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看屋筆記:桃園市桃園區慕朵微風(個案+價格分析)
建案開箱-桃園

中正路生活圈鄰近中正藝文特區和中路重劃區,具備成熟的生活機能,能同時享有新舊商圈的優勢。慕朵微風以花崗岩打造歐洲古典風格的建築,一層四戶均質50坪4房規劃,打造均質鄰居環境。讓我們來看看還有什麼特色吧。 建案特色: 1. 建案規劃 配備長庚活水、Low-E玻璃、當層排氣、防疫系統。精選全熱空氣交換系統,杜絕PM2.5,打造防霾健康宅。 豐富公設:君品迎賓區、典華禮賓廳、博雅閱覽室、樂活桌撞球室、禮御停車場第二門廳、中庭花園、天幕健身房等,在家即可享受飯店式公設。 單一坪數50坪、雙主臥規劃,戶戶雙面採光。一層4戶,電梯戶別比例佳。 2. 歐洲古典式設計 建築外觀為歐洲古典式風格,以穹頂、雋石基座、圓拱列柱及石雕圖騰等設計,創造華麗的氣派外觀,在區內別樹一幟。 慕朵微風格局分析: 1. 慕朵微風規劃一棟獨棟大樓,地上17層,地下3層,共計60戶住家,6戶店面。 2. 車位規劃111個坡道平面車位,為獨立式車道設計,由慈文路進出,出入不影響住戶。 3. 採每層4戶規劃,皆為4房50坪,樑柱外推方便裝潢。搭配2部電梯,電梯戶別比佳。 4. A1,A2戶型格局相似,皆為雙面採光。 進門即為客廳空間,側邊可做鞋櫃收納;有獨立的客、餐廳空間,客廳旁有獨立空間,可做第二客廳、書房使用。整體公共空間開放寬敞,使用彈性。客廳前側為花台,採光佳。 獨立式廚房規劃,L型檯面設計,動線連通寬敞的工作陽台。 雙主臥設計,三個房間皆有對外窗,留有梳妝台、衣櫃等空間。 三衛浴規劃,其中兩間衛浴未開窗,較為可惜,須留意潮濕問題。 5. A3,A5戶型格局相似,皆為雙面採光。 進門後有獨立玄關空間,不會直接進入客廳,相較來說有較高的隱私性。 獨立式廚房規劃,L型檯面設計,動線連通寬敞的工作陽台。 兩套主臥室設計,三個房間皆有對外窗。 三衛浴規劃,廚房旁主衛及客衛皆有對外開窗,通風不易潮濕。 實價登錄分析: 慕朵微風位於中正路生活圈,中正路生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.62萬/坪。房價漲幅的部分中正路生活圈較一年前+20.46%(屋齡0-5年),目前屬於價量俱漲的狀態。 1. 中正路生活圈周邊個案: 慕朵微風屋齡7年。近一年無交易資訊。 展志謙境屋齡7年。近一年無交易資訊。 不可求屋齡7年。近一年成交價32.2萬/坪。 2. 中路重劃區周邊個案: 俬藏泱預售屋。近一年成交價36.33萬/坪。 宜誠玓瓅屋齡1年。近一年成交價30.27萬/坪。 昭陽無限屋齡2年。近一年無交易資訊。 3. 中正路生活圈擁有鄰近中正藝文特區和中路重劃區的地理優勢,生活機能發展成熟。 在屋齡0-5年價格方面與中路重劃區相近,與區域內各案相比,慕朵微風是符合區域行情的。 慕朵微風評價: 慕朵微風為均質的4房50坪產品,花崗石打造的歐式風格相當吸睛,具備發展成熟的生活機能及鄰近學區等優勢,距離未來捷運綠線G10站約800公尺,走路10分鐘內可抵達。本基地後側有較多屋齡老舊的透天住宅,較低樓層可能會影響到採光或是視野,相較而言4樓以上部分視野較佳,如果介意這部分的讀者可多加留意。

看屋筆記:桃園市龜山區鴻築鴻典(個案+價格分析)
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2017年機捷的開通加速了A7重劃區的發展,距離雙北生活圈只需要半小時的通勤時間,而相較A8、A9等發展較成熟的區域,A7仍屬於房價凹陷區,倚靠著交通位置及房價上的優勢,吸引不少雙北地區的首購、換屋族前來購屋。鴻築鴻典位於A7站重劃區-樂善國小生活圈,在A7重劃區的西北方,離長庚生活圈僅隔一條文化一路,除了交通便利外,生活機能的取得也較其他A7重劃區內的建案來得方便。鴻築鴻典主打通風良好、採光佳的格局,並規劃24-42坪2~4房的產品,滿足不同需求的客群,接著就一起看看鴻築鴻典有甚麼特色吧! 建案特色: 1. 格局設計貼近需求 .各戶型皆無暗房暗廳,採光及通風效果良好。 .建築物圍繞社區中庭興建,面向社區中庭之戶別,視野景觀佳。 .皆為獨立式廚房規劃,且連接工作陽台,方便排除油煙及異味。 2. 特殊建材 .採用戴雲發Alfa Safe耐震專利,打造柱中柱結構,穩固建築。 .迎賓門配置SHARP空氣濾淨機,過濾病毒,防疫升級。 3. 地段優勢 .本案對街即是文德公園,方便遊憩且享永久棟距。 .距離樂善國小走路五分鐘,享優良學區。 .與其餘A7重劃區內的建案相比,開車抵達長庚商圈僅需五分鐘,生活機能較為便利。 鴻築鴻典格局分析: 1. 本案基地約1063坪,建築物為地上15層樓,地下4層樓,共規劃196戶住家,11戶店面。 2. 共有四棟建築,分為A/B/C/D四個區域,A/B區一層兩戶,各配一部電梯;C/D區一層五戶,各配兩部電梯。公設比為32%。 3. 規劃214個坡道平面式的車位,為獨立式車道,不影響社區內住戶,從長慶二街進入。 4. 公設規劃:提供健身房、兒童遊戲室、交誼廳及電話亭KTV等設施,供住戶多元使用。 .整體建築物呈L型,A1/A2/B1/B2/C5/C6/D1/D6戶皆面向社區中庭,視野景觀佳。 .無暗房暗廳,採光通風效果良好。 .獨立式廚房規劃,減少油煙及氣味影響。且連接工作陽台,動線規劃流暢。 .工作陽台空間寬敞,且冷氣室外機設置於外側,方便空間上的運用。 整體規劃上無多餘廊道占用虛坪,接下來將針對各戶型深入分析! 先看到藍色區塊的部分,為兩房規劃,坪數24-28坪。 .C2/C6/D3戶為兩房一衛的格局,單面採光,C2/D3戶面向長慶二街;C6戶面向社區中庭,不過由於位於L型轉角處,採光效果較受影響。 。主臥空間寬敞,有預留擺放衣櫃、化妝桌及書桌的空間,供住戶運用,增加收納效果。 。房間樑柱皆外推,格局方正,較好規劃運用。唯C6戶之主臥有室內柱,在空間規畫上須多加留意。 .C1/C3/D2/D5戶為兩房兩衛的格局,雙面採光。 。主、次臥及客廳皆位於採光面上,整體來說採光通風效果佳。不過D2、C3戶別位於建築內側,棟距較近些,D5、C1戶別的採光及通風會更好一些。 。有獨立客、餐廳空間,公私領域分離。 。雙衛浴規劃,主衛浴配有浴缸,客浴則為三件式乾濕分離設計,唯客衛無開窗,較在意潮濕問題的人須多加留意。 。雙陽台規劃,公、私領域使用上的功能方便區分。 再來看到綠色區塊的部分,為三房規劃,坪數33-38坪。 .C5/D1/D6戶為三房兩衛的格局,兩面採光,面向社區中庭。為最小坪數的三房格局。 。由於房間門開的位置及客衛的規劃,導致擺放餐桌的空間受限。 。三房皆有開窗,皆可擺放雙人床,不過客廳旁次臥擺放雙人床後無走道空間。另外,主臥有室內柱,在規劃上需稍加留意。 。衛浴皆為三件式,主臥配置浴缸,唯客衛無開窗較為可惜。 .A2/B1戶為三房兩衛的格局,形狀呈L型。兩面採光,面向社區中庭。 。房間樑柱皆外推,方便空間規劃運用。 。大次臥位於客廳後方,隱密性高,適合注重隱私的人。 。三間主、次臥皆有雙人床空間,尺度寬敞。主衛浴旁有額外空間,可做更衣空間或收納使用。 .B2戶為三房兩衛的格局,三面採光,面向社區中庭,位於L型轉角處,採光效果微受影響。 。有較大的獨立玄關空間,可規劃較多的鞋櫃及收納空間,方便收納。 。客廳、三房及衛浴皆位於採光面上,通風採光效果佳。 。公共領域空間較小,餐桌擺放位置會較為受限。 。主臥有預留擺放衣櫃的空間,可打造獨立衣帽間,算是蠻貼心的設計。 最後看到紫色區塊的部分,為四房規劃,坪數42坪。 .A1戶為四房兩衛的格局,三面採光,雙衛浴皆有對外開窗。 。相比其他戶型,有較大的獨立玄關空間,可規劃較多的鞋櫃及收納空間,若有收納需求的人可多加參考。 。廚房為雙排設計,空間寬敞,有預留擺放電器或收納櫃的地方,是非常貼心的設計。 。主臥有預留擺放L型衣櫃的空間,可規劃獨立衣帽間,提高收納效用。 。主衛為三件式,配置浴缸,於洗手台旁有空間規劃收納櫃進行利用。 實價登錄分析: .鴻築鴻典位於A7站重劃區-樂善國小,在此區域,2020年不分屋齡大樓成交價平均22.44萬/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均26.47萬/坪。 .房價漲幅:A7站重劃區-樂善國小較一年前+30.30%(屋齡0-5年) .隨著該區周邊的各項建設陸續開發,房屋單價不斷上漲,但由於建案數量已逐漸飽和,整體而言該區呈現價漲量縮的趨勢。 1. A7站重劃區-樂善國小周邊行情 鴻築鴻典:屋齡0年。平均成交價23.13萬/坪。近一年成交價25.7萬/坪。 台北國際村:屋齡0年。平均成交價21.39萬/坪。近一年成交價26.47萬/坪。 和發大境:預售屋。平均成交價29.07萬/坪。近一年成交價31.27萬/坪。 2. 長庚生活圈周邊行情 九揚華典:預售屋。平均成交價36.16萬/坪。近一年無交易資訊。 三禾雅堺:屋齡5年。平均成交價35.78萬/坪。近一年成交價37.67萬/坪。 富堡大湖滙:預售屋。平均成交價40.78萬/坪。近一年成交價40.78萬/坪。 3. A7站重劃區-樂善國小及長庚生活圈分別在文化一路的左右兩側,距離相差不遠,但長庚生活圈內的生活機能較為完善,目前預售屋的平均房價已達37-40萬/坪,也可發現儘管屋齡4年的房屋,其平均成交價也落在35萬/坪。 至於A7站重劃區-樂善國小雖有文德文明商圈支持其生活機能,但其發展較早,市容較老舊,因此近一年成交房價大約落在22-27萬/坪。鴻築鴻典近一年成交價為24.42萬/坪,大致符合區域行情。 鴻築鴻典評價: A7站重劃區-樂善國小除了區域內既有的生活機能,也能藉由開車5分鐘到達長庚生活圈,同時,鴻築鴻典鄰近文德公園及樂善國小,方便滿足各項生活所需。至於格局方面,鴻築鴻典主打採光良好的戶型,提供舒適明亮的居住環境。若想要在A7重劃區尋找生活機能便利且採光佳的朋友,不妨可以參考看看!

看屋筆記:桃園市八德區彩彩棠(個案+價格分析)
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大湳生活圈區內有置地生活廣場、大湳市場、大型公園等機能 ,交通部分有大湳交流道可連接國道2號,未來更有捷運綠線G04站聯合開發案的利多,整體而言發展成熟度高。這次要介紹的是彩彩棠,以2-3房的規劃為主,整體格局方正,主打鄰近桃園最大的公園—大湳森林公園的優勢。讓我們一起來看看還有哪些特色吧。 【建案特色】 1. 高坪效格局優勢 ● 多數戶型享有雙面採光,較無多餘走廊佔用空間,降低不必要的虛坪空間,坪效表現相對理想。 2. 具地段優勢 ● 鄰近約17公頃的大型都會森林公園—大湳森林公園,享受大面積綠地。 ● 距離未來捷運綠線G04站約550公尺,將與三鶯延伸線LB14共構,為桃園首座捷運體聯合開發案,佔地2500坪,預計規劃為商場、農會辦公等,使區內發展更活絡。 【彩彩棠格局分析】 1. 彩彩棠共規劃2棟,地上15層,地下2層,共計126戶住家,5戶店面。 2. 車位規劃為127個坡道平面車位。 3. A棟標準層每層6戶,搭配2部電梯,規劃24-26坪2房、37坪3房;B棟標準層每層3戶,搭配1部電梯,規劃26坪2房、38-39坪3房。 4. 基地位於重慶街150巷內尾端部分,路寬約8公尺,較為狹窄,需多注意車輛進出的方便性。鄰近溫室專區,且附近市容略為雜亂。 5. 綠色區塊為2房規劃,坪數約24-26坪 ● A1,A3戶型約26坪,格局相似,雙面採光。 * 廚房為單排開放式規劃,動線連接工作陽台,具方便性。 * 邊間設計,兩個房間皆有開窗,且皆可擺放雙人床;主臥有室內柱,須注意裝潢規劃。 * 衛浴為四件式規劃,具有對外窗,以2房的產品而言較難得。 ● A2戶型約24坪,單面採光。 * 樑柱外推,格局方正,方便規劃;有獨立的客、餐廳空間,具備清晰的機能動線。 * 廚房為單排獨立式規劃,動線連接工作陽台。 * 相較其他房型,A2的臥室大了許多,可擺放較大的衣櫃,或作為更衣、收納空間使用。 * 受限於採光面影響,衛浴部分無對外窗,較為可惜,須注意潮濕問題。 ● A6戶型約24坪,單面採光。 * 公、私領域分離,客、餐廳有各自獨立的空間;客廳的採光會先經過餐廳,為間接採光。 * 廚房為單排獨立式規劃,可直接通往工作陽台。不過工作陽台位於公共區域前方,除了使用時會影響室內光線,隱私性較其他兩房也較差一些。 * 兩間房間皆可擺放雙人床,且皆有開窗。不過次臥空間略窄,擺放衣櫃後無多餘行走空間,床尾部分也會較難收納,使用上須多留意。 * 受限於採光面影響,衛浴部分無對外窗,須注意通風問題。 6. 藍色部分為3房規劃,坪數26-39坪 ● A5,A7戶型為37坪3房,雙面採光。 * 進門有玄關空間,側邊可做鞋櫃收納。 * 客廳採光充足,連接景觀陽台;餐廳部分可擺放6人座餐桌,空間寬敞。 * 廚房為單排獨立式規劃,動線連接工作陽台,具方便性。 * 三間房間皆可擺放雙人床,且皆有開窗。 * 主衛為四件式設計,有對外窗;客衛部分未開窗,較為可惜,須注意通風問題。 ● B1,B3戶型為38-39坪3房,三面採光。 * 進門為玄關空間,留有空間進行收納配置,加上不會直對陽台,保有隱私性;客廳外側為景觀陽台,採光效果佳。 * 廚房為獨立式規劃,一字型檯面設計,動線連接工作陽台,具方便性;B3戶型的工作陽台中有柱子,可能較影響使用規劃,可多留意此部分。 * 三間房間皆可擺放雙人床,且皆有開窗。主臥留有梳妝台及衣櫃空間,空間較寬敞;最小的房間之衣櫃位於床尾,可能較不方便。 * 雙衛浴規劃,主臥皆為四件式規劃,配有浴缸,且皆有開窗,利於通風。 ● B2戶型為26坪3房,單面採光。 * 進門即為客廳空間,開啟大門時可能會阻擋電視牆,透過廚房間接採光。 * 廚房為開放式規劃,L字型檯面設計,動線連接工作陽台,具方便性。 * 三間房間皆有採光,主臥有室內柱,須注意裝潢規劃;其中一間房間較小,只能擺放單人床。 * 受限於採光面的影響,兩間衛浴皆無對外窗,較為可惜,須注意潮濕問題。 【實價登錄分析】 彩彩棠位於大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)。 大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$29.76萬/坪。房價漲幅部分大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)較一年前+19.04%(屋齡0-5年),整體而言本區目前屬於價量俱漲的情況。 1. 大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)個案 彩彩棠預售屋。近一年成交價28.24萬/坪。 元臺謙預售屋。近一年無交易資訊。 逍遙遊屋齡0年。近一年成交價25.07萬/坪。 2. 桃園後站生活圈個案 陽明青屋齡0年。近一年成交價31.52萬/坪。 囍上宏預售屋。近一年成交價33.97萬/坪。 3. 大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)除了有完善的機能,捷運綠線的開發也讓大湳區增添不少話題與利多;桃園後站生活圈則有近車站的地利優勢,整體而言桃園後站生活圈的房價略高於大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)。與區內個案相比,彩彩棠是符合區內行情的。 【彩彩棠評價】 彩彩棠位於大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區),距離大湳森林公園約300公尺,多個商圈也都在不遠的地方,採買機能完善,2-3房的規劃適合小家庭。但基地位於巷弄的尾端處,較為狹窄,周邊的房屋較為老舊,且鄰近溫室專區,會介意者可再多注意此部分。

看屋筆記:桃園市桃園區定泰翫寶龍(個案+價格分析)
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中路重劃區主要以純住宅規劃為主,街廓整齊、綠覆率高,擁有多個大型公園及兒童公園,整體而言環境相當舒適。這次要介紹的是定泰翫寶龍,位於永安路商圈,生活機能佳,單層只有4-5戶規劃,相較之下較為單純。讓我們來一起看看還有哪些特色吧。 建案特色: 1. 產品規劃佳 獨棟規劃,單層戶數少,電梯戶別比例佳,出入較單純。 樑柱外推設計,格局方正,提高使用坪效。 戶戶雙面採光,通風效果良好。 2. 建材選用 採用定泰建設八項專利施工技術,包含「一筆箍」、「樓板鋼筋固定器」、「牆筋固定器」、「磁磚固定器」、「水電明管配置」、「一體式窗框」、「角隅補強片」及「模組化污水排水系統」,提升整體安全性。 以RC鋼筋混凝土建造,搭配cleanup廚具、林內三機,衛浴部分為TOTO及凱樂衛浴。 3. 地段價值高 距離佔地4.8公頃的風禾公園約600公尺、桃園中路運動公園約250公尺,享受休閒健康環境。 車程5分鐘接軌國道二號南桃園交流道,門口為高鐵接駁公車站牌,實現北北桃1小時生活圈。 位於永安路商圈,商店林立,車程10分鐘內可抵達桃園市政府,生活機能發展成熟。 定泰翫寶龍格局分析: 定泰翫寶龍 一樓平面圖 1. 定泰翫寶龍為一棟式規劃,地上13層,地下3層,共計50戶住家,1戶店面。可從永安街前側步道及吉安一街68巷雙向進出,具隱私性。 2. 車位規劃為67個坡道平面式,預留電動車充電設備管線。車輛自吉安一街68巷進出,獨立式車道規劃,出入不影響住戶,但巷弄相較而言路寬較窄,會車時較為不便,若自有車較大台需稍加留意。 3. 標準層為一層5戶,搭配電梯2部,規劃約20-42坪1-3房。冷氣室外機放置於雨遮,不佔用陽台面積。 4. A1,A2戶型景觀較佳,但基地與周邊的建案距離較近,會介意者可再注意視野問題。 5. 1、2樓為全齡化公設,包含健身房、交誼廳、韻律教室、吧台區等,提供日常休閒使用。 定泰翫寶龍 標準層平面圖 6. A1,A5戶型為42.43坪及39.12坪3房,格局相似,皆為雙面採光。 進門有玄關空間,留有空間進行收納配置。本戶型有+1空間,可依需求進行彈性運用。 公領域採開放式規劃,空間寬敞,餐廳可擺放6人座餐桌;雙陽台規劃,客廳連接景觀陽台,採光佳。 廚房為單排半開放式規劃,動線連通工作陽台,具方便性。 三個房間皆可擺放雙人床,且皆有對外窗,採光佳;惟主臥動線須由客廳出入,且會影響電視的安定面,會介意者可多注意此部分。此外其中一個臥室內有室內柱,須注意裝潢規劃。 兩個衛浴皆有開窗,利於採光通風。 7. A2戶型為41.38坪3房,雙面採光。 樑柱外推,格局方正,不影響室內裝潢。整體屬於長型格局,公共領域空間寬敞。 客廳外有景觀陽台,採光充足,餐廳可擺放6人座餐桌,空間尺度大。 廚房為單排獨立式規劃,動線連通工作陽台,方便性高。 三個房間皆可擺放雙人床,且皆有對外窗,採光佳。 主衛為三件式規劃,有對外窗;客衛外有空間可規劃為梳妝區等使用,但本身未開窗較為可惜,須注意潮濕問題。 8. A3戶型為32.97坪2房,雙面採光。 客廳面寬寬闊,連接景觀陽台,採光良好。 廚房為單排半開放式規劃,動線連通工作陽台,具方便性。 兩個房間皆可擺放雙人床,且皆有對外窗;次臥部分有室內柱,需考慮裝潢部分。 主衛有對外窗,但客衛未開窗,較為可惜,可再注意通風問題。 9. A6戶型為20.6坪1房,單面採光。 進門不直接看到客廳,較具隱私性;外部銜接陽台,採光佳。 廚房為一字形開放式規劃。 房間可擺放雙人床,且有對外窗,較其他戶型的房間大。 衛浴未開窗,較為可惜,須注意通風防潮。 實價登錄分析: 定泰翫寶龍位於中路重劃區。 中路重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$36.03萬/坪。房價漲幅部分中路重劃區較一年前+20.78%(屋齡0-5年),整體而言本區目前屬於價漲量縮的狀態。中路重劃區可劃分為三個區域,一段區域為大興西路以北,區內有桃園司法園區、桃園地檢署,目前推案量較少;二段為主要的重劃區,範圍為大西興路以南、正光街以西,風禾公園、水秀公園皆在其中;三段為大興西街以南、正光街以東,較接近舊市區。 1. 中路重劃區三段個案: 定泰翫寶龍屋齡0年。近一年成交價32.78萬/坪。 君邑富域屋齡0年。近一年成交價34.48萬/坪。 璟都米蘭預售屋。近一年成交價35.69萬/坪。 中路重劃區三段個案周邊行情 2. 中路重劃區二段個案: 嘉璟一品硯預售屋。近一年成交價37.59萬/坪。 豐邑風禾預售屋。近一年成交價41.53萬/坪。 合輝云朵屋齡2年。近一年成交價34.78萬/坪。 中路重劃區二段個案周邊行情 3. 中路重劃區二段屬於重劃區內綠覆率較高的部分,較多大型公園坐落於此,因此房價較高;中路重劃區三段為此重劃區中最接近舊市區的部分,生活機能較為完善,可同時兼具重劃區的街廓和方便性,整體而言二段的價格略高於三段。定泰翫寶龍與區域內個案相比,是符合區內行情的。 定泰翫寶龍評價: 定泰翫寶龍位於永安路商圈,鄰近力行市場及私立康萊爾學校,公園也在附近,享受整齊街廓外也接近舊市區的生活機能。定泰翫寶龍單層戶數不多,整體坪數規劃也十分接近,以3房為主的規劃適合小家庭,不過車輛進出的巷道較為狹窄,介意此部分者可再多留意。有在中路重劃區尋找個案的朋友,可以參考看看定泰翫寶龍的規劃喔!

看屋筆記:桃園市中壢區樺龍潮+2(個案+價格分析)
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過嶺重劃區位於中壢、楊梅、新屋、觀音的交界處,屬於青埔外圍的第一環,車程約15分鐘就有青埔特區的生活機能,因而享有「青埔後花園」的美稱。區域內除了擁有自給自足的生活機能、綠地、與學區,隨著近年好市多、全聯、路易莎等連鎖商家的進駐,吸引不少在地與青埔區域的外溢首購客源,人口已連續五年的正成長。 樺龍潮+2主打Alaf Safe柱中柱的結構工法,規劃26-41坪2-3房,在建材、格局上都設計了不少巧思,讓我們一起來看看還有哪些特色吧! 【建案特色】 1. 優質建材: ● 結構採用Alfa Safe 柱中柱 戴雲發結構工法,加強並大幅提升抗震韌性與安全性。 ● 戶戶皆規劃充電車位預留管線,為電動車友善社區。 ● 選用VAF全戶空氣清淨系統、德國SYR濾水系統、5+5mm隔音膠合玻璃,並戶戶搭配廚下型生飲水系統,從空氣到飲水,整體提升整體居住品質。 2. 格局規劃佳: ● 多數戶別享有2面的採光,樑柱外推的設計,加上無多餘的廊道佔用虛坪,使用坪效高。 【樺龍潮+2格局分析】 1. 基地面積約578坪,社區為獨棟規劃,地上15層,地下2層。一層5戶,配有兩部電梯,共計65戶住家與5戶店面及辦公室。 2. 坪數規劃約27-29坪的2房,及約32-41坪的3房。 3. 汽車規劃由40米高鐵南路五段進出,車道為5.5米寬的雙向獨立車道,進出不易影響住戶。車位為坡道平面設計,共計70個充電車位,以及加值充電樁。 4. 房屋座向座東南朝西北,社區大門臨40米寬的高鐵南路五段,並規劃15-20米退縮,西南側臨8米寬松信街,也有7.5米的人行道退縮空間,角地棟距寬敞。東北側為私人土地,基地後方則尚未開發,街廓環境有待觀察。 5. 本案在結構上使用Alfa Safe柱中柱,戴雲發結構工法、戶戶搭配VAF全戶清淨流系統、德國SYR過濾系統、5+5mm隔音膠合玻璃、超耐磨地板及廚下型生飲水系統,算是滿好的建材配備。 6. A2為約27坪戶別,為本案最小坪數的戶別,在總價帶上有相對的優勢。單面採光,格局方正,樑柱外推,不影響室內空間規劃。 公共領域規劃在中間,廚房位於大面寬的採光面上,對於喜歡廚房有明亮採光的朋友會是不錯的選擇,不過油煙的部分也較會影響公共空間。整體空間採開放式設計,讓空間感更為寬闊,也較不影響客廳採光。不過由於臥室門位置的設計,安定面位置會較為受限。 單陽台設計,動線有串聯廚房,且位於次臥前方,相對上來說有隱私性,使用也方便。冷氣外機規劃工作陽台外側,不佔用工作陽台面積。 此格局將大部分空間留給私人領域,兩間臥室皆有雙人床空間,主臥還有額外的空間可以規劃更衣間收納。次臥透過工作陽台間接採光,使用時會較受影響。 較為特別的是此格局規劃了兩間衛浴,不過受限於採光面,兩間衛浴皆無對外窗較為可惜。 7. A1、A2戶別為約27-29坪邊間兩房,皆為雙面採光,客廳、兩間主、次臥皆位於採光面上,臥室皆有雙人床空間,且衛浴有對外開窗,以兩房來說算是滿難得的設計。 兩戶別整體規劃相似,差別在於A3戶別的玄關空間規劃的要在大一些。 公、私領域分離,客廳及餐廳有各自的獨立空間。廚房為半開放式規劃,位於玄關後方,日常採買回家放東西,在動線上更順暢一些,也較不會室內空氣品質。 前、後雙陽台規劃,工作及休閒領與可分開使用,主臥前方另有規劃花台。 8. A6戶別為約31坪3房,雙面採光,整體來說格局方正,樑柱外推,加上室內無多餘廊道規劃,坪效使用相對高。 客廳及餐廳皆有獨立的空間,廚房位於入門左後方,為單排獨立式設計,並有連接工作陽台,使用方便。 單陽台設計,冷氣機外機設計,不佔用空間,不過以三房來說工作陽台略小一些,須留意在使用上空間是否足夠。 雙衛浴規劃,主衛浴設有對外窗,通風不易潮濕。 三間主、次臥皆位於採光面上,皆有雙人床空間,唯最小間的次臥面寬較窄,床尾會緊貼牆面,其餘兩間臥室皆有行走空間的預留。 9. A5戶別約41坪的3+1房,為此案最大的坪數,邊間雙面採光,配置上採大面寬設計,客廳及兩間主、次臥皆位於主要採光面上,室內空間明亮。 廚房位於入門後右側,為單排獨立式設計,動線銜接工作陽台,使用方便。 前、後雙陽台設計,客廳、餐廳皆有獨立空間,餐廳旁有額外的+1空間可做彈性使用。 三間主、次臥皆有雙人床空間,尺度舒適。 雙衛浴皆有對外開窗,通風不易潮濕。 【實價登錄分析】 樺龍潮+2位於過嶺重劃區 過嶺重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$25.20萬/坪。房價漲幅的部份過嶺重劃區較一年前+23.77%(屋齡0-5年),近年來建商推案陸續增加,加上受惠於青埔外溢的客層影響,房價也跟著水漲船高。 樺龍潮+2 預售屋。 平均成交價28.32萬/坪。 近一年成交價28.32萬/坪。 慶賀天璞 預售屋。 開價26-28萬/坪。 宜雄絢耀 預售屋。 開價32-37萬/坪。 松義美學 預售屋。 開價30-31萬/坪。 【過嶺重劃區周邊個案】 過嶺重劃區相對於週邊的青埔來說,缺少當地的話題性,主要以在地的換屋族及首購族為主要買盤。而隨著近期房價不斷地攀升,相對低基期的房價與鄰近青埔特區的地段成了一大優勢。樺龍潮+2算是過嶺重劃區內最靠近青埔的案子,且為該區目前最新推出的個案,相較之下價格會比已在線個案來得高一些。 【樺龍潮+2 評價】 近年房市飆漲快速,青埔重劃區成交價已陸續突破4字頭,而過嶺重劃區受惠於比價效應,加上整齊的重劃區街廓、較新的屋齡等特性,松義路、民族路商圈也已擁有完整的商圈機能,吸引了不少青埔區域的外溢買客。區域上來說樺龍潮+2約車程7分鐘可銜接國道1號中壢交流道,到青埔重劃區約12分鐘車程,加上主打安全、耐震、實用的2-3房規劃,給有在觀望該區的朋友們參考看看喔~

看屋筆記:桃園市蘆竹區菁誠里厚LIHO(個案+價格分析)
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A10重劃區最近的討論度越趨熱絡,相比其他A8、A9或A17等機捷沿線的區域,算是新興發展區,區域平均房價目前落在30萬/坪上下,其房價優勢同時吸引蘆竹及南崁地區的人前來賞屋。而在多個建案中,菁誠里厚LIHO是區內為數不多主打耐震的建案,採用經過國家地震工程研究中心試驗的Alfa Safe耐震工法,並規劃15-40坪1~3房,提供多元戶型供消費者選擇。接著就一起來看看位於機捷沿線第一排的菁誠里厚LIHO有什麼特色吧! 【建案特色】 1. 新穎建材工法 採用Alfa Safe耐震工法,以柱中柱結構,打造耐震安心好宅。 裝設Studor 吸氣閥,提升排水效能,防止蚊蟲、臭味進入室內。 從天花板的抽風系統當層排出濕氣及異味,避免戶別間互相影響。 機捷沿線戶別,採用8+6玻璃,有效阻擋機捷噪音。 2. 公設規劃巧思 於B1停車場打造第二門廳,使住戶擁有賓至如歸的尊榮感。 除主要大廳空間外,另於休閒公設區域設置沙發等候區,親朋好友來訪不擁擠。 獨立式中庭花園,保有住戶隱私性。 3. 格局設計貼心 房間樑柱皆外推,格局方正,方便規劃運用。 廚房皆連接工作陽台,使用動線流暢。 【菁誠里厚LIHO格局分析】 1. 本案基地640坪,建築物為地上9層,地下3層的大樓,共規劃88戶住家及2個店面。 2. 規劃81個坡道平面式車位,未來可安裝充電式設備。車道為獨立式車道,不影響社區住戶。 3. 建築物前方為機捷高架;後方為同區建案-吉澧景悅,前後與兩者的距離皆相隔10~15米,使視野上不會太過擁擠,又能營造安逸舒適的氛圍。 4. 公設規劃:設有空中花園、健身房、兒童遊戲室、圖書館及Lounge bar等,供住戶靈活使用。 5. 建材規劃:採用櫻花三機廚具、TOTO衛浴、國際牌冷風機、德國太格降噪木地板及賀眾牌淨水器等標配。 6. 產品規劃分為A/B兩區域,中間以防火門隔開,A區一層6戶,B區一層5戶,各配兩部電梯,公設比為34%。 無走道設計,且房間樑柱皆外推,使用坪效高。 除邊間戶型,其餘皆採一字型開放式廚房規劃,空間寬敞好運用,唯須留意油煙影響。 廚房都連接工作陽台,使用動線流暢。 A3/A5/A6/A7戶臨機捷高架,採用8+6玻璃,阻隔噪音。 以上為菁誠里厚LIHO的共同格局特點,接著將針對不同戶型進行更深入的分析! 7. 先看到紅色部分,為套房規劃,坪數15坪。 B6戶附有一衛,為單面採光。 以套房來說,有獨立的陽台及廚房空間,加上工作陽台位於旁側,相對上隱私性也較高,算是很不錯的規劃。 客廳空間直接連通臥室,空間寬敞。若在意隱私性的人可另設計屏風,但須注意會影響到室內整體的採光效果。 8. 再來看到棕色部分,為1+1房規劃,坪數22坪。 A1戶為1+1房一衛的格局,為單面採光,面向社區中庭。位在2樓的此戶型,有露臺設計,增添愜意氛圍。 開門不會直接看到客、餐廳等公共空間,隱密性較高。 客廳及臥室皆位於採光面上,通風採光效果佳。 進門左側即為+1空間,可規劃為書房或個人工作室等,增加使用上的靈活度。唯其不位於採光面,須留意光線問題。 9. 接著看到黃色部分,為兩房規劃,坪數22~30坪。 B1戶格局為兩房一衛,坪數22坪,單面採光,面向社區中庭花園。 此房型為最小坪數的兩房,無多餘廊道占用虛坪,使用坪效高。 有獨立客、餐廳空間,公私領域分離。 主臥空間寬敞,可擺放衣櫃、收納櫃及化妝桌等,供多功能使用。 次臥不位於採光面上,會在意通風採光的朋友要多加留意。 A7戶格局為兩房一衛,坪數26坪,位在邊間,兩面採光。 一進門為公共空間區域,建議可用櫃子隔出獨立的玄關處,增加緩衝區域。 為獨立式廚房,加上位於格局後方的通風面上,可減少油煙及氣味的影響。 衛浴為三件式,有開窗,利於通風。 有前後雙陽台,可供住戶靈活運用。 A5/A6/B5 格局相似,為兩房兩衛,坪數28坪,皆為單面採光。 客廳、廚房及主臥皆位於採光面上,屬於大面寬的設計,光線效果佳。 無獨立的客廳及廚房空間,公共空間寬敞,室內光線通透。建議可另設計中島或收納櫃將空間分隔開來,增加使用上的獨立性。 以單面採光來說,兩房皆有開窗,算是不錯的規劃。 主衛空間較大,有額外空間可擺放收納櫃,收納需求較多的人可多多參考。 A2戶格局為兩房兩衛,坪數30坪,位在邊間,兩面採光,其中一面面向社區中庭。 主、次臥及客廳皆位於採光面上,通風採光效果佳。 規劃半獨立式的廚房,可以減少油煙的影響。 共規劃1.5套衛浴,在上班上課時間可同時使用。 10. 最後看到綠色部分,為三房規劃,坪數36~40坪。 A3/B2/B3戶皆為三房兩衛。兩面採光,B2戶面向社區中庭花園。 客廳、主、次臥及廚房都位於採光面上,通風採光效果佳。 B2戶擁有較大的玄關空間,可以規劃更多的鞋櫃及收納空間,可依不同的需求進行選擇。 B2、B3戶別的客廳較深一些,可在窗戶旁可規劃臥榻設計,有客人來訪時,能增加座位數。 三房皆為雙衛浴規劃,主衛皆有對外開窗,唯客衛無開窗,在意潮濕問題的朋友需多加注意。 皆規劃獨立式廚房,可減少油煙及氣味的影響。 A3戶的主臥,有額外空間可擺放衣櫃,使臥室空間更為完整,算是蠻貼心的設計。 【實價登錄分析】 菁誠里厚LIHO位於A10山鼻重劃區,以A10山鼻重劃區來說,2020年不分屋齡大樓成交價平均23.7萬/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均27.45萬/坪。 房價漲幅:A10山鼻重劃區較一年前+27.40%(屋齡0-5年) 隨著此區逐漸開發,建商陸續推案,於2022年該區開價已達30萬/坪以上,呈現價量俱漲的趨勢。 1. A10山鼻重劃區周邊行情 菁誠里厚LIHO:預售屋。平均成交價31.28萬/坪。近一年成交價31.28萬/坪。 新潤捷韻A10:預售屋。平均成交價29.66萬/坪。近一年成交價29.66萬/坪。 大華首捷:預售屋。平均成交價31.79萬/坪。近一年成交價31.79萬/坪。 2. A7重劃區周邊行情 禾悅花園:預售屋。平均成交價26.52萬/坪。近一年成交價36.68萬/坪。 頤昌澄岳:預售屋。平均成交價33.51萬/坪。近一年成交價33.51萬/坪。 富宇敦峰:屋齡1年。平均成交價25.97萬/坪。近一年成交價32.03萬/坪。 3. A7重劃區內有郵政物流園區、樂善科技園區等,相比之下未來發展性較高,因此區內近一年的成交價皆穩定落在3字頭。而A10山鼻重劃區正在發展階段,未來政府將在商業區興建土開大樓,提供酒店式公寓、辦公室、住宅等設施,帶動當地商業機能,滿足居民生活所需。但在另一方面,A10山鼻重劃區有樓高興建上的限制,導致整體開發密度較低,相對開發較密集的A7重劃區,環境氛圍較為慢活。位於A10山鼻重劃區內的菁誠里厚LIHO、新潤捷韻A10及大華首捷等建案的價格,也隨著建案陸續開案,皆落於30萬/坪上下。與同區個案相比,菁誠里厚LIHO符合區域行情。 【菁誠里厚LIHO評價】 隨著機捷沿線開發,捷運宅的熱度始終居高不下。相對晚開發的A10重劃區,近年推案不斷,房價已逼近A7重劃區的價格。菁誠里厚LIHO利用Alfa Safe耐震工法、Studor 吸氣閥等多項新穎的建材設計,以打造安全、乾淨的居住環境。在格局規劃方面,也以樑柱外推的方式,提升室內的使用坪效,唯開放空間分區較不明顯,裝潢時需花些巧思。有在觀望A10重劃區,且喜歡開放彈性空間以及緩慢生活步調的朋友,不妨多多參考菁誠里厚LIHO!

[蘆竹區]安美建設開發 「安美大望」
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由安美建設開發所投資興建的「安美大望」,地點位於五福路、五福一路交會口,另一側則與油管路一段相鄰,基地面積約2265坪,規劃5棟地上15樓、地下4樓建物,當中C、D兩棟標準層為4併格局,其餘棟別均為6併格局,共計住宅331戶、店面2戶,全坡道平面車位470個,預留電動車輸電管溝,每個售價210~240萬元。 南崁傳統被分為上、下南崁,兩者大致以中正路做為界線,以北屬於上南崁,以南被稱為下南崁,前者以學區、環境掛帥,後者以交通、機能取勝,區段訴求各有鮮明之處。 「安美大望」坐落於上南崁,基地對面是擁有3百多年歷史且為地方信仰中心的五福宮,並與同在五福一路的南崁高中相距約220米,而一旁占地約2公頃的用地(現為駕訓班及農地),已被市府劃設為未來五福國小預定地,筆者透過空拍讓讀者瞭解相對位置。 本案地段屬上南崁核心區,除了前面提到的南崁高中,周邊還有蘆竹國民運動中心、圖書館等設施,再來則是學區南崁國中、南崁國小及著名的中悦村聚落,均落在方圓約1公里範圍內,具備便利的休閒、就學機能。 由於上南崁近年移入人口遽增且多為青壯階層,使得南崁國小改採總量管制,為了解決當地學額不足的問題,市府已劃設占地約2公頃用地做為五福國小預定地,位置剛好就在「安美大望」基地旁,進而增添學區宅的基本面籌碼。 本案日常採買選擇豐富,除了鄰近的仁愛路商圈,也建議由五福路進入機能更為成熟的中正路、南崁路商圈獲得滿足,另外像是台茂購物中心、COSTCO等在地大型購物商場,往返車程都在5分鐘左右。 值得一提的,「安美大望」是國內知名建築師李天鐸的南崁首作,過去幾年包括「昭揚縱橫」、「昭揚乾坤」、「桃大極」、「桃大誠」、「川睦叡極」等數個大桃園知名社區皆出自其手,且善於運用對稱線條、沉穩調色及格柵元素,打造深具質感的設計風格,於本案建築立面同樣展露無疑。 社區車道設於五福一路,而大門闢於A棟側,由基地內道路進出並在此規劃迎賓大廳及交誼廳。 其餘公設分佈在各棟別1樓,項目計有閱覽室、健身房、兒童遊戲室、視聽室、廚藝教室、Lounge Bar等,公設比約33.8%,管理費暫估每坪70元。 住宅室內樓高3米1,共分為三種房型級距,權狀約26~28坪的2房、約35~37坪的3房與約38~47坪的4房,其中4併格局的C、D棟統一為3、4房,具備戶戶邊間、雙面採光、前後陽台及衛浴開窗等討喜條件。 首先看權狀約28坪的B1戶別,規劃雙衛浴系統的2房單位,入口設有完整玄關,室內走道比例低,擁有不錯的坪效表現,同時劃設獨立隔間廚房,屬於傳統易用的格局動線。 具備充足安定面且公領域占比合理,使得客、餐廳機能界線完整,而兩套衛浴均為乾濕分離規劃,房間則為一雙人床、一單人床配置,空間並未刻意放大,尺度均為標準規格;就產品屬性來看,雙衛浴機能、安定動線等基本面,相當適合首購客層。 來到樣品屋,雖為2房產品,但客、餐廳各有相當空間,面寬也不為壓迫,加上低檯度的大面積採光窗,呈現很是到位的公領域表現。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室配置獨立開窗衛浴間,睡眠區尺度落於標準雙人床房,採光窗面積甚是理想。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 次臥室則為單人床房規格,同樣具備理想的採光窗面積。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 權狀約37.2坪的C1戶別,規劃前後陽台的正3房單位,入口設有簡易落塵區,結合理想的安定面及面寬,使得公領域有著餘裕表現,客、餐廳不僅空間機能完整,並給予增設廚房隔間的彈性格局,同時雙面採光的先天條件,兩間衛浴均闢有對外窗。 私領域採取兩雙人床、一單人床的房型配置,而主臥室衛浴間給予乾濕分離的完整4件式設備。 理想的安定面條件,讓公領域呈現完整的格局縱深,進而使得客、餐廳占比相當獨立,配合前陽台規劃,創造出理想的採光面積。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室為加大雙人床房規格,空間動線可雙面下床,且延續低檯度窗所衍生採光優點,給予房內理想的光線條件;此外,主臥室衛浴間闢有對外窗,並規劃乾濕分離的完整4件式設備。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 客廳旁的為首席次臥室,雖遷就樣品屋裝潢美觀而改為開放式設計,但仍可看出標準雙人床房的空間尺度。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 最後看權狀約47.53坪的D3戶別,劃設4房產品,公領域採大面寬尺度,提供完整而彈性的格局條件,全開放式的美式居家風格,或機能更為豐富的4+1房,住戶可依實際居住需求加以伸縮。 房間配置方面,明顯放大主臥室坪數占比,不僅具備寬裕的睡眠區,還能闢出獨立衣帽間,而衛浴間同樣給予乾濕分離的完整4件式設備;至於三間次臥室,其中兩間坪數相仿,均為標準雙人床房,另一間則為單人床規格。 光從客廳裝潢表現,便可看出公領域的面寬條件,而樣品屋維持原有的開放式廚房設計,且並未增添+1機能空間,使得視覺廣度和穿透感更加舒服。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室坪數占比非常理想,幾乎等同坊間大套房規格,睡眠區不僅可雙面下床,並保有相當寬裕的動線空間。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 一旁可闢出近2坪的獨立衣帽間,收納性和實用度都相當到位。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 主臥室衛浴間對外窗面積理想,採乾濕分離的完整4件式設備。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 兩間雙人床房次臥室坪數相仿,樣品屋將其中一間改為休閒取向的機能房,另一間則以正常房間鋪陳,實景對照提供讀者參考。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 「安美大望」採用BIM建築資訊模型,另防水層使用聚脲處理、表面鋪貼地磚加強防水效果,並提供防水保固5年,其他標準建材附有馬可貝里60x60cm磁磚、全鑄鋁鋼木門、耶魯3合1電子鎖、錦鋐氣密窗(5mm+3mm)、德國Sachsen廚櫃系統、林內瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、TOTO衛浴系統(主衛附免治便座)、Panasonic暖風機、當層排氣系統等。 價格方面,現場開價每坪48~52萬元,成交落點約在每坪44~46萬元,預計2025年第3季可完工。

看屋筆記:桃園市八德區光合市-沐曦區(個案+價格分析)
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桃園的八德擴大重劃區圍繞著八德區公所發展,以高綠覆的宜居環境、具前景的交通建設以及親民的價格等優勢,吸引不少來自雙北的客群。光合市位於豐吉路上,周邊富含多座公園及綠廊,建案屬於大型社區開發並擁有多項公設,格局主要規劃27~47坪2~4房。接下來就帶大家一起認識這個建案的特色吧! 【建案特色】 1. 生活機能便利 商圈 — 1.4公里內可抵達興豐、中山、中正三大商圈以及僑愛市場、八德公有市場,日常採買方便。 學區 — 1.3公里內可抵達八德國中、八德國小及附幼雙學區,學區機能完整。 2. 趨於完善的交通建設 捷運 — 1.5公里到達未來桃園捷運綠線G01、G02站,未來還能轉乘捷運三鶯線。 開車 — 藉由主要幹道介壽路連接國道三號及快速道路,1.4公里可上未來國道三號豐德交流道,可串聯國道二號及快速道路,行車交通便利。 3. 公園及綠地環繞 出家門就擁有八塊綠廊,沿綠廊步行550公尺可連接分別到達興豐、興德雙公園,享受休閒質感氛圍。 【光合市格局分析】 1. 基地面積共達2464坪,採社區型開發,共分成四區,單純全住家279戶,分別為朝陽區、沐曦區、氧森區、植青區。建物為地上9~11層,地下2層規劃,建蔽率僅有37.6%。此次主要以沐曦區戶型來為您介紹。 2. 社區規劃豐富公設,包含室內外兒童遊戲室、KTV、室外溜冰場、健康體適能室、有氧瑜珈室、桌球棋藝室、室外羽球場等等。公設比約為33.4~33.8%。建材標配櫻花三機、和成衛浴,以及冠軍磁磚(60x60)。 3. 沐曦區共分ABC三棟,樓高10層,A棟一層4戶共用一梯;B、C棟2戶共用一梯廳,使用尺度舒適。規劃28~46坪2~4房。 6. 綠色部分A2、A3戶型為28坪2房,單面採光,採大面寬設計,室內採光良好。 廚房為開放式廚房,藉由廚房可通往工作陽台;通過客廳則可到景觀陽台。 衛浴有對外開窗,通風良好。 兩間臥室皆有採光且皆能放下雙人床,主臥可有走道衣櫥的規劃,空間寬闊。 此戶型無室內柱,使用空間坪效高。 7. 黃色部分為37~43坪3房戶型。 A1為30坪,邊間兩面採光。 門口進入可有獨立餐廳的規劃。 一衛浴雙陽台規劃,且衛浴有對外開窗。 3間臥室皆有採光。主臥與次臥可放下雙人床外,另一間房可規劃為書房或讀書室。 B2、C1為37坪,兩面採光。 客廳空間寬敞好規劃,且空間明亮。 雙衛浴雙陽台規劃,主衛浴配有浴缸,兩間衛浴皆無對外開窗,須留意通風。 無室內柱,使用空間坪效高。 A5為43坪,三面採光,使用尺度舒適。 入門有獨立玄關設計。 雙衛浴雙陽台規劃,主衛浴配有浴缸,兩間衛浴皆有對外開窗,通風不易潮濕。 8. 紫色部分B1、C2為46坪4房,三面採光。 四間主、次臥皆位於採光面上,皆有雙人床空間,無暗房暗廳問題。 前後雙陽台設計,休閒工作不打結。 客廳空間寬闊,且可有獨立餐廳的設計。 雙衛浴規劃,皆有對外窗。主衛浴配有浴缸。 無多餘廊道規劃,空間不浪費。 【實價登錄分析】 向來以寧靜居住環境受到關注的八德擴大重劃區,在今年2021年價格有明顯幅度的上漲。2020年此區成交單價為19.19萬,但2021年統計至今平均已來到23.32萬/坪,已站上2字頭,相較一年前同期價格上漲達21.25%外,開價也可見接近3字頭的態勢。 1. 八德擴大重劃區 光合市周遭個案 光合市-沐曦區 預售屋。根據市調,開價為25~27.5萬/坪。 涵悅+ 預售屋。平均成交價21.36萬/坪。近一年成交價24.8萬/坪。 麗寶青年時代 屋齡3年。平均成交價19.07萬/坪。近一年成交價26.91萬/坪。 陽光大境-晴光區 屋齡4年。平均成交價15.76萬/坪。近一年成交價19.48萬/坪。 2. 八德擴大重劃區 八德區公所周遭個案 麗寶FIKA 屋齡0年。平均成交價26.68萬/坪。近一年成交價27.88萬/坪。 和毅品森活 屋齡2年。平均成交價16.85萬/坪。近一年成交價26.35萬/坪。 城又青 屋齡3年。平均成交價19.39萬/坪。近一年成交價25.25萬/坪。 3. 八德區公所位在八德重劃區的西側,機能發展完整;靠東側則以透天公寓為主。華廈單坪價格來講差異不大,但靠近未來捷運綠線的周遭建案可來到26萬/坪。預期成交價會略低於開價,光合市價格與區域個案相比符合市場行情。 【光合市評價】 八德擴大重劃區生活機能與學區都具備,再加上未來捷運綠線與國道交流道的建設,未來發展可期。光合市的大規模社區開發,搭配全齡化的公設,周邊環境清幽、寧靜且綠帶環繞,若是最近有在關注此區的讀者不妨可以考慮此建案看看。

看屋筆記:桃園市蘆竹區合遠青淞(個案+價格分析)
建案開箱-桃園

合遠青淞位於蘆竹的大竹重劃區北側,屬於大基地開發的建案,開車5分鐘內可享重劃區的生活機能,接著,我們就一同來看看合遠青淞還有什麼特別的地方吧。 合遠青淞 生活機能圖 建案特色: 1. 離塵不離城: 開車15分鐘可達桃園機場、青埔A18站或桃園車站舊市區,開車5分鐘內可享重劃區的生活機能。 2. 1,414坪大基地規劃: 基地面積達1414坪,規劃400坪大中庭及戶外兒童遊戲區,棟距景觀佳,且住戶有戶外活動空間。 3. 建築規劃佳: 全社區標準層房間都對外開窗,且客廳旁都有大片開窗或鄰接陽台,室外機都有獨立規劃放置空間。 合遠青淞格局分析: 1. 本案基地1,414坪,臨路西側南竹路4段300巷,建築分為A/B/C/D等4棟,樓高分別為地上10/9/10/9層,地下2層。停車場坡道由基地南側獨立設置,不影響樓上層住戶。 合遠青淞 1樓平面圖 合遠青淞 標準層平面圖 2. A/C棟標準層採1層6戶,分別搭配2部電梯,D棟為1層3戶,配置1部電梯,B棟為1層2戶,配置1部電梯,公設比平均約33.27%。 3. 先看黃色區塊,為2房產品,坪數約25-28坪。 A7/C7戶為2房1衛,坪數為25.14/25.15坪,格局相似,面社區中庭,單面採光。 ● 進門後有玄關空間。 ● 動線為先客廳再餐廳,餐桌可規劃在陽台旁。 ● 2間房間都能擺放雙人床及書桌,主臥可規劃L型衣櫃,收納空間大。 ● 衛浴未開窗,但有乾溼分離規劃。 ● 廚房為開放式,為一字型廚具,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,動線連通陽台。 ● 室外機空間獨立規劃,不佔陽台空間。 ● 梁柱外移規劃,室內空間好規劃。 D2為2房1衛,坪數為26.34坪,面社區中庭,單面採光。 ● 2間房間都可以擺放雙人床及書桌,且主臥衣櫃可規劃為U字型,收納空間大。 ● 客廳方正,旁有大片玻璃採光佳。 ● 衛浴未開窗,但有乾溼分離規劃。 ● 廚房獨立設置,為一字型廚具,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,動線連通陽台。 ● 室外機空間獨立規劃,不佔陽台空間。 A5/C5戶為2房1衛,坪數為26.8/26.81坪,格局相似,面基地西側/東側,雙面採光。 ● 2間房間都能擺放雙人床及書桌,主臥可規劃大書桌,但客房的部分衣櫃與床之間無足夠空間。 ● 客廳方正,且旁邊有景觀陽台。 ● 衛浴有開窗,且有乾溼分離規劃。 ● 廚房為開放式,為一字型廚具,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,動線連通工作陽台。 ● 室外機空間獨立規劃,不佔陽台空間。 ● 梁柱外移規劃,室內空間好規劃。 A3/C3戶為2房1衛,坪數為27.37/27.38坪,格局相似,面基地西側/東側,單面採光。 ● 2間房間都能擺放雙人床及書桌,主臥可規劃U型衣櫃,次臥可規劃L型衣櫃。 ● 客廳方正,且旁邊有陽台。 ● 衛浴沒有開窗,但有乾溼分離規劃。 ● 廚房為獨立設置,為一字型廚具,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,動線連通工作陽台。 ● 室外機空間獨立規劃,不佔陽台空間。 ● 梁柱外移規劃,室內空間好規劃。 4. 再看藍色區塊,為3房產品,坪數約34-41坪。 A1/A2/A6/C1/C2/C6戶為3房2衛,坪數為37.04/34.41/37.08/37.06/34.43/37.09坪,A2戶面西側, C2戶面東側,A1/A6/C1/C6戶都面中庭,都是雙面採光。 ● 3間房間都有對外開窗,且都能擺放書桌,主臥有獨立衣櫃空間,可規劃L型衣櫃,但A1/A2/C1/C2客房部分衣櫃空間與床之間無足夠距離。 ● 主臥衛浴都有開窗,且A1/A6/C1/C6戶主臥衛浴為4件式,客用衛浴沒有開窗,但有乾濕分離。 ● 廚房為獨立設置,一字型廚具預留冰箱及電器櫃空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,動線連通工作陽台。 ● 客廳方正,傢俱好挑選,且旁邊有景觀陽台。 ● 室外機空間獨立規劃,不佔陽台空間。 ● 梁柱外移規劃,室內空間好規劃。 D1/D3戶為3房2衛,坪數為37.42/37.43坪,都面中庭,都是3面採光。 ● 進門後有玄關空間。 ● 3間房間都有對外開窗,且都能擺放書桌,主臥衣櫃空間大。 ● 2間衛浴都有開窗,主臥衛浴為4件式,客用衛浴有乾濕分離,且洗手台為獨立設置。 ● 廚房為獨立設置,一字型廚具預留冰箱及電器櫃空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,動線連通工作陽台。 ● 客廳方正,傢俱好挑選,且旁邊有景觀陽台。 ● 室外機空間獨立規劃,不佔陽台空間。 ● 梁柱外移規劃,室內空間好規劃。 B1戶為3+1房2衛,坪數為39.85坪,面中庭,3面採光。 ● 3間房間都有對外開窗,且都能擺放書桌,主臥衣櫃空間大。 ● 客廳與主臥中間可規劃書房,且有對外開窗。 ● 2間衛浴都有開窗,主臥衛浴為4件式,客用衛浴有乾濕分離。 ● 廚房為獨立設置,一字型廚具預留冰箱及電器櫃空間,動線連通工作陽台。 ● 客廳方正,傢俱好挑選,且旁邊有景觀陽台。 ● 室外機空間獨立規劃,不佔陽台空間。 ● 後陽台連接逃生梯。 B2戶為3+1房2衛,坪數為40.44坪,面基地東側,3面採光。 ● 4間房間都有對外開窗,且都能擺放書桌,3間房間可擺放雙人床。 ● 客廳與主臥中間可規劃單人房,且有對外開窗。 ● 2間衛浴都有開窗,主臥衛浴為4件式,客用衛浴有乾濕分離。 ● 廚房為獨立設置,一字型廚具預留冰箱空間,動線連通工作陽台及逃生梯。 ● 客廳方正,傢俱好挑選,且旁邊有景觀陽台。 ● 室外機空間獨立規劃,不佔陽台空間。 實價登錄分析: 合遠青淞生活機能仰賴大竹重劃區生活圈,基地位於其北側車行約5分鐘距離,基地屬於非都市土地甲建,大竹重劃區生活圈行情如下: 2020年不分屋齡大樓成交價平均20.62萬元/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均25.77萬元/坪。 成交量部分,2020年成交263戶,2021年成交288戶。 整體而言該區呈現價量俱漲趨勢。 1. 大竹重劃區生活圈週遭行情 合遠青淞: 預售屋。平均成交價26.28萬/坪。近一年成交價26.28萬/坪。 大築文匯: 預售屋。平均成交價30.87萬/坪。近一年成交價30.87萬/坪。 中麗碧波: 預售屋。平均成交價31.32萬/坪。近一年成交價31.32萬/坪。 大竹重劃區生活圈週遭行情 2. 合遠青淞基地屬於非都市土地甲建,位於大竹重劃區生活圈以北,大竹重劃區生活圈預售屋行情約在30萬/坪左右,屋齡5年內住宅大樓行情約在25萬/坪左右。合遠青淞基地未在大竹重劃區生活圈內,但車程僅約5分鐘內,另外有1,414坪大基地與400坪大中庭規劃,區域內較少見,開價27-29萬/坪,符合區域行情。 合遠青淞評價: 合遠青淞基地有1,414坪,住戶有400坪大中庭戶外空間以及良好的棟距,區域內少見,另外,距離大竹重劃區生活圈約開車5分鐘內,桃園舊市區或青埔開車也約15分鐘就可達,對於在蘆竹看房子的朋友,是相當值得參考的個案。

[蘆竹區]合遠建設 「青淞」
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由合遠建設所投資興建的「青淞」,地點位於南竹路四段300巷,基地面積約1413坪,規劃4棟建物,其中B、D兩棟為地上9樓,標準層分別為雙併及3併格局,A、C兩棟為地上10樓,標準層均6併格局,地下層統一開挖2樓,全案無店面單位,共計住宅154戶,全坡道平面車位163個,每個售價140~155萬元。 「青淞」地目屬都計外甲種建地,在大桃園地區頗為常見,使用規定和都計內一般建地無異,至於地點與大竹市區正好分處國道二號兩側,另基地前方兩條道路各為南竹路四段300巷與300巷37弄,前者可銜接南竹路四段,成為社區的主要進出幹道。 從社區前方的南竹路四段300巷銜接南竹路四段,往返大竹市區約4分鐘車程,包括學區大竹國小、大竹國中、大竹黃昏市場、大竹夜市,加上大竹路兩側的各式店家,成為住戶平日緊扣的生活機能圈。 另外,大竹地區本身就介於南崁和青埔之間,像是華泰名品城、IKEA、新光影城、XPARK、COSTCO、台茂購物中心等大型商場,車程均在15分鐘左右。 連外交通一往大竹北路銜接國道二號大竹交流道,二則往中正北路銜接中山高中正北路交流道,兩者實際路程差不多,都在8~10分鐘上下。 因基地規模夠,提供充足的公設表現籌碼,而「青淞」也是大竹地區現階段(2022.5)公設項目最為豐富的線上新案,自然成為產品面的優勢之一。 室內公設計有迎賓大廳、宅配室、交誼廳、健身房、兒童遊戲室、多功能室等。 戶外項目則有中庭花園、兒童遊戲區、品茗區,另在車道旁闢設垃圾儲藏室,公設比約33.27,管理費暫估每坪60元。 室內樓高3米,產品設定2房、3及3+1房,前者坪數區間25~27坪,後者34~40坪,其中A、C兩棟標準層為鏡像格局,且全案3房以上單位連同A5、C5這兩戶兩房,享有雙面甚或三面採光條件。 首先看權狀約27.37坪的A3戶別(格局同C3),規劃低走道、高坪效的大兩房單位,採公領域居中、房間置於兩側的平面動線,另闢設通廊式陽台,客、廚可雙道進出,也放大先天單採格局的採光面積。 公領域給予適中尺度,使得客、餐廳空間表現不會感到壓迫,加上獨立隔間廚房,讓整體居家機能顯得完整,而兩間加大雙人床房的房間配置,更是此單位的房型亮點。 主臥室樑柱外推,格局方正,且坪數占比很是理想,足以闢出獨立衣帽間,次臥室空間表現同樣不俗,加大雙人床房創造舒適的居住尺度,對人口不多的首購家庭,屬於可一次到位的房型單位。 來到樣品屋,可見客、餐廳機能十分清晰,彼此空間也不互相影響,而通廊式的雙通陽台設計,不僅放大公領域的視覺延伸,也改善了單採格局的採光問題。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 以權狀不到28坪的兩房標準,主臥室的空間表現可謂非常理想,睡眠區不僅可雙面下床,和前方隔間牆也留有寬裕的走動範圍,而一旁的內凹格局則闢為約1坪大小的獨立衣帽間,配合低檯度採光窗,給予舒適的房型條件。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 次臥室格局和主臥室類似,只是衣帽間尺度明顯縮小,但基本上還是屬於相當舒適的加大雙人床房規格。(樣品屋裝潢表現,僅供參考) 接著看權狀約37.42坪的D3,規劃零走道、高坪效、前後陽台的正3房產品,入口設有完整玄關,採公領域在外、房間於內的對比格局,而這戶本身為三面採光,先天採光條件良好,也讓兩處衛浴間都有開窗。 受惠於零走道規劃,加上樑柱悉數外推,室內具備理想坪效、格局方正易用,且兩間次臥室均拉到雙人床房尺度,另主臥室衛浴系統配置乾濕分離完整4件式設備,房型規格適合剛性換屋需求客層。 最後看權狀約39.85坪的B1戶別,同樣規劃零走道的高坪效3房產品,不過本戶公領域採大面寬設計,可於客廳旁闢出+1機能空間,或房數需求高的家庭,也能將其隔為房間使用,由於闢有對外窗,不會造成暗房問題,具備很靈活的格局彈性。 另外,雙併、三面採光的戶別條件,使得兩處衛浴間均有開窗,而三處房間統一給予雙人床房規格,且就坪效表現、格局彈性、房間尺度,這間B1的房型條件都為理想,如果預算較為充足的客層,不妨可考慮往上升級。 「青淞」結構採用AlfaSafe柱中柱(1樓)及一筆箍工法(2樓),標準建材附有全室木地板、加安3合1電子鎖、櫻花瓦斯爐、抽油煙機、林內下嵌式烘碗機、英格爾超膜濾菌龍頭、英格爾衛浴系統(主衛附KOHLER免治便座)、KOHLER五金配件、樂奇暖風機、當層排氣系統等;價格方面,現場成交落點約在每坪27~28萬元,預計2023年第1季可完工。

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