影音專區

建案開箱

[龜山區]竹城建設 「竹城甲子園」
建案開箱-桃園

由竹城建設所投資興建的「竹城甲子園」,地點位於文化一路、文桃路交會角地,基地面積廣達4352坪,共規劃8棟地上24樓、地下4樓建物,標準層格局各有不同,從單層4併到9併不等、配置2~3部電梯,詳細分布讀者可參閱文後標準層圖面,計有住宅1144戶、店面30戶、一般事務所33戶,全坡道平面車位1063個,每個售價170~195萬元,2房單位可選擇不搭配車位。 「竹城甲子園」基地為扇形狀,與棒球場形狀相同,加上主力格局落於2~3房,因而案名引用日本青棒最高殿堂「甲子園」,讓年輕購屋客層能在此一圓成家夢想。 透過筆者拍攝的空拍圖,進一步為讀者說明本案相對位置;「竹城甲子園」坐落整座A7重劃區的門戶位置,並與一旁的滯洪生態公園相鄰,另一路之隔即是中華郵政園區、順達科技、致茂電子、禾陽科技所組成的產專園區,由於地目屬中心商業區,依照規定日後將設置空橋和產專園區及其他同為中心商業區的摩天大樓群串連。 值得一提的,因「竹城甲子園」坐落中心商業區內,依照開發規定需在2樓架設空橋,除了串聯其他同在文化一路沿線的社區外,更延伸至對面的產專園區,扮演日後相關就業人口進入中心商業區的門戶,至於前往機場捷運A7站,約700公尺、步行約8分鐘,更是數一數二近的線上個案。 不同於北側的樂善段,中心商業區本就握有較好的發展願景,與機場捷運A7站距離也更為便捷,而本案坐落文化一路、文桃路兩條主要幹線與產專園區的隘口位置,配合基地規模、戶數量體、竹城品牌口碑,加上鄰接4780坪滯洪生態公園,相較同區個案更富話題及指標優勢,因而現場銷售訴求聚焦於「A7地王」,綜合各項基本面,確實有足夠籌碼如此稱之。 在區內機能尚未成形前,林口長庚是本案所仰賴的主要商圈,大致是文化二路、復興一路這一帶,足以支撐住戶日常各式所需,往返車程約5分鐘。 若需利用中山高進入大台北市區,由本案走文化一路至林口交流道,離峰實際車程約6分鐘、尖峰約10~12分鐘。 再往林口A9方向走,則有三井林口OUTLET、昕境廣場兩大影城百貨,車程15分鐘內皆可到達。 另一方面,緊鄰基地的滯洪生態公園占地4780坪,屬龜山A7站重劃區大型綠帶之一,而以座向來看,A、B、C棟部分戶別擁有大棟距的第一排公園景觀,具備特殊的房型條件。 筆者進一步把範圍縮小,透過簡易說明圖約略描述個案規劃,為了不造成現場銷售困擾,此說明圖僅供文章說明之用,勿做它用,特此聲明;「竹城甲子園」8棟建物順著扇形基地排列,另因社區戶數量體大,車道採進單進單出分道規劃,從A棟入、F棟出。 因基地規模足夠,連帶使得社區中庭面積達到800坪,沿著中庭散步一圈約略200米,大小近似一座小學田徑場,成為住戶日後休閒、活動的良好場域,也是本案相當顯性的基本面優勢,其他公設項目包含迎賓大廳、閱讀室、健身房、親子遊戲區、SPA、瑜珈教室及一座室內溫水泳池,公設比約32.5%。 住宅樓地板高度3米2,低走道平面格局,大幅提升室內使用坪效,產品規劃權狀26~29坪的2房、36~39坪的3房以及43~49坪的4房;現場共施作三間樣品屋,約29坪的E7戶別,規劃大主臥2房單位,配置一套半衛浴系統,公領域客、餐廳相連,廚房採獨立隔間,採光面使用低檯度設計。(樣品屋裝潢表現,依完工為準) 主臥室配置半套衛浴系統,在2房單位較為少見但反饋至居住面卻相當實用,同時大面寬的尺度格局,使房型空間使用相對寬鬆,也可另闢簡單的小型更衣間。(樣品屋裝潢表現,依完工為準) 雖主臥室偏重大尺度空間,不過並未過度壓縮次臥室表現,樣品屋仍以合理的雙人床房型呈現,衣物收納空間也在合理範圍。(樣品屋裝潢表現,依完工為準) 約29坪的F4戶別,原始屬2房規劃,由於公領域屬狹長型格局,樣品屋騰出部分空間,另外闢出一間簡易單人房,形成2+1或小3房的使用坪效;此間樣品屋訴求重點在於適度捨棄餐廳空間,讓客、餐廳幾乎結合,進而騰出對外窗旁的空間。(樣品屋裝潢表現,依完工為準) 當然,為了考量到現場的視覺表現,+1房隔間材質使用穿透性強的落地玻璃,未來可作書房、工作室等機能空間,若住戶有房間需求,則須針對隱私性自行微調設計,亦能達到高坪效之空間利用。(樣品屋裝潢表現,依完工為準) 值得一提的,這間單位同樣規劃一套半的衛浴系統,且為了提升室內坪效,採分割式空間,即面盆在外,兩側各有一處衛浴間,唯其中一間僅有馬桶。(樣品屋裝潢表現,依完工為準) 約39坪的H1戶別,室內幾無虛坪走道,客、餐廳界線獨立,公領域有著良好的面寬表現,屬於十分正統的3房單位。(樣品屋裝潢表現,依完工為準) 主臥室坪數占比表現有別時下產品,合計達約5米之雙排櫃設計,此種收納規格大多出現在60坪以上的大坪數房型,但在本案3房單位卻能具備相同條件,實為居住面的一大優點,同時,低檯度對外窗也提供良好的採光條件,主臥室衛浴間無乾濕分離、配置浴缸、有對外窗。(樣品屋裝潢表現,依完工為準) 最後是約49坪的B1戶別,也是本案最大的住宅單位,由於正對滯洪生態公園又是4房格局,具備前陽台規劃,且整體客廳面寬十分充足,餐廳空間也獨立劃設,符合4房應有的房型尺度。(樣品屋裝潢表現,依完工為準) 標準建材附有60x60cm拋光石英磚、力霸氣密窗、5+5mm或8mm玻璃(視戶別)、櫻花雙口瓦斯爐(2房)、三口瓦斯爐(3及4房)、下嵌式烘碗機、抽油煙機、TOTO衛浴系統(主衛附免治座)、樂奇4合1暖風機、當層排氣系統等:現場成交均價約在每坪38~41萬元,本案已完工。

[平鎮區]百川機構 「百川達硯」
建案開箱-桃園

由百川機構旗下川佑盛建設所投資興建的「百川達硯」,地點位於莒光路、萬興街口,連同後側的和平路31巷,享有三面臨路條件,且基地正對和平公園,占地面積約480坪,規劃獨棟地上15樓、地下3樓建物,標準層4併雙電梯格局,共計住宅56戶、店面3戶,全坡道平面車位70個,部分預留電動車充電線槽,每個售價180~190萬元。 百川機構是大桃園當地頗具實績的品牌建商,歷年推案節奏十分穩定,包括「百川凱硯」(點我延伸閱讀)、「百川豐硯」、「百川水硯」等都是近期指標作品,而此次開箱的「百川達硯」具備良好的環境基本面,加上住宅量體僅56戶,因此收到不少讀者來函欲了解本案,筆者也趁工作空檔和現場約訪。 從小環境來看,「百川達硯」正對占地約850坪的和平公園,或許面積不像新勢公園那樣大,但樹齡成熟、設備也新,附近居民使用比率高,可謂相當稱職的鄰里公園。 除了下樓即公園的環境優勢,本案L型的標準層排列,使得單層4戶中的3戶(編按:A2、A3及A5戶)享有公園第一排的永久視野,低樓層接收綠意樹稍、中高樓層鳥瞰整座和平公園,景觀條件各有特色。 此外,和平公園旁、社區對面設有一座Ubike站,約有15樁、30車,算是規模蠻大的站體,提供住戶短程通勤的便利性。 「百川達硯」地點坐落平鎮鬧區,周邊生活機能十分成熟,像是早市和平市場就在和平路口,具備豐富的生鮮採買選擇,同時距離中壢車站僅1公里,能就近接收後站商圈機能,也成為個案基本面的優勢所在。 學區歸屬林森國小及平鎮國中,前者約800公尺,後者僅約400公尺,家長就學接送均不會太遠。 「百川達硯」結構採用一筆箍及一樓使用Alfa safe柱中柱工法,用以提高建物抗震能力,且為了符合新建築法規,於15cm樓地板上施作冠軍SPC木紋地板搭配IXPE隔音墊鋪設,有效減緩上下樓層間的噪音問題。 社區大門和車道統一設於萬興街,前者出入使用人臉辨識系統,室內公設項目包含迎賓大廳、交誼廳、會議室、健身房、信箱區等項目,另1樓空間全面裝設VAF空氣淨流系統,公設比約33%,管理費暫估每坪85元。 住宅室內樓高3米15,房型劃設相當單純,分為權狀約35坪、約39坪、約47坪及約49坪四種格局,戶戶雙陽台設計、雙面及三面採光,而當中35坪及39坪為3房單位,約47和約49坪為4房單位,所以不難看出「百川達硯」均質換屋社區的產品定位。 因現場沒有施作樣品屋,筆者透過傢配圖和讀者簡單說明;首先看權狀約47坪的A1戶別,玄關、公領域、獨立隔間廚房、過道、房間,屬於非常標準的4房格局。 格局面並未刻意放大公領域的坪數占比,但客、餐廳界線仍相當清晰,且安定面大、動線穩重,而廚房採獨立隔間,並給予雙排櫃的使用面寬,也符合此一級距產品的居住慣性。 房間配置以雙人床房為基準尺度,主臥室格局方正、無壓樑困擾,收納劃設完整的通排系統櫃空間,衛浴間配置浴缸、無乾濕分離、闢有對外窗;至於三間次臥室,彼此坪數差距有限,空間都達到舒適的大雙人床房標準,因此對於人口較多的換屋客層,A1戶是相當實用易住的房型標的。 接者看權狀約35坪的A3戶別,屬傳統穩重的正3房產品,同樣具備充足安定面,並維持公領域相當的面寬尺度,加上本戶正對和平公園,無論低或中高樓層,景觀和採光都享有良好的優勢基本面。 房間同樣全採雙人床房規格,且坪數分配較為均衡,主臥室和兩間次臥室坪數差距約在1坪以內(編按;不計衛浴間),盡可能拉齊房間的居住舒適,屬於平衡總價和居住性的入門款換屋單位,適合預算較為有限的客層。 「百川達硯」標準建材附有冠軍SPC木紋地板、維夫拉克3合1電子鎖、力霸氣密窗、整體櫻花系統廚具、TOTO衛浴系統(主衛附免治便座)、樂奇暖風機、瑞典Durgo防疫吸氣閥、電動曬衣架等;現場開價每坪37~39萬元,成交落點約在每坪35~36萬元,預計2023年第4季可完工。

看屋筆記:桃園市中壢區亞昕喜徠登(個案+價格分析)
建案開箱-桃園

高鐵桃園站一走出來,映入眼簾的就是IKEA及華泰名店城,而緊鄰在旁的,就是亞昕集團最新力作亞昕喜徠登,接著,我們就一同來看看亞昕喜徠登還有什麼特別的地方。 【建案特色】 1. 站前首席,交通樞紐: 桃園高鐵+機場捷運A18站(距離250公尺,步行5分鐘內)。 車行約10分鐘,可銜接國道1號/國道2號。 桃園機場:開車約15-20分鐘。 2. 昕境文創廣場: 規劃於大樓1-3樓層,亞昕集團規劃設計,購物生活一站到位。 3. 建築管理及公設規劃佳: 前竹中工務店副總田中純夫監造,以38年建築職人經驗,為營造品質把關。 亞昕林口福朋喜來登管理團隊物業顧問,搭配由伯克錸物業採飯店式管理,包含水電報修等物管服務。 2樓附有峇里島風格戶外游泳池。 4樓有住戶專屬交誼廳及豐富實用的公共設施:閱覽室、會議室、媽媽教室、瑜珈室、健身房、棋藝室、兒童遊戲室等,並於1年代管期間內,舉辦約百堂社區活動課程。 4. 永久棟距: 基地西北側面高鐵站前綠地,享永久棟距。 【亞昕喜徠登格局分析】 1. 本案基地1859坪,臨路西北側高鐵北路,建築地上17層/地下5層,規劃商場(1F-3F)、住宅(4F以上),4F並設置住戶用公共設施(交誼廳、閱覽室、會議室、媽媽教室、瑜珈室、健身房、棋藝室、兒童遊戲室等,2F另設有戶外泳池)。搭配561個車位,其中B2以下設有471個坡道平面車位,專屬住戶使用,停車道出入口設置基地北側。商場部分擬規劃為昕境文創廣場。 2. 本案為A/B/C共3棟,各有獨自門廳,有大門隔開A/B/C棟走廊。 A棟標準層採一層14戶,分別為2/3/4房產品,搭配3支電梯,電梯戶數比稍低,坪數約22-48坪。 B棟標準層採一層15戶,分別為套房/2/3/4房產品,搭配5支電梯,坪數約15-45坪。 C棟標準層採一層11戶,分別為2/3房產品,搭配5支電梯,坪數約17-34坪。 社區各戶公設比約34.8%。 3. 先來看綠色區塊,為套房產品,坪數約15坪。 B17戶為套房約15坪,面基地內天井,單面採光。 臥房可採隔間設置,但會影響客廳採光。 開放式廚房規劃,廚具為L型規劃,有預留冰箱空間,動線連通陽台。 室內無梁柱影響。 4. 再來看黃色區塊,為2房產品,坪數約17-29坪。 C1戶為1+1房1衛17坪,面基地北側/天井,2面採光。 進門後有玄關空間。 可多個1間房間,但會影響客廳採光。 廚房獨立空間,廚具為L型規劃,預留冰箱放置空間,動線連通陽台。 室內無梁柱影響。 格局較不方正。 B16戶為2房1衛18坪,面基地內天井,單面採光。 進門後有玄關空間。 1間房間為暗房。 開放式廚房規劃,廚具為一字型規劃,預留冰箱放置空間,動線連通陽台。 室內無梁柱影響。 B13戶為2房1衛21坪,面基地東北側,單面採光。 1間房間為暗房。 開放式廚房規劃,廚具為一字型規劃,預留冰箱及電器櫃空間,動線連通陽台。 B15戶為2房1.5衛24坪,面基地東北側,2面採光。 進門後有玄關空間。 2間房間都有開窗。 淋浴間設置於客衛浴。 開放式廚房規劃,廚具一字型規劃,預留冰箱及電器櫃空間,動線連通陽台。 A9/A10/A11/A12/A15、B1/B2/B3/B5,及C5/C6/C7/C8/C9/C10/C11戶,各戶格局相似,1+1房1.5衛(C5除外,僅1衛),坪數約22-23坪,面基地東南側,單面採光。 進門後有玄關空間。(但C5無) 主臥室有開窗,且可放置雙人床。 可規劃隔另1間單人房,但會是暗房。 配置1.5個衛浴,但未開窗。 開放式廚房規劃,廚具為一字型規劃,有留設冰箱及電器櫃空間,動線連通陽台。 A8戶為2房1.5衛29坪,面基地東南側,2面採光。 進門後有玄關空間。 2間房間都有開窗,但主臥為0.5衛浴規劃,無淋浴設施。 客用衛浴間為4件式,且對外開窗。 開放式廚房規劃,廚具一字型規劃,預留冰箱及電器櫃空間,動線連通陽台。 4. 再來看藍色區塊,為3房產品,坪數約28-37坪。 C2戶為3房2衛28坪,面基地東/北側,2面採光。 3間房間都有開窗,2間房間能放置雙人床,主臥衣櫃收納空間大。 2間衛浴都沒有對外開窗。 開放式廚房規劃,廚具一字型規劃,預留冰箱空間,動線連通陽台。 C12戶為3房2衛29坪,面基地內天井,2面採光。 3間房間都有開窗,主臥衣櫃收納空間大。 2間衛浴都沒有對外開窗。 開放式廚房規劃,廚具一字型規劃,預留冰箱空間。 部分空間格局較不方正,可能影響家具擺放。 A2/A3/A5/A6/A7、B6/B7/B8/B9/B10/B11戶為3房2衛30坪(僅A2為29坪),格局相似,單面採光,面基地西北側高鐵站前,享永久棟距。 2間房間有對外開窗,1間為暗房。 2間衛浴都沒有開窗,差異點為A3/B6/B9戶有一間衛浴為4件式。 開放式廚房規劃,廚具一字型規劃,預留冰箱空間,動線連通陽台。 C3戶為3房2衛34坪,面基地東側,2面採光。 進門後有玄關空間。 3間房間都有開窗,2間房間能放置雙人床。主臥衛浴有對外開窗。 廚房獨立空間,廚具一字型規劃,預留電器櫃及冰箱空間,動線連通陽台。 A16戶為3房2衛37坪,面基地南側,2面採光。 進門後有玄關空間。 3間房間都有開窗,2間房間能放置雙人床。 2間衛浴都沒有對外開窗。 廚房獨立空間,廚具一字型規劃,但冰箱要放在隔間外,動線連通陽台。 格局較不方正。 5. 再來看紅色區塊,為4房產品,坪數約45-48坪。 B12戶為4房2衛45坪,2面採光,面基地西北側高鐵站前,享永久棟距。 進門後有玄關空間。 4間房間都有開窗,2間房間能放置雙人床。 主臥衛浴為4件式。 2間衛浴都沒有對外開窗。 廚房獨立空間,廚具L型規劃,預留冰箱及電器櫃空間,動線連通陽台。 A1戶為4房2衛48坪,2面採光,面基地西北側高鐵站前,享永久棟距。 進門後有玄關空間。 4間房間都有開窗,2間房間能放置雙人床。 主臥衛浴為4件式,有對外開窗。 廚房獨立空間,廚具一字型規劃,預留冰箱及電器櫃空間,動線連通陽台。 【實價登錄分析】 亞昕喜徠登位於青埔桃園高鐵生活圈。 該區近一年新屋成交價平均40.06萬元/坪。 2020年不分屋齡大樓成交價平均32.83萬元/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均37.87萬元/坪。 成交量部分,2020年成交1641戶,2021年成交1589戶。 整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。 1. 青埔桃園高鐵生活圈行情 亞昕喜徠登:預售屋。開價56-58萬元/坪。 宏普画時代時代苑:預售屋。平均成交價47.38萬/坪。近一年成交價47.38萬/坪。 潤隆國家大院:預售屋。平均成交價42.2萬/坪。近一年成交價42.59萬/坪。 2. A17領航站生活圈行情 宜誠世界極:預售屋。平均成交價39.17萬/坪。近一年成交價39.17萬/坪。 大睦站前首席:預售屋。平均成交價30.36萬/坪。近一年成交價34.53萬/坪。 宏普画時代時尚苑:預售屋。平均成交價44.27萬/坪。近一年成交價44.27萬/坪。 3. 青埔桃園高鐵生活圈有雙鐵共構,華泰名店城等重大建設,房價為青埔3個生活圈當中最高,A19生活圈次之,A17生活圈則因有航高限制大樓高度,房價為3區中最低。亞昕喜徠登在A18高鐵站前的商業區,為青埔蛋黃區,且採酒店式公寓規劃,開價56-58萬元/坪,高於區域行情。 【亞昕喜徠登評價】 青埔是桃園發展最快的區域,房價有超越桃園、中壢2大舊市區的趨勢,亞昕喜徠登提供了青埔蛋黃區的生活機能、站前綠地的永久棟距,及良好的建築品質,且1-3樓更有商場規劃,可提供便利的購物環境,有想在青埔看房子的朋友,值得參考亞昕喜徠登的規劃唷。

看屋筆記:桃園市楊梅區英捷雲集(個案+價格分析)
建案開箱-桃園

楊梅位於桃園區的南邊,是少數仍有1字頭房價的桃園行政區之一,近年也有不少公共建設慢慢改善舊市區市容,英捷雲集基地就位於台一線中山北路上,接著,我們就一同來看看英捷雲集還有什麼特別的地方吧。 【建案特色】 1. 交通便利: 本案基地臨台一線中山北路,車行5分鐘可到到楊梅火車站或連結國道一號。 2. 建物規劃佳: 1285坪大基地,南北側棟距佳。 停車道位於基地西側,人車分流動線佳。 各戶格局方正。 標準層各戶無暗房。 3. 生活機能佳: 學校:大同國小(距離500公尺,步行約6分鐘)、楊明國中(距離600公尺,步行約8分鐘)。 購物:全聯楊梅中山北(社區基地旁)、7-11超商揚善門市(距離240公尺,步行約3分鐘)、全聯楊梅中山北(距離300公尺,步行約4分鐘)、大成路商圈(距離800公尺,步行約10分鐘)。 休閒:貴山公園(步行7分鐘,距離約500公尺)、楊梅運動中心(步行6分鐘,距離約550公尺)。 楊梅天成醫院(步行7分鐘,距離約550公尺)。 【英捷雲集格局分析】 1. 本案基地1285坪,臨路南側中山北路一段,西側臨路中山北路一段94巷,建築分為A/B兩棟,樓高地上14層/地下2層。停車場坡道由基地西側進出,不影響樓上層住戶,停車坡道與大廳出入口有一定距離,人車分流動線佳。 2. A/B棟標準層採1層6拼,各搭配2支電梯,公設比平均約33%。 3. 先看藍色區塊,為2房產品,坪數約27-28坪。 A2/A6/B2/B6/戶為2房1.5衛,坪數分別為27.25/27.28/27.23/27.26坪,格局相似,A2/B2面向基地南側中山北路一段,B2/B6戶面向基地北側社區中庭較安靜,單面採光。 2間房間都有對外開窗。 進門後有玄關空間。 2間衛浴都未開窗。 廚房獨立設置,一字型廚具預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,動線連通工作陽台。 室內空間無梁柱影響。 4. 再看黃色區塊,為3房產品,坪數約37-42坪。 A1/A3/B1/B3戶、A5/A7/B5/B7戶,格局相似,為3房2衛,坪數分別為40.57/41.01/40.99/41.57坪、37.98/38.39/38.38/38.96坪,A1/A3/B1/B3戶面基地南側中山北路一段,A5/A7/B5/B7戶面北側社區中庭較安靜,3面採光。 3間房間都有對外開窗。 進門後有玄關空間。 2間衛浴都有開窗。 廚房獨立設置,一字型廚具預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,動線連通工作陽台。 具前後雙陽台,採光通風佳。 【實價登錄分析】 英捷雲集位於楊梅市區生活圈,楊梅市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$23.61萬/坪 2020年不分屋齡大樓成交價平均17.54萬元/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均20.23萬元/坪。 成交量部分,2020年成交732戶,2021年成交868戶。 整體而言該區呈現價量俱漲趨勢。 1. 楊梅市區生活圈週遭行情 英捷雲集: 預售屋。平均成交價20.61萬/坪。近一年成交價20.61萬/坪。 豪發帝景360/楊梅帝景: 預售屋。平均成交價24.67萬/坪。近一年成交價24.67萬/坪。 楊梅經典: 屋齡3年。平均成交價22.19萬/坪。近一年成交價21.34萬/坪。 英捷雲揚: 屋齡0年。平均成交價17.97萬/坪。近一年成交價18.64萬/坪。 泓典金鑽NO2: 預售屋。平均成交價22.57萬/坪。近一年成交價22.57萬/坪。 2. 埔心生活圈周遭行情 文化公寓:屋齡5年。平均成交價17.3萬/坪。近一年無交易資訊。 宜誠華府DC:屋齡5年。平均成交價18.22萬/坪。近一年成交價20.83萬/坪。 宜誠華府DC雙橡園:屋齡1年。平均成交價18.57萬/坪。近一年成交價19.81萬/坪。 3. 楊梅區主要分為楊梅、埔心、富岡及高山頂等4區,其中以埔心及楊梅人口較多,生活機能由埔心火車站及楊梅火車站為核心向外發展。 楊梅市區生活圈以楊梅火車站為核心,站前大成路生活機能完備,新楊梅區公所大樓也位於大成路,大成路往南可連接台一線(中山北路),東西往返埔心及湖口,再往南則可透過校前路連接國道一號及五楊高架,新成屋住宅大樓行情約在20-25萬元/坪,靠近火車站週遭則有接近25萬/坪的行情。 埔心生活圈也是楊梅區早期發展的主要區域之一,新住宅大樓房價行情約在15-20萬元/坪。 由於楊梅市區生活圈近年內有不少公共建設推動,例如新楊梅區公所大樓及楊梅體育園區場館等,區域內又有天成醫院等醫療資源,2020年後房價漲幅高於埔心生活圈。 本案坐落楊梅市區生活圈內南側台一線中山北路上,實價登錄平均行情20.38萬/坪,符合區域行情。 【英捷雲集評價】 英捷雲集建築規劃佳,而且交通與生活機能也都不錯,對於在楊梅看房子的朋友,是相當值得參考的個案。

[中壢區]合雄建設 「合雄璞御」
建案開箱-桃園

由合雄建設所投資興建的「合雄璞御」,地點位於莊敬路、自立三街口,基地雙面臨路、占地約771坪,規劃兩棟地上14樓、地下3樓建物,其中A棟面自立三街、B棟臨莊敬路,標準層均為4併格局,共計住宅104戶、店面9戶,全坡道平面車位121個,每個售價175~195萬元。 即便夾在桃園、中壢之間,內壢房市依舊非常獨立且特殊,尤其居民對區域所展現的高度黏著,光是內需市場就足以支撐新案去化,更形成人口「只進不出」的發展軌跡。 早期新案大多擇址前站,不過隨著開發逐步飽和,近年推案板塊已逐步往後站靠攏;另一方面,前、後站在區段型態也有所差異,前站商業氣息重、居住密度高,後站則因眷村改建的國宅比例高,加上發展進程晚,使得住、商區隔較為明顯。 「合雄璞御」坐落在後站地區的南側,具備雙面臨路的基地條件,周邊除了早期的透天住宅,電梯華廈加上前後各有大面積的眷村改建國宅,形成十分成熟的居住區段。 居住區段的成熟,使得本案先天生活機能就頗為齊全,基地對面即有一間便利商店,兩側莊敬路、永福路也有為數不少的餐飲及服務業商家,若是向外擴,無論是環中東路商圈或前站商圈,包括環東黃昏市場、家樂福、全聯等當地指標大型賣場,往返距離都在5分鐘車程上下,日常採買便利。 本案學區距離同樣不遠,自立國小約600公尺、步行可達,自強國中約1.2公里,車程約5分鐘、步行約15分鐘。 當然,牽動內壢或本案日後區段價值的,莫過於台鐵地下化工程,其中內壢車站將轉為地下化,現有前、後站的區隔也不復存在,有利於周邊土地的釋放再造,加上遠東紡織廠工業土地轉型、元智大學開發案等訊息陸續傳出,建議讀者可正面看待後市。 「合雄璞御」車道闢於自立三街,社區大門設於兩棟建物間,採飯店式門廳規劃,透過通廊連接分棟梯廳,內部公設包含迎賓大廳、交誼廳、健身房、戶外遊戲區等,公設比約33.5%,管理費暫定每坪70元。 「合雄璞御」樓高3米2,產品劃設權狀約28~29坪的2房、約31坪的2+1房和約40坪的3房三種單位,並受惠於4併格局,具備戶戶邊間、雙面採光、主衛浴開窗等基本面優點;從基礎權狀來看,本案有別於現今小坪數、多房數的規劃主流,回歸合理且更為舒適的房型調性,對剛性首購或換屋客層,在居住面產生實質提升。 首先看權狀約40坪的B1戶別(格局同B2),規劃高坪效3房單位,除了入口玄關區外,室內幾無過道虛坪,客、餐、廚及客衛等公共空間,統一居於格局中央,並將動線幅射至主、次臥室,另陽台採通廊式設計,客廳、廚房皆能進出,相較傳統雙陽台,整體使用空間更為連貫。 高坪效的格局優點,讓三處房間均有十分理想的坪數占比,實際都達到大雙人床房的尺度標準,同時主衛浴配有四件式乾濕分離設備。 來到樣品屋,公領域具備大面寬優點,也能看出室內必要過道比例甚低,客、餐廳機能界線清楚,且L型玄關設計打造出明顯落塵區,通廊式陽台則提供足夠的採光面積。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 值得一提的,廚房除了獨立隔間,更刻意放大使用面寬,可輕鬆納入電器櫃、工作檯等,形成雙排櫃的空間規格,相較常見一字型的廚房設計,這點確實非常亮眼。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室坪數占比理想,符合此房型級距的格局認知,床組、系統櫃、妝台配置均屬合宜,也沒有壓縮到走動空間,採光窗則使用通面低檯度,用以增加房內光線,而主臥室衛浴間同樣有很好的開窗面積,搭配四件式乾濕分離設備,居家使用已十分充足。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 相較主臥室,兩間次臥室尺度可謂更加理想,不僅坪數占比相同,尺度面寬也很棒,拿到一般3房產品當主臥室都綽綽有餘,所以B1、B2這兩間單位,無論居住動線、房間尺度都非常到位,筆者很是推薦給換屋客層參考。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 權狀同樣約為40坪的A1戶別,格局較前面的B1戶別略有差異,動線屬於常見穩重的3房格局,入口玄關、前後陽台獨立及雙衛浴系統,且兩套衛浴均有開窗;公領域具備大面寬優點,尤其餐廳坪數占比充裕,除了傳統餐廳之外,吧檯輕食區或另闢出其他機能空間,空間條件都足以允許,基本上有著3+1房的坪效表現。 房間規劃延續舒適基調,三處房間均為大雙人床房規格,特別是首席次臥室尺度幾乎比肩主臥室,大為提升實際居住面。 權狀約29坪的A3戶別,平面採公領域居中、房間置於兩側的居家格局,同時入口設有完整玄關空間,提供落塵區和外出衣鞋櫃體之用。 室內同樣為零走道動線,使得整體坪效表現突出,房間尺度因而放大許多,本戶主臥室已達到一般3房的主臥室標準,具備舒適格局優點,而次臥室也為雙人床房規格,另衛浴間同樣搭配四件式乾濕分離設備,首購或人口不多的小家庭,基本上可一次到位。 「合雄璞御」標準建材附有SPC降噪石塑地板、青葉銀立淨乳膠漆、三合一電子鎖、錦鋐氣密窗、大雅廚櫃系統、林內瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、HCG衛浴系統、Husky多功能暖風機、當層排氣系統等;現場開價每坪35~37萬元,合理成交落點約在每坪33~36萬元,預計2023年第1季可完工。

[平鎮區]和耀建設 「站前馥樂」
建案開箱-桃園

由和耀建設所投資興建的「站前馥樂」,地點位於新富二街、新富三街口,基地面積約913坪,規劃前後兩棟對稱排列的地上15樓、地下3樓建物,3D圖A棟在前、後為B棟,標準層統一5併格局,電梯搭載Sharp空氣清淨系統,共計住宅140戶、店面2戶,全坡道平面車位148個,每個售價145~160萬元。 在地人對內、外環的說法並不陌生,不過筆者還是為讀者簡略說明;傳統上,大中壢生活圈以內環、外環進行市郊區分,而所謂的「環」,大致以環北、環西、環南、普義路為界,被包覆在內的稱為內環,開發早、高都市化、機能條件齊全,其他的則視為外環,商業或住宅集中在某一個聚落,例如過嶺、南勢等,雖門牌同樣是中壢或平鎮,但區段型態有很大差異。 本文所開箱的「站前馥樂」,地點坐落大中壢內環區段,另北側連接中壢火車站、新明、海華等重要商圈,具備鮮明的正市區地段條件,也是現階段內環少數基地規模完整的線上新案。 「站前馥樂」基地緊鄰特力屋平鎮店,且新富二街、三街並非主要幹道,加上周邊「英雄鎮」、「現代之藝」、「中悦桂冠」等既有社區,享有很成熟的靜巷住宅環境。 再者,受惠於正市區地段的先天優勢,生活機能表現十分全面,包含全聯福利中心、寶雅、全國電子等連鎖大型賣場,及多家便利商店及眾多餐飲店頭,均可透過步行獲得滿足。 另外,占地頗豐的新富公園與本案距離僅400米,是住戶平日可就近利用的大型綠帶設施。 緊鄰新富公園的平鎮圖書館、社教中心同樣是理想的休閒場域;學區方面,歸屬新勢國小和平鎮國中,前者往返距離稍遠,低年級需要家長接送,後者則可自行上學,步行約8分鐘。 值得一提的,之所以採用「站前」為案名,在於本案距離日後的台鐵平鎮站很近,從社區前方的新富三街僅150米即可到達,此為台鐵桃園地下化的新增站體,先期將興設地上2樓的臨時站體,此一工程去年底已啟動,預計2026年5月通車,而主體地下化車站則推遲至2030年啟用。 平鎮站的增設,不必再像以往只能前往中壢搭車,自然大為提升目前所缺乏的通勤基本面,特別是短程通勤也會挪動現有居住板塊,對於區段價格支撐面將產生實質幫助。 順應長條型的基地形狀,本案刻意將新富二街的臨路面設計為大退縮空間,尺度達到舒適的30米,而A、B兩棟建物騰出約20米的棟距,讓居住環境更顯獨立寧靜。 公設項目計有挑高6米5迎賓大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、瑜珈教室、多功能才藝教室等,另闢有約150坪的中庭花園,公設比約33.5%,管理費暫估每坪65元。 「站前馥樂」10樓以下住宅單位樓高3米、11樓以上3米2,產品規劃很單純,權狀約26坪及約29坪的2房、約36~38坪的3房,戶戶雙陽台,且除了約26坪的2房,其餘單位皆為雙面採光;另外,本案戶戶加裝VAF智慧淨流系統,透過正壓過濾去除室內空氣中的有害物質,達到居家空氣清淨的效果。 首先看權狀約29坪的B1戶別,規劃高坪效2房單位,採內外界線鮮明的格局布置,其中L型的公領域,客、餐廳得以區隔,另可闢出+1機能空間,進而形成2+1房的使用坪效,同時讓居家動線更為完整;若是房數需求較高的家庭,也可將這處+1房空間足夠改為單人床房,惟沒有對外窗會有暗房問題。 房間採均衡配置,主、次臥室坪數差異不大,空間都落在標準雙人床房,房型屬性非常適合首購客層。 接著看權狀約36坪的A6戶別,值得一提的,本案3房格局幾乎一致,僅差在是否闢有玄關,像是本戶和B6沒有玄關設計,而B2、A5、B5則有;本戶室內為常見的傳統3房動線,不過由於廚房位置靠後,讓餐廳空間獲得延伸,因此可在不犧牲餐廳機能的基礎上,另行闢出約1坪的機能空間,具備靈活的格局彈性。 三處房間彼此坪數落差不大,屬於均衡的規劃配置,均落在標準雙人床房尺度,房型屬性相對舒適,也符合換屋客層的實際需求。 標準建材附有60x60cm拋光石英磚、OneTouch系統、VAF智慧淨流系統、韓國Nuon3合1電子鎖、大同氣密窗、大雅廚具、櫻花瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、愛惠普廚下淨水器、日本INAX衛浴系統、台達電多功能暖風機、當層排氣系統等,規格等級落於區域中高端;現場開價每坪34~38萬元,合理成交落點約在每坪33萬元,預計2023年第4季可完工。

[桃園高鐵]寶台建設 「寶台A17」
建案開箱-桃園

由寶台建設所投資興建的「寶台A17」,地點位於領航南路四段(近大成路口),基地面積約866坪,規劃4棟地上10樓、地下3樓建物,採口字型排列,全案標準層統一3併格局,其中AB兩棟與CD兩棟格局鏡像對映,電梯搭載Sharp空氣清淨系統,共計住宅106戶、店面2戶,全坡道平面車位132個,均預留電動車輸電管路,每個售價175~200萬元。 寶台建設是桃園相當有代表性的老字號建商,例如「幸福公園」、「傳家寶」及「托斯卡尼」等系列,都是市場知名度很高的業績作品,而本篇開箱的「寶台A17」則是該公司進軍青埔的首部曲,接下來區內尚有兩期將依序公開。(「幸福公園6」外觀,攝於2021.3) 「寶台A17」位置落在高鐵站東南側、直線距離約700公尺,屬於中心商業區旁的第一環住宅區,近年此區發展迅速,鄰近本案的「成家大璽」、「仁愛匯」住戶已陸續搬入,加上早期的「城市首席」、「城市的遠見」,及仍在興建中的「鉅陞花園廣場」,逐步演變為具規模的住宅聚落。 然而,「寶台A17」所正對的領航南路四段,從北側的青峰路二段起,到南邊的青昇路止,總長逾7百米的路段,統一種植四排行道樹,不僅是整個青埔重劃區綠覆率最高的路段,也形成極為特殊的街廓環境。 透過空拍照可以看到,「寶台A17」居住環境享有很高的綠覆率,除了領航南路的高密度路樹,更延伸到新街溪旁的河濱綠帶。 因此,A1、A2與B1、B2這四戶單位,享有永久無遮蔽的景觀棟距,利用空拍機模擬約8樓視野,呈現十分舒服的綠意視野,其餘戶別雖不具備如此條件,但同樣能就近享有很不錯的居住綠意。 再者,沿著新街溪修繕的河岸步道,也是住戶平日可利用的休憩場域,其他較近的還有兒二兒童公園,都在步行可達距離。 畢竟坐落第一環住宅帶,往返青埔主要商業設施都不算遠,IKEA車程約3分鐘、高鐵站、A18站和華泰名品城約4分鐘、全聯福利中心與置地廣場約5分鐘,至於大江購物中心也僅約6分鐘,提供相當程度的生活機能。 由於「寶台A17」是進軍青埔的首號作品,相較寶台建設過往業績,本案工法用料有著顯著提升,例如在1~4樓裝設新日鐵制震壁,用以加強結構耐震係數。 此外,戶戶搭載全戶式VAF智慧淨流系統,透過正壓過濾去除室內空氣中的有害物質,室內的烹飪油煙或其他異味則是經由負壓抽離,達到居家空氣清淨的效果,這些都是過往寶台作品所少見的高規格建材。 社區公設包含挑高7米迎賓大廳、交誼廳、健身房、影音室、K書室、家教室、琴房、兒童遊戲區、中庭花園等,另B1F設有垃圾冷藏室,公設比約34%,管理費暫估每坪70元。 「寶台A17」建築採口字型排列,中庭面積約150坪,兩端棟距落於22~28米不等,低樓層單位不至於感到過度壓迫;住宅產品室內樓高3米2,規劃權狀約27~28坪的2房及2+1房、約33~35坪的3房與約39~40坪的3+1房,單層中共劃設4戶前陽台進出單位(A3、B3、C3及D3),且戶戶最少雙面採光並衛浴均開窗,房型基本面存在相當優勢。 首先看權狀約27.7坪的D2戶別(格局同C2),規劃高坪效的2房產品,公領域基本上屬開放式設計,客、餐、廚大致相連,對於有風水信仰的住戶,有開門見灶的格局疑慮,不過留有足夠的空間增設隔間,同時餐廳占比相對寬裕,因此可另闢出+1機能空間,來打造更為完整的居家機能。 兩處臥室坪數差異不大,均為雙人床房尺度,房型整體坪效分割得宜,格局動線直覺順手,有利首購客層實際居住需求。 D2戶別樣品屋以2+1房進行規劃,入口增設隔戶牆用以避開風水問題,且縮小餐廳並釋放空間做為+1房,如果認為餐廳使用率不高,加以捨棄延展客廳縱深,或打造更豐富的機能空間,裝潢靈活度很高。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主、次臥室坪數差異不大,均落在標準雙人床範圍,不過次臥室放置兩張單人床,訴求人口數較多的家庭,或者預算有限的年輕家庭,居住空間還是足夠。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 接著看權狀約34.24坪的A1戶別(格局同B1),格局動線分野清楚,前後陽台、客餐廳、獨立廚房、私領域和兩套衛浴,屬於十分標準的正統3房產品;公領域闢有足夠安定面,客、餐廳有顯著區隔,且廚房為雙排面寬,居家使用相對順手,而首席次臥室和主臥室坪數雷同,都是舒適級距的雙人床房,唯第二次臥室略小,僅能朝單人床房規劃。 客、餐廳均具備相當程度的坪數占比,形成穩重的公領域格局,且受惠於前陽台規劃,也能獲取足夠的室內採光。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 客廳旁的開放式書房,實際上就是首席次臥室,坪數尺度為雙人床房格局,且具備理想的採光窗面積。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室坪數和首席次臥室雷同,但格局更深並設有獨立衛浴間,也具備理想的採光面積。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 第二次臥室為單人床尺度,裝潢表現提供讀者參考。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 標準建材給予全室白馬木地板、維夫拉客3合1電子鎖、櫻花廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、下嵌式烘碗機、TOTO衛浴系統、DURGO吸氣閥、當層排氣系統等;現場成交均價約落在每坪40萬元,預計2024年約第2季可交屋。

[大園區]高誠事業 「高誠君閱」
建案開箱-桃園

由高誠事業旗下高華建設所投資興建的「高誠君閱」,地點位於科一街、科三街口,基地正對萬坪運動公園,占地面積約953坪,規劃4棟地上11樓、地下2樓建物,標準層均為討喜的雙併格局,共計住宅80戶、店面4戶,全坡道平面車位84個,每個售價140~170萬元。 去年大桃園房市,客運園區肯定是那匹異軍突起的黑馬,受惠於房價外擴效應,以往較不受關注的客運園區,迎來相當程度的推案漲勢,尤其是過去主流的的透天份額,逐步被大樓產品所趕上。 另一方面,停滯許久的航空城計畫,在解決區段徵收問題後再次啟動,也吸引眾多廠商的投資目光,像是青埔、大園及客運園區等地緣區段,不僅就近接收遷移戶需求買氣,日後豐富的重大建設題材,買賣雙方都獲得相對應的房市期待值,使得新案數量和銷況紛紛走揚。 高誠事業在客運園區總共購得四塊土地,首期「高誠君臨」於去年年初開賣,年中隨即宣告全數完銷,在當地大樓市場寫下亮眼的銷售成績,而本文開箱的「高誠君閱」屬於二期,且正對運動公園的先天地點,較首期更具備基本面優勢。(「高誠君臨」外觀實景,攝於2021.4) 這座運動公園占地頗為遼闊,橫跨科三街、科二街兩條街廓,園內設施相當豐富,也是區內面積最大的公園,而「高誠君閱」就緊鄰在側,L型的建築排列,讓A~C三棟享有戶戶公園首排的永久棟距。 實際來到B棟9樓,由於公園另一端的建地尚未開發,目前高樓層單位視野可一路延伸到海岸線,即便日後該建地投入開發,仍能保有超過220米並涵蓋整座運動公園的景觀條件,加上下樓即公園的居住環境,就給予個案很充足的產品賣點。 不僅如此,本案自身因建築L型的排列,自然圍出約350坪的中庭花園,打造出內外呼應的居住綠意,這點筆者認為很是加分;其他公設尚包含迎賓大廳、健身房、多功能室、空中花園等項目,公設比約34%,管理費暫估每坪70元。 除了討喜的雙併格局外,「高誠君閱」住宅產品大致分為三種,約31坪的2房、約39坪的3房和約47坪的4房,室內高度3米2,戶戶雙面以上採光、均配置兩套衛浴和均有開窗,房型動線有著良好規劃面。 首先看權狀約31.16坪的B2戶別(格局同C1),設計兩套衛浴且大主臥的2房,基本格局沒有太多走道比例,並維持獨立隔間廚房,且於入口處規劃L型採光窗,既能解決採光問題,又可接收公園景觀,規劃很是特殊,而公領域將部分餐廳占比回饋至房間,對此一房型級距的家庭來說,算是合理的空間取捨。 主臥室採取大尺度規劃,擁有獨立衣帽間之外,並沒有犧牲睡眠區坪數,次臥室同為雙人床房尺度,房間有著不錯的格局配重。 接著看權狀約39.22坪的C2戶別(格局同D2),公領域及第二次臥室和前述的B2戶別格局相當類似,唯尺度更為放寬,而原本主臥室衛浴間的位置,改為首席次臥室,主臥室雖位置不變,但格局有所變動。 因公領域格局大致相仿,筆者就不多加贅述,僅單就房間部分來談;由於基礎坪數提升,三處房間尺度也跟著擴張,均達到舒適雙人床房標準,其中主臥室尺度明顯放大,睡眠區面寬理想,不僅可闢出獨立衣帽間,其餘櫃體空間也為充足。 首席次臥室同為理想的雙人床房,格局方正也提供直覺的櫃體置放空間,而第二次臥室雖格局雷同2房的次臥室,但面寬放大約半米,房型動線更為舒適。 最後看本案最大的住宅單位,權狀約47.35坪的A1戶別,入口處同樣設有L型採光窗,公領域雖為縱深形格局,但面寬條件有跟上,不會感覺太過狹長,同時客、餐廳分野清楚,另半開放式廚房留有增設隔間彈性;房間規劃採兩兩對稱,彼此坪數落差不會太大,以均衡為出發點,適合人口較多的家庭或預算許可並強調舒適的客層。 「高誠君閱」標準建材附有60x60cm拋光石英磚、三合一電子鎖、亞細亞氣密窗、櫻花廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、HCG衛浴系統(主衛附免治座)、當層排氣系統等;現場開價每坪26-28萬元,合理成交落點約在每坪23~25萬元,目前(2022.2)現場工程進度已上樑,建照預計竣工日為2024年第四季。

[宅精觀點]嘉璟建設 不妥協的居住尺度
建案開箱-桃園

有好一陣子沒有安排建商專訪了,一方面是自己工作忙,再者是目前一片逐利的市場氣氛,遷就總價門檻的高坪效、多房型產品,似乎成了不可迴避的趨勢,日前參訪「嘉璟一品硯」巧遇嘉璟建設施總經理,針對如此議題交換了意見,也讓筆者仔細審視嘉璟建設(下稱嘉璟)的規劃理念,透過文字與讀者分享。 嘉璟建設成立二十年多來,從購地、規劃到推案均為獨立經營,並極力深耕大桃園住宅市場,近期從「嘉璟華爾道夫」、「自遊人」、「大河戀」到現在「嘉璟天濶」和「嘉璟一品硯」,均以良好地段的宜居規劃獲得廣大好評,更躍居在地知名品牌建商之林。 從早期在報社服務到現在經營自媒體,嘉璟每個案子都親身採訪,對它們的產品風格並不陌生,反倒是卸下媒體光環還能和高層對談,挺值得高興的;如果要筆者簡單剖析嘉璟,首先是地點、再來是居住尺度,這兩點是很顯性的品牌特色。 在施總經理的觀念裡,房市景氣總有波動,但「Location」永遠是那道最堅強的抗跌劑,攤開嘉璟歷年作品清單,南崁、大有、同安街、八德、中壢、平鎮等區段,乃至於藝文特區、經國重劃區、中路重劃區,清一色都在市區核心,「漲不漲我不敢保證,但至少買了很難跌」,這句話確實是硬道理,光是門牌不同房價就有所高低,更何況是一線跟二線或市區與郊區的差異,所以不論嘉璟過往作品或新推個案,地點是最不必擔心的部分。 因此,嘉璟選地哲學上,無論交通、學區、公園或其他機能,基本上都以適居地段為優先考量,「買房子應是以居住為本,現在反倒尺度、空間成了配角,一昧在乎價格的市場氛圍,我認為是不健康的」。 空間尺度的感受,每個人或許不見得一致,但總存在著那條隱形的標準線,不過隨著房價逐步攀高,許多建商不得不選擇壓縮居住尺度,來維持買方可接受的總價區間,隨之而來就是小宅化甚至蝸居化,這沒有對與錯,純粹是市場機制下所催生出的現象。 可是,施總經理對此感到不以為然,「房子終究是以人為本,一昧遷就市場,卻忘了居住的本質在於追求舒適,對建築出身的我,這點恕難認同」,的確,扣掉「嘉璟華爾道夫」、「嘉璟天濶」中大坪數格局個案,單純拿「自遊人」、「大河戀」和「嘉璟一品硯」這類偏重一般剛性需求的個案來比較,不難發現產品規格確實有點「特殊」,當20坪的2房、30坪的3房所謂的「高坪效宅」全面佔領市場,上述個案依舊堅持規劃28~30坪2房、37~42坪的3房的房型尺度。 尤其現在不少個案為了迎合總價門檻,首先犧牲或被壓縮的往往是廚房,但嘉璟並不選擇這麼做,堅持劃設至少2米4的空間尺度,相比坊間2米1甚至更低的尺度規格,賦予更為充足且順手的使用品質;再者,獨立玄關同樣是嘉璟產品的常見因子,透過落塵區設計來分野室內外領域,也符合台灣人的居住習慣。 站在銷售層面,維持總價、提高房數可以讓過程變得輕鬆,若從居住角度出發,為了迎合總價過度地壓縮空間尺度,得了房數卻失了舒適,這筆買賣是否真的划算?「在高坪效的基礎下,仍然維持舒適的居住尺度,這點不會變,也不應該改變」,在市場派眼中,施總經理這樣的堅持很傻,但反饋到數據面,嘉璟在中古市場的轉手性和價格表現卻十分亮眼,誰對誰錯還真不好說。 進一步分析嘉璟的房型規劃,主臥室跟廚房是兩個重要環節,當中2房產品都給予足以闢出獨立衣帽間的大主臥格局,至於目前常被拿來調整室內空間比例的廚房,施錫楨將其視為居家生活的必要場域,不因坪效考量而有所壓縮,在獨立隔間的基礎上,維持該有的使用尺度。 筆者認為,這樣的規劃理念是非常適切的,尤其越往北走,房型尺度越是縮小,不是不能住,而是住的真的舒適嗎?其實轉個念、改個圖,嘉璟也可以推出高坪效、多房數的產品,但它們並沒有選擇這麼做,還是一頭栽進打造舒適且合理的居住房型,「人相處久,才能看見對方真心與否,房子亦然,住久了,才知道是不是真的舒適」。

[大園區]大耀開發建設 「大耀首賦」
建案開箱-桃園

由大耀開發建設所投資興建的「大耀首賦」,地點位於文治路、學二街口,基地面積約907坪,規劃兩棟地上13樓、地下2樓建物,標準層為鏡像對映的4併格局,各棟兩部電梯均搭載空氣清淨機,共計住宅96戶、店面5戶,全坡道平面車位100個,每個車位均預留電動車輸電槽線,每個售價150~165萬元。 客運園區在朱立倫時代就完成重劃,到今天大概已經14、15年,而當時的房市背景基本上都以桃園、中壢等市區為主,即便青埔都處在初萌芽階段,更遑論客運園區,因此一沉寂就是10幾年。 不過近年隨著市區土地和房價雙雙飆漲,房市板塊跟著向外圍推移,以往不受重視的客運園區,搖身建商獵地停泊的良港,不僅土地交易轉趨熱絡,新案數量呈現倍數成長,早年難見的集合式大樓,快速佔據市場份額,但透天新案仍占相當比例,總價大約落在1500~2000萬元之間,仍有一定的門檻條件,也間接拉抬了大樓新案銷況。 嗅到這樣的市場趨勢,有別於前一期「大耀首耀」的透天規劃,「大耀首賦」以大樓產品切入,雙塔式建築設計再透過飯店式門廳連結,整體建築鋪陳十分穩重。 此外,「大耀首賦」正對南港里活動中心及附屬公園,不僅具備公園首排的地段條件,住戶也能享有下樓即綠帶的居住優勢;再者,大園區是桃園埤塘文化的重要據點,光是客運園區內就有店子埤、打架埤及甘蔗埤三座大型埤塘,其中店子埤已改造為生態公園,另打架埤和甘蔗埤也計劃陸續轉型,且本案正好緊鄰這兩座埤塘,待日後完工,也是住戶步行便可就近利用的大型綠帶設施。 以現況而論,區內生活機能相對欠缺,必須要往大園或草漯市區獲得滿足,實際車程均在10分鐘左右,這點是讀者需要注意的部分。 前面有提及,「大耀首賦」雙塔建築間透過飯店式門廳連接,同時也是室內公設主要的聚集場域,包含接待大廳、交誼廳、沙發區、吧檯區、健身房、親子遊戲區、多功能室及廚藝教室等項目,另於地下1樓設有垃圾儲藏室,搭載廚餘冷藏設備及垃圾壓縮機。 室外則規劃中庭花園、休閒步道、茶亭、兒童遊戲區等設施,車道旁更闢設自行車停房區,公設比不到32%,也成為個案相對優勢的規劃基本面,管理費暫估每坪70元。 「大耀首賦」住宅樓板高度3米,且產品劃設單純,分為權狀約22坪的2房和約28及32坪的3房三種規格,加上4併的標準層規劃,使得戶戶邊間、雙面採光,且全案衛浴均有對外窗,先天房型面很是佔優。 現場以權狀約28坪的A3戶別施作實品屋,充足的安定面提供穩定的格局分布,公、私領域界線非常清楚,也盡可能地保留獨立廚房空間;雖權狀級距不到29坪,依舊給予兩套完整衛浴系統,而房間則為兩雙、一單的尺度配置,對於有房數需求的首購客層,既可控制總價門檻,實際居住面也為合用,房型屬性相當適合。 來到樣品屋,可見公領域具備理想面寬,客、餐廳空間也各自獨立,且整體格局方正、過道比例低,呈現穩定易用的居家動線。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 雖為訴求坪效的3房單位,但並未過度壓縮主臥室尺度,仍保持相當寬裕的格局動線,並採用低檯度窗來增加採光面積。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 受惠於戶戶邊間的條件,主臥室衛浴間闢有兩處採光面,但礙於先天尺度,無法做出獨立的乾濕分離區,若是浴缸使用率不高的住戶,亦可拿掉浴缸改闢為乾濕分離淋浴間。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 首席次臥室同樣具備理想的採光窗面積,且實際尺度足以納入一般尺寸雙人床,不過樣品屋以居住性更為全面的單人床房表現。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 第二次臥室為單人床房尺度,樣品屋裝潢表現提供讀者參考。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 接著看權狀約22坪的A5戶別,適合首購需求的2房單位,格局捨傳統餐廳空間,並維持客廳的合理面寬,同時將廚房、衛浴相併,使得居家動線區分客廳、廚浴及房間三大塊,也加以提升室內使用坪效。 雖坪數區間只有約22坪,不過仍然把主臥室尺度配重放大,且給予雙採光窗設計,次臥室則受限單位坪數,僅能以單人床房表現。 比起周邊同質大樓新案,「大耀首賦」建材選用可謂誠意十足,除了提供10年防水保固,其他還包含OneTouch系統、全室石塑降噪木地板(不含廚房、衛浴、陽台)、維夫拉克三合一電子鎖、5+5mm 膠合玻璃、優墅氣密窗、櫻花廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、下嵌式烘碗機、日本INAX衛浴系統(主衛附INAX免治座)、英國Studor P.A.P.A防疫吸氣系統、台達4合1暖風機、電動曬衣架、當層排氣系統等。 現場開價每坪27~28萬元,合理成交落點約在每坪25~26萬元,預計2025年第2季可完工。

回到頁首發表意見