許多人在職場上都是做過許多工作才轉作房仲。結果沒想到做房仲之後順風順水，不但個性適合，適當地加以磨練與訓練，更是會立刻發光發熱、大紅大紫。這些未來的超級房仲都對房仲業有「相見恨晚」之感！而生活的歷練與生命的經歷更使得這些「大器晚成」的資深房仲在短時間內就獲得成功，而且令人看好他們後續的發展。 我們公司的小語，就是這麼一號人物！她進入房仲業的時候已經47歲。小語是高雄人，5歲以前家在高雄是富裕人家，住在高雄的透天豪宅，有好幾棟房子，是含著金湯匙誕生的小公主；但5歲之後成為墜入凡間的女孩。原因是家中發生了天翻地覆的變化。 45年前在台塑工作的爸爸，工作時突然從3樓墜落摔壞了雙腿。在那個沒有勞工職災保險，也沒有要求公司要負責的年代，王永慶希望爸爸能夠北上就醫，畢竟當年台北的名醫比較多，公司也能就近照顧。全家只好把高雄的房子全部賣光變現，舉家北上來醫治爸爸的雙腿，希望爸爸能夠重新站起來走路。 那一年，爸爸才30歲，人生的黃金年代原本正要展開，卻遭逢如此遽變。在台北無親無故，就在台塑總部附近的敦化北路先租一間小套房，全家6口，包括雙腿失靈的爸爸、才20多歲年輕的媽媽、兩個姐姐與弟弟一同擠在十坪的套房中生活。 從此爸爸上上下下，都由媽媽揹著，才20多歲的媽媽，原本嫁給爸爸是生活無虞的貴婦，沒想到一夕間歸零，丈夫半身不遂，自己要帶兩個國小、兩個幼稚園的小孩生活，也必須從家庭主婦走出來工作，養活一家大小。 北上就醫的結果不盡理想，打擊著小語的爸爸，縱然是王永慶介紹的名醫群，也對爸爸是否能夠重新走路束手無策。悲觀的爸爸一度自殺，不想連累太太及小孩。幾經周折之後，王永慶疼惜爸爸，鼓勵他，認為腿不能工作了，但是雙手還可以，就幫爸爸介紹齒模技工的工作。就這樣，全家在敦化北路開始了全然不同於高雄的生活，一切從零開始。 家裡的4個小孩，也一夕之間長大。也因為家庭的重擔與支柱從爸爸轉成媽媽，因此媽媽的辛苦小語從小看在眼裡，也跟媽媽感情特別好。 長吁短歎於事無補，全家化流乾的眼淚為動力，在爸媽都投入工作之後，生活逐漸穩定下來，也漸入佳境，從零轉為小康。也因為遭逢巨變，使得全家緊密的團結在一起，所以家人感情都很好。房子也從租的小套房，隨著時間的推移，二三十年後變成買了1房、2房、3房。敦化北路也成為小語全家的落腳處與起家厝。 小語大學念企管系，並不是多有興趣，完全是分數使然。大學畢業之後在科技電子公司從基層的業務助理幹起，負責採購工作。外向、樂觀的小語學得快又好，多年之後就成為電子科技公司的重要採購幹部，也與老闆建立起深厚的關係及友誼。工作十幾年後，小語已經是公司的採購主管了。 這時一生辛勞的媽媽竟罹患癌症，醫生說只剩下半年的壽命。與媽媽感情特別好的小語放心不下媽媽，毅然決然向老闆請辭，準備照顧媽媽。或許是小語照顧得好，或許是媽媽吉人天相，存活了5年才離開人世。 當時媽媽走的時候，小語頓失依靠，甚麼都不想做、也不想重新工作，憂鬱期長達半年。這半年小語傷心欲絕，甚至也想和媽媽一起走，但是想到一路走來也陪伴在自己身旁的老公，就放棄了這個想法。之後，小語想重回許久沒有碰的職場，重新找回生命的動力，但不想回去工作十幾年的科技業做採購，想要做業務嘗試看看，就找到「詩肯柚木」當業務。 這是一個全新的職場領域,也完全沒有任何業務經驗，鼓足勇氣賣起家俱，小語的業務能力強大，往往能夠跟客戶打成一片、成為朋友。才3個月就因為業務能力突出，被破格拔擢為店長。也因為家具店客戶變成朋友的介紹，店就在五股五工路上的小語，買了五股知名的建案「璞麗」，方便自己上下班。 在家具店做店長一年半，人緣好的小語接到前科技公司主管的求救電話，說公司的採購主管請產假和育嬰假，問小語能不能來幫忙，否則公司就垮了？重義氣、重感情，肯為朋友兩肋插刀的小語二話不說，就辭去家具店長，又回頭做自己做了十幾年，已經駕輕就熟的電子零件採購工作。所以小語兩次辭掉工作，第一次辭職是照顧媽媽，第二次辭職是照顧老闆，小語的講義氣、重感情可見一般。 不過小語將要迎來自己人生的重大轉折，已經顯現因果的蛛絲馬跡。因為家具行的工作，生活圈從台北市轉成新北市五股。又因為買了五股的房子，生活壓力突然因為貸款而加重，反而讓小語找到事業的第二春。 因為電子採購主管頭銜好，薪水卻十分普通，而原本去生小孩的採購，請了2年假也要回來上班了，因此小語琢磨著，究竟什麼是自己下一個工作？什麼工作能夠讓自己的貸款縮短成為5到10年還完，而不是30年？ 什麼工作能夠年薪破百萬？ 住家「璞麗」的樓下剛好就是「住商不動產五泰房屋芳洲店」。小語打聽之下，發現住商五泰房屋賣得嚇嚇叫！因此就勇敢地推開房仲大門，進入我們公司。 像小語這種工作經驗豐富，原本就很會服務客戶的「新手」，成長與學習自然飛快。房仲工作固然很累、很操，但是第1年小語的薪水就破了百萬，第2年就達到260萬元之譜，比一般業務快上2、3倍！是有豐富職場經驗的小語意想不到的。原本還對房仲存有負面觀念，認為是「黑心房仲」居多的小語，也發現進入這一行，進入住商體系，完全不是這樣。公司有制度、有訓練，不是單打獨鬥，同事之間相處也十分愉快。 最快樂的是，做房仲還能「助人」，這最符合小語的個性，因為房仲正是一個幫助人們圓夢的行業。一位單親媽媽帶兩個小孩在蘆洲租到海砂屋，藉由小語的協助，單親媽媽在五股找到合適的房子。事後不但變成朋友，還介紹自己的妹妹也成為小語的客戶，等於小語已經掌握住房仲的最高境界，就是客戶的「信任」。透過小語的服務，客戶也達成了買房或賣房的心願。 所以中年轉業，永不嫌遲。有房貸壓力，其實也是讓我們更努力工作的觸媒。如今小語最大的遺憾是太晚進入房仲業，否則百萬年薪、千萬經紀人應該更早到來，家中的經濟狀況能夠更早改善，媽媽或許也就不會積勞成疾… 如今短短2年，小語已經成為我們公司「女力」的代表，也是公司重要的支柱。能力強、人緣好，小語的房仲業務之路雖然來得遲，但是肯定可以走得久！ 【陳素君小檔案】 ★現職：住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，房仲業資歷28年 ★學歷：萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷：台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事
「平均地權條例」已經在今年二月十日生效，相關的子法也將在今年四月出爐、五月底上路，而房地產市場的震撼在去年下半年就已經浮現。影響最大的當然是預售屋市場。 根據新任內政部長林右昌在立法院表示，前年12月預售屋成交量是12342戶，去年4月行政院通過平均地權條例修法版本送到立法院審議的時候，預售屋成交量降到7431戶。去年底立法院內政委員會審查平均地權條例，已經降到剩下4414戶，與還沒修法前相比，預售屋市場成交量大幅下降到35％。 可見新人新法的威力。但是大家要注意，這法影響最大的是預售屋、建商以及代銷業者等，不是房地產市場以及房地產從業人員的全部。 也因此大家不要錯亂了自己的判斷。認為房價會因平均地權條例而大跌、崩盤、鬼哭神號，或房價會緩步走下神壇、進入人人買得起的人間，是不可能的。 以「住商不動產五泰房屋」的大本營-新北市五股、泰山、八里來說，二月底、三月初業績創歷史新高。顯然大氣候雖然吹的是逆風，但是中古屋市場吹的仍然是和煦的春風，這跟往年開春到三四月的中古屋旺季，表現並無不同。 所以民眾買賣房屋，除了要了解預售屋、新成屋、中古屋市場的調性不同之外，稍微注意一下大氣候就好，最重要的還是要看自己房屋所在的區域，究竟吹的甚麼風？ 仍然以新北市五股、泰山、八里為例，光看這三區的中古屋市場，風情就是三種樣。五股中古屋市場有平均才十年歷史的洲子洋重劃區支撐，就像是一個活潑的青年，市場生龍活虎，也剛好過了房地合一稅五年加重稅率的門檻。同時十年左右也是原本首購、新婚夫妻買房的換屋蠢動期，畢竟十年起跳的人生變動頗大，可能工作改變、收入增加、生小孩有換房需求等等，因此五股的中古屋換屋市場一直是活絡的。房價呢？需求最大的兩房、三房的房價仍然處在緩漲，沒有下跌的趨勢出現。 鏡頭轉到泰山，當地的中古屋市場很像穩重的中年人。泰山中古屋市場，以自住客為主，大家習慣了泰山的交通與生活便利，普遍惜售，因此釋出市場的量很少，接手者也大都是自住型的當地人，投資客在泰山應該會餓死。所以泰山的中古屋房價始終也非常平穩。 來到八里，則有一股蓄勢待發的氣氛出現，畢竟新北市二字頭的處女地不多了。所以從去年，成交量就逐漸上升，可以明顯感受到八里房地產市場的春天即將來臨。 你看，三個相鄰地區，中古屋市場就有這麼大的區別，彷彿青少年、青年與成年人三個階段。更別說個別社區的差異了！所以我們要細細研究的是小區域以及所在的社區行情，更甚於大環境的改變。 所以中古屋買方因為平均地權條例而要求賣方降價，是不切實際；中古屋賣方因為平均地權條例的山雨欲來、擔心賣不出去而降價求售，也是沒有必要。找信任的房仲人員，幫你分析區域行情，不要有討便宜的心態，也不要有亂開高價的行為，尊重區域市場所呈現的數字，合理開價、合理出價，才是貨真價實的正確方法。 中古屋買方賣方在正常的市場狀態下交易，房仲自然也不要為業績不良而找藉口，因為中古屋市場是正常的。 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋執行長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
民生社區以優質居住環境聞名，生活圈具備飲食採買機能，在店面市場上也常引起注意，日前因在地知名老牌刀削麵店收攤再度引起話題，而經營時間長達20餘年的平價服飾「ＮＥＴ」亦在去年底走人，是否又面臨當地不時傳出的空置潮？ 事實上並不盡然，可觀察同樣於去年底傳不再承租的在地老店義美門市，租下新店面就在舊址不遠的斜對處，且短短數個月就見生吐司店面新租客來到義美舊址，而在此義美舊店面旁，先前由百靈油名店「德風健康館」承租，雖空置了一段時間，近期也有頂級糕餅名店進駐，不畏實體店面市場冷氣團，一片欣欣向榮。 此外，民生東路五段靠近圓環的空置的店面，已有網拍服飾店面入主，租金也不算便宜，22坪的店面空間，月租金就來到13萬元，單坪也租到6000元，看齊相隔不遠處的生鮮大廠開設熟食肉舖，2019年之際亦租賃在單坪6008元。而往民生東路四段的方向雖還是可見零星空置店面，但也有超商，以及由抓娃娃機台改良的抓零食機店等租客降臨，去年第4季還揭露單坪近300萬元超商店面交易，顯見民生社區店面實力。 民生社區不應視為逛街型態的一級商圈，消費客群上一方面以當地居民為主，但居民大多長期定居，老年人口也多，消費型態平民化、不鋪張奢華，零售或餐飲價格上得平價，不乏高檔的歐式料理餐廳常有鎩羽而歸紀錄。另一方面則為客源特定且穩定的商品，商家進駐民生社區乃因區域名氣與特性，有利於品牌形象，雖有高單價的可能，但與在地市場關聯性不見得高，比方說長期深耕、連開兩家的名牌錶店就屬此例。若對於這兩特性拿捏得當，撤離多為大環境與企業營運因素，否則應不至於黯然離場。 目前民生社區的店面市場價碼方面，店面交易價位約在單坪100~150萬元，租金以單坪3000~5000元左右最熱門，較能讓承租業者在成本上不至於被店租打敗，如果坪數較小的分割店面，則有傳出單坪租到萬元的高水位。房東投報率上多可有3%，長期持有或租在高標當然更高，而不少房東正是因為早期入手，持有成本不高，對於物件又相當有信心，有時長期空置倒不見其緊張姿態。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
前陣子，受邀去錄製關於合資購屋養老的Podcast，這也才知道在如今高齡化社會下，許多熟齡者開始預先規劃老後生活，不僅講究退休後如何養生，更多是在於盤點日常所需，從食衣住行下手，方方面面讓老後生活更舒適，能夠安度人生最後一段時光。 根據國發會資料，台灣從1993年進入高齡化社會，2018年轉為高齡社會，2025年邁入超高齡社會，老人總人口將在2039年突破3成，2070年達到43.6%。顯見高齡化已經是現在進行式，加上現代人晚婚、少子，過去高齡者安養、照護多透過家庭支撐的模式勢必得調整，也無怪乎不少人未雨綢繆，預先做好規劃。 不過，理想歸理想，想做妥善安排，同時得誠實面對自身健康、財務狀況，偏偏沒有前例可循，如何規劃眾說紛紜，其中，因為這幾年房價飆升，房屋不僅是居住問題，進而衍生出稅務和財務問題，讓許多高齡者或即將進入高齡者相當頭疼。 確實，國人自有住宅率高，國民財富集中於不動產，加上近年政府積極推動以房養老，將不動產作為退休規劃的起手式，不失為是個好方法，若要以此作為起點，至少得從三大方向著手，針對不足之處再行增補，或可相對周全。 其一，將身心健康與需求放在首位。規劃老後生活的前提，是擁有健康身心，不僅能大幅降低養老成本，更能感受人生黃昏時的豐盈。同時，也無需過於罣礙要留下多少財物給子孫，好好將自身需求放在第一位，才不枉來這一遭。 其二，留意財務狀況，並維持平衡。雖說以房養老、合資購屋等都是許多人的老後居住與財務解決方案，可是隨著升息、少子化等牽動房市未來變因，最好能在年輕時多留一點餘裕，避免屆時捉襟見肘，或因財務和好友間失了和氣。 其三，透過專業人士協助，預作人生準備。面對老化，不僅是身體機能，判斷力減弱，許多人還面臨失智，能在還能自主之際，透過專業人士提供法律、稅務上的建議，將老後紛爭的風險降至最低，才能擁有餘裕晚年。 說到底，長輩能給的最佳人生禮物，是歲月靜好，是家人平安。 【徐佳馨小檔案】 ★現職：住商不動產企研室執行總監 ★專長：以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢 ★出版書籍：《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》 ★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家
【淨零建築推動與ESG永續建築政策】 2050年100%新建築與85%既有建築「淨零排放」，勢必在土地開發及建築物設計之初，就著重低能耗設計，並選用低碳或碳封存等建材，藉由政府的推動，讓民眾對低碳環保建材產生認同和信任，自然達成減碳訴求。 對此，政府應鼓勵建築業者起到示範作用，譬如改善舊法規中有關宜居建築的條例，須因應現代潮流制定修法方向，鼓勵率先朝ESG永續建築發展的開發商，從規劃設計重視通風採光、降低耗能與環境共生的新建案，政府應給予容積或時程獎勵，以賞代罰催生創意和ESG永續新建築。 未來符合淨零排放的建築，應該給予國際認證之「碳權」，而購買該建築物的消費者，也可享有貸款優惠獎勵，藉此鼓勵更多業者與民眾投入ESG永續建築的發展。 聯合國於COP 27發布的《2022年全球建築建造業現狀報告》指出，2021年建築物營運階段碳排放量較2020年成長5％，創歷史新高，政府應鼓勵全民使用減碳產品、改善既有建物達到節能減碳，透過智慧監控省水、省電、減少災害等皆給予補助支持。 【「綠金3.0」上路！擴大綠色認定範圍，深化淨零目標】 配合政府發布之「綠色金融3.0」政策，「整合金融資源，支持淨零轉型」為願景，推動五大重點，包含推動金融機構碳盤查及氣候風險管理、發展永續經濟活動認定指引、促進ESG及氣候相關資訊整合、強化永續金融專業訓練，以及協力合作凝聚淨零共識，呼應政府發布的「2050淨零排放路徑」。 建築業者若能滿足對於環境友善的綠色項目，應給予「綠色信貸」的鼓勵措施，如發展再生能源，規劃永續發展的策略等。其貸款成數也應可比照都更危老，達到八成的額度，而利率也應比照促參法或科技業發展的優惠利率辦理。 呼籲綠色金融行動方案3.0應在鼓勵民眾與企業參與的基礎下，引導金融市場及整體產業重視永續發展及氣候變遷，以獎代罰強化ESG永續發展並支持淨零碳排及企業轉型。 【碳稅制訂與建議】 《氣候變遷因應法》最快在明年針對287家排放大戶（排放量在2.5萬公噸以上者）徵收碳費，以碳費先行，未來由財政部研議碳稅。 生產一噸的鋼會產生2.2噸的二氧化碳，假若如歐盟每噸碳收取約新台幣2500元的碳稅，一噸鋼的碳稅就超過五千元，以目前市價約兩萬元來說，等於增加兩成以上的售價；而水泥更是增加快三成售價，建築業者及未來整體國家各項建設、都更危老、公益開發、民生建設等都將為此大幅增加營建成本，政府應該盡早廣知民眾並研擬因應對策。 政府應明定獎勵機制，由於開發商採用低碳建材大幅提高成本，對企業營運造成極大的壓力，政府應對於滿足ESG永續建築指標的企業與開發商，給予碳稅減免及獎勵，以彌補因減碳政策造成的成本攀升，及銷售困難造成的營業虧損。 2027年資本額一百億元以上的公司須完成碳盤查與驗證，而國內只有十個官方認可的第三方認證機構，時間壓力緊迫。呼籲政府盡速擬定完整的審查機制及配套措施，盡快建立會計師、建築師、企業顧問等專技人員投入碳盤查報告及ESG營運規劃的考核機制，讓整體制度完善便於執行與推廣。 民眾面對淨零碳排，需要有生活低碳轉型的準備。食衣住行之相關業者推行永續為主的相關產品，可取得相關碳稅之減稅獎勵，價格自然較有競爭力，也將成為消費主流。希望中央真的能聽進產業的聲音，建築業才能正常的發展，百姓享受幸福美滿的生活。達到共好、共享、共榮、共善的幸福台灣！
演藝圈名氣如浮雲，藝人多有業外投資，而不動產投資穩健，又可自用，兼具隱私、身份、增值、宜居等特性，遂受青睞並不意外，另也會買給父母家人，不乏購置多間豪宅，或多戶社區的案例。 觀察藝人們購置的社區，不脫就以名氣、地段為主要選項，像是單價200萬元俱樂部的成員，如「帝寶」、「信義聯勤」、「琢白」、「和平大苑」、「華固名鑄」、「頂禾園」等，就都見藝人身影，另有其他座落大安區、信義區，或是敦北、大直、天母的豪宅，像是「敦南寓邸」、「台北信義」、「琢賦」、「國美大真」、「龍邦國宴」，傳出的住戶則包括張震、仔仔周渝民、大S徐熙媛、阮經天、林志穎，以及賈靜雯，單價雖不及200萬元，卻也都是百萬元起跳。 另外，推測也有在工作、學區、環境熟習度等需求下，購置在特定的區位，比方說內湖區因為多電視台，錄影地段的鄰近性，也會讓藝人於該處買房，比方說當地豪宅聚落碧湖一帶的第一豪宅「碧湖畔」就見Ella陳嘉樺入手，而因美國在台辦事處聞名的「文心AIT」亦傳小豬羅志祥買下多戶，均為百萬元身價的社區。 至於近期因教會事件聲名大噪的宋逸民夫婦，過去曾透露喜好文山區的學區，便傳置產靜心高中旁的「靜心文匯」，還有出身新莊的吳奇隆，也在副都心購入多戶「京雅苑」，這兩社區單價雖不及百萬元，仍為區域相對高價物件。 其餘同樣是藝人屬意的社區，在豪宅市場亦顯名氣，包括張信哲與黑人陳建州夫婦入住的大安森林公園與永康商圈周邊的「方念拾山」，以及民權東路上、行天宮附近，由Selina任家萱買下多戶的都更豪宅「東西匯」，和Hebe田馥甄買的中山區靜巷風低調豪宅「忠泰玉光」，單坪均價均為百萬元以上，本身豪宅規劃，藝人定居又加持，價位抗跌走升。 又值得一提的是，這些豪宅也確見投資前景，譬如說林志玲過去在中正區的寓所，以及近期林俊傑的內湖豪宅、于美人家族鄰南西商圈豪宅，轉手均傳獲利，而與「星」為鄰亦有所得，這些明星們居所的左鄰右舍賣屋都賺得價差，惟事實上物件條件已具實力，名人光環錦上添花而已，買房跟著地段、名氣走，皆對於資產保值有不敗效果。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
許多人一看性格，再看談吐，就知道是天生的業務、是千萬經紀人的料。只要適當的泥土培養，他就會自我成長、茁壯。但就算是天生好手，也需要有人適時地拉一把。 來自高雄的阿霖，絕對沒有想到，拉他一把的是把他關禁閉的當兵長官。 阿霖是家中的長子，爸爸在高雄開冷氣租賃公司。平時把大型冷氣出租給展場、特賣會等短期冷氣需求的廠商。雖然貴為老闆，但是其實是校長兼撞鐘，也是一份耗費體力的工作，但這份工作支撐著阿霖的小康之家，也讓阿霖擁有快樂的童年與衣食無虞的生活。 阿霖在校成績平平，一路順遂地在南台灣完成高中、大學學業。大學雖然念的是熱門的資訊管理，但是阿霖對於資訊並不熱衷，因為也是分數幫他選擇的科系。 倒是寒暑假，阿霖都到爸爸的公司幫忙爸爸一起搬冷氣、做冷氣師傅，反而覺得自己對於開公司很有興趣。而腳踏實地的協助爸爸搬冷氣，更讓他體會到勞心與勞力都重要。爸爸成功的背後是汗水，是紮實又辛勤的勞力付出。 大學畢業之後對於自己的未來還在摸索，想說學資訊管理，就決定花數萬元去補習學程式設計。一學之後，阿霖更加確定自己志不在此，就先去當兵11個月再說。沒想到在退伍前1個月，發生了一件翻轉阿霖命運的大事。 由於已經是臨退老鳥，阿霖在站哨兵的時候沒有照規定「站哨」，而是坐著。結果陰錯陽差，剛好被新任的基地指揮官看到。這下不得了了，新官上任三把火，雖然再1個月就要退伍，阿霖仍然被抓去關禁閉，殺雞儆猴。 就這樣，阿霖在臨退之際，又被剃了一個大光頭，在禁閉室享受非凡的體能訓練。在空檔時間，阿霖隨手拿起一本雜誌，讀到一篇文章，上面寫著：「要做老闆，就要從業務做起！」這句話立刻天雷勾動地火，觸動了阿霖的「業務魂」，阿霖立馬決定退伍之後也要開始做業務。 阿霖也沒想到這篇文章的這一句話，成為他生命中最重要的一句話，比十幾年求學生涯讀過的任何科目與文字都重要。或許這就是所謂的「頓悟」吧。 從禁閉室光榮退伍，阿霖立刻面臨「有心做業務很好，但業務百百種要做哪一種業務？」的問題。 阿霖的辦法很簡單，就是去各種需要業務的公司面試。先是面試保險業務員，發現自己很不喜歡「近親推銷」；再來去知名的生命禮儀公司應徵業務，發現要推銷靈骨塔，也不喜歡；三去汽車公司面試，小有興趣；接著就到信義與永慶這兩大房仲龍頭公司應徵房仲業務，原因是阿霖認為每個人都會買房子，都有買房的需求，而且房仲是「陌生行銷」居多，不會自己找個工作，造成親朋好友含淚埋單的現象。 兩大房仲公司的人資都問阿霖有沒有什麼要求？阿霖因為來自高雄，就希望公司能夠提供宿舍。沒想到因此石沉大海。 結果永慶直營店沒有提供宿舍，反倒是永慶當時的加盟店「五泰房屋」有提供員工宿舍。這項貼心的員工福利，就讓阿霖決定來五泰房屋面試看看。 在應徵的時候，高雄的阿霖連五泰房屋的大本營：五股、泰山是什麼地方？位在台北的哪裡？是方是圓？根本都搞不清楚。他坦承，從小到大從來沒有聽過「五股」這地名。 就這樣，憑著一股「要做老闆先做業務」的熱忱與積極，阿霖在民國98年成為一名房仲業務員，開始在房地產的大道上奔馳。 而阿霖天生的業務能力，就在這裡開始發光發亮。既聰慧、肯學又有禮貌，是他成功的基本要素。他會跟隨店裡的超級營業員打轉，超級營業員沒下班，阿霖也不下班，就在觀察超級營業員在做甚麼？一發現超級營業員到頂樓休息，阿霖也會立馬一起跑到頂樓，跟超級營業員聊天。這些小手腕，使得觀察阿霖很久的超級營業員也終能夠敞開心胸，教阿霖一兩招。就這樣，阿霖的業務功力大增。 第1年的業務，有3個月月業績30萬的門檻，結果阿霖在第3個月的最後一天的晚上12點，完成了一項總價900多萬的案子，剛好達標！平常北上生活縮衣節食的南部小孩阿霖，為了獎勵自己過關，能夠留在公司，還特地去吃了一頓吃到飽自助餐。 做業務第2年，阿霖就遇到房仲糾紛，被人告進法院，提早經歷司法的洗禮。原來是兒子偷賣媽媽的房子，阿霖並不知情，結果買方把兒子連同房仲一起告上法院。後來所幸這起官司很快落幕，因為買方買到另外一間中意的房子，就不想在官司上浪費時間。 這2年時間，阿霖的業績力持續顯現，結果第3年阿霖就憑一己之力，在五股買了自己的房子，搬出了公司宿舍。 之後阿霖的年薪大約3到4年就翻漲百萬！在第3年達到年薪百萬，第6年200萬，第10年300萬，第12年進階年薪400萬。在今年，阿霖終於成為千萬經紀人，第一個小孩也在年尾誕生，好像慶祝爸爸進入業務人生新階段。 在五泰房屋的這13年來，阿霖完成了五子登科，回想起來，不但要感謝那本雜誌，更要感謝把他抓去關禁閉的軍中長官。不是因為關禁閉，還看不到那本雜誌的那篇文章。 所以老子說的「禍兮福所倚，福兮禍所伏」，在阿霖的身上就印證了。甚麼是福？甚麼是禍？要不是因為被關進禁閉的機緣，阿霖還沒有辦法悟出「業務之道」哩！ 【陳素君小檔案】 ★現職：住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，房仲業資歷28年 ★學歷：萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷：台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事
平均地權條例修法順利三讀通過，建築界對政府在總體經濟不佳、市場景氣低迷、產業面臨困境的情況下，還要強推平均地權條例，深表不滿與失望。 這次修法想藉由把私法人趕出市場、員工與公司連坐處罰、用不確定法律概念重罰5000萬元、發放獎金讓檢舉滿天飛等，只有製造問題，讓產銷秩序混亂。這麼重要的法律涉及對人民處分財產權限制過當、增加都更危老整合之交易成本、影響擔保品押值、株連過廣與動輒得咎而缺乏人權保障等議題，包括法律界迭有異聲，此失當之修法，與希冀「維持產業發展的永續動能及經濟的安全與穩定」的目標剛好背道而馳。 遺憾的是，這部影響深遠的修法大計，於政策形成過程缺乏與業界對談，在立法院審議時也無任何一場公聽會舉行，就推動時機上更呈現「景氣差、市場冷、打房熱」的奇特現象。 建築業面臨缺工問題政府束手無策，央行與金管會組成國家隊連手砍斷中小型建商資金鏈，賣不出去的房子還要課徵囤房稅；除升息外，配合各項政策要求造成的成本愈疊越高，政府標售土地又屢創新高。在這樣艱困的經營環境下，建築業在銀行的逾放比只有0.05%，相較之下，國銀整體貸款同期約0.16%，呆帳比率遠高於建築業，但是再怎麼良好體質的產業，也禁不起這樣的集體霸凌。 政府對於因為成本推高的房價完全視若無睹，一刀切認為是炒房帶動，如果平均地權條例修法弄到不動產市場糾紛不斷下，房價還是下不來，政府有那個官員願意負責？ 呼籲政府不要一直用錯誤的手段，將中小建商鏟除、數以萬計從業人員因此失業、稅收減少、產業對投資環境缺乏信心、都更危老風險大增、購屋者選擇性變小等多輸結果。
房地產這一波下行，所有人都感受到了。疫情已經肆虐3年，但這3年，除了台灣發布第三期警戒的2021年6、7月間，明顯感受到房市買氣的緊縮之外，其他時間，身處第一線，買方、賣方與成交聲現在仍然是不絕於耳，許多房仲公司與同業今年仍然營收創新高。 去年5月第三期警戒由於突如其來，大家也不知道會持續多久？台灣疫情會不會失控？還是會進入更嚴重的第四期整個經濟冰封？所有的疑問籠罩在大家的心頭。 第三期警戒時，連房仲實體帶看都被所有的社區、大樓禁止了，頗有山雨欲來風滿樓的架式。因此就在前方看不清楚、大霧茫茫的狀況下，買方與賣方改採觀望的態度自是必然。那是因為一切都「不明朗」。所幸這段第三期警戒期很快就過去。反而房地產市場在去年迎來了下半年的報復性成長。 所以「不明朗」其實才是大家最害怕的。只要前方的路看得清楚，就算崎嶇，市場也會自行應對。 例如平均地權條例可能三讀通過，如此一來，預售屋或新成屋限制換約轉售。這一道打房金牌，在選後越來越清晰，民意風向也是向「政府不可和稀泥」、或是不可以「拖字訣」的風向吹，房地產界的呼籲反而顯得蒼白無力。 市場最怕不確定性，既然大勢已定，市場自有因應之道。這對預售屋是重擊(其實建商也有因應之道)，那麼市場資金在處理完手中的預售屋之後，自然會轉向龐大的中古屋市場。中古屋可沒有不能轉讓的限制啊，你買來隨時賣都可以，只是繳的稅率不同而已，基本上還是自由的。 所以，被建商視為洪水猛獸的平均地權條例修正案，在以中古屋市場為主的全國房仲業眼中，是利空還是利多呢？ 當然，升息、通膨的大環境，2023年經濟前景黯淡，是板上釘釘的，但升息、通膨也就是2022與2023年的經濟大架構與胎記，也不是新鮮事，所有人包括房地產市場無所遁逃，但是非常明確。 只要明確，市場就有因應對策。買方與賣方也都會自有打算。 身處第一線，常常發覺許多努力的公司，反而在最黑暗的時刻全身發光發亮，滿室的黑暗，只有他那一個角落點燃了市場的一根蠟燭。為什麼在某些房仲的字典裡沒有「不景氣」這三個字？大部分房仲卻很吃市場景不景氣？那是因為成熟的房仲客戶穩定，以自住客為主，基本功夫又紮實，跟客戶早就成為多年的朋友。 平日發自真心地噓寒問暖，也相互討論市場；戰時更是勤快地聯絡客戶，就好像是自己要買房或賣房一樣積極。這樣的成熟房仲，細心呵護剛性需求，那麼景不景氣，變數就很小。大環境不景氣罩頂，他仍然會成交。 所以買氣是由他們自己決定的。攤開許多做了8年、10年的成熟房仲，業績年年穩定成長，根本看不出來景氣的波動是在他當房仲第幾年的時候發生？這就跟股市的績優股是一樣的道理。 說穿了，這些成熟房仲，就是「基本功」紮實。多年磨練下來，基本功越發圓熟，不景氣時更是磨練基本功夫的最佳時機。 業績暴漲暴跌？肯定不是一個好房仲。暴漲是運氣，暴跌是必然。這些房仲，變成靠景氣吃飯，命運不由自己掌握，非常危險。 所以2023年房地產會迎來房價下修與經濟不景氣的烏雲嗎？只要基本功扎得深，明年在預售屋市場萎縮的大環境下，這些成熟房仲反而會迎來中古屋市場的春天，以及個人業績的高峰。 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋執行長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
台灣位歐亞板塊與菲律賓海板塊交界帶，因地殼不穩定，地震自然也成為了台灣人的宿命，加上全台屋齡高、不耐震的危險老舊房屋遍地可見，經內政部房屋稅籍111年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋已高達71.2%，未來幾年更將上看75％的高比例，實為最大的國家安全問題之一。正因如此，許多地主自然相當關心自家危險老舊房屋在重建後的抗震能力與施工品質。 在全世界工料雙缺的威脅之下，營建業要兼顧人力、成本、建造品質、工期等確實很辛苦，不少地主會擔心這樣的狀況下蓋出來的房子品質會不會受影響？又有什麼解套做法可以同時兼顧安全與品質呢？ 前陣子有地質學家提出預警，根據地震週期判斷，認為台灣已經進入強震百年週期，預判未來在2025年前後於東部海域可能發生8級的「海溝型地震」。一般而言，地震震度以靠近震央的地方震度越大，但若是盆地地形容易聚焦，在盆地地表所受地震震動的時間將會拉長，地震強度也會明顯放大，在台北盆地內的民眾於地震發生時更加「有感」，因此位於全台30年以上老屋比例最高的台北盆地地區，其所受地震的災損更不容小覷。 建築多耐震？鋼筋結構見端倪。中華民國全國建築師公會出版《台灣建築五十年》專書，在1971～2021年的台灣建築50年歷史上，特別記載「建築安全履歷協會」長期推動的「Alfa Safe鋼筋系統化工法」及「潤弘預鑄建築工法」。建議可以採用這種創新建築4.0的「鋼筋系統工法」來施工，以及「建築安全履歷協會」的安全品管模式，可以有效改善國內建築普遍存在傳統RC、SRC鋼筋排列未依設計規定、過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一等缺失。 「建築安全履歷協會」所推廣之創新建築「Alfa Safe鋼筋系統化工法」近期獲得台灣建築中心之「智慧建築標章」與低碳建築聯盟LCBA之「低碳工法標章」認證。另外，「Alfa Safe鋼筋系統化工法」也經過國家地震工程研究中心「抗震韌性提升試驗」、國家經濟部「系統鋼筋工法品質標章」、台灣建築中心「優良工法認證」等，是強化結構耐震安全、施工品質提升、環保綠建築的優良工法。 都更、危老改建近期爆出停滯期，主要原因在於物價、房市、銀行升息等各種因素，再加上缺工嚴重與整合開發不容易的影響下，導致建商不如過去積極參與都更、危老重建，而老舊房屋的不安全在於早期設計法規與施工品質不夠完善，使得居住在老屋內的民眾，其居住安全會有所疑慮。為降低大地震災害的風險及缺工、缺料下結構安全品質於無法確保之建築不安全因子，在未來要兼顧人力、成本及品質的狀況下，應積極邁向系統化、自動化、對環境友善的方向，透過「建築安全履歷協會」所推薦的「鋼筋系統化工法」來施工及「建築安全履歷協會」的安全管理模式，在花費較少費用之下，有效解決傳統營建業困境並提升建築安全全品質。
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