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看屋筆記: 台北市北投區隆遠心仝聚 (個案+價格分析)
建案開箱-台北

北士科是台北市近期十分火熱的新興重劃區,除了是台北市第三個、也是最後一塊科技產業園區,區域發展備受看好,吸引各大上市櫃企業與大型建商進駐,甫推新案開價便已站上3位數。本次要介紹的隆遠心仝聚 位於文林北路首排,是目前區內難得34、37坪純3房規劃,除了採用Alfa Safe耐震工法達耐震六級外,也提供SGS建物生產履歷,在結構、建材、安全規劃上都有高規的表現。讓我們來看看還有哪些特色吧! 建案特色 1.區內稀有中小坪數 : 目前北士科重劃區內推案以35-70坪以上多元房型居多,較無單一中小坪數格局坪數的設計。隆遠心仝聚為區內稀有的全34、37坪3房規劃,單層4戶,戶數單純,打造均質鄰居社區。 2. 結構強化: 在結構安全上,使用戴雲發Alfa Safe創新耐震系統工法,並在2-20樓安裝80支日本住友制震壁,可有效降低震動波,抗震度可達6級。 SGS集團提供建物生產履歷認證,以國際第三方檢驗機構嚴格把關, 為住戶守護建物的安全性與穩定性。 3.優質建材: 包含-全棟德國BWT淨水器,有效清除雜質; 英國Studor正負壓防疫系統,各戶獨立吸氣閥設計,防止病毒垂直感染; 德國GreenWeb防霾紗窗,有效阻隔PM2.5; 另外還有整套TOTO衛浴、Panasonic四合一多功能暖風機、大金室外機、大金全熱交換器等,整體建材規劃用心。 隆遠心仝聚格局分析 1. 基地面積約525坪,社區為獨棟規劃,地上20層,地下5層,共計76戶住家,為純住社區。 2. 基地位於文林北路與文林北路75巷角地,A、B戶面文林北路,C、D戶面向璞真文學建案。 3. 標準層為6-10層,單層4戶,搭配2座電梯。坪數規劃34、37坪均質3房,樓高3.4米,合併戶規劃73坪。 4. 汽車從文林北路75巷進出,共計規劃84個平面車位及5個機械車位,全車位皆有預留管線。 5. 一樓大廳挑高4. 2米,公設包含交誼廳及健身房、頂樓空中花園,鏡面水池,B1採地下門廳設計。相較一般建案,梯廳在設計上有較為縮小些,公設比約31%,算是相對偏低的規劃。 6. 在結構安全上,使用戴雲發Alfa Safe創新耐震系統工法,並在2-20樓安裝80支日本住友制震壁。建材部分包含:全棟德國BWT淨水器、英國Studor正負壓防疫系統、YKK/三協氣密窗+防霧霾PM2.5紗窗`、整套TOTO衛浴、Panasonic四合一多功能暖風機、大金室外機、大金全熱交換器、電動曬衣架等。實際搭配建材以現場簽約為主。 7.隆遠心仝聚整體規劃為均質3房,室內坪數約為34、37坪,因有無前陽台而略有3坪左右的差異。戶戶邊間,皆擁有雙面採光,窗戶採低檯度設計,房、廳皆擁有良好的採光。主臥空間方正寬敞,擺放雙人床後仍有充足的走道空間,雙次臥的空間相對較小一些;次臥開門方向建議可做些微調,增加電視安定面。雙衛浴皆有對外開窗,通風不易潮濕。工作陽台皆有銜接廚房,動線規劃順暢;前陽台採錯層式設計,可再依喜歡的房型與陽台搭配進行選擇。 在空間上可分為兩種房型: A、D戶別較為方正一些,B、C戶別則較為狹長。A、D戶別進門後有較大的玄關空間,可做鞋櫃收納與椅凳擺放。B、C戶別客廳、餐廳有各自的獨立空間,A、D戶公共空間較為寬敞,適合喜歡彈性規劃的朋友。廚房皆為單排獨立式設計,皆有冰箱收納空間,B、C戶流理台兩側皆有料理檯面可運用;A、D戶廚房空間更大一些,後側多了調理空間及櫥櫃收納。 實價登錄分析 隆遠心仝聚位於北士科,區域建案於今年陸續推出,近一年成交價約109.25萬/坪。 1.北士科周邊個案 隆遠心仝聚 預售屋。 開價110-130萬/坪。 國泰雍萃 預售屋。 平均成交價122.6萬/坪。 近一年成交價122.6萬/坪。 璞真文學 預售屋。 平均成交價-萬/坪。 宏普陽明 預售屋。 平均成交價-萬/坪。 2.北士科為台北市最後一塊科技園區,鄰近天母、士林等生活圈,區域本身的發展性與整齊的重劃環境,受到區域換屋客層青睞。目前區內各大品牌建上陸續推案,整體成交價站穩3位數,隆遠心仝聚開價約110-130萬,算是符合區域行情。 評價 隆遠心仝聚位於文林北路首排,是目前區內稀有的中小坪數規劃,建案坪數均質,單層4戶也相對單純。整體規劃不論從建材、格局都可感受到建案的用心。在結構安全上採用高規的戴雲發Alfa Safe創新耐震系統工法及日本住友制震壁,以及SGS建物生產履歷認證,提供舒適安心的居住保障。有在觀望北士科建案的朋友可以參考看看隆遠心仝聚的規劃喔!

看屋筆記:台北市北投區樸園璞開石(個案+價格分析)
建案開箱-台北

北投士林科技園區坐落於北投、士林交界,距芝山捷運站及天母SOGO百貨約550公尺,享有士林、天母、芝山便捷生活機能,為近期台北市房市熱區,除了是台北市第三個科技園區,更被喻為是台北市最後一個重劃區。園區以智慧健康產業為主軸發展,重大建設話題不斷,吸引了不少大型企業及建商進駐。本次介紹的樸園璞開石,集璞園26年來最高規格設計,位於文林北路首排、磺溪河岸第一排,三面臨路角地,規劃60/80坪大坪數豪宅,戶戶邊間三面採光,一層四戶三部大電梯,挑高10.5米大廳寬敞氣派,迴車道中庭,鏡面水池大家園樹,車道端景水瀑牆,超跑等級斜坡車道,B1~B4皆設第二門廳。現在就讓我們來看看樸園璞開石還有甚麼特色吧! 建案特色 1. 高標結構安全 在結構安全上,提升為樁笩基礎,以16支壁樁深入地下47.6米,每支皆深入岩石層3米,加強根基穩固,安全性再升級。 璞開石SC鋼骨結構鋼材採用與101同等級的超高強度耐震結構用鋼+CFT鋼柱內灌漿磅數最高達8000磅,再外包覆鋼筋混凝土,全棟安裝高達80組高消能新式制震壁阻尼器,耐震可達6級,耐震係數超越國家標準0.24G,高達0.28G。不論在安全與居住舒適度上皆為區域內頂規規劃。 工程營造為璞園自己的甲級營造:璞寶及璞承營造而非委外。工程採第三方監造勘驗機制,邀請日本竹中工務店前工務長-田中純夫顧問,嚴格把關施工品質。 2. 璞園頂標規劃 璞園建築團隊提供全棟10年防水保固及全台首創的7年設備保固,打造領先業界的永續服務品質,口碑有保障。 電梯規劃有複牆隔音及洩壓開口,降低對室內干擾;在樓地板間使用璞園獨創專利的33公分制音樓板,廚房汙水採鑄鐵管,而廚房汙水管跟主臥管道間汙水管皆採日本隔音包覆,從全方面降低噪音干擾,打造舒適居住環境。 每戶皆提供歐盟最高安全等級的義大利敵銳裝甲玄關門、日本YKK氣密窗、8+8+ LOW-E膠合玻璃、德國LEICHT廚具、德國BOSCH瓦斯爐與德國BOSCH嵌入式洗碗機、德國BRITA廚下淨水器、義大利FALMEC抽油煙機、德國AXOR衛浴五金,衛浴德國Hansgrohe衛浴、美國KOHLER面盆,葡萄牙BLB鋼板琺瑯浴缸、日本TOTO全自動電腦馬桶、日本三菱暖風機等進口配備,皆為頂標規格。 3. 智能防疫設計 電梯安裝紫外線殺菌燈及日本夏普空氣清淨機,並採用無接觸感應及揮手叫車,回家全程無接觸,全面防疫。 大門進出設計採用像醫院大門及百貨公司大門少見的風除室設計,除了左右有雙進門的動線可分流外,風除室空間未來可設置防疫相關規劃。 大廳空調採用iFD中央空調迴風淨化器,B4~RF所有樓層梯廳空間,公共廁所空間皆加裝日本許多醫院使用的Nanoe水離子產生器,梯廳空間有開窗,全面防疫。 玄關設計大面開窗及預留給排水管線,進門保持通風,方便進門洗手清潔。 樸園璞開石格局分析 1. 基地面積約1204坪,規劃1棟地上24層,地下4層建築,共86戶住家,公設比約為33%。 2. 基地三面臨路,東北臨主幹道42米文林北路,人行道+13~15米前退縮,前棟距超過60米。;東南臨5米文林北路5巷,面磺溪第一排規劃約2米人行道退縮此面棟距至少60米;南面聯邦建設社區,社區中庭約40米;西臨15米文臨北路23巷2.6米人行道+7米退縮,面柏鴻君臨社區,全面社區棟聚皆有達40米以上,視野不壓迫。 3. 全棟外觀石材,大面玻璃,少數金屬及磁磚。標準層一層四戶,配備3部17人座超高速電梯。1樓規劃10米5挑高大廳,全棟挑高3米6。住家客廳規劃稀有的270度景觀落地窗,彰顯大宅氣派氛圍。 4. 車位配備166個坡道平面車位,車道為寬7米5超寬獨立雙向車道,B1~B4超跑等級緩坡道,B1~B4皆設置第二門廳,B1樓高4.3米,B2~B4樓高3.3米,車輛進出由車流量較少較安全的文臨北路23巷進出。 5. 公共設施包含挑高10.5米氣派接待大廳、閱覽室、SPORTS躍動吧、健身房、宴會廳,瑜珈室、2樓的室內溫水游泳池、頂樓空中花園等。一樓迎賓大廳外設有迎賓迴車道,並設計近千坪的花園空間。 6. 本案皆以半毛胚交屋,所有房型皆為三面採光,窗戶全部為接近落地式大面積採光,在家皆可享有良好景觀。坪數分為60/80坪,採錯層設計,可再依喜歡的樓層房型做選擇。這邊以16樓平面圖做為參考。 7. 藍色區塊為本案60坪房型,格局配置可參考傢配示意圖,亦可自行與案場自由討論設計。 入門大面積採光窗增加採光及空氣流通,玄關可規劃為二進式門廳,玄關開窗及預留給排水可設置洗手台,空氣流通為防疫最佳利器,可同時兼顧防疫及隱私。 格局方正相當好規劃,客餐廳公共空間寬敞舒適,無柱位無虛坪,室內無小樑,使用坪效高。 擁有雙面以上採光,配備雙陽台,採大面寬設計。工作陽台由廚房進出,可容納兩個洗衣機空間。廚房採獨立式設計,可有效隔絕油煙。 配備2間衛浴皆有開窗,主衛浴為4件式,採乾溼分離設計,搭配降板式浴室,配置彈性大;客衛浴則為標準3件式衛浴。半毛胚規劃彈性大,也可再增加一間三件式衛浴。 可規劃3房或3+1,也可規劃雙主臥,皆可在擺放雙人床後留有完整走道空間。主臥可額外享有大面積更衣彈性空間。次主臥有角窗設計,採光通風佳。 8. 黃色區塊為本案80坪房型,格局配置可參考傢配示意圖,亦可自行與案場自由討論設計。 入門同樣可規劃為2進式門廳,兼具隱私與防疫。 格局方正好規劃,客餐公共空間寬敞舒適。客廳配置稀有的270度景觀落地窗,彰顯大宅氣派氛圍。 擁有3面採光,配備大面寬雙陽台。前陽台可由客廳或者次臥進出,工作陽台由廚房進出。廚房採獨立式設計,擁有雙排空間,保留完整電器櫃及冰箱置放空間。 配備3間衛浴皆有開窗,主衛浴為4件式,採乾溼分離設計,搭配降板式浴室,配置彈性大;其餘兩間衛浴皆為標準3件式衛浴。 可規劃3間臥室,皆可在擺放雙人床後留有完整走道空間。主臥額外享有大面積更衣彈性空間,次主臥同樣享有額外更衣空間,並且有角窗的配置。 實價登錄分析 樸園璞開石位於北投士林科技園區,為發展中的重劃區,生活機能倚靠芝山生活圈、天母SOGO百貨商圈、士林、天母、北投商圈,步行550公尺即可抵達芝山捷運站,在政策及大型企業進駐等話題下,吸引不少品牌建商進駐推案,成交價皆已破百,整體呈現價量俱漲的情勢,這邊以區域5年內相似建案做為比較。 1. 北投士林科技園區 樸園璞開石 預售屋。開價115-140萬/坪。 國泰雍萃 預售屋。平均成交價123.06萬/坪。近一年成交價123.06萬/坪。 華固上文林預售屋。平均成交價117.38萬/坪。近一年成交價117.38萬/坪。 家居璽玉 預售屋。平均成交價111.36萬/坪。近一年成交價111.36萬/坪。 2. 天母、石牌及磺溪周邊生活圈 位於石牌與天母的交界處的磺溪一帶,生活機能完善,河岸綠地公園多。區域發展成熟,有零星豪宅推案,整體呈現價漲量縮的情勢,這邊以區域5年內相似建案做為比較。 全陽柏悅/全陽天母屋齡2年。平均成交價98.06萬/坪。近一年成交價110.64萬/坪。 力麒天沐預售屋。平均成交價123.05萬/坪。近一年成交價112.41萬/坪。 3. 北投士林科學園區為新興重劃區,生活機能相較發展成熟的士林、天母、石牌一帶較為不發達。不過北士科為台北稀有的新興大型重劃區,加上科技產業群聚與大型品牌建商進駐,價格已站上三位數。而樸園璞開石開價115-140萬,主打最高規格的大坪數豪宅,因此總價較高。 樸園璞開石評價 樸園璞開石位於北投士林科技園區,雖然仍屬於開發階段,但已經有多家醫療、生技、智慧與品牌建商進駐,生活上亦可享有北投、士林、天母的機能,未來發展性值得期待。而本案位於主幹道文林北路上三面臨路角地,搭配頂規的建材、配備以及高自由度的格局,在規劃上頗為用心。在這邊推薦給對北士科有興趣的朋友參考看看!

看屋筆記:台北市士林區有川翩翩(個案+價格分析)
建案開箱-台北

士林劍潭生活圈為士林的鬧區,生活機能發達,沿路有淡水信義線經過,區內文教氣息濃厚,自然景觀豐富,加上未來士林站TOD、北士科園區等規劃,更加提升區域機能,翻轉城市願景。有川翩翩基地位於文林路和文林路594巷的交叉口,全案規劃14~33坪1~3房,是士林區稀有的小坪數新建案,直面外雙溪和河濱公園,擁有河岸第一排的景觀,走路3-5分鐘內可到士林捷運站。接下來就讓我們看看還有什麼特色吧! 建案特色: 1.北市稀有景觀宅,休閒水岸 .本案位於外雙溪第一排,可以看到完整溪流和河濱公園,蜿蜒的河水和萬坪綠草相映,在家就有開闊的視野。 .走路3分鐘可達外雙溪河濱公園,為假日放鬆的好去處,輕鬆享受休閒氛圍。 .士林區一帶大多為中古屋,有川翩翩是該區少數的新建案,小坪數加上景觀宅的設計,讓本案更為稀有。 2.便捷生活機能,卡位精華地段 .鄰近美崙街小吃區、華榮市場,文林路店家林立,日常採買便利。 .士林捷運站走路約3-5分鐘,未來享淡水信義線、捷運北環段雙線捷運,輕鬆擁有便捷交通機能。 .士林TOD站規劃,結合交通、百貨、商場,未來發展無可限量。 3.防震高於規格,安全無虞 .超越國家標準耐震6級規格,並利用剪刀牆工法,讓建築更為耐震。 .特別針對基地做地質改良,增加土壤防液化能力,讓建築更為堅固,打造安心居住的環境。 .榮獲無障礙、銀級綠建築標章,提升環境品質,居住更安心。 有川翩翩格局分析: 1.有川翩翩基地約151坪,地上14層,地下3層,為一棟式規劃,全案43戶,無店面設計,公設比約35.41%。北側臨文林路594巷,西側臨文林路,南側和東側臨區域舊建案。全案中高樓層皆可享河岸景觀。 2.建案退縮6米,一樓大廳挑高5米6,由文林路進出。大廳另外設有無障礙坡道,算是滿貼心的規劃。 3.公設部分包含交誼廳和多功能室,頂樓則有空中花園和休閒區等設計可供住戶使用。 4.汽車規劃由文林路右轉594巷社區連接道路進出,巷弄為單行道規劃。車位為倉儲式車位,皆有預留電動車線槽。 5.本案標準層為2~13F,一層三~四戶,共用一部電梯。14樓為單層三戶,並配有露臺。D戶型為無明火設計,其餘皆有拉設瓦斯管線。 6.藍色(A戶)部分為三房二衛,約33坪,三面採光: .客餐廳空間寬敞,有各自的獨立空間。前、後雙陽台規劃,廚房為單排開放式設計,讓空間使用較為彈性。工作陽台受限於基地規劃,須留意使用上空間是否足夠。 .臥室部分皆為直接採光,主臥有雙面採光,房間內的柱體稍占空間,裝潢設計上要多加留意。兩間次臥則為單面採光,格局方正,廚房旁次臥空間較小,較適合做書房或小孩房使用。 .兩間衛浴緊鄰,主衛浴淋浴空間較大,皆為標準三件式,皆有開窗,通風和採光良好。 7.紅色(C戶/B戶)部分為兩房一衛,約22/25坪,雙面採光: .門口規劃玄關設計,不會直接看到室內,隱私性較高。客餐廳皆為開放式空間,格局方正,走道空間較少,整體空間不浪費。房間大小相近,使用空間充裕。C戶臥室內有柱,裝潢時需稍加留意。 .C戶型廚房為開放式,客餐廳空間寬敞開闊。工作陽台空間充裕,位於主臥內。臥室皆為直接採光,通風良好。衛浴則位於餐廳旁,為三件式規劃,並有對外窗,洗手台分離在外側,使用上更靈活。 .B戶型廚房為獨立式,且有對外開窗,通風效果佳,使用時較不影響室內空氣品質。雙陽台規劃,休閒、工作使用分離,動線規劃順暢。臥室部分,主臥為雙面採光,光線明亮,次臥為單面間接採光,整體而言通風優良。衛浴在一進門的側邊,為標準三件式,並特別設計無障礙衛浴的空間和裝置,讓有需求的長者能夠安心使用。 8.綠色(D戶)部分為一房一衛,約14坪,單面採光: .客餐廳和廚房為開放式空間,開門位置會較為影響電視使用,家具擺放上須稍加留意。衛浴為標準三件式,廚房區域預留的電器櫃擺放空間,避免了穿堂煞的風水問題,也將使用空間稍做區隔,旁邊可規劃為彈性空間靈活運用。 .臥室位於採光面上,使用空間寬敞充裕。 實價登錄分析: 有川翩翩位於劍潭士林生活圈,附近生活機能發達,享有捷運淡水信義線紅利,交通便捷,劍潭士林生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$88.47萬/坪 。整體而言,劍潭士林生活圈目前呈現價漲量縮的狀態。 1. 劍潭士林生活圈個案圖 有川翩翩,預售屋。 平均成交價92.45萬/坪。 近一年成交價92.45萬/坪。 德悦悦,預售屋。 平均成交價85.82萬/坪。 近一年成交價92.6萬/坪。 山隱曼曼,預售屋。 平均成交價88.71萬/坪。 近一年無交易資訊。 2. 芝山生活圈個案圖 恆合芝山,預售屋。 開價120萬/坪起。 双華綠水湛,預售屋。 平均成交價89.66萬/坪。 近一年成交價91.07萬/坪。 協和新天母,屋齡2年。 平均成交價84.47萬/坪。 近一年無交易資訊。 3. 劍潭士林生活圈新建案因為擁有成熟的生活機能和交通,近一年成交價落在88~91萬。沿著捷運淡水信義線,比較同樣享有方便機能和捷運優勢的芝山生活圈,近一年成交價約為91萬元,兩區價格相近。有川翩翩開價95~105萬元,因為其地段的便利性以及河景第一排的景觀優勢,開價稍微高於區域同類型產品。 有川翩翩評價: 有川翩翩坐落於文林路及文林路594巷交叉口,基地擁有天然地理位置優勢,可眺望河岸景觀。走路約3-5分鐘即可到達捷運士林站,區內生活機能完整,沿著捷運淡水信義線一帶商家眾多,包含銀行和國稅局,可滿足生活採買和基本金融需求。區域內學校林立,綠地眾多,有許多休閒去處可供選擇。加上未來士林站TOD、士林紙廠再生計畫、北士科等大型規劃開發,整體機能將再度提升。 全案為該區較少見的小坪數建案,14~33坪,規劃1~3房,一層三~四戶。停車場為倉儲式車位,因為文林路前端的路寬只有行人和機車能夠通過,所以汽車由文林路594巷進出。大廳和個別房型有規劃無障礙走道和廁所,算是很少見且貼心的規劃。室內格局皆沒有暗房,最大限度地滿足室內採光需求。推薦給捷運通勤的首購或想要在該區換屋的族群參考。

[文山區]僑府興建設&五十甲建設開發 「公園首璽」
建案開箱-台北

由僑府興建設與五十甲建設開發共同投資興建的「公園首璽」,地點位於木新路二段218巷32號對面,基地面積約400坪,規劃獨棟地上14樓、地下4樓建物,標準層5併雙電梯格局,全案無店面單位,共計住宅65戶,全坡道平面車位75個,均預留充電線槽,每個售價280~310萬元。 文山區住宅市場大致分為三塊,考試院沿線、萬芳醫院周邊及政治大學一帶,本案地點坐落政治大學一帶,如果從保儀路進入,雖為舊有的公寓及華廈聚落,不過道路兩側停車規劃良好,街廓氛圍十分整齊清潔,若是由木新路連接,沿途擁有為數不少的各式商家,但車流量不像台北市其他商圈密集,所以並不會感到擁擠。 值得一提的,「公園首璽」基地前身為伯大尼兒少家園的舊校舍,因此代銷業者保留了原有的三合院建築並整建使用,也成為極具特色的接待中心,讀者有空不妨前來走走。 接著為讀者大概標示出相對位置,本案基地正好被伯大尼兒少家園、景文高中及木榮公園所包覆,兼具公園和校園第一排的地段條件,在台北市區內可說是十分少有。 另一個角度看更為清楚,「公園首璽」基地分別和木榮公園、景文高中與伯大尼兒少家園相鄰,加上所處的木新路二段218巷本身就為靜巷,形成相當特殊且適居的居住環境。 由於基地緊鄰木榮公園,建商將B、C、D三戶打造為公園景觀戶,中低樓層正好平視前方大樹。 高樓層視野則景文高中校區也一併納入,享有市區難得的景觀條件。 除了木榮公園,伯大尼兒少家園旁的木柵運動公園同樣是住戶易於使用的大型綠帶,園內設有大片草坪及籃球場,往返約200米、步行可達。 另外,景美溪旁的道南河濱公園距離也不遠,距離約450米,同樣可步行前往。 至於其他機能方面,家樂福就在基地對面,加上周邊便利商店、餐飲及其他各式店頭,足可支撐住戶平日生活所需。 社區公設計有迎賓大廳、交誼廳、閱覽室、信箱區、中庭花園,另頂樓闢有空中花園及曬被區,公設比約34.8%,管理費暫定每坪100元。 「公園首璽」室內高度3米2,主力格局落於權狀約31~33坪的3房,另規劃一間權狀約27.7坪的2房,其中B、C、D三戶為公園景觀戶,且除了C戶外,其餘戶別均為雙面採光。 現場以權狀約33.5坪的B戶施作樣品屋,首先從圖面來看,屬動線標準的3房格局,入口設有完整玄關,並保留獨立隔間廚房,且為了提高室內坪效,樑柱悉數外推,並盡可能地縮減走道空間,將坪數占比回饋給房間,使得三處房間均拉升為雙人床房規格,以權狀不到34坪的產品級距,房型已稱相當好用。 來到樣品屋,因具備充足的安定面占比,客、餐廳配置隨之穩定,並騰出相當的面寬比例,也讓實際動線不顯壓迫,對外窗則使用大面積低檯度用以增加室內採光。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室和首席次臥室坪數相仿(不計衛浴間),唯主臥室採光面積較為理想,且B戶正對木榮公園,享有相對應的景觀視野。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室衛浴間闢有面積理想的對外窗,無乾濕分離、配有浴缸。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 首席次臥室坪數占比不輸主臥室,同為加大雙人床房規格,動線可雙面下床,不過採光條件不似主臥室理想。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 第二次臥室同為雙人床房尺度,但樣品屋將其以單人床房表現,呈現更為舒適的居住空間。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 接著為讀者分析權狀約27.7坪的C戶,配置雙衛浴且兩間雙人床房的高機能2房產品,劃設零走道格局進而將室內坪效極大化,居中的公領域採開放式設計,餐廳可依實際居住需求予以增減,同時建商也貼心地闢出一處可納入電器櫃的內凹空間,若冰箱不想外露,也能將其收入這處空間。 主臥室規劃大尺度空間,坪數占比達整體1/3,因此在房型表現顯得相當餘裕,不僅可雙面下床,各端點更提供充足的櫃體收納彈性,並具備獨立衛浴間,特別是C戶雖為2房單位,卻享有木榮公園首排的景觀條件,這點也對應到主臥室的採光面。 次臥室空間不因主臥室的大尺度而有所壓縮,同樣給予適切的雙人床房規格;就不到28坪的產品級距來看,雙衛浴系統、大尺度主臥室及雙人床房次臥室,是非常具競爭力的首購型產品。 「公園首璽」標準建材附有全室德國太格木地板、5+5mm膠合強化玻璃、日本YKK-AP氣密窗、義大利CESAR原裝進口廚櫃系統、美國杜邦人造石檯面、林內瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、德國BOSCH微烤爐、諾得廚下型淨水器、TOTO馬桶(全室搭載免治便座)、德國DURAVIT瓷器面盆、德國HANSGROHE控溫龍頭設備、德國LEICHT下體浴櫃、義大利Smavit鋼板琺瑯浴缸、Panasonic多功能暖風機、當層排氣系統等,等級規格落於區域高端。 價格方面,現場開價每坪85~90萬元,成交落點約在每坪75~85萬元,預計2027年第2季完工。

[文山區]松陽機構 「青耘上」
建案開箱-台北

由松陽機構旗下鴻暘建設所投資興建的「青耘上」,地點位於光輝路22巷,基地面積約322坪,規劃獨棟地上14樓、地下3樓建物,標準層5併雙梯格局,共計住宅65戶,全坡道平面車位40個,每個售價175~255萬元。 文山區地形多山加上景美溪流經,形成特殊的區塊式發展,並衍生出萬芳醫院一帶、政治大學周邊及考試院沿線等數個主要住宅聚落,且相較台北市其他行政區,不僅新案供給量偏低,部分新案價格甚至低於鄰近新店,也是目前首善之都少見的房價凹陷區。 其中考試院沿線,除了考試院本身,還有國家試場、世新大學、永建國小、中山國小、再興中學等,不過屋齡普遍較老,因而近年催生許多危老都更案,本文所開箱的「青耘上」便是屬於此類新案。 透過空拍可見「青耘上」基地為口袋型,而左側既有巷道為4米路幅的辛亥路七段20巷,右側雖然目前沒有道路,但市政府已著手新闢連接木柵路一段236巷的幹道(編按:土地徵收作業已完成),進而增加這一帶的聯外機能。 筆者認為,之所以要新闢這條幹道,無非是為了接下來位於「青耘上」基地右側,也就是原光明戲院含周邊聚落的大型都更案預做準備,而該案已有大型企業接手整合。 不僅如此,本案對面這片綠地則是元利建設文山區指標案「森活莊園」的二、三期建地,連同前述的光明戲院都更案,相信能有效穩固甚或拉抬區段的價格支撐面。 「青耘上」具備良好的居住環境,基地旁即是光明公園,雖為鄰里型公園但占地不算小,平日下樓散步休憩已相當足夠。 如果喜愛爬山的住戶,仙跡岩登山步道口就在木柵路對面,相距僅約300公尺,同樣是易於前往的綠帶設施。 再者,附近學校密度很高,除了所屬學區永建國小,另有中山國小、再興中學、實踐國小、實踐國中等多所著名私立學校,形塑很是優異的的文教環境,也是地段面的顯性特質。 本案周邊機能完備,光明公園對面即有全家便利商店,而便利商店旁則有一間傳統果菜行,可支撐住戶繳費、宅配及簡易採買等日常所需。 如需進一步的其他機能,例如全聯福利中心、屈臣氏、麥當勞,可轉往木柵路沿線獲得滿足,往返約600公尺。 值得一提的,從動物園銜接到新店大坪林站的捷運南環段,其中設有兩處出入口的Y4站,其中一處出入口預定地便設在全聯福利中心旁,目前(2022.7)路段規劃已全數核定,待招標作業完成即可施工,換句話說,未來本案距離Y4站約600公尺、步行可達。 公設計有迎賓大廳、信箱區、空中花園等項目,公設比約32.5%,管理費暫估每坪120元。 樓層高度3米5,房型設定1~3房,1房權狀約16坪,2房分為約19坪、約22坪及約28坪三種格局,3房則是約37坪,且除了C戶外,其餘戶別均有雙面採光條件。 首先看權狀約37坪的A戶,規劃大尺度主臥室的3房產品,並劃設零走道的高坪效格局,採公領域居中、房間置於兩側的動線配置,且受惠於公領域的縱深優點,客、餐廳陳列顯得餘裕。 大尺度主臥室是A戶的產品賣點,近乎1/3的坪數占比,提供充足的裝潢彈性,能輕易闢出獨立衣帽間,而衛浴間配置浴缸、有對外窗;至於次臥室均為單人床房規格,不過其中一間配有對外陽台,可將居住空間向外延伸,這點是比較特殊的。 權狀約28坪的D戶,規劃雙陽台大2房單位,零走道格局使得室內坪效得以最大化,公領域具備充足安定面,加上坪數級距提升,不僅可闢出清晰的客、餐廳空間,廚房也為獨立隔間,另前陽台採通廊設計,客廳、廚房均可進出。 D戶的兩處房間均為加大雙人床房,其中主臥室占比非常理想,除睡眠區寬裕,還能闢出簡易衣帽區,同時給予對外陽台,而次臥室空間尺度同樣可雙面下床,房型機能是兩房產品少見的完整舒適。 最後是權狀約16坪的B戶,採大套房設計,受惠於雙面採光,不僅房內可兩側納光,衛浴間也得以闢出對外窗;整體動線上,入口闢有玄關,開放式的廚具系統,配合方正易用的大部格局,加上挑高3米5的樓層高度,提供相當靈活的收納彈性,產品屬性適合單身或中長期資產配置客層。 「青耘上」標準建材附有80x80cm拋光石英磚、Phlilps五合一電子鎖、YKK氣密窗、德國Impuls廚櫃系統、林內IH爐(限1房)、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、KOHLER衛浴系統(自動馬桶、面盆、暖風機)、HANSGROHE龍頭、當層排氣系統等,售價落點約在每坪68~78萬元,預計2026年第二季完工。

[信義區]廣銘建設 「信義WOW」
建案開箱-台北

由廣銘建設所投資興建的「信義WOW」,地點位於松隆路9巷30弄3號,基地面積約83坪,規劃獨棟地上11樓、地下2樓,標準層為3併單電梯格局,共計住宅30戶,劃設機械車位18個,9個為一般轎車、9個為休旅車規格,每個售價220~240萬元,另1樓設有一個公共愛心平面車位(含充電樁)。 「信義WOW」位置緊鄰信義計畫區,享有全台最核心的環境機能,阪急、微風信義、BELLAVITA、新光三越、遠東百貨、微風南山等知名百貨公司均能步行抵達,加上台北101、南山廣場等國際級企業聚落,優異的地段條件,也成為本案不須贅述的有力賣點。 除了就近坐擁信義計畫區,「信義WOW」所處的松隆路往南,包括以美食著稱的永吉路30巷一帶,延伸到信義計畫區的帶狀商圈,堪稱是全台機能最為核心的燙金地段。 其中,永吉路30巷一帶店頭種類豐富且密度高,基本上可涵蓋住戶日常所需,若是生鮮採買則能就近利用全聯福利中心,或選擇車程約5分鐘的虎林或永吉市場。 順應基地相對位置,加上周邊鄰房多為公寓或華廈,使得面南的A2、A3兩戶,6樓以上戶別便可遠眺信義計劃區和台北101,特別夜景尤為迷人,並衍生出很好的景觀條件。 另一方面,相較信義計畫區幾乎清一色的中大坪數個案,像是「信義WOW」這類具備總價門檻誘因的小坪數產品,無論自住或投資都有一定利基,易於獲得時下買方青睞。 回到個案,「信義WOW」屬危老都更案,不過廣銘建設已買斷整併,因此沒有地主戶客變及分回問題,使得產品面相當統一;就空拍照來看,松隆路9巷30弄為主要臨路面,至於一旁既有2米巷道,同屬基地範圍一併納入規劃,將舖設人行步道並把社區大門闢於此側。 建築外觀以現代簡約為設計主軸,採全棟崗石、大面玻璃帷幕,雕塑國際感純粹風貌,並於結構強度多有著墨,全棟水泥磅數統一拉升到5000磅,打造超越法規的6級耐震,且每戶樓板厚度增為18公分,減緩樓層間惱人的居家噪音困擾。 住戶停、取車採用自動車梯,梯口設於松隆路9巷30弄。 前面有提到的既有2米巷道,日後將鋪設人行步道,並設有燈光造景,社區進出燈火更加通明,同時社區大門也規劃於此。 公設計有迎賓大廳、健身房、LoungeBar、信箱區等,頂樓則闢有空中花園,可遠眺信義計畫區景色,公設比約38.8%,管理費暫估每坪150元,建設公司代管1年。 「信義WOW」戶戶邊間、雙面採光,室內挑高3米6,不僅具備舒適的居住高度,比起坊間常見的3米、3米2,3米6的規格,創造了靈活的空間收納,同時有效提升裝潢的可塑性。 特別是坪效掛帥的都會型小宅產品,3米6高度確實給予有別於地面的額外坪效,而單層三間坪數、格局各不相同,A1戶權狀約10.83坪、A2戶約18.01坪、A3戶約17.69坪,平面動線均方正,住戶裝潢空間較為彈性。 現場以權狀約17.69坪的A3戶別施作樣品屋,首先來看平面格局,入口設有玄關且旁為廚房及衛浴,屬於常見的空間配置,內部為零走道的開放空間,滿足室內坪效的最大化,並設計為1大房單位,透過電視牆簡單區隔客廳和臥室,另在臥室闢出占比寬裕的獨立衣帽間,加上3米6樓高,提供很是充裕的居住收納強度。 來到樣品屋,先感受到的是3米6舒適高度,配合1大房的格局設計,基本尺度都不會過於壓迫。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 為了讓房型機能更趨完整,於客廳旁規劃簡易吧檯,可做為餐廳或工作檯,實際用途相當多元。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 臥室範圍占了室內坪數的一半,不僅能雙面下床,還闢有和睡眠區大小相仿,且具備對外窗的獨立衣帽間,以都會區小宅而論,房型條件可謂十分討喜,放諸租賃市場相信也極為搶手。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) A3戶也能闢成2房規格,大致動線不變,只是把1大房的臥室一分為二,隔成兩間雙人床房,加上都有對外窗,均不會有暗房問題,提供讀者參考。 接著看權狀約18.01坪的A2戶別,採2房格局設計,與先前A3格局相似,不過A2有更完整的空間切割;廚具雖設於入口旁,但擁有完整的冰箱、電器櫃、餐桌設置空間,且兩間臥室皆可以配置雙人床,對房數需求高的住戶,給予實際且易用的居住機能。 最後看權狀約10.83坪的A1戶別,規劃邊間雙面採光套房型產品,採光面積理想,有效增加房內光線條件,而整體動線配比穩定,建議不妨充分利用3米6高度增加收納空間,衛浴開窗且連接陽台,擁有良好的通風條件,家配圖提供讀者參考。 本案全室氣密窗採用日本三協氣密窗;衛浴建材比照國際星級飯店規格,選用德國Grohe全陶瓷智能馬桶及五金配件、德國V&B面盆、德國DORN BRACHT龍頭、PANASONIC暖風機;廚具設備有櫻花廚櫃系統、SVAGO直立式IH爐、林內烘碗機、日本GEJP銀離子淨水器;室內包含耶魯3合1電子鎖、60x60cm拋光石英磚、當層排氣系統等,社區配置長庚活水系統。 價格方面,現場開價每坪145~155萬元,成交落點約在每坪130~135萬元,預計2025年第二季可完工。

看屋筆記:台北市北投區MAX豐璟(個案+價格分析)
建案開箱-台北

位於北投的奇岩重劃區是台北市首座生態重劃區,高綠覆的舒適環境與便捷的交通生活機能,加上採低密度開發的方式,深受注重生活品質的客戶青睞。MAX豐璟就位於近陽明山的台北市北投區,由三發地產及金革音樂投資興建,距離捷運奇岩站約12分鐘,在家就可享有270度的山景與市景。2200坪的大基地,僅規劃34戶住家,將大量綠地留給住戶,房型規劃50~108坪3、4房以及4房樓中樓戶型,接下來就讓我們一起來看看MAX豐璟其他的特色吧! 【建案特色】 1. 270度MAX風景 本案位在北投丹鳳山,海拔41米高的緩坡處,可俯瞰享受270度山景及市景。 2. 2200坪大基地低密度開發 社區保留千坪中庭花園及山林步道,讓34戶享受自然寧靜的居住環境。 3. 便捷的生活機能 步行12分鐘到達捷運奇岩站,與台北市心維持恰好的距離。 車行約10分鐘到達北投家樂福及北投市場,供應日常生活採買需求。 【MAX豐璟格局分析】 1. 本案分為北區(景秀區)以及南區(景匯區),基地面積共約2211坪。共3棟規劃,建築採地上5層,地下1層。 2. 基地廣大僅有34戶規劃,在家即享有千坪花園山林步道。土地使用分區為住二山限。 3. 規劃坡道平面以及升降平面車位,共31個車位。 4. 本案規劃48坪3房、65~108坪4房及4房樓中樓。這次將以景匯區的65坪3房,及108坪樓中樓的戶型來為您介紹。 5. B3戶型為65坪4房,四面皆有採光,客廳擁有雙面採光搭配景觀陽台,空間寬闊明亮,有額外+1空間,可規劃書房或做彈性空間使用。獨立餐廳空間可放下6人座餐桌,方便招待客人。採獨立式廚房,搭配L型檯面,並且廚房串聯大型工作露台,輕鬆愜意。4間臥室皆可擺放下雙人床,並且主臥有額外的更衣室空間。主臥衛浴為四件式設計,可同時泡澡及享受窗外的美景。 6. 接下來介紹B1戶型4~5樓的樓中樓格局,兩面採光。 4F玄關進入後可見寬闊客餐廳及大面積採光,配有景觀陽台,中間則有挑空的陽台規劃。除了有放得下8人座的餐廳空間,還有獨立的用餐區域。主、次臥皆有對外窗,空間皆放得下雙人床,主臥另有額外的更衣空間,以及四件式景觀衛浴。客浴則為三件式規劃。 透過4F客廳旁樓梯可上5F,有第二間主臥的規劃,並且有獨立休閒空間或是可做書房,擁有三個露天陽台以及額外的傭人房空間。採光部分整體相當明亮且居住愜意。 【實價登錄分析】 MAX豐璟位於奇岩生活圈,此區以位在山林緩坡中的華廈產品居多。目前銷售個案僅有3案,並且區域呈價量皆上揚的趨勢,統計至2021年12月平均成交單價為57.08萬/坪,相較去年2020年為50.12萬/坪,價格有較為明顯的漲幅。 1. 奇岩生活圈個案 MAX豐璟 屋齡7年。平均成交價54.87萬/坪。近一年成交價53.25萬/坪。 曉陽明 屋齡2年。平均成交價55.24萬/坪。近一年成交價56.79萬/坪。 奇岩可居 屋齡7年。平均成交價50.51萬/坪。近一年無交易資訊。 一豐洲 屋齡7年。平均成交價58.08萬/坪。近一年無交易資訊。 2. 奇岩重劃區個案 裸心聽澗 屋齡4年。平均成交價69.17萬/坪。近一年成交價80.05萬/坪。 長虹天蔚 屋齡4年。平均成交價69.18萬/坪。近一年無交易資訊。 華固奇妍映月 屋齡6年。平均成交價68.16萬/坪。近一年成交價76.57萬/坪。 3. 奇岩生活圈及奇岩重劃區都採低密度開發,然而奇岩重劃區整體住宅屋齡較新,且居住環境依山傍水,因此價格相較奇岩生活圈為高。至於奇岩生活圈內是在奇岩重劃區的外圍並且靠近丹鳳山山腳,華廈產品各自擁有其獨特性,但若從價格行情判斷,MAX豐璟成交價略高於該區的市場行情。 【MAX豐璟評價】 MAX豐璟雖位於台北市北投區,不過居住環境清幽且綠覆率高,是台北稀有的生態生活圈。距離北投市區生活機能不遠且步行就可到達捷運站,再來坪數規劃50~108坪3~4房含樓中樓戶型,以自住需求而言環境規劃相當舒適。若近期有關注北投地區的讀者不妨可以參考看看。

看屋筆記:台北市北投區樹山丘A區(個案+價格分析)
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北投區是許多台北人嚮往的退休生活所在地,樹山丘就是座落在的充滿綠意及悠閒氛圍的稻香路,分成A/B兩個基地,接著,我們就一同來看看樹山丘A區還有什麼特別的地方吧。 樹山丘A區 外觀示意圖 建案特色: 1. 罕見大基地: 本案採AB兩區規劃,基地面積合計達近3000坪,在北投甚至全台北都極為少見。 2. 李天鐸全案規劃: 從建物外觀、公設、梯廳到園藝景觀,由李天鐸大師一手打造。 社區植栽超過60顆櫻花樹,2顆百年樟樹。 3. 優閒生活: ● 捷運復興崗站,距離700公尺,步行約10分鐘。 ● 國華高爾夫球場:車行5分鐘。 ● 公園:新興公園(步行5分鐘,距離約400公尺)、稻香公園(步行5分鐘,距離約450公尺)、三層崎公園(步行8分鐘,距離約600公尺)、嗄嘮別公園(步行9分鐘,距離約600公尺)。 ● 學校:桃源國小(距離450公尺,走路約5分鐘)、國防大學政戰學院(距離850公尺,走路約10分鐘)、北藝大(車型約5分鐘)。 4. 交屋就可入住: 本案採精裝修交屋,涵蓋裝潢及家電(冷氣、洗脫烘洗衣機及烤箱)。 樹山丘A區格局分析: 1. 本案A基地1563坪,臨路南側稻香路一段161巷,西側8m計畫道路,北側8m計畫道路,建築分為A/B兩棟,樓高地上5層/地下2層,須注意A棟樓受基地高低差影響,A棟平面圖北側戶與南側戶標註樓層差1層樓。停車場坡道由基地西側進出,不影響樓上層住戶,停車坡道與大廳出入口有一定距離,人車分流動線佳。 樹山丘A區 標準層平面圖 2. A/B棟標準層採1層10拼,各搭配2支電梯,電梯戶別比率稍低,公設比平均約34-35%。 3. 先看藍色區塊,為2房產品,坪數約26-28坪。 A2/A3/A5、B2/B3/B5戶2房1衛26坪,格局相似,A2/A3/A5面向基地北側計畫道路及樹山丘B區,B2/B3/B5戶面向基地西側社區中庭,單面採光。 ● 2間房間都有對外開窗。 ● 進門後有鞋櫃收納空間。 ● 衛浴為4件式,但未開窗。 ● 開放式廚房規劃,雙排廚具下櫃,動線連通工作陽台。 A8/A9/A10、B8/B9/B10戶為2房1衛,格局相似,坪數分別為27/28/27、27/28/27,A8/A9/A10面向基地南側社區中庭,B8/B9/B10戶面向基地東側空地及臨棟舊房舍,單面採光。 ● 2間房間都有對外開窗,A8/A10/B8/B10戶主臥衣櫃收納空間大。 ● 門後有玄關空間。 ● 衛浴為4件式,但未開窗。 ● 開放式廚房規劃,雙排廚具下櫃,動線連通工作陽台。 4. 再看黃色區塊,為3房產品,坪數約36-39坪。 A6/B6戶為3房2衛36坪,面基地北側計畫道路及樹山丘B區,2面採光。 ● 3間房間都有對外開窗,主臥有空間規劃大書桌。 ● 主臥衛浴有對外開窗。 ● 廚房為獨立空間,廚具為一字型,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,廚房連通後陽台。 A1/A7/A11戶、B1/B7/B11戶,格局相似,為3房2衛,坪數分別為37/39/37坪、36/38/37坪,A1戶面基地北側計畫道路及樹山丘B區,A7/A11戶面南側社區中庭,2面採光。 ● 3間房間都有對外開窗,A7/A11/B11戶主臥獨立衣櫃空間, ● 進門後有玄關空間。 ● 2間衛浴都沒有開窗。 ● 廚房獨立設置,廚具為一字型,動線連通後陽台。 實價登錄分析: 樹山丘A區位於復興崗生活圈,該區近一年新屋成交價平均48.07萬元/坪。 2020年不分屋齡大樓成交價平均44.71萬元/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均45.58萬元/坪。 成交量部分,2020年成交183戶,2021年成交132戶。 整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。 1. 復興崗生活圈週遭行情 樹山丘A區: 屋齡0年。平均成交價69.85萬/坪。近一年成交價69.85萬/坪。 晴靚大地晴山學: 屋齡0年。平均成交價48.26萬/坪。近一年成交價51.01萬/坪。 晴靚大地一靚: 屋齡4年。平均成交價45.24萬/坪。近一年成交價44.11萬/坪。 復興崗生活圈週遭行情 2. 新北投生活圈周遭行情 達永豐盛學:預售屋。平均成交價75.42萬/坪。近一年成交價75.42萬/坪。 泊山妍:預售屋。平均成交價62.43萬/坪。近一年成交價62.34萬/坪。 御品行館:屋齡4年。平均成交價70.92萬/坪。近一年成交價70.26萬/坪。 新北投生活圈周遭行情 3. 北投生活圈行情: 世豐是山:預售屋。平均成交價61.08萬/坪。近一年無交易資訊。 禾碩樹晴:預售屋。平均成交價68.12萬/坪。近一年成交價65.17萬/坪。 東煒大可山石:屋齡2年。平均成交價62.07萬/坪。近一年無交易資訊。 北投生活圈行情 4. 復興崗生活圈以國防大學為核心,新成屋房價行情約在45-50萬元/坪,由於已是台北市最北緣的區域,房價低於新北投生活圈(新成屋行情約在60-65萬元/坪)及北投生活圈(65-70萬元/坪)。 本案坐落復興崗生活圈北緣,為區域內少見的大基地規劃,開價72-79萬/坪高於區域行情。 樹山丘A區評價: 樹山丘A區與知名建築師李天鐸合作,規劃了少見的大基地建案,且附有裝潢及家電(冷氣、洗脫烘洗衣機及烤箱),對於在北投看房子的朋友,是相當值得參考的個案。

[松山區]揚昇集團 「揚昇君隆」
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由揚昇集團旗下楊昇建設所投資興建的「揚昇君隆」,地點位於南京東路五段23巷、23巷7弄與9弄交會處,基地三面臨路、面積約864坪,規劃獨棟地上22樓、地下4樓建物,標準層劃設6併3電梯格局,共計住宅125戶、店面6戶,全坡道平面車位210個,每個售價320~400萬元。 談到危老都更,首善之都的台北市堪稱重中之重,不過由於整合時間漫長,使得指標建商都興致缺缺,即便整合成功,基地規模也多在2、300坪左右,像是「揚昇君隆」近900坪的面積,又有揚昇集團品牌背書,加上坐落光復北路、南京東路交叉口這樣的市中心地段,個案話題及稀有性自然不在話下。 為讀者粗略介紹揚昇集團,該集團成立於1981年,屬於台灣老牌建商之一,且事業版圖橫跨地產、娛樂、飯店、休閒,著名的揚昇高爾夫球場即是旗下產業,早期建築作品很大占比為商辦大樓,地點均在中山、松山等市中心區段,而近年住宅個案比重增加許多,像是「敦北揚昇」、「揚昇君臨」、「揚昇君苑」都是知名度很高的社區。 然而,前面有提到,危老都更協商過程的牽涉層面很廣,除了原地主的實際利益,出面整合的建商品牌和實力同樣關鍵,其實說穿了,有實力的建商能給予原地主更強烈的「信任感」,因此揚昇集團能在這樣的地段條件,整合出近900坪的難得基地,也就不教人太過意外了。 「揚昇君隆」介於南京東路五段23巷7弄及9弄間,目前地上物尚未拆除,預計今年(2022)3月進行拆除並動土開工;筆者透過Google地圖簡單繪製相對位置,除了光復北路旁的6F住家未成功整合外,基地範圍基本上涵蓋整座舊有街廓,放在台北市可謂十分稀有。 此外,本身22樓的建築高度,使得高樓層單位具備極為優異的視野景觀,以20樓來看,面北的A1~A3戶可遠眺松山機場、大直水岸、美麗華摩天輪及陽明山。 面南單位A4、A5戶則可接收台北101與信義計畫區景色。 再者,民生社區、小巨蛋、三總、長庚、台北小巨蛋站、南京三民站都在附近,即便前往信義計畫區也僅10分鐘車距,另連結環東、市民大道、建高同樣方便,無可取代的市中心燙金地段,無疑是「揚昇君隆」外在基本面的最大優勢。 為了因應台北盆地的地質和超高樓層的抗震問題,「揚昇君隆」於結構工法下了很大功夫,1~22樓為SC結構,並在2~9樓每層設置兩組美國Taylor device制震器,配合全棟每層2支的BRB韌性斜撐,在既有的0.264g耐震係數上,給予更全面的減震效能。 住宅單位大致分為三種房型,權狀約21坪的2房、約36~37坪與約43~46坪的3房,全案戶戶前後陽台、衛浴均有開窗,且除了2房單位,其餘3房單位統一邊間且三面採光,而室內高度則提升到舒適的3米5。 現場共製作三間VR,讀者可以點選上方圖片連結參考,筆者僅就格局進行分析;權狀約21坪的A2-2戶,規劃零走道的高坪效2房單位,公領域採一體式設計,客、餐、廚彼此相連,兩處房間則均為雙人床房規格,其中主臥室尺度縱深理想,房型屬性適合單身或小家庭。 權狀約36坪的A5戶,劃設正3房單位,為穩定易用的格局動線,客、餐廳機能界線清楚,同時廚房採獨立隔間,符合此一級距家庭的使用慣性;房間採兩雙、一單的房型配置,主臥室和首席次臥室坪數相仿,均為大雙人床房尺度,並具備理想的採光面,而第二次臥室則為單人床房,空間較為適合小孩房之用。 權狀約46坪的A3戶別,為本案標準戶別的最大房型,規劃3套衛浴、雙主臥的舒適3房格局,入口設有完整玄關,公領域安定面大且面寬、縱深均足,使得客、餐廳舖陳相對大器,同時廚房改為使用性更佳的L型檯面,另盡可能壓低房間過道比例,明顯提升室內坪效表現。 兩間套房的配置,形成難得的雙主臥房型,且兩間尺度均相當理想,居住舒適度很夠,次臥室尺度也不因雙主臥而有所壓縮,同樣給予大雙人床房的規格。 值得一提的,1樓有兩戶庭院單位,A1權狀約55坪、A2約45坪,兩戶同樣給予約30坪的庭院空間,這種擁有開闊式庭院的房型單位,在台北市非常稀有,因此詢問度一直很高,推薦給口袋深的資產客群參考。 標準建材包含長庚活水系統、80x80cm拋光石英磚、維夫拉克4合1電子鎖、6+6mm LOW-E玻璃、日本YKK氣密窗、美國杜邦人造石檯面、德國LEICHT廚具、德國TEKA雙口IH爐(兩房)、雙口瓦斯爐(3房)、抽油煙機、全嵌式洗碗機、諾德淨水加熱器、TOTO衛浴系統(主衛搭載智慧型馬桶、客衛免治座)、Hansgrohe五金配件、德國DURAVIT面盆、德國LEICHT浴櫃、Panasonic雙陶瓷加熱暖風機、當層排氣系統等。 價格方面,售價落於每坪150~165萬元,預計2026年第三季可完工。

看屋筆記:萬華區萬大境(個案+價格分析)
建案開箱-台北

萬華區域由於開發較早,除了富含歷史底蘊,生活機能也相當成熟,近期不少中小型建設公司商議都更,勢必為萬華更添風采。而地段上更是台北市的交通樞紐,串聯新北市的橋樑就有八座,坐擁四通八達的交通優勢,加上捷運萬大線預計於2026年完工通車,更增添了便利性。本次要介紹的萬大境就位於捷運萬大線加蚋站(LG04)附近,步行約10分鐘即可抵達,基地三面臨路,不僅有河濱公園的美景優勢,更是戶戶享有雙面採光!接下來我們就來看看萬大境還有哪些特色吧! 【萬大境建案特點】 1.交通優勢 萬大境的地理位置在雙北交通的樞紐上,開車可藉由環河快速道路開往台北車站、東區商圈、信義商圈,僅須約10~15分鐘車程;亦可經由華翠大橋、光復橋通往新北市板橋府中商圈,也約10分鐘車程。 除此之外,捷運萬大線也正在建設中,預計於2026年通車,而本案步行約10分鐘即可到達萬大線加蚋站(LG04),串聯雙北,銜接捷運紅線、綠線(中正紀念堂站)以及環狀線(中和站)、板南線(土城站)、新蘆線(迴龍站)十分便利。 2.五年防水保固 萬大境在共有五道完善的防水程序,包含接縫防水、浴室防水、窗框防水、屋頂防水和陽台露台防水,不僅如此,本案還提供五年防水保固,高於一般建案一年保固。 3.戶戶邊間 本案規劃戶戶邊間,戶數單純,一層僅有四戶,在客廳與房間均有不錯的採光品質,以台北市2-3房的產品來說相當少見。 【萬大境建案平面分析】 1.萬大境為獨棟式大樓,地上14層,地下2層,共有52戶住戶;4戶店面。 2.標準層一樓4戶,搭配2部電梯,分別規劃2房(25坪)、3房(29坪、34坪) 。 3.車位規劃坡道平面式規劃49個、及機械式車位25個。 1.綠色部分為2房的規劃,坪數為25坪,戶別為C、D戶。 玄關皆為獨立式,可規劃鞋櫃收納空間。 雙面採光搭配雙陽台,房間皆有開窗,D戶主臥還有雙面開窗,臥室間的牆面設計留有衣櫃空間,保持室內空間完整性,無暗房、暗廳的疑慮。 C戶衛浴搭配淋浴間;D戶衛浴則搭配使用浴缸,對外開窗通風,可避免潮濕的問題,洗手台皆位於衛浴空間外側,方便彈性使用。 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用雙口瓦斯爐,與工作陽台連通,讓油煙有效排出屋外。 惟須留意格局內有部分室內柱,可能稍影響到室內空間規劃。 2.藍色部分為3房的規劃,戶別為B戶(29坪)、A戶(34坪)。以下根據兩格局的差異分別說明: B戶(29坪),雙面採光搭配一陽台。房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。 玄關為獨立式,可規劃鞋櫃收納空間。 客廳面寬舒適,餐廳亦為獨立式規劃,以小坪數格局來說較難得。 雙衛浴皆為三件式規劃,皆有開窗通風不潮溼。客浴的洗手台位於衛浴空間外側,方便彈性使用。 廚房為一字型、開放式規劃,搭配使用雙口瓦斯爐,並與工作陽台相連,動線規劃方便,並留有空間可擺放冰箱。 A戶(34坪),雙面採光搭配兩相連的陽台。房間皆有開窗,無暗房、暗廳的疑慮。 玄關為獨立式,可規劃鞋櫃收納空間。 客、餐廳獨立空間規劃,尺度寬廣舒適。 主臥空間寬敞,另外還可規劃獨立的更衣空間。 雙衛浴部分皆為三件式規劃,主衛浴搭配使用浴缸且有開窗通風;客衛浴則規劃乾濕分離的淋浴間。 廚房為一字型、也是本案唯一規劃獨立式廚房的格局,且有置放電器櫃的空間。 樑柱外推,無多餘廊道占用虛坪,整體空間使用坪效佳。 【實價登錄分析】 萬華區最大的地理特色就是位於交通的樞紐,是串聯臺北與新北市中心重要的區域。在萬華區,雙園生活圈內就有5座橋梁,僅次於雙園生活圈的則是西門生活圈,區域內有2座橋梁連通新北市。藉由交通區位的共同性,本案將以此作為實價登錄比較分析區域。 1.雙園生活圈 雙園生活圈主要為和平東路以南、萬大路以北。以住宅區為主,區內有豐富的學校、公園等公共設施,居住氛圍濃厚。雙園生活圈的房價相較於臺北市中心來說低2~5成,成為首購族的選擇之一,再加上看好未來捷運萬大線的開通,價格呈現明顯的上升,未來捷運完工後仍有上漲空間。2017年大樓平均成交單價為47.89萬/坪,到了2021年便成長至60.87萬/坪。近一年屋齡0~5年房價為65.58 萬/坪,相較於五年前已有一波漲幅,以台北市中心的房價來說,具有不錯的價格競爭力。 萬大境 預售屋。平均成交價58.94萬/坪。近一年成交價58.94萬/坪。 幸福安家 預售屋。平均成交價52.02萬/坪。近一年無交易資訊。 萬大ONE 屋齡3年。平均成交價59.71萬/坪。近一年成交價67.93萬/坪。 中正城閱 預售屋。平均成交價70.38萬/坪。近一年成交價70.81萬/坪。 千曜學 屋齡1年。平均成交價57.26萬/坪。近一年成交價64.61萬/坪。 2.西門生活圈 西門生活圈主要為商業用地,吸引年輕族群的西門町商圈即位於此,有繁華的商業機能與捷運西門站的優勢。但若以居住環境來說,這裡的公共設施較少,建案也較少,使近五年的價格呈現平緩的狀態。近五年的大樓平均成交單價落在53~60萬/坪之間,但近一年屋齡0~5年房價為70.01 萬/坪,代表新案的開價偏高。 榮耀西門 預售屋。平均成交價77.94萬/坪。近一年成交價78.55萬/坪。 久年慕舍 預售屋。平均成交價74.8萬/坪。近一年成交價74.8萬/坪。 西園町 預售屋。平均成交價61.22萬/坪。近一年成交價61.22萬/坪。 新碩鼎和 屋齡3年。平均成交價66.66萬/坪。近一年成交價66.01萬/坪。 3.從上述價格分析與案例比較,雖然兩地區的2021年大樓平均成交單價皆約60萬/坪左右,但雙園生活圈近五年的成長幅度比西門生活圈高出許多。另外,由於萬華區內的交通差異較大,進一步影響到區內的價格,造成兩區域內的新案開價差距達20萬左右。萬大境的開價相較於生活圈內其它個案來說相對親民。 【評價】 萬大境的格局規劃單純,戶戶邊間的優點是台北市區內較少見的特徵,且相較於區內其他建案來說,萬大境具有很好的價格競爭力,區域內更具有成熟的生活機能,相當方便。萬大境步行約10分鐘即可抵達捷運加蚋站(LG04),2026年捷運萬大線通車後,更添加本案與臺北市中心的串聯性,通往雙北更加方便。若對於雙園生活圈有興趣的朋友們,也歡迎來這裡參考看看喔!

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