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建案開箱

看屋筆記:高雄左營區鉑愛悅(個案+價格分析)
建案開箱-高雄

雖然左營高鐵生活圈具備新光三越百貨、三鐵共構的交通、福山明星學區等三大房市利多,但在過往高雄人的印象中,只要過了大中二路就算比較偏北的地方,不算是繁榮生活鬧區,但就在去年台積電宣布進駐後,因為有捷運交通的利多優勢,左營高鐵生活圈變成了房事熱區,短短不到一年,長期在2字頭的房價,去年新屋價站穩3字頭外,今年許多新建案開價也來到了4字頭。 一起來欣賞左營高鐵特區建案:興富發建設『鉑愛悅』 【建案特色】 1.豪華公設:建案規劃不只有挑高達8.6米氣派接待大廳、交誼廳、LOUNGE BAR、SPA池、健身房、GAME ROOM、KTV、棋藝室還有無邊際空中泳池等多元公設,回家就像到度假村一樣。 2.明星學區:學區是文府國小、文府國中、福山國中,其中福山國中是高雄明星學區之一,對於注重孩子教育的家庭來說是加分學區,基地距學區車程約10分內可到,方便家長接送。 3.地理位置:建案位於博愛四路和重和路路口,該區域屬於成熟商圈,生活機能充沛。生活採買方面,步行5分鐘內可達家樂福超市,車程5分內可到新光三越百貨等。交通方面,5分鐘車程內可至三鐵共構左營站,車程約10分可到鼎金系統快速串聯國道1號。基地位置不錯,生活、交通、學區一應具全。 【鉑愛悅格局分析】 基地面積880坪,屬於中型基地,獨棟規劃,分成A/B房型,地上34樓/地下6樓,每層18戶,有6戶店面規畫設計的超高大樓,含店面戶數總共580戶,戶數稍微過多。 社區雙面臨路,分別面博愛四路(40米寬)和重和路,社區大門面博愛四路,附近生活機能便利,主要依賴華夏路商圈。 建案周圍大多是停車場,未來都有機會推出建案,須留意日後的棟距表現。目前整體採光表現不錯,面博愛四路的房型為永久棟距,其採光、通風都表現良好。 建案樓層戶數18戶併4梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數也稍微多,僅有2部電梯可以上頂樓和下地下室,等待電梯時間可能較久。梯間沒有開窗。 整棟規劃2房-23坪 、 3房-38坪,適合首購族或投資客群,建案為高雄厝,全棟使用IH電子爐,中繼水箱在14樓。 三房:A1/A2/A6/B1/B2/B6等6戶,其餘12戶都是兩房房型。三房有雙面採光,兩房只有單面採光。A/B棟距約19米,採光還可以接受。 衛浴方面只有A6/B6有一個衛浴開窗,其餘全部衛浴都沒有開窗,留意日後潮濕問題。 車道由重和路下地下室。社區規劃雙向車道,配置坡道平面車位、機械車位,每戶配一機車位。平面車位共274個,機械車位106個,車位比1:0.65,車位比稍微不足。 公設比35.4%,管理費:75/坪,還在可以接受的範圍內。 【實價登錄分析】 鉑愛悅位於左營高鐵特區 1.左營高鐵特區個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在30.28萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,平均在21萬,且在18年驟升後,2021房價今年大幅成長,新屋價站穩3字頭,交易量也來到600筆。 鉑愛悅:預售屋。 平均成交價33.74萬/坪。 近一年成交價33.74萬/坪。 新驛城:屋齡2年。 平均成交價23.9萬/坪。 近一年成交價23.67萬/坪。 鑫高鐵1期:屋齡1年。 平均成交價22.23萬/坪。 近一年成交價30.08萬/坪。 鑫高鐵2期:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 2. 文川苑:預售屋。 平均成交價32.97萬/坪。 近一年成交價32.97萬/坪。 圓禾向青:屋齡1年。 平均成交價26.5萬/坪。 近一年成交價32.3萬/坪。 京城文學苑: 預售屋。平均成交價30.29萬/坪。近一年成交價31.81萬/坪。 TAKU宅:屋齡4年。 平均成交價26萬/坪。 近一年成交價26.25萬/坪。 3.鉑愛悅的預售實價登錄已經出來了,近一年的成交價落在32萬左右,參考附近的建案來看,考量到建案規畫,鉑愛悅的成交價還是算是近期左營高鐵區較高的建案,不過施工時間也較長。 【鉑愛悅評價】 左營搞鐵特區2021年房價大爆發,從實價登錄我們可以發現左營高鐵特區短短不到1年的時間,從平均成交價25-26萬直接跳空到3字頭,今年開價更來到4字頭,房價漲幅超過5%,而且空地還不少,左營高鐵特區正在直追左營巨蛋的房價。鉑愛悅規劃明確,整體適合首購或投資客群,基地地理位置不錯和投資型建案已經是興富發建設的特色之一了。小編覺得興富發建設真的一直在挑戰高雄人的極限耶~哈~

看屋筆記:高雄仁武區知一二(個案+價格分析)
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行政區內的科技產業園區設置而帶來大量的職缺,可以促進人口進駐和區域繁榮,高雄近年來移入人口成長率第一名的仁武區,隨著仁武產業園區已經動工,將以發展航太科技、電子、運輸、智慧機械、精密金屬等產業為主,目前已有超過百家廠商用地登記,未來將創造6,300個就業人口,每年可有242億元產值,是行政院極力促成南台灣半導體材料S廊帶計畫重要一環,各方發展前景看好,因而吸引不少建商進駐。 一起來欣賞仁武區建案:得邑建設『知一二』 建案特色: 1. 採光表現:建案周圍透天或公寓居多,附近大樓案較少,且有社區花園規劃,有不錯的棟距表現,建案樓高15樓,整體採光通風表現佳。 2. 建案規畫:建案規畫每層4-5戶搭配2部電梯,樓層戶數和戶數電梯比佳,且戶戶擁有雙面採光,居住品質高,電梯皆可直達地下室。 3. 地理位置:基地位於大正路上,周邊是單純住宅區。生活採買方面,車程5分內可以到仁雄商圈。距離學區大灣國中,車程也只需要5分內,方便家長接送。 知一二格局分析: 知一二​​​​​標準層分析 ● 基地面積1065坪,社區採A/B兩棟設計,A棟每層4戶,B棟每層5戶,規劃15F/B2電梯大樓,2戶店面、社區共規劃128戶,戶數剛好,不會太多或太少。 ● 社區三面臨路,分別為大正路、大正路336巷、大正四街等,周邊道路寬敞度還可以接受,社區大門進出入為大正路336巷,社區有設計退縮空間,助於提升居住環境的安全性和舒適度。 ● 社區內有規劃中庭花園,不但提升棟距表現,也讓整個社區綠意盎然,增加綠覆蓋率,整體居住品質佳。 ● 周圍建築大多為透天建物或平房店家,還是屬於老舊部落的街景,附近有廠房等,但建案整體採光通風良好,是該建案最大的賣點,且A棟戶戶規劃邊間,全社區戶戶雙面採光。 ● 建案A棟樓層戶數4戶併2梯電梯,B棟樓層戶數5戶併2梯電梯,電梯比和樓層戶數表現佳,2部電梯可以直達地下室,梯間都有開窗,採光佳。 ● 整棟規劃2房-25坪 、 3房-37坪,適合首購族或換屋族,建案不是高雄厝,全棟無天然氣,使用IH電子爐。 ● 社區公設有:接待大廳、娛樂室、健身房、信箱區、曬被區等,公設單純,公設比35%符合市場行情。 ● 車道由大正路下地下室,社區採雙向車道規劃,並且在退縮設計的條件下,保護了用路人與駕駛者的安全,該道路寬敞且車流量不算多。 ● 社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共123個,車位比1:0.96,車位比佳,部分2房也可以搭配平面車位。 ● 建材採用HCG衛浴,屬於中階規格。 ● 管理費:70/坪,車位清潔費:300/月,機車清潔費:100/月,還在可接受範圍內。 知一二B1傢配圖 ● B1/3房/35.38坪/房型,格局方正、擁有玄關設計、走道動線流暢、客廳採光通風佳。第三房和客廳需自行隔間。 ● 半開放型廚房,靠近工作陽台,通風良好,採用IH電子爐。 ● 房型擁有有雙陽台,另有冷氣室外機專屬位置,可增加陽台使用空間。 ● 3房搭配雙衛浴,雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離,主臥規劃通用化衛浴和設置浴缸。 實價登錄分析: 知一二位於仁雄生活圈 1. 仁雄生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在19.98萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在17~19萬左右,受惠於整體高雄房市大漲,今年是該區域的房市高點,不過成交量並沒有增加太多。 知一二:預售屋。 平均成交價23.71萬/坪。 近一年成交價23.71萬/坪。 明日學:屋齡0年。 平均成交價21.13萬/坪。 近一年成交價21.34萬/坪。 幸湖灣:屋齡5年。 平均成交價17.56萬/坪。 近一年成交價19.84萬/坪。 2. 八卦寮生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在19.12萬/坪 由2017~2021的成交價約落在17~19萬/坪,成交價和量在今年都有大幅的成長。 大橘世代:預售屋。 平均成交價23.96萬/坪。 近一年成交價23.96萬/坪。 喜羊羊:預售屋。 平均成交價19.52萬/坪。 近一年成交價19.65萬/坪。 HOKI:屋齡5年。 平均成交價17.8萬/坪。 近一年成交價20.27萬/坪。 3. 目前知一二還在預售的階段,沒有預售實價登錄出來,不過從新屋平均成交價19.98萬來看的話,該建案成交站穩2字頭應該不會有太大的問題。 知一二評價: 仁武區近期的新建案大多在84期重劃區和八德重劃區,但區內生活便利性比較不如仁雄生活圈,在房價落差不多的情況下,不少在地居民還是偏好仁雄生活圈。知一二整體規劃偏向自住產品,其建案的戶戶雙面採光和衛浴開窗通風,提升了整體居住品質,小提醒的是周圍空地還是很多,未來都會推出建案,日後可能會有一段施工黑暗期。小編身邊有不少朋友都搬到仁武區耶~

看屋筆記:高雄小港區靜森原(個案+價格分析)
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早期的小港區在許多人的印象中就是工業區,屬於外來客較少且自成一區的房市,因此房市熱絡程度不如其他區域,新建案數量推出也有限,不過小港近期房市熱鬧滾滾,許多高雄大型建商都陸續進駐,不少空地都已經被建商圍起來,如宏平路上、森林公園等小港知名標的正在興建中,為明年的高雄房市更添精彩。 一起來欣賞小港區建案:原境建設『靜森原』 【建案特色】 1.低公設比:建案公設比僅26.8%,相較於大樓,華廈通常基地較小,公設也相對較低,主要在於電梯、安全逃生梯和停車位,能避免拿錢買自己少使用的公設、繳高額管理費的問題,降低額外花費。 2.建案規畫:全棟總戶數僅12戶,相對來說單純,且建商主打前兩年免管理費,可節省一筆開銷。 3.地理位置:基地位置在高雄市小港區福利路上,附近屬於寧靜單純住宅區,生活機能方面,舊小港生活圈、小港行政中心、郵局、大港超市等,車程僅在5分內。學區為港和國小、小港國小、小港國中等,車程也都在5分內,家長接送方便。 【靜森原格局分析】 基地面積95.59坪,新加坡式建築獨棟規劃,每層僅3戶,地上5樓,屬於華廈建案,無店面單純住宅,社區共12戶,戶數相對單純。 建案周圍環境還是老舊社區的街景,寧靜單純,生活機能依賴舊小港生活圈,還算方便。 社區雙面臨路,分別面平正街和港信路117巷,周圍道路不算寬敞,區域大多為透天建物,所以建案整體採光通風尚可接受。 社區大門由平正街出入,沒有設置管理員,領取包裹上面較不便利。 每層3戶併1梯,電梯戶數比和樓層戶數佳,梯間沒有開窗,僅有一部電梯,日後電梯保養時稍微不方便。 建案規畫二房(16~25.27坪) 、三房(35.92~36.91坪) 、2+1房(26.03~26.22坪)等單純房型,建案客群包含首購型和換屋族。建案非高雄厝,全棟使用IH電子爐。 車道由進入港信路117巷,雖然該路段較不寬敞,但車流量也不多,社區一樓規劃全平面車位。每戶配一機車位。平面車位共7個,車位比1:058,車位比超微不足,留意附近停車不易。 建案規格:櫻花廚具、Badeboss衛浴等,屬於中階產品。 公共設施僅有頂樓曬被區等,公設比約:26.8%,略低市場行情。 學區為:港和國小、小港國小、小港國中。 A2/約16坪/2房型,格局方正、無室內穿樑情況、客廳採光來自廚房側玻璃。 開放型廚房,靠近工作陽台,通風還可以接受,採用IH電子爐。有開門見灶的情況。 兩房規劃單一陽台,使用空間還可以接受。 一個衛浴沒有開窗,採用乾濕分離。 兩個臥室都有開窗,採光通風尚可接受。 【實價登錄分析】 靜森原位於小港市區生活圈 1.小港市區生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在16.52萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在13-15萬左右,因為近年該區大樓推案量較少,所以可以看到2021有大樓建案推出後,單價有明顯上漲。 靜森原:屋齡0年。 平均成交價25.94萬/坪。 近一年成交價25.94萬/坪。 和築港心:屋齡0年。 平均成交價15.86萬/坪。 近一年成交價19.46萬/坪。 觀雲2:屋齡3年。 平均成交價18.1萬/坪。 近一年成交價19.48萬/坪。 2. 康莊大道:屋齡1年。 平均成交價17.6萬/坪。 近一年無交易資訊。 瑞霖U-Line:屋齡4年。 平均成交價15.27萬/坪。 近一年成交價19.72萬/坪。 福懋毓品:屋齡6年。 平均成交價19.14萬/坪。 近一年成交價19.99萬/坪。 3.靜森原目前還在預售的階段,還沒有預售實價登錄出爐,不過靜森原是華廈類型產品,一樣的坪數總價方面應該會略低於附近的大樓建案。 【靜森原評價】 相較於熱鬧繁華的都市生活,還是有人喜愛單純寧靜的鄉村生活,雖然小港的生活中心移往到漢民商圈,但原本就有小港行政機關還是保留在這,而形成了現在純樸的舊小港生活圈。靜森原整體規劃投資自住都可以的產品,適合喜愛單純的環境、戶數、公設的客群,小提醒的是車輛進出的車道並不寬裕。小編覺得小港房市默默在成長耶~

看屋筆記:高雄楠梓區興連城PRO+(個案+價格分析)
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市場瘋傳多月的台積電進駐高雄楠梓風聲終於拍板定案,楠梓區也一夕之間變成全台的房市焦點,不過早在2021年初的時候,高雄就有就傳出台積電即將投資高雄的訊息,但當時楠梓房市因為這個風聲剛站上2字頭,是當時的歷史高點,加上台積電消息未被證實,還是有不少人觀望楠梓區房市,不過還是有本身交通便利性高的建案,還是趁著這一波風聲順利完銷。 一起來欣賞楠梓區建案:興連城建設『興連城PRO+』 建案特色: ​​​1.到站就到家:步行1分鐘就到捷運紅線都會公園站是最大的賣點,隨著高雄捷運紅橘黃線逐漸完整,捷運宅增值能力相信越來越高。 2.單純戶數:隨著市面上首購宅樓層戶數越來越多,許多電梯大樓或是超高大樓,戶數都常上看150戶以上,住戶品質控管不易。總戶數僅83戶,相對來說單純。 3,地理位置:基地位於捷運都會公園站4號出口附近,具有捷運宅的優勢,附近屬於單純住宅區。生活機能方面,車程約10分可以到楠梓火車站生活圈。交通部分,車程約10分可從楠陽路到國道1號,便利性高。休閒遊憩方面,步行10分可到都會公園。 興連城PRO+格局分析: 基地面積347坪,屬於小型基地,獨棟規劃,地上15樓/地下2樓,每層6戶,戶數總共83戶,戶數單純。 雙面臨路,分別面路楠梓區縱貫公路、青農路,建案大門面縱貫公路,該面有捷運軌道,捷運通過時可能會些許聲音和震動。 面對建案兩側都是大樓,一側為26F大樓且正在施工中,另一側8F+屋凸約10F高,剛好夾在中間,棟距表現稍微不足,略顯擁擠感,建案整體中低樓層面兩側房型採光通風稍嫌不足,部分房型面青農路採光稍微好一點。 網路大多人討論的地方都在採光和通風問題居多。 社區有設計臨路植栽步道,社區前後臨路都有退縮,增加社區用路人的安全。 建案樓層戶數6戶併2梯電梯,電梯比和樓層戶數還可以接受,梯間有開窗,擁有採光通風。 整棟規劃2房-20.92坪 、 3房-29.63/33.06/37.29/37.5坪,適合首購族或小家庭客群,建案不是高雄厝。 邊間A1/A2/A3/A5是三房房型,擁有雙面採光。 中間的A6/A7是兩房房型,只有單面採光。 車道由青農路下地下室,社區規劃坡道平面車位、機械車位。一戶一個機車位。平面車位共23個,機械車位38個,車位比1:0.73,稍微不足,且附近停車不易。 單純公設:接待大廳、空中花園、交誼廳、信箱區、健身房、曬被區等,約公設比37%,稍高於市場行情。 學區: 後勁國小、後勁國中。 A1/3房型,還算格局方正、走道動線流暢、客廳有直接採光。 獨立式廚房,靠近工作陽台,通風良好。 3房型只有單一陽台,但陽台空間不小,使用空間還可以接受。 3房搭配雙衛浴,客用衛浴沒有開窗,使用通用化衛浴。主臥衛浴有開窗。 A6/2房型,還算格局方正,客廳有直接採光,第二房需自行隔間。 開放式廚房,靠近工作陽台,通風良好。 2房型規劃單一陽台,有特別設置冷氣室外機擺放地放,陽台使用空間還可以接受。 2房搭配單一衛浴,衛浴沒有開窗,使用乾溼分離,洗手台規劃在外面。 實價登錄分析: 興連城PRO+位於楠梓火車站生活圈 1.楠梓火車站生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在19.53萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在16-18萬/坪左右,受惠於台積電效應,該區域建案完銷居多。成交價大多是台積電來之前的價格。 興連城PRO+:預售屋。 開價19-25萬/坪。 鋭揚天鵝堡 預售屋。平均成交價19.25萬/坪。近一年成交價20.51萬/坪。 漾CITY-NO2 預售屋。平均成交價17.14萬/坪。近一年無交易資訊。 白易居:預售屋。 平均成交價20.55萬/坪。 近一年成交價20.59萬/坪。 2.後勁生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在16.57萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在15-16萬/坪左右,下面價格大多是台積電宣布進駐之前的成交價 聯上捷運之星:預售屋。 平均成交價15.33萬/坪。 近一年成交價16.62萬/坪。 捷客:屋齡3年。 平均成交價14.5萬/坪。 近一年成交價22.6萬/坪。 國城MRT:屋齡6年。 平均成交價19.16萬/坪。 近一年成交價21.61萬/坪。 3.興連城PRO+目前封盤中,也還沒有預售的實價登錄出來,2字出頭的成交價大多是台積電公布前的價格,不過在台積電確定進駐後,楠梓基本上沒有1字頭的建案了,預計再次銷售會站穩2字頭外,也有機會挑戰3字頭。 興連城PRO+結論: 現在楠梓的建案不是封盤不賣,不然就是開價3字頭以上,接近市中心的價格,房價高漲到讓許多當地自住戶望塵莫及,不過大部分都是外地投資客進場,預計未來會有一波賣壓。興連城PRO+整體規劃偏向首購或投資組群,「到站就到家」的廣告詞實至名歸,交通便利性佳一直是保值的最大因素之一,小提醒的是,因為基地位置剛好在兩大樓的中間,採光和通風可能略受影響。小編覺得高雄捷運越來越方便耶~

看屋筆記:高雄苓雅區中正O8(個案+價格分析)
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武廟生活圈商家林立,機能成熟,除了寶雅和環球電影院,未來更有千坪全聯旗艦店及享溫馨會館進駐,優質的交通便利性也是該區的加分項,包括有五塊厝及技擊館兩座捷運站點,還有輕軌凱旋公園站及台鐵科工館站,區域串連大順路、建國路、中正路等重要交通幹道,緊鄰國道一號中正交流道,絕佳的地段更讓該區增添保值性。 一起來欣賞苓雅區建案:鑫龍騰開發『中正O8』 中正O8外觀圖 建案特色: ● 捷運第一排:出門即是捷運站,建案距離捷運五塊厝站僅需步行約1分鐘即可抵達,建案位於中正一路,屬高雄市中心地段重要幹道,附近生活機能成熟。步行1分鐘可達五塊厝公園,方便運動散步休憩運動。車程1分鐘可達武廟商圈、車程5分鐘可達文化中心商圈,離國道1號中正交流道僅需3分鐘可達,快速往返其他縣市。 ● 建案規劃:建案規劃小坪數兩房房型至40坪四房格局,多元的格局規劃,可滿足現代人多元的住宅需求,適合首購或換屋族。 ● 安全安心:提高基礎建築耐震性能,全棟窗框補強提高防水性能,住家大門也採用防暴大門搭配三合一電子安全鎖,力求高質感居住空間。 中正O8 格局分析: ● 基地面積370坪,獨棟規劃,地上18樓/地下5樓,每層9戶,共143戶住家,2戶店面,總戶數量佳,大樓出入較為單純,美中不足的是單層戶數稍多。 ● 基地前後雙面臨路,分別面為中正一路和建民路,附近有7-11便利商店,未來將有全聯旗艦店進駐,生活機能便利。 ● 建案臨路與臨近大樓都有約莫20米的棟距表現,整體採光表現不錯,棟距表現佳。 ● 建案樓層戶數9戶併3梯,電梯戶數比佳,電梯均直達地下室,無須轉梯。 ● 整棟規劃2房-23.78/23.86/23.87坪 、 3房-32.5/36.55/38坪 、 4房-41.1坪,適合首購族或換屋族。 ● 建案車道入口規劃於建民路上,道路寬闊,為5.5米雙車道,配置坡道平面車位、機械車位,有規劃部分電動車充電車位。平面式70個、機械式43個,車位比1:0.77,車位比稍微不足,部份兩房不綁車位,須留意未來停車問題,市區停車不易。 ● 建案建材廚具使用:櫻花IH感應爐+烘碗機+抽油煙機,衛浴使用:Villeroy & Boch面盆、TOTO馬桶及淋浴龍頭、Panasonic免治馬桶、暖風機,三合一電子鎖、10吋彩屏對講機、錦鋐隔音氣密窗,建材綜觀屬於中階等級。 ● 公共設施:接待大廳、空中花園、交誼廳、健身房、信箱區、曬被區、多功能教室,公設比:33%,符合市場行情。 A2傢配圖 ● A2規劃4房/2廳/2衛浴,41.1坪,樑柱外推,格局方正,無過多走道,室內坪效佳,雙面採光,採光通風佳。 ● 臥房皆有開窗通風,無暗房、暗廳問題。 ● 衛浴無開窗,通風效果較為受限,主臥衛浴採用乾濕分離。 ● 廚房採一字型開放式設計,靠近陽台通風處,未來較無油煙問題。 ● 工作陽合於客、餐廳前方,使用時會較為影響室内採光;規劃上採單陽台設計,以四房來說空間略小一些,須留意使用上是否足夠,有另外規劃冷氣室外機安裝位置,不影響陽台空間。 ● 客衛離房間稍遠,動線上較不方便。 A8傢配圖 ● A8規劃3房/2廳/2衛浴,38坪,樑柱外推,格局方正,設有玄關空間,可做鞋櫃收納規劃。走道順暢,動線佳,雙面採光,採光通風良好。 ● 臥房皆有開窗通風,無暗房問題。 ● 主臥衛浴開窗,並規劃乾濕分離,未來較無潮濕問題。客衛浴無開窗,且無規劃乾濕分離,較為可惜,通風效果較為受限,須留意潮濕問題。 ● 廚房採一字型開放式設計,靠近工作陽台通風處,未來較無油煙問題。 ● 規劃雙陽台,可供曬衣及休憩、園藝造景使用,有另外規劃冷氣室外機安裝位置,不影響陽台空間。 實價登錄分析: 中正O8 位於 武廟生活圈 ● 武廟生活圈個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在25.21 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在21.26 萬/坪,區域成交量熱絡,呈現價漲量縮的狀況。 中正O8:預售屋。 平均成交價26.13萬/坪。 近一年成交價28.2萬/坪。 鳳凰綻:預售屋。 平均成交價24.79萬/坪。 近一年成交價25.77萬/坪。 幸福O8:預售屋。 平均成交價29.55萬/坪。 近一年成交價29.55萬/坪。 本業好漾:預售屋。 平均成交價25.41萬/坪。 近一年成交價26.46萬/坪。 沐樂:屋齡2年。 平均成交價23.74萬/坪。 近一年成交價26.65萬/坪。 ● 五塊厝生活圈個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在24.53 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在21.29 萬/坪,區域成交量熱絡,呈現價漲量縮的狀況。 三多WIN:屋齡0年。 平均成交價22.97萬/坪。 近一年成交價23.46萬/坪。 玉鎮玉林:屋齡0年。 平均成交價25.23萬/坪。 近一年成交價25.48萬/坪。 文化潤隆:屋齡0年。 平均成交價22.16萬/坪。 近一年成交價24.45萬/坪。 ● 中正O8預售成交價已經有實價登錄,近一年成交價在26.52萬左右,相比目前高雄火爆的房市,成交價格還在合理行情內。 中正O8 評價: 中正O8的地理位置環境極佳,門口就是捷運站,台積電可能會遷,百貨可能會倒,但捷運挖了就是挖了,就像建案原本正旁邊的加油站,目前也已經歇業,加上區域內更具有成熟的生活機能,相當方便。由於距離中正交流道僅有3分鐘車程,使用國道通勤的客群也可以參考此建案。若對於武廟生活圈有興趣的朋友們,不訪可以參考看看喔!

看屋筆記:高雄仁武區行樂日和(個案+價格分析)
建案開箱-高雄

鄰近高雄榮總生活圈的仁武霞海重劃區,由太子建設自辦重劃區,因此太子建設率先卡位持有3萬坪土地,成為該重劃區最大地主,緊接著京城建設集團和興連城建設等也陸續進駐插旗,該區受惠於左營高房價的排擠效應和台積電連帶風潮,大樓房價已從年初每坪20萬出頭,上漲到27萬到28萬元,甚至開價來到30萬,成為仁武區房價最高的區域,未來還有建案和商場不斷推出,房市漲勢仍未歇。 一起來看看霞海重劃區的建案:興連城建設『行樂日和』 【建案特點】 1.單純戶數:隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多,許多電梯大樓或是超高大樓,戶數都常上看150戶以上,住戶品質控管不易。總戶數含店面僅67戶,相對來說單純。 2.明星學區:學區是文府國小、文府國中、福山國小等,其中福山國小是高雄明星學區之一,對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項,基地距學區車程約10分內可到,方便家長接送。 3.地理位置:建案位於霞海重劃區內的霞海路上,擁有重劃區的筆直道路和整齊街景。生活方面,車程5分左右可到榮總生活圈,交通方面,車程10分鐘左右可至三鐵共構的左營高鐵站和鼎金系統,快速串聯國道1號和國道10號,南來北往便利性高。霞海重劃區未來還會有其他建案推出,帶動房價上漲機會高。 【行樂日和格局分析】 基地面積513.84坪,獨棟電梯大樓,地上15樓/地下2樓,2戶店面規畫設計住宅大樓,建案含店面總共69戶。戶數單純。 單面臨路,大門面霞海路(14米寬),兩側都是空地,未來都有機會推出建案,須留意日後棟距表現。後面有榮總宿舍,面宿舍房型低樓層採光恐受影響,全棟中高樓層採光表現不錯。 建案周圍環境單純,除步行5分可到全聯中心外,其餘需依賴榮總生活圈,屬於尚待開發地區,目前附近生活機能來說稍微不足。 社區臨路有設計9米退縮空間,助於提升居住環境的舒適度和用路人的安全性。 整棟規劃二房(26坪) 、三房(37坪),坪數和房型單純。僅有A2為26坪二房房型,單面採光外,其餘都是三房房型,擁有三面採光,採光通風佳,適合首購族和換屋族的建案。 兩房沒有高雄厝,三房則是有高雄厝陽台且採用樓層錯位設計,提高社區整體設計感。全棟使用IH電子爐。 全棟建物每層5戶併2梯,電梯戶數比和層樓戶數表現佳,梯間有開窗,採光通風佳,電梯都能直達地下室。 車道由霞海路進入並設計在大樓旁邊,增加住戶居住品質,規劃5.5米雙車車道,社區規劃全平面車位,每戶配一機車位。平面車位共59個,車位比1:0.85,車位比尚可接受。 單純公設:接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、信箱區、曬被區等,公設比36.9%,管理費:80/坪、車位:300/月、機車位:100/月、清潔費:250/月。公設比偏高,月管理費偏貴。 建材使用廚具:德匠、林內抽油煙機、IH爐,衛浴:INNOCI,屬於中階以上規格。 A5/三房房型,權狀37.75坪,格局方正、無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。 開放型廚房,靠近工作陽台,通風良好。採用IH電子爐。 3房擁有三面採光且有雙陽台,增加使用空間。該房型為高雄厝。 3房搭配雙衛浴,雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離。主臥並設置浴缸且採用通用化衛浴。 靠近工作陽台的客臥,因為採光來自工作陽台,稍微不足。 【行樂日和實價登錄分析】 行樂日和位於榮總生活圈 1.榮總生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在24.89萬/坪。 由2017~2020的整體成交價來看,約落在17萬/坪,該區域介於仁武重劃區和左營區,從數據來看,2021年該區新屋價大幅成長。 行樂日和:預售屋。 平均成交價28.56萬/坪。 近一年成交價28.56萬/坪。 興連城@99:預售屋。 平均成交價26.86萬/坪。 近一年成交價26.86萬/坪。 大子雲:屋齡3年。 平均成交價16.99萬/坪。 近一年成交價24.16萬/坪。 太子雲極:屋齡0年。 平均成交價24.84萬/坪。 近一年成交價24.84萬/坪。 2.八卦寮生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在18.94萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在17萬/坪,該生活圈內的84期重劃區建案銷售狀況佳,所以2021的成交量或房價都有明顯上漲的情況。 耘川:屋齡1年。 平均成交價21.29萬/坪。 近一年成交價21.68萬/坪。 多城市:預售屋。 平均成交價18.69萬/坪。 近一年成交價20.52萬/坪。 花歷河:近一年成交價18.19萬/坪。 平均成交價17.62萬/坪。 近一年成交價18.19萬/坪。 3.遠見星誠:屋齡1年。 平均成交價18.13萬/坪。 近一年成交價21.28萬/坪。 可麗都:預售屋。 平均成交價17.11萬/坪。 近一年無交易資訊。 大麗城:屋齡2年。 平均成交價14.58萬/坪。 近一年成交價20.09萬/坪。 4.整個北高雄房價幾乎都快上漲1倍之多,當然仁武區也不例外,行樂日和還在預售階段,尚無預售實價登錄出爐,不過可以從附近的成屋大樓成交參考,近一年成交價已經來到23萬,行樂日和成交價預計會比這個數字更高。 【評價】 霞海重劃區還有不少土地等待開發,日前已經有第一家全聯進駐,相信未來會有更多廠商入駐,帶動榮總生活圈房價。行樂日和整體規劃自住或投資皆宜的產品,多數房型擁有三面採光且電梯戶數比和樓層戶數單純,提高整社區居住品質,不過相對高額的管理費會是讓人考慮的地方。小編覺得霞海重劃區那間全聯生意應該很好~

看屋筆記:高雄大寮區捷安天下(個案+價格分析)
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大寮區在高雄東側,位於屏東市與鳳山區之間,由於鳳山區的高房價排擠,許多預算型買方也會選擇大寮區,該區房市特性屬於當地居民較多的地區,因為區內有大發工業區和發產業園區等不少就業機會,因此也有不少人口紅利進駐,區域內比較熱門的區域有前庄、中庄及後庄等生活圈,目前人口數也有11.2萬人,大寮區多數的土地使用強度並不高,在建蔽率和容積率不高的條件下,因此大多規劃5~7樓的電梯公寓或華廈。 一起來欣賞大寮區建案:明磊建設『捷安天下』 捷安天下外觀圖 建案特色: 1. 單純數戶:著市面上首購型產品戶數越來越多,許多電梯大樓或是超高大樓,戶數都常上看150戶以上,住戶品質控管不易。總戶數約86戶,相對來說單純。 2. 低公設比:建案公設比僅24.8%,相較於大樓,華廈通常基地較小,公設也相對較低,主要在於電梯、安全逃生梯和停車位,能避免拿錢買自己不會使用的公設、繳高額管理費的問題,降低額外花費。 3. 地理位置:建案位於大寮區黃厝路,附近生活單純,步調清幽。車程10內分鐘可抵達學區翁園國小,中庄國中、大寮國中,家長接送便利。生活採買方面,10分鐘車程內可抵達翁園超市、鳳林路商圈等。交通方面,距離捷運大寮站約10分鐘車程內可到。 捷安天下格局分析: 捷安天下標準層分析 ● 基地面積770坪,共有A.B.D.E等4棟建物,A/B棟每層6戶,D棟每層5戶,E棟每層4戶,地上5樓,屬於華廈建案,無店面單純住宅,社區共86戶,戶數較為單純。 ● 社區雙面臨路,分別面黃厝路和琉球路,周圍道路不算寬裕,另一側同樣是5F華廈建案,棟距平均大約6米左右,該側的房型採光通風稍微不足,其他房型採光通風尚可接受。 ● 社區大門面黃厝路,住戶由B棟進出。一樓規劃車子可從黃厝路2處和琉球路1處進入。 ● A/B棟每層6戶併1梯,D棟每層5戶併1梯,E棟每層4戶併1梯,除E棟電梯戶數比和樓層戶數佳以外,其餘棟別電梯戶數比稍嫌不足。 ● 建案規畫二房(20~25坪) 、 三房(26~32坪),單純房型,建案客群包含首購型和換屋族。建案非高雄厝,全棟使用IH電子爐。 ● 車道可由黃厝路和琉球路進入,社區一樓規劃坡道平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共22個,機械車位共40個,車位比1:072,車位比稍微不足,留意附近停車不易。 ● 建案規格:廚房:櫻花整體、TOTO衛浴等,屬於中階產品。 ● 公共設施有交誼廳、警衛室、垃圾儲藏室、廚餘冷藏室、資源回收室等,公設比約:24.8%,略低市場行情。 ● 管理費:60/坪,平面汽車管理費:300/月,機械車位管理費:500/月,尚可接受範圍。 ● 學區為:翁園國小 大寮國中 中庄國中。 捷安天下D3傢配圖 ● 為D3/23.89坪/兩房房型,格局方正,客廳為間接採光通風,整體尚可接受。 ● 開放式廚房,兩房使用IH電子爐,靠近陽台,通風佳。 ● 雙衛浴規劃,但雙衛浴都沒有開窗,留意未來潮濕的情況,客用衛浴有使用玻璃磚設計,可讓自然光進入。 ● 兩房規劃一個景觀陽台,有另外規劃冷氣室外機位置,使用空間尚可接受。 ● 2間臥室都有開窗,沒有暗房的情況,擁有雙面採光。 實價登錄分析: 捷安天下位在下大寮生活圈: 1. 下大寮生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在17.83萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在15萬左右,今年不管成交量或價都有明顯上漲。 捷安天下:預售屋。 平均成交價18.48萬/坪。 近一年成交價18.48萬/坪。 ​​​大橘新加坡:屋齡1年。 平均成交價15.79萬/坪。 近一年成交價17.53萬/坪。 ​​​大橘新加坡2:預售屋。 平均成交價16.01萬/坪。 近一年成交價16.38萬/坪。 2. 後庄生活圈個案: 近一年大樓屋齡0~5年成交價約落在12.08萬/坪。 價格有逐期上揚的趨勢。該區的交易量也逐漸成長,平均成交量也來到135戶以上。 四季逗:屋齡1年。 平均成交價19.13萬/坪。 近一年成交價19.66萬/坪。 四維學苑:屋齡6年。 平均成交價15.2萬/坪。 近一年成交價16.5萬/坪。 3. 捷安天下預售成交價已經有實價登錄,近一年成交價在18.61萬左右,相對比附近兩個建案成交價約15萬~16萬還要高一點,不過考量到該建案基地為角地,採光和通風也會較有優勢。 捷安天下評價: 因為土地成本提高,以透天為主的大寮區也開始發展複合式大樓建案,目前又以華廈建物型態最多,因總價相對較低,年輕人也較好入手,成為因鳳山區房價高漲而人口外溢的受惠區域之一。捷安天下整體規劃不論自住或投資都可以的產品,高雄市是台灣目前建案平均公設比最高的城市,而捷安天下公設比僅24%左右,相對吸引人。小提醒的是附近未來會有上百戶進駐,不過在道路不寬裕之下,留意一下日後交通可能略顯擁擠。大寮對小編來說有點陌生耶~

看屋筆記:高雄前金區中正一號院(個案+價格分析)
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前金區可以說是南高雄的精華區,區域內綠地及休憩空間充足,愛河、中央公園、TESL高雄電競館,光榮碼頭,還有漢神百貨及大立商圈等,機能便利性佳,加上優質的學區、文教環境,吸引不少收入較高的族群。本次介紹的中正一號院位於中正四路的金融商圈上,走路5分鐘即可到達美麗島捷運站,絕佳的地段更增添保值性。 一起來欣賞前金區建案:興富發建設『中正一號院』 建案特點: ● 多元公設:建案規劃接待大廳、會議室、視聽室、游泳池、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、信箱區、Lounge Bar、空中休憩區等多元公設。 ● 明星學區:學區是前金國小、前金國中、高雄女中,都是高雄的明星學區之一,對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項,基地距學區車程皆約8分鐘內可到達,方便家長接送。 ● 地理位置:建案位於高雄市中心地段,附近生活機能成熟。車程2分鐘可達六合夜市商圈、車程5分鐘可達成功商圈、漢神本館、大立精品百貨,建案附近亦有捷運紅線-美麗島站、捷運橘線-市議會站,皆步行5分鐘可達。 中正一號院 格局分析: ● 基地面積546坪,獨棟規劃,地上35樓/地下7樓,每層18戶,無店面規劃設計的純住宅超高大樓,戶數總共590戶,戶數稍微過多,大樓及樓層出入較為複雜。 ● 基地前後雙面臨路,分別面為中正四路和自立二路53巷,附近有7-11便利商店和小北百貨,生活機能便利。 ● 建案周圍大多透天或公寓,且臨路棟距表現佳,整體採光表現不錯,面中正路戶型中高樓層採光通風良好,面自立二路53巷中高樓層戶型可挑望中央公園。 ● 建案樓層戶數18戶併3梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數也稍微多,電梯無直達地下室,須轉梯,尖峰時段須留意搶梯問題。 ● 整棟規劃1房-15~20坪、2房-19~21坪 、 3房-31~37坪,適合首購族或投資客群,建案為高雄厝,全棟使用IH電子爐,中繼水箱在17樓。 ● 雙房及套房戶型大多為單面採光,只有邊間A1/A7/A11/A17為雙面採光。 ● 建案全數房型規劃僅有一衛浴,且都沒有開窗,留意潮濕的情況。 ● 建案配置坡道平面車位、機械車位。平面車位共220個,機械車位62個,車位比1:0.47,車位比不足,須留意未來停車問題,市區停車不易。 ● 建案建材廚具使用:櫻花廚具、SVAGO蒸烘烤變頻微波爐、SVAGO獨立式洗脫烘衣機、Panasonic智慧節能冰箱,衛浴使用:Grohe、Villeroy & Boch、Karat全智能馬桶、Panasonic四合一暖風機、櫻花電熱水器,其他:八合一電子智慧鎖,建材綜觀屬於中高階等級。 ● 公共設施:接待大廳、會議室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、SPA、KTV、泳池畔酒吧、天空酒吧,公設比:34.8%,符合市場行情。 A12傢配圖 ● A12規劃1+1房/1廳/1衛浴,格局方正,單面採光,採光通風佳,樑柱稍微擠壓到臥房陽台空間。 ● 臥房皆有開窗通風,無暗房問題,須留意廚房及客廳採光較不理想。 ● 衛浴無開窗,通風效果較為受限,採用四件式衛浴設備,並配有浴缸。 ● 廚房採L字型開放式設計,無開窗通風,較需留意未來油煙問題。 ● 規劃雙陽台,可供曬衣及休憩、園藝造景使用,為高雄厝式設計。 實價登錄分析: 中正一號院 位於 市議會生活圈 ● 市議會生活圈 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在29.05 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在20.45 萬/坪,區域成交量熱絡,呈現價量俱漲的狀況。 中正一號院:預售屋。 平均成交價39.56萬/坪。 近一年成交價39.56萬/坪。 捷韻都馨城韻/匯成城韻:預售屋。 平均成交價23.57萬/坪。 近一年成交價26.54萬/坪。 達麗東京:屋齡0年。 平均成交價25.98萬/坪。 近一年成交價32.22萬/坪。 華盛美麗方:屋齡4年。 平均成交價27.15萬/坪。 近一年成交價26.11萬/坪。 郡都JR:屋齡3年。 平均成交價21.95萬/坪。 近一年成交價24.53萬/坪。 ● 光榮碼頭生活圈 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在27.84 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在19.45 萬/坪,區域成交量熱絡。 灣見築:屋齡1年。 平均成交價31.12萬/坪。 近一年成交價32.03萬/坪。 國聯漢神棧:預售屋。 平均成交價27.89萬/坪。 近一年無交易資訊。 鳳凰灣:屋齡1年。 平均成交價23.83萬/坪。 近一年成交價28.47萬/坪。 璟時尚:屋齡3年。 平均成交價26.93萬/坪。 近一年成交價27.02萬/坪。 聯上鉑麗:預售屋。 平均成交價21.97萬/坪。 近一年成交價21.68萬/坪。 ● 由於中正一號院目前開價資料較少,但可以由附近建案的成交價發現,該區大多落在24~26萬左右,但由於近期高雄房市行情火熱,可以由灣見築開價發現,未來中正一號院開價應該也會往三字頭去了。 中正一號院 評價: 前金區一直是屬於南高的蛋黃區,中正一號院地理優勢卓越,高樓層也有不錯的景觀視野,且離捷運站及商圈都非常的近,但整體規劃來看偏向首購型和投資型建案,購入前可以多參考該建商其他類似建案網路資料。

看屋筆記:高雄新興區興富發大悅(個案+價格分析)
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新興區屬傳統高雄精華的市中心區域,生活機能和商圈都已成熟,區內包括新堀江商圈、六合夜市、中央公園、漢神百貨等,就算目前高雄人口北移情況明顯,還是有許多在地高雄人習慣在該區域生活,房價對比近年來成為生活重心的左營區毫不遜色,根據最新實價登錄揭露資料,新興區出現單價來到4字頭的預售大樓案,創下新興區大樓住宅房價歷史最高紀錄。 一起來欣賞新興區建案:興富發建設『大悅』 【建案特點】 1.多元公設:建案規劃接待大廳、交誼廳、會議室、視聽室、頂樓游泳池、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、信箱區、Lounge Bar、烤肉區等多元公設,其中頂樓泳池的景觀,讓人心曠神怡。 2.明星學區:學區是信義國小、五福國中都是高雄明星學區之一,對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項,基地距學區車程約10分內可到,方便家長接送。 3.地理位置:基地位於七賢路上,靠近民族二路,屬於高雄市中心,附近生活機能成熟。車程5分內,可到六合商圈、建國商圈等。交通部分,車程約10分內可到高雄火車站,距離捷運06信義國小站,步行約10分鐘。休閒遊憩方面,車程約10分,可到文化中心、國立科學工藝博物館等。 【大悅格局分析】 基地面積403.53坪,獨棟規劃,地上29樓/地下7樓,每層12戶,無店面規畫設計的純住宅超高大樓,戶數總共321戶,戶數稍微過多。 社區雙面臨路,分別面七賢一路和民族二路88巷,建案大門面七賢一路,附近有便利商店和郵局等,生活機能還算便利,建案附近還有工地施工,未來預計也會推出新建案。 建案周圍大多透天或公寓,且臨路棟距表現尚可接受,整體採光表現不錯,面七賢路房型中高樓層採光通風良好,面民族二路88巷房型則正對另一個33F超高大樓。 建案樓層戶數12戶併2梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數也稍微多,僅有一部電梯可以上頂樓和下地下室,等待電梯時間可能過較久。 整棟規劃2房-18.22/30.36坪 、 3房-34.28坪,適合首購族或投資客群,建案為高雄厝,全棟使用IH電子爐,中繼水箱在14樓。 1-12樓挑高3米25、13-14樓挑高3米4、15樓以上挑高3米2。房型大多為單面採光,只有邊間A1/A7/A8/A13為雙面採光。 建案全數房型規畫僅有一衛浴,且都沒有開窗,留意潮濕的情況。 車道由七賢一路下地下室。社區規劃5米5雙向車道,配置坡道平面車位、機械車位,每戶配一機車位。平面車位共77個,機械車位39個,車位比1:0.36,車位比稍微不足,須留意市區停車不易。 建材使用:KARAT及Panasonic衛浴、櫻花廚具、三機一體洗衣機、RO濾水器、附贈Panasonic冷氣主機等,屬於中階規格。 學區為:信義國小、五福國中,皆為高雄明星學區之一,且接送方便。 公設比34.8%,管理費:80/坪,還在可以接受的範圍內。 【實價登錄分析】 大悅位於信義國小生活圈 1.信義國小生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在26.38萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在19-20萬/坪,該區成交量和成交價相對平穩。 大悅:屋齡3年。 平均成交價23.85萬/坪。 近一年成交價26.57萬/坪。 時尚帝寶:預售屋。 平均成交價29.5萬/坪。 近一年成交價32.42萬/坪。 國聯双捷棧/福華棧:預售屋。 開價33-36萬/坪。 2.美麗島生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在26.68萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在17-19萬/坪,該區成交量起伏不大,但有略減的趨勢。成交價方面,由於該生活圈目前的預售屋數量不多,導致新屋價格高出舊屋不少。 美麗城安:預售屋。 平均成交價26.11萬/坪。 近一年成交價26.8萬/坪。 民生一號院:預售屋。 平均成交價36.29萬/坪。 近一年成交價36.29萬/坪。 捷韻都馨城馨:預售屋。 平均成交價23.57萬/坪。 近一年成交價26.54萬/坪。 3.大悅近平均成交價23.61萬,近一年成交價在25.59萬,看起來有受到整體高雄房價影響而上漲,而大悅當初就是打著低總價成家的口號,所以比起市區的其他建案來看,目前總價也是相對較低的建案。 【大悅評價】 屬於高雄傳統市區的苓雅區和新興區,因為習慣了當地生活一直有一群在地高雄人擁護著,雖然關注度不如北高區域,但因為素地不多,因此房價也屢創新高來到4字頭。大悅整體規劃來看偏向首購型和投資型,低總價在房價高漲的高雄來看,相對容易入手,首購族也可以負擔的起房價,不過建議購買前可以在網路上多搜尋一些該建案的相關資料喔。小編真的很想在頂樓泳池給他游泳一次耶~

看屋筆記:高雄楠梓區華尚ART(個案+價格分析)
建案開箱-高雄

右昌生活圈發展較早,區域內多為其一是屋齡較老舊的中古透天,若是屋齡比較新,總價都來到1500~2000萬上下,年輕人負擔較大;由於可用腹地少,目前推案量較少,但只有要有新案推出就備受關注,由於周遭除了有國立高雄大學、高雄海洋科技大學以及海軍軍官學校眾多學校,還有楠梓加工出口園區,未來更有台積電進駐中油五輕舊址及橋頭科學園區的加持,就業人口增加自然帶來更多居住需求,長年房市買氣都很穩定,可以從成交量發現此區購屋人口的買氣。 一起來欣賞楠梓區建案:華尚建設開發『華尚ART』 華尚ART 建案特色: ● 採光通風:建案基地周遭多為透天厝;中高樓層具備難得的景觀優勢,可眺望海天美景,採光及隱私性也較好。 ● 明星學區:學區是右昌國中、國小都是該區的優質學區,對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項,基地距右昌國中車程約2分鐘內可到,方便學生步行通勤及家長接送。 ● 地理位置:車程2分鐘可達右昌商圈,機能成熟、商家林立,日常採買便利。休閒遊憩方面;車程5分鐘可達右昌森林公園。交通部分;基地緊鄰新台17線道路、未來可快速抵達美術館、新左營特區,更有捷運右昌高鐵線等利多議題。 華尚ART格局分析: 華尚ART標準層 ● 基地面積1022坪,雙塔規劃,地上15樓,地下2樓,共142戶住家、6戶店面,戶數適中,方便管理。 ● 建案單面臨路,於三山街69巷上,附近有萊爾富便利商店,生活機能便利,須留意建案附近還有資源回收廠,據傳未來預計會搬遷改建公園,但消息仍保守看待。 ● 建案A棟樓層戶數4戶併2梯,B棟樓層戶數6戶併2梯,電梯戶數比佳。 ● 整棟規劃2房-25.31/25.67坪 、3房-38.52/43.48坪 、4房-47.46/48.69坪,房型多元,適合首購族或投資客群,建案為高雄厝規劃。 ● 建案配置坡道平面車位、機械車位,平面車位共74個,機械車位58個,車位比1:0.89,車位比稍微不足,須留意未來停車問題。 ● 公共設施:挑高接待大廳、兒童遊戲區、交誼廳、健身房、KTV、棋藝室、家教室,公設比:34.9%,符合市場行情。 ● 建材使用:廚具:櫻花整體廚具,衛浴:BADEBOSS、PANASONIC免治馬桶、LCM沐浴龍頭、Panasonic三合一暖風機、SUNON抽風機,錦鴻氣密窗、FAULTLESS三合一電子鎖、建材綜觀屬於中階等級。 ● 管理費:65元/坪/月,還在可以接受的範圍內。 華尚ART A1傢配圖 ● A1規劃2+1房/2廳/2衛浴,38.77坪,格局方正,走道順暢,雙面採光,採光通風佳,樑柱稍微擠壓到主臥及客廳空間。 ● 主次臥皆有開窗通風,無暗房問題,須留意餐廳採光較不理想。 ● 主臥衛浴開窗,採用乾濕分離,日後較無潮濕問題,客衛無開窗較為可惜。 ● 廚房採一字型開放式設計,靠近工作陽台提升通風與採光,未來較無油煙問題。 ● 規劃前後陽台,可供曬衣及休憩、園藝造景使用,為高雄厝式設計。 華尚ART A5傢配圖 ● A5規劃3+1房/2廳/2衛浴,47.46坪,樑柱外推,格局方正,走道順暢,三面採光,採光通風佳。 ● 主次臥皆有開窗通風,無暗房問題,須留意餐廳採光較不理想。 ● 主臥衛浴開窗,採用乾濕分離,並配備浴缸,日後較無潮濕問題,客衛無開窗較為可惜。 ● 客房其中一間為單人床規劃。 ● 廚房採一字型開放式設計,動線上與工作陽台銜接,使用方便,通風與採光佳,使用方便。 ● 除了基本的前後陽台,可供曬衣及休憩、園藝造景使用,主臥及客房外還有規劃第三個陽台,運用空間大,為高雄厝式設計。 實價登錄分析: 華尚ART 位於 右昌生活圈 ● 右昌生活圈個案: 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在18.45 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在16.07 萬/坪,區域成交量熱絡,呈現價量俱漲的狀況。 華尚ART:預售屋。 平均成交價20.88萬/坪。 近一年成交價22.5萬/坪。 藏美海揚NO2/藏美海納川:屋齡6年。 平均成交價17.93萬/坪。 近一年成交價19.08萬/坪。 ● 高雄大學特區個案: 博愛PARK ONE:屋齡0年。 平均成交價22.05萬/坪。 近一年成交價22.05萬/坪。 京城柏克萊:屋齡0年。 平均成交價22.35萬/坪。 近一年成交價22.35萬/坪。 悅讀天悅/泰郡/森觀:屋齡3年。 平均成交價16.79萬/坪。 近一年成交價19.85萬/坪。 友友大學道哈佛/高雄大學城哈佛區:屋齡5年。 平均成交價14.9萬/坪。 近一年成交價18.62萬/坪。 ● 在台積電的話題助攻下,目前楠梓區許多的新屋成交價都已經站穩2字頭大關,甚至一些高樓層來到每坪25萬的成交價,由於右昌發展較早,可用腹地少,區域內多為中古透天庴,根據樂居實價登錄資料,目前華尚ART近一年成交平均約莫16~17 萬/坪,相比楠梓目前瘋狂的房價下,華尚ART還算相對親民的建案。 華尚ART 評價: 華尚ART本身基地破千坪,自身的退縮地,加上附近多為透天厝,建案本身採光通風佳,高樓層還能挑望左營軍港,但須留意小坪數也是高雄厝陽台規劃,需自行評量大陽台的實用性,新台十七線北段通車後,更添加本案與高雄市區的串聯性,通往左營更加方便。若對於楠梓區有興趣的朋友們,也歡迎來這裡參考看看喔!

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