人生應當有夢想，朝著夢想一步一步前進，夢想終有實現的一天。在學校，老師都這樣教導著我們。但是隨著我們一天天長大，就知道很多時候夢想不敵現實。當我們有一天徹底明白，你的夢想這一輩子都沒有辦法達成的時候，怎麼辦？ 意志消沉？徹底躺平？當然不！這時候就需要另外再孵一個夢想。說也奇怪！有非常多的例子或是書籍，告訴我們：「心想事成」是真的會發，只要一直朝著目標前進，冥冥之中，夢想就會實現。 我們公司的小宇就是夢想一一破滅之後，做房仲實現了人生的第三夢想！ 台灣是棒球王國，我們小時候半夜守在電視機前為中華少棒、青少棒、青棒隊加油的呼聲仍迴盪在耳邊，一個個世界冠軍盃砥礪著無數的台灣子弟，做起棒球夢。之後台灣有了職棒，棒球的境界又提升了一大截。原來棒球是可以作為一生追求的職志的啊！ 小宇就是這樣做著棒球夢，幻想有一天能夠當上棒球國手，揚眉吐氣。以後更可以打職棒，是完美的興趣與職業的結合，收入也不錯哩。小宇的爸爸是外省老兵，媽媽是原住民，這樣的基因組合打造出小宇天生就是運動員體格。 小宇從小就喜歡打棒球，覺得棒球員一舉手、一投球，帥極了。在壘包間奔跑、盜壘，他好像天生就會，因此上了國高中，小宇成為體育保送生一點也不意外。 但是逐漸長大之後，發現現實社會的殘酷：你厲害，有更多的人比你更厲害！你有天分，人家比你的天分更高。有時候代表學校打全國比賽，許多人就像夜晚最閃亮的星星，一眼就看到光芒；而小宇雖然也在夜空中閃鑠著光芒，但是就是星等不夠、光芒不顯，只像個螢火蟲。因此小宇只能看著真正大咖的車尾燈，望塵莫及。 小宇自知人生的棒球可能就打到這裡就九局下半了，因此為了考上理想的大學，轉而練習壘球。很幸運的，考上輔大體育系，從此小宇的人生夢想，就從職棒球員轉成為體育老師，希望未來仍然能夠發揮體育所長，浸淫在體育的天地中。當老師也是很不錯的行業，收入也穩定，家裡也十分支持。 大學畢業之後，小宇如願地到國中擔任體育代課老師。雖然教得出眾，自己也很喜歡當老師，但是由代課要轉為正職，要經過教師甄試。小宇有自知之明，知道自己不是念書的料，根本不可能考上，因此就產生了轉業的夢想。從職棒球員到體育老師再繼續轉，這是小宇人生的第三次夢想。 棒球夢碎了，老師夢也醒了，沒什麼。夢，再作就有，這第三個夢想，就是想賺大錢。 什麼行業能夠賺大錢又適合自己？那就是作業務。小宇對車沒有興趣，對於保險也不甚了解，也不想強迫推銷給自己的親朋好友，欠一堆人情債，所以「房仲」就是小宇不錯的選擇。就這樣，小宇順理成章地作起了「房仲夢」。 剛好有朋友在我們公司當房仲，做得風生水起，而小宇也得知我們公司有做許多公益慈善活動，是個正派的房仲公司，因此也就從老師轉成了房仲，開啟了人生另一個實現夢想的旅程。 這是108年的事。這麼多年來，小宇一路在房仲工作上兢兢業業，完善的教育訓練，讓小宇的房地產知識倍增，而個性外向樂觀的小宇，做過老師再來做房仲，是非常適合的，至少口才與膽量的訓練比人強。因此進公司的第一年，小宇年薪就接近百萬，超過當老師的年薪。之後薪資以年增40萬左右的速度增長。如今5年過去，小宇也進入了年薪200萬俱樂部。 更開心的是，喜歡助人的小宇，積極的與公司一同參與社會公益慈善活動，把「幫助」的企業精神發揮出來，讓房仲不只是拼命賺錢而已。 問到當房仲5年來印象最深刻的事，小宇卻說是失敗的經驗讓他印象深刻，而不是成交。他記得有一次與買賣方斡旋，從晚上8點一路談到凌晨2點，眾人疲憊的結果，是沒成交。因此房仲之路並不是一路順遂，渾然天成，也是需要刻苦灌溉，才能成為閃亮的星星。 這些失敗經驗其實小宇常常經歷，但是小宇說他不怕輸，只要持續溝通，房仲之路沿途一定會開花結果，就跟他從棒球轉壘球轉老師再轉房仲一樣，山不轉路轉，路不轉人轉。 在棒球場上，重點就是贏球，戰略目標不變，但是戰術需要因應情勢的變化而轉變；小宇從體育老師轉做房仲，功成名就的戰略不變，但是戰術轉變，照樣能夠向實現人生第三目標，在人生球場上，上壘得分。 【陳素君小檔案】 ★現職：住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，房仲業資歷28年 ★學歷：萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷：台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事
有望因利空出盡在2024年見到房市回溫，這一兩年坐困愁城的賣方，摩拳擦掌以待，而在房產交易時，買賣雙方都常找上房仲業者，其專業化流程為房產提供一定程度的保障，服務上也讓覓得有緣人更為省時省力，甚至賣出個好價錢，一舉數得。 根據內政部統計，2022年的房仲業者備查家數來到8、9千家，考得證照的「不動產經紀人」則超過1萬名，而只需上滿相關課程時數就可取得資格執行業務的「不動產經紀營業員」亦超過5萬名，房仲業者量體多如牛毛，好壞參雜，為了達到成交目的，讓客戶服務費付得爽快，又肯定使出一些攻心為上的小心機，民眾霧裡看花，該如何摸清套路？一一拆解也不複雜。 【委託乃成交之母 敲門磚就開始演】 首先在委託方面，房仲庫存的物件夠多夠好，代表未來的成交機會，「委託乃成交之母」便在於此。而每個屋主都會視自己的物件為珍寶，數百萬元到上億元的物件肯定不會隨便委託房仲，要成功獲取賣方信任，業務們從敲門磚就開始有戲。 曾有房仲業主管說：「進入房仲業就像進入演藝圈。」言下之意很多情況都需要安排點劇目，一件交易的起始點是簽下委託，但不是每位賣方都從天降落店頭主動簽約，遇到有意出售的屋主，常見演出方式就是告知屋主已有誠意買方，有機會成交之，前提就得先簽委託，但很大的可能誠意買方多只是朋友同事配合演出。 再則邀情賣方到店頭也是重要的一環，客戶蒞臨之際，房仲會佈局其他分店，或是總公司同仁，亦或在外的業務，紛紛假裝客戶打電話到店裡，營造熱度假象，以打動賣方，包括委託、議價、成交等各階段都會希望帶回店頭來達成目的。 【議價、當面談都有戲 壓低價格為目標】 房仲簽下委託後，第二步驟則為議價，不少屋主對價格有異想天開的美夢，當然會造成成交難度，不論出於何種心態，房仲皆會擔任打醒賣方的角色，除了苦口婆心建議價格要有空間外，假帶看或假買方又有功能了，屋主感到帶看量多卻沒成交，房仲回覆時就會「以價高為名，行議價之實」，目的就是為了讓屋主降價。 若順利媒合出買賣兩造，便來到「當面談」的關鍵時刻，也就是買賣雙方價格接近而約出來磋商，大多會在不同的空間由買賣方各自的房仲遊說，直到價格確定就見面簽約。這關係到成交的主秀，房仲面對買方的價格落差，要攻破屋主心態，有一招是會在交涉時，先安排一組買方，價格比起真實買方低，屋主當然不願意，房仲會與屋主周旋一段時間，等到時間晚了，屋主也累了，又再談第二組買方，稍高於前一組的價位，賣方因錯失第一組感到心軟，成交機率大增，但價碼其實還是沒有賣到心中期望。 【萬變不離其宗 做好功課不貶身價】 零零總總的花招，萬法不離其宗就是「演」，在此建議，所謂「半桶水響叮噹」，房仲業務假動作太多，一下電話接不完，一下電話內容講得震天價響，倒不如有計畫的擬定銷售策略。另外也不必過度相信單一房仲，冒然只針對一家業者簽下專任委託，聯賣除了撒網捕魚，也能了解每家房仲回報的狀態，掌握市場情勢。又再以實價資訊來衡量價位，且實際走訪物件周邊，或可與街坊鄰居打聽，了解區域房市，在價碼上就不易受到房仲干擾。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
去年至今歷經五次升息、共計3碼的連續升息後，近來央行選擇跟隨美國暫停升息，除代表這次升息循環終於近尾聲外，對於房市更有3大影響。 第1，房貸族終於獲得喘息空間。 去年至今5次升息利率總共增加0.75%，以30年期的千萬房貸試算，每千萬房貸一年就增加超過4萬塊的房貸支出，這對一般口袋比較淺的小資家庭衝擊不小，如今暫停升息，房貸族終於不用擔心被不斷增加的房貸壓垮。 第2、房市因持續升息出現急跌機會將大降。 先前因為持續性升息而觀望的買盤可能會開始出籠，房市短線量能可能受此利多而增溫，短線房價急跌機會將明顯下滑。 第3、市場期待的法拍斷頭潮可能要再等等。 由於暫停升息，民眾繳不起房貸機會減少，加上短線房市交易量能預期將增溫，民眾缺錢時賣房會較容易，估計想等法拍斷頭潮出現在撿便宜的民眾恐怕要失望了。 陳傑鳴指出，雖然這次央行停止升息對於快停止呼吸的房市是一個及時雨，不過，停止升息不代表房市還會有繼續狂飆的本錢。主要原因在於房價30多年來狂飆數倍，但薪資成長卻完全跟不上，以1989年無殼蝸牛運動爆發那年北市房價所得比8.58倍來看，到去年底北市房價所得比已高達15.77倍。目前不僅北市家庭超過66%收入都需要繳房貸外，各縣市普遍購屋負擔也大幅提升，預計就算央行不再升息，房價未來持續狂飆機會已相當低，而停止升息後，房價走勢很有可能會開始陷入盤整，將以各區與個案表現機會大。 【陳傑鳴小檔案】 ★現職：元宏不動產加值服務平台研究總監 ★專長：房地產市場分析、買賣租賃策略評估 ★經歷：Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監 ★證照：不動產經紀人
日前，國內爆發首宗P2P平台大型詐騙案，不動產借貸媒合平台「im.B」涉嫌以不對稱資訊違法吸金25億元，受害民眾多達數千人，更可怕的是，各部會權責不明，成為一大威脅。 所謂P2P借貸平台就是以個人對個人的型態，以這次出事的「im.B」借貸平台為例，首先以9％到12％的年利率吸引投資人轉進，架構上以媒合欠債方和原始債權人的型態，將債權轉讓給投資者，邏輯上看似合理，可是前端債權超過9成為假。用大白話說，就是前面債權本身就不存在，後面所保證的高利率自然也不會存在，這些投資人拿到的錢，不過就是後面參與者的錢。 妥妥地是「龐式騙局」。 姑且不論在這次事件後，台灣是否能有如美國、日本、中國等地有明確的專法專管與建立第三方專戶等監理做法，以降低投資人風險。但從過去到現在，不動產金額高，加上國人認同，且投資邏輯很好理解，台灣或是海內外的實體房屋或是虛擬價值，更容易藉由似是而非的財務包裝，搖身一變成為穩賺不賠的獲利仙丹，特別是近年來台灣利率處於低檔，民眾想方設法尋求穩定獲利，對高利率金融商品趨之若鶩，自然這種騙局也就一而再再而三出現。 不過民眾倒也不是沒有自保的方式，回顧過往，幾乎所有騙局都具備了低成本、高利潤、資訊不對稱等基本條件，多數也會搭配流動性不佳，讓民眾很難在業者所提供平台之外的地方變現，實務上更會要求民眾快速做決定，迫使受害者很難在短時間內蒐集資料做出正確決策，最終在數個月或是數年之間割完韭菜迅速倒閉，參與者求助無門。 明白這樣的流程，並且提醒自己「不懂」、「靠別人下車」的投資不要碰，多數能趨吉避凶。 大道至簡，不僅是投資金律，也是處世原則。 【徐佳馨小檔案】 ★現職：住商不動產企研室執行總監 ★專長：以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢 ★出版書籍：《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》 ★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家
自2022年3月利率調整以來，加上連兩年的選舉因素，兼之政經局勢不佳，還有平均地權條例將在2023年中上路，而多項先前的打房政策亦未見鬆綁，房市冷氣團揮之不去，不論是移轉棟數，或是實際觀察新案案場與中古屋買氣，量能上均顯弱化，市場期待量先價行，然卻遲無房價下修徵兆。 相較近年最強一波的房市寒流，莫過於2016年房地合一稅推出之際，不僅移轉棟數來到史上最低，房價也見修正，當時台北市的平均房價由單坪6字頭降至5字頭，還有新北市板橋區江翠北側重劃區的新案拋出4字頭的排隊價格，然而在短短一年後的移轉棟數竟已走出陰霾，出現緩增情勢，台灣民眾買房信念可見一斑。 【建商沒有降價空間 偏逢民眾鍾情買房 續漲一拍即合 】 台人視房產為資產價值的展現，有土斯有財觀念深，且房產運用多元，都會逐漸習慣於房市調控而仍熱衷購屋，此便為其一讓建商樂觀以待後況，堅守房價的原因，即便面對像平均地權條例的嚴刑峻法，市場還是可能短期就加以適應，短空長多，房產依舊為穩健的投資選項，而明年在大選結束、升息情勢終結，以及政經局勢不無趨穩的機率，皆讓建商認定只要咬牙撐過當下，春天不遠。 其二不降價原由為最常被討論的成本壓力，除了物價漲勢讓原物料與工人價格走升，又還有獵地成本，如為近幾年房市熱潮才進場，或是高價重劃區地段，皆所費不貲，更不易有後續房價調整空間。其三另有像是在區段價位上的比較，當相較蛋白的地段在零零總總原因下，開價來到一定水位，鄰近市區的物件自然難為低，又令價格僵持。 其四，要是已開案的產品，實不能任意修正價位，不然對已銷售戶也不公平，淪為退訂更得不償失。其五，在前幾年熱潮的盈餘，建商荷包賺飽飽，儼然有撐價實力度小月。再則，不少建商開價上已看齊兩三年後的水位，還有賣不掉加價賣的狀況，再讓房價看不到跌勢。這些因素都使當下吹不起降價風，房價已呈難以回溯的不可逆之姿。 此外，值得觀察近期不少建案工地意外，政府面臨輿論壓力，是否衍伸出在開工時得更嚴格的受規範檢視，相關營造安全成本的增加，再增興案所需費用，之後還有環保碳費的徵收，或得改善如混凝土建材，均是造房者難以承受之重，房價將非僅是建商壓縮獲利，或是政府限貸限買措施可抑制。 眼下總統大選腳步愈近，高房價再為話題，平均地權條例與相關房市政策面都不大有機會讓房市有喘息空間，下半年還有房貸利率高檔，政經狀態動盪等利空，房價持續以盤代跌，但過去經驗來說，明年利空出盡可能性不低，有意買房的民眾可得好好把握這還可個別議價，而非坐地起價的買方市場良機。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
近半年來，美國連連升息引發銀行破產危機頻傳，國內外不無緊張金融穩定。特別憂慮不動產超貸及次貸風暴可能捲圖重來，風雲變色。為此，不動產估價師公會發布抵押權貸款不動產估價公報規範，為防堵超貸風暴先打疫苗，以協助降低金融風險。 2007年美國因為欠缺金融擔保品估價的獨立客觀性，因而發生次級房貸風暴，不僅重創其總體經濟、金融市場、以及不動產市場，同時也對國際經濟及金融市場產生巨大損失。次貸風暴發生後，各國開始從根本面反思不動產金融商品的各種弊病，並且制定相關預防與健全措施。其中估價規範是其中重要一環。 近期美國出現銀行破產危機，金融穩定性頗令人擔憂。相較於國外制定或修改金融機構不動產擔保品的估價規範積極性作為，國內對此議題的因應對策及重視程度較為消極且不足。即便台灣亦曾於2000年間面臨大量不良債權的呆帳問題，但目前金管會仍無視於外部估價對金融市場穩定性的重要影響，至今仍缺乏抵押貸款債權人需委託外部或第三方進行客觀獨立估價之規範。 目前國內金融機構的不動產抵押擔保品估價方式，可分為銀行內部估價與委託外部估價兩種；外商金融機構為遵照獨立客觀元則，大多改以委外估價為主。而本國金融機構仍維持內部估價為主，因此會有監守自盜、上下其手的超貸事件發生。顯見國內金融機構對於抵押擔保品應由委託第三方專業估價以避免球員兼裁判，及審慎評估抵押擔保品價值避險的觀念仍有進步的空間。 估價師公會基於估價技術研究改進及法令修改之建議事項的任務，並且希望可以協助政府及金融機構降低金融風險，特由估價師公會研究發展委員會制定金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本，歷經多次專家學者組成評議委員會討論，應用估價所需決定的參數，都係基於降低金融機構抵押權長期擔保的價值變動風險，採取謹慎穩健原則為前提，訂定適用範圍規定，例如費用等價值扣減項目與參數，要求採取相對高值，避免價格高估風險；對於住宅、商業、辦公等產品，採收益法估價時，要求扣除地價稅、房屋稅、保險費、維修費等淨投資報酬率，不得低於五大銀行一年期平均存款利率，雖然此方式可能產生估價金額低於市場交易價格的現象，但可有效避免住宅產品常見因投機炒作產生的高房價、低投報率風險，以符合謹慎穩健的抵押貸款估價目的，同時也兼顧估計合理價值而非投機炒作價格的目標。 估價師公會期能以本範本作為技術及相關規範的指引，藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性，以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動對金融機構設定抵押權造成之風險，並健全不動產抵押市場機制。
房地產市場買氣低迷，麗寶集團旗下麗盛建設總經理何昭宏認為，土地、營造、人力等成本高居不下，加上營造法規日益更新以及徵收碳稅等，在這些因素層層堆疊下，房價恐難下降，目前剛性需求仍在，來客數雖然下降，但交易量卻呈現上升趨勢。 何昭宏指出，2021年修正實施的《建築技術規則》規定，新建案必須提升隔音標準，使隔音用料成本增加；預計於明年上路的《氣候變遷因應法》草案擬課徵碳稅，對鋼鐵、石化、水泥行業衝擊大。 何昭宏表示，新法規提高成本，工資上漲也不時浮上檯面，且鋼筋、混凝土等建築材料價格同樣走揚，政府未來若要課徵碳稅，建商成本將增加2至3成。 此外，政府帶頭設立的重劃區，標售價格不斷水漲船高，連帶也影響民間土地價格上漲，綜合上述因素，房價很難往下修，未來因應成本增加，房價恐怕還會繼續上揚。 針對房市趨勢，何昭宏說，這1、2年中央打炒房政策已讓投資客出場，且即將上路的《平均地權條例》更將打擊炒房行為，未來買房子客群將以自住為主要。 現階段綜觀房市銷售發現，雖然來客數下降，但相比前一年交易量上升，儘管房價持續上漲，有剛性需求的消費者還是會購屋。
營建成本漲不停，危老都更推動面臨困境，根據行政院主計總處的最新資料顯示，代表營建成本的營造工程指數CCI指數，今年3月最新數值109.5，再度創下歷史新高，讓許多建商苦不堪言，而且受到成本大幅上升、成本無法有效掌控衝擊，去年全台最火熱危老都更熱區北市，危老重建核准件數僅剩下152件，年減量逼近3成，創近3年新低，市場更傳出不少危老案玩不下去的狀態。 近年營建成本衝高確實對危老都更產生負面影響，目前危老都更在「營建成本飄升」與「房價陷入盤整」的兩大衝擊下，正面臨整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境，不僅申請與核准的量變少，就算核准了，也不少案子拖著不願開工。不過，面對這些推動上的阻礙，如果地主與建商能利用建材輔助工具，來替改建案創造「新價值」，其實就有機會突破目前的困境，在居住者、地主與業者間創造三贏的結果。 以營建成本飆升來說，近年原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本飆漲，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地，每建坪營建成本約17~18萬，如今每坪則要23~25萬，豪宅營建成本甚至還更高。 由於，營建成本大增勢必由起造者負擔，目前很多整合中的危老案都因考量營造成本大幅變動，利潤被大幅壓縮，加上地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，就很容易出現合作破局的狀況。 再以房價陷入盤整來看，市場在商言商，房市景氣上升時期，房價不斷上漲，參與都更的地主與建商可分回來的價值自然也會更多，也會更有推動都更的意願。但是，去年下半年以來，台灣房市因為升息與政府打炒房等因素，買氣開始出現停滯，房價也陷入盤整，導致都更危老推動上缺少了誘因。 近幾年營建成本攀升，但因為房價持續上漲，不少地區房價漲幅超過造價成本，危老都更要推動還算順利，以台北市很多地區來說，新案每坪房價都在百萬以上，房價每上漲10%就是10萬元，即使興建成本從20萬元漲至25萬元，房價的漲幅也足以吸收掉多餘成本。但是，去年下半年以來新案售價開始出現停滯，營建成本卻不斷創高，都更推動者在無法順利漲價轉嫁給購屋者下，自然開始衝擊危老都更的推動狀況。 而且據統計，2018年至今年4月底，北市核准的危老改建案，有高達86%，基地面積在300坪內。小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度會較高，成本更不容易壓低，因此，面對營建成本高漲的環境下，市占率高的小基地危老案勢必大受衝擊。 面對危老都更開始推不動的狀況，有四種解法，第一種、等待營建成本回落，自然可順利推動；第二種，期待房價再度上漲，抵銷成本上升的衝擊；第三種， 爭取容積獎勵，創造建案價值；第四，利用可節省成本與有創價效果的建材輔助工具，讓危老改建案在「省成本」下，又能「價值提升」，自然可迎刃可解。而以目前來看，期待營建成本快速下降與期待房價快速上漲都有點不切實際，而爭取容積獎勵則需要符合種種規定，經過審查才可獲得，因此，估計如何利用有創價效果的建材輔助工具，也許是接下來危老都更突破困境的重要關鍵，有意推動危老的屋主或是業者可多留意相關資訊，找尋危老都更推動的突破口。 舉例以RBone卸震鋼甲這類省成本、有創價效果的抗震輔助工具來說，在同樣可耐7級強震、大樓而不倒的基準下，建築成本可較傳統隔震、制震產品節省1/3以上，而且，還可以讓原本可耐5級震的建物，瞬間提升到可耐7及強震的等級，不僅居住者，可住的更安全，對於房價的創價效果更是強，原本區域僅可賣每坪100萬、耐5級震符合規定的新案，瞬間變成可耐7級震的豪宅抗震規格，房價就至少可以拉升10萬、1成以上，甚至更高，完全可以抵銷營建成本攀升的問題，而且，住戶可分回價值也可以變的更多，就是解決目前都更危老困境的好方法。 台灣老屋眾多，雖然目前危老都更近期面臨推動上的阻礙，但是從2017年政府通過危老重建條例後，申請危老都更的件數就大幅增加來看，顯見民眾對於居住安全重視度提升，也對危老都更有高度興趣與需求，因此，對於未來危老都更市場仍不看淡，建議屋主與業者可積極找尋方式來突破目前困境。 【周昆立小檔案】 ★現職：元宏不動產加值服務平台創辦人暨RBone卸震鋼甲業務副總經理 ★學經歷：中興大學應用數學系、中央大學統計所畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」 ★專長：地籍富數據分析應用
平均地權條例修法通過後至今施行細則還沒上路，但爭議仍餘波盪漾，日前法學界學者、專家也對修法條文，認為有涉違憲之虞，鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰今天說，房地產業已準備聯手法界專業人士研議如何提釋憲案，捍衛自由市場運作的機制，請政府打炒房不能無限上綱，傷害房市正常交易，破壞人民對政府的信任。 至於內政部正討論的實坪制議題，賴正鎰認為，房屋計價一旦貿然改採實坪制，那30%以上的公設坪數，要登記在誰名下?公共設施空間興建成本又由誰來支付?屆時勢必會轉嫁，使房價更飆漲，他建議政府在制定政策或修法前，應該要先找業界溝通或舉辦公聽會，不要只會閉門造車，以免政策荒腔走板，讓全民苦吞後果。 立法院去年12月通過平均地權條例修正案，禁止私法人買房、禁止預售屋轉售讓與、炒房者處以最高5,000萬元高額行政罰等都還是引起房產業的代銷，建商，開發商，仲介等產業界群起反彈。 台灣高等檢察署主任檢察官呂丁旺更在日前的一場論壇上公開表示，平均地權條例針對私法人購買住宅原則禁止例外許可，還限制轉讓年限，這項修法可能涉及違憲；參與論壇討論的學者更指出，以立法方式禁止並處罰人民合法移轉財產，並直接介入私人的私法自治領域，在尚未採取抑制不動產炒作的融資、租稅、資訊透明公開等三大政策工具前，就逕行採取禁止轉讓的終極手段，已不符合憲法23條的比例原則，建議相關產業界可提出釋憲案。 賴正鎰指出，房產開發商一直很配合政府政策和法令，但這次政府打炒房，最終已經讓人感覺變質，竟然祭出最嚴厲的修法來禁止預售屋轉讓，完全沒有顧慮到民眾對自身財產處分及調度分配的自由權利，這在先進國家是完全無法理解的集權作法。 他說，自由買賣房子是持有人的個人財產，持有人要怎麼處理，他不懂為何必須受政府管制?買房動輒上千萬至數千萬元，又不是在菜市場買蔥，只要幾十元就能輕鬆帶回家，他相信不會有人會拿買房子來開玩笑。況且從下訂簽約到完工交屋，往往就是3、4年，期間也可能遭遇工作調整、家庭意外等，政府立法限制不能移轉，簡直是強人所難，全世界沒有哪個民主國家的政府會作限制買賣的主張。 此外，有立委在立法院質詢公設比例過高現象，要求內政部應該推動實坪制，而內政部允諾納入評估討論。賴正鎰不以為然。他強調，近年來公設比提高到33%以上，主要是因應建築法規修法後，要求建物必須要有兩支逃生梯所致，並非建商故意要拉高公設比。而且在實施實價登錄後，就有詳細區分計算專有部分(包含主建物和附屬建物)、公共設施及停車位面積，登記制度都相當透明，根本不需要再新增困擾。 他說，建案公設通常分「小公」、「大公」。「小公」是建物2支逃生樓梯、電梯梯間等，由部分住戶共同分擔的空間；「大公」則包括機電設施、樓與樓之間連通道、門廳、管理室、避難室、及垃圾集中與回收區，大廳及中庭，地下停車場車道及化糞池、蓄水池、電表區等由全體住戶共同分擔空間。大公、小公加總的公設比至少22%以上。此外，多數建商為提升住戶的生活品質與休閒空間，規劃KTV、視聽室、健身房、游泳池、宴會廳、兒童遊戲區、媽媽教室、閱讀自修室、會客室等。 他認為，虛坪制行之多年，跟那些實施實坪制的國家民土風情與政策不同，將來的30%以上的公設坪數誰要買單?公共設施的空間興建成本又要由誰來支付？沒有買停車位的人，如何拆帳?以後銀行授信貸款要怎麼鑑價?尤其是成屋或中古屋將來要轉手，售價該怎麼換算? 他舉例說，若拿1000萬元，過去每坪單價20萬元，可買50坪的房子，但拿掉35%公設比的坪數之後，建商在日益飆漲建材與人工成本下，依照成本及收益，仍要賣1000萬元。所以若實施實坪制，原本50坪就會改成32.5坪計價，如此一來，每坪單價飆高到30.7萬元，房價更高，所有權坪數也縮水。 台灣房屋自有率平均為78.6%，是否應該更要考慮現有的800萬戶擁房者，他們願意認同實坪制嗎?房屋計價一旦採實坪制，地政事務所的不動產財產登記的所有權面積就會縮水，不僅現行持有不動產的國人不能接受，他們更不能認同登記帳面的財產大幅縮水3成以上，將來買賣時總價值也跟著縮水。 其次，再看與房地產有關的地價稅，房屋稅及土地增值稅幾乎都是地方稅，繳交稅賦計算是以登記面積乘以稅率，將來地方稅收勢必大幅減少。若要改成「實坪制」預售屋、新成屋和中古屋的算法差異大，實價登錄揭露結果，資訊混亂，讓人眼花無所適從，更造成公務人員在登記作業上的困擾。
我們常常在科幻電影中看到機器人原本為人類工作，後來有了自我意識之後，反過來奴役人類，成立自己的機器人王國，然後人類群起反抗，誕生許多英雄。反過來說，人類也是聰明反被聰明誤，利用智慧創造出各式各樣的機器人，為人類所用；但是機器人發展到最後肯定會有自我意識，也能夠做各種價值判斷與決策，只是時間的快慢。所以科幻的情節都是機器人與人類的衝突居多。 電影中的機器人幾乎無所不能，上天下地，24小時不用休息，能夠勝任軍人，上場殺敵，更能提供決策分析，幫助人類做當下最佳的判斷；還能當醫生，幫人類動外科手術，最終還能「陪伴」。人類發現對自己沒有二心的，最終還是自己創造的機器人。「除了生孩子以外甚麼都會」的鐵律，在科幻電影中也是不存在的-機器人是會自己「生」出許多小機器人的。 今年以來最夯、也堪稱大家都認知到的產業革命，就是ChatGPT的誕生，大家都嗅到了ChatGPT將改變世界的味道，如同電腦、網際網路、手機的誕生。因為跟Siri不同的是，ChatGPT已經可以幫忙寫文章、做程式，還可以做許多創意的事情，例如寫詩，這大大顛覆了我們對於機器人進程的速度。從它的名字GPT：Generative Pre-trained Transformer 聊天生成預訓練轉換器，就可以知道，它是會學習的，會透過不斷的學習越做越好。說是聊天，更像是我們命令它做事。而Transformer這個字不正是電影「變形金剛」的名稱嗎？ 各行各業在接觸到ChatGPT以及其他的AI人工智慧軟體例如繪圖的Midjourney等等之後，都紛紛預測自己的行業有哪些工作在可預見的未來會被取代？那麼房地產業呢？房地產是高度靠人與人接觸、互動、協調與談判的行業，卻也是具有海量訊息需要分析的行業，所以分析的部份是非常適合ChatGPT的。 而ChatGPT沒有情緒、溫和的溝通也非常適合作為房地產網站接觸客戶的第一線客服機器人來使用，至少目前ChatGPT看起來不呆，回答也不死板。 ChatGPT或是其他AI未來有可能取代房仲，開始賣起房子嗎？也是可以想見的，可能比我們的想像還要快。因為原本我們以為房屋買賣總要親眼看見房地產實體，買方或賣方才會交易。錯了！3年疫情下來，線上賞屋、線上買屋、線上簽約已經成為事實。沒有實際到場看屋就下訂、買屋且完成簽約的買方大有人在！就像線上購物很多東西你也沒看到、摸到照樣購買一樣，只不過這些買方在線上是「購買了一間房」而已。既然不用實體，那麼未來機器人賣房給你或是你委託給機器人銷售房地產，不也非常可能嗎？ 究竟ChatGPT在房地產上可以做甚麼呢？老王賣瓜，就讓ChatGPT親自告訴你！以下就是ChatGPT用1秒鐘的時間寫出它認為它自己可以做的房地產事項： 「房地產一直以來都是人們關注的焦點之一，而在未來，隨著科技的發展和進步，人工智能也將逐漸進入房地產領域，成為房地產行業中不可或缺的一部分。 ChatGPT是一個基於GPT-3.5模型的人工智能，其強大的自然語言處理能力和豐富的知識庫資源，可以為房地產行業提供更多更精確的信息和數據分析，從而幫助人們更好地了解房地產市場和投資趨勢。 首先，ChatGPT可以在房地產行業中提供更精確的市場預測和趨勢分析。它可以分析大量的市場數據，從而預測未來的房地產市場走勢和價格趨勢，幫助投資者做出更明智的決策。此外，ChatGPT還可以根據特定的市場因素和經濟變化，提供個性化的投資建議，使投資者能夠更好地應對市場波動。 其次，ChatGPT還可以幫助房地產行業實現更高效的管理和營運。在房地產開發和營運過程中，ChatGPT可以幫助管理人員自動化處理訊息和流程，減少人力成本和時間成本，同時提高工作效率和準確性。例如，ChatGPT可以幫助房地產公司自動化處理業務流程，包括樓盤銷售、物業管理、客戶服務等，從而提高企業運營效率和客戶滿意度。 ChatGPT還可以幫助房地產行業實現更好的客戶體驗和服務。 ChatGPT可以提供智能客服和智能銷售等服務，幫助客戶更好地了解樓盤信息和產品特點，從而提高客戶滿意度和銷售轉換率。此外，ChatGPT還可以通過人工智能技術和虛擬現實技術，為客戶提供更加真實、直觀的樓盤參觀體驗。 此外，ChatGPT也可以透過自然語言理解的技術，解析客戶的需求和意圖，並為他們提供適當的建議和解決方案。例如，當一位客戶諮詢關於某個地區的租金情況時，ChatGPT可以透過機器學習算法和大數據分析，快速提供該地區的租金趨勢和市場熱度等訊息，幫助客戶做出更明智的投資決策。 最後，ChatGPT還可以透過智能對話的方式，為客戶提供更個性化和人性化的服務體驗。例如，ChatGPT可以通過語音識別技術，快速識別客戶的聲音和口音，並根據客戶的語言和表達方式，提供更貼近客戶需求的回答和建議，增強客戶對ChatGPT的信任和滿意度。 總之，ChatGPT作為一種先進的人工智能技術，未來在房地產領域的應用前景非常廣闊。通過ChatGPT的智能化分析和人性化服務，房地產行業的從業人員和客戶都可以享受到更加智能化、高效化、便捷化的服務體驗。」 以上就是ChatGPT一秒鐘生成的自介。 員工都還會退步、停滯、憂鬱、消極；這位ChatGPT員工，都沒有這些困擾，只會工作，更不會抱怨。那麼房地產從業人員面對ChatGPT大海嘯來臨，該怎麼辦？ 以前很多行業是靠着資訊壟斷與不對等獲利，學者、老師是文字與知識的壟斷及不對等；宗教人士是與神溝通的壟斷與資訊不對等；房仲業則是房地產資訊的壟斷與不對等。 自從Google 出現之後，資訊對等了，所有的資訊都攤在陽光下。房地產從業人員只能實心誠意的去做服務，爭取客戶的認同。因為你查得到的資訊，客戶也查得到。 以前也有很多行業是靠著技術不對等而高人一等。有人特別會繪畫，有人特別會寫電腦程式，有人特別會處理數字。ChatGPT的出現，所有人在技術面前都平等了，ChatGPT可以幫你繪畫、幫你寫電腦程式、幫你處理數字。因此人與人的差別不再是資訊、不再是技術，而是企圖心。 企圖心讓你必須事前準備得比別人充分，企圖心讓你必須更好的充實自己才能登高望遠，企圖心讓你想突破工作困境而能心想事成，企圖心更讓你想早一步了解ChatGPT時代，你能先做甚麼？沒有了企圖心，你只會躺平。 企圖心決勝負的AI時代來臨了，取代你的將不是AI，而是坐你隔壁會用AI的人。這後半段，不是ChatGPT寫的。但假以時日，ChatGPT一定也可以做一位專欄作家。 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋執行長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
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