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看屋筆記:高雄市三民區鑫空樹(個案+價格分析)
建案開箱-高雄

北高雄是許多重大建設持續投入的區域,其中凹子底捷運站及大順路週遭的發展,一直是高雄房市熱門話題,鑫空樹就坐落在該區東側的建工生活圈,接著,我們就一同來看看鑫空樹還有什麼特別的地方。 【建案特色】 1. 交通便捷: 沿台一線往北車行約10-15分鐘,連接國道一號鼎金系統,或抵達高鐵左營站。 基地鄰近未來高捷黃線Y9站預定地。 2. 生活機能完備: 學校:鼎金國中(車行約4分鐘)、高科大(車行約5分鐘)、愛國國小(距離550M,步行約8分鐘)。 休閒:同盟公園(距離500公尺,步行7分鐘)、科工館(車行約5分鐘)。 醫院:高雄醫學大學(距離850M,步行約10分鐘)、新高醫院(距離400M,步行5分鐘)、大昌醫院(車行5分鐘)。 購物:家樂福(距離70M,步行約9分鐘)、Costco(車行約5分鐘)、義享天地(車行約5分鐘)。 3. 罕見27高樓住宅,建築規劃佳: 地上27層樓高樓住宅,基地達647坪,高樓層戶別享市景,高雄市區少見。 停車道出入口設置於鼎山街,採人車分流動規劃,另外2樓規畫公共設施樓層,故無住戶層被停車道影響之虞。 2樓獨立設置住戶公設樓層,靜態活動(家教室、多功能教室),動態活動(健身房、兒童遊戲區)。 標準層各戶室外機獨立擺放,不佔陽台空間。 2/3房產品都附有2衛浴。 【鑫空樹格局分析】 1. 本案基地約647坪,臨路西側民族一路、西北側鼎山街,建築地上27層/地下6層,規劃354戶住宅(3-27F)及4戶住店(1-2F),2樓規劃為公設樓層,1樓則為交誼廳,搭配137個坡道平面車位及133個機械車位,停車道設置於基地西北側鼎山街,人車分流動線佳,且由於2樓為公設樓層,停車道不影響住戶層。 2. 本案標準層採一層14戶,配置4部電梯,4部電梯均可到達地下室,分別為2/3房產品,坪數約22-39坪,公設比約34%。 3. 先來看A8/A10/A11/A12/A13/A16,為2房產品,坪數約22-26坪。 A8/A10/A12/A13/A16戶,格局相似,為2房2衛,坪數分別為25.84/22.36/25.84/22.69/25.72坪,A10/A11/A12/A13面基地東側,A8面基地北側,A16面基地南側,皆為單面採光。 A11戶進門後有玄關空間。 2間房間都有開窗,但客廳採光稍受影響。 2間衛浴,但未開窗。 廚房開放式規劃,一字型廚具規劃,動線連通工作陽台,預留冰箱空間。 梁柱外移設計,室內空間好規劃。 室外機空間獨立設置,不影響工作陽台面積。 各戶內都有1間房間未隔間完成。 4. 再來看A1/A2/A3/A5/A6/A7/A9/A15,為3房產品,坪數約29-37坪。 A9/A15戶為3房2衛,坪數分別為31.36/29.64坪,A9面基地北側,A15戶面基地南側,雙面採光。 進門後有玄關空間。 3間房間都有對外開窗。 主臥衛浴都有對外開窗,A3/A5/A6戶2間衛浴都有開窗。 廚房為開放式空間,採一字型廚具,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,且連通後陽台動線佳。 室外機空間獨立規劃,不佔工作陽台空間。 各戶內都有1間房間未隔間完成。 A2/A3/A5/A6戶為3房2衛,格局相似,坪數為32.82坪,面鼎山街,雙面採光。 3間房間都有對外開窗,其中2間能擺放雙人床,另前陽台設置於主臥內。 2間衛浴都有對外開窗。 廚房為開放式,採一字型廚具,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,且連通後陽台動線佳。 室外機空間獨立規劃,不佔工作陽台空間。 A2戶梁柱外移,室內傢俱好擺放。 各戶內都有1間房間未隔間完成。 A1/A7戶為3房2衛,格局相似,坪數為37.28/39.44坪,面民族一路/鼎山街,3面採光。 進門後有玄關空間。 3面房間都有對外採光,且都能擺放雙人床,主臥有獨立衣櫃區域。 A7戶2間衛浴都有對外開窗,但A1戶只有主臥衛浴開窗。 廚房獨立設置,採一字型廚具,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,且連通後陽台動線佳。 客廳格局方正,且景觀陽台設置於旁邊,採光通風佳。 室外機空間獨立設置,不佔陽台空間。 A7戶梁柱外移設計,傢俱好擺放。 各戶內都有1間房間未隔間完成。 【實價登錄分析】 鑫空樹位於建工生活圈: 建工生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$30.07萬/坪 2020年不分屋齡大樓成交價平均17.63萬元/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均22.71萬元/坪。 成交量部分,2020年成交560戶,2021年成交614戶。 整體而言,呈現價量俱漲趨勢。 1. 建工生活圈行情 鑫空樹:預售屋。平均成交價31.85萬/坪。近一年成交價31.85萬/坪。 龍騰鑫天地:屋齡1年。平均成交價21.96萬/坪。近一年成交價27.8萬/坪。 龍騰鑫天地NO2:預售屋。平均成交價27.62萬/坪。近一年成交價27.68萬/坪。 暉鍠時代:屋齡2年。平均成交價23.07萬/坪。近一年成交價23.83萬/坪。 龍鉅MY ONLY:屋齡1年。平均成交價22.42萬/坪。近一年成交價26.03萬/坪。 2. 大順好事多生活圈行情: 享京城:屋齡2年。平均成交價35.99萬/坪。近一年成交價43.93萬/坪。 國泰R13馥建築:屋齡4年。平均成交價36.32萬/坪。近一年成交價35.56萬/坪。 3. 高醫生活圈行情 仰德悅:屋齡2年。平均成交價23.68萬/坪。近一年成交價35.1萬/坪。 璟HOUSE:屋齡0年。平均成交價24.1萬/坪。近一年成交價27.26萬/坪。 棋琴文心苑大樓區:屋齡0年。平均成交價24.55萬/坪。近一年成交價24.8萬/坪。 4. 以凹子底捷運站為核心的大順好事多生活圈條件佳,附近有凹子底森林公園、好市多、愛河之星等休閒購物機能,房價行情為高雄最佳區域之一,近一年新成屋行情已站上40萬/坪,高於東側的建工生活圈及南側的高醫生活圈(各約25-30萬/坪),鑫空樹在建工生活圈西南側位置,為少見的27樓高樓住宅,且靠近高醫大,開價約38-44萬元/坪,高於區域行情。 【鑫空樹評價】 鑫空樹為高雄少見的27層樓住宅,此外,週遭購物及休閒生活機能完善,且鄰近高雄醫大等醫療資源,有想在三民區看房子的朋友,值得參考鑫空樹的規劃唷。

看屋筆記:高雄市三民區郡都當代(個案+價格分析)
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以往像高醫這樣子的大型醫院周邊住宅,因周遭大量的人潮車潮和救護車等噪音影響,多少形成抗性,不過高醫地理位置極佳,交通便捷,周邊商圈機能完整成熟,就醫便利,對於退休族群及銀髮族而言,反而成為加分選項,再加上高醫還有五間教學醫院,為少數大學與醫療的結合體,不少學生及醫護工作者,為求工作、上學便利,也選擇就近租或買在醫院旁,因此套房或小宅產品也是主力商品。 一起來欣賞三民區建案:郡都建設『郡都當代』 外觀圖 郡都當代 建案特色: ● 建案規劃:市中心少有的大型基地建案規劃,坐擁約2500坪地坪,三面臨路,建案基地正對同盟公園,公園景觀第一排,綠覆率高,有永久棟距,中高樓層具備難得的景觀優勢,採光及隱私性也較好。 ● 醫療大學城:基地旁就是高雄醫學大學,為高雄知名大型醫院,醫療資源豐富,龐大醫療團隊與研究人員、學生進駐,帶動周圍人潮與商機。 ● 豐富公設:巴洛克式挑高穹頂接待大廳、1600坪歐式水舞中庭花園、空中花園、健身房、親子遊戲區、KTV、廚藝教室、室內攀岩、運動Bar等豐富設施,打造優質樂活生活。 ● 地理位置:開車3分鐘到義享天地,未來還有威秀影城進駐,一旁緊鄰好市多,生活機能一應俱全。交通部份:步行可達捷運紅線-後驛站,未來還有捷運黃線Y8站等交通利多建設。 郡都當代 格局分析: ● 基地面積2492坪,規劃地上15層,地下3層大樓產品,棟戶規劃4棟,616戶住家,30戶店面,屬大型社區,總戶數量較多,社區出入較為複雜。 ● 基地三面臨路,分別為同盟一路、察哈爾一街、十全一路94巷,周遭生活機能完善。 ● 建案臨同盟一路為公園第一排,擁有無限棟距,而其他則與臨近透天別墅都有不錯的棟距表現,高樓層整體通風、採光表現不錯。 ● 全案分為A、B、D、E棟,採分棟管理,A棟一層10戶三部電梯,B、D棟一層11戶三部電梯,E棟一層12戶四部電梯,梯間開窗,電梯戶數比較多,須留意上下班巔峰時段會有搶梯問題。 ● 整棟規劃 2房-20/25坪 、 3房-30/35坪,適合首購族或投資客。 ● 建案機車與汽車分道,車道入口貼有防滑地磚,並安裝地下室強波器,坡道平面式333個、機械式238個,車位比1:0.88,車位比佳,部份兩房不綁車位。 ● 建案建材廚具使用:櫻花廚具,衛浴使用:INAX衛浴、Panasonic四合一暖風機,其他設備有維夫拉克三合一電子鎖、百福祥石鋼雕門、存水彎、當層排氣,建材綜觀屬於中階等級。 ● 公共設施:接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、親子遊戲區、KTV、廚藝教室、信箱區、曬被區、室內攀岩、運動Bar,公設比:36.5%,符合市場行情。 ● 管理費用: 50元/坪/月,管理費符合市場行情。 A2傢配圖 ● A2規劃2房/2廳/1衛浴,23.05坪,格局方正,室內坪效佳,單面採光,樑柱稍微擠壓廚房空間。 ● 臥房皆有開窗通風,無暗房問題,客廳、餐廳無開窗,採光較差。 ● 衛浴對外開窗,通風效果佳,並規劃乾濕分離,未來較無潮濕問題。 ● 廚房採一字型開放式設計,動線未連接工作陽台,使用較不方便。 ● 規劃單一大陽台,可供曬衣及休憩、園藝造景使用。 實價登錄分析: 郡都當代 位於 高醫生活圈 高醫生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$26.72萬/坪,高醫生活圈較一年前+11.43%(屋齡0-5年),區域成交量熱絡,呈現價漲量縮的狀況。 ● 高醫生活圈個案 郡都當代:預售屋。 平均成交價24.4萬/坪。 平均成交價24.4萬/坪。 永信謙樂:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 禹順敦品:屋齡0年。 平均成交價25.47萬/坪。 近一年成交價32.3萬/坪。 璟HOUSE:屋齡0年。 平均成交價24.1萬/坪。 近一年成交價27.26萬/坪。 ● 後驛生活圈 個案 棋琴22重奏:屋齡0年。 平均成交價24.45萬/坪。 近一年成交價24.51萬/坪。 臻芯如邑:屋齡0年。 平均成交價23.73萬/坪。 近一年成交價25.28萬/坪。 擁捷:屋齡2年。 平均成交價24.58萬/坪。 近一年無交易資訊。 ● 目前郡都當代還在預售階段,已經有預售實價登錄出來,近一年成交價落在24萬來看的話,符合該區域合理的價位,附近租屋需求高,應該不少投資客願意買單。 郡都當代 評價: 郡都當代地理位置非常的好,緊鄰高醫商圈,公共建設也有捷運紅線與未來黃線建設計畫,也可在10分鐘車程內,迅速連結國道,同時坐擁公園第一排,享受休閒綠地的居住環境,在這些優勢條件下最主要還是在附近高醫的租房需求大,吸引投資客客與首購族持續進駐,唯一需要留意的是格局是否為自己喜歡。

看屋筆記:高雄市前金區晨均日渼(個案+價格分析)
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高雄市政府公告高雄9月房屋交易量數字,發現前金區高達400棟以上的移轉量,雖然說主要是因素是新建案交屋居多,但是該區近期沒有重大建設和知名廠商進駐,還是有忠實族群仍舊會選擇該區置產。原因是前金區是南高雄的傳統市區,不少人就學和就業都在這個區域,已經習慣這邊的生活圈,加上區域內有愛河和中央公園等休閒遊憩場所,在人口北移的情況下,還是足以撐起前金區的房市。 一起來欣賞前金區建案:晨均建設、弘力建設『晨均日渼』 【建案特色】 1.建材規劃:建案主打全棟使用日本CLEAN UP 廚具品牌、AICA抗菌防火壁板、抗病毒循環燈、零接觸防疫電梯、德國BWT淨水、勝群防霉紗網、勝群鋁門窗等,建材綜觀中階以上的規格。 2.建案規畫:全棟總戶數僅30戶,相對來說單純,且戶戶邊間擁有雙面採光。 3.地理位置:基地位在前金區成功一路551巷上,周邊為單純住宅區,生活採買車程約5分鐘內可到七賢商圈、家樂福高雄愛河店等。交通方面,約10分鐘車程可至捷運美麗島站、高雄車站。 【晨均日渼格局分析】 基地面積160坪,獨棟規劃,地上9樓,每層4戶,無戶店面規畫設計的純住宅華廈,戶數總共30戶,戶數單純。 建案附近建築物多,透天和大樓都有,棟距表現稍微不足,略顯擁擠感,建案整體中低樓層面採光通風稍微不足,部分高樓層房型採光通風不錯,有機會擁有河景景觀。 單面臨路,面成功一路551巷(6米寬),社區大門從成功一路551巷進出,該路段並不算寬敞,留意日後車輛進出的情況。 車子由成功一路551巷進入1樓停車室。社區規劃倉儲式停車位和機車道分開,共有20個機車位,無法每戶配一機車位,機車停在1樓。車位共有平面式4個、機械式16個,車位比1:0.67,稍微不足,且附近停車不容易,未來可能有停車問題。因倉儲式車位一次只能一台車進行領車.停車動作,日後上下班期間,車位等待時間恐會拉長。 建案樓層戶數4戶併1梯電梯,電梯比稍微不足,樓層戶數表現不錯,但僅有一部電梯,遇到維修保養會稍微不方便,梯間有開窗,採光還可以接受。 整棟規劃2~2+1房,坪數落在22~27 坪,以首購族為主,建案不是高雄厝,全棟使用IH電子爐設施。 標準層以田字型設計,A/B為2+1房型,C/D為2房房型,戶戶邊間,房型都是相互對稱的,4種房型都有雙面採光。 室內採全開放空間,零隔間規劃,對買方來說雖然可以自行規畫空間,但也需要再多花費一筆設計費用。 社區管理員規劃沒有24小時,公設比30%,管理費:120/坪,價格稍微偏高。 【實價登錄分析】 晨均日渼位於市議會生活圈 1.市議會生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在28.45萬/坪。 由2017~2020的整體成交價來看,約落在21-22萬/坪,該區域是高雄市區,不管是成交量或成交價已經是穩定的狀態。 晨均日渼:近一年成交價34.36萬/坪。 平均成交價34.36萬/坪。 近一年成交價34.36萬/坪。 達麗東京:屋齡0年。 平均成交價26.04萬/坪。 近一年成交價32.24萬/坪。 捷韻都馨城馨 預售屋。開價27萬/坪起。 2.美麗島生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在27.23萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在17-19萬/坪,該區成交量起伏不大,但有略減的趨勢。成交價方面,由於該生活圈目前的新屋數量不多,導致新屋價格高出舊屋不少。 星時代:屋齡0年。 平均成交價24.97萬/坪。 近一年成交價27.24萬/坪。 聯上V1:屋齡5年。 平均成交價24.12萬/坪。 近一年成交價28.71萬/坪。 J.ART:屋齡1年。 平均成交價29.37萬/坪。 近一年成交價29.6萬/坪。 3.目前晨均日渼還在預售階段,還沒有預售實價登錄出來,我們可以參考房型相近的建案,近一年成交價落在30萬來看的話,預估晨均日渼建案會比這個成交價在高。 【晨均日渼評價】 前金區是高雄早期的傳統富人區,也是機能、學區、休閒聚集的一區,生活條件優異,對自住族群有吸引力,雖然新屋單價站穩3字頭,但因有忠實客群撐盤,從移轉量來看,接受度還是高的。晨均日渼整體規劃偏向首購產品,建商強調以首購產品來看,建材用料都屬於上乘且單純規劃在市區也算難得,小提醒的是並不是每一戶都可以分配到機車位,對首購型的產品來說,便利性稍微不足。有沒有人跟小編一樣是前金區忠實客群的~

看屋筆記:高雄左營區若然(個案+價格分析)
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最近左營區討論最高的莫過於高雄蓮池潭附近的15間透天建物,由一名自然人以大約6億元的總價一次打包,而該筆交易也確定成為今年左營區最高總價的不動產交易,根據報導指出,該自然人為建設負責人,由於建築基地面積近800坪,所以推測日後可能會推出住宅大樓,參考附近的建案房價後,預計房價每坪將從3字頭起跳,甚至因產品規劃的不同,有機會挑戰4字頭。 一起來欣賞蓮池潭附近的建案:合心開發『若然』 若然外觀圖 建案特色: 1. 景觀電梯:使用透明的景觀電梯,可在搭乘電梯時,欣賞到無價的蓮池潭景觀,其中景觀電梯在住宅大樓來說,算是少數的配備,另外一層僅有兩戶且三面採光,也都十分罕見。 2. 單純戶數:隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多,許多電梯大樓或是超高大樓,戶數都常上看150戶以上,住戶品質控管不易。該建案總戶數僅25戶,對比附近的建案來說,是不錯的居家環境。 3. 地理位置:建案位於文智路上,周圍環境屬於單純住宅區。生活機能方面,車程10分內可達漢神巨蛋商圈,自由黃昏市場等。交通方面,車程5分鐘左右可至左營(舊城)車站、距捷運巨蛋站、生態園區站。休閒遊憩部分,步行2分內可到鐵路地下化的綠廊道。附近還有剛成交高價的房地交易,也會帶動該區房市成長。 若然格局分析: 若然標準層分析 ● 基地面積295坪,獨棟大樓規劃,地上14樓/地下2樓,每層2戶,2戶店面,含店面戶數總共25戶,戶數非常單純。 ● 建案雙面臨路,分別面文智路、文智路79巷等,社區大門設置在文智路79巷,該路段不寬裕,但附近車流量也不算多。 ● 建案周圍環境屬於單純住宅區,還有數個大樓建案正在動工,四周建物都是透天居多,目前整體採光棟距都還不錯,現在高樓層房型臥室可以欣賞到蓮池潭景觀。 ● 小提醒建案旁邊有物流倉庫,未來可能有機會推出大樓建案,屆時可能影響到採光通風。 ● 店面大門前面退縮4米,增加社區用路人的安全,另外社區有規劃中庭花園造景,有效提升整體綠覆蓋率和居住質感。 ● 建案樓層2戶併2電梯,電梯戶數比和樓層戶數表現佳,一部電梯可以直達地下室,梯間沒有開窗。 ● 整棟規劃三房(50坪),單純房型,適合換屋族,全棟為高雄厝陽台,使用明火設施。 ● 建案戶戶都有三面採光,建案採用錯位高雄厝設計,讓每一層的高雄厝植栽都能充分享受到陽台,也增加建案整體的設計感。 ● 車道由文智路下地下室,規劃3.8米車道,社區規劃全坡道平面車位。每戶配一機車位,平面車位共34個,車位比1:1.36,部分房型會配置到雙車位,並且預留充電管線。 ● 公共設施規劃中庭花園、空中花園、信箱區、曬被區、多功能室等,公設比:36.8%,稍微高了一點。 ● 建材使用廚具:德匠,衛浴:ROCA,五金:GROHE,青葉銀立淨乳膠漆、中華鋁門窗等,綜觀屬於中階規格。 ● 學區:勝利國小、左營國中,車程都在10分內,方便家長接送。 ● 管理費:90/坪,車位250/月,稍微高於市場行情。 若然A1傢配圖 ● A1/3房/50.94坪/房型,格局方正、室內空間感大、走道動線流暢、客廳採光通風佳。 ● 開放型廚房,靠近工作陽台,通風良好。 ● 房型擁有有雙陽台,高雄厝陽台規劃在客廳,坪數稍微大了一點。 ● 3房搭配雙衛浴,雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離,主臥規劃通用化衛浴和設置浴缸。 實價登錄分析: 若然位於生態園區生活圈 1. 生態園區生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在30.35萬/坪。 由2017~2020的整體成交價來看,約落在20~23萬/坪,且價格有逐期上揚的趨勢。該區的交易也相當活絡,平均成交量也有600筆以上。 若然:屋齡0年。 平均成交價31.65萬/坪。 近一年成交價31.74萬/坪。 本業高潭市NO2 預售屋。平均成交價28.18萬/坪。近一年成交價29.27萬/坪。 棋琴文蓮苑 屋齡5年。平均成交價23.4萬/坪。近一年成交價38.7萬/坪。 植見築 屋齡5年。平均成交價25.89萬/坪。近一年成交價27.46萬/坪。 2. 樂嵩豐:預售屋。 平均成交價32.81萬/坪。 近一年成交價32.81萬/坪。 敦園:屋齡6年。 平均成交價23.11萬/坪。 近一年無交易資訊。 本業加賀:屋齡0年。 平均成交價24.14萬/坪。 近一年成交價24.47萬/坪。 3. 若然目前還在預售的階段,近一年預售成交價落在31.93萬,附近的建案雖然成交在25~27萬,看起來價格高出不少,不過那是建商較早銷售的價格,但成交3字頭也不算便宜。 若然評價: 高雄巨蛋周圍土地逐漸飽和,新建案開始往外擴展,加上日前若然附近剛成交一筆房地買賣,還登上各大新聞台,網路討論度頗高,未來推案機會大,可望吸引人口和商圈進駐,自成一格生活圈。若然整體規畫朝向自住為主的產品,尤其景觀電梯能夠遠望蓮池潭,讓回家就像度假一樣讓人放鬆,戶數僅有25戶也讓居住品質提升不少,不過相對來說,高額的管理費和未來旁邊的倉庫使用都需要留意的。小編真的第一次拉這種住宅型的景觀電梯耶~超美的~

看屋筆記:高雄前鎮區瑞隆松下(個案+價格分析)
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現階段高雄發展大致上分成北高科學園區和南高亞洲新灣區這兩大主軸,而高雄市政府耗資上千億在新灣區興建輕軌運輸、高雄展覽館、高雄市圖書總館、港埠旅運中心、高雄流行音樂中心等多項公共建設,就連跨年大型活動都會在亞灣區這舉辦,成功吸引人潮進駐,也帶動亞灣區內房價坐3望4的行情,同樣前鎮區的瑞隆路商圈也間接受惠,新建案開價來到3字頭。 一起來欣賞瑞隆商圈的建案:安嘉建設『瑞隆松下』 【建案特色】 1.完整學區:建案學區為 瑞祥國小、瑞祥高中(國中部),完整12年國教,距離學區都在車程5分鐘內可以抵達,家長接送輕鬆,且都是不錯的學區。 2.採光表現:基地周圍透天或公寓居多,附近鮮少大樓建物,建案樓高15樓,中高樓層整體採光通風表現佳外,大多是永久棟距。 3.地理位置:建案位於瑞隆路上,該區域生活機能完善,屬於著名熱鬧商圈。生活採買方面,樓下即是瑞隆商圈。交通方面,步行10分內可以到輕軌籬仔內站,可連接捷運紅線。隨著輕軌越來越完整,加上未來205兵工廠都市計畫進行中,具有利多議題。 【瑞隆松下格局分析】 基地面積508.5坪,社區採獨棟規劃,15F/B3電梯大樓,每層12戶,1戶店面,共規劃171戶,戶數稍微多了一點。 社區雙面臨路,分別為瑞隆路、崗山西街301巷,社區大門進出入為瑞隆路,臨路退縮15米,能夠提升居住環境的安全性和舒適度。 周圍建築大多為透天或公寓,還是屬於老舊部落的街景,兩邊棟距約3米左右,低樓層採光通風可能稍微不足,但建案整體中高樓層採光通風表現不錯。 建案樓層12戶併3梯電梯,電梯比稍微不足,樓層戶數稍微多了,梯間有開窗,採光佳。2部電梯可以直達地下室,3部電梯可以直達頂樓。 整棟規劃建案規畫二房(20~25坪) 、三房(33.2坪),不管是首購族或是換屋族都可以參考的標的,投資自住皆可,全棟使用IH電子爐,沒有高雄厝規劃。 社區公設規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、親子遊戲區、信箱區、曬被區等,單純公設,公設比35.2%符合市場行情。 車道由崗山西街301巷下地下室,建案規畫坡道平面車位、機械車位,每戶配一機車位。平面車位共13個,機械車位102個,車位比1:0.66,車位比稍微不足,留意附近是鬧區停車不易。停車方式較為特別,除了B1有部分平面車位,其餘車位須從B1搭汽車電梯到B2~B3停車。 建材規格採用廚具:Panasonic,衛浴:Panasonic,其他:全棟淨軟水系統、HDC石晶地板、OTIS新式電梯等,屬於中階以上規格。 管理費:55元/坪,機車:100/月,機械汽車:500/月。還在可以接受的範圍內。 A9/33.28坪/室內約21.4坪/3房房型,客廳採光通風良好,不需要自行隔間,不過沙發處有壓樑的情形。 獨立式廚房,靠近工作陽台,通風形況良好,使用IH電子爐。但位置離客廳稍微有距離。 3房搭配2衛浴,客用衛浴沒有開窗,主臥衛浴有開窗,並且都使用乾濕分離,衛浴空間不算大。 雙陽台規劃,增加可以使用空間,該房型沒有高雄厝。有規劃冷氣室外機放置處。 3個臥室都有開窗,採光通風不錯。 【實價登錄分析】 瑞隆松下位於籬仔內生活圈 1.籬仔內生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在23.12萬/坪。 由2017~2020的整體成交價來看,約落在20-22萬/坪,從2017-2021不管是成交價還是成交量都有明顯上升的跡象。 瑞隆松下:預售屋。 平均成交價26.55萬/坪。 近一年成交價26.55萬/坪。 心灣LRT:屋齡1年。 平均成交價22.85萬/坪。 近一年成交價25.89萬/坪。 百達君品:屋齡0年。 平均成交價22.17萬/坪。 近一年成交價27.81萬/坪。 2.前鎮區生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在24.71萬/坪。 由2017~2020的整體成交價來看,約落在15~18萬/坪,該區域多為在地客居多,且以透天為主,交易量並不像其他區域熱絡。 英倫亞灣:預售屋。 平均成交價25.4萬/坪。 近一年成交價25.4萬/坪。 德旺夢享家:預售屋。 平均成交價24.29萬/坪。 近一年成交價24.29萬/坪。 居見築:屋齡9年。 平均成交價16.38萬/坪。 近一年成交價23.65萬/坪。 3.目前瑞隆松下還在預售的階段,尚無實價登錄出來,但參考附近的建案成交價和地理位置考量,預估開價會在3字頭,成交落在2字頭還算合理的範圍。 【瑞隆松下評價】 隨著輕軌鼓山段通車試營運中,輕軌交通網也逐漸成形,可以串聯整個高雄捷運紅橘黃線,可望讓輕軌周邊房市帶來加分的效果,而瑞隆松下就是輕軌成形的受惠建案之一,步行不到10分就可以搭乘。瑞隆松下整體規劃首購自住或投資都可以的產品,基地位置的便利性佳,下樓就是著名的熱鬧商圈,小提醒的是崗山西街301巷並不寬敞,除了B1停車位外,其餘需搭乘汽車電梯,如遇上班尖峰時間,可能需要一些等待時間。小編很喜歡瑞隆商圈的美食耶~有鴨肉羹、控肉販、三寶飯~

看屋筆記:高雄仁武區名人澄觀NO8(個案+價格分析)
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仁武區的八卦寮生活圈為仁武較為熱鬧的區段,金融機構、傳統市場、生鮮超市、餐飲小吃等生活機能充足,除了本身商圈機能,地理位置也是亮點之一,區域位於國道一號與國道十號交會處旁,雖然說是仁武,但與左營區僅一條自由路之隔,約莫十分鐘車程就能抵達高鐵左營站及巨蛋商圈,交通成為八卦寮變成房市熱點的優勢之一,未來還有航太產業園區、台積電進駐、國道七號、中山大學仁武校區等眾多建設議題,俗話說人潮等於錢潮,有這些建設帶來的人口利多,使可以做店面的透天在該區成為非常搶手的保值產品。 名人澄觀NO8 一起來欣賞仁武區建案:壯興建設『名人澄觀NO8』 外觀圖 建案特色: ● 校園第一排:建案基地正對八卦國民小學大門;道路路幅寬敞,有校園永久棟距,採光及通風也較好,還有操場及活動空間可使用。由於位於校園正門口,上下課時間人潮眾多,一樓也很適合做為店面使用。 ● 優質學區:八卦國小屬於總量管制小學,屬當地明星學校,小朋友過馬路就到學校,距大灣國中約7分鐘車程,未來家長輕鬆接送。 ● 便捷機能:建案坐落八卦商圈,區域內商家林立,距離漢神巨蛋開車10分鐘可抵達,交通方面;距離左營高鐵站約莫8分鐘車程,亦有國道一號及十號可使用,醫療資源方面也是相當便利,距離榮總只需6分鐘車程。 ● 建案規格:全棟擁有3年防水保固,優於市場上規定的1年保固。 名人澄觀NO8 格局分析: 名人澄觀NO8 透天全區分布圖 ● 基地位於仁武區永仁街(12米)、永新六街(10米),及社區內計畫道路永新六街58巷(4米),基地雙面臨路,面積為555坪,地坪22~36坪、建坪51~78坪、面寬4~5米,樓層規劃地上3-4層,房間數量4~5房。 ● 此建案共計規劃20 戶透天,戶數相對單純。 ● 建案共分為A、B、D、E、F,五種產品。 ● A、B戶型面永仁街(12米),路幅寬、採光通風佳,人潮、車潮多,適合做店面。 ● D、E戶型面社區內計畫道路永新六街58巷(4米),道路為市府計畫道路規劃,無持分地問題,後方皆為純住宅,鬧中取靜。 ● F棟面永新六街(10米),路幅寬闊,會車、停車方便,採光通風佳。 ● 建案建材廚具使用:日本堡立名廚、林內三機,衛浴使用:HCG和成衛浴,其他設備有太陽能供電,建材綜觀屬於中階等級。 名人澄觀NO8 D2傢配圖 ● D2規劃4房/2廳/1室/5衛浴,臨路戶型,雙面採光,一樓為車庫、客廳、餐廳及廚房,開放式廚房使用天然氣明火設施,靠近後陽台,較無油煙問題。一樓衛浴設在後陽台,風水上讓晦氣不在屋內。 ● 2樓規劃雙主臥房,坪效靈活運用,前臥房規劃陽台,雙衛浴皆採用乾濕分離,比較可惜衛浴無開窗,須留意日後潮濕問題。 ● 3樓規劃主臥房及客臥空間,前臥房規劃陽台,雙衛浴皆採用乾濕分離,比較可惜衛浴無開窗,須留意日後潮濕問題。 ● 頂樓為多功能空間和前後陽台,可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用,空間多元運用。 名人澄觀NO8 A2傢配圖 ● A2規劃4房/2廳/1室/5衛浴,一樓為深間高坪效空房規劃,運用彈性大,適合各行各業當店面使用,衛浴開窗,一樓客衛設在後陽台,通風良好,不易潮濕及異味問題,風水上讓晦氣不在屋內。 ● 2樓規劃為客廳、餐廳及廚房,客廳採光佳,規劃高雄厝園藝造景大露臺,可供聚會休憩使用,廚房旁開窗,通風良好,無須擔心油煙問題,二樓客衛如同一樓規劃為外推設計,不易潮濕及異味問題。 ● 3樓規劃主臥房及客臥空間,前臥房規劃陽台,客衛需到4樓使用,臥房衛浴皆採用乾濕分離,比較可惜衛浴無開窗,須留意日後潮濕問題。 ● 4樓規劃主臥房及客臥空間,前臥房規劃陽台,雙衛浴皆採用乾濕分離,客衛開窗,通風效果佳,未來較無潮濕問題,比較可惜主臥衛浴無開窗。 ● 頂樓為多功能空間和前後陽台,可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用,空間多元運用。 實價登錄分析: 名人澄觀NO8 位於 八卦寮生活圈 ● 八卦寮生活圈 個案 名人澄觀NO8:預售屋。 地坪22~36 坪。 房屋總價2100~3100 萬/戶。 臻桂:屋齡0年。 地坪 38.34~66.53 坪。 房屋總價2980~5980 萬/戶。 友眾名砥:屋齡0年。 地坪22~36 坪。 房屋總價 待定。 ● 仁雄生活圈 個案 安居樂YA:屋齡0年。 地坪29~30 坪。 房屋總價 待定。 16森活:屋齡1年。 地坪18~31坪。 一年平均總價 1473萬/戶。 旭大大智匯:屋齡2年。 地坪31.8坪。 平均成交總價 1595萬/戶。 幸福居NO2:屋齡5年。 平均成交總價 1239萬/戶。 ● 仁武區內主要還是以透天產品為主,雖然名人澄觀NO8換算建坪單價略高於其他仁武透天建案,不過名人澄觀NO8有著校園第一排加持,加上可做店面的附加價值,對比之下還算在合理的範圍之內。 名人澄觀NO8 評價: 名人澄觀NO8,僅需步行即可抵達八卦國小,家長接送也比較沒有負擔,且商圈機能性強,能做店面的透天可說是可遇不可求,名人澄觀NO8不管是開業、收租、自住都相當合適,若對於八卦寮生活圈有興趣的朋友們,不訪可以參考看看於八卦國小對面的名人澄觀NO8喔!

看屋筆記:高雄鳥松區獅情畫邑NO2愛樂芬(個案+價格分析)
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高雄鳥松的神農重劃區為新開發的自辦重劃區,採低密度開發,區域內多規劃為大地坪電梯別墅,總價約莫都是3000萬元起,可以說是高雄新豪宅聚落;地段上位於鳥松區東側,緊連澄清湖,未來還有捷運黃線利多建設,距離鳳山市心也只需十分鐘車程,鬧中取靜;區域內街廓整齊,且綠地充足,居家環境較安靜,以及由豐嶸建設斥資近3億元營建的「神力羽球館運動中心」,讓住戶們能就近享受優質的運動休閒空間。 一起來欣賞鳥松區建案:豐嶸建設『獅情畫邑NO2愛樂芬』 【建案特色】 稀少建案:該區域多以透天別墅建案居多,對首購族其入手門檻較高。華廈建案總價較低,也能減少首購族的負擔。 採光通風:戶戶邊間,皆有雙面採光,衛浴全都有對外開窗,通風採光及隱私性也較好。 低公設比:相較於大樓,華廈通常基地較小,公設也相對較低,主要在於電梯、安全逃生梯和停車位,能避免花錢買自己不會使用的公設,及避免未來公設維修保養等開銷。 高隱私好格局:建案周圍多為2~3樓透天居多,建案樓高6樓,有不錯的棟距表現,戶型皆屬方正格局,空間相對好利用及規劃,中高樓層具備難得的景觀優勢。 【獅情畫邑NO2愛樂芬 格局分析】 基地面積986坪,規劃地上6層樓華廈產品,共計4棟,每層4戶,共80戶住家,總戶數量佳,社區出入較為單純。 基地雙面臨路,分別為江埤路(15米)、美德三街(8米),社區環境清幽,生活機能還需依賴外圍商圈機能。 建案臨路與臨近透天別墅都有不錯的棟距表現,整體通風、採光表現不錯。 建案樓層戶數4戶併1梯,電梯戶數比佳。 整棟規劃3房-31/32/33坪,適合首購族或換屋族。 建案為新加坡式建築,一樓為停車空間,車道入口為江埤路上,平面式車位80個,車位比1:1,車位比佳。 建案建材廚具使用:林內廚具,衛浴使用:ROCA衛浴,其他設備有大同氣密窗、加安牌電子鎖,建材綜觀屬於中階等級。 公共設施:信箱區、曬被區、垃圾暫存室、管理室,公設比:24%,低於市場行情。 管理費用: 2000元/戶/月,汽車清潔費200元/個/月,管理費較高於行情,未來管理室是否需要,可由住戶未來表決決定。 A3規劃3房/2廳/2衛浴,31.52坪,室內無柱,樑柱外推,格局方正,走道動線佳,雙面採光,採光通風佳。 臥房皆有開窗通風,無暗房、暗廳問題。 雙衛浴皆有對外開窗,通風效果佳,並規劃乾濕分離,未來較無潮濕問題。 廚房採一字型開放式設計,動線連接工作陽台,使用方便。 規劃雙陽台,可供曬衣及休憩、園藝造景使用,須留意前陽台冷氣室外機安裝位置,會稍微影響陽台空間。 【實價登錄分析】 獅情畫邑NO2愛樂芬 位於 仁美生活圈 仁美生活圈個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在21.49 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在19.45 萬/坪,區域成交量熱絡,呈現價量俱漲的狀況。 獅情畫邑NO2愛樂芬:預售屋。 平均成交價21.64萬/坪。 近一年成交價21.62萬/坪。 獅情畫邑:屋齡0年。 平均成交價17.22萬/坪。 近一年成交價16.13萬/坪。 後庄生活圈 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在19.79 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在13.94 萬/坪,區域成交量熱絡,呈現價量俱漲的狀況。 四季逗:屋齡1年。 平均成交價19.13萬/坪。 近一年成交價19.48萬/坪。 嶸霖霖居:屋齡0年。 平均成交價19.18萬/坪。 近一年成交價19.18萬/坪。 可以從實價登陸發現獅情畫邑NO2愛樂芬的開價還是稍微高於周遭華廈行情,不過由於該區內多為大地坪透天別墅,居民品質水準高,相對影響區域房價。 【獅情畫邑NO2愛樂芬 評價】 神農重劃區環境清幽,是不折不扣的高級住宅區,獅情畫邑NO2愛樂芬為該區的首購福音,不過須留意生活機能還須依賴外圍商圈,及神農路地勢較低等。若對於仁美生活圈有興趣的朋友們,不訪可以參考神農重劃區的獅情畫邑NO2愛樂芬看看喔!

看屋筆記:高雄鳳山區五甲好好(個案+價格分析)
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全台灣大樓公設比最高的城市竟是36%起跳的高雄市!最近有網友發現,現在高雄有很多新建案公設比落在36%左右,這意味著一間1000萬的房子有360萬都在買公設,讓不少人因為公設比對於現在的新大樓建案卻步,轉往公設比相對較低的華廈型建案,一樣的坪數但享受到更多的實用空間,雖然少了一些便利性,如接收包裹、子母車等,但是總價也比較親民,吸引首購族或是預算有限但想一次到位三房的客群。 一起來欣賞五甲華廈建案:東北開發『五甲好好』 建案特色: 1. 低公設比:建案公設比僅22%,相較於大樓的30%以上公設比,華廈通常基地較小,公設也相對較低,能減少拿錢買自己少使用的公設和繳高額管理費的問題,降低額外花費。 2. 單純規劃:建案總戶數只有24戶外,公共設施也僅有曬被區和健身房等,建案整體規畫相對單純。 3. 地理位置:基地位於五甲生活圈永安街上,鄰近熱鬧的五甲商圈,屬於鬧中取靜地段。生活方面,車程5分可以到五甲商圈,包含家樂福、銀行等,生活機能便利。交通方面,車程約10分左右可上國道1號。 五甲好好格局分析: 五甲好好標準層分析 ● 基地面積208坪,新加坡式建築獨棟規劃,每層僅6戶,地上5樓,屬於華廈建案,無店面單純住宅,社區共24戶,戶數相對單純。 ● 建案周圍環境是單純透天住宅區,鬧鐘取靜,生活機能依賴五甲商圈,便利性高。 ● 社區單面臨路,面永安街,道路算寬敞,區域大多為透天建物,所以臨路房型採光通風尚可接受。 ● 基地和周圍透天棟距略近,部分房型可能採光通風稍微不足。 ● 社區大門由永安街出入,沒有設置管理員、子母車等,生活上稍不便利。 ● 每層6戶併1梯,電梯戶數比和樓層戶數還可以接受,梯間沒有開窗,但僅有一部電梯,日後電梯保養時稍微不方便。 ● 建案規畫2 房 15.46~26.54 坪、3 房 24.3 坪等單純房型,建案客群適合首購型,建案非高雄厝。 ● 車道由永安街進入,社區一樓規劃全平面車位。平面車位共16個,車位比1:067,車位比稍微不足,留意附近停車不易。 ● 管理費:100/坪,公共設施僅有健身和曬被區等,公設比約:22%,室內使用空間大,略低於一般華廈行情。 ● 學區為:五甲國小、五甲國中,車程都在10分以內,方便家長接送。 五甲好好D房型傢配圖 ● D/24.3坪/3房型,格局方正,無走道空間,客廳擁有直接採光,可擺放屏風當作玄關。 ● 半開放型廚房,靠近工作陽台,通風還可以接受,有開門見灶的情況。 ● 三房只有一陽台,使用空間可能稍微不足。 ● 雙衛浴都有開窗,採用乾濕分離。 ● 三間臥室都有開窗,採光通風尚可接受。 五甲好好F房型傢配圖 ● F/21.85坪/2房型,格局方正,沒有多餘走道空間,客廳採光稍微不足。 ● 開放型廚房,靠近工作陽台,通風還可以接受,有開門見灶的情況。 ● 兩房擁有雙陽台,可使用空間多。 ● 兩房有雙衛浴,是不錯的規畫,主臥衛浴都有開窗,但客用衛浴沒有,都採用乾濕分離。 ● 兩間臥室都有開窗,採光通風尚可接受。 實價登錄分析: 五甲好好位於五甲生活圈 1. 五甲生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在18.98萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在16-18萬左右,該區域老舊房屋較多,平均成交價才會在1字頭,近期新大樓建案成交價也來到3字頭了。 五甲好好:屋齡0年。 平均成交價24.01萬/坪。 近一年成交價23.67萬/坪。 瑞祥NO2瑞隆區保泰區:屋齡4年。 平均成交價18.4萬/坪。 近一年成交價23.18萬/坪。 鎮南街146號華廈:屋齡4年。 平均成交價18.32萬/坪。 近一年無交易資訊。 2. 五甲好好還在預售的階段,而且還沒有預售實價登錄出來,但是從開價33萬來看,再參考附近的華廈和大樓建案,這個開價略高於行情,應該還有議價的空間。 結論: 五甲商圈是成熟已久的商圈,生活機能完善,又有捷運紅線前鎮高中站支撐,有一定的人潮和自住客群,區內大部分都是老舊公寓和透天居多,未來會有一波換屋潮,五甲商圈內素地較少且推案量也不算多,比較多新大樓案大多集中在五甲公園那一帶。五甲好好整體規畫朝向首購自住型,公設比僅22%,讓室內可以使用空間更多,單純規劃讓居住環境更安心,小提醒的是建案部分房型和周圍的建物棟距並不大,日後的採光和通風需要注意一下。小編覺得五甲商圈也有很多好吃的美食耶~紅麵線~鹽水意麵~鴨肉飯~

看屋筆記:高雄左營區鉑愛悅(個案+價格分析)
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雖然左營高鐵生活圈具備新光三越百貨、三鐵共構的交通、福山明星學區等三大房市利多,但在過往高雄人的印象中,只要過了大中二路就算比較偏北的地方,不算是繁榮生活鬧區,但就在去年台積電宣布進駐後,因為有捷運交通的利多優勢,左營高鐵生活圈變成了房事熱區,短短不到一年,長期在2字頭的房價,去年新屋價站穩3字頭外,今年許多新建案開價也來到了4字頭。 一起來欣賞左營高鐵特區建案:興富發建設『鉑愛悅』 【建案特色】 1.豪華公設:建案規劃不只有挑高達8.6米氣派接待大廳、交誼廳、LOUNGE BAR、SPA池、健身房、GAME ROOM、KTV、棋藝室還有無邊際空中泳池等多元公設,回家就像到度假村一樣。 2.明星學區:學區是文府國小、文府國中、福山國中,其中福山國中是高雄明星學區之一,對於注重孩子教育的家庭來說是加分學區,基地距學區車程約10分內可到,方便家長接送。 3.地理位置:建案位於博愛四路和重和路路口,該區域屬於成熟商圈,生活機能充沛。生活採買方面,步行5分鐘內可達家樂福超市,車程5分內可到新光三越百貨等。交通方面,5分鐘車程內可至三鐵共構左營站,車程約10分可到鼎金系統快速串聯國道1號。基地位置不錯,生活、交通、學區一應具全。 【鉑愛悅格局分析】 基地面積880坪,屬於中型基地,獨棟規劃,分成A/B房型,地上34樓/地下6樓,每層18戶,有6戶店面規畫設計的超高大樓,含店面戶數總共580戶,戶數稍微過多。 社區雙面臨路,分別面博愛四路(40米寬)和重和路,社區大門面博愛四路,附近生活機能便利,主要依賴華夏路商圈。 建案周圍大多是停車場,未來都有機會推出建案,須留意日後的棟距表現。目前整體採光表現不錯,面博愛四路的房型為永久棟距,其採光、通風都表現良好。 建案樓層戶數18戶併4梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數也稍微多,僅有2部電梯可以上頂樓和下地下室,等待電梯時間可能較久。梯間沒有開窗。 整棟規劃2房-23坪 、 3房-38坪,適合首購族或投資客群,建案為高雄厝,全棟使用IH電子爐,中繼水箱在14樓。 三房:A1/A2/A6/B1/B2/B6等6戶,其餘12戶都是兩房房型。三房有雙面採光,兩房只有單面採光。A/B棟距約19米,採光還可以接受。 衛浴方面只有A6/B6有一個衛浴開窗,其餘全部衛浴都沒有開窗,留意日後潮濕問題。 車道由重和路下地下室。社區規劃雙向車道,配置坡道平面車位、機械車位,每戶配一機車位。平面車位共274個,機械車位106個,車位比1:0.65,車位比稍微不足。 公設比35.4%,管理費:75/坪,還在可以接受的範圍內。 【實價登錄分析】 鉑愛悅位於左營高鐵特區 1.左營高鐵特區個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在30.28萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,平均在21萬,且在18年驟升後,2021房價今年大幅成長,新屋價站穩3字頭,交易量也來到600筆。 鉑愛悅:預售屋。 平均成交價33.74萬/坪。 近一年成交價33.74萬/坪。 新驛城:屋齡2年。 平均成交價23.9萬/坪。 近一年成交價23.67萬/坪。 鑫高鐵1期:屋齡1年。 平均成交價22.23萬/坪。 近一年成交價30.08萬/坪。 鑫高鐵2期:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 2. 文川苑:預售屋。 平均成交價32.97萬/坪。 近一年成交價32.97萬/坪。 圓禾向青:屋齡1年。 平均成交價26.5萬/坪。 近一年成交價32.3萬/坪。 京城文學苑: 預售屋。平均成交價30.29萬/坪。近一年成交價31.81萬/坪。 TAKU宅:屋齡4年。 平均成交價26萬/坪。 近一年成交價26.25萬/坪。 3.鉑愛悅的預售實價登錄已經出來了,近一年的成交價落在32萬左右,參考附近的建案來看,考量到建案規畫,鉑愛悅的成交價還是算是近期左營高鐵區較高的建案,不過施工時間也較長。 【鉑愛悅評價】 左營搞鐵特區2021年房價大爆發,從實價登錄我們可以發現左營高鐵特區短短不到1年的時間,從平均成交價25-26萬直接跳空到3字頭,今年開價更來到4字頭,房價漲幅超過5%,而且空地還不少,左營高鐵特區正在直追左營巨蛋的房價。鉑愛悅規劃明確,整體適合首購或投資客群,基地地理位置不錯和投資型建案已經是興富發建設的特色之一了。小編覺得興富發建設真的一直在挑戰高雄人的極限耶~哈~

看屋筆記:高雄仁武區知一二(個案+價格分析)
建案開箱-高雄

行政區內的科技產業園區設置而帶來大量的職缺,可以促進人口進駐和區域繁榮,高雄近年來移入人口成長率第一名的仁武區,隨著仁武產業園區已經動工,將以發展航太科技、電子、運輸、智慧機械、精密金屬等產業為主,目前已有超過百家廠商用地登記,未來將創造6,300個就業人口,每年可有242億元產值,是行政院極力促成南台灣半導體材料S廊帶計畫重要一環,各方發展前景看好,因而吸引不少建商進駐。 一起來欣賞仁武區建案:得邑建設『知一二』 建案特色: 1. 採光表現:建案周圍透天或公寓居多,附近大樓案較少,且有社區花園規劃,有不錯的棟距表現,建案樓高15樓,整體採光通風表現佳。 2. 建案規畫:建案規畫每層4-5戶搭配2部電梯,樓層戶數和戶數電梯比佳,且戶戶擁有雙面採光,居住品質高,電梯皆可直達地下室。 3. 地理位置:基地位於大正路上,周邊是單純住宅區。生活採買方面,車程5分內可以到仁雄商圈。距離學區大灣國中,車程也只需要5分內,方便家長接送。 知一二格局分析: 知一二​​​​​標準層分析 ● 基地面積1065坪,社區採A/B兩棟設計,A棟每層4戶,B棟每層5戶,規劃15F/B2電梯大樓,2戶店面、社區共規劃128戶,戶數剛好,不會太多或太少。 ● 社區三面臨路,分別為大正路、大正路336巷、大正四街等,周邊道路寬敞度還可以接受,社區大門進出入為大正路336巷,社區有設計退縮空間,助於提升居住環境的安全性和舒適度。 ● 社區內有規劃中庭花園,不但提升棟距表現,也讓整個社區綠意盎然,增加綠覆蓋率,整體居住品質佳。 ● 周圍建築大多為透天建物或平房店家,還是屬於老舊部落的街景,附近有廠房等,但建案整體採光通風良好,是該建案最大的賣點,且A棟戶戶規劃邊間,全社區戶戶雙面採光。 ● 建案A棟樓層戶數4戶併2梯電梯,B棟樓層戶數5戶併2梯電梯,電梯比和樓層戶數表現佳,2部電梯可以直達地下室,梯間都有開窗,採光佳。 ● 整棟規劃2房-25坪 、 3房-37坪,適合首購族或換屋族,建案不是高雄厝,全棟無天然氣,使用IH電子爐。 ● 社區公設有:接待大廳、娛樂室、健身房、信箱區、曬被區等,公設單純,公設比35%符合市場行情。 ● 車道由大正路下地下室,社區採雙向車道規劃,並且在退縮設計的條件下,保護了用路人與駕駛者的安全,該道路寬敞且車流量不算多。 ● 社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共123個,車位比1:0.96,車位比佳,部分2房也可以搭配平面車位。 ● 建材採用HCG衛浴,屬於中階規格。 ● 管理費:70/坪,車位清潔費:300/月,機車清潔費:100/月,還在可接受範圍內。 知一二B1傢配圖 ● B1/3房/35.38坪/房型,格局方正、擁有玄關設計、走道動線流暢、客廳採光通風佳。第三房和客廳需自行隔間。 ● 半開放型廚房,靠近工作陽台,通風良好,採用IH電子爐。 ● 房型擁有有雙陽台,另有冷氣室外機專屬位置,可增加陽台使用空間。 ● 3房搭配雙衛浴,雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離,主臥規劃通用化衛浴和設置浴缸。 實價登錄分析: 知一二位於仁雄生活圈 1. 仁雄生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在19.98萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看,約落在17~19萬左右,受惠於整體高雄房市大漲,今年是該區域的房市高點,不過成交量並沒有增加太多。 知一二:預售屋。 平均成交價23.71萬/坪。 近一年成交價23.71萬/坪。 明日學:屋齡0年。 平均成交價21.13萬/坪。 近一年成交價21.34萬/坪。 幸湖灣:屋齡5年。 平均成交價17.56萬/坪。 近一年成交價19.84萬/坪。 2. 八卦寮生活圈個案: 近一年屋齡0~5年成交價約落在19.12萬/坪 由2017~2021的成交價約落在17~19萬/坪,成交價和量在今年都有大幅的成長。 大橘世代:預售屋。 平均成交價23.96萬/坪。 近一年成交價23.96萬/坪。 喜羊羊:預售屋。 平均成交價19.52萬/坪。 近一年成交價19.65萬/坪。 HOKI:屋齡5年。 平均成交價17.8萬/坪。 近一年成交價20.27萬/坪。 3. 目前知一二還在預售的階段,沒有預售實價登錄出來,不過從新屋平均成交價19.98萬來看的話,該建案成交站穩2字頭應該不會有太大的問題。 知一二評價: 仁武區近期的新建案大多在84期重劃區和八德重劃區,但區內生活便利性比較不如仁雄生活圈,在房價落差不多的情況下,不少在地居民還是偏好仁雄生活圈。知一二整體規劃偏向自住產品,其建案的戶戶雙面採光和衛浴開窗通風,提升了整體居住品質,小提醒的是周圍空地還是很多,未來都會推出建案,日後可能會有一段施工黑暗期。小編身邊有不少朋友都搬到仁武區耶~

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