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看屋筆記:苗栗縣竹南鎮宜誠日好(個案+價格分析)
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【基本資料】 地址:科學路(近公義路) 總戶數:168 戶 總樓高:15 土地使用分區:商業區 管理費:60元/坪/月 公設比:32.80% 基地面積:771 坪 建案規劃:住宅、店面 構造種類:RC 坪數資料:2房-26.46/26.88/26.89坪 、 3房-37.07/37.08/37.3/39.09/39.24/43.01/43.05坪 車位類別:坡道平面 車位數量:158 充電設備:未知 建設公司:宜誠機構、誼鴻建設 建築設計:黃瀞萩 營造公司:宜誠營造 企劃銷售:京橙廣告 竹科竹南基地有國內外許多科技大廠進駐,其中台積電也在近年宣布於竹南擴廠,宜誠日好就坐落竹南基地西側的大埔重劃區,接著,我們就一同來看看宜誠日好還有什麼特別的地方。 宜誠日好 外觀照片 【建案特色】 1. 通勤便利: ● 沿台13線往北,車行6分鐘連結國道三號香山交流道,北上約17分鐘抵達竹科。 ● 沿台13線往南,車行約10分鐘內,抵達竹南車站或頭份市區。 2. 永久棟距: 基地北側法定空地退縮,且隔科學路為廣場及停車場用地,部分戶別,享永久棟距。 3. 建築規劃佳: ● 均質2-3房產品,單純住家環境。 ● 3房邊間戶3面採光。 ● 結構柱採用卍字型雙柱SRC工法,獲國家級專利認證,提升建築耐震性。 ● 8年防水保固,高於一般建案標準。 【宜誠日好格局分析】 1. 本案基地約771坪,臨路北側科學路,建築地上15層/地下3層,規劃167戶住宅及1戶店面,提供動靜2區公共設施(靜態:媽媽教室、視聽室、棋藝室,動態:健身房、兒童遊戲室、韻律教室),搭配158個坡道平面車位,停車道設置於基地東北側,樓上層住戶為A3戶。 宜誠日好 1F平面圖 宜誠日好 標準層平面圖 2. 本案分為A/B2棟,標準層採一層6戶,配置2部電梯,分別為2+1及3房產品,坪數約26-43坪,公設比約32.8%。 3. 先來看藍色區塊,為2+1房產品,坪數約26-27坪。 A2/A6/B2/B6戶,格局相似,為2+1房2衛,坪數分別為26.89/26.46/26.46/26.88坪,A2戶面基地北側科學路(永久棟距),B6戶面基地南側,A6/B2戶於基地內互面,單面採光。 ● 2間房間有開窗,且都能擺放雙人床,+1空間房間未開窗,可規劃為書房及臥榻區。 ● 2間衛浴,但未開窗。 ● 廚房開放式規劃,一字型廚具規劃,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線。 ● 餐桌旁有開窗採光。 ● 梁柱外移設計,室內空間好規劃。 ● 規劃室外機擺放空間,不佔陽台空間。 4. 再來看黃色區塊,為3房產品,坪數約37-43坪。 A1/A3戶,為3房2衛,格局類似,坪數分別為43.01/43.05坪,A1/A3戶面科學路(永久棟距),3面採光。 ● 進門後有玄關空間,有鞋櫃收納空間。 ● 3間房間都有對外開窗,都可擺放雙人床,主臥衣櫃收納空間大。 ● 可規劃臥榻空間。 ● A3戶2間衛浴都有開窗,但A1戶主臥衛浴沒開窗。 ● 客廳方正,傢俱好挑選,大片玻璃採光通風佳。 ● 廚房為開放式空間,採一字型廚具規劃,可規劃中島及電器櫃空間,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,且連通工作陽台動線佳。 ● 臥室內無柱子,室內空間好規劃。 ● 規劃室外機擺放空間,不佔陽台空間。 ● 有景觀陽台設置。 A5/A7/B1/B3/B5/B7戶,為3房2衛,格局類似,坪數各約39.09/37.07/37.08/39.09/39.24/37.3坪,A5/A7/B1/B3基地內互面,B5/B7面基地南側,3面採光。 ● 進門後有玄關空間,有鞋櫃收納空間。 ● 3間房間都有對外開窗,都可擺放雙人床,主臥衣櫃收納空間大。 ● A5/B3/B5戶2間衛浴都有開窗,但A7/B1/B7戶主臥衛浴沒開窗。 ● 客廳方正,傢俱好挑選,大片玻璃採光通風佳。 ● 廚房為開放式空間,採一字型廚具規劃,可規劃中島及電器櫃空間,預留冰箱空間,可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線,且連通工作陽台動線佳。 ● A7/B1戶,廚房可隔間成獨立空間。 ● 臥室內無柱子,室內空間好規劃。 ● 規劃室外機擺放空間,不佔陽台空間。 【實價登錄分析】 1. 大埔重劃區行情 ● 宜誠日好:預售屋。平均成交價26萬/坪。近一年成交價26萬/坪。 ● 昌禾楷硯:屋齡5年。平均成交價14.78萬/坪。近一年成交價19.27萬/坪。 ● 遠雄新苑:屋齡1年。平均成交價16.99萬/坪。近一年成交價23.63萬/坪。 ● 天御:屋齡5年。平均成交價17.53萬/坪。近一年成交價17.8萬/坪。 ● 富比市:屋齡5年。平均成交價19.37萬/坪。近一年成交價20.71萬/坪。 大埔重劃區行情 2. 竹南頭份市區行情: ● 旺旺新城:屋齡0年。平均成交價18.45萬/坪。近一年成交價18.85萬/坪。 ● 悅捷市:屋齡0年。平均成交價16.42萬/坪。近一年成交價20.67萬/坪。 ● 亞昕昕見築:預售屋。平均成交價20.31萬/坪。近一年成交價23.44萬/坪。 ● 藝文公園:預售屋。平均成交價21.37萬/坪。近一年成交價23.01萬/坪。 ● 帝王京品:屋齡4年。平均成交價22.85萬/坪。近一年成交價23.05萬/坪。 竹南頭份市區行情: 3. 宜誠日好位於竹科竹南基地西側的大埔重劃區,與竹南基地同屬「新竹科學園區竹南基地暨周邊地區特定區計畫」細部計畫範圍,受惠鄰近園區上班人口及竹科通勤族剛需,近期推案量持續增加,中古屋住宅大樓行情約在15-20萬元/坪,但預售屋個案已經站上25萬元/坪以上。 另一個推案主要區域為竹南及頭份舊市區,鄰近竹南車站新成屋住宅大樓行情約在16-22萬元/坪,運動公園北側則約在23-26萬元/坪左右,區域行情高於大埔重劃區。 宜誠日好在大埔重劃區北側,社區棟距佳且北側享永久棟距,開價約28萬元/坪起,成交價約落在25萬/坪上下,符合區域預售屋行情。(2022.2.18) 【宜誠日好評價】 宜誠日好提供了良好的建築規劃及8年防水安心保固,基地北側享永久棟距,另外車程20分鐘內連接國道1號或國道3號,通勤竹科方便,有想在竹南或頭份看房子的朋友,值得參考宜誠日好的規劃唷。

看屋筆記:嘉義縣太保市高鐵國際城(個案)
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一個正在發展中的區域房市要能夠持續成長,其中一個關鍵因素就是有沒有大型產業進駐,而科學園區往往就是能夠快速帶動該區域房市的產業之一,南部最著名的案例如台南的南科或是高雄的橋科等等,近期嘉義縣的太保市就有這樣的潛在利多條件,區內的馬稠後產業園區和嘉義科學園區約可提供近4萬個工作機會,加上長庚醫院、嘉太工業區、台塑廠等大量就業會機會,擁有人口紅利的房市的區域,具備有房價上漲的潛力。 一起來欣賞太保市建案:清景麟資產『高鐵國際城』 【建案特色】 1.多元化公設:社區主打回家就像度假一樣,大樓內擁有多達11項公設,如:接待大廳、中庭花園、無邊際泳池、空中花園、閱覽室、親子遊戲區、KTV、廚藝教室、信箱區等,並導入台南晶英國際酒店物業服務。 2.保固年限:建案的安全保固優於市場的行情和法規,如:每年1次房屋健檢、3年設備保固、5年防水保固、25年結構工程保固,提供更優質和安全的居住環境。 3.稀有建案:嘉義高鐵站附近還在開發中,所以能夠參考的建案不多,該建案能夠讓以嘉義高鐵為主要通勤的客群多一個選擇,此外,造鎮大型建案在太保市來也實屬罕見。 4.地理位置:建案位於嘉義高鐵站附近是最大賣點,生活採買方面,車程約10分鐘內可達太保市第一零售市場、全聯福利中心。交通方面,步行約10分鐘內可至高鐵嘉義站。距離學區太保國小、太保國中都在10分內可到,方便家長接送。 【高鐵國際城格局分析】 基地面積4963坪,是大型造鎮型建案,社區三面臨路,分別為保鐵七路(20米寬)、保鐵十二路(40米寬)、保鐵十六路(12米寬);社區大廳由保鐵十二路進出。該區域環境還是整片的空地居多,所以大樓整體採光通風表現不錯。 社區採大樓和店面規劃,為11F/B2電梯大樓659戶住家、店面29戶、1戶辦公室,總社區規劃689戶住家。戶數稍微多了一點。 有獨立公設會館,一樓公共設施區:接待大廳、中庭花園、無邊際泳池、閱覽室、親子遊戲區、KTV、廚藝教室、信箱區等,和樓層住戶分開。公設比約35%,還在可以接受範圍。 除了中庭花園外,社區還有設計臨路植栽步道,提升社區綠覆蓋率,有效增加居住品質,臨路都有退縮,增加社區用路人的安全。 採用一進一出的雙向車道,入口為保鐵十二路/出口為保鐵十六路,增加駕駛人的安全性和便利性。汽車停車位則配置全坡道平面,共675個車位,車位比1:0.97,車位比不錯,幾乎全棟都可以配置車位,附近停車還算方便,另有規劃每戶配一機車位。車位都有預留充電管線。 周遭環境生活機能仍尚待開發,目前該區域為純住宅區,生活採買還需依賴其他商圈。 建案分成4幢,分別是AB/FG/DE/HK共8棟,8棟房型坪數都是一樣互相對稱,A.B.D.E和F.G.HK棟距為35米,社區內棟距佳,內圍房型也能有不錯的採光和通風。 每棟每層7戶併2電梯,電梯戶數比尚可接受,樓層戶數稍微多了一點,2部電梯可以直達地下室,梯間有開窗。 整棟規劃二房(23~24坪) 、2+1房(30坪) 、3+1房(38~40坪) ,適合首購族或換屋族選擇,全棟使用IH電子爐。 2系列/橘色為3+1房型,擁有雙面採光,主臥衛浴開窗,雙陽台增加使用空間,但要留意有開門見灶的情況。 1.5.8.9系列/黃色為3房型,一樣雙面採光和主臥衛浴開窗,也有雙陽台增加使用空間,除了房型1系列外,其他須留意有開門見灶的情況。 6.7系列/藍色為2+1房型,單面採光,少有的兩房配雙衛浴和套房規劃,單一陽台和開放式廚房,留意+1房沒有開窗。 3系列/灰色為2房型,單面採光,單一衛浴和陽台、開放式廚房,客廳採光稍微不足。 建材廚具:懸掛式烘碗機、隱藏式排油煙機、Savgo 雙口式感應爐,衛浴:INAX龍頭、面盆、免治馬桶、Panasonic浴室換氣,其他:Lamett 樂邁石晶地板,綜觀屬於中高階規格。 管理費:50/坪,較低於市場行情。 整體格局方正,客廳採用直接採光,通風良好,+1房需再自行隔間。 開放式廚房,靠近工作陽台,通風良好,油煙問題不大。有開門見灶的情況,擺放屏風就可以改善。 3房搭配雙衛浴,主臥衛浴有開窗且採用乾濕分離。客用衛浴沒有開窗,留意可能有潮濕問題。 前後雙陽台規劃,增加可用空間,有另外規劃冷氣室外機擺放位置。 三間臥室都有開窗,採光通風表現不錯。 客廳採用直接採光,通風採光表現不錯,室內有梁柱穿越情況。 開放式廚房,但靠近工作陽台,油煙問題不大,有開門見灶的情況。 3房有雙衛浴,雙衛浴都有開窗和採用乾濕分離。 雙陽台規劃,使用空間足夠,有規劃冷氣室外機擺放位置。 三間臥室都有開窗,靠近工作陽台的臥室採光稍微不足。 【國際高鐵城評價】 嘉義縣政府積極招兵買馬的馬稠後產業園區,是目前全台基地最大的產業園區,日後園區開發完成後,預計會有150家廠商進駐,將創造兩萬個就業機會與約八百億元年產值,並結合附近的長庚醫院和未來的嘉義科學園區,雙科學園區加上大型醫療體系,將帶動嘉義縣的經濟發展及改變當地的產業轉型。高鐵國際城不管首購、自住或投資都可以參考的產品,多元化公設和延長建物保固時間讓人印象深刻,小提醒的是周邊環境還是等待開發的街景,生活機能還稍微不足。小編好期待以後嘉義高鐵附近也有商場~

看屋筆記:苗栗縣苑裡鎮國苑之美悦河館(個案+價格分析)
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苗栗西南側的苑裡鎮,為苗栗縣開發最早的鄉鎮之一,區內生活機能完善主要以車站周圍商圈為主。位於慈安街上的國苑之美悦河館是展裕建設在苑裡自辦重劃區的第二起新建案,步行約5分鐘即可抵達苑裡車站周圍商圈,相當便利。設計上建商特地聘請信義區豪宅設計師賴家豪規劃建築外觀,打造國苑文教特區地標建築。國苑之美悦河館規劃24-34坪的2-3房,戶戶皆為邊間,屬於新加坡式設計,停車位於一樓,因此有著超低的公設比,接下來就讓我們看看看還有什麼其他特色吧。 【建案特色】 1.生活機能: 走路約5分鐘即可抵達苑裡市區,周邊商家林立,滿足日常採買需求。 苑裡國小、苑裡高中步行皆在5分鐘內,文教特區第一線。 苑裡車站步行10分鐘內,南北往來方便。 2.精心規劃: 建商採用特殊的擴樑工法及汙水管配置,管路不會遭受回填時破壞受損,汙廢水排放不會回流堵塞。 外觀使用崗石漆塗料,耐用不易脫落。屋頂平台及衛浴空間採用專業防水工程,並提供5年保固。 戶戶皆為邊間,房廳皆有採光。且除了B2戶客衛浴外,全戶別衛浴皆有開窗,可保持良好通風。 3.公園預定地首排: 基地旁邊即為公園預定地,國立苑高旁社區公園走路3分鐘,在家附近即能享受清幽生活。 【國苑之美悦河館格局分析】 1.本案基地約350坪,為1幢2棟規劃,地上9層,共計36戶住家。 2.A棟標準層為一層2戶規劃,B棟為一層3戶,皆配置一部電梯。 3.社區出入口面向北邊為慈安街,東北側為公園預定用地,東側為苑裡溪,南邊為透天民宅,西側為建國路10巷。 4.為新加坡式規劃,車位停於1樓,車道出入口位於慈安街,共計20個平面車位。 5.建材設備: 包含櫻花三機、系統櫃,衛浴使用Derek衛浴,門鎖使用三合一電子玄關鎖。 B3戶為約24坪2房規劃。 1.B3戶為24.87坪。 進門前方為客廳,左側可規劃餐廳,右側為單排獨立式廚房,有連接工作陽台,可有效排放油煙。 邊間設計,房、廳皆有採光面,全戶樑柱皆外推,亦無多餘廊道。 衛浴位於主臥門外,採三件式規劃,有對外開窗。 A1、A2、B1、B2戶為約31-34坪3房規劃。 1.B2戶為31.96坪。 前、後雙陽台規劃,門旁有鞋櫃置物空間,右側為雙排獨立式廚房,連接工作陽台,油煙較不易影響其餘空間。 為邊間,有三面採光,客廳位於整戶中間,房、廳樑柱皆有外推。 雙衛浴規劃,皆為三件式乾濕分離設計,主衛浴有對外開窗。 2.B1戶為33.55坪。 前、後雙陽台設計,有規劃獨立玄關,旁有鞋櫃等置物空間,廚房採單排開放式設計,須留意冰箱擺放位置,有連接工作陽台,動線上使用方便。 邊間三面採光規劃,為經典戶型,公、私領域分離,隱私性高,全戶樑柱皆外推,方便裝潢。 雙衛浴規劃,皆為三件式乾濕分離設計,皆有對外開窗。 3.A2戶為34.37坪。 入門左側為客廳,右邊則為廚房,採L型開放式設計,有連接工作陽台,陽台較其他戶別來的寬敞些。 為邊間三面採光,三間臥室分別位於房間的三個角處,全戶樑柱皆外推,亦無多餘廊道,整體使用坪效高。 雙衛浴格局相似,皆為三件式,都有對外開窗,通風良好不易潮濕。 4.A1戶為34.40坪。 入門右側為客廳,左側為單排開放式廚房,雖無連接工作陽台,不過有對外開窗,可排放油煙。 為邊間三面採光,全戶皆位於採光面上,全戶樑柱皆外推,亦無多餘廊道,整體使用坪效高。 陽台位於客衛浴門口處,雙衛浴皆為三間式設計,皆有對外開窗通風,較不易潮濕。 【實價登錄分析】 1.苑裡鎮周邊個案: 國苑之美悦河館:預售屋。 平均成交價21.49萬/坪。 近一年成交價21.49萬/坪。 城市光點:預售屋。 開價14.5-18.3萬/坪。 幸福灣麗:預售屋。 平均成交價17.98萬/坪。 近一年成交價17.88萬/坪。 2.大甲日南周邊個案: 幸福人文苑:預售屋。 平均成交價17.41萬/坪。 近一年成交價17.41萬/坪。 稻香:預售屋。 平均成交價23.31萬/坪。 近一年成交價23.31萬/坪。 3.幼獅工業區上班族群購屋主要會以日南、大甲及苑裡作為主要選擇,不過相比大甲的房價,苑裡的房產相對的好入手,生活方面對比日南也是比較方便。國苑之美悦河館在格局及建材都有精心的規劃上,對比區域房價來說,算是略高於區域行情。 【國苑之美悦河館評價】 國苑之美悦河館格局上皆為邊間設計,戶戶有著2-3面的採光,不論光線或通風都極為良好,建材的選擇及工法都能夠看見廠商的用心。地段上位於國悅文教特區,從國小到高中都是走路5分內能抵達的距離,相當方便,旁邊空地也確定規劃為公園,未來擁有公園景觀第一排的無限視野棟距。最近有在苗栗苑裡看房的朋友,不妨參考看看國苑之美悦河館的規劃吧。

看屋筆記:苗栗縣苑裡鎮國苑之美悦自在(個案+價格分析)
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苑裡鎮位於苗栗西南側,生活機能主要倚靠車站周圍商圈,因位置鄰近日南大甲幼獅工業區,區內住戶也有不少於此處上班之族群。國苑之美悦自在位於苑裡鎮南邊玉山十一路上,生活採買主要靠車程7分鐘的日南車站周邊商圈,建案周圍玉田科研特區擁有億光電子等公司進駐,車程10分鐘內也可到達幼獅工業區。國苑之美悦自在規劃1棟華廈及1戶透天,這次我們來介紹華廈產品還有什麼特色! 【建案特色】 1.雙園區,就業方便: 玉田科研特區億光電子就在附近,走路即可上班。 達幼獅工業區車程10分鐘可到達,減少通勤時間,剛性需求高。 2.精心規劃: 建商採用特殊的擴樑工法及汙水管配置,管路不會遭受挖土機破壞受損,汙廢水排放不會回流堵塞。 屋頂平台及衛浴空間採用專業防水工程,並提供5年保固。 公設比僅22.43%,且戶戶為邊間設計,採光通風佳。四周皆無大樓建築,享有無限視野棟距。 3.交通機能: 國道3號車程約5分鐘可快速銜接,南北往來方便。 日南車站車程約7分鐘,交通選擇多樣。 【國苑之美悦自在格局分析】 1.本案基地約248坪,包含1棟華廈以及1戶透天。華廈為地上8層,共28戶住家。 2.標準層為約20-28坪2-3房規劃,一層4戶,設有一部電梯。 3.社區出入口面向西南側6M巷道,連接玉山十一路,西北及東北側為道路,建案四周目前皆為空地,享有無限視野棟距。 4.社區為新加坡式規劃,車位停於1樓,車輛同於西南側6M巷道出入,共計18個平面車位。 5.建材包含櫻花三機、系統櫃,衛浴使用Derek衛浴,門鎖使用三合一電子玄關鎖。 D戶為約20坪2房規劃。 衛浴位於入口處,採三件式乾濕分離規劃。 客廳位於入口前方,需透過廚房採光。廚房採單排半開放式設計,有連接陽台,動線上作業方便。 無多餘廊道,兩間臥室皆有採光且無樑柱問題。 B、C戶為約25-26坪3房規劃,整體格局相似。 C戶有設計玄關,旁邊有鞋櫃規劃空間,B廚房則稍微寬敞些。 廚房採單排獨立式設計,連接工作陽台可有效排放油煙,且不影響室內其餘空間。 邊間設計,房廳皆位於採光面上,整體上公私領域分離,隱私性較高。 雙衛浴設計,主衛浴有對外開窗通風。 A戶為約28坪3房規劃。 長型格局,廚房位於入門右側,採單排開放式設計,有連接工作陽台。 為邊間,房廳皆位於採光面上,客廳於整戶中間,與餐廳空皆分離。無多餘廊道,使用坪效高,全戶樑柱皆外推,方便裝潢。 主臥位於入門處右側,陽台規劃於主臥內,兩間衛浴皆採三件式設計,主衛浴有對外開窗通風。 【實價登錄分析】 1.苑裡鎮南邊個案:因無其餘大樓型建案,無法與其餘個案做比較。 國苑之美悦自在:預售屋。 平均成交價17.93萬/坪。 近一年成交價18.48萬/坪。 2.苑裡鎮市區周邊個案: 國苑之美悦美館:預售屋。 平均成交價19.54萬/坪。 近一年成交價19.5萬/坪。 城市光點:預售屋。 開價14.5-18.3萬/坪。 幸福灣麗:預售屋。 平均成交價17.98萬/坪。 近一年成交價17.88萬/坪。 3.苑裡鎮南邊周圍基本以透天建案為主,此次國苑之美悦自在設於此處,雖無鎮上的生活方便性,不過價格上相對好入手,目前開出的價格也相較附近區域行情來的低一些。 【國苑之美悦自在評價】 國苑之美悦自在位於國三交流道旁,隨時銜接沒煩惱,而且鄰近玉田科研特區億光電子以及幼獅工業區,中科后里園區車程也只要15分鐘,剛性需求高。建商也特地聘請信義區豪宅設計師賴家豪規劃公設,打造玉田科研特區地標建築,周遭皆為空地,整體視野良好無遮蔽,最近有在苑裡或日南附近找房的朋友可以參考看看國苑之美悦自在的規劃吧。

看屋筆記:苗栗縣苑裡鎮國苑之美悦美館(個案+價格分析)
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苑裡鎮位於苗栗西南側,與台中大甲區僅有一線之隔,區內生活機能完善,屬車站周圍最為熱鬧。國苑之美悦美館位於慈祥街上,地段上屬於苑裡自辦重劃區,走路10分鐘內即可抵達苑裡車站周圍商圈,相當便利。設計上建商特地聘請信義區豪宅設計師賴家豪規劃建築外觀,打造國苑文教特區地標建築。國苑之美悦美館包含華廈及透天產品,華廈規劃25-30坪的2-3房,屬於新加坡式設計,停車位於一樓,有著超低的公設比,接下來就讓我們看看看還有什麼其他特色吧。 國苑之美悦美館外觀圖示意圖 建案特色: 1. 生活機能: ο 走路約5分鐘即可抵達苑裡市區,周邊商家林立,滿足日常採買需求。 ο 苑裡國小、苑裡高中步行皆在5分鐘內,文教特區第一線。 ο 苑裡車站步行10分鐘內,南北往來方便。 2. 公園預定地首排: ο 基地旁邊即為公園預定地,國立苑高旁社區公園走路3分鐘,在家附近即能享受清幽生活。 3. 精心建材規劃: ο 建商採用特殊的擴樑工法及汙水管配置,管路不會遭受回填時破壞受損,汙廢水排放不會回流堵塞。 ο 外觀使用崗石漆塗料,耐用不易脫落。屋頂平台及衛浴空間採用專業防水工程,並提供5年保固。 國苑之美悦美館生活機能圖 國苑之美悦美館格局分析: 國苑之美悦美館1F平面圖 1. 本案基地約484坪,包含華廈及透天產品,大樓部分為1棟規劃,地上10層,共計27戶住家。 2. 標準層為約25-30坪2-3房規劃,一層3戶,配置1部電梯。 3. 社區出入口面向北邊為慈祥街,東側為公園預定用地,南邊為國苑之美悦河館預定用地,西側目前為空地。 4. 為新加坡式規劃,車位停於1樓,車道出入口位於慈祥街,共計17個平面車位。 5. 建材包含櫻花三機、系統櫃,衛浴使用Derek衛浴,並於主衛設置免治馬桶及4合1暖風機,門鎖使用三合一電子玄關鎖。 國苑之美悦美館C戶格局配置圖 ● C戶為約25坪2房規劃: ο 廚房位於入口右測,採單排獨立式設計,有連接工作陽台,烹煮時油煙不會影響其餘室內空間。 ο 整體格局方正,無多餘廊道,使用坪效高。為雙面採光,房廳皆有通風及採光。 ο 廁所採三件式乾濕分離設計,有對外開窗,通風良好不易潮濕。 國苑之美悦美館A戶格局配置圖 ● A、B戶為約27-29坪3房規劃,整體格局相似: ο A玄關側邊有鞋櫃置物空間,B戶進門處則為餐廳。公、私領域分離,隱私性較高。 ο 前、後雙陽台設計,前陽台位於客廳處,工作陽台皆與廚房相連,烹煮時油煙可有效排放。 ο 皆為雙面採光,B戶三間主、次臥皆位於採光面上,A戶其中一間客臥室需透過工作陽台間接採光。 ο 雙衛浴皆採三件式乾濕分離設計,主臥有對外開窗通風,B戶主衛浴為外推設計。 國苑之美悦美館B戶格局配置圖 實價登錄分析: 1. 苑裡鎮周邊個案: 國苑之美悦美館:預售屋。 平均成交價19.54萬/坪。 近一年成交價19.5萬/坪。 城市光點:預售屋。 開價14.5-18.3萬/坪。 幸福灣麗:預售屋。 平均成交價17.98萬/坪。 近一年成交價17.88萬/坪。 苑裡鎮周邊個案 2. 大甲日南周邊個案: 幸福人文苑:預售屋。 平均成交價17.41萬/坪。 近一年成交價17.41萬/坪。 稻香:預售屋。 平均成交價23.31萬/坪。 近一年成交價23.31萬/坪。 大甲日南周邊個案 3. 日南里主要客群為大甲在地人及幼獅工業區上班族群,商家主要匯聚在日南車站。苑裡街上商家林立,生活機能相對優秀,房價上來說也只高了一些。國苑之美悦美館對比區域房價來說,雖然建材方面採用區域高規,不過價格與區域個案相比價差不大,符合區域行情。 國苑之美悦美館評價: 國苑之美悦美館主打國悅文教特區,從國小到高中,僅需步行即可抵達,小朋友可以睡飽在上學,家長接送也比較沒有負擔。其餘機能從生活採買到交通方面,基本上也都能步行完成,建案旁邊的高地未來政府也會規劃公園,到時候家旁邊即是公園,可享有永久無限棟距,居住上相當舒適,最近有在苗栗苑裡看房的朋友可以來看看國苑之美悦美館吧。

看屋筆記:苗栗縣苑裡鎮國苑之美悦美館透天區(個案+價格分析)
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苑裡鎮位於苗栗西南側,與台中大甲區僅有一線之隔,區內生活機能完善,屬車站周圍最為熱鬧。國苑之美悦美館透天區位於慈安街上,地段上屬於苑裡自辦重劃區,走路5分鐘即可抵達苑裡車站周圍商圈,相當便利。設計上建商特地聘請信義區豪宅設計師賴家豪規劃建築外觀,打造國苑文教特區地標建築。國苑之美悦美館透天區為苑裡文教區今年唯一天透天案,因此推出後即造成一定的話題性,皆下來就來看看還有什麼其他特色吧。 【建案特色】 1.生活機能: 走路約5分鐘即可抵達苑裡市區,周邊商家林立,滿足日常採買需求。 苑裡國小、苑裡高中步行皆在5分鐘內,文教特區第一線。 苑裡車站步行10分鐘內,南北往來方便。 2.公園預定地首排: 基地旁邊即為公園預定地,國立苑高旁社區公園走路3分鐘,在家附近即能享受清幽生活。 3.精心建材規劃: 建商採用特殊的擴樑工法及汙水管配置,管路不會遭受回填時破壞受損,汙廢水排放不會回流堵塞。 外觀使用崗石漆塗料,耐用不易脫落。屋頂平台及衛浴空間採用專業防水工程,並提供5年保固。 【國苑之美悦美館透天區格局分析】 1.基地包含華廈區佔地約485坪,包含華廈及透天產品,透天每戶地坪約21-34坪、 建坪50-52坪,樓層規劃地上3層,共12戶純透天住家。 2.建案包含8戶臨路戶別,以及4戶社區產品,每戶門前皆可停汽車及機車。 3.車輛出入口面向南邊,由慈安街進出,南側為國苑之美悦河館預定用地,東側為公園預定用地,北側為本案華廈產品。 4.建材包含櫻花三機、系統櫃,衛浴使用Derek衛浴,並於主衛設置免治馬桶及4合1暖風機,門鎖使用三合一電子鎖。 5.戶戶皆規劃4+1房/3廳/4浴,2-4樓皆有規劃陽台或露臺。 A1規劃4+1房/3廳/4浴,房廳都有採光及對外開窗。 一樓前方規劃為停車位,室內前方為客廳,廁所及樓梯位於餐廳旁,後方有空間可規劃孝親房。廚房為單排式設計,有連接後院。 二樓規劃雙套房,前方為主臥室,有設置陽台,主衛浴採三件式乾濕分離設計,配有全自動智慧型馬桶,後方為次主臥,衛浴為三件式設計。 三樓規劃雙臥室,整體空間方正舒適,前方臥室設有陽台,衛浴位於兩房之間。 頂樓為多功能式,可規劃神明廳、書房、儲物間等,前方為寬大露臺,後方則為工作陽台。 【實價登錄分析】 1.苑裡鎮周邊個案: 國苑之美悦美館透天區:預售屋。 房屋總價 1368 萬起/戶。 翔鼎博愛路透天:屋齡1年。 平均成交總價 1169 萬/戶。 誠品中正路透天:屋齡1年。 平均成交總價 1834 萬/戶。 2.大甲日南幼獅工業區周邊個案: 展裕中山大道:預售屋。 平均成交總價 1304 萬/戶。 奕安居NO3透天區:屋齡2年。 平均成交總價 1095 萬/戶。 3.日南里幼獅工業區周圍有許多透天建案,客群主打在職員工,不過生活採買主要還是得靠日南車站周邊的機能。而苑裡街上商家林立,相對下來生活機能較為優秀,房價也在合理範圍之內。國苑之美悦美館透天區為文教區現下唯一透天新推案,對比苑裡的區域價格來說算是符合區域行情。 【國苑之美悦美館透天區評價】 國苑之美悦美館主打國悅文教特區,從國小到高中,僅需步行即可抵達,小朋友可以睡飽在上學,家長接送也比較沒有負擔。其餘機能從生活採買到交通方面,基本上也都能步行完成,建案旁邊的高地未來政府也會規劃公園,到時候家旁邊即是公園。而且建案為區域唯一透天新建案,建商建材的用料也都屬於區域中高規格,最近有在苗栗苑裡看房的朋友可以來看看國苑之美悦美館吧。

療癒系住宅崛起 大員林生活圈電梯別墅夯
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疫情席捲全球超過兩年,截然不同的新生活型態已經來臨,面對工作、就學、社交及消費眾多形式的改變,高資產族群對於「家」的環境與空間產生新的需求,兼具度假、防疫等多樣功能的「療癒系」住宅順勢興起。 一場疫情改變社交距離,「家」被重新定位,人們更多時間得待在家工作、學習、烹飪、運動、娛樂,不只與外界需要距離,家庭成員之間也需要空間。 居住環境的人口密度以及是否具備良好的陽光與空氣,是否能輕易地接觸自然植栽跟綠意,城市中的大樓產品已非首選,高資產族群又興起想在交通便捷、好山好水的衛星城鎮蓋別墅、自力建屋的想法。 然而,受限土地成本高漲、缺工缺料等影響,一般人要想自力建屋越發困難,加上獨棟別墅有安全、維護成本等考量,精打細算下,已成屋的莊園型社區別墅最能快速入手,能立即因應時代所需的防疫功效,也能滿足家庭成員退休、度假等需求。 細數中台灣衛星城市,能供給莊園型電梯別墅社區的城鎮相當稀有,近期,又以員林為中心的「大員林生活圈」房市最為蓬勃發展,吸引品牌建商積極搶進。員林除交通便捷外,更因「億萬富豪密度全台最高」而聞名全台,串連臨近鄉鎮如大村、社頭、田尾、永靖等地產業聚落,企業主、自營商對電梯別墅的剛性需求,讓員林近期推案熱度不減。 佔地2002坪、擁有私家休閒會館的電梯別墅「藏風莊園」,在這波員林房市熱潮中再度成為焦點,關鍵在於該案戶戶擁私人庭園、前院停車、戶戶七大房(含四套房)、公私領域皆寬敞明亮。 再加上建商悉心為社區打造微森林生態池,網球場、健身房、發呆亭、高爾夫球果嶺等設施,對於重視生活格局、講求身心靈平衡或熱愛自然休閒的企業主而言,能入住如此林蔭環繞、流水環抱的居住環境格外舒心、療癒。 特別是該案地屬彰化八卦山脈,水質甘甜、純淨無染,離大葉大學、台豐高爾夫球場僅5分鐘車程,也可快速接軌台中環線74號快速道路與國道3號、國道1號近距離交會,車程30分鐘享受大台中生活圈的舒適便利。 再加上「藏風莊園」整棟別墅採用中華電信雲端智慧管理系統,遠端監控視訊,全天候24小時警衛巡邏管理、瓦斯偵測等多項防災、防盜設施,是一座結合智慧科技與自然人文的休閒生活別墅,完美回應現代人對於養生、休閒住宅的需求。 市場分析,員林市近期推案透天社區都在700坪以內,面寬7米為市場主流,「藏風莊園」佔地2002坪,僅規劃20戶頂級別墅,面寬12~17米,相當於市場上產品兩倍寬。格局坪數規劃為地坪(97~106坪)、 建坪(131~158坪),尺度與格局都是市場少見,加上該案建蔽率低、高度綠化,配備精選大金空調主機、PANASONIC廚具、V&B衛浴、TOTO衛浴等,全案已完工可立即交屋等優勢,吸引高資產族群目光。

【群合 I DO】新案公開 輕鬆首購、浪漫成家
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在地價節節高升帶動房價漲幅時,中部建商陸續往周邊縣市推案,以輕鬆首購成家,協助年輕人擁有自己的第一間房。 深耕南投地區的寬心營建機構,其子品牌「群合建設」就以親民的首購產品為定位,繼2021年推出第一案【群合F1】火速完銷後,於2022年再推出新品【群合I DO】,再創銷售佳績。 寬心營建機構從草屯第一座新古典大樓【草屯之星】,就榮獲南投第一座國家建築大樓金獅首獎,再到南投大樓第一豪宅殊榮的【寬心一品苑】,寬心營建機構始終專注在自己的家鄉,建造非凡新建築。 【群合I DO】新案基地位於草屯鎮北投里,周邊全是透天厝、稻田,為寧靜住宅區。交通也很便利,鄰近草屯交流道國道特區,串連中投63號道、國道3、74號道,十五分鐘可達台中市南區,快速連接大台中。基地到草屯商圈也十分便利,北投路直走八分鐘就到,遠離喧囂確保優質生活品質。 【群合I DO】新案產品規劃也很用心,主打新婚首購、小家庭首換族群。基地面積約493坪,興建地上12層、地下2層大樓,一層六戶,通風採光良好。建築外觀時尚典雅,零店面規劃,總戶數僅六十八戶,單純好住。 公設以家庭為主題並加入智能規劃,包括草屯首創的運動視聽BAR、戶外兒童遊戲區、頂樓星空發呆亭、便捷智能櫃等二十項全齡化公設,讓住戶在家即可享受渡假生活。 為了讓年輕人買得起,【群合I DO】新案也打出訂簽開10%、工程零付款方案, 為草屯鑽石浪漫宅。【群合 | DO】輕鬆首購、浪漫成家2-3房,說聲「YES, I DO我願意」,悠樂生活就此開始。

看屋筆記:彰化縣田尾鄉森泰晴朗(個案+價格分析)
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彰化縣田尾鄉主要以觀光產業為主,有田尾公路花園、國聖宮等知名景點,風景優美十分適合優閒的生活。森泰晴朗位於順圳巷,建案規劃4房2廳3衛新加坡式透天,周遭環境清閒、鬧中取靜,無養牲畜,空氣良好舒適,以及搭配良好的建材配備。我們一起來看看還有什麼其他特色吧。 【建案特色】 1.優秀建材: 使用櫻花廚具(為一體成形)、愛惠浦全室淨水系統,Kronotex 太格德國精工木地板,採用Derek衛浴設備等,皆屬當地中高規格,層層皆有單層排氣,1、2樓有加裝抽風機,通風十分良好。 規劃完整的防護系統,附有緊急壓扣、門口機、磁簧開關、瓦斯偵測、火警檢知器、閃光喇叭、公共對講機,居住上安全放心。 2.鬧中取靜: 周圍大量的植栽及植樹,不用花費任何預算即可享有天然造景。 無牲畜之飼養環境,空氣清新,整體居住環境清幽。 3.生活機能: 北斗商圈約10分鐘車程,彰化高鐵站同樣車程約10分鐘,有著離塵不離城的生活。 田尾國小車程約5分鐘,田尾國中騎單車約4分鐘,上下學方便輕鬆。 【森泰晴朗格局分析】 1.基地佔地約345坪,地坪約20-23坪、 建坪44-63坪,樓層規劃地上4層,共17戶純透天住家。 2.社區出入口面向西側,為6米順圳巷,B1及A10前方面寬較大,可停放2台車。北側及東側皆為園藝植樹,南側為透天區。 3.每戶面寬約4.3米,可停放1台車及機車,社區道路約6米寬,會車寬度足夠。 4.建材使用整組櫻花廚具(為一體成形),愛惠浦全室淨水系統,Kronotex 太格德國精工木地板,採用Derek衛浴設備,使用品昌磁磚,門鎖為維夫拉克電子鎖,並規劃完整的防盜系統。 5.規劃4房2廳3衛,雙陽台及頂樓雙露臺。 規劃為4房2廳3衛。 1樓前規劃為停車位,室內可規劃孝親房或做彈性空間,與大門間有走道隔間,搭配三件式衛浴,有對外開窗,使用方便。 2樓規劃客廳及單排開放式廚房,中間可設置餐廳,廚房與後陽台相聯,可有效排放油煙。有於後側設計廁所,亦有對外開窗。 3樓規劃雙臥室,皆有對外開窗,廁所位於中間走道處,採三件式乾濕分離設計。 4樓前方為彈性空間,可規劃臥房或神明廳。前後皆有露臺可設計空中庭院。 【實價登錄分析】 1.田尾鄉周邊個案: 森泰晴朗:屋齡1年。 平均成交總價 869 萬/戶。 儷田三豐路透天:屋齡1年。 平均成交總價 1106 萬/戶。 正源幸福NO3:預售屋。 房屋總價約 1688 萬/戶。 2.北斗鎮周邊個案: 弘景心願景NO11:預售屋。 平均成交總價約 998~1268 萬/戶。 碧桂園首璽:預售屋。 平均成交總價約 1288~1688 萬/戶。 3.北斗鎮商圈發展成熟,生活機能十分充足,加上鄰近國道1號及鄰近中科二林、精密園區,區域近年房價紛紛高漲。田尾鄉則以觀光產業為主,大型採買基本需倚賴北斗的生活商圈。森泰晴朗位於田尾鄉外側,對比區域房價來說,算是低於區域行情。 【森泰晴朗評價】 森泰晴朗位於田尾鄉南側,往返北斗鎮較為方便,周圍環境也十分清閒,搭配優秀的建財,十分適合享受生活的朋友們居住,相對市區內的透天房價,森泰晴朗開出的價格也是相對好入手,最近有在田尾鄉附近找忙的朋友們可以參考看看哦。

看屋筆記:屏東市萬吉閱山(個案+價格分析)
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2021年台灣南部房市交易量和成交價都有明顯大幅成長的情況,而這股熱潮從高雄還延伸到屏東,根據報導指出高屏區9月房市交易增加3成,屏東的買氣受到高雄帶動,由於過去長期房價基期較低的情況,今年房價有感上漲,郊區新透天來到千萬以上、大樓新案也從1字頭漲到2字頭,開價更來到接近3字頭,挑戰屏東房價的天花板。 一起來欣賞屏東市建案:萬吉建設『閱山』 【建案特點】 1. 採光表現:建案周圍透天或公寓居多,附近沒有大樓建物,擁有不錯的採光表現,建案樓高13樓,中高樓層整體採光通風表現佳,多數房型都有雙面採光以上。 2. 建案規畫:戶戶全配置車位,車位比是完美的1:1.06,就連低樓層2房也可以搭配車位,解決了附近停車不易的問題。且建案防水保固來到5年,優於法律上的規定。 3. 地理位置:建案為於公正四街上,擁有屏東市區生活圈,周圍生活機能成熟,車程5分內可以到鬧區廣東街、自由路,步行10分內可到信義國小、屏東高中等校區。 【建案平面分析】 「​​​​萬吉閱山」標準層分析 ● 基地面積926坪,社區單面臨路,面公正四街,大門進出入為公正四街,社區有設計15米退縮空間,助於提升居住環境的安全性和舒適度。 ● 周圍建築大多為透天建物,還是屬於鬧中取靜地段,進出道路的公正四街並不寬裕,但建案整體採光通風良好,且戶戶規劃雙面採光以上。 ● 社區採A/B兩棟規劃,13F/B2電梯大樓,無店面設計的純住宅大樓、共規劃124戶,戶數尚可接受。 ● 建案A/B棟樓層戶數5戶併2梯電梯,電梯比和樓層戶數表現佳,梯間有開窗,採光佳,兩棟棟距至少6米。 ● 整棟規劃二房(24~27坪) 、三房(38坪) 、四房(46坪)等多元房型,適合首購族或換屋族,全棟使用明火設施。 ● A1/B1為3房38坪,其餘為2房24~27坪。 ● 社區公設有:接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、廚藝教室、信箱區、曬被區等,公設單純,公設比32-33%符合市場行情。 ● 車道由公正四街下地下室,社區採雙向車道規劃,並且在退縮設計的條件下,保護了用路人與駕駛者的安全。 ● 社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共132個,車位比1:1.06,車位比佳,每戶都可以購買車位。 ● 建案規格採用廚具:櫻花,衛浴:ROCA等,屬於中階規格。 ● 管理費:60/坪,車位清潔費:500/月,還在合理範圍內。 ● 建案學區:信義國小。 「萬吉閱山」A2傢配圖 ● A2/24.3坪/2房房型,格局方正、無室內穿樑或壓樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。 ● 一字型廚房,靠近工作陽台,通風良好。兩房配置明火廚房。 ● 2房擁有雙面採光且有雙陽台,增加使用空間,是兩房少有的優質規劃設計。 ● 單一衛浴,有開窗並且採用乾濕分離。 ● 兩間臥室都有開窗,採光通風性不錯。 「萬吉閱山」A5傢配圖 ● A5/26.85坪/2房房型,格局方正、無室內穿樑或壓樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。 ● 開放型廚房,靠近工作陽台,通風良好。兩房配置明火廚房。 ● 2房擁有雙面採光且有雙陽台,增加使用空間,是兩房少有的優質規劃設計。 ● 兩房規劃雙衛浴,且雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離,還有1套房設計。 ● 兩間臥室都有開窗,採光通風性不錯。 【實價登錄分析】 1. 「萬吉閱山」:預售屋。 平均成交價22.35萬/坪。 近一年成交價22.35萬/坪。 「鑽石印象NO5」:預售屋。 平均成交價18.61萬/坪。 近一年成交價18.61萬/坪。 「PARK96」:預售屋。 平均成交價17.26萬/坪。 近一年成交價17.26萬/坪。 2. 目前「萬吉閱山」還在預售階段,尚無實價登錄出爐,不過我們可以參考一樣是屏東市的大樓建案來看,華廈和大樓預售成交落在17-18萬左右,「萬吉閱山」的建案規畫來看,應該會來到2字頭。 【結論】 近期高鐵南沿到屏東的話題不斷,不管高鐵未來是到潮州或是六塊厝,對屏東房市來說都是一大交通利多,加上屏東市裝置藝術越來越多,如勝利新村等,都為屏東生活帶來加分效果。萬吉閱山整體規劃自住投資皆宜,其採光設計表現令人印象深刻,總價較透天低也讓該區域的年輕人離購屋更進一步。小編覺得屏東住大樓的越來越多耶~

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