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建案開箱

[五股區]成盛發建設 「大道風尚」
建案開箱-新北

由成盛發建設所投資興建的「大道風尚」,地點位於新五路二段223號旁,基地面積約796坪,規劃兩棟地上12樓、地下3樓建物,標準層鏡像對映,均為5併雙電梯格局,共計住宅96戶、店面8戶,全坡道平面車位105個,每個售價210~235萬元。 成盛發建設可能讀者對其較為陌生,它是新北在地30年的建商品牌,旗下發展出不少子公司,並擁有自己的營造廠,以三重、蘆洲、五股、泰山、新莊為主要板塊,歷年新案數量雖不及大型建商,但仍維持一定節奏,同時過往業績的地段大多不差,當中不乏市中心作品,屬於相對穩健的建商品牌,且與時下多採預售型態有別,此次「大道風尚」採先建後售模式,有利於剛性自住客層。 至於洲子洋重劃區,現況大致以新五路為界,分為新城、芳洲兩大區段,前者結合成泰路商圈並向北延伸到舊市區,強調完整機能生活,後者則緊鄰二重疏洪道,主打親水河岸地段條件,兩者居住型態略有差異,也各有擁護客層。 本篇開箱的「大道風尚」,地點屬於前述的新城段,同時與成泰路商圈、五股國小、五股國中都僅約600米距離,無論是採買、就學均較芳洲段更為方便直接,不過相對地,綠帶休憩就必須跨越新五路到對面的大台北都會公園獲得滿足。 「大道風尚」交通區位具備顯著優勢,除了個案本身坐落新五路上,可直接連結國1、台64、台65,前往蘆洲市區、蘆洲捷運站也有永安橋和成蘆大橋,連外動線選擇相當多元。 值得一提的,現已送入行政院核定的五泰輕軌,由於路線共構環狀線、中和新蘆線和機場線,始終被視為洲子洋地區發展的重要關鍵,其中預定站體F09站,距離本案約300米、步行可達,一旦確定過關,對日後價格支撐將所有助益。 社區公設包含迎賓大廳、多功能交誼廳、健身瑜珈室等項目,公設比約33%,管理費暫估每坪70元;此外,社區營運初期,建商聘用口碑甚佳的齊家物業來協助管理,日後再交由管委會決定沿用或更換。 「大道風尚」A、B兩棟標準層格局為鏡像對映,室內高度3米2,2房坪數設定約20~25坪、3房約27~29坪,除了A2、B2之外,其餘戶別均具備雙面採光、衛浴開窗等討喜條件,同時產品屬性很鮮明,透過控制坪數、拉高坪效,創造相對適宜的總價門檻,也符合時下首購客層需求。 首先看最小單位A2戶別(格局同B2),權狀約20.12坪,規劃零走道兩房產品,並透過開放式廚房提高室內坪效,且此級距房型餐廳使用率普遍不高,因此餐廳機能相對不明顯,或可捨棄來增加收納空間。 雖基礎權狀僅約20坪,但受惠於零走道的坪效表現,使得兩間臥室尺度都達到雙人床房標準,反饋在實際居住面很是不錯,整體來看,A2戶屬性相當適合單身或小家庭客層。 來到B2實品屋,室內採零走道高坪效格局,公領域為客、餐、廚相連的一體式空間,並後連工作陽台,雖基礎權狀不大,但日常居家機能仍屬完整。 主臥室尺度落於一般雙人床房規格,也給予合理的採光面積。 本戶衛浴間規劃較為特殊,客廳及主臥室各闢有入口,形成兩道門的進出設計,主臥室若要如廁或沐浴,不需出房門可直接進入使用。 次臥室受限於基礎權狀門檻,僅能以單人床房表現,同時闢有對外窗,不會產生暗房問題。 接著看權狀約24.7坪的A3戶別(格局同B3),同為兩房單位,不過居家動線較前一間A2完整許多,入口設有獨立玄關,而室內則維持開放式廚房用以提高坪效,因此足以分割清楚的餐廳空間。 在高坪效表現的支撐下,兩處房間都有大雙人床尺度表現,特別次臥室占比更是顯眼,以不到25坪的房型單位,能有如此的房型條件,基本上是很有競爭力的。 B3戶實品屋具備完整的機能動線,客、餐廳有著顯著的領域劃分,雖廚房也為開放式設計,但留有相當的增設屏蔽彈性。 受惠於室內高坪效優點,主、次臥室均為雙人床房尺度,以權狀不到25坪的產品,居住性可謂相當實用。 最後看權狀約29.65坪的A6戶別,劃設高CP值3房產品,與傳統3房不同之處,在於公領域的空間鋪陳,開放式廚房結合客、餐廳機能,形成一體式的使用動線,並且有效回饋實際坪效於房間占比。 因此,可以看到主臥室整體尺度極為理想,在不影響使用機能的前提下,適度縮小衛浴間占比,讓睡眠區更顯寬闊,而兩處次臥室均足以擺入一般尺寸雙人床,住戶可依需求選擇適切房型。 由於單位屬性為高CP值3房,因此室內坪效表現顯得格外重要,這點體現在公領域的動線鋪陳,在一體化空間設計上,捨棄餐廳空間並將其與廚房結合,既能維持應有的居家機能,又能釋放及回饋房間的坪數占比,算是權宜下的相對應格局。 於此產品區間,主臥室尺度顯得十分理想,可闢出討喜的獨立衣帽間。 雖可闢出獨立衣帽間,不過主臥室睡眠區仍保持合理尺度,採光面積同樣落於正常標準,具備十分舒適的房型條件。 兩間次臥室同為單人床房,裝潢實景提供讀者參考。 「大道風尚」標準建材附有三洋60x60cm拋光石英磚、三合一電子鎖、大同氣密窗、5+5 mm玻璃、林內瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、HCG衛浴系統、當層排氣系統等。 現場採不二價銷售,目前成交落點約在每坪41~42萬元,最低總價998萬元起,預計2022年第2季可交屋。

[新莊區]瓏山林地產 「榮馥大院」
建案開箱-新北

由瓏山林地產所投資興建的「榮馥大院」,以先建後售成屋模式銷售,去年11月已取得使照,地址為新北市新莊區中平路292巷1弄12~52號,基地面積約1,217坪,規劃一幢二棟地上18層、地下四層樓建物,以L型分棟排列,A棟臨292巷1弄,單層10併並搭載4部電梯,B棟則正對榮富國小操場,單層7併並搭載3部電梯,本案無店面規劃,共計住宅289戶,全坡道平面車位199車,每車單價210~270萬元。 本文所開箱的「榮馥大院」坐落新莊傳統城區,也是目前新莊少數非副都心或頭前重劃區的線上新案,而基地經過10年的土地整合,最終由瓏山林地產透過合建方式取得。 以位置來看,基地步程1分鐘即可至榮富國小,並鄰近新莊著名的「歐洲村」社區,該區平均屋齡約15~17年,成熟的生活機能條件,配合學區靜巷的居住環境,成為本案外在基本面的顯見優勢。 由「歐洲村」所衍生的中平路商圈,和J-MART百貨輻射出去的幸福路商圈,囊括了一切日常所需,加上緊鄰在側的榮富國小、黃城公園與中平國中,商圈、學區及公園往返均落在輕步行範圍,也凸顯「榮馥大院」正市區的個案本質。 除了黃城公園,新莊占地最廣的新莊運動公園約5分鐘車距,同樣是住戶平日可易於前往的大型綠帶。 大眾運輸方面,因地點介於機場捷運、環狀線、北捷新蘆線之間,可依目的地選擇適合路線系統,站體分別是A4新莊副都心站(機捷)、A5泰山站(機捷)、幸福路站(環狀線)和新莊站(新蘆線),其中A5泰山站約900公尺。 交通系統密集串連高速公路、快速道路,開車6分鐘即可銜接中山高五股交流道,也可快速至台一線高架、台64快速道路及台65快速道路,近控雙北遠串全台,行車動線十分便利。 「榮馥大院」臨路退縮約20米並舖設高密度植栽,呈現符合靜巷住宅的街廓氛圍,且完全無店面規劃。 1樓整層皆為公設空間,園藝景觀更交由業界知名設計師盧胤翰操刀規劃,內部統一鋪設石材拉升質感,項目包含挑高6米迎賓大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜珈教室、球藝室、KTV(2間)、兒童遊戲室、戶外兒童遊戲區、超過300坪的中庭花園等,另社區聘請柏克錸物業代管,公設比約36%,管理費暫估每坪85元。 「榮馥大院」室內樓高3米4,為超高樓層設計,全棟均有消防灑水頭,規劃權狀約22~28坪的2房、約36~38坪的3房,室內過道比例極低,格局均以高坪效、高得房率為出發點。 值得一提的, B3、B5、B6及B7四戶,4樓以上戶別視野不僅跨越榮富國小操場,更延伸至後方的黃城公園,創造超過200米的實際棟距,享有十分優異的景觀條件。 首先看權狀約22坪的A4戶別(格局同A5、A6、A7),為本案最入門的房型產品,入口設有完整落塵區,室內採零走道格局,並闢設獨立隔間廚房,打造傳統易用的居家動線,至於兩處房間維持合理尺度,不會有過窄而難以居住的問題。 現場以同格局的A7戶別施作實品屋,考量到此一級距產品餐廳使用比例偏低,設計師主動將客廳位置內縮,並於採光窗旁另騰出+1機能空間,形成2+1房的室內坪效,手法相當適合時下首購客層。 這處+1機能空間,實際占比約1坪,以開放式和室表現,其它像是電腦區、工作區或兒童遊戲區,也是可以考慮的項目。 權狀約28坪的B5戶別(格局同B6),規劃標準2房房型,入口同樣劃設落塵區、室內保留零走道優點,而公領域面寬表現完整,客、餐廳機能界線獨立,加上本戶正對榮富國小操場,採光、景觀都有相當優勢。 受惠於高坪效格局,不僅廚房採獨立隔間,兩處房間尺度也跟著放大許多,主臥室具備充足的收納空間,次臥室也達到正常雙人床房標準。 實品屋以格局相同的B6戶別施作,公領域具備很好的面寬條件,並且室內採光相當充足,並有相對應空間設置餐廳,當然,若是不需餐廳機能的家庭,也可釋放做為其他用途,格局伸縮很為彈性。 從實景照片中不難發現,主臥室坪數占比很大,門口至睡眠區剛好形成L型的雙側收納空間,妝台也順勢規劃於採光窗旁,內部格局直覺順手,具備很不錯的房型舒適度。 次臥室改以空間表現更寬裕的單人床房表現,因座向與客廳相同,享有校園第一排的景觀和充足採光。 最後看權狀約38坪的A3戶別(格局同A8),本案最大的住宅戶別,入口設有完整玄關,室內依舊為高坪效格局,也使得居家動線更顯緊密;公領域具備穩重安定面,客、餐廳各自獨立,並放大獨立隔間廚房使用面寬。 主臥室和首席次臥室尺度均為理想,第二次臥室則為單人床房型,另主臥室衛浴間闢有對外窗,屬於傳統適居的標準3房產品。 實品屋以格局相同的A8施作,公領域動線穩重,享有足夠安定面且客、餐廳互不影響,同時必要過道比例極低,顯著提升室內坪效表現。 主臥室床組、收納櫃體及採光比例均衡,空間尺度落於標準3房認知,而主臥室衛浴間規劃乾濕分離淋浴間並闢有對外窗。 「榮馥大院」標準建材附有60x60cm白馬拋光石英磚、錦鋐氣密窗、大雅廚櫃系統、豪山瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、TOTO衛浴系統、英國STUDOR防疫吸氣閥、當層排氣系統等;現場售價約落在每坪57萬元,已於去年11月取得使照,只要拎一卡皮箱,隨時可入住。

[八里區]勤樸機構 「勤樸天闊」
建案開箱-新北

由勤樸機構旗下勤樸開發所投資興建的「勤樸天闊」,地點位於龍形三街(近龍形二街),基地占地規模大、面積達到約2533坪,興設3棟地上15樓、地下3樓建物,標準層分別為8併、9併及10併,統一設置3部電梯(其中兩部可達地下室),另規劃1棟地上4樓的獨立會館,共計住宅378戶,全坡道平面車位368個,每個售價195~245萬元。 近些年八里房市發展大致分為兩塊,一塊是由關渡大橋為起始點,沿著河岸依序向內延伸,主打河岸景觀和觀光休閒,另一塊則是台北港重劃區,訴求新興住宅聚落,兩者在推案量及房價水位現階段都是前者佔優,買方接受度也較高。 勤樸機構近年在八里推案量穩定,本文所開箱的「勤樸天闊」屬於「關渡左岸」系列的二期作品,與一旁的「勤樸天湛」為姐妹作,不過該案基地僅近千坪,和本案逾2500坪的占地規模有顯著差距,或許可以這麼說:「勤樸天闊」才是真正的主旋律。 就小環境來看,基地前面屬於一期的公共開放空間,同時一併解決「勤樸天闊」進出路幅不足的問題;此外,C棟1樓空間將回饋給新北市政府做為公立幼兒園,對有此學齡的住戶,無疑是非常便利的。 公園對面則是龍米市民活動中心,設有一處天幕籃球場,也是平日便可就近利用的運動場域。 另外,關渡橋頭一直到十三行博物館的八里左岸風景區,同樣是本案居住面的重要資產,沿途不少頗具特色的景觀餐廳、咖啡廳,其他像是渡船頭、大小公園、十三行博物館等,均能透過河岸邊的自行車道往返,為本案休閒生活加分許多。 由於地點緊鄰關渡大橋旁,可直接過橋連結台北市,或者往五股轉台64再銜接中山高,聯外交通選擇多,不會僅依賴一條主幹線而限制了交通便利性。 與一期做法相同,「勤樸天闊」社區擁有合法探勘的溫泉證,泉質為俗稱美人湯的碳酸氫鈉泉;水路共分兩道,一道為公用泉池使用(闢設於B棟公設),另一道則導入A棟,打造溫泉到府的房型,因此除了一般的自來水管路,亦額外設置溫泉水專用管路。 收費方面,住戶使用公用泉池採扣點制,相關維護由社區管理費支應,而A棟則稍微不同,各戶獨立架設溫泉水錶,費用為1度15元,同時管理費每坪加收20元,用以維護管路設施,這部分提供讀者知曉。 不單有溫泉,受惠於逾2500坪的基地規模,「勤樸天闊」擁有極為豐富的公設項目,D棟規劃地上4樓的獨立會館,1F為迎賓大廳、2F設有4間KTV室、3F是小型電影院、4F則罕見闢設室內足球場。 其他公設主要在A、B兩棟,包括多功能會議室、廚藝教室、健身房、瑜珈室、室內兒童遊戲室(設有小型田徑場)、球藝遊戲室及前面提到的公用泉池,公設比約30~32%,管理費暫定每坪80元,另A棟每坪需多20元。 雖然占地規模逾2500坪,但建蔽率不到28%,因此留有近2千坪的開放空間,主要範圍落在南北兩側,也成為住戶下樓便可使用的開放綠帶,對居住環境的提升有實質幫助。 住宅室內高度3米2,規劃權狀約17~25坪的2房、約26~40坪的3房、約53坪的4房等多種房型。 首先看權狀約26.24坪的C7戶別(格局同C4),規劃高CP值3房房型,平面格局零走道、一體式公領域,室內坪效得以最大化,同時罕見闢有雙陽台,相較同級住宅產品,顯得很有競爭力。 整體動線模糊餐廳既有界線,並與廚房相互結合,住戶可依實際居住需求增減,給予格局相當的彈性;比較特殊的是,前陽台由主臥室進出,配合適當坪數占比,創造舒適的主臥室空間,至於兩間次臥室為單、雙人床房各一,不過其中一間會有暗房問題。 對照樣品屋,可見公領域全無過道,客、餐、廚為一體式空間,並裝設低檯度窗增加採光面積,三處房間則分別布於兩側,居家動線很是直覺。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 雖為30坪以內的3房產品,卻未因此壓縮主臥室尺度,仍維持合理的居住面寬,也罕見地於主臥室配置景觀陽台,使房內採光充足,同時延伸使用空間,大幅提升此房型的舒適度與CP值。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 首席次臥室同為雙人床房,而第二次臥室則為單人床房,樣品屋以複層裝潢表現,可做為小孩房或書房、客房,空間使用上相當彈性。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 權狀約36.63坪的B7戶別(格局同B3),規劃高坪效的正3房房型;從平面格局圖不難發現,除了入口玄關,室內幾無多餘走道,使得整體坪效表現十分優異,不僅3處房間均為雙人床房,主臥室、首席次臥室空間更是舒適寬裕,且基礎坪數並沒有拉升太多,產品屬性相當適合換屋族群。 客、餐廳分野清晰且為大面寬配置,客廳落地窗帶來大面積採光,形成穩重的公領域配比,且獨立廚房巧妙地和房間過道連結,既提高坪效又不顯突兀,動線規劃很值得稱許。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室方正易用,櫃體均有足夠空間可供設置,空間運用相對直覺,走動空間也不致窄迫。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室方正易用,櫃體均有足夠空間可供設置,空間運用相對直覺,走動空間也不致窄迫。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 首席次臥室空間與主臥室相近,從樣品屋表現不難發現,坪數占比足夠,也是此房型規劃的優點之一。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 最後看權狀約53.04坪的A6戶別(格局同A3),規劃三陽台、三衛浴、雙主臥的大4房產品,也是本案最大的房型,且維持低過道、高坪效的格局思維,除了中央連接房間的必要通道,其他均無多餘的過道比例,且公領域面寬放大許多,進而擴增出寬裕的餐廳空間,可透過輕食島台的裝潢手法,區隔並豐富居家機能動線。 當中兩處房間配置獨立衛浴間,形成雙主臥規格,而其餘兩間次臥室大小相仿,均為雙人床房。 此一房型公領域具備優秀的面寬,也符合此一級距產品的門面標準,樣品屋並未過度強調餐廳機能,僅以簡單的餐桌椅表現,並闢出更貼近實際居住的儲物室。 大門入口和廚房間闢出約1坪大小的儲物間,既能化解開門見灶的風水疑慮,也能增加居家收納空間。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室空間大器並配合通排低檯度窗,整體房型呈現相當舒適,衛浴間配有四件式乾濕分離設備,浴缸出水處另設置一獨立溫泉水路。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 另一間主臥室則配有陽台,房型舒適度不亞於首席主臥室,不過衛浴間改為乾濕分離、無浴缸配置,亦沒有溫泉水路。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 兩間次臥室大小相仿,樣品屋裝潢表現提供讀者參考。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 標準建材附有60x60cm拋光石英磚、精銳鑄鋁防暴門、耶魯電子鎖、5+5mm膠合玻璃、錦鋐氣密窗、林內瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、Caesar衛浴系統、樂奇暖風機、當層排氣系統、日本AQUAVORTEX活水器等;現場售價約落在每坪29~33萬元,預計2025年第二季可完工。

看屋筆記:淡水區名軒海樂地(個案+價格分析)
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淡海新市鎮近期熱度不斷,除了陸續完工的淡海輕軌,淡江大橋也預計將在2024年通車,有望改善的交通條件及相對北市親民的房價,受到不少首購族群青睞。名軒海樂地位於淡海新市鎮的美麗新影城生活圈,除了靠近海邊,有景觀的優勢,在家就可享有6000坪的全齡公設及1800坪中庭花園的規劃,而淡海輕軌V11站(崁頂站)就在家門前,銜接捷運紅線相當方便。接著我們就一同來看看名軒海樂地還有甚麼特色吧! 【建案特點】 1.輕軌生活圈 本案家門前即為淡海輕軌崁頂站,無論是通往淡水市區還是銜接台北捷運紅線,都非常便利。步行8分鐘即可抵達美麗新淡海影城,滿足餐飲、娛樂的休閒需求;乘坐輕軌12分鐘即可到達輕軌行政中心站,共享新市鎮最便捷的生活機能。車程7分鐘可銜接陸續完工的淡江大橋,未來加上捷運系統,將成為淡水交通的核心樞紐,快速串聯雙北以及國門桃園機場。 2.淡海7600坪海景造鎮案 名軒海樂地為美麗新影城生活圈推出的造鎮案,基地面積達7600坪,總戶數1913戶,且樓層高達23層,特定戶別可眺望海景。另外,本案規劃6000坪全齡俱樂部公設,包含室內溫水游泳池、高爾夫球情境揮桿區、KTV、健身中心、兒童天地、球類運動中心、綜合遊戲室、烹飪教室等,具有多樣的娛樂設施,效仿飯店度假式的各式設施。另外本案採「公園室內化」設計概念,規畫1800坪完整方正的中庭花園,提升住戶居住品質。 【名軒海樂地建案平面解析】 1.名軒海樂地共規劃12棟,地上22、23層,地下4層,總戶數為1913戶。 2.A、B、G、H棟標準層每層8戶,搭配3部電梯,分別規劃1+1房(24坪)、2房(24坪)、2+1房(34坪)、3房(38~39坪)、3+1房(40~42坪)。 3.車位為平面式規劃,共有1771個。 4.公設部分多集中在1~2F,有接待大廳、中庭花園、閱覽室、室內溫水游泳池、健身房、兒童遊戲區、SPA、KTV、瑜伽教室、Lounge Bar、高爾夫球情境揮桿區、綜合遊戲室、烹飪教室等,公設比為34%。 5.由於目前12棟大樓中,僅有A、B、G、H四棟正在銷售,因此本文將著重分析這四棟的平面格局。 A、B棟標準層坪面分析 整體來說格局方正,規劃上採無走道設計,使用坪效高。廚房為一字型檯面,搭配使用電磁爐和瓦斯爐。客廳、臥室皆位於採光面上,不會有暗房、暗廳的疑慮。臥室部分有柱位,裝潢時需再留意。 1.黃色區域為1+1房的規劃,單面採光,坪數約24坪,戶別為A2/A3/A7/A8/B2/B3/B7/B8。 廚房為開放式設計,工作陽台位於臥室前方,相對有隱私性。 主臥空間寬敞,私人領域舒適。 客廳寬闊,並可依據需求於客廳另外規劃「+1」空間做彈性使用。 2.綠色區域為2+1房的規劃,為雙面採光,坪數約34坪,戶別為A9/B9。 玄關為獨立式,留有空間進行收納配置。 廚房為開放式設計,工作陽台位於臥室前方。 雙衛浴規劃,主衛浴有開窗通風,不易潮濕。 客廳面寬寬闊,可依據需求於客廳另外規劃「+1」空間做彈性使用。 3.藍色區域為為3+1房的規劃,雙面採光,坪數約38~39坪,戶別為A1/B1。 客廳面寬寬闊,可依據需求於客廳另外規劃「+1」空間做彈性使用。 廚房為獨立式規劃,使用三口瓦斯爐。 房間皆可擺放雙人床,尺度寬敞。 雙衛浴規劃,主衛搭配使用浴缸;客浴搭配使用淋浴間。 4.粉色區域為3+1房的規劃,雙面採光,坪數約40~42坪,戶別為A5/A6/B5/B6。 房間皆可擺放雙人床,尺度寬敞。 廚房為獨立式規劃,使用三口瓦斯爐,並留有電器收納的空間。廚房與陽台相連,不會有油煙停留在室內的問題。 雙衛浴規劃,主浴為搭配浴缸的四件式規劃,客浴為三件式規劃,搭配使用乾濕分離的淋浴間;皆無開窗較為可惜。 客廳面寬寬闊,可依據需求於客廳另外規劃「+1」空間做彈性使用。 G、H棟標準層坪面分析 格局方正,整體來說與A、B棟相似,採無走道設計,使用坪效高。惟須留意部分空間內有室內柱,可能會稍影響到收納空間的配置。 1.紫色區域為2房的規劃,單面採光,坪數約24坪,戶別為G2/G3/G7/G8/H2/H3/H7/H8。 廚房為單排一字型開放式規劃,位於採光面上,客廳的採光會先經由廚房再穿透到客廳,是為間接採光。 衛浴部分為三件式規劃,搭配乾濕分離的淋浴間,洗手台則規劃於衛浴空間外。 雙臥室空間方正好規劃,皆可擺雙人床;次臥無對外窗,可能會有暗房的疑慮。 2.綠色區域為2+1房的規劃,雙面採光,坪數約34坪,戶別為G9/H9。 有規劃獨立玄關空間,側邊可做鞋櫃收納。 廚房為一字型開放式設計,規劃於入口處。 客廳寬闊,並可依據需求於客廳另外規劃「+1」空間做彈性使用。 雙衛浴皆為三件式、乾濕分離的規劃,主衛浴有開窗通風。 主次臥皆可擺放雙人床,尺度寬敞。 3.藍色區域為3+1房的規劃,雙面採光,坪數約38坪,戶別為G1/H1。 客廳空間寬敞,並可依據需求於客廳另外規劃「+1」空間做彈性使用。 廚房為獨立式規劃,使用三口瓦斯爐,並有銜接工作陽台。 雙衛浴設計,主衛為四件式規劃,客浴為三件式規劃,搭配使用乾濕分離的淋浴間。 主次臥皆可擺放雙人床,尺度寬敞。 4.粉色區域為3+1房的規劃,雙面採光,坪數約41~42坪,戶別為G5/G6/H5/H6。 客廳寬闊,並可依據需求於客廳另外規劃「+1」空間做彈性使用。 雙衛浴規劃,主衛為配有浴缸;客浴為三件式規劃,搭配使用乾濕分離的淋浴間。 廚房為獨立式規劃,使用三口瓦斯爐,並留有電器收納的空間。動線與陽台相連,不會有油煙停留在室內的問題。 【實價登錄分析】 1.美麗新影城生活圈 美麗新影城生活圈是淡海新市鎮較晚開發的區域,生活機能的條件還在逐漸發展的過程中,近期由於輕軌的開通,使價格在近幾年上升漲許多,部分海景特殊個案的價格會再高一些。 名軒海樂地 預售屋。配合政府實價登錄善意原則,採律師見證的真不二價,每坪27~35萬/坪。 新品苑 預售屋。平均成交價23.26萬/坪。近一年成交價23.26萬/坪。 宏盛水悅 屋齡3年。平均成交價26.28萬/坪。近一年成交價27.03萬/坪。 新潤峰采海灣區 屋齡5年。平均成交價20.72萬/坪。近一年成交價22.35萬/坪。 2.濱海路南側生活圈 濱海路南側生活圈距離生活機能充足的行政中心生活圈較近,區內有輕軌沙崙站,未來淡江大橋開通後將有直接的地利優勢,近年價格也有明顯的漲幅,從2017年21.41萬/坪上升至24.59萬/坪,上升約15%。 新市一丁目 預售屋。平均成交價22.81萬/坪。近一年成交價23.37萬/坪。 台北灣NO6江南大宅 屋齡3年。平均成交價25.96萬/坪。近一年成交價26.76萬/坪。 宏盛蒙德里安 屋齡4年。平均成交價26.93萬/坪。近一年成交價24.97萬/坪。 3.近期淡水新市鎮房市十分火熱,包含淡江大橋及輕軌等多項議題,以目前新推案來說美麗新影城生活圈與濱海路南側生活圈開價無太大差距,名軒海樂地與區域個案相比價格相近,算是符合區域行情。 【名軒海樂地評價】 名軒海樂地是美麗新影城生活圈唯一擁有6000坪全齡公設的建案,也是區內最靠近輕軌站的個案,雖然生活機能尚在發展中,但藉由輕軌通往行政中心生活圈僅12分鐘,並不會有過多的交通疑慮。未來淡江大橋將於2024年完工,可以使淡海新市鎮聯外交通更加便利,通勤更有效率。若有在淡海新市鎮看屋的朋友們,也可以來這裡參考看看喔!

看屋筆記:新北市樹林區長群樂樂(個案+價格分析)
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三峽北大特區的近年持續發展,房價已逐漸墊高,而週遭的衛星生活圈也逐漸受到關注,長群樂樂就坐落在北大特區北側的柑園國小旁,計畫興建大樓及透天產品,接著,我們就一同來看看長群樂樂還有什麼特別的地方。 建案特色: 1. 綠意生活: ● 台北大學:車行約5分鐘,漫步校園綠意+運動休閒養生。 ● 各級學校:柑園國小(社區旁)、柑園國中(650公尺,步行約8分鐘)、桃子腳完全中小學(車行約4分鐘)。 ● 購物:特力屋三峽店、家樂福北大店、全聯三峽北大店(車行約5分鐘)。 ● 恩主公醫院:車行約10分鐘。 2. 離塵不離城: 基地位於柑園國小旁,5分鐘內車程內享北大特區生活機能,社區緊鄰落羽松植栽、綠意,呈現綠靜莊園意象。 3. 長群建設集團用心打造,建築規劃佳: ● 筏式基礎搭配高規格樓板4-5000磅水泥,達到耐震6級。 ● 領先全區,保固全面升級,防水保固5年,結構保固20年。 ● 柑園新建案唯一天然瓦斯管線。 豪宅感放大,比照高級飯店同級的特色香氛建築規劃。 ● 大樓興建採梁柱外移規劃,擁多層次外觀及室內無柱、無畸零空間。 ● 社區每間房間都開窗+大陽台規劃,享受自然光與綠意。 長群樂樂格局分析: 1. 本案基地約490坪,基地北側擬規劃私設通路,並取得地主同意供社區土地所有權人永久無償通行使用,日後由公家單位養護。建築分為大樓區以及透天區,本文介紹大樓區,大樓之樓高為地上9層/地下2層,停車場坡道由基地北側進出,車道轉彎處加寬設計,並設置地下室訊號強波器。 長群樂樂 1F平面圖 長群樂樂 標準層平面圖 2. 大樓標準層採1層6拼,搭配2支電梯,公設比平均約34%。 3. 先看藍色區塊,為2房產品,坪數約21.12坪。 A2/A5戶為2房1衛21.12坪,格局相似,A2面東側落羽松林區,A5戶面西側空地,單面採光。 ● 2間房間都有對外開窗。 ● 進門後有玄關空間。 ● 開放式廚房規劃,一字型廚具,預留冰箱及電器櫃空間,動線連通工作陽台。 4. 再看黃色區塊,為3房產品,坪數約30-34坪。 A1/A6戶為3房2衛30.19坪,面基地南側透天區,雙面採光。 ● 3間房間都有對外開窗,3間房間都可擺放書桌,2間房間可擺放雙人床。 ● 主臥衛浴有對外開窗。 ● 開放式廚房規劃,一字型廚具,預留冰箱及電器櫃空間。 ● 工作陽台空間大(具前後陽台功能),但由臥室連通。 A3/A4戶為3房2衛33.74坪,面基地北側柑園國小方向,雙面採光。 ● 3間房間都有對外開窗,3間房間都可擺放書桌,2間房間可擺放雙人床,主臥收納空間大。 ● 進門後有玄關空間。 ● 主臥衛浴有開窗。 ● 開放式廚房規劃,廚具為一字型,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,廚房動線連通工作陽台。 ● 工作陽台空間大,功能兼具景觀陽台。 實價登錄分析: 長群樂樂位於柑園生活圈,該區較無新大樓住宅產品推出,故本文主要比較北大特區及樹林車站生活圈行情。 1. 柑園生活圈行情: 長群樂樂:預售屋。平均成交價32.18萬/坪。近一年成交價32.18萬/坪。 2. 北大特區行情: 北大品:預售屋。平均成交價42.49萬/坪。近一年成交價42.49萬/坪。 北大融園:屋齡1年。平均成交價36.15萬/坪。近一年成交價42.66萬/坪。 久年青田:屋齡0年。平均成交價38.32萬/坪。近一年成交價40.65萬/坪。 北大特區行情 & 柑園生活圈行情 3. 樹林車站生活圈行情: 富隆居:屋齡2年。平均成交價40.02萬/坪。近一年成交價40.44萬/坪。 鼎越威鎮:屋齡4年。平均成交價43.61萬/坪。近一年成交價44.69萬/坪。 米蘭文華:屋齡3年。平均成交價32.24萬/坪。近一年成交價35.81萬/坪。 樹林車站生活圈行情 4. 樹林車站生活圈是樹林區早期發展的區域,生活機能較完善,房價行情也較高,屋齡5年內住宅大樓行情約在35-40萬元/坪,新屋成交價突破40萬元/坪,而樹林區另一個房價比較高的區域,就是北大特區內行政區劃分屬於樹林區的區域,屋齡5年內住宅大樓行情,約在36-42萬元/坪。 長群樂樂位於柑園生活圈,該區較無新大樓住宅產品推出,基地位置比較接近北大特區,車行5分鐘內可以抵達,可以享受到特區內生活機能,且提供區域內少見的開闊棟距表現,開價37-40萬/坪,大致符合區域行情。 長群樂樂評價: 長群樂樂是長群建築/長群建設集團30年的代表作,三面環繞綠意,緊鄰校園,規劃了少見的綠意社區,建材規劃使用高規格MIT品牌(全室冠軍磁磚、東和鋼鐵、櫻花廚具、大漢水泥等領導品牌,窗戶升級YKK氣密窗)且有良好的建築規劃,對於在三峽或樹林看房子的朋友,是相當值得參考的個案。

[新莊區]家泰眾業開發&家悦建設 「家泰家悦」
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由家泰眾業開發及家悦建設攜手投資興建的「家泰家悦」,地點位於富貴路、福壽街口,基地面積約1166坪,規劃兩棟地上21樓、地下4樓,建築模型右側為A棟、左側為B棟,標準層各為5併與6併格局,共計住宅210戶,另有店面11戶,全坡道平面車位232個,特別的是,當中建商不惜成本捐出共15個停車位,其中更在3個無障礙車位架設好充電樁一同贈與管委會使用,每個售價210~255萬元。 建商聯手推案的方式在近年頗為常見,但多數是由一方掛名,另一方可能不出面,但像「家泰家悦」這樣兩家聯名,且取各自公司名稱做為案名的例子,在筆者過往看過的個案中算是頭一遭。 往深一層的解讀,直接把兩家公司名稱取為案名,可視為雙方都賭上面子的代表作,也確實,本案產品面在副都心眾多個案中很是特殊,後面會一一為讀者介紹。 「家泰家悦」基地正對昌平公園,具備公園首排的優勢地段,其中A5、A6和B1、B2這四戶,享有永久無遮蔽的綠意景觀,房型面很是討喜;再者,副都心這些年發展進程有共睹,唯規劃之初,近9成使用地目均為住商混合,依照建築法規,大多個案都有一般事務所單位,至於純住宅用地僅占1成多,因此新案在市場上特別搶手,「家泰家悦」便是其中之一。 另外,位居新北市第六高摩天大樓、樓高達39樓的宏匯iTOWER也在本案對面,一旁連帶的宏匯思源廣場,1樓由紐約家具進駐,同時將規劃美食街,辦公室部分則陸續招租,公司型態多為新創產業,目前已成為新北市新興的A級商辦地標,更對日後區域價格提供良好的支撐力道。 前面有稍微提到,「家泰家悦」產品面很是特殊,首先,它是現階段副都心唯一兼具鑽石級綠建築、黃金級智慧建築雙認證的線上個案,乍看字面上似乎沒什麼特別感覺,但業界要一次拿到雙認證的層層過程非常繁瑣,從產品基礎規劃、現場施工維護、公設建材選用都有相對應的嚴格規定。 一般常見砂石車出入工地,大多是派員在門口噴水防止泥塵飛揚,但若是採綠建築規範,必須在門口設置沉沙池,進出車輛輪胎都要進入池內,洗淨並等待沉沙才能駛出,光是這點就讓很多建商卻步,更遑論其他項目,不過「家泰家悦」這次可說下足決心,除了現場必須遵守的相關規定外,建築結構採用降低全棟溫度的隔熱砂漿、能源回生技術電梯、戶戶6+6+6 mm LOW-E複層中空玻璃、外包覆不銹鋼熱水管等,都是區內新案罕見的建材規格,如此用心的規劃,也獲得建築金石獎肯定。 值得一提的,本案在無障礙空間的規劃上同樣用心,更獲頒內政部「一級無障礙」標章;從大門社區起算,均設有無障礙通道,進一步將電梯梯間寬度放大為直徑150cm,且將A1戶別劃設為無障礙房型,除了無門檻設計外,衛浴間入口寬度同樣擴增到直徑120cm,淋浴區也不設置止水墩,方便家中有長照或使用輪椅的住戶使用。 公設規劃方面,所聘請的團隊可謂星光熠熠,齊聚王勝正、盧胤翰、陳志宏等業界頂尖,聯手打造高質感的空間氛圍,室內包含迎賓大廳、交誼廳、閱覽室、會議室等項目,至於地下1樓設有垃圾冷藏室。 室外則規劃中庭花園和露天泳池,並劃設蒸氣室、烤箱,頂樓另設有空中花園,公設比約33.6%,管理費暫定每坪90元。 住宅室內高度3米35,房型劃設權狀約25~26坪的2房、33~37坪的3房及43~45坪的4房,除2房單位外,其餘3、4房單位均具備雙面採光、前後陽台條件。 首先看權狀約36.09坪的B3戶別,規劃正3房單位,客、餐廳延伸出良好的安定面,同時闢設獨立隔間廚房,而室內扣除必要過道,完全沒有其餘虛坪,整體格局配置穩定易用。 對照樣品屋,客、餐廳均有清晰的機能界線,並具備理想的面寬尺度,因先天享有雙面採光和前陽台條件,有利於提升室內採光性。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 由於具備理想的公領域面寬,足以在客廳旁闢設一處+1機能空間,在不影響整體格局動線的前提下,進一步增添空間的豐富度。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 主臥室規劃低檯度、大面積開窗面,加上同樣理想的衛浴間開窗面,成為顯見的房型優點,不過B3戶別房間配置偏重均衡,主臥室尺度並未特別放大,維持在合理的尺度動線。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 首席次臥室格局尺度與主臥室雷同(編按:不計衛浴間),因此居住層面相對舒適。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 第二次臥室就明顯較小,落於單人床房尺度,但依舊具備良好的採光窗面積。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 權狀約33.01坪的B5戶別,同樣規劃3房單位,但整體尺度較前面的B5戶別縮小;格局上,客、餐廳各自獨立並維持獨立隔間廚房,兩處次臥室則均為單人床房,產品屬性為入門款的換屋型單位。 來到樣品屋,入口設有玄關,而公領域具備良好的安定面,使得格局鋪陳相對順手,客、餐廳間並不緊靠,機能界線很是獨立。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 主臥室除了既有的低檯度採光窗,在另一側額外闢有一處採光窗,形成雙面採光的房型條件,這點很是特殊,對於日後居住層面也有所幫助。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 「家泰家悦」建材規格屬於區域高端,包括冠軍牌60x60cm拋光石英磚、耶魯三合一電子鎖、YKK ap 6mm+6mm(乾燥氣體)+6mm LOW-E複層玻璃、櫻花牌廚櫃系統及瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、微烤爐、瑞士LAUFEN衛浴系統(主衛配置全自動馬桶)、德國HANSA五金配件、瑞典DURGO排水通氣吸氣閥、Panasonic暖風機等;現場售價落點約在每坪65萬元,建照預計2027年第3季可完工。

看屋筆記:三重區漢特金捷(個案+價格分析)
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捷運三重站位於大都會公園水岸的右側,採捷運新蘆線及機場捷運共構規劃,再加上潤泰Citylink將進駐,並結合松山車站蔦屋書店設計,將預計於2024年完工,更帶動捷運站周圍發展的一大話題。從三重站步行約3分鐘即達的漢特金捷,位在重新路四段及福祉街口上,規劃18-36坪2-3房,接下來就一起來看看此案的其他特色! 漢特金捷 外觀圖 建案特色: 1. 捷運三重站3分鐘 步行3分鐘到達捷運三重站,可搭乘捷運新蘆線及機場捷運線,搭乘一站就到達台北車站;並且潤泰CITYLINK商城將於2024年完工,未來商場步行可達。 2. 大都會公園休閒機能 鄰近通往大都會公園馬路,步行約5分鐘就可抵達約424公頃大都會公園,適合運動及休閒遊憩。 漢特金捷格局分析: 1. 基地面積為194坪,雙面臨路。為獨棟式規劃,建物為地上14層,地下4層。 2. 有39戶住家,3戶店面,8戶一般事務所,共計50戶。使用分區為商業區。 3. 1、2F為店面設計,有設置內梯分開使用動線;3、4F為一般事務所;5F以上則為住宅規劃。 4. 標準層5~13F一層樓4戶共用一部電梯。坪數規劃18~36坪2、3房。 漢特金捷 5~13F標準層平面圖 5. A2戶型為2房18坪,單面採光。 ● 入門即為客廳,透過臥室間接採光,須配合大門調整電視擺放位置。 ● 擁有獨立式廚房設計,採L型工作台規劃,除可擺放冰箱外,可享有獨立料理空間。然而廚房無對外通風設計,須注意油煙的排放。 ● 兩間臥室皆有採光,主臥除可擺放下雙人床還有櫥櫃設計空間,注意工作陽台透過主臥室進出。 ● 本戶型格局方正,無過多廊道也無室內柱,不浪費空間且使用坪效佳。 6. A5戶型為2房19坪,邊間雙面採光。 ● 電視牆安定面空間受限,須注意電視擺放的大小及位置。同時客廳需透過臥室間接採光,明亮度較受影響。 ● 擁有獨立式廚房並通往工作陽台;衛浴有對外開窗,通風效果佳。 ● 兩間臥室皆有採光並可擺放雙人床,當中主臥室兩面採光外,還可設計獨立衣櫥,使用尺度上舒適。 7. A3戶型為2房23坪,邊間雙面採光。 ● 有可設計鞋櫃的獨立玄關設計。 ● 有獨立式廚房設計並可擺放冰箱,通往工作陽台,作業上使用方便。 ● 兩間臥室皆有採光,並可擺放雙人床。主臥有兩面採光,收納及使用空間足夠。 8. A1戶型為3房33坪,邊間三面採光。 ● 入門有可收納鞋櫃的獨立玄關空間,並且也有獨立餐廳的規劃。 ● 三間臥室皆有採光,並有兩間可擺放雙人床;主臥室與主臥衛浴間有可設計櫥櫃擺放空間。 ● 搭配雙衛浴也皆有對外開窗,通風好不潮溼。 ● 戶戶開窗採光佳,整體空間明亮,使用上舒適。 實價登錄分析: 三重站生活圈近一年平均成交價為48.94萬/ 坪,0~5年新屋屋齡平均價格為52.53萬/坪,整體呈現價漲量縮的狀態。 1. 三重站生活圈個案 漢特金捷 預售屋。平均成交價59.69萬/坪。近一年成交價59.69萬/坪。 力璞立 預售屋。平均成交價50.15萬/坪。近一年無交易資訊。 春和景明 屋齡0年。開價70萬/坪。 雙站匯 屋齡1年。平均成交價51.17萬/坪。近一年成交價51.97萬/坪。 三重站生活圈 個案分布 2. 集美生活圈個案 品嘉重新賦 預售屋。平均成交價57.55萬/坪。近一年成交價57.55萬/坪。 順天淳美術 屋齡0年。平均成交價56.87萬/坪。近一年成交價56.87萬/坪。 河家歡 預售屋。平均成交價46.48萬/坪。近一年無交易資訊。 集美生活圈 個案分布 3. 三重站生活圈與集美生活圈緊鄰,皆為三重區生活機能發展成熟的地區。而相較三重站區域內的新建案較多,且受惠於商場以及醫院等的機能進駐及興建話題,該區住宅成交價格可見逐年上漲。若觀察個案周圍地區價格進行比較,漢特金捷價格符合市場行情。 漢特金捷評價: 漢特金捷為目前重劃區商業區唯一推案,不僅是捷運三重站步行3分鐘即達,散步也就可以到達大都會公園,結合未來完工的潤泰CITYLINK以及宏仁醫院,將會刺激本地的人潮流動,未來發展潛力佳。若是近期有在關注此區的讀者不妨可以參考看看。

看屋筆記:新北市板橋區僑蓮雄鋒(個案+價格分析)
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捷運藍線過龍山寺站後,就是新北市板橋的江子翠,東西可往返台北市區或新板特區,僑蓮雄鋒就坐落在江子翠生活圈北緣,接著,我們就一同來看看僑蓮雄鋒還有什麼特別的地方。 僑蓮雄鋒 外觀示意圖 建案特色: 1. 交通便捷: 捷運江子翠站(步行約8分鐘,距離500公尺),基地位於華江橋旁,與台北市僅一橋之距,沿文化路往西南車行10分鐘可到新板特區。 2. 板橋少見35層樓住宅大樓: 905坪大基地,面臨文化路主要幹道,高樓層可享市景。 3. 建材設備佳: ● 衛浴配備V&B品牌、Panasonic免治馬桶蓋。 ● 廚具配備櫻花牌烘碗機(小坪數產品)或Bosch洗碗機,全戶配置Bosch烤箱。 僑蓮雄鋒格局分析: 1. 本案基地905坪,臨路西側文化路、南側文化路二段548巷,東側民治街8巷,建築地上35層/地下6層,規劃住宅及店面產品,1F另有規劃1戶公益設施,擬作為幼兒園,有獨立出入口,且通往地下層有獨立梯廳。搭配248個坡道平面車位,停車車道由民治街8巷進出,較不受文化路車流影響,人車分流動線佳。 僑蓮雄鋒 1F平面圖 僑蓮雄鋒 標準層平面圖 2. 本案標準層採一層8戶,分別為3/4房產品,配置4支電梯,坪數約27-46坪,公設比約32.9%。 3. 先來看黃色區塊,為3房產品,坪數約27-40坪。 A2/A3/A7/A8戶為3房1衛,格局相似,坪數約27坪,單面採光,可規劃開放式廚房,且廚房L型下櫃規劃且連通後陽台,空間好利用,2間房間都有對外開窗且可放置雙人床,但有1間臥房為暗房,僅能放單人床。 A1/A6戶為3房2衛,坪數分別約36坪/40坪,格局類似,3面採光,進門後有玄關空間,3間房間、主臥衛浴及客廳都有對外開窗,採光通風良好,廚房為獨立設置,採一字型規劃,且連通後陽台動線佳。差別之處在於,A6戶面基地後側巷弄,較安靜且客廳旁有前陽台的規劃。 4. 先來看藍色區塊,為4房產品,坪數約46坪。 A5/A9戶為4房2衛,坪數約46坪,格局類似,3面採光,進門後有玄關空間,4間房間、主臥衛浴及客廳都有對外開窗,採光通風良好,且主臥衛浴有4件式衛浴,廚房採一字型規劃,可規劃電器櫃空間,且連通後陽台動線佳,具前後2陽台。差別之處在於,A9戶面基地後側巷弄,較安靜,且玄關收納空間較足,另A9戶廚房為獨立設置,A5戶規劃成開放式廚房。 實價登錄分析: 僑蓮雄鋒位於江子翠生活圈。 ● 該區近一年新屋成交價平均64.38萬元/坪。 ● 2020年不分屋齡大樓成交價平均56.7萬元/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均60.6萬元/坪。 ● 成交量部分,2020年成交332戶,2021年成交217戶。 整理而言,呈現價漲量縮趨勢。 1. 江子翠生活圈行情 僑蓮雄鋒:預售屋。平均成交價69.41萬/坪。近一年成交價69.41萬/坪。 三輝玳門:屋齡1年。平均成交價85.2萬/坪。近一年成交價84.83萬/坪。 有富御花園/有富正旺:屋齡2年。平均成交價65.19萬/坪。近一年成交價64.34萬/坪。 江子翠生活圈行情 2. 新埔生活圈行情 文化金鎂:預售屋。平均成交價76.41萬/坪。近一年成交價76.41萬/坪。 三輝歌劇苑:屋齡5年。平均成交價61.11萬/坪。近一年成交價70.33萬/坪。 上品匯:屋齡4年。平均成交價55.92萬/坪。近一年無交易資訊。 新埔生活圈行情 3. 捷運藍線沿著文化路往南,會經過江子翠生活圈及新埔生活圈,再到核心新板特區。 ● 新埔生活圈近一年新屋住宅行情約64.39萬元/坪,近5年不分屋齡住宅大樓行情約55.2萬元/坪。 ● 江子翠生活圈近一年新屋住宅行情約64.38萬元/坪,近5年不分屋齡住宅大樓行情約55.73萬元/坪。 ● 以近5年來說,房價行情仍以新板特區最高,江子翠生活圈次之,新埔生活圈又稍低,但在環狀線新埔民生站於2020年開通後,新埔生活圈行情有後來居上之勢。 ● 僑蓮雄鋒在江子翠生活圈北緣,一橋之隔就是台北市,且為少見的35層住宅大樓建築,實價登錄房價行情約69.17萬元,持續帶動區域行情。 僑蓮雄鋒評價: 僑蓮雄鋒提供了便捷的交通、良好的建築規劃及建材設備,未來完工後,35層住宅大樓在天際線將相當醒目,有想在板橋看房子的朋友,值得參考僑蓮雄鋒的規劃唷。

看屋筆記:新北市板橋區文化金鎂(個案+價格分析)
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板橋是新北市政府所在,也是新北市房價最高的行政區之一,文化金鎂就坐落在新埔生活圈南緣,對面就是新板特區,接著,我們就一同來看看文化金鎂還有什麼特別的地方。 文化金鎂 外觀示意圖 建案特色: 1. 交通便捷: 高鐵+台鐵+捷運板橋站(步行約5分鐘,距離350公尺),文化路往北可銜接台北市區,車行約10分鐘,可過華江橋抵萬華。 2. 新板特區旁,生活機能佳: ● 醫院:聯合醫院板橋院區(車行4分鐘)、亞東醫院(車行約10分鐘)。 ● 休閒:夢奇地公園(基地斜對面,走路1分鐘)、萬坪都會公園(距離300公尺,走路約4分鐘)。 ● 學校:致理科大(距離500公尺,走路約6分鐘)、中山國中(距離550公尺,走路約7分鐘)。 ● 購物:環球購物中心(距離約400公尺,走路約5分鐘)、板橋大遠百(距離500公尺,走路約7分鐘)。 3. 永久棟距: 面臨文化路主要幹道,斜對面為夢奇地公園,部分戶別享永久棟距。 文化金鎂格局分析: 1. 本案基地438坪,臨路東側文化路、南側漢生西路,北側文化路一段249巷,建築地上14層/地下5層,規劃住宅及店面產品。搭配升降平面車位(坡道下到B1後,再搭升降機往下,B1設置無障礙車位),停車車道由漢生西路進出,出入口設置基地西緣,較不受路口車流影響,且車輛進出不影響樓上層住戶。 文化金鎂 1F平面圖 文化金鎂 標準層平面圖 2. 本案標準層採一層8戶,分別為2/3房產品,搭配2支電梯,電梯戶數比稍低,坪數約22-33坪,公設比約34.9%。 3. 先來看藍色區塊,為2房產品,坪數約22-26坪。 A1/A3/A5/A6戶為2房1衛,坪數分別為A1戶22坪、A3/A5/A6戶24坪,單面採光,可規劃開放式廚房,2間房間及客廳都有對外開窗,採光通風良好。 A9戶為2房2衛25坪,單面採光,2間房間及客廳都有對外開窗,採光通風良好,本戶25坪設置2衛浴,較為少見。 A8戶為2房1衛26坪,2面採光,2間房間及客廳都有對外開窗(其中1間2面開窗),採光通風良好,本戶衛浴連通工作陽台,須注意能否習慣。 4. 先來看黃色區塊,為3房產品,坪數約30-33坪。 A7戶為3房2衛30坪,2面採光,3間房間及客廳都有對外開窗(其中1間2面開窗),但2間衛浴都未開窗,廚房連通工作陽台動線佳,本戶為邊間戶,可眺望基地斜對面公園。 A2戶為3房2衛33坪,3面採光,各房間(其中1間2面開窗)、衛浴及客廳都有對外開窗,採光通風良好,廚房連通工作陽台動線佳,且室內無梁柱影響空間規劃。 實價登錄分析: 文化金鎂位於新埔生活圈。 ● 該區近一年新屋成交價平均64.39萬元/坪。 ● 2020年不分屋齡大樓成交價平均55.86萬元/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均61.02萬元/坪。 ● 成交量部分,2020年成交535戶,2021年成交474戶。 ● 整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。 1. 新埔生活圈行情 文化金鎂:預售屋。平均成交價76.41萬/坪。近一年成交價76.41萬/坪。 三輝歌劇苑:屋齡5年。平均成交價61.11萬/坪。近一年成交價70.33萬/坪。 上品匯:屋齡4年。平均成交價55.92萬/坪。近一年無交易資訊。 新埔生活圈行情 2. 江子翠生活圈行情 僑蓮雄鋒:預售屋。平均成交價69.41萬/坪。近一年成交價69.41萬/坪。 三輝玳門:屋齡1年。平均成交價85.2萬/坪。近一年成交價84.8萬/坪。 有富御花園/有富正旺:屋齡2年。平均成交價65.19萬/坪。近一年成交價64.34萬/坪。 江子翠生活圈行情 3. 捷運藍線沿著文化路往南,會經過江子翠生活圈及新埔生活圈,再到核心新板特區。 ● 新埔生活圈近一年新屋住宅行情約64.39萬元/坪,近5年不分屋齡住宅大樓行情約55.2萬元/坪。 ● 江子翠生活圈近一年新屋住宅行情約64.38萬元/坪,近5年不分屋齡住宅大樓行情約55.73萬元/坪。 ● 以近5年來說,房價行情仍以新板特區最高,江子翠生活圈次之,新埔生活圈又稍低,但在環狀線新埔民生站於2020年開通後,新埔生活圈行情有後來居上之勢。 ● 文化金鎂在新埔生活圈南緣,基地斜對面就是新板特區,部分戶別享永久棟距,條件優於區內其他個案,實價登錄房價行情約76.86萬元,價格高於區域行情。 文化金鎂評價: 新板特區內新推案極為有限,文化金鎂就坐落在漢生西路及文化路口,享有特區的生活機能及綠意,有想在板橋看房子的朋友,值得參考文化金鎂的規劃唷。

[鶯歌區]景冠機構 「金鶯廣場」
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由景冠機構所投資興建的「金鶯廣場」,地點位於尖山路217號對面,基地具備稀有的四面臨路條件,且範圍相當完整且方正,占地面積約1711坪,規劃3棟地上15樓、地下3樓建物,標準層統一為4併格局,因此戶戶均處邊間、雙面採光,全案總計住宅165戶、店面13戶,全坡道平面車位232個,每個售價130~150萬元。 談到近年的鶯歌房市,除了鳳鳴重劃區,另一個指標區段莫過於尖山路一帶,像是景冠、華登等在地型建商,大家所熟知的寶佳機構先後也推出不少新案,不過論整體案量規模,景冠機構的金鶯系列無疑是最拔尖的,從2015年「金鶯鎮」開始,緊接著「金鶯一品」(點我延伸閱讀)2017年問世,2018年再推出「金鶯花園」(點我延伸閱讀),於隔年在舊市區推出姊妹作「金鶯家」(點我延伸閱讀),每案去化都十分平穩,同時金鶯系列也躍居區段指標社區之林。 大致為讀者介紹整個系列作的相對位置,「金鶯一品」、「金鶯花園」和本文開箱介紹的「金鶯廣場」,三案基地彼此相鄰,連同北側的「金鶯鎮」,開發面積總計5千餘坪、近400戶量體,形成相當具規模的新興造鎮聚落;值得一提的,在此造鎮計畫告一段落後,景冠機構預計明年(2022)下半年在建國商圈附近(鶯桃路、永利街口),再度延續這個口碑系列,目前案名未定但營建工程已陸續進行,採先建後售,屆時可望成為話題新案,有興趣的讀者可多加關注。 隨著人口陸續移入,包括對面「金鶯一品」一樓店面的7-11,沿途同樣多了數間便利商店,其他像是美廉社和在地經營許久的易購商量販賣場,讓以往生活機能較為單薄的尖山路,產生顯著的質量變化。 再向外圍延伸,尖山路鄰近鶯歌市區,像是建國路、老街商圈等,往返距離都不算遠,甚至可利用在地人才知道的「秘道」,由從尖山路120巷的涵洞(車輛不可行)就可直通老街,對住戶日常機能的支撐幫助很大。 至於其他重要設施,例如尖山國中、3300坪尖山公園等,均落在3~5分鐘的步行範圍。 值得一提的,「金鶯廣場」是系列作中,基地規模最大的一期,加上四面臨路且方正的稀有條件,提供了公設規劃面絕佳的發揮空間;首先,大退縮空間規劃歐式穹頂造型門面,不僅醒目,更有效拉升整體社區質感。(3D外觀示意圖,依完工為準) 再者,闢設約200餘坪的中庭花園,進而讓面中庭戶別具備舒適的棟距視野,其餘公設則分別在各棟別的1樓,包含挑高7米4迎賓大廳、咖啡交誼廳、娛樂室、健身房、兒童遊戲室等,公設比約33%,管理費暫估每坪70元。 住宅單位規劃權狀約29坪的2房、約38及52坪的3房及約56坪的3+1房等房型,室內高度3米2、戶戶前後陽台,且受惠於4併格局,均享有雙面或以上的採光面。 現場施作兩間實品屋,第一間是權狀約52.96坪的A1戶別,規劃大3房換屋型產品,平面格局把必要過道比例降低,讓不到53坪的單位具備近60坪的使用坪效,這點配置相當不錯。 主臥室劃設此一級距的合理占比,除睡眠區外,另可闢出獨立衣帽間,同時給予乾濕分離的完整4件式衛浴設備,至於兩間次臥室,也落在大雙人床房尺度。 來到A1實品屋,明顯感受公領域的理想面寬,配合穩定的安定面,使得整體空間呈現十分舒服。 此外,設計師捨棄傳統做法,以輕鬆、活潑的手法來重新詮釋餐廳,產生令人驚喜的機能亮點。 主臥室動線尺度理想,可輕易分割出睡眠區及獨立衣帽間,兩者實際坪數占比都屬寬敞,加上均闢設相當比例的採光面,房型機能很是到位。 兩間次臥室同為大雙人床房配合大面積採光窗,有利於實際居住面的舒適性。 第二間是權狀約56.75坪的A2戶別,格局較前一間A1戶別更為擴增,因此基本上可朝3+1房進行規劃;首先,公領域具備完整空間,客、餐配合開放式廚房,各自機能互不干擾,形成流暢的居住動線。 客廳旁的+1房,若房間需求不高的住戶,建議朝開放且功能性的機能空間來規劃,但如果是房間需求高的家庭,因闢有採光窗,隔為正常房間使用不成問題,尺度面也不會太小,屬於靈活運用的彈性格局;主臥室坪數占比進一步放大並體現在衣帽間尺度,兩處次臥室格局及大小相仿,均為大雙人床房標準。 對照實品屋,公領域尺度寬敞,客、餐廳機能界線清晰,而後者又延伸至開放式廚房,格局鋪陳很是理想,同時這間裝潢風格用色沉穩,更讓整體視覺質感向上提升。 前面有提到,客廳旁的+1房,實際坪數接近2坪,加上本身有採光窗,無論是機能取向或正常房間,都是活用性十足的彈性空間。 主臥室動線尺度寬裕,配合通面的低檯度窗,讓房內採光相當飽和,而另一側的獨立衣帽間,同樣有近2坪的實際占比,且同樣闢有大面積採光窗,減少因潮濕陰暗所造成的衣物損害。 主臥室衛浴間不僅闢有L型雙面採光窗,並規劃乾濕分離且配置降板浴缸,空間機能相當到位。 兩間次臥室同為雙人床房,提供讀者參考。 標準建材方面,「金鶯廣場」配有22.5cm中空樓板,搭配義大利進口木紋磚、IKEY電子鎖、錦鈜氣密窗、櫻花牌廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、TOTO衛浴系統、當層排氣系統等;價格方面,每坪開價35萬元,合理成交落點約在每坪32萬元,預計2022年第三季可完工。

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