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如何辨別漏水屋?買房多「這條」才有真保障
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房子無論新舊大小都可能碰上漏水問題,若想避開漏水屋,很多人建議可在雨天看屋,觀察屋內是否潮濕、有無明顯漏水等情形。如果擔心在交屋後、甚至是入住後才發現有漏水問題,建議選擇提供「房屋漏水保固」的房仲品牌將更有保障,有些業者會設下保固屋齡限制,民眾簽約前務必睜大眼睛看清楚,才不會讓自身權益平白損失。 針對房屋漏水問題,實務上造成漏水的原因有百百種,輕重各有不同,可能是室內潮濕反潮造成的壁癌、牆內水管老舊破裂造成漏水、施作防水層區域年久失效、大樓外牆裂縫滲水、窗框接縫處滲水…等問題。 有些屋主會以折價方式,期望買家在交屋後自行修繕,由於漏水問題大多還是發生在牆面內,一般人可能無法評估影響範圍及修繕費用,消費者若發現喜歡的房屋內有漏水情形,應在簽約前請專業的抓漏師傅現場做勘估,因若漏水處在鄰居的共用牆面或公共管道滲漏都可能會有不同的處理方式,務必確認好後續修繕方式、費用等問題,買房才買的安心。 若想觀察房屋有無漏水情形,建議看屋時可以著重觀察天花板、牆角、窗框及水管經過的牆面處,確認表面是否有不規則的漆面粉狀隆起、油漆變色脫落或壁紙變色發黑情形;如果房屋有陽台外推或頂樓加蓋等其他增建處,則要注意新舊建物的接縫處,是否有滲水跡象。此外,整體牆面油漆若有較明顯色差或局部粉刷痕跡,也可能是曾經存在漏水問題,民眾一定要提高警覺。 提醒民眾,雖然買房簽約前,可以請仲介提供不動產說明書,及由屋主協助填寫並勾選的標的物現況說明書,但部分屋主可能旅居國外或有其他住處,而使房屋長期無人居住使用,即使房子存在以上滲漏水風險,屋主也可能不知情,而無法反映在說明書上。為避免入住後才發現漏水,難釐清修繕責任歸屬買方還是賣方,選擇提供「房屋漏水保固」的房仲品牌將更有保障。 如永慶房屋擁有業界唯一「無屋齡上限」漏水保固,30年以上老屋也適用,買家若發現有簽約時未告知的漏水問題,在交屋日起6個月內,提供主建物範圍內、最高30萬的保固額度,超過1萬元以上、31萬元以下的部分,買方只須負擔1萬元,為購屋再添保障。

從九次股災經驗 看房市未來主旋律
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今年股災讓打著「錢進股市賺頭期款」如意算盤的朋友們深陷泥淖,加上展望明年景氣並不樂觀,不少人因此打消購屋念頭,讓房市交易狀況更加不振,也因此前陣子讓企研室整理從1995年至2020年一共九次的股災與前後年房市交易連動,倒也有些和過往經驗不同的發現。 回顧過去,大盤跌幅達3成以上的有1995年中共試射飛彈、1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化、2008年金融海嘯;又以網路泡沫化跌幅達66.2%為最深,在這些股災之中,買賣移轉減幅從6-36.8%不等,顯見在過往時空中經濟型股災對不動產交易影響甚鉅。 在2008年之後的4次股災;2011年美債危機、2015年中國股災、2018年中美貿易戰,與2020年COVID-19等,大盤修正在三成內,對房市影響亦相對弱勢,其中2018年與2020年,房市交易量不減反增。 推估這種狀況的原因有三,其一是過去金融市場單純。在2008年之前,房貸利率較高,加上未有海外資金大潮回流,市場反應直接,雖然遭逢股災,賣股救房在實務上不可行,卻可發現當股市修正侵蝕資產,會降低轉戰房市意願,讓彼此連動較為明顯。其二是訊息透明度差異。從前房地產交易與訊息皆不透明,民間無從參考,很容易因集體恐慌左右市場,其三是政策變因少。近年政府祭出打房政策,多從閉鎖期下手,持有者縱然有恐慌,閉鎖期也降低賣方意願,從而出現交易遲滯。 那麼,接下來呢? 近點看,如按照世界銀行或其他預測機構估計的情境,2023年經濟表現不會太好,股市表現很難期待,投資者意願低落,特別是住宅市場,在購屋信心與經濟和銀行緊縮銀根等實質面多重壓力下,價格應不會有向上空間,成交量在稅制影響下,很難有倒貨潮,買賣雙方相持不下,恐是接下來的主旋律。 長遠點看,台灣是個淺碟市場,加上近來政經變數讓不可測的因子越來越多,從這角度來看,股市與房市之間還能連動,還真是一件幸福的事情呢。 【徐佳馨小檔案】 ★現職:住商不動產企劃研究室資深經理 ★專長:以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢 ★出版書籍:《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》 ★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家

與綠為鄰價更高 綠地空間成高價案共通性
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城市當中的公園綠地被視作都市之肺,為地狹人稠的環境帶來淨化與舒壓空間,乃居住生活的重要機能,若加上交通、商圈便利性、地段知名度,以及景觀視野等優點,均讓綠地公園概念宅更走夯,近期可發現創下台中市與桃園市單價新高的豪宅,都座落在公園第一排,前者為緊鄰西屯區水湳一帶中央公園的「豐邑PARK ONE」,頂樓戶來到台中市住宅產品首見的單坪百萬元,後者則是中壢區青埔重劃區青塘園旁的「威均青塘園」,單價62.4萬元居桃園市之冠,高樓層所享綠地景緻,現已成為票房保證。 說起全台公園宅高價地段,北中南最值得一提的莫過於台北市大安區的大安森林公園、台中市七期的秋紅谷廣場,以及高雄市鼓山區的凹子底森林公園,都是金字招牌歷久彌新的豪宅聚落,分別有「信義聯勤」、「寶輝秋紅谷」,以及「京城天贊」作為指標,高標水位各自可達單坪200萬元,與9字頭、6字頭,雖另有社區規劃、名氣、投資價值、蛋黃地塊,以及購置者身份等多重價高因素,但共通特點的綠地公園概念,更彰顯在水泥叢林中,可與自然連結的珍貴性,不論是視野所及大片綠意,或是步行可達與綠為鄰,無疑深受資產階層青睞。 綠地空間成就房市利多,締造的區域高價不勝枚舉,如桃園市知名的藝文廣場,附近除了一系列的中悦豪宅社區外,今年「麗晶花園廣場」也飆上5字頭交易紀錄,綠蔭廣場與蛋黃區名氣儼然相互加持。新北市同見此況,永和區逾6年單價新高的「三輝雙子星」,每坪攀上8字頭,訴求的便是與仁愛公園當鄰居;新店區預售價碼緊追「合環LANDMARK」的「宏盛心中央」,單坪賣到83.1萬元,亦擁十四張歷史公園,當地還有「宏普GRAND PARK」、「三輝四季」、「漢皇吾岳」等新案開上8字頭,綠地效益不言可喻。 依據政府資料開放平台,2020年台灣每人享有的公園綠地面積是5.7平方公尺,約1.7坪,與世界衛生組織建議的近3坪標準還有一段差距,而近年的疫情封閉,要是鄰家就有綠地空間,更有助身心靈的平衡,無怪乎在密集度高的市區搶佔綠地居住,房價皆走高檔,印象中應唾手可得的一抹綠,如今轉為珍稀的高價資產,雖略帶無可奈何,倒也提醒大眾對於自然環境的尊敬與重視。 【陳炳辰小檔案】 ★現職:全球居不動產情報室總監 ★專長:不動產市場分析 ★經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

景氣反轉「房仲吃老本」?別擔心!半山腰總是擠的 你得去山頂看看
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最近大家明顯感受到景氣反轉了!在國際上俄烏戰爭持續陷入泥淖,轉眼歐洲進入寒冬,國際經濟也像入冬一樣,幾乎是沒有一項好消息。通膨、升息沒有減緩,連帶的全球股市也不斷三天一大跌,兩天一小跌,從台積電這座護國神山就可以看的出來。股價最高點685也不過就是今年1月的事,如今股價已經在400以下,接近腰斬。 景氣好不好,房地產最敏感!如今許多房地產指標都顯示房價有鬆動、開始下跌的趨勢。但是身處第一線,其實又是另一種風景。 以我所在的新北市西區(五股、泰山、蘆洲、八里等地)來講,交易仍然熱絡。一方面五股洲子洋重劃區因為市場定位的關係,中小坪數格局較多,因此總價低,始終是首購族、新婚小家庭、爸媽給子女置產的考量重區,剛性需求強烈,幾乎沒有不景氣的跡象。最近反而因為外在環境不斷給予景氣將反轉的暗示,促使許多賣方驚覺似乎應該趕快趁跌價前賣房;買方也認為此時應該可以殺殺價,至少比年初便宜,也就紛紛進場看房,所以大體而言買氣仍旺,沒有氣若游絲。 但是其他區域,就傳來不一樣的風景了:豪宅市場溫度下降、單價高的重劃區原價賣不太動了需要降價、台北市中古屋市場觀望氣氛濃厚等,可見房地產市場在國內外景氣的擠壓下,有的已經開始走下坡,有的還在山頂上。 景氣對民眾而言,就像我們常常強調的,如果有買房需求,那麼日日是好日,只要自備款準備妥當,算一算每月貸款可以負擔的起,不會影響生活品質太大,購買的區域自己喜歡,房子看起來跟自己的氣場很合,能夠想像自己住在裡面開心快樂的樣子,那麼就不必管景氣好或不好?房價是不是過一陣子會崩盤?現在買下去就對了! 如果考慮太多,希望買在房價最低點,那麼就永遠買不成,畢竟買房還是需要一些感性與夢想。而最重要的,時間都證明,買房往往是最苦盡甘來、也最划算的人生長期投資與儲蓄。台灣地狹人稠,房價會小幅波動,但不太會大跌,崩盤走山更不可能;就算房價不漲,也往往會維持在一定水準,而這水準,都會比你當初買的房價高。 不過景氣對房仲而言,則是一場嚴厲的考驗,因為房仲是非常地域性的工作,我們選定服務區域之後,該區域的特性就會影響到業績的多寡。如今傳來許多區域的房仲已經在吃老本的邊緣,成交量急遽萎縮。 但是很奇特的,不管區域景氣如何,業績好的營業員,只要過了或長或短的尷尬期,成交就如行雲流水,不會暴起暴落,他們有自己的節奏。你可以看到他們身上相近的業務特質:熱情、誠懇、勤奮、有想要贏的強烈動機、不輕易放棄、讓人易於接近、讓客戶樂於接觸,並且散布正能量給周圍的人。你可以看到他們的事業,從山腳下開始,一步一腳印,走到半山腰。可能會歇息一會兒,但是你對於他們會攻上山頂,絲毫沒有疑慮。 成功的房仲,你在他身邊都能感受到成功的賀爾蒙瀰漫在四周,也感染到周圍的人。 今年真的不景氣嗎?我們公司剛剛新誕生一位千萬經紀人,打破所有紀錄,而且他今年才25歲! 半山腰總是擠的,你得去山頂看看!與其在半山腰不上不上,不如大家眼睛往上看,看那些登頂的房仲,究竟他們身上有甚麼不變的特質,能讓他們不畏景氣,持續攀高。 【李政哲小檔案】 ★現職:住商五泰房屋執行長 ★專長:不動產經紀、房屋銷售,在房仲業資歷超過20年 ★學歷:萬能工專 ★經歷:新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長

6大不動產建言 陳勝宏籲政府改革
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 針對近期市場出現中小建商資金斷鏈潮,台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏以自身橫跨開發、金融、政壇3項底蘊,為產業發展、民眾福祉向政府提出6大建言,認為不動產政策改革刻不容緩,自由經濟帶動產業火車頭,勿以錯誤政策堵塞經濟源遠流長,才能維持社會居住正義發展。  首先「應取消18個月內動工興建限制」,陳勝宏分析,開發商都想如期動工,延長工期只是徒增成本,然而市場工料雙缺,甚至常遇到地主反悔等意外,若壓死動工時限將壓縮產業生命線,恐面臨資金斷鏈、倒閉風險,對市場造成惡性循環。  第2「應排除起造人興建房屋囤房稅」,陳勝宏指出,起造人是房屋生產製造者,與投資客購置囤積、轉售圖利不同,囤房稅不只錯誤懲罰庫存商品,還間接造成租金上漲,因房東會將增加的稅務成本轉嫁至房租,最後受害的仍是民眾。投資客不會因囤房稅而停止投資行為,政府應讓自由經濟運行,或增加社會住宅才是滿足居住正義解方。  第3「應提高都更容積獎勵」,都更與危老重建是全台刻不容緩的社會問題,台北地區有許多翻修不易的老舊建築,以民國60年代興建房屋為例,4至5層且無電梯、地下室的老式公寓,建築安全係數遠低於現行法規,難以抵擋強震,若遇921大地震一樣的強震,倒塌建築可能超過3.5萬棟,成為國安隱憂。而近期地震不斷,陳勝宏呼籲,政府應提高都更容積獎勵、降低興建成本,並將都更審議標準化、效率化,全力加速都更推動。  第4「應停止不當打房措施」,陳勝宏舉例,如「縮限土建融額度」衝擊中小建商,面臨資金斷鏈、難取得土地推案,「禁止預售換約」則應有誤傷條款,現在房市受經濟影響明顯轉冷,當「投資客」已被抽離市場,政府應停止不當打房措施,避免重創經濟發展。  第5「應盡速開放移工」,建築業面臨缺工缺料、工料飆漲困境,缺工數保守估計超過12萬人,導致工程成本與工期都難以掌握,工程發包日益困難,甚至出現無法申報開工窘況。陳勝宏表示,缺工是全台各產業都面臨的問題,移工並不會取代年輕人工作機會,政府應盡速擴大開放移工為當務之急,協助各大產業度過難關。  第6「房地合一稅收應專款專用於首購貸款利息、租金補貼」,陳勝宏呼籲,應統籌房地合一歷年稅收,專款專用回饋給社會年輕族群,如參照「青年安心成家購屋優惠貸款」或「租屋補貼」方案,針對弱勢族群提供更多補助,不僅讓稅收成為社會福利,更讓民眾感受到施政效能,對症下藥達到居住正義之提倡。

正能量打敗負童年!女生一樣能成為百萬房仲
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這是一個出生就一手爛牌,卻能夠憑樂觀的天性與吃苦耐勞,翻轉自己命運的故事。童年悲慘又如何?出生沒有含著金銀湯匙又如何?既然我們沒有辦法決定原生家庭,那麼我們就改變自己,自己掌握自己的人生、自己決定自己的未來。 小怡是宜蘭南方澳子弟,小時候爸爸是魚貨中盤商,卻因為一件意外而判刑15年7個月,一蹲就是十多年。所以小怡從國小到國中,爸爸是缺席的。媽媽也因為這件重大案件而傷心遠走他鄉,把小怡和弟弟妹妹一共三個小孩托給宜蘭阿嬤照顧。 小怡對於爸媽還有6歲以前的記憶,可憐的是弟弟與妹妹,等於一出生,爸爸就在監獄,媽媽就在遠方,根本不知道有爸爸媽媽的家庭是什麼滋味。 是的,小怡就是典型的隔代教養的家庭。小時候最深刻的記憶,就是與阿嬤一同到監獄去探望爸爸,坐很遠的車,晃到很遙遠的地方。所以小時候如果吃魚,總會想起爸爸媽媽,也就不知不覺地哽咽起來。 至於媽媽在遠方做什麼?小怡也不知道,而遠方在哪裡?她更不知道。媽媽基本上是處於失聯的狀態。 對於媽媽,小怡在國中時期很不諒解,但是後來小怡在17歲高二的時候卻釋然了,也諒解了,因為小怡的媽媽正是17歲就生下了她。這麼年輕,根本不知道怎麼養小孩?還一生生3個。家裡發生重大事故,只好用逃避的方式丟給阿嬤處理。 還好,阿嬤是愛這3個小孩的,把他們捧在手掌心,小心呵護著,畢竟這3個小孩的命已經太苦。 小怡在阿嬤的教養下,小學和國中的成績不錯,進了蘭陽女中。高一的時候,愛小怡的阿嬤生病過世,小怡非常難過之際,爸爸出獄了,媽媽也因為檢查出肝硬化第3期而突然從遠方回來,一家人意外的團聚在一起,只不過家裡的大人突然從阿嬤換成了應該很親的爸媽,但是彼此卻很陌生,像是臨時硬湊在一起的家人,彼此都有需要熟悉彼此的功課。這時小怡卻是處在叛逆期,因此申請住校,不想與「新」家人在一起,不想看到爸媽,只有假日才回家,也不想念書。 剛出獄的爸爸也不太顧家。沒想到隔一年,爸爸又出了嚴重車禍,傷到腦部,一家等於有兩個重大病人。 小怡的家庭特殊,上學幾乎都不用繳交學雜費。但是談起童年,談起國高中,天性樂觀的小怡卻用「幸福」兩個字來形容,認為自己被阿嬤帶大很幸福,高中像是在路邊意外撿到爸媽,也是幸福。而自己一路走來,貴人很多,更是幸福。 在這樣的家庭長大,當然一切要靠自己,沒有別人,所以小怡大學上了觀光餐飲系之後就是打工養活自己,所有的生活費都要靠自己打理,所以上課多久,打工就有多長。白天上課,晚上就在85度C打工。也因為知道自己一路走來不容易,所以小怡大學的成績又恢復水準,屬於班上前幾名。也因為在85度C打工4年,養成了面對形形色色的客戶都能夠面帶微笑、應對進退得宜的功夫,也是打下後來快速成為百萬房仲的基礎。 大學時期,小怡對於爸媽的過往,比較能夠體諒,也因為與媽媽其實年齡差距不大,因此成為無話不談的母女,像朋友一樣。小怡也很慶幸,能夠及時在大學與媽媽重拾母女關係並且相處融洽,因為媽媽在大三的時候病情惡化,撒手人寰。能夠在媽媽重病時陪在身旁,小怡覺得「很幸福」又幸運,也沒有遺憾。 大學畢業,小怡想體會一下留學生活,就將自己辛苦多年存下的十幾萬拿出來,壯遊菲律賓兼學英文。沒想到去菲律賓幾個月,爸爸病情惡化,就打包回台,照顧爸爸。 突然回台,急需找工作,這時老東家85度C招手請小怡回去做店長,一做就是2年。沒有繼續做下去,是因為男朋友要回泰山接下家族的餐廳,小怡就順勢轉換跑道,成了早安美芝城這家大型連鎖早餐店的督導。 因為是早安連鎖店督導,協助加盟主開店、進貨與後續的管理事宜,所以必須起得比雞早,下班得比人晚。各早餐加盟店下午休息的時候,小怡除了要與加盟店主開會之外,也需要與總部開會,所以下班的時候肯定都已經月明星稀了。 想多賺點錢的小怡這時還不得閒,晚上又兼了一個網購海鮮的內勤工作。就這樣,幾乎除了睡覺以外,所有的時間都在工作賺錢。但是小怡心中盤算,這樣兩個工作兩份薪水一共6萬多,似乎也是頂到天花板,極限了。 「如何給自己加薪?」成了小怡心中的疑惑。有沒有花同樣時間但是單價高的工作呢?那肯定是做業務了! 業務很多種,有朋友介紹小怡做保險,但是小怡很不喜歡麻煩別人,而保險肯定要先麻煩親朋好友買保險。汽車業務自己又不懂車。那麼房仲業務就是可以努力的方向了。 狂投履歷之下,有某房仲公司率先主動回應,小怡就去上班。沒想到一個月下來,只是倒茶、掃地、哈拉,完全沒有學到東西。就這樣,小怡又找了離自己家泰山最近、口碑也很好的房仲,就是我們住商不動產五泰房屋,推了門進來。 這一進門就走對了!經過五泰房屋一對一的教育訓練與多元的買賣方雲端人脈庫支援,小怡的潛能獲得最大的發揮,很快地以1年的時間,月薪就達到20萬,年薪達到200萬以上的水準,成為百萬年薪級的房仲營業員。 小怡說,房仲新人,天份不是最重要的,最需要的是「耐挫力」!當在打陌生電話的時候,被拒絕是十有八九,對自己會很沒有信心,不但會懷疑自己,也會懷疑人生。這時候五泰房屋的一對一教育,學長學姊的預防針、安慰話語與過來人經驗,就是新人能夠繼續走下去的良方,否則新人電話打到一半就陣亡了。 誰沒有過去?與其長吁短嘆,小怡認為年輕人不妨給自己一個機會,試試看房仲業務。現在才29歲的小怡,除了認為自己終於找對路子,走入自己適合又有興趣的行業之外,也希望去年因為疫情而耽誤的婚禮,今年能夠辦成。未來希望能成為業界少有的女性主管,協助更多的年輕人圓夢。 對於家庭,小怡也希望有更多的能力照顧爸爸,也是彌補國小國中時期與爸爸硬生生分隔兩地的遺憾。 一手爛牌,也能夠憑自己的力量換牌,打出精彩的人生好牌! 【陳素君小檔案】 ★現職:住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長:不動產經紀、房屋銷售,房仲業資歷28年 ★學歷:萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷:台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事

房市轉空!教你看懂謄本輕鬆殺價
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近期房市交易量能冷卻、賣壓攀升,許多苦等不到房價下跌的購屋族,如今終於等到殺價買房的好時機。不過,對於如何找出有機會砍價的「超值屋」,相信很多人不清楚或是不知該從何下手。其實,民眾想議價買好房,只要看懂「謄本」並了解掌握其中各項意涵與異動情資,想超值買好房,一點都不難。 所謂「謄本」(包含建物與土地兩種謄本),民眾不用想的太複雜,它就好比房子的身分證,除能保障所有權人權益外,其內容揭露的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分,更是紀錄該房產的各項重要資訊。很多「可殺價」的情報都隱含在其中,只要民眾能把這些資訊「讀懂」,出價買房時就可以更有把握,也更有機會省下大筆購屋預算。 對於謄本內有那些重要資訊及隱含那些殺價資訊呢?以下以建物謄本為例,分別就謄本內的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分給購屋者做初步的介紹。 【第1:建物標示部】 內容包含建物基本資料的描述,包括:登記日期、登記原因、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、層數、層次、總面積、層次面積與建物完成日等建物基本資訊。 如果民眾想知道房屋建材是鋼筋混凝土、加強磚造或其他建材,就可以從「主要建材」欄位取得相關資訊。而若民眾想知道想買的房子,是一般合法的住宅或是無法做住宅使用的商業宅,就可以看「主要用途」欄位。只要謄本上顯示用途是「住家用」或「集合住宅」,那民眾可以安心購買,但若是顯示「一般事務所」那就是市場所稱的商業宅,這類產品做居住使用有違法疑慮,價格往往也會較住家用的產品更便宜,購屋民眾可藉此做初步判斷。 【第2:建物所有權部】 內容包含登記次序、登記日期、登記原因(如:買賣、繼承)、所有權人基本資料(二類謄本會隱匿屋主的統一編號、出生日期等資訊)、權利範圍、其他登記事項等資訊。 其中「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手,頻繁轉手的房子,可能房子有未知特殊問題,民眾看屋時就需多留意。而「登記日期」與「登記原因發生日期」分別是屋主的過戶時間與實際買進時間,因房地合一稅2.0版於2021年7月上路,並針對「短期持有」交易課重稅,因此房地的取得日時間就攸關適用稅率,一般來說,成屋或土地的取得日以移轉日為主,而預售屋則依買賣契約簽約日加以認定,如果屋主持有時間過了重稅期,也許價錢就會更加好談,想便宜買房就更有機會。另外,若在建物所有權物的「其他登記事項」有註明「預告登記、假扣押、假處分及查封」等記載,這類房子是無法過戶的,購屋者也須特別留意。 【第3:建物他項權利部】 這部分的內容包含登記次序(指他項權利人在這宗建物設定他項權利的先後順序)、權利人、權利種類(常見有抵押權、地上權、不動產役權、典權、農役權、耕作權等)、擔保債權金額/比率/範圍等資訊。 一般來說,如果權利人是「一般銀行」,這類權利常為「普通抵押權或最高限額抵押權」,且可能是跟銀行借款買房時所產生,其中,「擔保債權總金額」就代表抵押給銀行擁有的「權利總值」,通常是貸款金額的1.2倍。如果購屋者無法利用實價資料知道屋主取得成本,這時就可用「擔保債權總金額」來推估,假設為1200萬,則屋主貸款金額就可能是1000萬(1200萬/1.2=1000萬,若推測貸款8成,再以1000萬/0.8便可推算屋主原始取得成本約1250萬。一旦知道屋主取得成本與取得時間,就可以初步判斷屋主買房價格是否在房市高點與是否可能好殺價。 另外,如果權利人是一般「自然人」或是「民間私人借貸公司」,這類因借款利率往往比銀行更高,就可能代表屋主資金需求較為緊俏,才會向民間借貸設定抵押,這時民眾買房就可能有更大的殺價空間。 綜合以上,民眾應可以對謄本內的資訊有初步的掌握與概念,建議買房時務必多看看謄本資訊,說不定就可以掌握到殺價的好機會。最後,目前民眾要取得謄本相當簡單與容易,以「第二類謄本」來說,申請人沒有身分限制,「任何人」都可申請調閱,一般民眾即可藉此輕易取得房屋的重要資訊。不過,第二類謄本會隱匿屋主的姓名、統一編號、出生日期等個資,調閱者須注意。 【周昆立小檔案】 ★現職:元宏不動產加值服務平台創辦人 ★學經歷:中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」 ★專長:地籍富數據分析應用

高價搶房還得「漏夜排隊」?新竹風城變「瘋城」
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房市交易降溫,但是新竹房價還是逆流而上,台灣房屋統計實價登錄資料,比較全台今年上半年與2021年H2的預售屋漲幅,其中漲幅最大的就是新竹縣新埔鎮,平均單價從21.4萬元漲到31.3萬元,半年之間漲幅高達46.3%,勇奪全台第一。而竹北豪宅預售價已經來到65.9萬,儼然成為新天龍國。 房價驚驚漲,全有因這群高所得的科技新貴,新竹科學園區目前在桃竹苗宜蘭共有6個園區,其中光新竹園區就有超過400家高科技代工業、服務業廠商進駐,目前就業人數逾14萬人,在科技起飛的世代,產業沒有最強只有更強。竹科廠商去年整體營收和出口金額雙雙創新高紀錄,2021年整體營收金額飆破1.5兆元,達1.59兆元,年增27.7%,出口金額飆破1.5兆元。 高薪產業發達,工作前景光明,使竹科產生大量人口磁吸效應,移居工作人口年年增加,2018年大新竹人口正式突破百萬大關,當然高收入是最大誘因,據財政部最新綜所稅資料顯示,新竹市、新竹縣的平均每戶年所得,分別達135.9萬元、124.8萬元,均居全台前3名,竹科涵蓋的新竹市東區關新里的綜合所得總額平均數更達301.2萬元,傲視全台。 高收入也高壓的環境,反映出奇特的消費文化,傳說中的竹科太太們的群組不僅比學歷也比行頭,科技新貴的團購群組,買的不是紓壓零食或日常用品,他們團購的是名車、精品,甚至是房子。想要買一間預售屋,得透過Line群組收集一手消息,先行卡位,然後開賣還得漏夜排隊,為了就是買得到,但還不一定可以買得便宜。 房價已經跌破老新竹人的眼鏡,但竹科的產業發展還沒飽和,今年6月聯發科簽下竹北高鐵特區的「新竹專二地上權案」,預計2027年完工;智邦、緯創等科技大廠也將進駐竹北AI智慧園區;寶山的竹科二期擴建基地也正推動中,吸引科技人才持續湧入,但新竹房市已面臨供需失衡,導致高價搶房,「風城」也成了購屋「瘋城」。 竹科改變台灣產業發展、薪資結構,還有新竹房價天花板。就連教育體制也產生變化。我高中在新竹女中念書3年,當年竹中、竹女分別是男女生的高中第一志願,不過這個排行早被改寫,為竹科新貴子女量身打造的新竹實驗中學,成了新竹的高中第一志願。 竹科進駐後,新竹的區域發展,早就不可同日而語,挾產業蓬勃發展,人到錢到資源到,區域房市「人財兩得」,科學園區的設立,也是各地唯一可以抗衡雙北主流發展的產業議題,成為區域成長的定心丸,使竹科不僅是產業的竹科,也是區域建設的「築科」與吸引人才的「逐科」了。 【張旭嵐小檔案】 ★現職:台灣房屋集團趨勢中心執行長 ★經歷:1111人力銀行發言人、東森渡假村行銷經理、TVB歐洲台普通話主播、東森新聞記者 ★Podcast:嵐姐好家在 ★學歷:英國羅浮堡大學行銷碩士、世新廣電系 ★專長:房產趨勢、社會觀察與分析 ★證照:就業服務乙級技術證照、租賃住宅管理人員證照 ★出版書籍:不買豪宅買好宅(商周)

央行再升息 陳勝宏:不影響台灣房價
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 美國聯準會(Fed)再度宣布一口氣調高利率3碼,中央銀行也決議升息半碼,為連3季調升,但不再加碼房市信用管制,累計今年已升息達2碼水準,創下2016年以來新高,全台房市觀望心態濃厚。對此,台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏分析,確實房市將短期轉冷,呈現「量縮價平」,但台灣房價一定只會「越來越貴」。  因應通貨膨脹問題,央行今年已累計升息達2碼,房貸利率將破1.8%,房貸族壓力增加,也壓縮買方購買力、影響市場購屋信心面,陳勝宏表示,由於受國際趨勢影響,短期內利率仍會持續調升,這段時間房地產市場將會冷淡下來,待利率調升到一個階段、市場逐漸穩定後,房市才會回溫。  由於台灣目前利率仍呈現「升升不息」,業者認為一旦房貸利率逐步升息至2%,台灣房市將停滯,若擴大至2.5%將使房市反轉。對此,陳勝宏分析,其實台灣消費者物價指數相對國際平穩許多,因此短期內利率不會有那麼快且大幅度的調升,政府一定會以穩固經濟為優先,不會面臨房貸利率升至2.5%的問題。  陳勝宏指出,台灣經濟與房市關係緊密相連、相互牽引,房市交易火熱代表經濟表現佳,當房市量能下修則表示台灣經濟衰退,因此政府近來頻頻出手打房至今,已明顯看到台灣經濟市場也在萎縮。短期內全世界通膨問題仍在,以經濟循環約3年時間來看,預估台灣房市接下來3年走向「量縮價平」格局,待通膨、升息議題告一段落後,將再繼續向上。  陳勝宏解釋,在台灣土地資源有限、土地價格不斷飆漲之下,工料雙缺問題仍在,建商營建成本難降,全台房價一定是越來越貴,「可說是只會漲、不會跌」,即便面臨少子化問題,但受家庭人口結構、居住習慣改變影響,從過去三代同堂,逐漸轉變為小家庭皆自立門戶,目前市場剛性買盤需求仍未減,不動產購買力仍在。  目光放遠至2050年的老齡化危機,當全台人口大幅減少,為維持經濟動能,政府也會改變政策,開放投資移民,包括引進海外專業人才、技術人力等,持續增加台灣產業競爭力,因此台灣房市居住需求永遠都在,房價支撐力極高,仍會是最保值抗通膨的資產配置,購屋族不必太過擔憂,建議有需求的自住客可伺機進場。

連續升息澆熄房市資金行情 央行決策鷹中帶鴿
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美國聯邦準備理事會(Fed)於台灣時間22日凌晨無意外宣布連3度調高利率3碼,但過去所謂利空出盡,當日全球股市反彈的戲碼,這次改為全面收黑,預示市場對未來升息、經濟衰退的疑慮。今央行Q3理監事會後決議升息半碼、升準1碼,但不再加碼房市信用管制。 考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減,但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘,再加上房市從第2季開始,原本的貸款調控,再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解,買氣趨淡,為避免過度干預造成市場風險,央行決策方向其實很單純。 反觀台灣4月的消費者物價指數年增率為3.39%,是101年8月以來新高,生產者物價指數年增率高達14.00%,更重要的是進口物價指數以美元計價年增率15.73%,但以台幣計價則跳升到17.00%,為1980年以來42年新高,顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。而且Fed在5月已經升過2碼,台灣沒有落隊的空間,再加上7月、9月的利率走向轉鷹,都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息。然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊,因此央行第2季升息幅度落在半碼。 【選擇性信用管制暫收手】 央行作為全國資金調節的主管機關,從數據管理的角度來看,降低資金潮水位以及減緩熱錢湧入房市的速度,已經達標。因此繼續升息、升準,但不加碼房市信用管制內容。 代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第2季年增率站上雙位數之後,不但帶動股市挑戰1萬8千點,也同步炒熱房市買氣。但今年第1季進入升息循環後,M1B年增率已經在4月回落到個位數,7月的6.67%已為41個月以來新低,即便資金存量仍多,但活水已轉為涓涓細流,資金動能熄火。 進一步說明,央行限縮資金行情,更有後座力漸強的趨勢,出現五衰現象。從不動產貸款餘額變化來看,以土地為擔保品的土地融資餘額年增率已經從去年第1季將近20%的年增率降到今年7月的12.2%波段新低;建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%;比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8774億、年增2.89%,對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率,完全不可同日而語;商用不動產前3季(統計至9/16)交易量993億元,年減18.7%;土地前3季(統計至9/16)交易量更為5年新低,年減40.9%,市場回歸理性。 【商用市場3大趨勢】 因應資金成本越來越高,投資人要求的收益率也相對升高,甚至超前部屬,以確保未來輪番升息之後,不致出現「負投報」的窘境,因此未來一季、半年將出現以下3大趨勢; 1、 越買越「難」。投資硬指標---壽險業的金八條租金收益率限制,買樓的租金毛收益率門檻從2.47%調升到2.595%,短短半年從2.095漲至近2.6%,利息成本增加24%,遠高於一般調漲租金速度、幅度,因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。 2、 議價空間加大。租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力,恐怕壓縮買方溢價追價意願,進一步翻轉,拉大議價空間,市場將走向選股不選市的個案表現階段。 3、 越買越「南」。雖然高總價的物件仍以台北市為主,第3季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交,但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點,所以資金隨產業、投資機會,南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。

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