環繞,與周邊建案形成寬闊的綠色廊帶。 全棟規劃淨軟水系統,2~3房戶戶配置平面車位,區域內較為稀有。 2. 重劃區方正街廓,交通生活機能兼具 澄德重劃區為仁武唯一規劃商業區的重劃區,擁有方正整齊街廓。 漢神巨蛋車程約15分鐘,近中山高、國道10號、高鐵左營站​,輕鬆串聯榮總商圈​。 社區距離航太產業園區車程約5分鐘,周邊有麥當勞、肯德基、星巴克、路易莎、全聯、寶雅、小北等知名連鎖設點。 車行約5分鐘可達長春藤幼稚園、灣內國小、大灣國中,學區完善。 3. 7大SGS國際驗證,交屋後防水保固3年 7大企業堅持,導入精準開發、工程管理、材料品質、產權清楚、居住管理、客服中心及美學公益。 與台北101同屬SGS第三方驗證,施工過程中監督,每戶提供建物生產履歷,保障建築施工品質。 提供交屋後防水保固3年,廁浴、窗框防水施工,提升住戶居住品質。 三發・首席大院格局分析 1. 基地面積3711坪,三面臨路。社區為六棟規劃,地上15層,地下3層,共計756戶住家,24戶店面。 2. 標準層一層10戶,共用2部電梯,電梯採用15人座台灣蒂升電梯。規劃2-3房23-42坪,面南戶別有高雄厝設計。 3. 共計808個坡道平面車位,部分車位有預留充電線架。 4.一樓規劃近20項全齡化公設,800坪精品全齡化公設:挑高藝術大廳、Lounge bar、廚藝教室、健身房、撞球室、視聽室、鋼琴室、600坪中庭泳池花園、階梯式閱覽室等,並導入青鳥書店為閱覽室選書。 藍色區域為約22-27坪2房2廳1衛規劃,單面採光。 ▲D12戶為22坪,單面採光。 ◇室內無柱位,傢俱好擺放。 ◇無多餘廊道,空間最大化。 ◇兩房、衛浴皆開窗,自然採光通風。 ◇兩房皆可擺放雙人床,可三邊下床。 ◇客廳需透過廚房間接採光,廚房為單排開放式設計。 ◇景觀面中庭花園,視野佳。 ◇室外機外擺,不佔用陽台空間。 ▲D3戶為27坪,單面採光。 ◇兩房、衛浴皆開窗,自然採光通風。 ◇兩房皆可擺放雙人床,可三邊下床。 ◇客廳需透過廚房間接採光,廚房為單排開放式設計。 ◇高雄厝設計,享景觀大陽台。 ◇室外機外擺,不佔用陽台空間。 橘色區域為約37-38坪2房2廳2衛規劃,邊間雙面採光。 ▲D8戶為37坪,邊間雙面採光。 ◇室內無柱位,傢俱好擺放。 ◇雙衛浴皆開窗,通風不潮濕。 ◇三房皆可擺放雙人床,皆有開窗。 ◇獨立廚房設計,前後雙陽台。 ◇室外機外擺,不佔用陽台空間。 紅色區域為約40-41坪3房2廳2衛規劃,邊間雙面採光。 ▲D1戶為41坪,邊間雙面採光。 ◇三房皆可擺放雙人床,有開窗。 ◇雙衛浴皆開窗,通風不潮濕。 ◇次浴洗手台外移,提升使用便利性。 ◇單排廚房設計,動線連接工作陽台。 ◇高雄厝設計,享1.2坪景觀大陽台。 ◇室外機外擺,不佔用陽台空間。 實價登錄分析 三發・首席大院位於八德生活圈,八德生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$28.02萬/坪,八德生活圈較一年前+46.93%(屋齡0-5年),整體呈現價漲量縮。 1. 八德生活圈 周圍個案: 三發・首席大院:預售屋。 平均成交價29.37萬/坪。 近一年成交價29.37萬/坪。 湟泰希望之星:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 谷樹澄映:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 2. 八卦寮生活圈 周圍個案: 瀚光泰琢悅NO2:預售屋。 平均成交價31.05萬/坪。 近一年成交價31.05萬/坪。 永信耘川:屋齡1年。 平均成交價21.77萬/坪。 近一年成交價26.56萬/坪。 3. 仁武緊鄰三民、鳳山、左營等市區行政區,且近年來有仁武產業園區的人口利多,在地理位置、產業開發等項目具有優勢,近年來房價站上3字頭。 八卦寮生活圈相比八德生活圈更靠近左營高鐵特區,區域內有九公頃的八卦寮休閒公園,近一年房價漲幅+30.51%(屋齡0-5年)。 八德生活圈仁武澄德特區,是仁武唯一有商業區規劃的重劃區,緊鄰仁武市區,生活機能純熟,也是推案最多的區域。由於仁武市區新案量稀少,八德生活圈為最為靠近成熟機能的區域,近年來漲幅+48.25%(屋齡0-5年),為高雄目前推案熱區。三發・首席大院為仁武澄德特區最大造鎮,價格具有指標性。 三發・首席大院評價 三發・首席大院為仁武史上最大造鎮,除了優越的地理條件與成熟機能,更擁有完善公設與多元戶別。在施工品質上引進第三方SGS驗證,戶戶配置平面車位更為加分亮點,如果有在仁武區看房的人,不妨參考看看。

看屋筆記:高雄市左營區開遠諾金(個案+價格分析)
建案開箱-高雄

左營高鐵特區是近年來高雄房市熱區,不過僅限於高鐵前站而已,高鐵後站一直是相對冷淡的區域,區段推案均位於站前商圈,然而這樣的情況因台積電將於楠梓設廠,讓高鐵特區房市風向發生變化,高鐵後站不僅開發土地充沛,地理位置距離台積電楠梓廠區車程僅約5~10分鐘,因此成為下一區房市焦點。 建案特色: 1.買房送家具家電:建案主打買房就送傢俱和家電,包含沙發、茶几、床頭架、電視、冷氣、洗衣機、冰箱等,交屋後一卡皮箱就可以入住,省去煩人的採購計畫和一筆開銷。 2.低總價:房型有套房~兩房,以首購型為主的建案,因全棟規劃小坪數產品,總價相對低比較好入手。 3.地理位置:基地位置在大中二路上,附近為住宅區。交通方面,步行約5分鐘即可進入左營高鐵站,不論是搭高鐵、台鐵或是捷運,都能一次滿足。生活機能方面,車程約10分到左營新光三越、高鐵商圈、崇德商圈、瑞豐巨蛋商圈,擁有生活機能上的便利。假日亦能享受附近蓮潭風景。 開遠諾金格局分析: 基地面積873.91坪,屬於中型基地,社區三面臨路,分別為大中二路、大中二路711巷、大中二路781巷1弄,社區周圍道路不算寬敞,面國道10號和鐵路為永久棟距,雖然旁邊就有15F大樓,但該面開窗較少,採光通風影響不大,附近大樓不多,社區整體採光性不錯。 網路上討論度比較高的是建案附近有國道10號和有火車經過的鐵道,聲音和震動會是許多人考量的地方。雖然離鐵道較近,但是建案採用5+5mm膠合玻璃,有效的降低了窗外的噪音。 社區規劃有店面住宅大樓,為15F/B3電梯大樓,含12戶店面共348戶住家。 公設規劃:接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、KTV等,公設比35%,對比市場行情,還在合理範圍內。 社區大門由大中路711巷進入,社區有設計臨路植栽步道,臨路都有退縮,增加社區用路人的安全。 採用雙向車道口,其出入口為大中二路。建案配置坡道平面車位和機械車位,平面車位84個車位、機械車位141個,每戶一個機車位,車位比1:0.62,車位比稍微不足,但是建案主要是一房一廳~兩房類型,客群需要車位的機會也不大。 A棟每層14戶併4電梯,4部電梯中2部電梯可以直達地下室和頂樓,梯間有開窗。 B棟每層10戶併3電梯,電梯戶數比和樓層戶數比A棟稍微好一些,梯間有開窗。 整棟規劃一房(15~24坪) 、二房(20~34.5坪) ,適合首購族和投資客群選擇,全棟使用IH電子爐,部分房型是高雄厝建案。 一房一廳為A8/A15/A16/B3/B5/B7房型(藍色部分),採用開放式廚房,室內全開放式空間,衛浴都有開窗。單一陽台設計使用空間還可以接受。 其餘是兩房,採用開放式廚房,兩房全部都實牆,無需自行隔間,單一陽台規劃,部分兩房有雙衛浴。 建材廚具:大雅廚具、和成超級馬桶、BWT廚下型淨水器、SPC隔音地磚,能有效降噪,綜觀屬於中階規格。 管理費:65/坪,還在可以接受的範圍內。 為A3/2房格局,客廳採用間接採光,室內無浪費走道空間。 單一衛浴且衛浴有開窗,採用乾濕分離。以兩房來說是不錯的設計。 單一陽台規劃,有冷氣室外機專屬位置,增加可用空間。 2間臥室皆有開窗採光佳且無暗房。 實價登錄分析: 開遠諾金位於左營高鐵特區 1.左營高鐵特區個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在30.28萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,平均在21萬,左營高鐵有分前站和後站,前站房價會比後站高出不少。 開遠諾金:預售屋。 平均成交價30.93萬/坪。 近一年成交價30.93萬/坪。 新光CITY:屋齡11年。 平均成交價16.55萬/坪。 近一年成交價27.02萬/坪。 新光MoRe:屋齡7年。 平均成交價19.13萬/坪。 近一年成交價30.35萬/坪。 2.鉑愛悅:預售屋。 平均成交價33.87萬/坪。 近一年成交價33.87萬/坪。 新驛城:屋齡3年。 平均成交價23.9萬/坪。 近一年無交易資訊。 鑫高鐵1期:屋齡2年。 平均成交價22.29萬/坪。 近一年成交價31.81萬/坪。 鑫高鐵2期:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 3.開遠諾金目前還在預售階段,沒有預售實價登錄出來,由於產品坪數較小,適合用總價去評估會比較恰當喔,不然坪數單價過高,容易失真。 開遠諾金評價: 高鐵後站還有不少空地等待開發中,不過因為地形因素,區域發展容易受限,和高鐵前站形成強烈對比,不過後站也因為熱度不如前站,所以房價也會相對較低,吸引想住在高鐵站附近但預算有限的客群。開遠諾金整體規劃偏向首購或投資型產品,除低總價外還有送傢俱家電真的打中首購族和投資客的心理。

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