台南受惠於科學園區的帶動，就業人口持續進駐，在人口利多下房價一去不回頭，鄰近善化的麻豆區，可算是南科園區的蛋白區，開車20分鐘內即可抵達南科，相比周邊善化、新市、安定等區，房價相對親民，吸引許多首購族，或喜歡透天的族群購入。 一起來欣賞麻豆區建案：新穎建設『新穎一方境』 新穎一方境外觀圖 建案特色： ● 採光通風：建案周圍多為2~3樓透天居多，建案樓高5樓，有不錯的棟距表現，中高樓層具備難得的景觀優勢，通風採光及隱私性也較好。 ● 低總價優勢：該區域都是以透天建案居多，對首購族其入手門檻較高。華廈建案總價較低，也能減少首購族的負擔。 ● 低公設比：相較於大樓，華廈通常基地較小，公設也相對較低，主要在於電梯、安全逃生梯和停車位，能避免拿錢買自己不會使用的公設、繳高額管理費的問題，降低額外花費。 ● 便捷機能：車程約3分鐘即可抵達學區麻豆國小，距麻豆國中亦約3分鐘車程，方便學生步行通勤及家長接送。生活採買方面，車程約5分鐘可達全聯福利中心麻豆中正店及麻豆農會超市，交通方面，車程約6分鐘可達國道一號麻豆交流道，快速往來鄰近地區及各縣市。 新穎一方境格局分析： 新穎一方境 標準層 ● 基地面積453坪，一幢兩棟設計，北側棟別每層4戶，南側棟別每層6戶，規劃5F電梯華廈，社區共規劃40戶，戶數比佳，社區出入單純好管理。 ● 建案單面臨路，為民權路91巷，道路較小，會車不易。 ● 周圍建築大多為透天建物或平房店家，還是屬於老舊部落的街景，建案整體採光通風良好，須留意該區電線未地下化，中低樓層須留意窗景問題。 ● 建案兩棟樓層戶數分別為4戶併1梯電梯，6戶併1梯電梯，以樓高僅五樓的建案來說，電梯比和樓層戶數表現尚可接受。 ● 整棟規劃2 房 26.46~31.64 坪，3 房 31.9~32.1 坪，適合首購族或小家庭換屋族。 ● 建案公設有：空中花園、瑜伽教室、曬被區，公設單純，公設比28~29％符合市場行情。 ● 建案為新加坡式建築，一樓為停車空間。平面車位共35個，車位比1:0.87，須留意車位比，部分2房無綁車位，需考量周邊停車問題。 ● 建案建材廚具使用：櫻花三機、衛浴使用：V&B、其他：地板-德國進口耐磨防水隔音木地板、手機連控防盜觸控對講機、Yale電子鎖，屬於中階規格。 C1傢配圖 ●C1規劃3房/2廳/2衛浴，格局方正，走道順暢，3面採光，採光通風佳，樑柱稍微擠壓到主臥及客廳空間。 ● 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。 ● 雙衛浴皆開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。 ● 廚房採一字型開放式設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題，若是在意開門見灶的情況，建議可設置屏風改善。 ● 規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用。 實價登錄分析： 新穎一方境 位於 麻豆區 ● 麻豆區個案 新穎一方境：預售屋。 平均成交價22.51萬/坪。 近一年成交價22.51萬/坪。 臺邦交響悅大樓區：預售屋。 平均成交價21.76萬/坪。 近一年成交價21.76萬/坪。 ● 善化區個案 禾風居：屋齡3年。 平均成交價22.45萬/坪。 近一年無交易資訊。 宇成民生藏金：屋齡5年。 平均成交價18.08萬/坪。 近一年成交價28.25萬/坪。 桂田磐古NO2：預售屋。 平均成交價34.3萬/坪。 近一年成交價34.3萬/坪。 方澄市NO7：預售屋。 平均成交價27.79萬/坪。 近一年成交價27.79萬/坪。 ● 由於新穎一方境目前開價資料較不齊全，但是由周邊相同建案可以推估成交合理價約莫落在17~19萬/坪，相較較靠近南科的善化，麻豆區的開價還算親民，適合首購族入手。 新穎一方境評價： 麻豆區擁有成熟的生活機能，區域內還有國道交流道，交通方便，加上相對誇張的台南房市下，麻豆的漲幅較小，新穎一方境整體規劃適合首購自住的產品，須留意的是因為戶數較少，所以管理費可能相對負擔較重。
台南市安平區大致上可以分為三區：分別為舊安平區、國平重劃區、五期重劃區等，運河以北做劃分為舊安平區，也是傳統觀光旅遊區，近期因重劃區及市府主打觀光產業結合各項BOT案，如北外環道路計畫、星鑽特區、安平跨港大橋、台南捷運系統等，對該區房市都有進一步加分效益，讓安平區房市的站穩3字頭，持續吸引建商進場獵地。 一起來欣賞安平區建案：誠美地產開發『誠美拾光』 【建案特色】 河景景觀：建案周圍大樓建築不多，多為透天或平房建築，整體採光通風表現不錯，部分高樓層房型有機會可以欣賞到美麗運河景觀。 建案規畫：社區打造都市森林家園，不僅區內規劃達300坪中庭景觀花園加上周圍臨路都有植物種植，使整棟建物住在多達30種的植栽中，高綠覆蓋率有效提升整體居住品質。 地理位置：建案位於民權路四段，周圍生活機能充沛。生活機能方面，車程約10分可以到海安商圈。生活遊憩方面，10分內可以到星鑽特區、遊憩碼頭。未來還有台南捷運利多話題。 【誠美拾光格局分析】 基地面積632坪，獨棟大樓規劃，地上14樓/地下4樓，每層6戶，含店面戶數總共72戶，戶數單純。 建案雙面臨路，分別面民權路四段、安平路等，社區大門面民權路四段，建案臨路道路寬敞，但該路段車流量稍微多了一點。 建案周圍環境還算熱鬧，還有公園綠地等休閒遊憩，整體採光棟距都還不錯，部分高樓層房型有機會可以欣賞到河景，小提醒也有部分房型面老舊建物。 社區有設計臨路植栽步道，大門前面退縮5米，增加社區用路人的安全，另外規劃300坪社區中庭花園，有效提升整體綠覆蓋率和居住品質。 建案樓層6戶併2電梯，電梯戶數比和樓層戶數還可以接受的範圍，2部電梯可以直達地下室，梯間沒有開窗。 一樓挑高7.8米，採用飯店式門廳設計，整棟規劃二房(28坪)、三房(36坪)、四房(48坪)，適合首購族和換屋族，全棟使用明火設施。 建案戶戶都有雙面採光，A2/A6為三房房型，A1/A3/A5/A7則是兩房房型。 車道由民權路四段下地下室，5.5米規劃雙車的車道，社區規劃全坡道平面車位。每戶配一機車位，平面車位共85個，兩房也可以搭配車位，部分房型會配置到雙車位。 公共設施：設置頂樓空中花園、健身房、休閒吧台、KTV等，公設比:36%，稍微高了一點。 建材使用日本Cleanup廚具、林內廚房、INAX衛浴、德國V&B面盆、TOTO馬桶、GROHE衛浴龍頭、英國STUDOR正負壓防疫系統、德國BWT淨水系統等，綜觀屬於中上規格。 管理費：110/坪，車位350+50/月，稍微高於市場行情。 A3/27.72P/2房型，格局方正、無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。 開放型廚房，通風稍微不足，可能會有油煙情況，採用明火設備。 兩房規劃單一陽台，使用空間還可以接受。 一個衛浴有開窗並且採用乾濕分離。 兩個臥室都有開窗，且採光通風好。 【實價登錄分析】 誠美拾光位於安平老街生活圈 1.安平老街生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在36.68萬/坪。 該區域透天建案居多，大樓新建案成交價和量樣品都還稍微不足。 誠美拾光：預售屋。 平均成交價37.49萬/坪。 近一年成交價37.49萬/坪。 世界湖美麗：屋齡3年。 平均成交價17.94萬/坪。 近一年成交價29.23萬/坪。 2.南門生活圈個案：近一年新屋成交價約落在29.76萬/坪。 由2017~2021的成交價約落在19.65萬/坪，該區有價漲量縮之趨勢。 鑫左岸：屋齡0年。 平均成交價27.52萬/坪。 近一年成交價32.5萬/坪。 湁韻：預售屋。 平均成交價36.9萬/坪。 近一年成交價36.9萬/坪。 3.安平老街區因為土地釋出有限，且多是透天居多，相對參考樣本不多，但如果從價格來看的話，誠美拾光的平均成交價在36.38萬來看，屬於該區較高單價的建案。 【誠美拾光評價】 安平區擁有旅遊觀光區人潮作為生活機能的基底，加上運河的景觀和河岸的規劃，家樂福等大型商場加持下，具備住宅與休閒的區域，未來還有捷運交通進駐，成功站穩3字頭，誠美拾光整體規劃適合自住的產品，建案規畫戶戶雙面採光和社區打造的森林景深，令人印象深刻，小提醒的是因為戶數較少，所以管理費相對負擔較重。小編也好想要走路就到運河散步~
歸仁區過去在台南人的心中就是屬於房市蛋白區甚至是蛋殼區，因為區域生活機能不佳鮮少會有台南人會注意到歸仁區這個地區，不過也因為如此，房市也還在低基期中，當政府宣布投資超過500億元建造沙崙智慧綠能科學城，又有高鐵的交通上利多，上加三井Outlet Park百貨將在2022年開幕營業，預計將帶來不少人潮進駐，讓過去房市乏人問津的歸仁區成為投資置產客的最愛。 一起來欣賞歸仁區建案：春宜建設『春宜3』 【建案特色】 1.單純住宅區：建案位於歸仁區，周圍環境相單自然純樸，無大樓建案，低密度住宅區，可以享受到高品質的居住條件，適合追求安靜和慢生活的客群。 2.多元房型：透天房型規劃有地坪21.91~36.12坪/建坪46.99~66.3坪，單車庫/雙車庫，有電梯/無電梯等多類型透天可以選擇，從新婚成家到三代同堂都可以參考的建案。 3.地理位置：基地位於南丁路437巷上，生活機能方面，車程約5分鐘有全聯福利中心。車程約10分鐘內即可抵達學區文化國小、距歸仁國中，方便家長接送。車程約10分可到台南高鐵站、休閒遊憩有三井Outlet Park百貨。政府重大建設持續進駐中，未來房市議題多。 【春宜3格局分析】 基地位於歸仁區南丁路437巷，單面臨路，基地面積1507.96坪，建蔽率 56.55％，屬於大型基地社區型透天建案，建案規劃為60棟地上4層建築，社區共有60戶住家。 透天類型規劃有地坪21.91~36.12坪/建坪46.99~66.3坪，面寬5.35~7.3米，單車庫/雙車庫，有電梯/無電梯等多類型透天可以選擇。 社區大門由南丁路437巷進入，全部都是社區型透天，沒有臨路型透天。透天設計為新加坡式，一樓可以停放汽機車。 建案共分為面臨路建物和社區型產品，A、B、E、F四種房型。透天採光L型設計，增加使用空間。 社區內的道路約6M寬，社區內會車還算可以接受，留意的是每戶地坪權狀有包含道路持分約6.78坪。 建材使用廚具：櫻花三機，衛浴：全棟HCG衛浴 主臥：主臥室搭配免治馬桶座，建材綜觀屬於中階等級。 規劃3樓/5房/2廳/4衛浴，單面採光，房間數多，可用空間多，擁有雙套房，稍微可惜的是，衛浴只有一間開窗。 1樓為單車車庫、客廳、廚房和孝親房，孝親房在廚房附近，可能會有聲音稍大的情況。開放式廚房使用天然氣明火設施，廚房有開窗，較無油煙問題。 2樓規劃為雙套房，主臥衛浴開窗日後免煩惱潮濕問題，次臥衛浴則沒有開窗。 3樓為雙客臥，共用一個衛浴，但衛浴無開窗。 規劃4樓/4房/1室/2廳/4衛浴，單面採光，可停放雙車，但只有一間套房，特別的是梯間有開窗，增加採光。 1樓為雙車車庫和孝親房，因為可多停一輛汽車，減少了一間房間。 2樓規劃為客廳和廚房，開放式廚房使用天然氣明火設施，廚房有開窗，較無油煙問題。衛浴有開窗。 3樓規劃一主臥一次臥，主臥衛浴有開窗，次臥可能需要到其他樓層使用衛浴。 4樓規劃一房一室一衛浴，多功能室可增加使用空間，衛浴有開窗。 【春宜3評價】 歸仁區是一個台南在地人並不看好，但外來客卻十分相信未來有前景的區域，造成該區域買方大多是外縣市客群的情況，加上政府近期積極打房，未來勢必會有一波脫手潮，到底會有誰來接手這些投資客的案件，我們可以拭目以待。春宜3是大型社區透天型建案，適合以自住為主的客群，多元的房型可以提供許多客群參考，還有科學城的發展利多，但是附近的生活機能不算便利，到哪可能都需要騎車或開車。小編覺得這裡真的很適合追求大自然的客群耶~
台南房市之所以高漲與台南多處重劃區息息相關，台南市區內有不少重劃區的成熟發展，其中位於北區的鄭子寮重劃區也是榜上有名，鄭子寮重劃區最吸引人的地方除了綠覆率高以外，區內道路筆直寬敞，街區整齊，以低密度住宅設計，又有大型百貨進駐，整體居住空間感舒適，另外讓許多家長著迷的就是學區，特別是文元國小是台南知名的雙語學區，在重劃區和學區雙重加持下，帶動台南北區房市上漲。 一起來欣賞鄰近鄭子寮重劃區建案：陞發國際、洺遠開發『晴川』 晴川外觀圖 建案特色： 1. 明星學區：學區是文元國小、民德國中等，其中文元國小是台南雙語明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，基地距學區車程約10分內可到，方便家長接送。 2. 永久棟距：建案周圍大樓建築不多，多為透天或平房建築，整體採光通風表現不錯，部分中高樓層房型有機會可以欣賞到永久棟距河景景觀。 3. 地理位置：基地位於台南市北區西門路四段533巷路上，周圍環境為單純住宅區。生活機能方面，依賴鄭仔寮重劃區，車程10分內可到延平市場、全聯福利中心 、美式賣場等。交通部分，擁有北外環道路的優勢，往返南科約15分左右。休閒遊憩方面：步行約4分鐘可至成功公園及北成公園等。 晴川格局分析： 晴川一樓平面分析 ● 基地面積782坪，屬於中型基地，基地為L型，社區三面臨路，分別為西門路四段533巷(15M路寬)、北成路38巷(12M路寬)、北成路80巷60弄(8M路寬)，周圍道路還算寬敞，面西門路四段533巷部分房型可以欣賞到河景和擁有永久棟距，社區大門由西門路四巷533巷進出，建案附近多為透天的建築，因此全棟中高樓房型採光通風佳。 ● 建案旁邊有汽車修護廠房和空地，未來都有機會再推出建案。周遭環境生活為單純生活圈。 ● 社區規劃有店面住宅大樓，為14F/B3電梯大樓，含1戶店面共113戶住家，戶數還算單純。 ● 公設單純：接待大廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、信箱區、曬被區等，公設比34.9%，對比市場行情，還在合理範圍內。 ● 社區有設計臨路植栽步道，社區臨路都有退縮，增加社區用路人的安全，另外規劃社區中庭花園，有效提升整體綠覆蓋率。 ● 採用6米雙向車道口，其出入口為北成路80巷60弄。建案配置全坡道平面車位，平面車位115個車位，每戶一個機車位，車位比1：1.01，車位比佳，每戶都可以購買到車位。 晴川標準層分析 ● 建案樓層戶數9戶併2電梯，電梯戶數比稍微不足，樓層戶數稍微多了一點，2部電梯可以直達地下室和頂樓，梯間有開窗，採光佳。 ● 整棟規劃二房(24坪/黃色部分) 、三房(34、36坪/藍色部分)，適合首購族和換屋族選擇，使用明火設施。 ● 建案不論是二房或三房都有雙面採光，無暗房且衛浴都有開窗。 ● 二房為C/F/G房型，採用開放式廚房，可能會有油煙問題，全部都實牆，無需自行隔間，客廳採光通風好，臥室和衛浴都有開窗。兩房規劃單一陽台使用空間還可以接受。 ● 三房為A/B/D/E/H/I房型，採用開放式廚房，但靠近工作陽台，油煙問題不大，三房全部都實牆，無需自行隔間，客廳採光通風好，臥室和衛浴都有開窗。三房只有一個工作陽台，使用空間稍微不足。 ● 建案特別的地方在於管線都是走明管在外，雖然日後維修方便，但可能需要再花費一筆裝潢費用。 ● 建材廚具：櫻花，衛浴：Cersanit，五金：Hansgrohe、studor吸氣閥等，綜觀屬於中階規格。 ● 管理費：65/坪，車位：350/月，機車：100/月，還在可以接受的範圍內。 實價登錄分析： 晴川位在延平生活圈： 1. 延平生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在30.24萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看，約落在17.21萬左右，該區域以透天為主，今年新大樓建案成交價直線上漲從1字頭來到3字頭。 晴川：預售屋。 平均成交價32.43萬/坪。 近一年成交價32.43萬/坪。 西門大院：預售屋。 平均成交價36.27萬/坪。 近一年成交價36.27萬/坪。 斐麗：屋齡5年。 平均成交價17.4萬/坪。 近一年成交價24.83萬/坪。 2. 鄭子寮生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在34.79萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看，約落在27.21萬左右，該重劃區是台南知名重劃區，區內有明星學區加持交易量和成交價大幅成長。 遠雄新源邸：屋齡2年。 平均成交價24.04萬/坪。 近一年成交價33.14萬/坪。 文元及第公園樓：屋齡0年。 平均成交價24.18萬/坪。 近一年成交價30.43萬/坪。 文元及第太學樓：預售屋。 開價28萬/坪起。 3. 晴川還在預售階段，近一年實價登錄落在32.08萬，參考附近的5年中古大樓近一年成交價約23萬，所以晴川在該區域算是比較高單價的建案，也因為延平生活圈大為透天建案，所以大樓建案能選擇的並不多，鄭子寮重劃區新建案也來到快35萬了。 晴川評價： 鄭子寮重劃區房價持續上漲，資金預算的有限的客群只往外尋找，而延平生活圈就會是不錯的地標，車程只多5-10分左右，一樣享受到優質學區和便利的商圈，新建案也便宜了快5萬/坪，只是該區的新大樓建案不多就是了。晴川整體規劃不論自住或投資都適合的標的，在家就能夠欣賞到河景和優質雙語學區是最大的賣點，小提醒的是周邊的環境有汽車維修廠，白天可能會有日常工作的聲音。小編聽說這裡的學區真的很厲害~
台南市大安南台灣歷史博物館園區擁有絕佳的地段優勢，與充裕的綠地休閒機能，加上便利的交通條件，迅速連結好市多商圈與花園夜市，串聯南科僅約8~10分鐘車程，一旁的安南醫院也補足醫療需求，高品質的居住環境不僅吸引眾多建商在此開案，也深受不少醫生、南科電子業主管、工程師等高端客層青睞。 一起來欣賞安南區建案：威力國際開發『翡翠森林NO3』 【建案特色】 社區規劃：建案以打造一座「歐洲生態別墅莊園」造鎮型產品為目標，採低密度大型基地開發，總基地面積高達23,438坪，且力邀來自德國的生態教父Joachim EBLE操刀，為綠建築生態示範別墅莊園，除榮獲中華建築金石獎、優良規劃設計類首獎、優良施工品質類首獎、建築景觀類園冶獎的肯定外，2018更榮獲內政部頒發「黃金級綠建築標章」8大指標的超級認證。 戶型規劃：本案設計為孝親電梯別墅，戶戶享7~11米大面寬，皆規劃有雙車庫，門庭寬闊，加上無共牆設計，可降低鄰戶雜音，適合全齡家庭共居。 豐富公設：社區內斥資近三億打造獨立休閒會館，公私領域妥善分隔，會館內有健身房、閱覽室、交誼廳、咖啡廳、室外游泳池等，滿足各年齡層的需求。與社區營造的森林綠意融合，搭配大片採光面，高規格的公設可完善生活各層面的需求。 安全守護：社區採用人車進出管制，24小時保全智慧監控系統，搭配高解析紅外線感應攝影機、IVS警戒線能、街道無死角攝影追蹤、維安人員不定時感應式巡邏，全區層層警備防護，社區安全、隱私無疑慮。 地理位置：車程約5分鐘可達安和路商圈，或全聯福利中心安和店，方便採買外食及生活用品，車程10分鐘可達國道8號連通國道1號，輕鬆快速往來鄰近地區及各縣市，未來隨著北外環道路的逐漸完工，及預計2023年完工耗資1.2億元地上3層複合型建築的和順轉運站，將帶來許多利多。 【翡翠森林NO3 格局分析】 建案坐落於環館路360巷1號，總基地面積23,438坪、為大型社區造鎮建案，共分為四期，其中三期基地面積約5085坪，共有A、B、C、D、E、F等戶型規劃，規劃108戶的純住家透天住宅，面寬7~11米，格局坪數規劃地坪（38~78坪）、 建坪（78~96坪），樓層規劃地上5層，房間數量4~5房，建案皆為電梯戶型。 無共牆設計，類獨棟別墅，不僅可降低鄰戶生活噪音、裝潢雜音，隔音度佳，提高寧靜度，住宅使用年限也能延長。 社區內的道路約6M寬，採用人車分道，統一出入口，智慧門禁系統，提升住戶的隱私及安全性，每戶地坪權狀有包含道路持分約25~35坪。 社區道路的地磚採用透水材質，下方設置蓄水滯洪池，可蓄水達三千噸，除了社區不淹水之外，也可利用這些雨水過濾之後循環使用，做為景觀水池、花園灑水等用途，省水節能。 建築社區高綠覆率，居住品質舒適感佳。 建案基地周圍環境清幽，不過還是屬於尚待開發地區，周邊生活機能稍微不足。 飯店式管家服務，進駐翡翠森林的管家及服務秘書，均受過飯店式管家服務之訓練，休閒會館提供小農耕種的有機餐點，讓住戶零距離品嘗新鮮健康的美味輕食。 管理費：50元/坪/月還在可以接受的範圍內。 建材部分廚具使用：德國Bulthaup及瑞典Electrolux，衛浴使用：德國Villeroy & Boch及德國GROHE，建材綜觀屬於中高階等級。 C type規劃3房/2廳/3室/3衛浴，格局方正，規劃併排雙車位、大玄關；可放置1~3台機車，1~2樓梯間無開窗較為可惜。 1樓為多功能房規劃，可隔成孝親房方便長輩們使用。 2樓規劃為客廳、餐廳及廚房，客餐廳連接大露臺，通風採光佳，客衛開窗日後免煩惱潮濕問題，開放式廚房未開窗較為可惜，須留意油煙問題。 3樓規劃為雙客房及多功能空間，衛浴為分離式設計，不過只有馬桶空間開窗，淋浴空間則無，較為可惜。 4樓規劃為整層主臥，另外隔出衣帽間收納，可用空間大，衛浴開窗並採用乾濕分離，日後免煩惱潮濕問題。 頂樓為多功能空間和大陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用，電梯無達此層較為可惜。 【實價登錄分析】 翡翠森林NO3 位於 歷史博物館特區 翡翠森林NO3：屋齡1年。 一年平均總價 2269萬/戶。 太子花博館NO5：屋齡6年。 一年平均總價 2257萬/戶。 伍彩巴黎NO2-QRSTV區：屋齡8年。 一年平均總價3520萬/戶。 北安生活圈個案 北安富都NO1-BC區：屋齡4年。 平均成交總價920萬/戶。 北安富都NO1-A區：屋齡4年。 平均成交總價1526萬/戶，一年平均總價2000萬/戶。 沐閤：屋齡5年。 平均成交總價933萬/戶。 旺第好境：預售屋。 平均成交總價 1202萬/戶，一年平均總價 1198萬/戶。 翡翠森林NO3近一年成交總價2269萬/戶，相較平均成交總價1933萬/戶，近一年漲幅之高，總價與生活機能較好的北安生活圈相比並無太大落差，但看的出來翡翠森林NO3在建材、社區綠化及公共設施這塊下了不少功夫，生活機能便利和安靜住宅區將是兩個生活圈各自的特色，就看消費者們如何選擇。 【翡翠森林NO3 評價】 整體來說翡翠森林NO3在居住環境非常用心，社區整體綠化充足，讓人感覺就像住在Villa渡假村裡，而且透天也能擁有豪華大樓才有的游泳池、健身房等公設，雖然周遭生活機能稍微不便，但住在這裡天天都像在度假，可以把步調放慢點，有在看歷史博物館特區的人可以參考看看翡翠森林NO3。
九份子重劃區為台南市近期商圈重點發展區，是市政府積極打造成為全台首座低碳的示範社區，區內規劃大型公園綠地，坐擁綠意優質環境與賞景條件，除了優質的居住環境，交通及休閒機能也是消費者選擇定居的重點，該區也可迅速連通國道8號高速公路，加上北外環道路三期的完工後，可於10分鐘車程快速連通南科園區，交通便利條件也是該區房市蓬勃成長的推升主因。 一起來看安南區建案：子龍建設、永龍建設開發『永龍羅馬VA5』 永龍羅馬VA5 建案特點： ● 建案規畫：建案地下室結構採用Alfa safe抗震技術柱中柱耐震工法；加強樓層柱子的耐震強度，較傳統鋼筋提升兩倍耐震韌性的鋼筋綁紮工法，住的更安心。地下停車場採雙進式高級建案規畫，全棟防水保固三年，智能電梯；TOSHIBA人臉辨識電梯，免接觸，自動叫電梯送至住戶樓層。 ● 地理位置：開車3分鐘可到文賢零售市場，車程5分可到全聯、寶雅、COSTCO、北區舊市區機能，生活機能皆便利，交通方面，亦有國道1號及國道8號和台17線可利用，輕鬆往返各縣市。 ● 全齡學區：走路開車1分鐘可達新光暉幼兒園，開車3分鐘可達"鑽石級綠建築永續生態校園"九份子國中小、開車6分鐘可達海佃國小、海佃國中，優質學區，方便學生走路回家及家長接送。 永龍羅馬VA5 格局分析： 永龍羅馬VA5 標準層分析 ● 基地面積1921坪，樓層規劃為2棟地上15層，地下3層建築，無店面設計的純住宅大樓，戶數總共170戶，戶數表現佳。 ● 建案單面臨路，位於宜居三路，建案周圍道路寬裕。 ● 目前建案周圍大多為空地，棟距表現佳，整體採光表現不錯，中高樓層採光通風良好，也有不錯的視野綠地景觀。 ● 建案樓層戶數6戶併2電梯，電梯戶數比和樓層戶數還可以接受的範圍。 ● 整棟規劃3房-36.36/41.56坪、4房-52坪，適合換屋族或大家庭，全電社區，單層樓高3.2米。 ● 車道由宜居三路進入地下室，並規劃5.6米寬的車道，社區規劃全坡道平面車位。平面車位共191個，車位比1:1.12，部分房型可以搭配雙車位，另外全部的車位都有預留充電管，提高電動車車主的便利性。 ● 建材使用：TOSHIBA人臉辨識電梯、BOSCH四合一電子鎖(指紋、悠遊卡)、美國ERIR全棟濾水+軟水、落地窗皆有電動捲簾(遮光+防風)、錦鋐氣密窗、日系品牌冷氣一對多主機、櫻花廚具、櫻花三機(SVAGO IH爐)、SVAGO微烤爐、3M冷熱水濾水器、主浴室德國VB壁掛式馬桶+Panasonic免治馬桶蓋、主浴室Panasonic四合一暖風機，都屬於中階規格。 ● 管理費：65/坪，還在可以接受的範圍內。 ● 多元設施規劃：接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、KTV、瑜伽教室、信箱區、曬被區、VIP室，設施比33.80%，符合市場行情。 ● 建案朝北為邰欣地堡NO67大樓，朝西為自家建案透天區，遠處以後可能是大樓，朝南臨路為鋼鐵公司土地，可能轉賣興建大樓，朝東為600坪空地，未來有可能會興建大樓。 永龍羅馬VA5 A1，B1 傢配圖 ● A1，B1規劃4房/2廳/2衛浴，梁柱稍微擠壓其中客臥空間，總體格局方正，走道順暢，3面採光、客廳採光通風佳。 ● 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。 ● 玄關處開窗，玄關空間通風明亮。 ● 主客臥衛浴開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。 ● 主臥房規劃更衣間，提升臥房居住質感。 ● 廚房採獨立式L型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。 ● 規劃前後及主臥房陽台，可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。 實價登錄分析: ● 永龍羅馬VA5 位於 九份子重劃區 九份子重劃區 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在23.63 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在18.04 萬/坪。該區近一年的成交量也相當火熱，來到了 308 戶/年。 永龍羅馬VA5：預售屋。 平均成交價27.09萬/坪。 近一年成交價27.09萬/坪。 邰欣地堡NO67：預售屋。 平均成交價22.44萬/坪。 近一年成交價27.28萬/坪。 水晴川：預售屋。 平均成交價24.12萬/坪。 近一年成交價24.12萬/坪。 水雲川：預售屋。 平均成交價17.92萬/坪。 近一年成交價24.28萬/坪。 文元及第公園樓：屋齡0年。 平均成交價23.97萬/坪。 近一年成交價29萬/坪。 遠雄新源邸：屋齡2年。 平均成交價23.97萬/坪。 近一年成交價31.29萬/坪。 國泰文林硯：屋齡3年。 平均成交價24.26萬/坪。 近一年成交價36.83萬/坪。 國泰文海硯：屋齡4年。 平均成交價23.74萬/坪。 近一年成交價39.05萬/坪。 ● 九份子重劃區為新興重劃區，是台南市政府積極推動的低碳示範區，擁有多處生態公園規劃綠地水岸環境，雖然目前生活機能還不完善，但預計3~5年後人口開始密集，生活機能將陸續到位，可說是房市潛力股，長期發展備受看好，目前該區預售案成交價已經穩站一坪20~25萬元，永龍羅馬VA5的開價還在接受範圍內。 永龍羅馬VA5 評價： 九份子重劃區為新興重劃區，是台南市府積極推動的低碳示範社區，區域內規畫大片綠地公園與水岸優美綠地，永龍羅馬VA5符合綠建築標章，除了規劃全電社區外，頂樓還有太陽能板可以賣電降低管理費。永龍建商為建材商起家，轉型為建商後，之前多以透天產品為主，但後續也陸續推出了不少大坪數大樓產品，而今永龍羅馬VA5為永龍建商首個在九份子重劃區蓋的首購宅，注重品質，該區除了未來運動中心建立中，及北外環快速道路通車，未來還有眾多利多帶動該區房市，建案周遭仍有眾多空地，須留意未來興建大樓時的交通黑暗期，及棟距問題。
隨著南科園區招商有成，加上諸如台積電等科技大廠都將投資重心南遷，鄰近南科又發展成熟的永康自然成為科技新貴居住首選，台南永康大橋重劃區也是近年來台南購屋選擇的超新星，南科就業人口有6萬多人，交通需求是相當大，而大橋重劃區既是新的重劃區，有別於永康舊城區，有良好的街道規劃與公園、林道規劃，擁有好的街道市容，同時又鄰近大橋火車站與高速公路，未來還有捷運等利多，自然成為通勤族的好選擇。 一起來看永康區建案：永龍建設開發『永龍V&A-NO2』 【建案特點】 建案規劃：建案全棟不使用天然瓦斯，而是採用空氣能源熱水器，是種全新的安全、節能、環保的熱水加熱設備，能效比高、運行費用低，不同於傳統的電熱水器直接加熱，可節省70％的能源。 多元公設：建案公共設施規劃親子遊戲區、KTV、練琴室、社區客房、室內籃球場、桌球室等豐富公共設施，相較於其他相同公設規劃建案，此建案公設比為30.70％，也相對較低。 全齡學區：就讀學區為大橋國小及大橋國中，周圍還有台南高工及南臺科技大學，距離大橋國中開車約2分鐘，大橋國小也只需4分鐘，方便學生走路回家及家長接送。 地理位置：約3分鐘車程可抵達尚青黃昏市場，採買生鮮食品、蔬菜水果均便利，車程約5~10分鐘生活機能可至中華路商圈、全聯、家樂福、寶雅，生活機能採買也相當方便。步行約5分鐘可達臺南市立圖書館新總館，周遭綠地充足；建案鄰近小橋公園，可於公園運動、散步。交通方面，約10分鐘車程可達國道一號永康交流道，輕鬆往返各縣市，交通便利快速，距離大橋火車站約5分鐘車程，搭乘大眾交通運輸便捷。 【永龍V&A-NO2格局分析】 建案基地面積1370坪，基地位於東橋十二街與東橋七路路口，雙面臨路，目前周圍多為空地，與其他大樓棟距充足，採光與通風性佳。 樓層規劃為地上1幢3棟，地上15層地下2層，共200戶住家及12戶店面；戶型規劃為 2房-24/27坪 、 3房-28/39坪。 車道入口位於東橋十二街上，車位為坡道平面式178個，車位比1:0.83，車位比稍微不足，兩房可能不綁車位，須留意未來停車問題。 管理費50元/坪/月；符合市場行情。 多元公共設施規劃，接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、桌球室、親子遊戲區、KTV、信箱區、曬被區、社區客房、練琴室、室內籃球場，公設比30.7%，略低於市場行情。 A6規劃2房/2廳/2衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效大，雙面採光。 主次臥皆有開窗通風，無暗廳、暗房問題。 主客衛浴開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題，客衛開窗在主衛內，須留意日後隱私問題。 廚房採開放式一字型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。 規劃單一陽台，可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。 【實價登錄分析】 永龍V&A-NO2 位於 大橋重劃區 大橋重劃區個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在25.13萬/坪。 由近五年的整體成交價來看，約落在20.9萬，隨著南科帶來的人口遷移，近一年房價今年大幅成長，今年交易量已經接近250筆。 永龍V&A-NO2：屋齡2年。 平均成交價22.05萬/坪。 近一年成交價31.28萬/坪。 三發滙世界/三發匯世界：屋齡3年。 平均成交價20.73萬/坪。 近一年成交價28.26萬/坪。 仁發總圖滙：預售屋。 開價28-33萬/坪。 明水森林：屋齡4年。 平均成交價22.14萬/坪。 近一年成交價31.22萬/坪。 年年如意NO66夢公園：屋齡5年。 平均成交價17.11萬/坪。 近一年成交價24.91萬/坪。 永龍V&A：屋齡4年。 平均成交價19.03萬/坪。 近一年成交價27.44萬/坪。 三登上漾：預售屋。 平均成交價29.47萬/坪。 近一年成交價29.47萬/坪。 禾震Super2：預售屋。 平均成交價26.46萬/坪。 近一年成交價26.46萬/坪。 睦里白：預售屋。 開價21.93-23.25萬/坪。 大橋重劃區，近年因南科規模擴大，以及捷運、台南市立圖書館總館、砲校遷移等公共建設議題，使買氣、價格均有顯著成長。以今年的行情來說，當地成交價已穩坐2字頭。 【永龍V&A-NO2評價】 永康產業活絡、重大建設兩大理由支撐，房市發展優勢不是未來式，大橋重劃區佔地非常精銳，占地雖小卻是五臟俱全，接近市區，鄰近各大百貨商圈、大賣場，作為一個提供生活品質同時具備機能的重劃區。永龍V&A-NO2的戶數還在尚可接受的範圍，由於是重劃區，臨路做店面可以有效提升區域商圈的機能，該區可說是未來之星!!!
台南近幾年房市發燒，受惠於南科效應帶動，新建案推案量及開價大幅提升，台南市東區因生活機能發展完善及南紡夢時代、平實重劃區的加持，交易也非常熱絡，未來還可能有新的觀光夜市進駐，近一步強化生活機能，就連南科人口也外溢到東區，隨著老東區的發展飽和，眾多建商們也漸漸往東區外圍發展。 仁和生活圈，周圍綠意圍繞，視野無遮蔽，鬧中取靜，為擁擠的東區闢出一片新腹地，過去台南市多以電梯豪墅產品為主流，但因為近年全台地價飆漲及環境轉變，建商取得土地後多以蓋大樓思維發展，不乏多數消費者認為大樓產品具管理及隱密，轉型大樓購置；交易景況熱絡，未來房市發展令人期待。 一起來欣賞東區建案：僑昱建設開發『僑昱Sunny Life』 【建案特點】 建案規劃：建案採用施工難度及造價較高的日本OILES隔震系統，安裝於地平面上下樓層間，使用多達20顆的日本OILES方型積層鉛心隔震器(LRB)，此系統可以有效降低鐘擺效應，可以吸收地震時的能量，免震裝置可以把結構體與地盤隔離，將能量透過水平位移而消除，使地震時可以做到地晃樓不晃利，用消能來達到抗震效果，確保建物的結構安全及降低搖晃感，提升居住品質。 優質設備：建案建材採用日本YKK氣密門窗、衛浴採V&B德國衛浴精品、GROHE浴缸和TOTO免治馬桶廚具、搭配BULTHAUP德國原裝廚具附Blanco水槽、林內牌瓦斯爐、倒T型抽油煙機及落地式烘碗機。 地理位置：車程2分鐘即可抵達學區德高國小，車程6分鐘可達明星學校崇明國中。車程5分鐘可至仁和路商圈、崇明商圈，商圈沿線商店密集，各類型飲食店，車程5分鐘內可達家樂福量販店及德安百貨消費，生活圈鄰近南紡購物中心、巴克禮公園與台南市立醫院，各項生活機能完備，車程約10分鐘可到國道一號交流道銜接國道三號、86快速道路，快速往來鄰近地區及各縣市。 【建案平面分析】 建案基地873坪，坐落德昌路(14米路寬)，單面臨路，格局坪數規劃 3房-60/62坪 、 4房-82/86坪。 樓層規劃為1棟地上13層、地下3層的住商大樓，總計64戶住家與2戶店面。 2~9樓單層6戶，10~13樓單層4戶併2部電梯，電梯直達地下室，電梯戶數比數高，須留意電梯等待時間。 車道入口由德昌路下地下室，車位規劃為雙車道坡道平面車位、平面式121個，車位比1:1.83，車位比稍多，部分房型需搭配雙車位及雙機車位。 多元設施規劃，接待大廳、健身房、閱覽室、視聽室、瑜伽教室與中庭花園造景等；公共空間擺放藝術家樊炯烈的大理石雕藝術作品，公設比33%，符合市場行情。 管理費65元/坪/月，略低於市場行情。 建案周遭仍有許多空地，未來也許會有新建案的開發；短暫施工吵鬧及交通黑暗期。 11&13樓規劃4房/2廳/3衛浴，梁柱外推，格局方正，走道動線順暢，戶戶3面採光、客廳採光通風佳。 各戶房型主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題，3間衛浴皆有開窗，主臥衛浴配有浴缸，採用乾濕分離；日後較無潮濕問題。廚房採一字型開放式設計，並配有中島，靠近陽台提升通風與採光，較無油煙問題，戶戶規劃雙陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用，整體規劃大氣舒適。 各戶視野的部分；D01及D02客廳景觀朝西面路，須留意西曬困擾，面路風景視野須留意未來棟距問題；C01及C02客廳面東綠地，隱私性及景觀視野都很不錯。 【實價登錄分析】 僑昱Sunny Life 位於 仁和生活圈 仁和生活圈個案 ： 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在20.9 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在18.61 萬/坪，該區為東區外圍生活圈，為東區漲幅波動較小的區域。 僑昱Sunny Life：預售屋。 平均成交價32.27萬/坪。 近一年成交價32.27萬/坪。 沐東風：屋齡2年。 平均成交價26.01萬/坪。 近一年成交價27.89萬/坪。 山川真美：屋齡1年。 平均成交價23.44萬/坪。 近一年成交價27.43萬/坪。 德式真諦：屋齡4年。 平均成交價26.17萬/坪。 近一年成交價30.17萬/坪。 台南市醫生活圈個案： 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在32.28 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在14.7 萬/坪，附近機能較為成熟，雖然僅僅與仁和生活圈幾街之隔，房價卻是有著些許落差。 知築NO7：屋齡2年。 平均成交價23.7萬/坪。 近一年成交價25.51萬/坪。 上東區：屋齡5年。 平均成交價22.05萬/坪。 近一年成交價25.96萬/坪。 仁和生活圈附近的文化中心常有藝文演出，又近巴克禮公園，公共設施、整體居住環境佳，拿相鄰的台南市醫生活圈做比較，台南市醫生活圈的新屋成交價約32.28 萬/坪，相較仁和生活圈的新屋成交價下可以發現僑昱Sunny Life的開價稍高，但隨著靠近文化中心的台南市醫生活圈房價及土地的逐漸飽和，仁和生活圈的預售開價也逐漸升溫。 【結論】 台積電的到來讓台南房市跟著水漲船高，傳統的透天厝型態已漸漸不再受到新一代的歡迎。身為蛋黃區的東區因學區、交通、各項設施等機能成熟本就是指名度高的住宅區，由於較早開發，已較少大坪數建案，加上南台南副都心及南鐵地下化的眾多未來利多，可望讓東區坐穩台南房市龍頭地位，僑昱Sunny Life主打大坪數豪宅大樓，雖然總價偏高，但享受高質感居住品質的同時也擁有東區絕佳的地理優勢。
台南市東區因生活機能發展完善、交通便利及明星學區匯集，且坐擁優質綠地環境與人文藝術氣息，諸多優越的生活環境條件下，使東區的房市火熱；展望後市，隨著老東區的發展飽和，眾多建商們也漸漸往東區外圍發展；仁和生活圈，為擁擠的東區闢出一片新腹地，過去台南市多以電梯豪墅產品為主流，但因為近年全台地價飆漲及環境轉變，建商取得土地後多以蓋大樓思維發展，不乏多數消費者認為大樓產品具管理及隱密，轉型大樓購置。 一起來欣賞東區建案：和通建設開發『沐東風』 【建案特點】 建案規劃：雙耐震標章，高阻尼制震壁，穩定的材質特性能讓建築搖晃變小並縮短搖晃時間，特別適合位處亞熱帶的台灣。建築結構採用罕見的蝶翼設計；讓住戶之間牆面無共用壁，戶戶三面採光，加乘蝶形配置敞開的110度視角，窗景有若私人賞景包廂。 優質設備：建案建材採用日本「住友制震系統」多次榮獲日本權威建築雜誌推薦認證、日本LIXIL「電板紡織法」奈米級紗窗、日本TOSTEM氣密窗、衛浴採V&B德國衛浴精品、廚具搭配LEICHT德國原裝廚具、德國BWT淨水器。 地理位置：步行30秒可達7-11超商沐東風門市，車程約3分鐘可達仁和市場、家樂福仁德店，或特力屋仁德店、迪卡儂仁德店等，生活機能不管是採買外食或生活用品皆便利。車程2分鐘即可達學區德高國小，距崇明國中約6分鐘車程，家長接送方便，車程8分鐘可至巴克禮紀念公園。車程約10分鐘可到國道一號交流道銜接國道三號、86快速道路，快速往來鄰近地區及各縣市。 【建案平面分析】 建案基地1342坪，綠地面積851坪，社區綠覆率高，坐落德昌路(14米路寬)，雙面臨路，格局坪數規劃 3房/61坪 、 4房/70-80坪 、 5房/117坪 、 6房/130-150坪。 樓層規劃為2棟地上13層，地下2層建築，單層3 戶，共有66戶純住家，無店面，出入單純好管理。 單層3戶併2部電梯，電梯直達地下室，電梯戶數比數佳，出入較為單純，隱私性佳。 車道入口由德昌路下地下室，車位規劃為雙車道坡道平面車位、平面式148個，車位比1:2.24，車位比稍多，部分房型需搭配雙車位或更高。 多元設施規劃，迎賓迴車道、接待大廳、中庭花園、會議室、閱覽室、健身房、瑜伽教室、曬被區與前院中庭水景花園造景等，設施比30.9%，略低於市場行情。 管理費65元/坪/月，略低於市場行情。 建案周遭仍有許多空地，未來也許會有新建案的開發；短暫施工吵鬧及交通黑暗期。 A1、B1 規劃4房/2廳/3衛浴，A2、B2 規劃4房/2廳/3衛浴，A3、B3 規劃3房/2廳/2衛浴，臥室梁柱稍吃到室內坪效，格局方正，走道動線順暢，3面採光、客廳採光通風佳。 整體來說，各房型主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題，3間衛浴皆有開窗，採用乾濕分離；日後較無潮濕問題，主臥配有浴缸，廚房採一字型半開放式設計，並配有中島，靠近陽台提升通風與採光，較無油煙問題，戶戶規劃雙陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用，整體算是滿用心規劃的。 各戶視野的部分；B1客廳景觀朝南面中庭，無西曬困擾，110度開闊風景視野佳；A2、A3、B3 客廳面東側綠地，隱私性及景觀視野都很不錯；A1客廳面前院中庭水景造景，較為可惜視野較差。 【實價登錄分析】 沐東風 位於 仁和生活圈 仁和生活圈個案 ： 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在20.9 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在18.61 萬/坪，該區為東區外圍生活圈，為東區漲幅波動較小的區域。 沐東風：屋齡2年。 平均成交價25.97萬/坪。 近一年成交價27.82萬/坪。 僑昱Sunny Life：預售屋。 開價35萬/坪起。 松下幸之住：預售屋。 開價27萬/坪起。 樂高NO1：屋齡2年。 平均成交價22.11萬/坪。 近一年成交價25.05萬/坪。 台南市醫生活圈個案： 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在32.28 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在14.7 萬/坪，附近機能較為成熟，雖然僅僅與仁和生活圈幾街之隔，房價卻是有著些許落差。 旭墅NO6：預售屋。 開價29萬/坪起。 上東區：屋齡5年。 平均成交價22.05萬/坪。 近一年成交價26.19萬/坪。 仁和生活圈附近的文化中心常有藝文演出，又近巴克禮公園，公共設施、整體居住環境佳，拿相鄰的台南市醫生活圈做比較，台南市醫生活圈的新屋成交價約32.28 萬/坪，相較仁和生活圈的新屋成交價下可以發現沐東風的開價稍高，但建案主打高級建材及大坪數規劃，加上隨著靠近文化中心的台南市醫生活圈房價及土地的逐漸飽和，仁和生活圈的預售開價也逐漸升溫。 【結論】 台南房價跟著台積電的到來跟著水漲船高，傳統的透天厝型態已漸漸不再受到新一代的歡迎。身為蛋黃區的東區因學區、交通、各項設施等機能成熟本就是指名度高的住宅區，由於較早開發，已較少大坪數建案，沐東風以東區大坪數豪宅推案，加上南台南副都心及南鐵地下化的眾多未來利多，可望讓東區坐穩台南房市龍頭地位。
文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2021.04.15 近年來台南市買屋熱門搜索有『南科、台積電、成功大學』，因受惠於台積電的台南房市熱潮已經全台皆知，但台南還有一個成大特區也是台南的房市指標之一。成功大學生活圈擁有商圈發展地段優勢，加上綠地覆蓋率高、大學商圈、優質學區和交通優勢，建商進場該區大樓市場，成大特區的房市未來看漲。 一起來欣賞位於成大特區建案：百慶建設『林森苑』 【建案特點】 1.建築工法：此建案的工法採用知名結構知名結構技師戴雲發的Alfa Safe柱中柱耐震工法，耐震強度優於傳統建築工法。 2.多元公設：除了一般大樓有的室內公設外，另外還有台南少有的室外公設如：戶外網球室、籃球場。多元公設之下，公設比約34.5%，也略低於市場。 3.明星學區：學區為寶仁國小、後甲國中，還有台南一中、成功大學等名校都在附近，具有完整的12年明星學區。 【建案平面分析】 一樓平面分析： 1.基地面積4027坪，屬於千坪大型基地建案。分成A、B、C共3大棟組成的社區型大樓。A.B.C棟單層4戶，地上24樓/地下3F，沒有店面規劃純住宅，社區共276戶。地下室可棟與棟互通。 2.三面臨路社區，大廳面東豐路451巷(8米寬)、兩側面林森路三段140巷(8米寬)、開南街(12米寬)，四周多為透天或公寓建物，採光通風無虞。遺址公園另一側為新大樓14F建案。 3.基地位置屬於鬧中取靜的巷弄內，未來大批住戶進駐，交通方面恐會有塞車或會車不易情況。 4.車道由東豐路451巷下地下室，從林森路三段140巷出地下室。採雙車道出入口。社區皆規劃為坡道平面車位，共有平面式499個。車位比1:1.81，大多房型需購買到雙車位。 5.豐富多元的公設，並且建立獨立公設區域和室外球場，如接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、室外游泳池、SPA、健身房、桌球室、親子遊戲區、廚藝教室、瑜伽教室、信箱區、曬被區、戶外網球場、籃球練習場、VIP客房等 6.管理費：55/坪，相較於市場行情，尚可接受。 C棟標準層分析： 1.每層4戶併2部電梯，電梯戶數比佳，梯間有開窗。 2.C棟大樓的C3.C5為三房格局，C1.C2為3+1房格局。C5為50.65坪。 3.戶戶為邊間皆為三面採光，三棟棟距大，採光通風佳。稍微留意C棟大樓面對14F大樓。 【實價登錄分析】 林森苑位在開元生活圈 1.開元生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在19.56萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看，因為該區成大城千戶大樓，所以拉低了平均價格，未來新建案成屋時，該區新屋成交價將會大幅提升。 林森苑：預售屋。 平均成交價-萬/坪。 成大寶仁：預售屋。 開價30萬/坪起。 成大林森：屋齡1年。 平均成交價26.27萬/坪。 近一年成交價29.97萬/坪。 2.南門生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在33.9萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看，約落在15-17萬/坪，該區為台南市鬧區，很明顯可以看到新屋和舊屋的價格落差大。 皇普文苑：屋齡0年。 平均成交價22.17萬/坪。 近一年成交價22.16萬/坪。 誠美樸真：屋齡2年。 平均成交價28.01萬/坪。 近一年成交價33.95萬/坪。 陞發方念：屋齡4年。 平均成交價28.63萬/坪。 近一年無交易資訊。 3.成大特區一直是台南市房價最抗跌的區域，成功大學成為台南另一座護國神山。目前該區新案推出較少，也造成房價上漲原因之一。新案開價目前來到3字頭以上了，目前林森苑還是預售屋狀態，沒有實價登錄，可以參考成大林森成交價落在29萬/坪來評估。 【結論】 林森苑坐擁大片綠林，且擁有4千坪大基地和戶外公設。附近多為透天建案，採光棟距佳，未來還有捷運綠線利多。大致上來看建案各方面條件尚可接受，比較需要注意的是，建案周圍都是街道小巷，日後交通可能是一大考驗。
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