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看屋筆記:台北市北投區樹山丘A區(個案+價格分析)
建案開箱-台北

北投區是許多台北人嚮往的退休生活所在地,樹山丘就是座落在的充滿綠意及悠閒氛圍的稻香路,分成A/B兩個基地,接著,我們就一同來看看樹山丘A區還有什麼特別的地方吧。 樹山丘A區 外觀示意圖 建案特色: 1. 罕見大基地: 本案採AB兩區規劃,基地面積合計達近3000坪,在北投甚至全台北都極為少見。 2. 李天鐸全案規劃: 從建物外觀、公設、梯廳到園藝景觀,由李天鐸大師一手打造。 社區植栽超過60顆櫻花樹,2顆百年樟樹。 3. 優閒生活: ● 捷運復興崗站,距離700公尺,步行約10分鐘。 ● 國華高爾夫球場:車行5分鐘。 ● 公園:新興公園(步行5分鐘,距離約400公尺)、稻香公園(步行5分鐘,距離約450公尺)、三層崎公園(步行8分鐘,距離約600公尺)、嗄嘮別公園(步行9分鐘,距離約600公尺)。 ● 學校:桃源國小(距離450公尺,走路約5分鐘)、國防大學政戰學院(距離850公尺,走路約10分鐘)、北藝大(車型約5分鐘)。 4. 交屋就可入住: 本案採精裝修交屋,涵蓋裝潢及家電(冷氣、洗脫烘洗衣機及烤箱)。 樹山丘A區格局分析: 1. 本案A基地1563坪,臨路南側稻香路一段161巷,西側8m計畫道路,北側8m計畫道路,建築分為A/B兩棟,樓高地上5層/地下2層,須注意A棟樓受基地高低差影響,A棟平面圖北側戶與南側戶標註樓層差1層樓。停車場坡道由基地西側進出,不影響樓上層住戶,停車坡道與大廳出入口有一定距離,人車分流動線佳。 樹山丘A區 標準層平面圖 2. A/B棟標準層採1層10拼,各搭配2支電梯,電梯戶別比率稍低,公設比平均約34-35%。 3. 先看藍色區塊,為2房產品,坪數約26-28坪。 A2/A3/A5、B2/B3/B5戶2房1衛26坪,格局相似,A2/A3/A5面向基地北側計畫道路及樹山丘B區,B2/B3/B5戶面向基地西側社區中庭,單面採光。 ● 2間房間都有對外開窗。 ● 進門後有鞋櫃收納空間。 ● 衛浴為4件式,但未開窗。 ● 開放式廚房規劃,雙排廚具下櫃,動線連通工作陽台。 A8/A9/A10、B8/B9/B10戶為2房1衛,格局相似,坪數分別為27/28/27、27/28/27,A8/A9/A10面向基地南側社區中庭,B8/B9/B10戶面向基地東側空地及臨棟舊房舍,單面採光。 ● 2間房間都有對外開窗,A8/A10/B8/B10戶主臥衣櫃收納空間大。 ● 門後有玄關空間。 ● 衛浴為4件式,但未開窗。 ● 開放式廚房規劃,雙排廚具下櫃,動線連通工作陽台。 4. 再看黃色區塊,為3房產品,坪數約36-39坪。 A6/B6戶為3房2衛36坪,面基地北側計畫道路及樹山丘B區,2面採光。 ● 3間房間都有對外開窗,主臥有空間規劃大書桌。 ● 主臥衛浴有對外開窗。 ● 廚房為獨立空間,廚具為一字型,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,廚房連通後陽台。 A1/A7/A11戶、B1/B7/B11戶,格局相似,為3房2衛,坪數分別為37/39/37坪、36/38/37坪,A1戶面基地北側計畫道路及樹山丘B區,A7/A11戶面南側社區中庭,2面採光。 ● 3間房間都有對外開窗,A7/A11/B11戶主臥獨立衣櫃空間, ● 進門後有玄關空間。 ● 2間衛浴都沒有開窗。 ● 廚房獨立設置,廚具為一字型,動線連通後陽台。 實價登錄分析: 樹山丘A區位於復興崗生活圈,該區近一年新屋成交價平均48.07萬元/坪。 2020年不分屋齡大樓成交價平均44.71萬元/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均45.58萬元/坪。 成交量部分,2020年成交183戶,2021年成交132戶。 整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。 1. 復興崗生活圈週遭行情 樹山丘A區: 屋齡0年。平均成交價69.85萬/坪。近一年成交價69.85萬/坪。 晴靚大地晴山學: 屋齡0年。平均成交價48.26萬/坪。近一年成交價51.01萬/坪。 晴靚大地一靚: 屋齡4年。平均成交價45.24萬/坪。近一年成交價44.11萬/坪。 復興崗生活圈週遭行情 2. 新北投生活圈周遭行情 達永豐盛學:預售屋。平均成交價75.42萬/坪。近一年成交價75.42萬/坪。 泊山妍:預售屋。平均成交價62.43萬/坪。近一年成交價62.34萬/坪。 御品行館:屋齡4年。平均成交價70.92萬/坪。近一年成交價70.26萬/坪。 新北投生活圈周遭行情 3. 北投生活圈行情: 世豐是山:預售屋。平均成交價61.08萬/坪。近一年無交易資訊。 禾碩樹晴:預售屋。平均成交價68.12萬/坪。近一年成交價65.17萬/坪。 東煒大可山石:屋齡2年。平均成交價62.07萬/坪。近一年無交易資訊。 北投生活圈行情 4. 復興崗生活圈以國防大學為核心,新成屋房價行情約在45-50萬元/坪,由於已是台北市最北緣的區域,房價低於新北投生活圈(新成屋行情約在60-65萬元/坪)及北投生活圈(65-70萬元/坪)。 本案坐落復興崗生活圈北緣,為區域內少見的大基地規劃,開價72-79萬/坪高於區域行情。 樹山丘A區評價: 樹山丘A區與知名建築師李天鐸合作,規劃了少見的大基地建案,且附有裝潢及家電(冷氣、洗脫烘洗衣機及烤箱),對於在北投看房子的朋友,是相當值得參考的個案。

[松山區]揚昇集團 「揚昇君隆」
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由揚昇集團旗下楊昇建設所投資興建的「揚昇君隆」,地點位於南京東路五段23巷、23巷7弄與9弄交會處,基地三面臨路、面積約864坪,規劃獨棟地上22樓、地下4樓建物,標準層劃設6併3電梯格局,共計住宅125戶、店面6戶,全坡道平面車位210個,每個售價320~400萬元。 談到危老都更,首善之都的台北市堪稱重中之重,不過由於整合時間漫長,使得指標建商都興致缺缺,即便整合成功,基地規模也多在2、300坪左右,像是「揚昇君隆」近900坪的面積,又有揚昇集團品牌背書,加上坐落光復北路、南京東路交叉口這樣的市中心地段,個案話題及稀有性自然不在話下。 為讀者粗略介紹揚昇集團,該集團成立於1981年,屬於台灣老牌建商之一,且事業版圖橫跨地產、娛樂、飯店、休閒,著名的揚昇高爾夫球場即是旗下產業,早期建築作品很大占比為商辦大樓,地點均在中山、松山等市中心區段,而近年住宅個案比重增加許多,像是「敦北揚昇」、「揚昇君臨」、「揚昇君苑」都是知名度很高的社區。 然而,前面有提到,危老都更協商過程的牽涉層面很廣,除了原地主的實際利益,出面整合的建商品牌和實力同樣關鍵,其實說穿了,有實力的建商能給予原地主更強烈的「信任感」,因此揚昇集團能在這樣的地段條件,整合出近900坪的難得基地,也就不教人太過意外了。 「揚昇君隆」介於南京東路五段23巷7弄及9弄間,目前地上物尚未拆除,預計今年(2022)3月進行拆除並動土開工;筆者透過Google地圖簡單繪製相對位置,除了光復北路旁的6F住家未成功整合外,基地範圍基本上涵蓋整座舊有街廓,放在台北市可謂十分稀有。 此外,本身22樓的建築高度,使得高樓層單位具備極為優異的視野景觀,以20樓來看,面北的A1~A3戶可遠眺松山機場、大直水岸、美麗華摩天輪及陽明山。 面南單位A4、A5戶則可接收台北101與信義計畫區景色。 再者,民生社區、小巨蛋、三總、長庚、台北小巨蛋站、南京三民站都在附近,即便前往信義計畫區也僅10分鐘車距,另連結環東、市民大道、建高同樣方便,無可取代的市中心燙金地段,無疑是「揚昇君隆」外在基本面的最大優勢。 為了因應台北盆地的地質和超高樓層的抗震問題,「揚昇君隆」於結構工法下了很大功夫,1~22樓為SC結構,並在2~9樓每層設置兩組美國Taylor device制震器,配合全棟每層2支的BRB韌性斜撐,在既有的0.264g耐震係數上,給予更全面的減震效能。 住宅單位大致分為三種房型,權狀約21坪的2房、約36~37坪與約43~46坪的3房,全案戶戶前後陽台、衛浴均有開窗,且除了2房單位,其餘3房單位統一邊間且三面採光,而室內高度則提升到舒適的3米5。 現場共製作三間VR,讀者可以點選上方圖片連結參考,筆者僅就格局進行分析;權狀約21坪的A2-2戶,規劃零走道的高坪效2房單位,公領域採一體式設計,客、餐、廚彼此相連,兩處房間則均為雙人床房規格,其中主臥室尺度縱深理想,房型屬性適合單身或小家庭。 權狀約36坪的A5戶,劃設正3房單位,為穩定易用的格局動線,客、餐廳機能界線清楚,同時廚房採獨立隔間,符合此一級距家庭的使用慣性;房間採兩雙、一單的房型配置,主臥室和首席次臥室坪數相仿,均為大雙人床房尺度,並具備理想的採光面,而第二次臥室則為單人床房,空間較為適合小孩房之用。 權狀約46坪的A3戶別,為本案標準戶別的最大房型,規劃3套衛浴、雙主臥的舒適3房格局,入口設有完整玄關,公領域安定面大且面寬、縱深均足,使得客、餐廳舖陳相對大器,同時廚房改為使用性更佳的L型檯面,另盡可能壓低房間過道比例,明顯提升室內坪效表現。 兩間套房的配置,形成難得的雙主臥房型,且兩間尺度均相當理想,居住舒適度很夠,次臥室尺度也不因雙主臥而有所壓縮,同樣給予大雙人床房的規格。 值得一提的,1樓有兩戶庭院單位,A1權狀約55坪、A2約45坪,兩戶同樣給予約30坪的庭院空間,這種擁有開闊式庭院的房型單位,在台北市非常稀有,因此詢問度一直很高,推薦給口袋深的資產客群參考。 標準建材包含長庚活水系統、80x80cm拋光石英磚、維夫拉克4合1電子鎖、6+6mm LOW-E玻璃、日本YKK氣密窗、美國杜邦人造石檯面、德國LEICHT廚具、德國TEKA雙口IH爐(兩房)、雙口瓦斯爐(3房)、抽油煙機、全嵌式洗碗機、諾德淨水加熱器、TOTO衛浴系統(主衛搭載智慧型馬桶、客衛免治座)、Hansgrohe五金配件、德國DURAVIT面盆、德國LEICHT浴櫃、Panasonic雙陶瓷加熱暖風機、當層排氣系統等。 價格方面,售價落於每坪150~165萬元,預計2026年第三季可完工。

看屋筆記:萬華區萬大境(個案+價格分析)
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萬華區域由於開發較早,除了富含歷史底蘊,生活機能也相當成熟,近期不少中小型建設公司商議都更,勢必為萬華更添風采。而地段上更是台北市的交通樞紐,串聯新北市的橋樑就有八座,坐擁四通八達的交通優勢,加上捷運萬大線預計於2026年完工通車,更增添了便利性。本次要介紹的萬大境就位於捷運萬大線加蚋站(LG04)附近,步行約10分鐘即可抵達,基地三面臨路,不僅有河濱公園的美景優勢,更是戶戶享有雙面採光!接下來我們就來看看萬大境還有哪些特色吧! 【萬大境建案特點】 1.交通優勢 萬大境的地理位置在雙北交通的樞紐上,開車可藉由環河快速道路開往台北車站、東區商圈、信義商圈,僅須約10~15分鐘車程;亦可經由華翠大橋、光復橋通往新北市板橋府中商圈,也約10分鐘車程。 除此之外,捷運萬大線也正在建設中,預計於2026年通車,而本案步行約10分鐘即可到達萬大線加蚋站(LG04),串聯雙北,銜接捷運紅線、綠線(中正紀念堂站)以及環狀線(中和站)、板南線(土城站)、新蘆線(迴龍站)十分便利。 2.五年防水保固 萬大境在共有五道完善的防水程序,包含接縫防水、浴室防水、窗框防水、屋頂防水和陽台露台防水,不僅如此,本案還提供五年防水保固,高於一般建案一年保固。 3.戶戶邊間 本案規劃戶戶邊間,戶數單純,一層僅有四戶,在客廳與房間均有不錯的採光品質,以台北市2-3房的產品來說相當少見。 【萬大境建案平面分析】 1.萬大境為獨棟式大樓,地上14層,地下2層,共有52戶住戶;4戶店面。 2.標準層一樓4戶,搭配2部電梯,分別規劃2房(25坪)、3房(29坪、34坪) 。 3.車位規劃坡道平面式規劃49個、及機械式車位25個。 1.綠色部分為2房的規劃,坪數為25坪,戶別為C、D戶。 玄關皆為獨立式,可規劃鞋櫃收納空間。 雙面採光搭配雙陽台,房間皆有開窗,D戶主臥還有雙面開窗,臥室間的牆面設計留有衣櫃空間,保持室內空間完整性,無暗房、暗廳的疑慮。 C戶衛浴搭配淋浴間;D戶衛浴則搭配使用浴缸,對外開窗通風,可避免潮濕的問題,洗手台皆位於衛浴空間外側,方便彈性使用。 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用雙口瓦斯爐,與工作陽台連通,讓油煙有效排出屋外。 惟須留意格局內有部分室內柱,可能稍影響到室內空間規劃。 2.藍色部分為3房的規劃,戶別為B戶(29坪)、A戶(34坪)。以下根據兩格局的差異分別說明: B戶(29坪),雙面採光搭配一陽台。房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。 玄關為獨立式,可規劃鞋櫃收納空間。 客廳面寬舒適,餐廳亦為獨立式規劃,以小坪數格局來說較難得。 雙衛浴皆為三件式規劃,皆有開窗通風不潮溼。客浴的洗手台位於衛浴空間外側,方便彈性使用。 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用雙口瓦斯爐,並與工作陽台相連,動線規劃方便,並留有空間可擺放冰箱。 A戶(34坪),雙面採光搭配兩相連的陽台。房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。 玄關為獨立式,可規劃鞋櫃收納空間。 客、餐廳獨立空間規劃,尺度寬廣舒適。 主臥空間寬敞,另外還可規劃獨立的更衣空間。 雙衛浴部分皆為三件式規劃,主衛浴搭配使用浴缸且有開窗通風;客衛浴則規劃乾濕分離的淋浴間。 廚房為一字型、也是本案唯一規劃獨立式廚房的格局,且有置放電器櫃的空間。 樑柱外推,無多餘廊道占用虛坪,整體空間使用坪效佳。 【實價登錄分析】 萬華區最大的地理特色就是位於交通的樞紐,是串聯臺北與新北市中心重要的區域。在萬華區,雙園生活圈內就有5座橋梁,僅次於雙園生活圈的則是西門生活圈,區域內有2座橋梁連通新北市。藉由交通區位的共同性,本案將以此作為實價登錄比較分析區域。 1.雙園生活圈 雙園生活圈主要為和平東路以南、萬大路以北。以住宅區為主,區內有豐富的學校、公園等公共設施,居住氛圍濃厚。雙園生活圈的房價相較於臺北市中心來說低2~5成,成為首購族的選擇之一,再加上看好未來捷運萬大線的開通,價格呈現明顯的上升,未來捷運完工後仍有上漲空間。2017年大樓平均成交單價為47.89萬/坪,到了2021年便成長至60.87萬/坪。近一年屋齡0~5年房價為65.58 萬/坪,相較於五年前已有一波漲幅,以台北市中心的房價來說,具有不錯的價格競爭力。 萬大境 預售屋。平均成交價58.94萬/坪。近一年成交價58.94萬/坪。 幸福安家 預售屋。平均成交價52.02萬/坪。近一年無交易資訊。 萬大ONE 屋齡3年。平均成交價59.71萬/坪。近一年成交價67.93萬/坪。 中正城閱 預售屋。平均成交價70.38萬/坪。近一年成交價70.81萬/坪。 千曜學 屋齡1年。平均成交價57.26萬/坪。近一年成交價64.61萬/坪。 2.西門生活圈 西門生活圈主要為商業用地,吸引年輕族群的西門町商圈即位於此,有繁華的商業機能與捷運西門站的優勢。但若以居住環境來說,這裡的公共設施較少,建案也較少,使近五年的價格呈現平緩的狀態。近五年的大樓平均成交單價落在53~60萬/坪之間,但近一年屋齡0~5年房價為70.01 萬/坪,代表新案的開價偏高。 榮耀西門 預售屋。平均成交價77.94萬/坪。近一年成交價78.55萬/坪。 久年慕舍 預售屋。平均成交價74.8萬/坪。近一年成交價74.8萬/坪。 西園町 預售屋。平均成交價61.22萬/坪。近一年成交價61.22萬/坪。 新碩鼎和 屋齡3年。平均成交價66.66萬/坪。近一年成交價66.01萬/坪。 3.從上述價格分析與案例比較,雖然兩地區的2021年大樓平均成交單價皆約60萬/坪左右,但雙園生活圈近五年的成長幅度比西門生活圈高出許多。另外,由於萬華區內的交通差異較大,進一步影響到區內的價格,造成兩區域內的新案開價差距達20萬左右。萬大境的開價相較於生活圈內其它個案來說相對親民。 【評價】 萬大境的格局規劃單純,戶戶邊間的優點是台北市區內較少見的特徵,且相較於區內其他建案來說,萬大境具有很好的價格競爭力,區域內更具有成熟的生活機能,相當方便。萬大境步行約10分鐘即可抵達捷運加蚋站(LG04),2026年捷運萬大線通車後,更添加本案與臺北市中心的串聯性,通往雙北更加方便。若對於雙園生活圈有興趣的朋友們,也歡迎來這裡參考看看喔!

看屋筆記:台北市北投區天母常玉(個案+價格分析)
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石牌是北投最熱鬧的商圈之一,榮總及振興醫院也都位於石牌,住在此區生活相當方便,天母常玉就位於石牌捷運站旁的北投精華區,接著,我們就一同來看看天母常玉還有什麼特別的地方吧。 【建案特色】 1. 回家就是回美術館: 美國知名光雕藝術家Ray King玻璃門窗藝術品 + 藝術家蘇孟鴻"常時如金日如玉"畫作,大師作品將放置於大樓1F交誼廳,回家就是回美術館。 2. 罕見33層住宅大樓規劃: 受惠於基地面積達921坪,A棟建築規劃高達33層,給予中高樓層戶別很大的景觀價值,在北投甚至全台北都極為少見。 3. 北投蛋黃區: 捷運石牌站旁,步行1分鐘內。 醫院:榮總(距離750公尺,走路約9分鐘)、振興醫院(900公尺,走路約12分鐘) 休閒:石牌公園(距離700公尺,走路約10分鐘)、北投運動中心(距離約950公尺,走路約12分鐘) 學校:石牌國小(距離350公尺,走路約5分鐘)、台北護理健康大學(距離350公尺,走路約5分鐘)、陽明醫學院(距離700公尺,走路約9分鐘) 【天母常玉格局分析】 1. 本案基地921坪,雙面臨路東華街一段與裕民四路,建築分為A/B2棟樓,A棟樓高33層(面東華街),B棟樓高14層(面裕民四路),其中B棟主要由原地主分回,本文主要介紹A棟的部分。開挖至地下5層,停車場坡道由B棟方向裕民四路進出,不影響A棟各戶。 2. A棟標準層採1層6拼,共3支電梯,4戶3房產品與2戶2房產品,公設比33.2%。 3. 先看黃色區塊,為2房產品,坪數約31-35坪。 A2戶2房1衛31坪,客餐廳採光面佳,廚房下櫃採2排規劃,空間好利用,衛浴及2間房間都有對外開窗,住起來舒適。 A5戶2房1衛35坪,客廳採光面佳,衛浴為4件式衛浴, 2間房間都有對外開窗。 4. 先看藍色區塊,為3房產品,坪數約52-55坪。 A1戶及A3戶3房2衛分別為52/53坪,3面採光戶,進門後有玄關空間,客廳採光面佳,廚房下櫃採L型規劃,空間好利用,所有衛浴及3間房間都有對外開窗,且主臥衛浴為4件式衛浴,通風良好且室內空間寬敞,另外主臥內可規劃更衣隔間,採2陽台規劃,後陽台連通廚房,另1陽台連接次臥。 A4戶及A6戶3房2衛為55坪,3面採光戶,進門後有玄關空間,客廳採光面佳,所有衛浴及3間房間都有對外開窗,2間衛浴都為4件式衛浴,享前後陽台,通風良好且室內空間寬敞。 【實價登錄分析】 天母常玉位於石牌生活圈,該區近一年新屋成交價平均85.51萬元/坪。 2020年不分屋齡大樓成交價平均71.44萬元/坪,2021年截至目前不分屋齡大樓成交價平均76.97萬元/坪。 成交量部分,2020年成交291戶,2021年截至目前成交150戶。 整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。 1. 石牌生活圈週遭行情 天母常玉: 預售屋。平均成交價97.07萬/坪。近一年成交價97.07萬/坪。 吾上琚: 屋齡3年。平均成交價89.1萬/坪。近一年成交價86.42萬/坪。 璞園璞風晴: 預售屋。平均成交價81.7萬/坪。近一年成交價80.9萬/坪。 2. 新天母生活圈週遭行情 靜安樹語: 預售屋。平均成交價105.66萬/坪。近一年無交易資訊。 家居雲邸: 預售屋。平均成交價-萬/坪。 璞氏集: 屋齡3年。平均成交價108.5萬/坪。近一年無交易資訊。 3. 台北美國學校與日僑學校坐落的新天母生活圈,是北投地區的高級住宅區,房價行情一直是領頭羊,屋齡5年內住宅大樓行情約100-110萬元/坪,而石牌站週遭的石牌生活圈,房價行情略低於新天母生活圈,屋齡5年內住宅大樓行情約80-90萬元/坪。 本案所在基地位於石牌站旁,且規劃區域少見的33樓高層住宅大樓,開價95-105萬元/坪,可望成為區域指標個案,高於區域行情。 【天母常玉評價】 天母常玉結合了藝術、生活機能與好的建築規劃為一身,對於在北投看房子的朋友,是相當值得參考的個案。

[萬華區]峰禾建設開發 「萬大境」
建案開箱-台北

由峰禾建設開發所投資興建的「萬大境」,地點位於西園路二段281巷與261巷12弄交會口,基地面積約309坪,規劃獨棟地上14樓、地下2樓建物,標準層劃設4併雙梯格局,共計住宅52戶、店面4戶,停車位共計49個,其中坡道平面24個,每個售價220~230萬元,另有25個機械車位,每個售價140~170萬元。 危老都更一直是近年雙北一線區域的熱門話題,它不同於新興重劃區單純的購地推案,必須經過漫長的整合、協商,過程相當繁瑣困難,能成案的大多是具備地段優勢的區段,當中又以台北市最有開發價值,無論市場接受度、實際售價都較為符合建商需求,因此近期各行政區陸續有類似新案問世,本案開箱的「萬大境」便是一例。 實地走訪現場,目前「萬大境」基地尚未進行拆除,原為數間2樓的併排老舊透天,周邊鄰房則大多為4樓公寓,兩側巷道個為8米及6米路幅,這種巷弄環境在大台北發展較早的區塊十分常見;當然,巷弄環境並不是每個人都接受,不過像筆者住中和,對此就很熟悉且不排斥,尤其對比大馬路旁,這樣的巷弄環境非常安靜,居住面還是有它的優點存在。 同時,筆者也透過空拍讓讀者進一步了解,照片中紅色區塊為「萬大境」基地範圍,右邊巷弄是西園路二段281巷、下方則是261巷12弄,預計今年(2022)第二季便會進行原建物拆除作業並破土動工,比較可惜的是角落柑仔店沒有加入都更,但不妨礙整體建築規劃。 「萬大境」建築正面臨西園路二段261巷12弄,外觀配色則以抗汙性較強的灰黑色為主軸,配合立面穩重的線條和層次豐富的凸面設計,呈現十分有質感的視覺氛圍。(建築模型僅供參考,實際依完工為準) 值得一提的,受限於基地規模且顧及安全,本案機車位並未設置在地下停車場,而是在車道旁另闢一處空間來停放;另社區公設包含大廳、信箱區、曬被區等,公設比約32.9%,管理費暫估每坪100元。(建築模型僅供參考,實際依完工為準) 此外,因基地緊鄰光復橋,加上周邊鄰房多為透天或公寓,使得A、B兩戶8樓以上單位可遠眺新店溪河景,享有很不錯的棟距視野,房型條件相對特殊,也適合喜愛居住景觀的客層。 原則上,台北市生活機能不必贅述,該有的都有,筆者僅簡單提周邊較為重要的部分;本案出來即可連接環快,一旁的光復橋則通往板橋,連外交通很是方便,且坐落新店溪旁的地點,像是華中河濱公園等沿岸綠帶,都是平日住戶可就近利用的休憩場所,至於生鮮採買則可前往環南市場,步行便能抵達,西園國小、雙園國中等學區距離同樣不遠,家長接送都屬便利。 住宅單位規劃單純,2房權狀約24及25坪、3房權狀約29及35坪,室內高度3米2,且受惠於4併格局,戶戶邊間、雙面採光,除了A戶客衛沒有開窗外,其餘戶別所有衛浴均有開窗。 先從2房看起,權狀約25坪的D戶(格局同C戶),規劃前後陽台的正2房單位,入口設有玄關,廚房為開放式但留有增設彈性,住戶可依實際居住需求維持原有格局或增加隔間,而客、餐廳採相連設計,若是覺得餐廳利用率不高,或可捨棄改以其他功能性裝潢取代。 房間配置為一雙人、一單人床房的傳統配置,另衛浴間採機能分割模式,將面盆與衛浴分離,用以分流日常使用。 接著看權狀約29坪的B戶,劃設高坪效雙衛3房單位,入口設有完整玄關,公領域為客、餐、廚相連的一體式動線,整體格局採低走道配置,極大化室內使用坪效。 由於坪效表現佳,雖坪數級距不到30坪,仍可配置出兩間雙人床、一間單人床房,同時給予兩套衛浴系統,若是家中人口不多,透過簡單封門便可將首席次臥室也改造為套房,形成兩間套房的房型規格,這間B戶無論是首購或是首換客層,都具備相當的產品誘因。 最後看權狀約34坪的A戶,屬於傳統動線但具備高坪效的正3房產品,客、餐廳機能界線清楚,同時將廚房改為獨立隔間,並把陽台規劃為通廊來放大使用性,且室內過道比例甚低,因此有效放大主臥室尺度,不僅睡眠區動線相對寬敞,還能闢出簡易衣帽區。 同樣的,首席次臥室與客衛很容易結合,進而形成另一間套房,端看住戶的實際居住需求,不過格局面保留很大彈性,這是顯見的房型優點。 「萬大境」提供5年防水保固服務,且雖是危老都更案,但依舊給予相當到位的建材規格,包含冠軍牌60x60cm拋光石英磚、維夫拉克3合1電子鎖、日本三協氣密窗、雅登廚櫃系統、林內雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、SVAGO微烤爐、TOTO衛浴系統、Hansgrohe五金配件、Husky暖風機、當層排氣系統等;價格方面,現場售價落點約在65~68萬元,預計2025年第一季可完工。

新莊副都心純住宅區快絕版 「青青」珍稀小坪數首購族快搶
建案開箱-台北

買房最看重生活機能,卻也同時追求居住環境清幽,因此兩者兼具的重劃區成為購屋首選,近年以新北市為例,發展尚未飽和、具有未來潛力的地區即以新莊副都心莫屬。其為國家級重劃區,近年重大建設陸續到位,且全區僅規劃20%純住宅區,入主門檻高,但新案「青青」的小坪數、低總價,為首購族開啟進入高端地段的大門。 新莊副都心以新北市西側、新莊區北側為劃分範圍,並且是以東京新宿副都心為藍圖打造的核心商業區。近年來政府積極興建重大建設,舉凡國家電影中心、行政院新莊聯合辦公大樓、中港大排河廊改造計畫、塭仔底濕地公園、宏匯廣場等等,興建中的則有麗寶集團總部、儒鴻企業總部及中悅中央商貿中心等,匯聚行政核心、千億產值商辦及文創,都將為地段鑲金,待建設陸續到位有機會超越板橋。 新莊副都心僅規劃20%純住宅區,興建於此的推案又以大坪數居多,總價相對較高,以首購族來說,要擠進高地段副都心窄門並不容易。好在位於新莊區昌德街的新推案「青青」,不但位處副都心最珍貴罕見的純住宅區,還規劃符合小家庭需求的小坪數,以及負擔較小的低總價,同時還能享有低密度街廓及成熟生活機能,深受首購族青睞。 「青青」享有3高3快3捷,駕車僅10分鐘即上五股交流道或連接台64、65,鄰近捷運環狀線幸福站、桃捷新北產業園區站等,四通發達,移動輕鬆又快速。此外,四周被占地約4800坪的塭仔底濕地公園、昌平公園、願景公園及中港綠堤水岸前後簇擁,盡享高綠覆綠地包圍,宛如沐浴在城市森林中,滿滿芬多精為生活品質更加分。 除此之外,「青青」位居校園第一排,享有永久棟距,正對頭前國中、鄰近昌隆國小,充滿學習環境,讓孩子從小就被豐盈知識環繞,自然而然地學習優雅生活。附近更有多家百貨娛樂商圈,像是步行即可抵達的宏匯廣場、晶冠廣場、家樂福、IKEA、全聯及宏泰市場等等,皆是散步即能到達的距離,輕鬆又快速地滿足日常採買及生活娛樂。 「青青」出自豪宅團隊,由十大建築師陳朝雄主導,因地理位置被學區圍繞,文藝氣息濃厚,故以書本為設計藍圖,建築外觀以沉穩深色勾勒線條、淡雅白色為建築本體,打造以書本為意象的優雅建築。庭園造景更請來曾獲陶朱隱園設計競圖首獎的徐世萃,透過巧手為庭園注入滿滿綠意的浪漫空間。 「青青」雙面臨路,共有A、B兩棟樓、131戶住家及5戶店面;樓層規劃為地上12、15層,地下6層;擁有全區唯一一層五戶,戶數單純,出入不複雜;坪數規劃為16-22坪兩房、23-31坪三房,22、25坪為邊間,雙面採光、廁所開窗、每戶皆有陽台,平面式車位共141個。公設有挑高6米接待大廳、中庭花園、健身房、兒童遊戲區及信箱區,其中,健身房規劃大片落地窗,運動可同時欣賞戶外綠意及潺潺流水,提升好心情與營造輕鬆氛圍。 現場專案副理劉景峰表示,由於新莊副都心的交通、環境及生活機能皆已到位,以及多個重大建設正興建中,發展潛力不容小覷,現在正是入主新莊的好時機。目前有許多雙北客人詢問,區域客約佔6成,若錯過此次進場時機,未來恐怕會更難。 青青 接待中心:新北市新莊區昌德街33號旁 貴賓專線:02-2276-7272

看屋筆記:中山區最大直(個案+價格分析)
建案開箱-台北

最大直位於中山區明水路,大直水岸第一排,擁有當區最高的視野,可看到松山機場、河景與山景。距離文湖線大直捷運站步行約5分鐘,方便前往大台北地區。周遭有百貨商場、飯店,提供休閒娛樂好去處。永安國小、北安國中即在附近,全齡學區方便小孩就讀。以下讓我們來看看它的特色。 【建案特點】 1.大直水岸第一排 ● 明水路最高地標,地上25層的高視野,眺望山景河景,享永久棟距。 2.大陸工程建造,品質保證 ● 營建品質保證,攜手築內國際共同協助打造。 3.超越國家法規,6級耐震標準 ● 25層鋼骨雙制震,抗震0.264G耐震6級,超越國家法規的抗震標準。 ● 採用18組住友制震壁、50組JFE制震斜撐工法,有效吸收地震能量,減緩建物震動擺幅,讓您住的安心。 最大直生活機能圖 【建案平面分析】 1.此案規劃純住宅,標準層一層五戶,搭配兩部電梯。 2.一樓大廳挑高7米7,公設主要有中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、廚藝教室、Lounge Bar、日式茶屋。 3.坪數規劃為31-53坪2-4房,綠色區域A3兩房不單獨銷售。 4.黃色區域為39坪、52坪大三房,邊間雙面採光,進門有獨立玄關,每房皆可擺放雙人床。主臥為套房規劃,衛浴有開窗。規劃獨立式廚房,雙陽台設計,九樓以上可看到山景。 ● A1戶主臥空間寬敞,可規劃臥榻與獨立衣櫃空間。 ● A6戶主臥搭配半套衛浴,室內無多餘廊道空間,室內坪效高。 5.藍色區域為53坪四房規劃,為邊間雙面採光。每房皆可擺放雙人床,主臥為套房規劃,衛浴有開窗。獨立式廚房,雙陽台規劃,4樓以上擁河岸景觀。室內無柱,方便家具擺放。 最大直標準層平面圖 【實價登錄分析】 1.大直站周遭 ● 最大直 預售屋。平均成交價126.78萬/坪。近一年成交價126.97萬/坪。 ● 大直吉光片羽 屋齡4年。平均成交價139.46萬/坪。近一年無交易資訊。 ● 長紅PARK397 屋齡17年。平均成交價117.57萬/坪。近一年無交易資訊。 ● 忠泰風格 屋齡14年。平均成交價128.6萬/坪。近一年成交價125.97萬/坪。 2.劍南路站周遭 ● 首泰大直 屋齡11年。平均成交價119.12萬/坪。近一年成交價114.14萬/坪。 ● 墨香明水 屋齡11年。平均成交價117.77萬/坪。近一年成交價103.4萬/坪。 ● 忠泰TASTE 屋齡14年。平均成交價113萬/坪。近一年無交易資訊。 3.大直站周遭與劍南路周遭新案稀少,大多為10年以上的案件,兩區中古屋成交價格差距不大。最大直是兩區少有的大坪數新案,A1、A6面山景房型目前成交價落在120-150萬/坪之間,與兩區的中古屋行情不會有太大落差,若有換屋需求,最大直可以納入規劃。 大直站周遭 劍南路站周遭 【結論】 最大直為明水路最高地標,擁河景第一排景觀,享永久棟距。品質部分為大陸工程攜手築內國際協力打造,25層鋼骨結構,抗震標準超越國家法規,讓您住的安心。最大直為大直站周遭少見新案,享有交通便利、生活機能、全齡學區等優勢,若有換屋上的考量,可以當作參考。

北市「違建爭議處理委員會」績效卓著
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台北市政府首創全國之先自2020年2月10日成立「台北市公寓大廈及違反建築法爭議處理委員會」,無論違建查報認定、拆除過程產生爭議或希望自行拆除等,市民皆可向委員會申請審議,與審議委員當面陳述;遇有違建所有人提出延長拆除期限之請求,委員會以客觀第三者立場,在情、理、法層面的考量下酌予適當期限後,違建所有人多能配合期限內完成改善拆除;運作兩年以來,大幅降低以往因強制拆除造成之民怨與激烈抗爭場面,符合行政執行與民意雙贏之趨勢,更緩解台北市政府對人民陳情疑義多次來回的協調案件行政工作量,提升違建處理績效。 違建問題影響市民權益甚廣又涉及許多建築專業法令,台北市政府特別遴選建築、土木、公寓大廈、法律、地政及消費者保護等方面專家與學者組成委員會,秉持公平、公正、公開原則,所有審議案件決議內容皆於建管處官網公告並專案列管拆除期限;自2020年2月成立起,每周定期召開會議,並視案情邀集有關機關參與,迄今將屆滿兩年,已召開152次小組會議,審議案件達998件。2021年5月適逢中央流行疫情指揮中心發布第三級疫情警戒,在防疫需求考量下,委員會運作改採視訊方式進行,期間共審議18場次,符合疫情期間公務不間斷更不影響市民權益。 建管處劉美秀處長特別提醒違建所有人如對違建查處有任何爭議事項,都可透過書面或線上方式向「台北市公寓大廈及違反建築法爭議處理委員會」申請審議,申請書及申請程序並公告於建管處網站(https://dba.gov.taipei/cp.aspx?n=071BC4624061816B);同時呼籲市民切勿心存僥倖恣意搭建,以免因違法而遭拆除,造成財物損失,對於仍持續新建之違建絕對貫徹執行拆除決心,以保障市民居住權益並維護建築物公共安全。

看屋筆記:文山區喆美(個案+價格分析)
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台北市文山區以濃厚的文教氣息與高綠覆率聞名,木柵環境清幽,景美商圈熱鬧、機能便捷,深受注重環境的自住客喜愛。本案喆美步行5分鐘就可抵達捷運景美站,鄰近景美市場與景美夜市,生活便利性十足。緊接著我們就來看看喆美還有甚麼特色吧! 【喆美建案特點】 1.交通便利 喆美距離捷運松山新店線的景美站僅350公尺,步行5分鐘即可到達,連結板南線、淡水信義線十分便利。此外,本案還可開車連結至水源快速道路、64快速道路、國道三號,無論是通往萬華、中永和或板橋都很方便。 2.機能豐富 喆美周遭除了便捷的生活機能外,也有醫療、休閒娛樂等各式設施,以下將一一說明: 生活採買:步行1分鐘即可到達景美市場;2分鐘到達寶雅;3分鐘可到達愛買景美店;約6分鐘也有全聯超市可進行多樣生活採買。 休閒娛樂:步行1分鐘即可到達景美夜市(早上是景美市場);距離臺北市立圖書館景新分館也只要步行1分鐘即可抵達,滿足豐富的休閒、娛樂與圖書的需求。 醫療設施:本案周邊也有完善的醫療機能,步行5分鐘並穿越羅斯福路六段後,就可抵達景美醫院,就醫需求也能一併滿足。 3.學區優良 文山區本身就具有不錯的學區優勢,而本案周遭亦有許多學校。步行3分鐘即可抵達景美國小,距景美國中約5分鐘步程,步行約10分鐘也可到達世新大學。 【喆美建案平面解析】 1.喆美屬於住商混合使用、獨棟式的大樓,地上14層,地下4層,共有112戶住家、12戶店面。 2.標準層一層9戶,搭配3部電梯,分別規劃2房(22~24坪)、3房(33~37坪)。 3.汽車車道由景後街進出,車位為機械式規劃,共有76個。A1/A10低樓層住戶可能會受到一點影響。 4.公設部分有接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室,公設比為34.2%。 1.黃色區域為2房的格局,坪數為22~24坪,戶別為A2/A3/A8/A9/A10。以下將依其格局差異分別說明: A2:單面採光,格局方正,格局內無任何室內柱與走道空間,空間利用有效率。房間皆有開窗,無暗房問題,但客廳的採光需先通過廚房,為間接採光。 玄關的進出可能會與客廳電視牆有衝突。 主臥可放置長排衣櫃並規劃更衣空間。 衛浴為三件式規劃,搭配乾濕分離的淋浴間,客衛浴的洗手台設置於衛浴空間外,雙衛浴皆無對外開窗,可能會有潮濕的疑慮。 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐。 A3:單面採光,房間皆有開窗,無暗房問題。但客廳的採光需先通過廚房,為間接採光。 主臥尺度寬敞,可放置長排衣櫃並規劃更衣空間。 衛浴為三件式規劃,搭配乾濕分離的淋浴間,雙衛浴皆無對外開窗,可能會有潮濕的疑慮。 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐。 A8:單面採光,房間皆有開窗,無暗房問題,但客廳的採光需先通過廚房,為間接採光。 進出口的動線可能會與客衛浴出入口衝突。 客廳空間沙發的擺放須留意尺寸,才不會影響到進出次臥的動線。 主臥尺度寬敞,可放置雙排衣櫃並規劃更衣空間;次臥與陽台相連,可規劃單人房。 衛浴為三件式規劃,搭配乾濕分離的淋浴間,雙衛浴皆無對外開窗,可能會有潮濕的疑慮。 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐,有較大的工作陽台,空間使用方便。 A9:單面採光,格局方正,格局內無任何室內柱與走道空間,空間利用有效率。房間皆有開窗,無暗房問題,但客廳無採光,有暗廳的疑慮。 進出口的動線可能會與客衛浴出入口衝突。 客廳空間沙發的擺放須留意尺寸,才不會影響到進出次臥的動線。 次臥與陽台相連,可規劃單人房。 衛浴部分主衛浴為二件式規劃;客衛浴為三件式規劃,搭配乾濕分離的淋浴間,雙衛浴皆無對外開窗,可能會有潮濕的疑慮。 廚房為一字型、獨立式規劃,搭配使用瓦斯爐。 A10:雙面採光,房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。格局內無任何室內柱與走道空間,空間利用有效率。 主次臥皆可擺放雙人床,須留意主臥與主衛浴的出入口會有相互衝突的疑慮。 雙衛浴皆為三件式規劃,其中主衛浴搭配浴缸;客衛浴搭配乾濕分離的淋浴間,雙衛浴皆無對外開窗,可能會有潮濕的疑慮。 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐。電器櫃擺放需另外規劃空間。 2.藍色區域為3房的格局,坪數為33~37坪,戶別為A1/A5/A6/A7。以下將依其格局差異分別說明: A1:三面採光,房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。 玄關為獨立式規劃,可做鞋櫃的收納,惟須留意有部分室內柱在內,稍影響到空間利用。 主臥空間寬敞,可規劃L字型衣櫃。兩次臥可分別規劃單人房與雙人房。 衛浴為三件式規劃,其中主衛浴搭配使用乾濕分離的淋浴間;客衛浴搭配使用浴缸且有對外開窗。 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐。電器櫃擺放需另外規劃空間。 A5:雙面採光,格局內無任何室內柱與走道空間,空間利用有效率。房間皆有開窗,無暗房問題,但客廳的採光需先通過廚房,為間接採光。 玄關為獨立式規劃,尺度寬敞,除了可做鞋櫃的收納,還有擺放穿鞋凳的空間。 兩次臥可分別規劃單人房與雙人房,其中單人房有兩面開窗通風。 衛浴為三件式規劃,其中主衛浴搭配使用浴缸;客衛浴搭配使用乾濕分離的淋浴間,雙衛浴皆無對外開窗,可能有潮濕的疑慮。 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用瓦斯爐。 A6:雙面採光搭配雙陽台,房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。惟須留意客廳內有室內柱,會影響到電視牆空間的規劃。 兩次臥可分別規劃單人房與雙人房,其中雙人房與工作陽台相連。 衛浴為三件式規劃,皆搭配使用乾濕分離的淋浴間。雙衛浴皆無開窗通風,可能有潮濕的疑慮。 廚房為一字型、獨立式規劃,搭配使用瓦斯爐。 A7:雙面採光,房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。 玄關為獨立式,尺度寬敞,可做鞋櫃收納的規劃。 主次臥皆可擺放雙人床,其中一次臥與陽台相連結。 衛浴部分,主衛浴為三件式規劃,搭配使用淋浴間,且有對外開窗通風;客衛浴為四件式規劃,無對外開窗。 廚房為雙排獨立式規劃,電器櫃的收納空間好利用。 【實價登錄分析】 喆美位於景美生活圈,由於生活機能的成熟性、松山新店線的優勢與學區條件,本區域的價格是文山區內最高的。價格僅次於景美生活圈的區域是萬芳醫院生活圈,同樣具備相似的條件。且文山區兩大醫院也位於這兩個生活圈,因此本案的區域價格比較將以這兩區域進行分析。 1.景美生活圈 景美生活圈的商業機能基本上是沿著羅斯福路發展,而又以捷運景美站、景美市場為中心發展成成熟的商圈。主要的醫療資源是景美醫院。除此之外,景美生活圈內有5座公園與鄰近的景美河濱公園,還可通往仙跡岩登山步道。區內有6間學校,具有豐富的文教氣息。以上優良的居住條件,都為本區域的價格提供良好的發展空間,近五年的大樓平均成交單價由2017年的57.74萬/坪上升至2021年至今的70.34萬/坪,近一年屋齡0~5年的大樓平均成交單價也落在76.08 萬/坪。 喆美 預售屋。平均成交價69.41萬/坪。近一年成交價69.41萬/坪。 吉美君悦 預售屋。平均成交價81.66萬/坪。近一年成交價81.66萬/坪。 玖原青文青區 屋齡1年。平均成交價77.2萬/坪。近一年無交易資訊。 2.萬芳醫院生活圈 萬芳醫院生活圈最繁華與機能最豐富的地方聚集在興隆路上,除此之外,興隆市場、捷運萬芳醫院站也提供豐富的生活機能。區內亦有多所公園與學校,包含萬芳高中、興華國小、中國科技大學、警察專科學校,提供不錯的居住條件。此區域推案量較少,但價格也呈現緩緩上升的趨勢,2017年大樓平均成交單價為57.19萬/坪,2021年至今成長至64.67萬/坪。近一年屋齡0~5年的大樓平均成交單價也落在68.59 萬/坪。 沐極 預售屋。平均成交價58.79萬/坪。近一年成交價61.03萬/坪。 興隆錄 預售屋。開價57萬/坪起。 拓真 屋齡2年。平均成交價59.84萬/坪。近一年無交易資訊。 萬芳靚 屋齡5年。平均成交價48.2萬/坪。近一年成交價57.74萬/坪。 3.根據兩區的比較可以發現無論是在學區、綠地、市場、醫療設施、捷運系統都有共同條件,兩區最大的差異在於景美生活圈的捷運景美站是捷運松山新店線;萬芳醫院生活圈的捷運萬芳醫院站是捷運文湖線,文湖線屬於捷運的支線,在捷運站點的串聯就有差異,支線所行經的地區多為臺北市外圍地帶,捷運的轉運上需要更多交通時間,又景美生活圈的生活機能更為成熟,因而造就兩地區價格的差異。喆美的開價屬於合理範圍。 【喆美評價】 景美生活圈除了擁有文教氣息與高綠覆率的氛圍,還有優良的學區與便捷的交通設施,整體機能十分方便。喆美距離捷運景美站僅350公尺,下樓即享夜市美食,不過也由於離夜市較近,在意環境的朋友需稍加留意。有在景美生活圈找捷運宅的朋友們,可以參考看看喆美的規劃喔!

看屋筆記:南港區八方玥(個案+價格分析)
建案開箱-台北

南港區由於東區門戶計畫的推行,可謂是台北市近年來發展最快速的區域。除了交通上有四鐵共構的建置外,還有多種大型都更案與公共建設的推行,如:南港之心、南港機廠、臺北流行音樂中心、國家生技園區等。本案八方玥位於南港區市民大道八段,屬於南港經貿園區生活圈,距離捷運南港展覽館站僅450公尺,步行6分鐘即可抵達,步行8分鐘便可到達四鐵共構的南港車站,是本區域少見的新建案。接下來我們就一同來看看八方玥有甚麼獨特之處吧! 【建案特點】 1.優良交通區位 本案有雙捷運的優勢,步行6分鐘可達捷運南港展覽館站;步行8分鐘可達南港車站,往來南港車站生活圈、南港經貿園區生活圈、中研院生活圈十分便利。距離2022年將完工啟用的南港生技產業大樓,及2026年將完工的南港之心僅300公尺的距離,步行3分鐘即可抵達。 2.黃金地段三面臨路 八方玥位於東區門戶計畫重點建設的軸線上,各項大型公辦都更與車站均匯集於此,是南港區少見位於精華地段上的住宅。加上本案有三面臨路的優勢,更加提升居住的空間品質。 3.高規結構與建材 本案的結構與建材,在工法、降噪、防水上均有高於行情的配置,以下分別說明: 結構工法: 本案地下開挖25公尺,相當於建築高度的深度,可以提升整體結構強度。 降噪設備: 採用Low-E 5+5mm雙強化膠合玻璃、可抗16級強風的YKK氣密窗與降噪地板,既可節能又可提高隔音效果。 防水保固: 提供5年防水保固,高於一般建案行情。另外,在地下開挖有70cm連續壁與30cm的覆壁,有加強隔水與防潮的效果。 【建案平面解析】 1.八方玥屬於獨棟式華廈,地上7層,地下3層,共有17戶住家、2戶店面。 2.標準層一樓3戶,搭配1部電梯,分別規劃套房(15坪) 、二房(24~25坪) 。另有樓中樓產品(36坪)可供選擇。 3.車道由市民大道八段進出,車位為機械式規劃,共有9個。A3戶為車道上方戶。 4.公設部分有1F接待大廳與頂樓綠化空間,公設比為35.7%。 5.A1戶為15坪套房的規劃,有雙面採光與獨立陽台,無暗房的疑慮。玄關為獨立式規劃。客廳部分可設置拉門與臥房分離。衛浴為三件式規劃且有開窗通風,無潮濕問題。廚房為開放式規劃,採用IH爐。惟格局中有室內柱,會影響部分收納空間。 6.A2為24坪兩房的規劃,雙面採光,無暗房暗廳的疑慮。次臥可擺放雙人床且床尾皆有走動空間。衛浴採三件式規劃,為單衛浴,無對外開窗。廚房為開放式規劃,採用IH爐。惟廚房中有室內柱,稍微影響到收納空間。 7.A3為25坪兩房的規劃,格局與A2相似,為雙面採光,無暗房暗廳的疑慮。次臥可擺放雙人床且床尾皆有走動空間。衛浴為雙衛浴三件式規劃,其中主衛有開窗。廚房為開放式規劃,採用IH爐。惟廚房中有室內柱,稍微影響到收納空間。 【實價登錄分析】 八方玥位於南港經貿園區生活圈,就屋齡0~5年新成屋來說,近五年成交約72.3萬;近一年成交價約84.8萬,其中漲幅達17.2%。因此區的土地使用分區多為商業區與軟體產業用地,新建案較少,多為屋齡10年左右且位於住宅區的建案,在住宅區逐漸飽和的情況下價格逐步上升是合理的。 八方玥 預售屋。開價95萬/坪起。 新美齊心居 預售屋。平均成交價86.39萬/坪。 山森原 預售屋。開價95萬/坪起。近一年成交價約82.35萬/坪。 Twin Park 屋齡1年。平均成交價71.56萬/坪。近一年成交價約86萬/坪。 2.南港車站生活圈周邊個案 此區為交通重要的節點與重大建設,價格是南港區最高的。就屋齡0~5年新成屋來說,近五年成交約87-91萬 ;近一年新案開價逐步站上90萬,主要分布在南港車站後方的住宅區,也是目前南港區推案量最多的地方。此區建案因多鄰近南港車站、臺北流行音樂中心與其他大型都更案,在大型公共建設的挹注下,抗跌性也較高。 香榭帝寶 預售屋。開價95萬/坪起。 擎天森林 預售屋。開價95萬/坪起。 德杰羽森羽森玥 預售屋。開價93萬/坪起。 3.八方玥位於南港經貿園區生活圈,雖然此區的區域價格比南港車站生活圈還要低,但由於本案在市民大道上,市民大道沿線少有的住宅區,再加上南港經貿園區周遭的住宅區也逐漸飽和,因此價格上會比其他區內建案還要高。 【評價】 八方玥具有南港區稀有的區位條件,即便位於繁華的的市民大道上,建案本身在降噪與結構的規劃上也有特別考量。雖然價格高於其他區內新建案,但未來南港區的發展可期,有價格支撐的力道。若對南港經貿園區生活圈附近建案有興趣的朋友可以來看看喔!

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