2024年對於房仲業而言是一個瘋狂的一年，在經歷上半年的超級暢旺之後，下半年因為央行打房與實際存在的限貸措施造成房市急凍，房仲業也受到衝擊。一整年下來，彷彿坐了一趟雲霄飛車上天下地，從赤道一下飛到北極。 但是儘管如此，我們公司今年卻前所未有的誕生了12位千萬經紀人，往年誕生數個是常見的現象，但是一年誕生12位，確實是前所未見。 大家一定非常好奇，在忽冷忽熱的房仲市場，這12位房仲是怎麼做到的？他們是誰？他們有甚麼共同的特質嗎？為什麼其他人做不到？ 先跟大家報告一個數字，如果做到千萬經紀人，那麼他的年薪換算下來肯定已經達到民間公司總經理或CEO的薪水等級了，也跟公股行庫的主管或總經理薪水並駕齊驅。 這樣驚人的數字，應該羨煞一般上班族。他們是怎麼做到的？一天工作16小時嗎？當然不是。 這十二位千萬經紀人中，第一位是火箭人，瘦弱、乖巧、又有禮貌，來公司才兩年多，就成為千萬經紀人冠軍。厲害的是，他很早就知道自己要做甚麼，大學刻意念大學進修部，就是夜間部，因此在玉山銀行當工讀生四年，等於比一般人提早入社會四年，提前人生布局，提前熟悉服務業如何接觸客戶、服務客戶，與客戶如何互動。 第二位千萬經紀人小怡，是來自典型的隔代教養的家庭，一出生爸爸就在監獄，媽媽就在遠方，根本不知道有爸爸媽媽的家庭是什麼滋味。從小跟阿嬤生活，卻認為自己很幸福。在這樣的家庭長大，當然一切要靠自己，沒有別人，所以小怡大學上了觀光餐飲系之後就是打工養活自己，所有的生活費都要靠自己打理，所以上課多久，打工就有多長。出社會之後，做過店長、加盟店督導，再加入我們公司，也順利在公司培養下，正能量的潛能被激發，將自己先天的一手爛牌，憑自己的力量換牌，打出精彩的人生好牌。 第三位經紀人是緊張哥，雖然講起話來旁人都可以看得出他很緊張，但是工作認真、待人誠懇，很得客戶信任。 第四位經紀人是資深美女小語。小語是高雄人，五歲以前家在高雄是富裕人家，住在高雄的透天豪宅，有好幾棟房子，是含著金湯匙誕生的小公主；但五歲之後成為墜入凡間的女孩。原因是家中發生了天翻地覆的變化。45年前在台塑工作的爸爸工作時突然從三樓墜落，摔壞了雙腿。全家在敦化北路開始了全然不同於高雄的生活，一切從零開始。家裡的四個小孩，也一夕之間長大。前半生做過許多工作，來我們公司之前在連鎖家具店當業務。像小語這種工作經驗豐富，原本就很會服務客戶的「新手」，轉做房仲，成長與學習自然飛快。房仲工作很累、很操，但是第一年小語的薪水就破了百萬，第二年就達到260萬元，比一般業務快上兩三倍。所以雖然小語是中年轉業，但永不嫌遲。前面的工作也等於是磨練做房仲的養分。 第五位千萬經紀人是老實木訥的老二小偉。其實當房仲不需要伶牙俐齒、很會說話，個性老實木訥反而會讓客戶放心，容易取得客戶的信任。小偉原來是軍人，希望像大哥一樣做個成功的房仲，沒想到真的成功了，證明老二也可以獨當一面，做自己的老大。 第六位千萬經紀人，是發生兵變的小兵；第七位是高雄阿霖，靠軍中一本雜誌的一句話「要做老闆，就要從業務做起！」一時天雷勾動地火，做起房仲；第八位千萬經紀人是卡比獸，他們三位都是公司資深的房仲主管，能身經百戰存活下來也證明他們始終在領域中兢兢業業、努力不懈。 第九位千萬經紀人是黑社會老大之子小允。從小就打工，國中的暑假在五股的紙箱工廠當臨時工，時薪110元，每天做、每天加班，這樣一個月有兩萬五千元。高中也是晚上和寒暑假都在打工，餐廳、全家、小七全都做過。這樣辛苦的小孩長大了反而個性最為開朗、也最知道為了自己的前程，要把握當下、努力打拼，因為他們無法當一個茶來伸手、飯來張口、無憂無慮的大學生，心中想的都是如何「脫貧」。也因為立志要做一名最佳房仲脫貧，所以第三年就成為千萬經紀人。 小允的表哥：「士林夜市狗店之子」小李，則是今年公司第十二位千萬經紀人。小李的職業生涯，是從迴轉壽司，轉到中式熱炒，再轉到房仲老人院，終於轉到我們公司，找到生命之火。所以行業找對，公司也要找對才行。 看完上面的千萬經紀人，好像不是有悲慘童年，就是家中刀光劍影。不是的，像公司第十位千萬經紀人阿雄，以前是台積電工程師，卻毅然決定棄台積電轉做房仲，主要就是台積電員工個個頭角崢嶸，土洋博士、博士後一大堆，本土科大畢業要出頭反而不容易。轉做房仲走另外一條路，反而容易成功。阿雄也是「勤能補拙」型的房仲，以誠待人，古樸一些沒有關係，嘴巴笨一點沒有關心，只要是真心面對客戶服務，客戶反而喜歡。 最後一位介紹的千萬經紀人，是我兒子的大學同學，在行業多年，今年也終於開花結果。 大家都很好奇，這十二位千萬經紀人有沒有共通的人格特質？因為從他們的人生背景看起來非常多元。我認為除了每一位都熱愛自己的工作，有企圖心、也樂於助人(幫助客戶也幫助後進的房仲)之外，他們跟人相處或是談話，都會讓人如沐春風、沒有壓力、沒有咄咄逼人的感覺。他們當然都有他們如何銷售房屋的數把刷子，但是真誠的態度是每一位千萬經紀人都具備的。 他們當然也有遭遇失敗，但是我觀察到他們怨天尤人的心理低潮期不是沒有就是很短。換句話說，他們很容易從人生或事業逆境中恢復，而逆境也會成為他們企圖成功的一股動力。如果一件案子不成功，他們很快就會把注意力放在下一件案子上，不會在失敗的案件上蹉跎。 展望2025，我像相信這十二位千萬經紀人肯定會繼續發光發熱，也恭喜他們照亮了後續仍在匍匐前進的同仁。 【陳素君小檔案】 ★現職：住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，房仲業資歷28年 ★學歷：萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷：台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事
鄉林集團董事長賴正鎰指出，鄉林建設(5531)去年完成彰化員林「鄉林圓頂」交屋，推出台北市中山區「鄉林中山賦」及雲林斗六「鄉林雲峰」兩個預售案，銷售開紅盤且創高價，緊接著今年有北投合建案與萬華都更案兩個預售案接棒推出。他也宣布大陸投資案「成都涵碧天下」水到渠成，正好趕上推案的好時機，R4及R6地塊的住宅在今年Q1跟Q4陸續銷售。鄉林已經做好未來五年推案儲備土地量，其中又以雙北地區的都更與合建為主。 賴正鎰說，這兩年房價跳升，在桃園以南到高雄外圍部分地段漲幅高達300%，但反觀雙北地區只漲了30%，相對溫和許多，在剛性與換屋需求下，雙北房市今年維持穩定。因為即將徵收碳費，建築材料與建築成本仍在上漲，在台北的RC結構每坪造價已經漲到25萬元以上，21樓以上的SRC結構建築成本每坪更突破30萬元。其餘各縣市RC結構也要15萬元，SRC建築每坪則將近要25萬元左右。建築成本持續上漲，加上第七波金融貸款與信用管制政策後，房市明顯降溫且融資貸款的金融趨於平穩，已經達到政府打炒房的目的，預估應該不會有第八波打房政策。 基於建築成本持續上漲，他認為多數開發商都會保守經營，甚至中小型建商會拋售土地。他預估部分蛋白區的房價可能將有10至15%的降幅，去年全台總推案量約2.4兆元，他推估今年推案總量約減3成，總銷剩1.8兆元，呈現「量縮、價穩」格局。 在土地價格方面，他認為多數開發商這兩年來購地已經「吃飽飽」，在政府持續打炒房情況下，土地降價風四起，而開發商為保持現金流，今年將會優先去化手頭上的土地，所以開發商購地數量將會減少，土地交易量預估約減少五成。 土地降價對鄉林來說是利多，他將加快購地計畫，尤其是新北市泰山區與新莊區的塭仔圳重劃區正在試配地，他看好塭仔圳重劃區發展潛力，也會在三重等地區持續開發土地。台中也計畫今年購入三塊土地，增加在台中的推案量。台北市中山區至少還有將近20筆都更案進行中，可望維持每年計畫推案量在200至300多億元之間。 鄉林在彰化員林市的完銷預售案「鄉林圓頂」，已在去年12月底陸續完成交屋、認列入帳，讓住戶可以在過年前搬新家，並未受到政府打炒房及央行嚴控貸款的影響。其次是雲林斗六預售案「鄉林雲峰」224戶，總銷28億元，去年六月推出後，截至12月底，僅剩18戶，銷售破9成，不僅創下當地新價，也是雲林的交易新紀錄，希望在農曆年後的返鄉人潮可以帶動一波賞屋購屋潮，預計今年Q1可順利完銷。 另外，在台北市中山區「鄉林中山賦」占地1,008坪大基地，規劃完善的社區公設與五星酒店式服務，加上鄉林與涵碧樓的品牌優勢，獲得高端人士喜愛，銷售成績已達5成，主要客層多為台北市的換屋及置產族群。 他說，一個月前宣布要以15年、分6階段推出「中山﹒新松町 新城計畫」之後，接到詢問的電話絡繹不絕，都更效益大增。他說，光是這一個月來就接到中山區大量地主(屋主)電話，表達願意加入鄉林都更行列，這幾周的周末假日，員工也都加班在跟地主簽約，讓他對這個龐大計畫的推展更具信心。 今年推案部分，Q1推北投合建案位於中央北路，基地350坪，分回總銷約10億元。距離捷運淡水紅線的復興崗站僅190公尺，交通與生活機能豐富，車程6分鐘關渡科技園區，15分鐘抵達北市科及天母生活圈，黃金捷運紅線可直達信義計畫區。規劃60戶的飯店風輕奢宅，房型2至3房，坪數為18坪到38坪，搭北士科熱度，適合科技業中高階主管及醫療專業人士。 接棒在Q4推出的萬華都更案，也是佈局20年，最近已經開始拆屋，A+B兩塊基地約2180坪，位於萬大捷運線迦納站附近，可分回總銷約65億元，推26至70坪、2至4房的房型。 鄉林在成都涵碧天下R6+R4住宅項目可售樓板面積共為73.6萬㎡，地下室停車場有31.4萬㎡，總計為105萬㎡，其中第一波R6地塊的房源979戶，總銷約新台幣100億元，即將在農曆年後開賣。Q4接著會推出R4住宅項目，約有900戶，總銷約新台幣109億元。 賴正鎰指出，成都新建地鐵S11線，往北銜接600萬人口的德陽市，地鐵工程在涵碧天下項目基地的地下規劃「鳳台三路站」，集結了S11號地鐵、環繞成都三環鬧區的9號及通往成都天府機場的18號等三條地鐵，在此匯聚共構、併站換乘，人潮就是錢潮，軌道經濟有助拉高R6+R4住宅行情並加快去化速度，這裡將會是成都新的市中心，而且成都是大陸這波房價唯一沒有受影響的城市，不僅沒有降價還反而漲價，原本預估每平米可以賣2.3萬元，現在預估已經漲到2.6萬元左右，預估獲利值將會大幅增加。 此外，因應各國各企業都在加速推動碳中和與淨零碳排的宣示行動，尤其是COP28宣示明年起將開始徵收碳稅，各項建材上游廠也都在買碳權，鄉林集團目前積極投入ESG計畫(環境保護Environmental、社會責任Social及公司治理Governance），都會配合政策去做好綠色建築的工作，將綠色管理納入企業運營中，包括要求上下游合作廠商等供應鏈，採用綠能建材及重視循環經濟，在環境永續方面做出更多友善的行動。
最近我們五泰房屋負責的社會住宅包租代管業務協助到一位單親媽媽，她想從原本的五股改租房子到離捷運站比較近的蘆洲，節省通勤時間。同時原來的房東不同意她申請租金補貼，因此她想尋找蘆洲的社會住宅，同時申請政府的租金補貼以節省開支。 經過一番努力，我們幫助到這位單親媽媽，順利地找到合適的社會住宅，也申請到了租金補貼，讓寒冬中的台灣增添了一絲暖意，我們公司的社宅部門也點亮了一根蠟燭，照亮了單親媽媽的家庭。這正是政府推動社會住宅包租代管以及三百億租金補貼的用意。 台灣租屋市場長期以來因法規不夠完善、資訊透明度不足、租金補貼政策落實困難等問題，導致租屋族群面臨許多挑戰與困難。台灣租屋市場上常見的租屋糾紛包括： 租金計算不透明，例如房東隨意調整租金或附加隱藏費用；電費分攤不公，例如房東將公共區域的電費算入租客的電費中。這些問題不僅增加了租客的租住成本，也降低了租賃市場的信任度，是兩敗俱傷。 另外整體租屋市場比較大的問題包括： 【租屋市場地下經濟現象】租屋市場長期存在地下經濟的現象，使得租屋市場的管理難度加大。許多租賃行為未經合法登記，導致租客權益難以保障，而政府的統計數字也失真，更難以進行有效監管。 【租金報酬率低，造成租屋市場空屋率高】許多房東因為誤解政府的三百億租金補貼是「項莊舞劍，志在沛公」，是為了查稅，造成房東不願意房客申請租金補貼而曝光，使得許多有需要補貼的民眾無法受益。就因為稅務等種種原因考量，房東寧可讓房子空者，也不願將房屋出租，進而造成市場上租屋供給量不夠。 【政府社會住宅供應不及，導致弱勢族群難以找到適合的租屋】儘管政府推出了各種社會住宅興建與民間參與社會住宅計劃與租金補貼政策，但實際上，這些措施的效果仍遠遠不夠。許多低收入戶、單親家庭和年輕人因為市場上的社會住宅數量有限，競爭激烈，常常需要排隊多年才能獲得一個住處。這種情況加劇了他們的生活壓力，讓本就艱難的生活更加困難。因此如何有效地增加社會住宅的供應，並確保這些住宅能真正幫助到有需要的人，成為當前亟待解決的重要議題。 要如何解決上述問題呢？ 【改善租金補貼政策】除了再簡化申請流程之外，政府可再增加補貼金額。根據市場租金水準，適時調整補貼金額，確保補貼能夠有效減輕租客的租金壓力。同時加強政策宣導，讓房客了解並不需要房東同意才能申請租金補貼，同時也讓房東了解如果加入社宅行列，可以獲得三稅減免，不用擔心所得稅會因此增加。 【增加社會住宅供應量】政府應加大對社會住宅建設的投資，提升社會住宅的供應量，滿足弱勢族群的住房需求。同時鼓勵私人參與，設立民間興建社會住宅的優惠政策，鼓勵私人企業參與社會住宅建設，通過公私合作模式，增加社會住宅的供應。 【促進房屋利用效率】推動空屋活化，政府可推出激勵措施，促使屋主將空置房屋投入租賃市場，提高房屋利用效率，增加租屋供應。 【鼓勵社會參與】公會等組織可提倡成立促進租屋和諧協會，促進租客與房東之間的溝通，解決租賃糾紛，提升租屋市場和諧度。同時推動社區互助，鼓勵社區內部互助，如相互推薦房源、提供租賃經驗分享等，增進社區居民之間的互信與合作。 要解決台灣租屋市場困境需要多方合作，提升資訊透明度、改善補貼政策、增加社會住宅供應、促進房屋利用效率和鼓勵社會參與，才能真正改善租屋市場環境，保障租客與房東的權益。只有這樣，台灣的租屋市場才能更健康、更公平地發展，造福廣大租屋族群。 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋執行長 ★專長： 不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
經濟學人(EIU)、S&P Global，預測2025年全球的經濟成長率和2024年一樣，台經院景氣中心主任孫明德也表示「經濟前景沒有變差」，中央銀行總裁楊金龍在立法院回答立委質詢也明確表示，「2025年經濟成長率3.08％，台灣整體仍具成長動能。」國際經濟局勢影響台灣房地產發展，甲桂林廣告副總經理周智柔形容，台灣房市目前存在3種現象，讓房市就像是一個正在減肥的人，由央行操刀整形，把多餘的脂肪(交易量)減去，讓身型(房價)健康輕盈苗條一些，他說「量縮價穩」是目前房地產市場對於2025年普遍的預測，市場會因為央行的信用管制措施而變得更健康，對房地產而言「是好事」。 周智柔表示，央行總裁楊金龍2024年9月19日的第七波信用管制措施執行以來，不論市場的紛擾為何，但是可以很清楚的看到，這波打炒房的結果，是把那群口袋不深的投機客、投資客給趕出了房地產市場，現在的房地產市場出現3個現象。(1)市場買盤剩下剛性需求、口袋夠深的「購屋雙族群」，(2)新青安把首購的購買量衝出來之後，目前理性的換屋族群買盤跟著增加，(3)房地產的交易量依舊是穩健成交，市場處於個案表現。 台灣央行為了抑制通膨、降溫房市熱度，2024年已連3季會議祭出政策因應後，經濟學家一致預期央行將繼續維持政策利率不變，面對美國新任總統川普政策的不確定性，一般預料，2025年台灣可能持續是少數未跟進降息周期的亞洲經濟體。孫明德認為，美國步入降息潮，帶動菲律賓、印尼降息，中國跟著寬鬆貨幣政策潮流走，降息可望繼續，他說：「這代表會有資金潮，新的一波資金潮正來臨。」 周智柔指出，在房地產銷售的第一線可以感受到「目前市場購買資金動能依舊非常充沛」簡單說就是「錢還是多」。從產業角度觀察，目前百工百業的發展前景都是樂觀居多，而且台積電董事長暨總裁魏哲家在2024年第3季法說會中表示「我可以保證接下來5年也會非常健康」。當台灣護國神山指標的台積電看好未來5年景氣發展，周智柔說：「我相信，台灣其他產業的表現應該也會非常健康。所以，在資金充沛、景氣看好的雙利多下，台灣房地產沒有悲觀的條件，我相信，房地產市場也會越來越健康。」 至於房地產的成交量，受到第七波信用管制措施出現「量縮」，周智柔認為，那些縮減的炒作成交量，對整體房地產是健康的，至於價格部分，目前看起來，在通貨膨脹壓力未減、建築成本未降、經濟成長率繼續維持、2026年碳費開徵等條件下，營建成本恐怕也沒有降低的機會，所以，房價充其量就是「穩」，部分量大區域房價微幅修正是有可能，但是想要房價大跌，應該是「一點機會也沒有」。
AI應用推動科技產品需求成長，2024年台灣經濟成長率與出口表現亮眼，帶動商用不動產市場買氣，根據第一太平戴維斯統計，2024年大型商用不動產交易金額達1,539億元，比去年同期增加8%，寫下近十年來第二高紀錄；土地交易方面，雖然9月起受到第七波選擇性信用管制衝擊，前三季的狂熱買氣，推升全年土地交易達到2,327億元，年增率達到90%。整體而言，商用不動產與土地的市場動能都較去年強勁。 今年商用不動產以廠房需求最旺，全年度成交金額達709億元，占整體交易比重達46%，交易規模遠超越前一波中美貿易時期台廠大舉回來的購廠金額。半導體產業成為廠房最大宗買方，購廠總金額將近395億元，產業龍頭的台積電、台灣美光分別斥資178億元與81億元購置新竹、台南與台中廠房；第二大類為廠辦交易，全年交易金額為369億元，占比約24%，總成交金額與去年相當，主要源自科技業自用辦公空間需求，包括台達電購置南山人壽瑞湖大樓與一銓購置新潤新北知識產業園區預售廠辦等重要交易；另外，穩定的租金收益以及產業發展紅利，吸引多家專業投資機構積極投資廠辦，富邦1號Reits出手購買昌益科技產業園區廠辦，總金額17.4億元。 辦公室買氣則連續2年下滑，今年總交易金額為287億元，主要受到精華區域辦公大樓釋出物件稀少，價格談判不易，以及貸款利率提高壓縮獲利空間以致買方觀望所致，多數買方為企業自用辦公室或開發商以重建角度評估為主，最大交易為尚志資產出售芙蓉大樓11個樓層予建商，總金額達131億元。 科技業連續2年成為商用不動產的最大買方，全年投入金額達700億元，其中6成5集中在廠房，3成配置在廠辦，由於買方著重產能擴充的即時性以及營造成本居高不下，購置工業土地自行興建廠房的比例降低。區域方面，園區的群聚性以及完整配套設施成為科技業評估重點，廠房交易主要集中在台南與新竹，再度強化南部科技聚落崛起，廠辦則集中在新北市與台北市。第二大買方為建商，全年投入金額達303億元，投資標的聚焦老舊辦公大樓、餐廳、老舊廠房與校區，近期不少指標大型由多家建商共同參與投資開發，以分散風險，而隨著土建融放款並未放寬，以及銀行放款水位持續吃緊的情況看來，具有融資優勢的市區舊建物仍成為大型建商的關注重點。 土地市場則是經歷劇烈變化的一年，隨著年初預售屋市場買氣急升，建商購地動能快速復甦，第三季甚至創下單季土地交易千億元的規模，但隨著9月底央行公布第七波選擇性信用管制，土地買氣急速降溫，合計建商全年度購置土地金額為1,600億元，在前3季的挹注下，建商全年購地規模成長超過1倍。土地交易熱門區域由台中以562億元位居第一，桃園與高雄則以434億元與384億元排名其後。 保險業異軍突起成為土地市場第二大買方，投入金額達218億元，台灣人壽、台新人壽與國泰人壽都積極購置桃園工業土地，然而同一時期在商用不動產市場的投入金額則僅有86億元，保險業投入開發型不動產的比重提升，並且將目標鎖定在收益率較高的工業不動產。 目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案正在預告階段，明年度正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的2.97%調降到2.545%，但依照修正草案內容，若央行未進一步降息，2026年開始，最低投報率可能由2.545%逐年攀升，將引導保險業往投報率較高的雙北市以外工業不動產布局。 近幾年商用不動產以科技業自用需求為主，市場買氣與出口表現連動性高，隨著全球地緣政治升溫、關稅壁壘以及川普政府新上任等因素，都為明年的台灣經濟表現與出口增添不確定性，但AI供應鏈的增長有望穩定，主計處預估2025年台灣經濟成長率為3.29%，有助於企業持續投資擴產。展望明年，科技業產能擴張需求將延續，符合使用規格的現有廠房將成為評估重點，隨著產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公。投資市場方面，貸款緊縮仍為主要關鍵，短期內投資型買方保守觀望，然市中心物件釋出有限，價格將持穩甚至緩漲，大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。
近來房產詐騙橫行，詐騙集團鑽漏洞、造假債權，針對名下有房的民眾，藉故騙取身分證影本，接著利用偽冒的本票與借款契約等，騙取房產過戶；也曾有不肖人士持偽冒本票，直接向法院聲請本票裁定與強制執行，詐取房屋法拍款項得手，恐怖手法讓人不寒而慄。 對詐騙沒有警覺，又沒有任何預防方法，被詐騙的風險就非常高！偽冒本票的詐欺手法行之有年，但這幾年詐騙集團將目標轉移到房地產上，因為房地產價高，讓財損規模再擴大。尤其要小心「假調解，真過戶」與「假債權，真法拍」的兩種騙術。 【盜用屋主證件「假調解，真過戶」】 房產詐騙有多頻繁？近年來就有多起「假調解，真過戶」案件被揭發。例如台北市曾抓獲具有財經背景的詐團主謀，利用寄發餐券、旅遊補助等名義，騙得屋主身分證件，後假造屋主欠債本票，並夥同共犯假扮屋主的委託人，取得區公所債務調解核定書，成功將房產過戶，馬上向民間機構抵押借出鉅款，且前後得手超過6間房。 新北市也有案例，是詐欺犯佯裝調解委員，騙取80多歲婦人的身分證影本，再假冒婦人的代理人聲請債務調解，成功取得房屋移轉過戶文件。 整個詐騙過程受害屋主都不知情，而詐騙期團騙得房產後，會立即轉售第三人或向設定抵押權借出高額貸款，因此如果未能於過戶前阻止，後續就很難追回房屋產權了。 【租客詐騙房東「假債權，真法拍」】 「假債權，真法拍」則屬於永慶房屋經過第一線考察與分析後，所收斂的「五大房產詐騙」之一。不論詐騙集團以何種形式偽造本票、自己是否簽名，只要符合要件就能經法院本票核定為有效；如果本票為假，但受害人沒有在時限內提出抗告，詐騙集團就能進一步聲請法院強制執行，讓受害人的資產落入歹人手中。 最著名的案例，就是曾有屋主沒有遷走戶籍就將房屋出租給他人，因此重要書信文件通通由租客代收，讓不肖租客有機可乘，偽造屋主欠錢的本票再向法院聲請支付命令，竟然在屋主毫無察覺下，成功詐取房屋法拍後的款項，受害屋主的房子就這樣沒了。 【「1動作+3警覺」降低房產詐騙風險】 想避免房屋在自己不知情下被過戶與拍賣？所有權人應申請內政部「地籍異動即時通」服務，並設定自己或信任的親友為聯絡人，未來只要房地產權有變動，不論是過戶移轉、借貸設定抵押權、拍賣或信託等，聯絡人都能第一時間獲得簡訊或電子郵件通知，及時阻止詐騙。 對於「假調解，真過戶」與「假債權，真法拍」詐騙，要記得：一、身分證不要隨意交付他人，真的有需要時記得限制證件用途；二、避免將戶籍設在以出租的房屋，避免遭到有心人利用；三、重要文件申請寄到通訊地址，確保可收到通知。 如果真的不幸遇到詐騙，一旦收到法院的本票裁定通知，務必在期限內提出抗告，別以為自己未曾簽過本票就能置之不理，錯過阻詐的黃金時間。此外，還有「假行情，真低賣」、「假屋主，真詐財」、「假買方，真奪屋」、「假中人，真騙錢」等也是常見的房產詐騙騙術。 為提醒消費者小心不動產詐騙，永慶房屋率先同業在雙北市鄰里社區舉辦一場又一場「預防房產詐騙公益講座」，由永慶房產專家講解常見的5大房產詐騙手法，助民眾正確識詐，目前在雙北市已舉辦400場次以上，還有不清楚的部分，永慶房屋於雙北市的直營門店，也歡迎民眾免費諮詢。
近年板塊運動使全世界許多國家與地區，都面對地震隨時來襲的威脅，而台灣這幾年地震似乎更進入活躍期，不僅芮氏規模五以上地震好頻繁，光是2024年前9月芮氏規模6以上地震就有10個，大地震發生的狀況相當驚人。 由於，大地震來襲時，整個地動能量是由大地傳至建築體，而這時候建築結構體的一樓就成為首當其衝的承受地震能量輸入體。而且，地震歷時雖然感覺短暫，但建築物晃動劇烈下，一樓受力是最巨大與強烈之處。 由過往震災研究可發現，地震大樓倒塌造成傷亡的原因，約95％歸咎於1F柱體嚴重破壞，因此，提升建物一樓柱體的耐震能力，就成為確保居住者安全的重要關鍵。 該如何保護一樓柱呢? 這點我們可跟國外新技術借鏡，以同為大地震頻繁發生的日本來說，日本1995年阪神大地震後，大量的傷亡讓日本對建物耐震思維出現明顯轉變。為了讓建物更有能力面對強震的來襲，日本當時積極思考面對強震新的解決方法，除了提高材料強度的新材料與新工法外，改用「以柔克剛」作為建築結構系統思維更是重要的轉變。 當時所謂的「半剛性接頭」卸震設計應運而生，以近年引進台灣的卸震裝置RBone來說，就是台灣出身、日本國立山口大學教授宮坂享明所發明的專利「卸震工法」。該工法將半剛接旋鈕彈簧卸震裝置裝設在1F結構柱柱底部，讓建物在遭遇大震或極大震時，卸去地震力40%，柱底僅需承受60%彎矩破壞力，大幅提升建物耐震力，讓1樓軟弱層可以面對強震而結構不受損，進行保護住戶的居住安全。 RBone卸震裝置的前身F.T.Pile構法，截至2024年9月底，目前在日本實績已超過12,600棟，遍及全日本，是目前日本的最主流耐震工法。 利用RBone卸震裝置，經國家地震工程研究中心實際柱側推試驗結果發現，可以讓結構設計強度0.24G的柱體，擁有抗0.4G大地震而不倒、結構無受損的高耐震性，對建物耐震性能提升相當明顯，直接媲美核電廠的耐震等級。而且，還可較傳統耐0.4G強震的剛性抗震建築「節省大量營建成本」，且無論RC、SRC、SC等建築結構，皆適用。 該卸震裝置為對各一樓柱腳「量身訂做」，也會提供「耐震驗證數據」(靜力分析、動力歷時分析及有限元解析報告)，讓起承監造及消費者各方都能清楚認知到該建築物的抗震能力，不僅讓住戶能住得更安心，建案未來行銷賣屋時，也能靠「數據說話」，不用空口白話說自己建案很耐震。 【劉永昌小檔案】 ★現職： 全向科技房產中心創辦人、 全向科技暨全向坤耐震設備董事長 引進日本最新耐震工法，業界知名「耐震達人」 ★個人願景： 在全世界地震帶國家推廣平價優質的耐震建築解決方案 ，以讓民眾「花最少、蓋最好」為使命，期望打造台灣成為國際級耐震寶島
央行推出第七波信用管制措施後，房市逐漸回歸自住需求本質，首購族成市場主力。然而，初次購屋面對諸多規費與稅賦並不熟悉，購屋前應停看聽，搞懂各式可能沒留意到的隱藏費用。且務必確保房產產權無虞，建議選擇大型房仲業者可享有買房、接洽貸款、代書等一條龍服務，透過專業團隊協助，避免因經驗不足而忽略重要細節。 買房不僅是房屋總價而已，前期和後續都有許多開銷要注意，購屋初期要面對多項規費及稅賦，最主要的是契稅，為房屋移轉現值的6%，假設房屋現值300萬，契稅就需支付18萬，新房子房屋現值較高，則契稅也會較高。另外，還包括產權登記過戶時需繳納的印花稅，依土地及建物申報移轉金額現值的千分之一（1‰）計算。 仲介費用一般約為成交價的2%，產權屬於動態性資訊，必須反覆確認。曾有案例，屋主在委託銷售後，私下將房屋進行抵押借款，後續釀成買賣糾紛。信義房屋在整個交易過程中，會不只一次調閱謄本，確認產權狀態，包括抵押權塗銷、有無遭查封、相關產權是否取得全體同意、增建等情況，確保買方權益。 另外其他費用，還包括代書費、實價登錄代辦費約20,000元及買賣登記規費（房屋評定現值和土地公告現值的0.1%）、每張80元的書狀費等。若需要貸款，還要支付貸款設定登記費（貸款金額x1.2 x0.1%）以及每年約2,000至3,000元的火險暨地震險。至於大樓管理費則依據社區設施和坪數計算，建議在簽約前詳細了解。 購屋後的固定支出也不容忽視，每年必須繳納的房屋稅是依據房屋評定現值計算，地價稅則按土地公告現值計算。很多首購族常忽略這些持續性的支出，建議在購屋前就要將這些費用納入考量。 代書服務方面，除了基本的過戶服務，專業代書還會依據客戶需求提供產權登記建議。如考量未來可能的房地合一稅影響，協助規劃最適合的登記方式，成為客戶節稅規劃。 受限貸影響，目前房產交易流程約需3-4個月以上。信義房屋與多家銀行都有長期合作關係，能為客戶爭取優惠的貸款條件，更有優惠利率的免排隊的壽險房貸，實際核貸仍需依客戶信用狀況而定，利率也隨主管機關滾動式調整為準。
近期台灣央行祭出打房政策，導致國內房地產市場買氣急遽降溫，投資者的目光逐漸轉向具有潛力的新興海外市場，其中杜拜以其獨特的免稅投資政策和發展前景，吸引了眾多投資者的關注。位於杜拜商務港（Business Bay）區域的 Binghatti Skyrise 項目便成為了投資者關注的焦點之一。 商務港（Business Bay）位於杜拜市中心，是該城市最大的綜合商辦聚落。根據「杜拜2040城市總體規劃」，商務港將被打造為全球最新的商業與金融服務中心。隨著國際企業的進駐，該區的房地產市場持續升溫，成為極具吸引力的黃金投資地段。 根據最新數據，商務港區域的平均房價已達每坪71萬6,889新台幣，較2023年增長了11%。同時，杜拜的房產租賃市場在過去一年中表現尤為亮眼，從2022年5月至2023年5月，平均租金漲幅達到24%，位居全球金融城市排名首位，進一步顯示了市場的強勁需求。商務港不只位於金融白領聚集的商務中心地段，還能欣賞到世界最高建築哈里發塔，以及杜拜運河的壯麗景觀，集合了絕佳水景視野和高端生活環境。 在這片充滿發展潛力的區域中，近來有知名豪宅開發商 Binghatti 推出了其最新力作 — Binghatti Skyrise。Binghatti 以與奢侈品牌合作打造頂級豪宅聞名，與 Jacob & Co、Bugatti 和 Mercedes-Benz 等品牌聯名的項目，均位於商務港地區。而 Binghatti Skyrise 則為投資者提供了一個性價比更高的選擇，讓投資者有機會以較為實惠的價格進駐杜拜精華地段。 Binghatti Skyrise 提供多種戶型選擇，包括套房、一臥室、兩臥室和三臥室公寓。套房總價 97萬5000 迪拉姆起（約新台幣 853 萬），相較於其他超高端項目，該物件不僅提供奢華的設計和配套設施，還具備極具競爭力的價格優勢，特別適合尋求高投資回報的買家。距離哈里發塔和杜拜購物中心也僅需3分鐘車程，地理位置極為便利。 【虛擬貨幣支付：為投資者帶來新選擇】 特別的是，Binghatti 還在支付方式上推陳出新，接受包括泰達幣（USDT）、比特幣、以太幣等虛擬貨幣的支付方式。虛擬貨幣支付的引入不僅能讓投資者快速完成交易，也降低了傳統金融管制的限制。這項措施提供國際投資者更加彈性與便利的選擇，使得購房過程更為簡便，適合尋求多元化資產配置的買家。 Binghatti Skyrise 位於杜拜未來的全球經濟和金融中心，擁有極大的房產升值潛力，其建商以創新設計和準時交付而聞名，曾獲得杜拜土地局（DLD）頒發「最快交付房地產開發商」的榮譽。同時還開創性地接受虛擬貨幣支付，如 USDT、比特幣、以太幣等，為投資者提供了更多便利和靈活的選擇。在配備了頂級的健身設施、水療中心和無邊際泳池等，滿足現代都市居民的各種需求的高端配套措施之下，加以杜拜房地產市場近年來表現強勁、區域的快速發展，有望帶來可觀的投資回報，成為近期市場投資目光焦點。 【陳璿凱小檔案】 ★現職：艾沛思環球物業顧問有限公司總經理、新高銀樓總經理 ★經歷：皇鼎建設、大師房屋、蘇富比國際地產，建案開發銷售規劃、豪宅仲介銷售、國際地產銷售、租賃
近年台灣大地震激增，除讓政府積極推動老屋都更重建外，消費者對居宅安全需求的提升，似乎也讓不少縣市建商推案出現轉變，出現「推鋼骨宅」來抗震、滿足市場需求。 根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年前三季全台22個縣市申請的住宅類建照中，就有14個縣市鋼骨宅數佔比較2022年增加，甚至，在「花蓮」鋼骨宅佔比更從2022年1.7%，激增到去年的19.7%，直逼兩成，足足大增18個百分點，此外，去年「台北」建照鋼骨宅比率也高達13.5%，年增2.9個百分點。「花蓮」與「台北」成為近年推案鋼骨宅比例最高、佔比增加最快的兩個縣市。 台灣常見的建築結構有加強磚造、RC、SRC和SC等，目前台灣住宅市場存量，以RC結構佔近7成為最大宗，加強磚造近2成次之，有鋼骨的「鋼骨宅」的比重不到2%。 由於，鋼骨宅營建成本遠高於RC結構，而且，在近年營建成本不斷攀升的狀態下，建商會願意推鋼骨宅，與大環境變動與市場需求改變有關。 近年台灣大地震相當多，頻率也高，導致民眾對於建物耐震需求明顯提升，建商也只好推出民眾認為比較耐震的住宅來滿足市場需求。以花蓮來說，因常是震央所在，建商推案如果沒強調建物耐震力，很難滿足市場需求。至於，台北則因盆地效應，地震來了許多民眾都會感覺特別晃，加上高房價想確保資產的關係，因此，很多台北購屋者消費者買房時會更注意建物是否耐震。 由於，鋼骨宅優勢在於面對地震，相較RC建築結構，鋼骨宅不易出現倒塌，因此，市場總有SC、SRC的結構會較RC結構耐震的說法，認為一旦出現大地震，鋼骨宅更能確保居住安全。因此，台灣總有大地震一多，鋼骨建案就會變多。 其實建物耐不耐震，跟建物結構設計強度才有關，與建物結構並無接直接關聯性，其實，RC、SC、SRC皆有一定耐震力，只是材料不同，面對地震的特性也不同而已。不過，既然市場民眾認定鋼骨才耐震、建商也願意增加成本用鋼骨來蓋房，這些證據都顯示「台灣民眾真的想要住的安全」。 受到近年民眾對建物耐震需求不斷提升的影響，觀察市場可發現，不少民眾到新案案場時，都會詢問建物是否耐震，建案也開始會強調自己是鋼骨宅、耐震強震宅或有取得耐震標章…等，來吸引消費者青睞。 不過，目前營建成本居高不下，鋼骨結構的營建成本又更高的狀態下，建議建商如果想控制成本又滿足市場需求，新工法採用可能會是一個方向。以近期建築界討論很多的SIR工法來說，是結合SS鋼骨結構+節能蜂巢預鑄混凝土+卸震裝置的新工藝技術，不僅可縮短1/3營建工期，每坪營建成本卻僅與0.24G的SRC結構相等，能更省成本、工期更短，還擁有可抗0.4G強震、防水、防火，隔音等特色，就是建商可以多了解參考的。 【劉永昌小檔案】 ★現職： 全向科技房產中心創辦人、 全向科技暨全向坤耐震設備董事長 引進日本最新耐震工法，業界知名「耐震達人」 ★個人願景： 在全世界地震帶國家推廣平價優質的耐震建築解決方案 ，以讓民眾「花最少、蓋最好」為使命，期望打造台灣成為國際級耐震寶島
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