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看屋筆記:桃園市龜山區大華旭(個案+價格分析)
建案開箱-桃園

大華旭位於桃園A7站重劃區-樂善國小生活圈,靠近擁有成熟生活機能的A8生活圈,也能享有未來A7重劃區的新規劃。交通部分鄰近機場捷運線和林口交流道,連通台北市、新北市和桃園市區都算方便。附近有預計今年底完工啟用的郵政物流園區,未來發展和生活機能有望持續提升。大華旭基地除了有永久棟距的優勢,更是區域少見的3-5併設計,全案規劃23~43坪2~4房實用坪數,不論首購或換屋皆可有所選擇。接下來就讓我們看看還有甚麼特色吧! 建案特色: 1. 綠地景觀,公園學校永久棟距 基地旁即為滯洪池公園,視野寬廣不受限。 公園後是樂善國小,這樣的組合讓本案擁有永久棟距和景觀。 2. 坪效高,室內空間不浪費 格局規劃方正,走道空間少,讓室內坪數使用最大化。 一層樓為三併或五併,電梯足夠,居住上不會感到擁擠,算是該區較少見的規劃。 3. 優質防疫建材,提升居住品質 規劃有BWT全棟濾水器、STUDOR吸氣閥,電梯搭配夏普空氣淨化系統、室內配有正壓淨化新風機,讓室內保持空氣流通。 大華旭格局分析: 1. 大華旭位於樂學三路旁,全案共三棟,每棟樓高15層,共182戶住家,8戶店面,規劃2~4房,約23~43坪,公設比約33.8%。西側A棟臨滯洪池公園,北側臨雷宇敦峰建案,東側C棟臨20米樂學三路。 2. 一樓退縮6米,一樓共8間店面。社區內各棟一樓相連,公設集中在一樓,戶外規劃有中庭花園,室內則有閱讀室和宅配室等公設。 3. 地下室共有四層,由10米計畫道路進出,為雙向車道,車位皆為坡道平面式,留有充電線槽。 4. 全案標準層為7~10樓,A棟一層三戶共用一部電梯,B、C棟一層五戶共用兩部電梯,電梯數量充足,整體舒適不擁擠。 5.整體而言格局方正,空間好利用,並且無暗房規劃,房間內採光明亮。全案冷氣機都在室外,不會占用室內的虛坪。接下來依棟別依序分析個別房型: (1) A棟部分,四房兩戶,兩房一戶,皆面向滯洪池公園,風景佳。 藍色(A1/A3)部分規劃四房二衛,約42坪,三面採光: 雙陽台規劃,工作陽台較休閒陽台大,居家使用方便。 一進門有完整落塵區,旁邊有規劃鞋櫃收納的空間。客廳位於採光面上。廚房為獨立式雙排規劃,可以靈活運用。 四間臥室皆有直接採光,主臥空間寬敞,另外有規劃獨立更衣室的空間,位於主衛浴前方,動線方便。次臥空間皆足夠使用。 衛浴部分皆有開窗,可保持通風。主衛浴為標準三件式配浴缸,次衛浴為標準三件式。 綠色(A2)部分規劃兩房兩衛,約27坪,單面採光: 此格局享有大面寬設計,客廳、兩間臥室皆位於採光面上,光線充足。 客餐廳和廚房空間為開放式,工作陽台空間寬敞好利用。 臥室空間充裕,次臥額外空間可規劃做收納使用。 衛浴為本案唯一的兩房雙衛浴規劃,使用上更為方便,皆為三件式規劃,主衛浴配有浴缸。 (2)B棟綠色部分規劃為二房一衛,一層五戶,約23/25/26坪: B1/B2/B3/B6戶型為雙面採光,搭配一個工作陽台,整體格局規劃相似。 B1/B2戶型無玄關規劃,整體視野看上去較開闊。B3/B6戶型為獨立式玄關,規畫收納空間,並且避免穿堂煞,有收納需求或是在意風水的朋友可以考慮。客餐廳空間足夠,可以各自使用。廚房為獨立單排式規劃,能夠隔絕味道。主臥為直接採光,次臥為間接採光,使用空間皆充足。衛浴為四件式規劃,有對外開窗,通風良好。 B5戶型為B棟唯一的單面採光,客餐廳和廚房為開放空間,客廳位於採光面上。陽台位置稍為有柱體突出。臥室皆有直接採光,主臥有規畫收納的空間,使用上空間充裕。 衛浴部分較為特別,除了將洗手台設於外側,並設計有兩個馬桶,可以避免如廁搶馬桶的問題。 (3) C棟紅色部分,規劃三房二衛,一層五戶,約27/31/33/36坪: C2/C5/C6戶型為雙面採光,雙陽台規劃,休閒和工作分開。一進門處設有獨立玄關,並有規劃鞋櫃收納的空間。客餐廳空間寬敞,有各自的獨立空間,客廳安定面足夠。廚房為單排獨立式設計,通風良好,符合使用習慣。臥室部分皆有採光,格局方正, 空間好利用,唯C6的主臥有柱體稍微突出,裝潢上要多加留意。皆為雙衛浴規劃,主衛浴皆有開窗可保持通風,C2/C5戶主臥為標準四件式,次衛浴為三件式,洗手台設計在外側,讓使用的靈活度更高;C6戶為兩套三件式規劃。 C1戶型一樣為雙面採光,單一工作陽台規劃,位於廚房前方。客餐廳加上廚房為開放式的空間,讓室內看起來更開闊。臥室皆有直接採光,最內側的次臥有柱體稍為突出。衛浴皆有開窗,採光和通風良好,主衛浴為四件式規劃,次衛浴為三件式規劃。 C3戶型為單面採光,客餐廳和廚房空間為開放式,客廳受到開門位置影響,使用電視的人容易被打擾。主臥空間寬敞,有多餘空間可規畫收納或其他靈活運用。主衛浴和次衛浴皆為三件式規劃。 實價登錄分析: 大華旭位於桃園A7重劃區-樂善國小生活圈,A7站重劃區-樂善國小近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$34.88萬/坪,A7站重劃區-樂善國小較一年前+29.81%(屋齡0-5年),整體而言,該區目前呈現價量俱漲的狀態。 1.A7站重劃區-樂善國小生活圈個案 大華旭,預售屋。 平均成交價37.28萬/坪。 近一年成交價37.28萬/坪。 頤昌澄岳,預售屋。 平均成交價33.53萬/坪。 近一年成交價36.13萬/坪。 豐邑氧森,預售屋。 平均成交價36.74萬/坪。 近一年成交價36.74萬/坪。 2.A7站重劃區-中心商業區個案 允將大作,預售屋。 平均成交價30.03萬/坪。 近一年成交價34.77萬/坪。 大亮泊,預售屋。 平均成交價35.19萬/坪。 近一年成交價37.04萬/坪。 3. A7站重劃區-樂善國小生活圈靠近既有的A8生活圈,可以享有成熟的生活機能,目前預售屋的成交價約33~36萬。A7站重劃區-中心商業區為A7重劃區的中心,目前近文化一路一帶的預售屋平均成交價約31~34萬,近期約落在38-42萬左右。大華旭開價約42~44萬,稍微高於該區行情,但可以享有方便的機能,位於靜巷內也相對主幹道來得安靜許多,再加上基地緊鄰滯洪池公園,擁有永久棟距,有其特殊性。 大華旭評價: 大華旭基地鄰近滯洪池公園,走路兩分鐘可達樂善國小,享有永久棟距優勢,更有許多優質的防疫建材,讓居住品質升級。格局方面一層五併或三併,居住空間較為舒適,坪數設計均質,為該區少見的規劃。以上是有關大華旭的介紹,推薦給在A7重劃區尋找新案的朋友參考看看!

看屋筆記:桃園市大園區璟都文華(個案+價格分析)
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航空城計畫正式啟動後,也帶動機場周圍地區的發展,其中距離機場車程僅15-20分鐘的客運園區成為桃園市近期話題最熱的重劃區之一。區域位置串聯桃園國際機場、大園工業區、大園市區、觀音工業區及青埔特區,交通聯外機能發達,生活機能則仰賴車程5-10分鐘的大園市區,具備未來發展潛力。而本次介紹的璟都文華坐落於園區西南側的住宅區中,正面大面積農業區,氛圍寧靜閒適。規劃27-38坪2-3房,格局方正坪效高,吸引了不少關注。現在就讓我們來看看璟都文華還有甚麼特色吧! 建案特色: 1. 優質格局建材與貼心服務 室內格局採大面寬設計,方正好規劃,整體無走道虛坪,使用坪效佳。 配備東隆電子四合一電子門鎖、人臉辨識門禁管制、5+5膠合玻璃、日本INAX馬桶、日本Panasonic暖風機、櫻花系列廚具(人造石檯面、爐具、落地式洗碗機、抽油煙機、水槽和龍頭)、德國BWT活水系統、全區車位電動車充預留管線等,為目前區域內頂標規劃。 提供永久保修、永續服務,打造永續宅服務。 2. 遼闊視野與棟距 基地三面臨路,正面大面積農業用地,享有永久棟距,視野遼闊。 3. 多樣化豐富公設 規劃中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、廚藝教室、信箱區、曬被區、Lounge Bar等多樣化全齡式公共設施,符合全家人使用需求。 璟都文華格局分析: 1. 基地面積約837坪,規劃兩棟地上11層,地下2層建築,共計104戶住家,4戶店面,公設比約33.9%。 2. 標準層3-10層,1層5戶,配備2部電梯。 3.基地三面臨路, 西臨20米環區西路,面特定農業區農牧用地,北臨10米學十街,面5層樓華廈,東面翔禾居NO2透天社區,南臨10米學十一街。 4. 劃設坡道平面車位93個,車道為獨立雙向車道,由學十一街進出,且全區車位皆預留電動車充管線。 5. 公共設施包含中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、廚藝教室、信箱區、曬被區、Lounge Bar等。 6.紅色區塊(A6/B6)為本案2+1房房型(27坪) 有玄關設計,可增加隱私性和鞋櫃擺放空間。整體格局方正好規劃,採樑柱外推設計,無走道及柱位虛坪,使用坪效高。 雙面採光,配備大面寬陽台。陽台旁有+1房空間,可靈活運用,建議採開放式設計,以增加客餐廳採光。 廚房採開放式設計,使公共空間更開闊。 雙衛浴皆為標準三件式,採乾式分離設計,主衛浴有開窗。 臥室方正寬敞好規劃,可在擺放雙人床後留有走道空間。 7. 綠色區塊(A3/B3)為本案3房房型(30坪) 室內採大面寬設計,整體格局方正好規劃,採樑柱外推設計,無走道及柱位虛坪,使用坪效高。 單面採光,公共空間光線為透過廚房餐廳之間接採光,客餐廳空間相比其他3房房型較小。配備全戶最大的大面寬陽台。廚房採開放式設計。 雙衛浴皆為標準三件式,每間廁所都有當層排氣可彌補無窗問題。 臥室方正好規劃,皆可在擺放雙人床後留有走道空間,使用上較靈活。其中一間臥室為暗房,較為可惜,但可做多功能空間,如書房、視聽室或換衣間。 此戶別享有開闊農田景觀,視野絕佳。 8. 藍色區塊(A1/B1)為本案3房房型(35坪) 有玄關設計。室內格局方正好規劃,採大面寬設計,樑柱外推,無走道及柱位虛坪,使用坪效高。 客餐廳結合視覺效果放大,可配置中島空間設計上更有彈性。 雙面採光,配備大面積雙陽台,工作陽台由廚房進出。廚房採獨立式設計,可有效隔絕油煙。 雙衛浴皆為標準三件式,主衛浴有開窗。 臥室方正寬敞採光佳,皆可擺放雙人床。 9. 黃色區塊(A2/A5/B2/B5)為本案3房房型(38坪) 有玄關設計,整體室內格局方正好規劃,客餐廳公共空間寬敞,無走道虛坪,使用坪效高。 雙面採光,配備雙陽台,工作陽台相比其他戶別較小。廚房採半開放式設計,窗邊有規劃花台,並留有寬敞的電器櫃收納空間。 雙衛浴皆為標準三件式,僅主衛浴有開窗。 臥室皆方正寬敞採光佳,皆可容納雙人床,次主臥有花台空間,可美化景觀。 此戶別享有開闊農田景觀,視野絕佳。 實價登錄分析: 璟都文華位於客運園區,其發展在航空城、大園科技園區、國道二號甲線等公共建設下話題不斷。此區早期因航空城計畫延宕而發展緩慢,因此價格約落在18-24萬/坪,為機場周圍少數均價2字頭的重劃區,現階段呈現價量俱漲的情勢。這邊以區域5年內相似建案做為比較。 1. 客運園區 璟都文華 預售屋。平均成交價24.64萬/坪。近一年成交價24.64萬/坪。 家田富筑大樓區 預售屋。平均成交價23.09萬/坪。近一年成交價23.09萬/坪。 大耀首賦 預售屋。平均成交價22.96萬/坪。近一年成交價22.96萬/坪。 2. A10山鼻重劃區 A10山鼻重劃區同樣為桃園機場及機捷沿線周圍地區,區域圍繞著A10山鼻站發展,面積不大,開發速度快。價格約落在30萬/坪上下,整體呈現價量俱漲的情勢,這邊以區域5年內類似建案做為比較。 新潤捷韻A10-NO2 預售屋。平均成交價32.31萬/坪。近一年成交價32.73萬/坪。 大華首捷 預售屋。平均成交價31.93萬/坪。近一年成交價32.24萬/坪。 吉澧景悅 屋齡0年。平均成交價27.86萬/坪。近一年成交價29.04萬/坪。 3. A10山鼻重劃區與客運園區皆為鄰近航空城計畫、發展未來性高的重劃區,生活機能皆仍尚未發展熟。地段上客運園區離航空城更近一些,不過山鼻重劃區多了捷運軌道交通,因此價格略高於客運園區。而璟都文華整體與區域內大樓新推案價格差異不大,符合區域行情。 璟都文華評價: 璟都文華位於客運園區,除了到桃園機場、大園工業區、青埔特區皆十分便捷外,政府近幾年的重大建設包含大園智慧科技園區、客運園區機場聯絡道、國二甲線接台15線圳頭交流道等也將陸續開發完成,具備發展潛力及未來性。而本區整體單價較低,相對航空城周圍重劃區有總價帶的優勢,適合首購及投資族群的考量。但是此區生活機能需仰賴大園市區,未來亦暫時無軌道交通的設治,較適合有車族居住。而本案位於園區西南邊純住宅區,整體視野開闊,環境悠閒寧適,搭配不錯的建材與合理的價格,推薦給對客運園區有興趣的朋友參考看看!

看屋筆記:桃園市大園區華登新城峰(個案+價格分析)
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桃園客運園區挾帶桃園航空城的議題,以及近期道路建設開闢利多,新推案量眾多,成為桃園房市新熱區。華登新城峰位於科二街與環區中路口,基地約2807坪為區域目前最大,規劃25-40坪2-3房。接下來我們就一起來看看此建案的其他特色吧! 建案特色 1. 2807坪大基地,客運園區目前最大 目前區域最大之住宅基地,並做大樓區共三棟與透天區規劃 面20米環區中路,擁有廣大臨路面寬,不論大樓區與透天區都擁有足夠棟距與採光面 2. 交通路網便利,可同時享大園市區生活機能與九年國教學區 航城路將於2022年底通往華興路,並預計於2023年底通到機捷A15站,未來開車5-6分鐘便可到。 車程約7分鐘可到大園市區,有全聯與大園公有零售市場可滿足基本購買需求。 車程約4分鐘可到達雙語學區大園國中;車行3分鐘到潮音國小(預計2025年遷校),一次具備9年國教學區。 3. 面向保護區享開闊綠意視野,並鄰近萬坪公園 基地正面向20米環區中路與農業保護區,並且建築退縮12米,擁有開闊棟距以及舒適綠野 步行3分鐘到達公一以及已整治好之天使埤塘,未來將會打造為環湖生態公園 華登新城峰格局分析 1. 本案規劃有大樓區與透天區,基地共計2807坪,雙面臨路。本次主要以大樓區作介紹。 2. 大樓區規劃A、B、C共三棟建築,A、B棟樓高15層樓、C棟14層樓,地下皆為2層樓,大樓與別墅間留有13米棟距。住家戶數為204戶,9戶店面,1戶管委會空間,總計214戶。 3. 大樓區有232個地下坡道平面車位,中庭設置戶外電梯可通往地下停車場,也供透天住戶前往地下一樓垃圾冷藏室倒垃圾。車道由科二路進出,為5米5雙向車道。 4. 大廳大門與透天正門皆面向環區中路,科二街方向與中庭皆有設置側門,A棟住戶使用科二街側門較為便利。 5. 公設主要集中於一樓,有休閒交誼廳、健身房、室內遊戲室,特別的是將規劃室內羽球室,區域較少見。室內建材標配樂邁石晶卡扣地板,具抗潮防水功能外並可降噪至20分貝。8mm力霸氣密窗、Google Home智慧住宅設備包含監控攝影機、偵測器等等,透過高科技連結手機軟體便可全方位遠端管理。 6. 戶型部分規劃26-40坪2-3房。A、B、C棟皆為一層5戶2梯規劃。 7. 藍色部分為26-33坪2房規劃。 B5、A6/C6相似戶型為25、26坪,單面採光。 A6/C6戶擁有獨立玄關空間可收納鞋櫃。 開放式廚房規劃,使用IH電磁爐,B5廚房位於大門處,須留意進出動線。 兩間臥室皆有採光,並可擺放雙人床。 冷氣室外機皆獨立懸掛,不佔用陽台空間。 B5室內有走道,以小坪數來說稍微可惜。 A6/C6戶室內無柱,坪效較高。 A3/C1/C2/C3/C5相似戶型為28-33坪,邊間雙面採光。 大面寬客廳,並有獨立餐廳空間。 獨立廚房可擺放冰箱及電器櫃,油煙氣味不瀰漫家中。 除C3戶型外其餘皆有雙衛浴規劃,衛浴皆有開窗,通風不潮溼。 臥室皆有採光並可擺放雙人床。 C5戶型擁有獨立玄關空間並可收納鞋櫃。 A3、C1、C2戶型為雙陽台規劃,C3、C5戶型為單陽台規劃。 B3/B6戶型為29坪,邊間三面採光。 舒適大面寬客餐廳空間,可有獨立廚房規劃。 臥室皆有採光並可擺放雙人床, 衛浴有對外開窗,通風不潮溼。 本戶型無過多走道空間浪費且無室內柱,使用坪效佳。 8.紅色部分為39、40坪三房規劃。 A1/A2/A5/B1/B2為相似戶型,邊間雙面採光。 大面寬客廳與獨立餐廳空間,電視櫃可做充足收納設計。 前後雙陽台設計,冷氣室外機可獨立懸掛,不佔用陽台空間。A5戶型雖無獨立懸掛室外機,但陽台空間充足。 獨立廚房規劃,可擺放冰箱、電器櫃。 三間臥室皆有採光,最小之次臥建議擺放加大單人床較不影響開門動線,其餘臥室皆可擺放雙人床。 A5戶型擁有獨立玄關空間,可做鞋櫃收納。 除A5戶型一衛浴無開窗,其餘戶型雙衛浴皆有對外窗,通風不易潮溼。 實價登錄分析 華登新城峰位於桃園客運園區,近期新推案眾多,截至2022/12/01有14項新建案銷售中。且2022年統計至12月成交戶數來到489戶,攀升至該區域歷年最高。整體呈現價量俱漲趨勢。 1.客運園區個案 華登新城峰大樓區:預售屋。平均成交價25.05萬/坪。近一年成交價25.05萬/坪。 英保日朗:預售屋。平均成交價23.23萬/坪。近一年成交價23.23萬/坪。 尊騰劍橋:預售屋。平均成交價21.32萬/坪。近一年成交價23.33萬/坪。 2.大園市區生活圈個案 宜雄玉澗:預售屋。平均成交價17.57萬/坪。近一年成交價24.15萬/坪。 宜雄玉潤:屋齡2年。平均成交價19.99萬/坪。近一年無交易資訊。 德鄉W1:屋齡4年。平均成交價17.57萬/坪。近一年成交價24.15萬/坪。 3.桃園機場沿台15縣分別先後經過大園市區以及客運園區,當中大園市區發展時期較早,生活圈機能較成熟,區域行情略高於客運園區。華登新城峰擁有大基地優勢,前迎保護區後接萬坪公園,居住環境寧靜舒適,預估成交單價會略高於鄰近個案,與大園市區個案價格較為相近。 華登新城峰評價 桃園客運園區為近期房市火熱新區,隨著道路建設的開闢與改善,前往機場或是青埔市區漸趨方便,且客運園區在桃園地區相比具備了親民價格之優勢,此話題性吸引了預算有限之首購族青睞。華登新城峰面向農業保護區的難得開闊大基地,配備Google Home智慧管家,享有便利居家生活。若是近期有在關注此區的讀者不妨可以參考看看喔!

看屋筆記:桃園市蘆竹區安美大望(個案+價格分析)
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南崁生活圈鄰近桃園機場、南崁交流道,透過國道一號即可接軌新北市,雙北通勤只需約半個小時,加上相對低總價的區域優勢,因此深受雙北不少開車通勤族的青睞。此區生活機能亦完善,有特力家居、台茂、COSTCO等大型商場圍塑鼎盛商機。200多年前藍家祖厝之風水寶地,搖身一變落成為安美大望,攜手李天鐸建築師精琢2265坪壯闊基地,坪數規劃20-47坪2-4房,就讓我們一起來看看安美大望還有什麼特色吧! 建案特色 1. 南崁稀有千坪會所 325坪中庭花園 安美大望基地面積2265坪,千坪基地有足餘空間規劃公設,公設比僅33.8%,舉凡接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、KTV、廚藝教室、曬被區、Lounge Bar等設施皆應有盡有,為南崁生活圈較少見之規劃,並於2022年憑藉優良的公設規劃榮獲美國TITAN設計金獎、美國MUSE設計銀獎雙重肯定,為桃園唯一獲雙國際獎項之建案。 有別於南崁生活圈其餘新推案,安美大望擁有多樣豐富公設,且管理費一坪僅70元,為同區個案中最低。 A棟退縮近20米、B棟退縮50米,建蔽率僅28.68%,一樓空間適度留白,並規劃325坪中庭花園,親選隨四季更迭輪番開花的樹種,開窗即享有大片景觀綠地。 2. 生活機能齊備 步行1分鐘達五福國小預定地,步行5分鐘達南崁國中,步行1分鐘南崁高中。 車程3分鐘達台茂商圈,車程5分鐘達好市多商圈,車程5分鐘達特力屋商圈。 步行4分鐘達國民運動中心,步行5分鐘達仁愛黃昏市場,步行12分鐘達羊稠坑步道。 3. 高規格建材配備 精細工法:導入先進的「BIM建築資訊模型系統」,透過3D建模,輔助施工更為精確,降低錯誤率。採用「聚脲防水工法」,具有優異的耐水性、耐疲勞衝擊性、耐腐蝕性,增強防水強度。 精品廚具:德國SACHSEN KÜCHEN整體廚櫃、林內瓦斯爐、林內抽油煙機、林內烘碗機。 進口衛浴:TOTO衛浴系統(主衛附免治便座)。 防疫設備:BWT全棟淨水器、VAF正負壓活氧淨流系統。 貼心建材:全鑄鋁鋼木門搭配Yale三合一電子鎖、三洋磁磚(衛浴)、馬可貝里磁磚(客廳、臥室)、錦鋐隔音氣密窗搭配5mm+3mm雙熱增強膠合玻璃(四房戶型升級為Low-e玻璃)。 安美大望格局分析 1. 安美大望位於桃園市蘆竹區五福一路,規劃5棟建築,地上15層、地下4層建築,共有331戶住家,2戶店面。 2. 本案A棟為一層6戶,B、E為一層5戶,C、D棟為一層4戶,規劃有二房26~28坪 、三房35~37坪 、四房38~47坪,每棟配置2部10人永大電梯,梯內配置SHARP空氣清淨機。 3. 地下4層,車道規劃由15米五福一路進出,採獨立式7.5米車道設計,進出不影響住戶。平面式車位共計470個,皆規劃預留充電樁管線。 4. 綠色部分(A1-A7、B1-B3、E1-E3)為2房規劃,坪數20-26坪。A1、A2、A3戶面五福宮;A6、A7、B1-B3、E1-E3戶面中庭。 A2、A6、B2、E2戶 單面採光,臥室皆在採光面上。B2、E2戶客廳採光需透過廚房。 格局方正,無廊道設計,坪效高。 主臥空間充足,放置雙人床後仍保留三邊下床空間。A2、A6戶臥室皆可放置雙人床。 B2、E2戶為開放式單排廚房。A2、A6戶為獨立式廚房,預留電器櫃空間。 B2、E2戶為單套三件式衛浴。A2、A6戶為雙套三件式衛浴,客衛有對外窗。 預留室外機位置,不占用陽台空間。 A1、A3、A5、A7戶 邊間雙面採光,格局方正。 獨立式廚房,動線連接陽台。 A1、A3、A7戶臥室皆可放置雙人床。 雙套三件式衛浴,A1、A3、A7戶皆有對外窗。 雙陽台設計,功能區分明確。 預留室外機位置,不占用陽台空間。 B1、B3、E1、E3戶 邊間三面採光,無暗房疑慮。 進門後落塵區充足,有空間可設計收納櫃體。 獨立式廚房,動線連接陽台。 雙套三件式衛浴,乾溼分離,E1戶皆有對外窗。 陽台空間充足,有預留位置放置室外機。 5. 橘色部分(C1、C5、D1、D5)為3房2衛規劃,坪數35-37坪。E5、E6戶面幼兒園、住宅,有規劃10米綠帶步道,保留適當棟距不影響採光;C5、D5面中庭。 邊間雙面採光,無暗房疑慮。E5、E6戶為邊間三面採光。 開放式廚房,動線連接陽台。C1、D1、E5、E6戶有額外空間可放置中島,亦可容納六人餐桌。 客衛為三件式衛浴,乾溼分離、主衛為四件式衛浴,均有對外窗。 雙陽台設計,功能區分明確。 預留室外機位置,不占用陽台空間。 6. 藍色部分(C2、C3、D2、D3)為4房2衛規劃,坪數約47坪。B5、B6戶面駕訓班,周圍多平房,樓層較低不影響採光;C2、C3、D2、D3戶面2層樓高之工廠,可遠眺台茂購物中心。 邊間三面採光,無暗房疑慮。 公領域空間充裕,客廳後方另可規劃書房、和室空間,餐廳可放置六人餐桌。 主臥十分寬敞,在主衛前有額外空間可擺放收納櫃體。衛浴旁的次臥建議擺放單人床。 廚房為開放式設計,有寬敞的雙排收納,動線連接陽台。 客衛為三件式衛浴,乾溼分離、主衛為四件式衛浴,均有對外窗。 雙陽台設計,功能區分明確。 預留室外機位置,不占用陽台空間。 實價登錄分析 安美大望位於上南崁生活圈,上南崁生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$40.82萬/坪,上南崁生活圈較一年前+45.73%(屋齡0-5年),已為既成生活圈,素地稀缺,整體呈現價漲量縮的情況。 1. 上南崁生活圈周圍個案 安美大望:預售屋。市調開價為48-49萬。 和耀天河:預售屋。市調開價為43-45萬。 合遠涵萃:屋齡3年。 平均成交價23.34萬/坪。 近一年成交價35.11萬/坪。 2. 經國重劃區周圍個案 中悅栢花園:預售屋。 平均成交價46.68萬/坪。 近一年成交價46.68萬/坪。 中悅松花園:預售屋。 平均成交價44.18萬/坪。 近一年成交價44.6萬/坪。 忠泰幸:屋齡2年。 平均成交價32.5萬/坪。 近一年成交價37.4萬/坪。 3. 國道一號南崁交流道以北為上南崁生活圈,以南為經國重劃區。經國重劃區機能依然處在發展的階段,鄰近河岸綠帶,街廓整齊,居住氛圍十分悠閒。上南崁生活圈生活機能相對完整,惟因開發較早,無完善的整體規劃,整體價格低。安美大望採高規格建材打造,又有千坪公設會所,在上南崁生活圈中極具有稀有性及保值性,在價格上高於區域行情。 安美大望評價 南崁生活圈開發較早,鮮少有可活化利用的素地,安美大望能取得大廓完整的2265坪壯闊基地更是實屬不易。本案比臨諸多的成熟商圈,生活機能完善,車程5分鐘內皆可達台茂商圈、好市多商圈、特力屋商圈。本案為南崁唯一李天鐸建築師親自操刀之建築,以清透玻璃結合框景格柵,打造「以簡馭繁」的建築美學,有別於其他南崁生活圈之建案。在公設的規劃上也可見用心,規劃325坪中庭花園,開窗即可享有百坪尺度花園綠景,更於2022年斬獲公設雙國際獎項。3-4房產品戶戶邊間採光,保有單層4-6戶的均質規劃。若是喜歡南崁生活圈生活機能、氛圍的朋友,都不妨可以參考看看安美大望喔!

看屋筆記: 桃園市中壢區璞園畾畾青(個案+價格分析)
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青埔-A19桃園體育園區擁有桃園國際棒球場、觀光旅館、環球購物中心及青塘園等重大建設,目前桃園會展中心、桃園美術館等仍在興建中,未來發展具有潛力。璞園建築團隊深耕台北高端族群多年,看好桃園青埔的發展,於青埔-A19桃園體育園區續推出璞園畾畾青,規劃3-4房的中型產品,具有戶戶邊間、衛浴開窗的格局優勢,現在就讓我們看看還有哪些特色吧! 建案特色 1. 產品規劃佳 戶戶邊間、衛浴開窗 戶戶邊間,擁有雙面以上採光,室內整體明亮舒適。 衛浴均有開窗,通風採光佳,為區域少見之規劃。 2. 高質感建材 日本住友GRAST制震壁,降低地震和風引起的搖晃。 樓地板間使用璞園獨創專利的31公分制音樓板,降低外在噪音干擾,打造舒適居住環境。 汙水管增設阻音片,冷熱水管都有披覆,有效阻隔水流聲的傳遞。 廚房特選Cleanup廚具,並設計足元底抽,活用死角空間,存放不常使用的調理器具。 Hansgrohe衛浴、主衛為Panasonic全自動電腦馬桶,客衛附免治座並可選配升級為電腦馬桶。 日本進口氣密窗與8+8+8mm的複層玻璃,充分達到隔熱、隔音效果。 裝設不斷電系統,並特別設置空調迴路,一旦發生停電,內部供電系統就會自動啟動,冷氣亦不斷電,為一般建案少見之規劃。 WAFERLOCK電子鎖配置弱電系統,避免電池漏液或沒電的情況發生。 廚房建材亦採用奧地利BLUM鉸鍊、西班牙賽麗石檯面、德國BRITA濾水器,十分注重建材細節。 3. 璞園頂標品牌 璞園建築團隊繼實德璞園的家、璞園那山階後,再次推出青埔第三個建案璞園畾畾青。 提供全棟10年防水保固及全台首創的7年設備保固,打造領先業界的永續服務品質,口碑有保障。 璞園畾畾青格局分析 1. 璞園畾畾青位於桃園市中壢區永裕路,單面臨路。基地面積1644.46坪、建蔽率39.68%、公設比34.8%。 2. 樓層規劃2棟,A棟地上18樓、B棟地上16樓建築,共有162戶住家,2戶一般事務所,2戶金融保險。坪數規劃3-4房41-58坪, 3. 地下3層,規劃268個平面式車位,有預留充電樁管線。 4. 規劃16項全齡化公設,包含接待大廳、包裹室、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、露天游泳池、健身房、兒童遊戲區、KTV、棋藝室、TRX教室、瑜伽教室、曬被區、美式運動BAR。進入後疫情時代,網路宅配、餐飲外送需求大增,璞園畾畾青設計獨立包裹室,降低住戶的接觸風險又能有充足的空間妥善存放包裹。 5. 橘色部分(A3-A6、B3-B7)為3房2衛,坪數為41-47坪。A3-A6戶面樺龍康橋新幹線NO8宏觀,視野可能會被遮擋。 戶戶邊間,A5、B5戶為三面採光,其餘均為雙面採光。 臥室均可放置雙人床。A6、B6、B7戶衛浴旁的客臥採光面較小。 廚房採獨立式設計,保留完整電器櫃及冰箱置放空間,動線銜接陽台。 配備雙套衛浴皆有開窗,主衛浴為四件式,客衛採乾溼分離設計。A3、B3主衛洗手台外置。 A6、B3、B6、B7戶陽台柱位有遮蔽的情況。 室外機皆特別規劃在外側,不會占用到陽台空間。 6. 藍色部分(A1、A2、A7、B1、B2)為4房2衛,坪數為52-58坪。四房均面永裕路。 戶戶邊間,三面採光。 衛浴旁的客臥採光面較小,A7、B2戶客廳旁的次臥建議放置單人床或客變成開放式書房。 雙套衛浴皆有開窗,主衛為四件式,客衛為乾濕分離設計,通風不潮溼。 廚房為獨立廚房,動線銜接陽台,不用擔心油煙問題,且有留設電器櫃空間。 A1、A2、B1、B2戶為雙陽台設計,功能區分明確。 室外機設於戶外,不會占用陽台空間。 實價登錄分析 璞園畾畾青位於青埔-A19桃園體育園區,青埔-A19桃園體育園區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$41.62萬/坪,青埔-A19桃園體育園區較一年前+18.30%(屋齡0-5年),整體呈現價漲量縮的情況。 1. 青埔-A19桃園體育園區 周圍個案 璞園畾畾青:預售屋。 平均成交價50.14萬/坪。 近一年成交價50.14萬/坪。 大華靚:預售屋。 平均成交價42.16萬/坪。 近一年成交價42.16萬/坪。 威均青塘園:預售屋。 平均成交價52.67萬/坪。 近一年成交價52.73萬/坪。 2. 青埔-A18桃園高鐵生活圈 周邊個案 桃大詠:預售屋。 平均成交價47.61萬/坪。 近一年成交價47.61萬/坪。 站前新銳:預售屋。 平均成交價47.99萬/坪。 近一年成交價47.99萬/坪。 禾林RICH ONE-NO3:預售屋。 平均成交價57.76萬/坪。 近一年成交價57.76萬/坪。 3. 青埔-A18桃園高鐵生活圈為青埔中的商業核心發展區域,具有良好的交通區位,區內有桃園高鐵站、機捷A18站、華泰OUTLET、IKEA。青埔-A19桃園體育園區則有棒球場、會展中心、亞洲矽谷創新研發中心、桃園市立美術館、陽明交通大學青埔全球校區預定地、青塘園等重大建設,為低密度、高綠覆的生活環境,商業活動相對較少。璞園畾畾青價格高於區內個案,成交價站上5字頭,因其為知名品牌打造,且擁有優於一般建案的保固方案、高規格建材。 璞園畾畾青評價 璞園畾畾青位於青埔-A19桃園體育園區,部分機能需依靠青埔-A18桃園高鐵生活圈。車程約3分鐘可達A19站,亦有國道一號、國道二號及66快速道路可利用,聯外交通優良,適合日常開車的朋友或仰賴高鐵的通勤族。建案本身規劃佳,保固方案優於一般建案,更是選用多項頂規的建材、配備。以3-4房格局來說,戶戶邊間、衛浴開窗的格局亦十分少見。若對青埔-A19桃園體育園區有興趣,房型需求有符合的話,都不妨可以參考看看璞園畾畾青!

看屋筆記:桃園市桃園區名嘉逸境(個案+價格分析)
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桃園中路重劃區訴求純住宅規劃,區內規劃多個公園綠帶,公園綠地總計超過20公頃,綠覆率相當高。此區緊鄰國道2號南桃園交流道,可快速往返南北,聯外交通十分便捷,受許多雙北市移居族群青睞。今天要介紹的名嘉逸境位於中路重劃區,戶戶邊間,單層戶數僅2戶,現在就來一起看看還有哪些特色吧! 建案特色 1. 產品規劃佳 單層兩戶,社區共44戶住家,戶數適中、出入較單純。 A棟配置1部電梯、B棟配置2部電梯,梯戶比例佳。 均質3房、3+1房格局,戶戶雙面以上採光,通風效果佳。 2. 優質建材規劃 名嘉建設前身為進口建材代理商,將過去專業挹注於名嘉逸境,並選用多項歐日進口建材,優於一般建案。 採一筆箍工法並使用東和鋼鐵打造,建築可耐6級強震。 室內隔間牆使用石膏磚,具有良好的防火、隔音、承重效果。 防水由太隆興業施作,採用與陶朱隱園、世界明珠、遠雄九五相同等級之防水工程。 樓地板增厚至18公分,並於室內鋪設KRONOTEX隔音墊,減緩上下樓層噪音的傳遞。 廚具為Rinnai、Bosch烤箱洗碗機、KWC廚房水龍頭、奧地利Egger廚房櫃體板材。 衛浴使用Laufen面盆、Grohe五金、TOTO馬桶。 全室配備Panasonic全熱交換器、dormakaba電子鎖、DURGO吸氣閥搭配總存水彎。 3. 鄰近公園、學區 步行2分鐘可至佔地14000坪的風禾公園,步行4分鐘可達水秀公園,步行7分鐘可達向陽公園,可就近使用多元的戶外運動空間。 車行3分鐘可抵達學區文山國小及中興國中,家長省去接送煩惱。 步行5分鐘可達全聯福利中心(桃園正光店),車行5分鐘可達力行市場。 車行3分鐘可達國道二號南桃園交流道,聯外交通便利。 名嘉逸境格局分析 1. 名嘉逸境基地面積455.27坪,位於桃園市桃園區正光二街、力行路662巷交叉口,北側臨正光二街,西側臨力行路662巷。 2. 全區共2棟,為地上12層、地下3層建築,一樓規劃2戶店面,共有44戶住家。A棟配置1部電梯、B棟配置2部電梯,可享獨立梯聽。標準層產品規劃3-3+1房45-54坪。 3. 住戶、汽車均由力行路662巷進出,計有平面車位56個。店面獨立進出,較不會影響到樓上層住家。 4. 公設比34.88%,公共設施有接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、信箱區、曬被區。 5. 黃色部分(A1、A2戶)為3房2衛規劃,坪數45.34坪,面正光二街。 邊間雙面採光,無暗房疑慮。 客廳格局方正、安定面足夠,用餐區約可擺放6人座餐桌。 三間臥室空間方正寬敞,擺放雙人床後三面皆有行走空間,主臥牆面可設計整排衣櫃收納。 主衛配置四件式,客衛為三件式,皆有開窗。 獨立式雙排廚房,有較大的電器櫃收納空間,且動線上銜接工作陽台,不用擔心油煙問題。 雙陽台設計,景觀陽台銜接客廳,室外機不占用陽台空間。 6. 橘色部分(B1、B2戶)為3+1房2衛規劃,坪數54.42坪,面力行路662巷、中庭花園。 邊間三面採光,客廳、書房、主臥面向西邊,有西曬疑慮。 公領域空間充裕,主臥與客廳之間可額外隔出+1房,已預留開窗位置,可依照個人喜好設計為書房、臥榻或單人房等用途。 三間臥室空間方正寬敞,擺放雙人床後三面皆有行走空間,主臥牆面可設計整排衣櫃收納。 主衛配置四件式,客衛為三件式,皆有開窗。 開放式雙排廚房,空間寬敞,除冰箱空間外另有預留電器櫃空間 雙陽台設計,工作陽台空間以3+1房來說相對充足,室外機不占用陽台空間。 車道位於B2戶下方,低樓層住戶稍受影響。 實價登錄分析 名嘉逸境位於中路重劃區,中路重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$36.61萬/坪,中路重劃區較一年前+18.21%(屋齡0-5年),整體呈現價漲量縮的狀態。 1. 中路重劃區 周邊行情: 名嘉逸境:預售屋。 開價45-47萬/坪。 百俊吾双:預售屋。 開價45-48萬/坪。 大觀雲滙:預售屋。 開價45萬/坪起。 2. 小檜溪重劃區 周邊行情: 遠雄夏沐:預售屋。 平均成交價50.78萬/坪。 近一年成交價50.78萬/坪。 三本四季:預售屋。 平均成交價46.95萬/坪。 近一年成交價46.95萬/坪。 三本大序:預售屋。 平均成交價48.28萬/坪。 近一年成交價48.28萬/坪。 3. 中路重劃區與小檜溪重劃區皆為低密度、高綠覆率的環境。小檜溪重劃區鄰近站前生活圈、大有生活圈等多個既成商圈,與舊市區共享生活機能,遠雄夏沐為區內指標個案,單價站上5字頭。中路重劃區近期生活機能已逐漸成型,星巴克、全聯、銀行等機能紛紛進駐,地理位置鄰近桃園市政府、司法園區及國道二號的南桃園交流道,可快速抵達桃園機場或是國道一號,聯外交通具有優勢。名嘉逸境位於中路重劃區,與區內各案相比價格相近,符合區域行情。 名嘉逸境評價 中路重劃區整體建蔽率低、綠覆率高,環境相當宜居。名嘉逸境的地理位置具有優勢,步行可達風禾公園、全聯,車行3分鐘就能上國道2號,出行台北或外縣市也都相當便捷,適合開車通勤的族群。本案戶戶邊間,皆擁有雙面以上採光,且窗戶為40公分低檯度設計,室內整體明亮舒適。建材設備方面皆選用歐日進口建材,優於一般建案。如果最近有在觀望中路重劃區,且房型需求有符合的首購族、通勤族、新婚族,都不妨可以參考看看名嘉逸境!

看屋筆記:桃園市八德區謙上園(個案+價格分析)
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八德區近期受惠於捷運綠線與增設大鶯豐德交流道等重大交通建設話題,在兩大建設利多加持下,房市也愈加熱絡。謙上園位於八德市心精華地段,由富源建設、捷笙建設攜手推出市區珍稀新案,每戶贈送一幅畫打造人文稀有宅,規劃2-4房23-44坪,一起來看看還有什麼特色吧! 建案特色: 1. 八德市心一巷宅 機能豐富 位居靜巷,比鄰介壽、興豐商圈,距全聯200米,瑞發公園300米、楓樹腳公園300米,生活機能齊備。 距八德交流道4.7公里,大鶯豐德交流道預計2026完工,未來車行1公里即可輕鬆銜接國三。 未來步行可達捷運綠線G02站,沿線軌道經濟效應逐漸浮現。 2. 完整九年國教學區 瑞豐雙語國小450米,八德國中1.4公里,孩子睡飽再上學。 桃園市八德區棒壘球場1公里,未來為國小預定地。 3. 300米環社區步道 絕佳高樓層景致 建築設計通風天井,將光線垂直引導入內,改善採光問題。 建蔽率29.2%,退縮基地將空間留給庭園,構建約300米環社區步道,提供住戶專屬的休憩空間。 高樓層面北即俯瞰楓樹腳公園綠地、市區夜間景觀,朝南即眺望大漢溪寬闊蜿蜒的河階、中央山脈。 謙上園格局分析: 1. 基地面積1539.72坪、建蔽率29.2%,面8米介壽路二段1022巷,單面臨路。社區為雙棟鏡像規劃,地上15層,地下2層,共計173戶住家,無店面,為純住宅社區。 2. 標準層一層6戶,共用2部電梯,規劃2-4房23-44坪,部分戶型有設計露臺,3-4房戶型戶戶邊間。 3. 一樓設有飯店式禮賓迴車道,6米獨立雙向車道,進出不影響社區住戶,另規劃1.5米機車分道。共計197個坡道平面車位,皆有預留充電線槽。 4. 一樓大廳挑高4.2米,公設主要規劃在一樓,包含接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、廚藝教室。一樓設計大面積的退縮與近千坪的中庭,保留綠意植栽。 5. 橘色部分(A2、A6、B2、B6)為2房規劃,坪數約23-25坪。 整體為單面採光、無暗廳、暗房,高坪效無廊道設計。 預留室外機位置,不占用陽台空間。 6. 黃色部分(A1、A5、A7、B1、B5、B7)為3房2衛規劃,坪數約34-37坪 獨立式玄關空間,避免入戶帶灰塵。 雙套3件式衛浴,乾溼分離,皆有對外窗,為3房少見之規劃。 開放式單排廚房,省去視覺上的阻斷,場域伸展性提高,且動線銜接陽台。 南北向雙陽台設計,景觀陽台銜接客廳,室外機不占用陽台空間。 7. 藍色部分(A3、B3)為4房2衛規劃,坪數約41-42坪。 邊間三面採光,獨立式玄關空間,避免入戶帶灰塵。 雙套3件式衛浴,乾溼分離,皆有對外窗。 A3戶主臥另有空間可設置獨立更衣室。 A3戶為獨立式廚房,能避免油煙外溢。B3戶有開門見灶之疑慮。 南北向雙陽台設計,景觀陽台銜接客廳,室外機不占用陽台空間。 實價登錄分析: 謙上園位於八德市區。 1. 八德市區周邊個案 謙上園:預售屋。 開價30-35萬/坪。 楓澍PARK:屋齡0年。 平均成交價-萬/坪。 市調總價為1000-1600萬。 2. 八德生活圈(擴大重劃區)周邊個案 福鄉匯福鄉一琚:預售屋。 平均成交價34.84萬/坪。 近一年成交價34.84萬/坪。 合遠首綻:預售屋。 平均成交價33.78萬/坪。 近一年成交價33.78萬/坪。 麗寶FIKA:屋齡1年。 平均成交價26.72萬/坪。 近一年成交價28.48萬/坪。 3. 八德市區生活機能完整,坐擁介壽、興豐商圈,價格與八德生活圈(擴大重劃區)相差不大。八德生活圈(擴大重劃區)為新興重劃區,指標個案均站上3字頭,區內擁有多座埤塘公園,環境清幽,但生活機能仍須依靠八德市區。謙上園與鄰近各案相比價格相近,符合區域行情。 謙上園評價: 謙上園隱蔽在八德精華地段,住家環境靜謐,徒步即可到達車水馬龍的市區。產品規劃為「一巷宅」,單層僅6戶,基地留設約300米社區步道環繞家園,強調雍容生活尺度,為八德市區難得一見之新案。 有在觀望八德市區新案的朋友,推薦可以參考看看謙上園的規劃。

看屋筆記:桃園市大園區大耀首賦(個案+價格分析)
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桃園航空城週遭的發展是房市最熱的話題之一,在青埔發展逐漸完備後,市場關注點也逐漸轉向位於桃機西側的3個都市計畫區,大耀首賦就坐落在其中的航空貨運暨客運園區,定位屬於衛星居住市鎮,接著,我們就一同來看看大耀首賦還有什麼特別的地方。 建案特色: 1. 區域持續發展: 青埔高鐵桃園站,車行約15分鐘。 桃園機場,車行約20分鐘。 學校:大園國中(距離550公尺,步行6分鐘)。 休閒:公園暨兒童遊戲場用地(南港里活動中心旁,距離基地130尺,步行1分鐘)、公園用地(園學路旁,距離基地160尺,步行2分鐘)。 運動:大園航空城籃球場(距離800公尺,步行10分鐘)。 2. 永久棟距: 基地雙面臨路,且正面面臨停車場用地,停車場又緊鄰活動中心及公園,享永久棟距。 3. 建築規劃佳: 規劃兩棟1層4戶,搭配2部電梯,電梯戶別比佳。 住家規劃戶戶邊間,且全部房間及衛浴都開窗。 地下室車道獨立設置,不影響樓上層住戶,人車分流動線佳。 公設完備:室內區(交誼廳、廚藝教室、健身房)、戶外區(花園、涼亭、兒童遊戲區)、地下室第二門廳。 大耀首賦格局分析: 1. 本案基地約908坪,臨路北側文治路、西側學二街,建築地上13層/地下2層,規劃96戶住宅及5戶店面,搭配100個坡道平面車位,停車道設置於基地南側,不影響樓上層住戶,人車分流動線佳。 2. 本案規劃兩棟且一層4戶,分別為2-3房產品,配置2部電梯,電梯戶別比佳,坪數約22-32坪,公設比約略低於32%。 3. 先來看黃色區塊,為2房產品,坪數約22.31坪。 A5/B5戶格局相似,為2房1衛,坪數22.31坪,面基地東側(公設戶外區),雙面採光。 2間房間及衛浴都有開窗,且主臥為邊間,但須經過廚房進出衛浴。 廚房規劃為開放式,可規劃一字型廚具,可彈性規劃吧檯或餐桌,預留冰箱空間,動線連通工作陽台。 室內空間無梁柱影響。 4. 再來看藍色區塊,為3房產品,坪數約28-32坪。 A2/A3/B2/B3戶為3房2衛,坪數分別約28.89/28.52/28.89/28.52坪,格局類似,A3戶面北側文治路,A2/B2戶面西側學二街,B3面基地南側(公設戶外區),雙面採光。 3間房間都有對外開窗,其中2間可擺放雙人床。 2間衛浴及客廳都有對外開窗,其中主臥衛浴為雙面開窗。 廚房為獨立空間,採一字型廚具規劃,可彈性規劃吧檯或餐桌,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,且連通後陽台動線佳。 差異點在於,A2/B2戶規劃前後陽台,A3/B3戶規劃大工作陽台,滿足不同客層需求。 A1/B1戶為3房2衛,坪數為32.22坪,A1/B1面西側學二街,雙面採光。 進門後有玄關空間。 3間房間及2間衛浴都有對外開窗,其中主臥衛浴為雙面開窗。 廚房為獨立空間,採一字型廚具,可彈性規劃吧檯或餐桌,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,且連通後陽台動線佳。 具前後2陽台,滿足不同客層需求。 實價登錄分析: 大耀首賦位於航空貨運暨客運園區。 客運園區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$22.57萬/坪 2020年不分屋齡大樓成交價平均16.13萬元/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均17.93萬元/坪。 成交量部分,2020年成交111戶,2021年成交369戶。 整體而言,呈現價量俱漲趨勢。 1. 航空貨運暨客運園區行情 大耀首賦:預售屋。平均成交價22.96萬/坪。近一年成交價22.96萬/坪。 高城君臨:屋齡1年。平均成交價18.5萬/坪。近一年無交易資訊。 巧市代:預售屋。平均成交價18.14萬/坪。近一年成交價20.96萬/坪。 2. 大園市區行情 臻愛甜心華廈區:屋齡2年。平均成交價21.23萬/坪。近一年無交易資訊。 德鄉W1:屋齡4年。平均成交價17.52萬/坪。近一年成交價23.75萬/坪。 海川逸靜:屋齡6年。平均成交價17.77萬/坪。近一年成交價21.2萬/坪。 3. 草漯重劃區行情 鍾華HERO:預售屋。平均成交價17.01萬/坪。近一年成交價17.09萬/坪。 誠聚家:預售屋。平均成交價17.66萬/坪。近一年成交價18.72萬/坪。 巴黎首富:屋齡1年。平均成交價21.07萬/坪。近一年成交價21.07萬/坪。 4. 桃園機場以西沿著台15線分別經過大園市區、航空貨運暨客運園區及草漯重劃區,其中大園市區及草漯重劃區發展較早,行情稍高於航空貨運暨客運園區。 住宅行情以發展較早且接近國道2號的大園市區為最佳,新住宅大樓行情約21.78萬/坪。 草漯重劃區較靠近觀音工業區,屬支援觀音工業區的小型市鎮,新住宅大樓行情約18.43萬/坪。 而航空貨運暨客運園區則是桃園航空城計畫下做為衛星市鎮定位的新規劃區域,相對前2個區域,距離桃園機場及觀音工業區較遠,新住宅大樓行情約18.03萬元/坪。 大耀首賦在航空貨運暨客運園區核心位置,基地雙面臨路且西側享永久棟距,開價約27-28萬元,高於區域行情。 大耀首賦評價: 大耀首賦提供了良好的建築規劃,基地為雙面臨路角地,享充足棟距,不到32%的公設比市場較少見,有想在大園區看房子的朋友,值得參考大耀首賦的規劃唷。

[桃園高鐵]逸偉建設 「逸偉.淳青」
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由逸偉建設所投資興建的「逸偉‧淳青」,地點位於永園路一段、永裕路口角地,基地面積約505坪,規劃獨棟地上15樓、地下4樓,標準層劃設6併雙電梯格局,共計住宅84戶、店面3戶,全坡道平面車位91個(含4個充電設備訪客車位),每個售價200~230萬元,另配有1個單車位及專屬置物櫃。 逸偉建設過往業績均在八德、桃園一帶,像是「小資有約」、「城又青」、「逸偉華漾」等,近期則有「逸偉站前ONE」,個案規模多為戶數單純的中小型社區,屬於推案節奏穩定的在地型建商。(照片為「逸偉華漾」外觀實景,攝於2022.4) 值得一提的,在A18站開發逐步到位後,青埔許多重大建設開始往A19站靠攏,除了去年開幕的環球購物中心,桃園棒球場旁的亞洲矽谷也正在施工,接下來還有和陽明交通大學合作的國家級生醫研究中心,加上預計明年完工的桃園美術館,提供了充足的建設支撐面。 「逸偉‧淳青」則是該公司跨足青埔的首案,實際地點北接農業保護區,享有絕佳的綠意景觀,同時基地與中悦機構豪宅指標案「中悦HLA」相鄰,不過仍保留相當的棟距規劃,且與上述桃園棒球場、亞洲矽谷、環球購物中心及機捷A19站,基本上同在永裕路、領航北路這條約1公里的建設軸線上,就區段現況而論,聚落規模已相對成形,包括新潤、璟都、竹風、樺龍等周邊個案,均是入住率很高的成熟社區。 以實際機能面出發,距離本案最近的便利商店約300公尺(萊爾富),再來就是永裕路、領航北路的交會商圈,有著不少餐飲店頭可選擇,最後就是A19站輻射出去的帶狀商圈,家樂福(環球購物中心內)、全聯都在這一帶,可支撐起住戶平日採買所需。 當然,也能選擇前往A18站獲得其他機能的滿足,高鐵站、華泰名品城、新光影城、IKEA乃至於日後的國泰站前BOT,車程落在5~8分鐘不等,同樣是易於往返的行車範圍。 再者,「逸偉‧淳青」附近綠帶選擇也為豐富,400公尺內有兒13、領航兩座鄰里公園,而距離青埔占地最大的青塘園不到1公里,騎機車或Ubike往返都屬方便。 「逸偉‧淳青」採雙立面的外觀規劃,無論從哪一面看均為正面,且由基座、柱位乃至天際線使用大量石材,並以雙圓拱搭配格柵元素賦予整體立面額外的溫潤視感。(建築模型呈現,最終依完工為準) 「逸偉‧淳青」公設項目計有迎賓大廳、健身房、信箱區等,公設比約34.5%,管理費暫估每坪85元。 住宅室內高度3米2,強調戶戶有景觀,產品劃設權狀約19.73坪和約25.84坪的兩房,以及權狀約27.15坪、約33.33坪、約35.32坪的三房,除了約19.73坪的兩戶之外,其餘戶別均具備雙面採光條件。 首先看權狀約25.84坪的A7戶別,規劃兩間雙人床房並搭載兩套衛浴系統的高CP值兩房單位,格局零走道且樑柱悉數外推,具備方正易用、良好坪效的優點;動線上,入口設有明顯玄關,做為內外落塵區之用,公領域則採用開放式設計,客、餐、廚彼此相連,有效拉升室內坪效。 主臥室不僅可雙面下床,並配置有對外窗的獨立衛浴間,次臥室同樣為雙人床房的尺度規格,非常適居的首購房型表現。 來到樣品屋,通過玄關進入室內,可見零走道高坪效格局特點,開放式公領域動線將以客廳做為主體,並適度縮減餐廳占比,用以提高房間使用坪數,符合此房型級距客層的實際居住情況,而樣品屋則透過偏重功能的吧檯取代傳統餐桌,也能與客廳達成簡易區隔。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 主臥室坪數占比理想,不僅可雙面下床且配有獨立衛浴系統,同時房內端點也提供十分充裕的櫃體置放彈性;此外, 主臥室衛浴間闢有對外窗,給予乾溼分離的三件式設備,並配置凱樂智能超級馬桶。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 次臥室空間表現同樣不錯,尺度落於標準雙人床房,具備不致壓迫的房型動線。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 接著看權狀約33.33坪的A6戶別,於傳統三房的規劃基礎上,儘可能縮減室內走道來提升坪效,入口設有完整玄關,並憑藉充足安定面,無論面寬條件、客餐廳分野,給予公領域穩定的空間表現。 房間配置兩間雙人床房、一間單人床房,主臥室及首席次臥室均使用大面積低檯度窗來增加採光和景觀,尺度上不會有過小而難以使用的困擾。 格局上,劃設完整玄關區分內外,且公領域享有充足安定面條件,使得客、餐廳機能顯得清晰獨立,雖沒有前陽台規劃,但採光面積仍為理想,並給予妥適的面寬尺度。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 主臥室屬標準雙人床房規格,同採低檯度窗提升房內採光。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 主臥室衛浴間規劃乾濕分離的三件式設備並闢有對外窗。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 兩間次臥室尺度各為雙人床房和單人床房,樣品屋裝潢表現提供讀者參考。(樣品屋裝潢示意,僅供參考) 「逸偉‧淳青」結構採用Alfa Safe專利工法,且社區配有BWT淨水系統,電梯車廂搭載夏普空氣清淨機,並戶戶架設樂奇新風機,其他標準建材附有SPC石塑降躁地板、4合1電子鎖、5+5膠合LOW-E玻璃、錦鋐氣密窗、櫻花廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、凱樂衛浴系統(主衛配置智能超級馬桶)、全衛浴搭配樂奇多功能暖風機、電動曬衣架、當層排氣系統等。 現場採不二價銷售,價格落點在每坪42~44萬元,預計2025年第1季完工。

看屋筆記:桃園市龜山區玄泰T1(個案+價格分析)
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玄泰T1是玄泰V1的二期建案,兩者位在的區域不同,玄泰T1位於A7站重劃區-文青國小生活圈,距離文青國小200M,步行時間僅需2分鐘,位在優良學區的一大優點,吸引許多家庭前來購屋。另外,由於鄰近樂善科技園區旁,提供不少就業機會,同時也有竹科的工程師來看房。玄泰T1這次主打首購及換屋的客群,規劃1~3房20-49坪的產品,並以高科技打造AI智慧宅,接下來一起來看看更詳細的介紹吧! 建案特色: 1. 位處地段佳,機能豐富 位於中心商業區,有沿街店鋪規劃,商業機能活絡。 距離文青國小200M,走路僅需兩分鐘,享優良學區。 2. 建案規劃新穎,設計有巧思 規劃住宅及事務所使用,並採分棟管理,保障住戶隱私性。 建材:運用人臉辨識系統,安全控管社區進出人流;採用長庚活水系統,淨化水質,另設置可伸縮水龍頭,方便洗滌、煮飯使用。 公設:擁有少見公設規劃,有羽球場、重訓器材、音樂室及圖書室,增加公設的多元性。 玄泰T1格局分析: 1. 本案基地1848坪,雙面臨路,各退縮20米,空間寬敞不壓迫。規劃地上25層,地下5層的住商混和建築。共有A/B/C/D四棟建築,A/D棟做為住宅使用;B/C棟做為事務所使用,並於1F統一規劃10間店鋪。住商比例約為1:1。 2. A/B/C棟一層8戶,各配置兩台電梯,梯戶比稍低,需多加留意。而D棟一層四戶,配置兩台電梯,較不會有花時間等電梯的情形發生。 3. 規劃596個坡道平面式車位,為獨立式車道,且住宅及事務所的出入口有分開,住宅部分從牛角坡路進出;事務所部分從樂善二路進出,不會影響社區住戶。 4. 公設規劃:提供交誼廳、瑜珈室、健身房、羽球場、兒童遊戲區、圖書室、音樂室等多元設施,供住戶使用。 5. 建材規劃:採用四合一電子鎖、社區人臉辨識系統、長庚生技活水系統、TOTO衛浴、林內雙口爐及抽油煙機、喜特麗烘碗機等,打造AI智慧宅。 以下是住宅使用戶型的共同特色,接著將針對各戶型進行更詳細的分析: 公共空間寬敞,可規劃獨立的客、餐廳空間,區分使用上的功能性。 房間內樑柱外推,皆可擺放雙人床、衣櫃及化妝桌,使用坪效高。 除A6戶型外,其餘皆規劃獨立式廚房,可防止油煙異味的問題。並連接工作陽台,動線規劃流暢。 冷氣室外機設置於工作陽台外,室內空間使用坪效高。 首先看到黃色部分,為一房規劃,坪數20坪。 A6戶為一房一衛的格局,為單面採光。 客廳與臥室間有+1空間,可規劃做為書房或和室等休閒使用。 由於廚房位置規畫於採光面龐,客廳為間接採光,且無可安裝電視牆的安定面,需額外做規劃才較方便使用。 臥室空間寬敞,可擺放雙人床、衣櫃、書桌及化妝桌,利於住戶靈活使用。 相較於其他戶型,廚房僅有單口爐,使用上較為受限。 再來看到藍色部分,為兩房規劃,坪數25-28坪。 A1/A5/A7戶為兩房的格局,為單面採光。 公共空間寬敞,不過A5、A7戶型主臥的開門位置會壓縮到客廳空間,另外,僅以房間的牆面做為電視牆,空間較小,規劃上需稍加留意。 衛浴皆為三件式,特別的是A5/A7戶有兩間衛浴,而其主衛浴配置浴缸,以兩房的格局來說,有兩個衛浴算是不錯的規劃。 A1戶型雖然都有開窗,不過工作陽台及次臥面向建物間最小的內側,工作陽台的受光面為全戶型中最小,衣服不易曬乾;而次臥的開窗位置較不易有光線進入,會在意的人需多注意。 最後看到綠色部分,為三房規劃,坪數36-49坪。 A9戶為三房兩衛的格局,為雙面採光。 由於臥室進出的位置規劃,導致客廳擺放電視的安定面空間較小,沙發也不能擺放在前陽台旁,會在意的人須多加留意。 規劃兩套衛浴,主衛浴為四件式規劃,唯客衛無開窗,以兩面採光來說較為可惜。 此戶型為最小坪數的三房,對於有多房需求使用者來說,帶有總價上的優勢。 A2戶為三房兩衛的格局,為雙面採光。 僅以房間外牆做為擺放電視的安定面,空間較小,需多加留意。 規劃一字型獨立式廚房,相較其他戶型空間較大,有預留擺放電器櫃的空間,喜歡下廚的人可多加考慮。 兩套衛浴皆為三件式,主衛浴配置浴缸,但僅有主衛浴有開窗,以兩面採光來說較為可惜。 A3/A8戶為三房三衛的格局,為雙面採光。 客廳及主、次臥皆位於採光面上,採光效果良好。 規劃雙主臥的格局,提高住戶的隱私性。且大主臥空間寬敞,可擺放雙人床、衣櫃、化妝桌及書桌,供住戶多功能使用。 衛浴皆為三件式,大主衛浴配置浴缸,唯客衛無開窗,以雙面採光來說較為可惜。 A8戶工作陽台的受光面較小,採光效果受到影響,會在意的人須多加留意。 D1/D2戶為三房三衛的格局,為雙面採光。相較其他戶型,客廳採光面的開窗較大,光線效果好。 可在客廳後方規劃+1空間,做為書房或儲物空間使用。 規劃雙主臥的格局,可提高住戶的隱私性。 相較其他戶型,主臥空間較大,有預留更衣室的空間,方便住戶做規劃。 廚房為雙排獨立式規劃,有預留擺放電器櫃的空間,算是蠻貼心的設計。 衛浴皆為三件式,三間衛浴皆有開窗,通風不易潮濕。 D3/D5戶為三房兩衛的格局,為雙面採光。相較其他戶型,客廳採光面的開窗較大,光線效果好。 客廳及三房皆位於採光面上,光線效果良好。另外,客廳與臥室間有+1空間,可規劃做為書房或儲物空間,提高使用坪效。 兩間衛浴皆為三件式,且有開窗,通風不易潮濕。 實價登錄分析: 玄泰T1位於A7站重劃區-文青國小,在此區域,2020年不分屋齡大樓成交價平均26.90萬/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均28.51萬/坪。 房價漲幅:A7站重劃區-文青國小較一年前+9.05%(屋齡0-5年) 隨著該區周邊的各項建設陸續開發,房屋單價不斷上漲,但由於建案數量已逐漸飽和,整體而言該區呈現價漲量縮的趨勢。 1. A7站重劃區-文青國小周邊行情 玄泰T1:預售屋。平均成交價28.18萬/坪。近一年成交價28.18萬/坪。 鴻廣新A7:屋齡0年。平均成交價25.44萬/坪。近一年成交價29.92萬/坪。 君邑丘比特:預售屋。平均成交價26.97萬/坪。近一年成交價28.78萬/坪。 2. A7站重劃區-中心商業區周邊行情 新潤翡麗:屋齡1年。平均成交價25.93萬/坪。近一年成交價29.28萬/坪。 水悦青青:屋齡0年。平均成交價26.08萬/坪。近一年成交價29.01萬/坪。 A7地王竹城甲子園:屋齡0年。平均成交價25.12萬/坪。近一年成交價30.51萬/坪。 3. A7站重劃區-文青國小生活圈內近一年的預售屋成交價為26-27萬/坪,而A7站重劃區-中心商業區生活圈近一年的成交價為25-26萬/坪,這兩個生活圈僅相隔一條文化一路,周圍的學區及生活機能大致相似,因此房價也相差不多。最後,與同區個案相比,玄泰T1符合區域行情。 玄泰T1評價: 不同於玄泰V1,玄泰T1採分棟的方式區分住家及事務所使用,除能較好掌握社區的人流狀況,也能提高住戶的隱私安全。在格局方面,各個房間內皆無室內柱,使用坪效高,不會有虛坪的問題,但有幾間戶型的工作陽台位於建築物內側,光線不易進入,採光效果需多加留意。而此區域內主要的生活機能,目前倚靠體育大學、新莊及長庚等生活圈為主,需要等人口逐漸遷入後,商業機能才會逐漸跟進。以上為玄泰T1的介紹,若有興趣的朋友可參考看看!

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