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徐佳馨:央行拋風向 球來怎麼打?
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日前楊金龍總裁在立法院財務委員會專題報告時,被立委質詢在房市調控做法上是否有其他調整空間,總裁在回應中指出,作法上將有縮短房貸的期限,例如不得超過30年、針對六都以及新竹縣市祭出第2戶房貸成數限制、對於局部漲幅較高的地區,或是六都甚至擴及全國,採取貸款成數限制等等的做法。 多年來,央行罕見地在每季理監事會前就如此具體的把房市調控政策做一如此清楚的說明,且事後也發聲明稿,進一步表示不會對於首購族下手,縮短年限的選擇性信用管制僅對目前已經限縮的法人、豪宅與第2戶以上等族群,不會傷無辜,即便如此,在全球由牛轉熊的市況下,面對投資市場的難以捉摸與政策干擾,即使千絲萬縷,在這當下,依舊可以歸納出三大因應方向。 其一,提高現金部位。在未來幾年,不可預期中依舊可以預期的是,市場將有超乎想像的震盪,必須留有一部份現金作為避險規劃,另一理由是銀根將會持續緊縮,為避免貸款時因鑑價等原因出現缺口,造成違約,多準備點總是好事。 其二,尋找優質標的。牛市中的眾聲喧嘩很難區分標的強弱,可是在熊市中,卻能更清楚標的本身價值,也更容易找到值得長線經營的好物業做為資金的港灣。 其三、避開議題陷阱。在干擾因素眾多的當下,保身之道在於避開利空利多的話題,房地產更要留心政策後座力,切莫刻意和政策對做,畢竟國家機器能耐超乎想像,口袋不深或經驗不足,很難全身而退,趨吉避凶者會是最佳策略。 走過了漫長的多頭,房價已在高點之際,無論是國際經濟局勢下的震盪,抑或是國內政策面調整,都足以讓台灣這個淺碟市場激起無比波瀾,這也是未來兩三年市場的主旋律。所幸,失望之冬往往緊跟著希望之春,高築牆、廣積糧,機遇永遠垂青有準備的頭腦。 【徐佳馨小檔案】 ★現職:住商不動產企劃研究室資深經理 ★專長:以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢 ★出版書籍:《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》 ★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家

桃園工業地產版圖洗牌 南桃園強勢發展
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統計桃園工業地產實價登錄交易,2021年總交易規模達908億,為近10年新高且連5年規模成長;特別的是,桃園13個行政區中,共有5個行政區2021年的交易規模較2020年成長,其中,有4個行政區位於南桃園,楊梅區更是交易規模增長金額最多的區域,顯示南桃園的工業地產正快速發展,主要是過去工業地產交易以北桃園為主,但在重點工業區供給有限下,考量設廠時機及購置成本,企業購地設廠有往南桃園發展趨勢,讓桃園工業地產交易版圖出現洗牌。 近年台商回流,電商物流等產業也有強勁的購置工業土地與廠房自用需求,加上政府輔導非法違章工廠轉型,企業為取得合法土地工廠而興起一波遷徙潮,也都帶來工業地產交易動能。桃園有許多發展成熟的重點工業區域,但近年供不應求下價格也已攀升,因此企業購地設廠自然就會往成本較低的區域布局,南桃園如楊梅等區域因單價行情相對較低,就會吸引企業進駐。 統計桃園各行政區的工業地產實價登錄交易規模,2021年共有5個行政區交易規模較2020年成長,分別為楊梅區(總金額167億,較前年增加99億)、蘆竹區(總金額170億,較前年增加61億)、大溪區(總金額45億,較前年增加27億)、龍潭區(總金額46億,較前年增加16億)、新屋區(總金額26億,較前年增加3億)。這些成長區域位置,除了蘆竹區外,多位於南桃園,顯示企業布局南擴的態勢明顯。 交易規模增長金額最多的楊梅區,位於南桃園的工業區核心位置,加上有幼獅工業區擴大2期、馬達矽谷園區、幼獅青年創業村等開發題材,2021年交易規模較前年增加近百億之多,交易類型以工業土地佔約60%為最多。今年也持續看到上市櫃企業在楊梅區投資設廠,包含統一企業以10.3億元買下工業土地,將作倉儲物流園區及生產使用;另外,欣興電子也以4.54億元再加碼買下草湳坡段近3,000坪工業土地,這已經是欣興電子在楊梅區投資的第三筆工業地產。 截至去年12月投資台灣三大方案帶來對桃園的總投資金額達2,964億元,佔整體投資金額18%,投資家數也已逾百家,顯見桃園在這波台商回流潮的重要性,預期在高科技、汽車、化工、物流等產業持續佈局擴廠、以及老舊廠房因應產業升級及工廠合法化下,整體需求仍會高,但在重點工業區的供給有限下,若考量設廠時機以及購置成本,企業購地設廠是可評估往南桃園規劃,因地理位置上往南可銜接竹科的產業鏈,或可讓佈局策略更有彈性。

疫情步步驚心!建商提早放暑假 
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2022年4月住展風向球分數對應燈號則依然維持綠燈,已經『連9綠』。風向球六大構成項目中,預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數等三項分數下滑,議價率、待售住宅建案分數等兩項分數上升,僅成交組數等一項分數持平。 代表房市指標的住展4月風向球分數急轉直下,較3月(48.7分)減少3.4分、來到45.4分,主因是本土疫情大爆發導致建商推案縮水,以及市況下滑所致,預估5月市況會再續降,房市將進入至少一季的「隔離期」。 雖然4月是新建案市場的傳統旺季,但因本土疫情失控的緣故,建商普遍放緩推案進度,建案延推的情況更為惡化,以致於4月預售屋推案量僅約600億元,較3月驟減約500億元,大台北地區單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-中山「躍大直」、南港「全陽馥」;新北市-新莊「亞昕森中央」、「瀚羽蒔光」、「宸熙丰悦」、「豐盛」與「新莊科達花園」泰山「新潤潤見築」與「新潤A5Ⅱ-大道鎏域」、淡水「森原樹‧樹之泉」。 桃竹地區單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市-中壢「林立寬和」、桃園「易德聚」、八德「首綻」、大園「家田富筑」、蘆竹「寶佳峰匯」和「安美大望」;新竹市-北區「家兜里」、香山「大綠景景觀科技園」;新竹縣竹北「喬立TIMELESS」等案。4月完工釋出的新成屋戶數也連袂走低至200戶以下,單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-中正「新光人壽總統傑仕堡」。 即便全台籠罩在疫情快速擴散的陰霾當中,但因疫情使得缺工問題更加惡化,資金成本與工程進度落後的壓力排山倒海而來,此時建商多選擇漲價以轉卸不斷墊高的成本,4月北台灣新建案平均議價率降至11.7%,是今年來收斂幅度最大的一個月。 【待售建案數 近8年多來最低水位】 再來看到代表市況的成交與來客組數兩個構項,4月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為26.7組/週,較3月(34.7組/週)減少8組/週,月減幅約23%,中止連續2個月上升。來客組數雖然明顯下滑,但與去年三級警戒期間只有個位數相比,已能看出部份購屋族已經麻痺、或防疫疲乏,建案人氣雖下降但不至於跌至冰點。另,4月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.8組/週,較3月(3.1組/週)下降0.3組/週。 數據顯示,4月新建案市場人氣、買氣同步下挫,但在剛性需求與通膨刺激之下,房市基本盤仍未潰散;雖然銷售速度變慢,但「零成交」建案並不多,多數建案都都還賣得動,再加上新開賣的建案數較3月減少,北台灣4月待售住宅建案數量跌破1000大關至900餘個,是2014年以後首見,顯示供給面仍較為緊繃。 今年房市在鷹式升息、政府打房、疫情爆發與俄烏戰爭多重衝擊之下,市場上「雜聲不斷」,看空的聲音此起彼落。然而,從市況上看來,今年供給未出現爆量,還沒出現供過於求的現象,又因造價成本難以回降,雖然5月市況會再續降,但今年房價要反轉回跌恐怕不容易。

五泰房屋李政哲:你的房仲生命週期 在哪個階段?
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季節有春夏秋冬,文章有起承轉合,人生有生老病死。同樣的,在職場上也有生命週期。 職場第一階段是好奇:因為剛投入一個工作,一切都是新鮮的,所以我們對職場的一切都抱持著最大的興趣,充滿著好奇心,什麼都想試試看,對於未來也充滿憧憬,對於工作目標,就是悶著頭往前衝。 第二階段是組織:不再那麼衝動了!知道活在當下,享受當下,也認知到工作的方向與階段目標合不合理。懂得利用組織來壯大自己的力量,讓工作計畫能夠有秩序地完成。 第三階段是應付:在這個階段你可能已經打過多場戰役,有輸有贏,但是贏了已經沒有像以前那樣興奮;而輸了更是兵家常事,你也不想再想別的方法贏回來,鬥志已經喪失,工作也開始重複起來。你的工作態度變成應付居多。工作上也常常在收拾過去的殘局,看不到未來。 第四階段是厭惡:你對於工作上的種種完全提不起勁,工作的熱情火把完全熄滅,反而厭惡感油然而生。無聊、重複、失落、低潮不斷侵襲著你。起床上班變成痛苦的事,你想要逃離,工作上想要停下來休息一下,或開始幻想是否該換一個工作了。 這循環有沒有很熟悉?有的時候大到整個工作循環就是這四階段,走到第四階段,有的人就「回不去了」,就從工作職場上畢業、轉換跑道甚至高掛免戰牌,因為已經在職場中迷失了自己。 有時單一事件,也可以清晰的辨別出這四階段。更多的時候是這四階段隨著心情與工作上的變化而不停的像跑馬燈一樣的轉換。其實,有時解藥是只要休個假,工作週期就會從第四階段回復到第二階段。 在房仲生涯中,我們也會遇到好奇、組織、應付與厭惡這四個好朋友。在「好奇」的階段,你對於開發客戶、聯絡客戶有著無窮的精力,就像個好奇寶寶,對於房仲的各種面向你都希望接觸、熟悉;而第二階段「組織」,就是房仲會利用組織的優勢,事半功倍,從開發、經營客戶到斡旋、成交、簽約,都能夠按部就班的依序完成;房仲生命週期第三階段「應付」,則工作狀況像落葉一般,業績有一搭沒一搭,開發與經營客戶變得非常消極;到了第四階段「厭惡」,房仲工作已經變成行屍走肉、了無生趣,甚至很討厭與客戶接觸、噓寒問暖了。 不論在哪一個房仲生命週期,來自組織的關懷都是必須的!我們須知,房仲工作不是單打獨鬥的武林,大家也不是鋼鐵人,組織也就是公司必須時時關心,旗下的房仲究竟是處在哪一個階段? 第一階段好奇者,授予各項工具,引入正途。新人到職,難免對於各方面都有十足的好奇心,所以要有所提升,就是檢視這個職位(房仲職位)所需要的職能,加強訓練,讓新人趕快進入狀況。如果有新房仲長期停留在好奇這個第一階段太久,那麼就要找出停留的原因,為什麼始終像個新人?是真的不合適?做不來?還是沒有找到正確學習的方法?也很可能這房仲新人的確需要重新做職涯的定位。 第二階段組織者,在物質與精神上給予鼓勵,並且公司要規劃房仲生涯向上前進的軌道與誘因。要如何提升位在第三階段「組織」的房仲?他們的工作已經進入狀況,看起來很不錯,所以應該追求最大產值與工作效益。同時不斷在房仲的各個過程中累積經驗值,決定下一波躍升的起跑線。在公司的角度來看,除了穩定之外,也可以做出一些適當的職位調整,賦予第二階段的房仲更多的責任,必能增進他們新技能的開發,對於公司的發展以及個人的職涯肯定有莫大的幫助。 第三階段應付者,立刻予以心靈輔導,透視問題出在哪裡?傾聽他們的心聲。是家庭?是小孩?是父母?是工作瓶頸?是中年危機?還是彈性疲乏?缺少紓壓方式?還是需要休個長假?只要能開出對症下藥的藥方,由公司與房仲一起努力,必定可以避免繼續向下沉淪,從「應付期」回復到「組織期」。要如何翻轉或提升落入應付期的房仲同仁?提升方案可以是職位上的再訓練,尤其著重在心靈的輔導與生涯規劃的大計上,努力讓房仲同仁回到第二階段;也可以擬定斜槓、跨領域的職能訓練,來迎接反轉的躍升。更重要的也是「另一種傾聽」:落入應付階段的房仲,可以找仍有工作活力的房仲同仁聊一聊,他們是如何始終保持工作的活力?不會因為時間拉長而彈性疲乏的祕訣在哪裡?他們又是如何避免自己落入應付階段的?同時也可以請這些有活力的房仲對落入應付階段的房仲同事做一番診斷,看看從他們的角度是怎麼看這位像落葉般的房仲同仁?病灶在哪裡?對公司而言,也可以從旁找尋這種明燈型的房仲,來協助落入應付者階段的同仁,因為這可以挽救了一名曾經成功過、努力過的房仲,對公司的發展也會是正面的。 第四階段厭惡者, 房仲進入職場加護病房,需要自助與人助。房仲自己要有已落入第四階段的「自知」,不要拒絕來自外界的支援或協助,畢竟及早脫離第四階段,人生才可能美好。提升方案為認清事實,考慮去留,尋找是否有可能找回「初心」!重新回想進入房仲這一行是為什麼?這些年得到甚麼又失去甚麼?當初工作的動力在哪裡?把他們找回來。如果實在束手無策,藥石罔效,那麼就真的要尋找自己能有興趣會產生悸動的行業,及早轉業。 所有的房仲們都會在職涯中面對人生、情緒、工作、業績的低潮,這低潮期有的時候是一個月、三個月,有的則長達半年甚至一年。許多明明非常優秀的房仲,就是會突然撞牆,或是積壓多年的壓力突然間崩潰。只要是公司認為優秀的房仲,公司都應該伸出援手,以關懷、關心和溫暖,跟房仲們一起解決橫亙在面前的「坎兒」。 你的房仲生命週期在哪個階段?不要被自己嚇壞了,努力翻轉它! 【李政哲小檔案】 ★現職:住商五泰房屋執行長 ★專長:不動產經紀、房屋銷售,在房仲業資歷超過20年 ★學歷:萬能工專 ★經歷:新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長

買住宅受限!私法人資金下一波要往哪去
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「上有政策,下有對策」,再熟悉不過的一句話,意味著政策常會改變一些市場思維及作為,政府政策持續打炒房,市場上已然掀起一股投資客倒貨的暗流,接下來公司法人的動向會如何呢?也是很值得觀察的地方。 最近國內房市受到打炒房、疫情、戰爭、通膨、升息、類股災等諸多利空衝擊,市場氛圍開始轉變,買氣轉淡、賣壓變重,其中賣壓主要來自內政部修法中的政策,禁止預售屋換約,令不少的投資客都想趕在政策正式實施前「跳船」,因此市場上需求面除了少了投資客的「吃貨」外,轉而見到的是受政策影響的倒貨潮,這也是市場氛圍改變很重要的因素之一。 內政部打炒房的5大修法方案已經送到立法院,如果沒有意外,這個會期應該會通過,受影響的除了上述的投資客之外,就屬被明確鎖定的私法人,草案中管制私法人購屋行為,增訂私法人購買住宅用房屋許可制,用途限定員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。 顯然的私法人機構近年來在房市當中的頻繁進出,對於居住正義之危害不下於散兵游勇的投資客,早就被官方所鎖定,從央行第一波的選擇性信用管制開始,就一再的限縮公司法人的貸款成數,從7成一路降到4成,並取消寬限期。去年7月開始,財政部也將公司法人買賣屋納入房地合一稅2.0,都是要打擊公司法人的投機炒作。 只是央行及財政部的這些努力,就目前看來,對於口袋深不可測的公司法人還是莫可奈何,不時還是傳出公司法人現金購入豪宅的新聞。因此內政部這次的修法就非常令人期待,對私法人購買住宅採許可制,既可令之有所忌憚,又可減少住宅市場上的假性需求。 只是內政部限制私法人購買住宅產品,擺明了允許其買住宅以外的不動產,這會不會產生所謂的「趨魚效應」呢?也就是說,政策會不會將這類炒作的資金趕到其他不動產市場呢? 這類「喊水會結凍」的公司法人,夾其豐沛的資金會轉移到哪類型的不動產呢?會是目前大家一致看好的商辦產品嗎?近來商辦租金持續上漲,空置率持續下降,是不錯的選項。還是市場全都不看好的店面產品?當有些國家已經解封之際,這時逢低包下黃金地段的店面,會不會也是這類資金大鱷的思維。 【張欣民小檔案】 ★現職:消基會副財務長兼房委會委員、天時地利不動產顧問公司總經理 ★專長:不動產調研及市場趨勢預測分析 ★出版書籍:《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》 ★經歷:太平洋資產管理公司總經理、德霖技術學院不動產經營系講師、正聲廣播電台日光大道節目主持人

這種房子只要1/3價!想撿便宜小心「慘賠違約金」
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買賣房屋通常分為自備款及銀行貸款,如果銀行貸款是80%,自備款就要準備20%,所以,銀行貸款的高低,會影響到買方的購屋意願。高額的自備款,會讓買方望屋興嘆,裹足不前。 地下室的買賣案件是比較特殊的產品,它的用途有防空避難室、停車場、商場等,用途不同、使用類別不同,影響到它的成交價。一般而言,它的價格通常只有正常樓層的1/3價格,花相同的錢,可以使用3倍的空間。因為價格便宜,相對租金也便宜,為此,早期也成了八大行業的最愛,承租時,議價空間很大。但是,承買時可要做足功課,以免銀行貸款不受理,造成買賣房屋的違約。 首先,要確定該地下室建物的主要用途,如果是防空避難室或是停車場,建議您三思而後行,避免未來違規使用,遭建管單位裁罰並限期改善,有繳不完的罰款。 其次,所有權權利範圍是否為全部?如果不是全部,是否有分管契約或是分管協議書,避免未來使用權屬不清,甚至無法單獨使用。 最後,還是要徵詢貸款銀行是否願意辦理房屋貸款,很多銀行只要是地下室,不管用途為何,直接謝絕,甚至,很多平面一樓的「陽光屋」,因為謄本層次標示為地下一層,而遭銀行貸款退件的慘劇。 對銀行而言,地下室屬於「特殊擔保品」,多數銀行不願意承作,所以在買方有承買意願時,我們就努力協助買方找尋願意承貸的銀行,經過多家銀行的諮詢,皇天不負苦心人,終於找到願意承做的銀行,因為客戶資歷良好,不動產用途明確,最後以6成貸放,讓買方付了4成自備款,順利取得該地下室。 您如果有相同的購屋地下室的意願,記得先停、看、聽,除了這次的銀行貸款是否可以核准,另外還要考慮未來轉手時,新買方是否也能順利的完成銀行貸款,如果銀行貸款無法核貸時,將會影響新買方的購屋意願,屆時需要買方提高自備款,甚至必須以現金全額支付,所以一定要小心謹慎。 【鄭文在小檔案】 ★現職:正業地政士聯合事務所所長鄭文在 ★學歷:淡江大學企管系 ★經歷:新北市地政士公會公共關係主委、正業建經有限公司負責人 ★證照:不動產經紀人、地政士 ★專長:不動產稅法、不動產登記

買小又買貴!高價小宅前5強 單價155萬起跳
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房市走強,低總小宅在價格優勢下熱銷,而出於地段、規劃造就出的高單價小宅也走出陰霾,再現高價亮點,觀察內政部揭露不動產交易實價資訊,近一年小豪宅多創出社區新高,以前5名來說,包括「琢豐」、「EAT國際館」、「大安滕」、「逸仙悅榕」都是社區高點,熱度不言可喻。 【高價小宅之首又是他 「仁愛A+」單坪165.6萬元】 前5強名單中,居首的為大安區老字號高價小宅「仁愛A+」,2021年1月交易10.9坪的小宅,每坪單價來到165.6萬元,僅次於該社區2018年締造全台最高價小宅的166.6萬元紀錄;其次是中山區緊臨捷運南京松江站、走名牌設計路線的酒店式精品宅「琢豐」,22.5坪的物件,去年底交易一坪要價159.4萬元;而知名信義區捷運宅「EAT國際館」2021年9月的買賣擠進第3名,單價158萬元。 第4名為大安森林公園周邊、近永康商圈的「大安滕」,為繼「琢豐」之外的高價小宅新面孔,今年1月售出高樓層戶,單價為157.5萬元,坪數也只有14.8坪,傳出買家也買下隔壁戶,單價亦來到高水位,為155.8萬元,坪數是25.6坪,顯其魅力;第5名是鄰信義計畫區的「逸仙悅榕」,2014年也曾以成交單價154.4萬元聞名小豪宅市場,去年10月又見155.6萬元,僅購置7.7坪,抗跌增值身價不減。 【高價小宅好奢華 買來不一定自住】 台北市地狹人稠,蛋黃區新案有時受限土地取得不易,欲打造高價小宅得創造更多話題增添價值,牌價套房租金價碼最高達15萬元震撼房市的「PARK 259」,就走飯店等級物業代管為號召,加上永康商圈、大安森林公園周邊等蛋黃區域房市,交易單價至高曾來到166.3萬元,目前行情也在140~150萬元之譜。 而拿下近一年高單價小宅亞軍的「琢豐」,座落捷運松江南京站市中心生活圈,由法國名牌之建築團隊設計規劃,與高檔飯店結合,小宅也盡享奢華,銷售平均單價已可來到150~160萬元,市場買單狀態可見一斑。 事實上這類能達單坪150萬元以上的高價小宅,可說買小又買貴,購置上不一定自住,大部分有其他用途,如學區、生活機能、主力租客族群之類特性,當作公司企業當作招待所,承租給高階外籍主管;或是房市熱潮引起高資產與投資族群注意,看好出租投資報酬率和轉手利差,比方說捷運永春站「EAT」屬住商混合,既因地利之便可做出租,亦有小型辦公室進駐,物件使用率高,自然常傳交易佳績;而鄰近明星學區,有意設籍當地學區的富爸媽亦是潛在買方,「仁愛A+」之於附中學區,單價百萬元光環長期不退,眼下又站上高峰均印證之。 【陳炳辰小檔案】 ★現職:全球居不動產情報室總監 ★專長:不動產市場分析 ★經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

大學生「超前佈署」當房仲!實習8個月賺80萬 當完兵「手刀買房」
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業務小志買房了!真的很令人意外,因為他才23歲,剛當完兵。在一般23歲的年輕人中,許多人還在學校學習,出社會的也才剛站穩腳步,結果小志已經買房,等於「超前佈署」非常多。 但仔細想想,買房這件事也是很有「小志風格」的,看似年輕人的無厘頭與衝動,其實是經過深思熟慮的,屬於「對的就去做」的出手快速,就跟小志大四就來我們公司做房仲一樣的超前佈署。因為房仲買房這種過程早就板上釘釘,做業務三五年就可以存到頭期款、買房了。因此對於努力上進、業績佳的小志而言,錢存在房子裡,是很妥當又正確的決定。 只不過才退伍沒幾個月就買房,確實是「超音速」。小志是高雄人,家庭經濟狀況很好,爸爸是鋁門窗工廠老闆之一、媽媽家管,唯一的哥哥是職棒選手,家庭和樂,所以稱小志是工廠小開也不為過。在課業上,小志是屬於功課不好、倒數幾名卻相對乖、品行優良的這一類學生,家庭教育也讓小志成為彬彬有禮的年輕人,沒有學壞。 國三那一年,平凡的一天改變了小志的一生。那天,爸爸加班回來,看到小志無聊的在打電動,就隨口說了一句「在打電動,還不如跟我去公司」。就這樣,隔天小志的學生生活,就變成白天上課、晚上去爸爸工廠打工的模式,從國三到大三。 就這麼一路走來,竟然在爸爸的工廠、公司做了7年,也甘之如飴。甚至連大學會念企管系也跟這7年的經歷有關,是工廠裡的叔叔阿姨建議的,說既然在公司做事,那麼學企管最好,以後可以接班。 小志本身倒是沒有想那麼多,只是在工廠待久了,知道自己喜歡做跟人群接觸的工作。大學企管系的學習更堅定了這個想法,所以小志很早就摸清楚自己未來要做業務。 剛好,我們五泰房屋與小志念的大學-醒吾科大有合作,因此小志可以在大四就來我們公司上班,還算學分。就這樣,小志順利地走了上房仲之路,等於比一般大學生提早一年踏入社會。 在公司按部就班地培養與教育訓練下,沒有人脈與房屋銷售經驗的小志,憑藉著肯學習也努力學習的心,迅速成長。彷彿搭上了房仲高鐵,在專屬的軌道上快速運行,在大四8個月的時間就成交很多件房屋買賣,總計8個月賺了80萬。 大四就有這樣的收入與成績,讓小志對於自己當業務這條路,是更加肯定了。因此去年大學畢業,小志等於才剛脫下學士服,隔天就穿上制服,成為公司正式的業務人員,無縫接軌。 沒做幾個月,兵單來了!現在役期只有4個月,所以很快,今年1月小志就退伍了,一退伍,當然又立刻回公司報到,向心力極強。當完兵又正式成為公司員工之後, 小志如魚得水。 也是機緣,前一陣子一棟合理價位的1房時尚產品映入眼簾,小志很自然地興起買房存錢的念頭,在先向爸媽借款部分金額湊足頭期款之下,買下了人生中第一棟房子,晉身為有房一族。 一切都進展得很快,等於小志才回公司報到3個月,就對自己今年以及未來的業績充滿信心,相信自己未來一定可以游刃有餘的付房貸、存錢。的確,做的是自己很有興趣的房仲業務,公司又有制度的培養年輕人,讓小志的人生有了精準的方向,買房就像是房仲高鐵必經的一站,快速到來。 這棟房子頭期款是200萬,貸款800萬,總價剛好1000萬整。所以小志未來錢賺得多,但是絕不會亂花,將會存在房子裡。你說小志聰不聰明? 所以小志的買房舉動,看似突兀、衝動買房。其實分析起來,是非常適合小志的,也不會重蹈許多業務前輩的覆轍:收入多,全花光,沒有好好規劃。 所以現在的年輕人並不是都是躺平族、草莓族。像小志這樣很早就找到自己的興趣,不蹉跎時光,當機立斷,該做就做、該買就買,他這趟人生房仲高鐵,必定可以走得平順。所以小志,其實早有「大志」。 而更有智慧的,是小志爸爸。不經意地讓小志在國中階段就沉浸在企業文化與薰陶中,不論接不接班,都對兒子小志起了深遠的正面力量,也讓小志及早找到人生的方向。犧牲一場電玩GAME換來一生的職業高鐵,值不值得?聰不聰明? 【陳素君小檔案】 ★現職:住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長:不動產經紀、房屋銷售,房仲業資歷28年 ★學歷:萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷:台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事

新冠肺炎疫情又升溫!今年房市會跟去年一樣「掛蛋」嗎?
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新冠肺炎疫情爆發引起全社會關注,對於房地產行業而言,眼看疫情黑天鵝再度來襲,這次對房市會有怎樣的影響?與去年相比又有何不同?目前新冠肺炎病毒幾經變異,雖傳染力很強,但死亡率、出現重症機率已明顯下降,在目前台灣防疫轉為「重症清零、清症控管」作為政策方向下,預估再次升三級全面導致重內需消費、影響買房意願的機會並不大。 不過,由於找房看屋是房屋交易中不可或缺的步驟,現在疫情升溫,將造成民眾減少非必要的外出行程,將可能使得短線看房的人減少,成交量可能會稍微降溫一下,但是要出現去年疫情三級警戒最嚴重期間,全台各區房市交易量急縮3~5成,不少區域房仲月成交掛蛋的機會相當低。 目前病毒產生重症機會相對較弱,政府會選擇只有「控管」不嚴堵的政策方向,相信有一定的把握與專業研判。目前台商回流、萬物皆漲等有利房市發展的利多仍在,相信雖然成交量短期會有波動,但很快回溫機會不小,今年房價估計也將受影響有限,甚至還有穩步走揚創下歷史新高的可能。 不過,雖然疫情對房市影響可能不會像過去那麼大,但是目前全球縮減QE規模在即,台灣央行也開始啟動升息,加上政府持續祭出多項嚴格的房市管制措施,甚至提出禁止預售屋換約轉售、私法人購屋許可制….等修法,這些都給房市未來的發展產生不少變數,民眾買房投資還是要嚴控槓桿與風險。 【陳傑鳴小檔案】 ★現職:屋比房屋總監 ★專長:房地產市場分析、買賣租賃策略評估 ★經歷:Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監 ★證照:不動產經紀人

自用剛性買盤領軍 掀北市3大聚落廠辦投資潮
房產達人

近幾年北市大內科、南港以及北士科等三大產業聚落廠辦買氣熱絡,甚至不斷出現購置整棟、半棟、好幾樓層的交易資訊,而在全棟廠辦現貨釋出稀少下,興建中、尚未完工的預售廠辦案的價格也因此跟著水漲船高。 回顧過去十年內湖科技園區的大型交易,可以發現全棟交易的交價金額幾乎呈現逐年上漲緩步推升的現象。如西湖段的飛雁總部大樓在2010年以全棟35.6億、單價每坪約50萬向華固建設購入,隔年三商美邦人壽以每坪約61萬購入萬國科技中心,緊接著2012年富邦人壽以70.9億元買下「長虹新凱旋大樓」廠辦案、每坪單價已趨67萬元,直至2017年中華郵政則以64.2億元買下「長虹新世紀企業總部」,單價已來到約每坪71萬。文德段則有昆盈企業2014年向皇鼎建設購入「文德科技大樓(後更名微米科技大樓)」,當時每坪單價約50萬元,於2019年出售予新光產險時,每坪單價已漲至58萬元。2021年聯發科斥資32.6億元向遠傳購買「速博大樓」之成交單價更已趨近70萬元水準。 整棟辦公樓供給相對較多的舊宗段交易更為熱絡,價格從每坪約40萬元,到2020年萬海集團以37.7億向長虹建設買下「長虹新世代」二棟大樓,平均每坪單價已來到50萬元,而今年2月永豐何家買下「台北影業大樓」,每坪單價更衝上55萬元。緊鄰的五期重劃區,亦從每坪約40萬元起漲,近期成交如2021年三商美邦以34億購置「華固智富中心」、每坪單價已達約63萬元。 而今年4月領航家砸30.68億買進「長虹豐匯商業科技大樓」,每坪單價更達68萬元,再往外圍之安康/潭美一小段區域,價格也持續刷新,例如自去年年起威剛分批以總計超過30億元買下「長虹雲端科技大樓」11個樓層,高樓層單價也突破50萬元。顯示因原本內科三大區段可購買的廠辦大樓稀缺,買方可購選擇有限,造成內科外圍區位亦受其惠。

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