影音專區

房產達人

黑社會老大之子靠自己做房仲!照樣能夠脫貧、成材
房產達人

在電影或小說中,黑社會老大不是過度醜化就是過度美化,但在真實世界中,如果黑社會老大是你重要的親人,那麼對你的人生會有什麼影響?進一步問,如果黑社會老大就是你爸爸,那麼是好,還是不好? 對於我們公司的小允來說,他就面臨到這樣一個人生獨特的課題。 小允的爸爸在他6歲的時候就被抓去關了,原因當然是作奸犯科,畢竟爸爸已經做到三重、台北黑社會幫派的領袖級人物之一,出入都有小弟隨侍在旁。結果被判無期徒刑,一直到去年,也就是小允23歲的時候,爸爸才出獄。 面對爸爸出獄,小允內心其實非常害怕,壓力很大。不是爸爸的黑道老大背景令人生畏,而是不知道未來如何跟爸爸相處。 照理說爸爸明明應該是很熟才對,但是對小允而言,卻是異常陌生,因為爸爸這個角色,在小允6歲到23歲這17年期間,都等於沒有,因為爸爸關在裡面,無從發揮他的親情,也無法關心這個家庭。 甚至6歲以前,小允雖然有爸爸,但也很少見到他。所以小允一直是媽媽在照顧。自從爸爸入獄之後,媽媽也跟爸爸離婚了,媽媽說是爸爸做錯事。所以小允自有記憶以來,就是單親家庭。 小允的爸爸雖然是黑社會老大,但是一直以來都沒有好好照顧這個家庭。爸爸入獄之後,原本只是單純家庭主婦的媽媽開始工作,每個月只有兩萬多元的收入,小允的家也成為政府登記有案的低收入戶。小允回憶小時候家庭經濟十分困苦,小學時代同學有的漂亮書包、球鞋、玩具、零食、手機,這些他通通都沒有。 不過遇母則強,看似柔弱的媽媽,就這樣一肩扛起了小允以及他姐姐的養育職責,一家三口相依為命。 沒有爸爸的日子習慣嗎?小允說當然習慣,因為他根本不知道有爸爸的日子是什麼滋味?媽媽說他們不要靠別人,因為別人不可靠,所以小允從小就很獨立。 也因為家庭經濟很糟,所以除了小學之外,可想而知小允的國中、高中、大學只要日子有空閒,都需要打工,否則生活將是難以想像的艱困。 國中的暑假,小允就在五股的紙箱工廠當臨時工度過,時薪110元,每天做、每天加班,這樣一個月就有兩萬五千元。 高中也是晚上和寒暑假都在打工,餐廳、全家、小七全都做過,也打過零工,幫店家做招牌,這種算是粗工,一天可以賺一千五到兩千,一個月下來也有個七八千、一萬。 看著小允如數家珍,一一訴說著打工的各種價碼,就知道這孩子真的是自食其力、是苦過來的,令人心疼。 所以上了高中之後,小允就知道錢的事情是自己要解決的,不可能向家裡要錢。反而是上了高中,小允開始給家裡經濟資助。當然,小允自己的零用錢也是自己要想辦法。例如在高中階段,同學紛紛都有了摩托車。小允硬是存了八萬多元,請媽媽幫他買了一台摩托車。 到了大學階段,小允知道最好找能夠跟課業結合的工讀,這樣經驗才能累積。他大學唸機械工程夜間部,自然是因為這樣白天可以工作,等同於出社會。所以白天小允就在工廠任職程式設計,這樣一個月包括加班費就有四萬多元,也已經是一個上班族的薪水了。 這麼刻苦耐勞,就是因為小允的家境不允許他是一個茶來伸手、飯來張口、無憂無慮的大學生。小允說,每當有人問他未來的人生規劃是什麼?他的答案都是「脫貧」。 要脫貧?最好的道路自然是做業務。也是上天眷顧,小允的表哥就是我們公司的「士林夜市狗店之子」小李,所以小李的脫貧之路,以及我們公司的招募影片有許多房仲成功的例子,小允也是看在眼裡。做房仲,收入才能突破上班族的天花板。看著表哥小李加入我們公司之後,年薪一路成長達到三百萬,讓小允立志當完兵之後也要做房仲。 就這樣,小允順理成章在當完四個月的兵之後,22歲就加入我們公司,學著如何做一名專業房仲。公司完整的教育訓練與專業的團隊協助,讓小允這樣上進又努力的年輕人很快就進入狀況,第一年年薪達到60萬水準,到了第二年突飛猛進,衝到了256萬,小允的房仲生涯,無可限量。 在上個月,小允買房了!總價1166萬,才24歲,哪個24歲上班族能夠買房?當房仲就是可以!小允的頭期款全部都是小允打工打來的存款,可見小允這孩子從高中到大學的打工薪水,完全沒有亂花,全部都存了起來。 2023年,也就是去年,是小允人生高潮起伏很大的一年,這一年他年薪達到256萬,但也是這一年,他與交往多年的女朋友也因為計畫出國留學,有著不同的人生規劃只能選擇分手。 2023,小允也迎來17年來「出國深造」的爸爸。原本一直擔心不知如何與爸爸相處而非常焦慮的小允,或許是血濃於水,相處起來並沒有多困難,因為爸爸早已不再血氣方剛,也不再是黑社會老大,就是一個需要重回社會、需要適應新社會的中年人。也意外因為爸爸連手機都不會使用,因此小允藉著教爸爸使用手機的機會,跟爸爸拉近了許多距離。神奇的是,已經離婚的爸媽,在爸爸出獄、回歸家庭之後,兩個人的感情又好了起來,如今小允、媽媽和爸爸又同住在一個屋簷下,家庭可以說在2023年又神奇地變得完整。 2023在那麼戲劇性的情況下結束,也有一點小甜蜜。對於未來,小允希望5年內能夠再買一間房、一輛車,讓自己與家人的生活能夠獲得更大改善。眼前這位年輕人,充滿了自信與希望。 脫貧?他一定能夠做到。 【陳素君小檔案】 ★現職:住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長:不動產經紀、房屋銷售,房仲業資歷28年 ★學歷:萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷:台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事

不等年後即刻就買 住展風向球安穩綠燈
房產達人

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2024年1月分數44.2分,較去年12月43.7分成長,對應燈號仍為代表穩定安全的綠燈。風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」,包括來客組數、成交組數、待售建案個數的分數都走升,預售屋推案量、新成屋戶數則下滑,議價率分數持平。 就供給面觀察,去年12月與今年1月預售推案量都在400多億元低檔,由於分別時屆大選投票日、農曆年節前夕,買氣變數多,建商不急於推案相當合理,還具備看頭、案量在50億以上的有台北市士林區的「璞真上善」與南港區的「首泰大喆」,還有桃園市中路重劃區的「鉑克棶」,預期農曆年後乃至329檔期春暖花開,才是建商們大展身手的良辰吉日。 而在新成屋戶數方面,今年1月不及200戶,相比去年12月的500多戶弱化不少,少了年底的成屋交屋潮,且面對新版囤房稅,建商對於先建後售態度保守,令量體無以為繼。 【需求面加溫 賣方市場來臨顯現徵兆】 相對之下,平均來客、成交組數與待售建案個數這些需求指標則顯熱度,1月追蹤的指標建案平均來客組數每週約23.2組,較去年12月增近3組,增幅14.3%;追蹤指標建案平均成交組數每週約3.2組,與12月的3組可謂恆溫,增幅6.7%;待售建案個數則從去年12月的1163個,減少78個落至1085個,減幅6.7%。 需求面的強勢,主因不脫買方看好後況,趁如今價碼還在可接受範圍,不再習於農曆年後再做決定態度,持續進場不等了,成交組數熱、待售建案數減都有所印證。又不少案場推出抽獎、贈品禮券,以及代言人活動,購屋需求之餘,也炒熱賞屋人潮。 至於議價率維持平盤,約在一成的空間,出於供給弱、需求強,價格自然沒有修正空間,如今不乏推案以不二價銷售,且大行其道的低首付方案也弱化買方議價心態,未來一旦賣方市場確立,議價率有機會跌破一成。 再論及北台灣各區域房市,大抵狀態俱佳,不過基隆市待售建案數稍多,來客與成交組數表現平平,僅以指標個案為熱,與鄰近雙北門牌魅力有落差,天候不佳更顯雨都劣勢,買賣兩造意興闌珊,後勢可觀察如愛山林、茂德指標新案在基隆港區、八堵、暖暖等地對區域房市的帶動。 目前全台房市應已有感加溫,推測3月央行升息機率不高,有利於329檔期發揮,且3、4月份本屬房市旺季,加上520新總統就職的投資市場慶祝行情,整體上半年或都可樂觀看待,諸如重劃區、產業園區、台積電設廠、交通建設、公園綠地、地緣外溢、低首付、低總小宅等房市題材將依舊不敗。 【陳炳辰小檔案】 ★現職:住展雜誌發言人 ★專長:不動產市場分析 ★經歷:全球居不動產情報室總監、台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

央行考慮調降豪宅標準?賴正鎰:難道要叫大家都住鳥籠
房產達人

財政部近日發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,降低豪宅認定標準,擴大課稅對象,傳央行也正評估是否跟進。通膨、工料及土地飆漲,成本增加墊高房價,若財政部與央行接連下修豪宅標準,不僅加稅墊高成本,將來建商為了讓換房者買得起房並順利貸款,只能推更小坪數房子,「難道要叫大家將來都住鳥籠嗎?」 業界已經形成共識,建議政府因應市場機制,應該隨之提高豪宅認定標準,在現有標準為基礎,各增加1000萬元。選後該停止打房了,若是一再限縮民眾購房貸款門檻或提高稅收來抑制房市,只會更扭曲房市樣貌,況且房地產已經都被打趴在地,政府不能再帶頭限制市場發展。 央行從2012年6月開始採取限制豪宅貸款成數的規定,當時豪宅認定標準,雙北市為8000萬元、其他地區5000萬元;在2014年下修並將其他縣市納管,台北市7000萬元、新北市6000萬元,其餘桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市為4000萬元至今。 財政部原本都與央行同步,但今年開春,財政部竟率先開出打房第一槍,擴大豪宅認定標準,也就是降低課稅門檻,台北市從7000萬元降為6000萬元,新北市從6000萬元降為4000萬元。桃園、台中、台南、高雄也都從4000萬元降為3000萬元,其他地區降為2000萬元,將2014實施房地合一稅之前的舊屋納管,將來這些房屋買賣時都將面臨高稅額問題。 有意購屋民眾聽到政府下修豪宅認定標準,直呼「不可思議!」,最近賞屋客人想要換屋,抱怨過去住慣了七十多坪的房子,現在為了要能多些貸款,來降低自備款,必須選擇更小坪數的房子。 民眾說,像是台北豪宅每坪單價至少150萬元起跳,若降為6000萬元,只能買40坪的兩房房子;台中每坪已漲到60萬元,若降為3000萬元,只能買50坪「小三房」,而且貸款將更不容易。在彰化,雲林、嘉義買個透天厝,可能要價超過2000萬元,動輒「觸頂」,頂破豪宅標準的總價天花板,嚴重影響貸款成數。 對於民眾的抱怨,呼籲財政部與央行應該根據市場機制與價格,勇敢上調,在現有標準為基礎,各增1000萬元,也就是台北市8000萬元,新北市7000萬元,其餘四都及新竹縣市增為5000萬元,其餘縣市3000萬元。 多數房地產業界抱怨心聲四起,政府對房地產業祭出太多打房手段,又是房地合一稅,又是豪宅稅,房地產相關稅賦項目太多了,一條牛被剝好幾層皮,政府不能缺錢就加稅,政府已經連續多年都超收稅額,去年也將近3700億元,請政府不要再追打房地產業,每打一次房,都會墊高成本,結果造成房價不斷上升,還反過頭來怪罪業者,讓業界背黑鍋,這是簡直是倒果為因。 政府實施豪宅稅及認定標準多年以來,購屋者貸款僅剩四成,打房效果已經形成,達到軟著陸的目的,若這次央行又跟進財政部下修標準,對購屋者貸款額度將難上加難,未來可能買個房子的總價動不動就觸頂,未來買房自備款大增,買房更難,未來房地產業只能被迫在夾縫中生存,逼不得已只能將成本轉嫁消費者,還可能間接使得成屋市場租金大漲。

2024該怎麼買房?最強風水攻略看這邊
房產達人

2024年歲次甲辰年,在農民曆上會標註「大利東西,不利南」,這代表入宅、安香、安神明及公媽、安葬、進塔等用事,如果是坐南向北就要等到明年才可正式安置。 萬一神明及公媽坐向剛好就是這個坐向,那該如何處理?要將神明爐及公媽爐「浮爐」,「浮爐」就是將爐底下放置包紅紙的壽金,底下再放陶盤或瓷盤,表示隔開,而不是正式安置,以免吸納不佳煞氣;第二年再擇日將爐底下放置包紅紙的壽金及陶盤或瓷盤移走。若墳墓安葬剛好就是此坐向,則要將墳墓上插多根塑膠管或竹管,排除煞氣;第二年再擇日將塑膠管或竹管移走。塔位若是此坐向,則在骨甕或骨灰罈底下放置大盤子或蓮花金、蓮花銀紙錢隔開;第二年再擇日將隔開之物移走,正式安座。 每個人都想住到旺財旺運的房子,房子的大門坐向該如何選擇?坐向影響運勢是很大的,是以房子的所有權人?男主人?還是使用者?答案是「使用者」影響最大。舉個例子,房東將房子出租給房客,房間飛進幾隻蚊子,結果是房客睡不好;出租的房子悶熱不通風,是房客住得悶熱不舒服。因此,房子不管是買的、租的或無償使用,影響最大的是該房子的「使用者」,而不是所有權人。 一間房子三代同堂,成員有爺爺、奶奶、爸爸、媽媽、兒子、女兒,購買或承租房子要以誰為最主要的考量對象?答案是以影響經濟最大的人為考量依據,一般是爸爸,若爺爺影響經濟最大,則以爺爺為主要考量對象。 房子有店面、透天厝、別墅、公寓、辦公大樓及電梯華廈的戶型,大門有外大門、內大門、社區大門、管理室大門,哪一個門影響最大?買房或租房要以哪一個門為主要考量? 大門朝向往往是影響宅運好壞的關鍵,大門的朝向正確,會為宅主人帶來好風水,帶動好運勢的轉動,從而為宅主人帶來健康、財富。在選擇房子時,首先要看房子的朝“向”,“向”指的便是大門的方向。這裡所說的大門方向,指的是自己大門的朝向為方向,店面、透天厝及別墅住家是站在自家大廳往自家大門看出去的方向為方向;在現代的公寓、辦公大樓及電梯華廈中,從社區大門進來之後,首先進入管理室大廳,隨後又要經過電梯間、走廊,轉了好幾個方向,才能到達自己的房子,到底哪一個門才是影響最大的門呢?答案是站在自家的大廳往自家大門看出去的方向影響最大,而不是管理室大門或社區大門。 在挑選房子時務必要避開以下重大缺失的房子,若無法改善,建議不要購買或承租: 第一、 浴厠忌緊臨大門口:大門進入家中的右邊為『青龍方』,浴厠緊臨大門口,龍怕臭,而且一進門就遇臭,貴人不臨,甚至還引發口角是非,必然破財連連。 第二、 浴厠忌在房子中央:浴厠在房子中央,即九宮格之中宮,最重要的太極中心污穢,好運、財運都隨馬桶沖走了、甚至還影響到身體健康,尤以心臟血液迴圈及泌尿系統為甚。 第三、 爐灶忌位於化糞池之上:爐灶位於化糞池之上,坐屎!必然財運差,健康也不好。 第四、 爐灶忌位於化糞池之下:爐灶位於化糞池之下,壓屎!必然財運差,健康也不好。 第五、 爐灶忌靠浴廁:爐灶所靠之牆為浴厠,靠屎!財神爺當然離您遠去。 第六、 睡床忌位於化糞池之上:睡床位於化糞池之上,坐屎!必然運勢差,健康也不好。 第七、 睡床忌位於化糞池之下:睡床位於化糞池之下,壓屎!濕氣、穢氣、臭氣壓身,必然運勢黯淡,健康也不好。 第八、 睡床忌靠浴廁:睡床所靠之牆為浴厠,靠屎!會影響夫妻感情,思考判斷錯誤,財神爺當然離您遠去。 第九、 壁刀:房子周圍有房子甚至是大樓壁刀沖對,易引發意外血光、官送是非。

風水專家李奇峰:2024不可不知的龍年風水秘笈
房產達人

農曆年到來,據傳2024剛好是交接到了「九紫離火運」,此運一直影響到2044年,究竟九紫離火運代表什麼,又與今年的風水運又有什麼關係? 「九紫離火」其實是兩個名詞合成一個,風水學中有個九宮飛星系統,是一種結合北斗七星加上左輔、右弼兩星,合稱九星分別為:一白貪狼、二黑巨門、三碧祿存、四綠文曲、五黃廉貞、六白武曲、七赤破軍、八白左輔、九紫右弼,而離火即八卦中的離卦(方位主南方)。 因此九紫離火代表九紫右弼星搭配了離卦火,這兩種都象徵了未來、虛擬、虛幻、科技、美麗的人事物、甚至是較利於玄學、宗教、信仰、哲學等發展,而南方也變成風水氣運較強的位置,另外八卦中的離卦也代表的中年女子(約20-40歲)或家中次女,同樣的這類的女子運勢也會較強盛些。 而2024~2044風水中當旺的南方為旺氣強盛,故宜靜不宜動,適合擺放礦物或陶瓷器類,而有一方強盛即有一方是較弱的,故相對的北方位置為氣弱處,則宜動為佳,適合用流水或擺放能發響的金屬物質,使其五行金水能相生帶動生氣。 而2024風水流年運與九紫離火大運兩者相搭配為,九紫離火右弼星搭配三碧震木祿存星,屬於木火通明的現象,注意容易產生好鬥、好爭執、好追求,雖是聰明有才華但是容易產生官司,另外也容易有突變的病毒瘟疫類疾病。 2024吉凶方如下: 西北方:桃花人際與才華洋溢的方位,有利男性主管、老闆、家中女主人及60歲以上男,此方位適合整潔明亮、可放置些較穩定的礦物、陶瓷類擺件,麒麟、聚寶盆、龍龜、大象較為穩定的造型飾物合適。 西南方:未來規劃經營謀財的旺方,有利女性主管、老闆、家中女主人及60歲以上女子,宜保持整潔明亮,需要發想與創造可放置流水物,想增強可放置長期明亮的燈或琉璃、陶瓷、礦物,需要動力強些可擺置貔貅類。 西方:在今年較為兇惡多有病煞或不明災難,但還好五行上可化解,此方主少女、家中小女兒、1~20歲前女子,宜整潔明亮即可。 東方:今年容易莽撞行事也容易犯有桃花糾紛問題,此方主長子、40~60歲男子,此方除了整潔明亮外,宜加強植物元素來鞏固強化。 南方:為九運當旺方,容易有異軍突起的才華展現,此方主次女、20~40歲女子,宜穩定則以礦物、陶瓷物陳設即可,另外注意此方為今年三煞方,較不宜神位、動土等事項。 北方:九運的衰退方,較易判斷及投資錯誤,此方主家中次子及20~40歲男子,建議可以在此方擺放會發出聲響的金屬物,如想透過流水來旺氣則需要謹慎。 東北方:此方是九運的衰退方,在今年容易有訴訟得來的財富或投機、鬼才出現,此方主少男、家中最小兒子、1~20歲男子,宜放置長明燈、琉璃飾品、帶有光明象徵的飾物。 東南方:逢病星,特別要注意身體虛弱犯病,此方主家中長女、40~60女子,適合在此方陳設植物元素或擺設水耕植物類、水草都很合適。

五泰房屋李政哲:「房仲小草」能自己決定是否要長成大樹
房產達人

大選落幕,選舉結果是幾家歡樂幾家愁。不過到了選舉最後的階段,突然冒出「小草」這流行語。許多年輕朋友自喻為「小草」,不藍不綠、沒錢沒勢,只有滿腔的熱血與改革的旺盛企圖心,最終小草也能蔚為一片綠地。小草代表基層,代表年輕人的活力與純白不受汙染,他們的本錢就是年輕。 房仲業也是由許多年輕人組成的業務大軍,他們的力量也是房仲業景氣的基石。但是你接觸久了,就會發現這一群年輕人的差異頗大。許多人不是不努力,但是在房地產大浪裡載沉載浮,終至沒頂,消失不見;許多人努力向上,勤於工作,知道自己在做什麼,再加上公司的教育訓練與學長學姊不藏私的指導,一路發光發亮,為自己打造出黃金的前途,而且越成功越謙虛。 我們公司最近就有3位年輕業務發光發亮,不是中老年人口中不屑的「草莓族」。一位阿志在大四就來我們公司實習,8個月賺了80萬,彷彿坐上房仲高鐵,一路從老家高雄邁向成功的台北。當兵4個月之後回到公司繼續打拼,沒有多久就買房。原來國中時爸爸看他每天在家打電動,就叫他到自己工廠及公司打工,一打就是7年,等於在牛棚練習投球已經7年,來房仲公司一上場,當然投得中規中矩,表現優異,完全不像個新人。 另一位「火箭人」才來我們公司1年3個月,就成為千萬經紀人,打破公司記錄,表現也完全不像個新人,同時業績打趴一堆老人。一問之下,才知道他大學4年都在玉山銀行當工讀生,賺了接近百萬薪水,還練就一身功夫,因為這4年雖說是工讀,但玉山銀行已經把他當正式職員看待,學習到銀行員的一切能力,最近也是買房了,錢沒亂花,逼自己繼續存錢、繼續努力。 公司第3位好樣的年輕人最近誕生,也是24歲,大學畢業才2年,就買房!他們3個年輕人的共同特點,就是相信自己努力就會成功,知道自己該做什麼,想要什麼,目標明確從不懷疑,失敗了的「氣餒期」非常短,而且都是檢討自己哪裡做得不夠好,而不是檢討別人,接著你就會看到他們隔天更努力的做事。 這3位令人刮目相看的年輕人根本不是「小草」,應該是「鐵樹」。他們從不躺平,也不怨天尤人。雖然年紀輕,但是肯學、肯吸收,公司的資源加上自身的努力,當其他年輕人還躺在沙發上抱怨的時候,他們早已起身跑步了。 所以現在還是小草沒有關係,人人都有「小草期」。重點是自覺未來必是一棵大樹,懂得利用環境汲取養分,兢兢業業地努力。當然選對行業也很重要,像房仲業就是門檻低但收入比一般上班族豐厚許多的高報酬行業。換句話說,房仲業就像是沒有邊界的魚缸,你的薪資成長性是無限大的,並不是死薪水,因此百萬甚至千萬年薪都不是夢。 反過來說,公司有這樣的年輕人也是十分幸運,公司要做的就是建立培養新人的制度,不斷優化、改善,讓年輕人容易出頭,不被打壓,同時把優秀房仲的SOP建立好,縮短「摸索期」,協助年輕人度過房仲「撞牆期」,這樣一位位優秀的年輕房仲從業人員就會陸續誕生,整個房仲行業的品質也就會進入「善的循環」。 所以房仲小草可以自己決定是否要長成大樹。每一位房仲大樹,在多年前其實都是房仲小草哩! 【李政哲小檔案】 ★現職:住商五泰房屋執行長 ★專長:不動產經紀、房屋銷售,在房仲業資歷超過20年 ★學歷:萬能工專 ★經歷:新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長

新成屋推案吹暖風 住展風向綠球再越北台灣房市上空
房產達人

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2023年12月分數44.1分,可與11月(45.5分)持平而論,對應燈號為綠燈,長達一年都是綠燈。風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」,僅新成屋戶數上升,預售屋推案量、來客組數、成交組數都下滑,議價率、待售建案個數分數持平。 時屆年底,總統大選投票日腳步近,建商與買方兩造一動不如一靜,推案量與來客、成交量都見停看聽,尤其預售屋推案量由11月逾8百億元,下修至5百億元左右,減幅近4成,沒了前月新北市三重區的『都廳大院2』2百多億元的量能,12月超過百億大案只剩台北市中山區的『中山麗池』。 而平均來客與成交組數上,12月追蹤的指標建案平均來客組數每週約20.3組,較11月減少4組,月減16.4%;而追蹤指標建案平均成交組數每週約3組,亦較11月微減,月減8.4%,休息為了走更長遠的路,買方也靜待2024年明朗的態勢。 【年末交屋巧遇個案助攻 新成屋案量增】 兩樣情的反是新成屋戶數增,北台灣單一案量超過15億元以上的指標案如台北市大同區的『欣隆101』,或桃園市龜山區的『森木』,相較前月掛蛋的指標大案量體,自然有戲劇化增幅,整體戶數由百來戶增至近500戶。 事實上,近年原物料價格飛漲,後續還有碳費問題,建商在成本上難以捉摸,具資產實力的建商不如直接開工造屋,現況成本是多少就多少,免於夜長夢多,開價也好控制,亦是一些建商先建後售的考量,不過因為新版囤房稅上路,為此舉措後況添變數。又12月逢年底交屋潮,建商入帳認列營收也會有新成屋量體。 待售建案個數近乎按兵不動,變動幅度微降在1%左右,新成屋與預售一增一減,市場量體平衡。而量不動價不動,讓議價率維持平盤,但空間趨小,眼看2024年市場頻傳利空出盡,沒有價格修正條件。 【直轄市強者恆強 低總助買氣】 各區狀態上,屬於直轄縣市的雙北與桃園表現佳,待售建案數略降,且像台北市中正區,新北市三重區、淡水區,桃園市的龜山區、中壢區都有指標案屬於低總主流,來客與成交情況不錯。相對之下,宜蘭縣與新竹地區待售案量增,雖像是新竹市北區有零星量體較大的新案進場,卻也可見外縣市不比直轄市的房市穩定性,特別是新竹地區的高房價,讓買氣稍顯冷靜。 整體來說,不乏建商推案預設農曆年後再做行動,不疾不徐順勢也來到329檔期,如今靜待選後明朗,無論何政黨候選人當選都有推出政策紅利可能性,直接或間接激勵房市,加上利率凍漲,市場幾乎適應房市調控,新青安持續帶動,今年可期龍飛鳳舞。 【陳炳辰小檔案】 ★現職:住展雜誌發言人 ★專長:不動產市場分析 ★經歷:全球居不動產情報室總監、台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

新人蛻變成火箭人!一年四個月就成為千萬經紀人
房產達人

小業在一群房仲之間一點都不起眼,你根本不會想到這位瘦弱、乖巧又有禮貌的小男生,會有如此強大的爆發力!才來房仲公司一年四個月,竟然業績就衝上千萬元,成為公司有史以來最年輕,也是最快速年度業績達到千萬的房仲。 究竟關鍵在哪裡?小業現在才25歲,出身也很平凡,媽媽雖然在知名的建設公司做代銷,但也不是小業現在做房仲的原因。爸爸從事餐飲工作,家境小康,是再普通不過的台灣典型家庭。但是只要你跟小業談上幾句,就可以發現這位年輕人不簡單,不但內心強大,也非常有主見。 在國中與高中的階段,小業就是一個努力用功的乖小孩,不惹事添麻煩。而到了大學階段,小業決定報考大學進修部,也就是俗稱的大學夜間部,認為一樣念四年,一樣在四年後拿到學士學位,但能比一般大學生多了四年的工作經驗。 在學長學姊的介紹下,小業大學四年都在玉山銀行當工讀生。說是工讀生,其實跟正職銀行行員做的事情是一樣的,並不因為是工讀生,銀行就只讓你泡茶跑腿。 所以小業四年在玉山銀行的工作經驗,讓他學會了如何臨櫃服務客戶,學會應對進退與應付各種不同臨櫃民眾的突發狀況,也了解金融業如何運作,同時也配合分行作業,做外出服務客戶的收帳業務。等於一個銀行員的十八般武藝,小業在這四年都接觸到了,提前熟悉服務業如何接觸客戶、服務客戶,與客戶如何互動。 說是工讀四年,其實小業每個月的薪水也有兩萬八。銀行是投機、撿到廉價勞工,用工讀生的薪水做正職員工的事;在小業看來,收穫卻不僅僅是薪水,他得到了如何做好第一線服務業的機會,在一般大學畢業生22歲的年紀已經工作四年,更賺到人生第一個一百萬。而且這四年小業都待在玉山銀行,穩定的吸收養分,當大學畢業當兵完,玉山銀行問小業願不願意轉為正職? 小業拒絕了!畢竟還年輕,年輕的心就是想出去闖一闖!做銀行員這個鐵飯碗,畢竟工作型態還是太固定,而且已經做了四年,小業不想再坐辦公桌了。 到社會闖一闖,做業務最刺激!但是賣車小業沒興趣,賣保險跟過去四年的銀行工作很像,小業也不想做,看起來賣房子有趣多了!而且房子還保值。所以退伍之後,小業就決定不回銀行,來做房仲試試看。 一開始當然從全國知名的大房仲公司開始投遞履歷,沒想到都沒有錄取。一問之下,才知道如果家人從事房地產相關工作,那麼這些全國知名的直營房仲公司就不會錄取,而小業因為媽媽從事代銷業而無法被錄取。 還好小業家住蘆洲五股一帶,爸爸對於住商不動產與五泰房屋有印象,就鼓勵小業試試看我們公司,結果當然錄取。 進來房仲公司,小業說跟他想像以及上網查到的一樣。原本還擔心會不會沒有人教,結果公司教導新人的方法很多,也很上軌道。 小業第一個成交的客戶是自己努力很久的,沒想到業績只有九萬元。小業說,當時心裡想只有繼續努力來達成新人責任額190萬的目標了。 也就是這種目標高懸、埋頭衝、不要想太多、一直認為自己努力不夠的心,讓小業的業績一路扶搖直上。開發、銷售兩頭抓的結果,小業完全不像個新人,也沒有任何生澀感,勤奮地向目標邁進。 「別人成交,我在幹嘛?」公司同仁如果有人成交,小業就會不斷地問自己這句話。結果就是小業一天工作12小時,每周工作6天72小時,真的很拚!結果業績真的給小業拼出來,沒幾個月業績就達到400萬。 然後就是房仲的低潮期來臨。銷售卡住、開發也不順,但也只有三四周而已!低潮期來得快,去得也快!400萬停頓期過後,就是百萬百萬的持續累積。沒想到小業這新人,只用了一年四個月,就把業績做上了千萬! 問小業怎麼做到的?小業說,積極很重要!他不只把房仲當工作在做,而是把房仲當作「做對的事情」在做!幫民眾實現夢想、找到一個溫馨的家,自己也獲得回報,這就是「做對的事情」,因此激勵了自己的工作意願。工作意願強烈,怎能不成交呢? 我想小業之所以這麼快成為千萬經紀人,彷彿成為火箭人,做到一般房仲十年也做不到的成就,並不是吃了大力丸或是僥倖,而是其實他已經磨劍磨了四年,在銀行界已經有了四年的工作經驗與磨練的關係,等於是社會與人際關係應對進退經驗豐富的新人。一旦進入對的行業、對的公司,施以對的土壤與對的養分,自然會一飛衝天!再加上自己的十足的企圖心與強烈的意願,成為爆發力百分百、令人刮目相看的火箭人,也就不令人意外了。 【陳素君小檔案】 ★現職:住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長:不動產經紀、房屋銷售,房仲業資歷28年 ★學歷:萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷:台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事

升息循環落幕!新青安「超強力春藥」帶動房價仰角反攻
房產達人

從12月14號凌晨美國聯準會利率決策會議的結果來看,在明年經濟成長、就業環境穩定以及通膨受壓抑的前提之下,維持連三凍的政策利率合乎市場預期。 【高利率持續考驗商用不動產收益市場】 即便明年全球投資氣氛持續向好,但本世紀以來的最高利率環境對於部分高槓桿操作的投資市場來講,仍是不可承受之重。舉例來說,以租金收益作為核心的部分國際商用不動產市場遭逢租用需求停滯、成本高漲、高利增壓的三重壓力,後續還會有投資動能不振、價格修正甚至違約的風險,會不會成為市場黑天鵝,值得關注。 【升息落幕、房價蠢蠢欲動】 目前各研究機構預估明年台灣經濟成長樂觀回彈,另外消費者物價指數年增率也可壓抑制1.5%左右,台灣經濟基本面已經脫離疫後調適的陣痛期,利率走向正常化、和緩化,因此暫無升息或調整貨幣政策的必要,對房市的負面影響也將告一段落。 台灣房市交易量連兩年下修,不同的是2022年「前高後低」,今年上半年市場表現則飽受升息外溢效果、平均地權條例上路的政策面衝擊,但下半年受惠於打炒房政策利空出盡、暫停升息及新青安政策之利息補貼助威,而且三組總統候選人都未加碼打炒房政策,反而多由補貼面、供給面舒緩壓力,帶動房市呈現「先低後高」、「開低走高」的走勢。預期在升息循環告終後,2024年擺脫大選沉悶氛圍與政策緊縮壓力,投資走回多頭格局,房市價量續升無礙。 【選後政策因素拉大產品表現差距】 觀察市場回升力道,新青安堪稱房市的「超強力春藥」,目前延燒的是首購族、成屋、中低總價三大元素,而預售也開始用低首付或零工程款等方式搶攻市場、相對來說豪宅市場只能自求多福,明年市場住宅價量將因全球降息預期、投資市場熱絡而帶動新一波置產投資需求,形成新一波仰角反攻的成長趨勢。從產品面來看,中古屋市場受益於市場、政策最大,而新成屋市場也將面臨供不應求的現象,但預售市場會因為產品定位而受政策及貸款條件限制,出現個案表現的態勢,甚至平均地權條例對於解約登錄、預售換約的新規上路,將擴大個案產品間的優劣勢。 【降息議題刺激商用不動產超前部屬】 商用市場在過去兩年升息循環過程中,受高利率、低投報的格局限制,只剩自用買方買單以及零星具特殊性且有資產活化題材的物件才能獲得青睞,但明年第一季後將有降息的鬆動機會,資金派對序曲再起,將鼓動投資人現在就積極進場評估,並鎖定潛力物件超前部屬,預判今年交易拉尾盤或明年開紅盤的機率大增。 雖然利率凍漲,但是貨幣緊縮、限貸管制的政策未調整,接下來卻又出現投資意願蜂擁而出的牽動,市場恐將面對可融通資金有限、投資策略轉變、實質利率維持高檔的拉鋸現象。建議建商及機構法人仍應嚴守財務紀律,即早把握時機進行獲利了結、汰弱留強的準備,並對於市場無預警變動風險做出因應備案。

五泰房屋李政哲:房仲業如何拯救未來的Joeman?
房產達人

百萬網紅Joeman以及蕾菈夫妻涉嫌持有並吸食毒品的消息震驚社會,畢竟百萬網紅已經是社會重要的KOL(Key Opinion Leader社會意見領袖)。百萬網紅平日的影片以及一舉一動都是青少年甚至小學生注意與模仿的對象,形象非常重要。如今吸毒與百萬網紅連在一起,是多麼可惜的一件事,很可能苦心經營的事業會毀於一旦。 這是多麼痛的領悟! 我不禁想到我們公司平常在做的最重要的社會公益活動:校園反毒!Joeman事件顯示出校園反毒多麼重要,而我們真的是做對了。 常常在關心房仲界的朋友應該會注意到,住商不動產許多家房仲平時除了在買賣房子、給大家一個溫暖的家之外,常常有回到校園,到中小學宣導無毒校園的活動與照片。 為什麼做房仲已經那麼辛苦,還要擠出時間到校園進行反毒活動?以我們住商不動產五泰房屋為例,從民國106年開始,就與台灣無毒世界協會合作,成立了新北分會,進入社區及校園進行反毒宣導,如今7年下來已經累積到1100多場。在1000多場的汗水與努力中,莘莘學子逐漸領悟到毒品對於個人生活的危害,也讓學子們知道如何拒絕毒品的誘惑。 這些反毒宣導並不是花拳繡腿、蜻蜓點水、或是沽名釣譽,而是紮紮實實的進入課堂,以50分鐘的時間,用短劇、講解、實例向全台灣的小學、國中與高中同學,解釋甚麼是毒品(包括大麻)?他們的危害是甚麼?成癮怎麼辦?毒品會用甚麼方式包裝、偽裝?以及最重要的,如何拒絕毒品的誘惑?如果是好朋友向你推銷毒品,你又要怎麼拒絕?透過這些宣導,期盼同學們能夠認識毒品進而遠離毒品,否則同學們美好的人生因此葬送,是多麼可惜的一件事。 我們為什麼要積極的做這一件事?最主要是看到身邊太多的親朋好友,因為吸食毒品而害了一生。有的人的人生還沒有開始就形同結束;有的人更因為毒品而誤入歧途,再也走不回來。 其實住商不動產推動校園反毒,我們自己的收穫更大!除了校園反毒有成效,我們高興之外,參加的房仲都成為反毒講師,一場一場的宣講也磨練了大家公開演講的膽量與勇氣,也訓練了房仲們的口才。更因為回到久違的校園,自然感染到校園清新的氣息,會回想到做房仲與入社會的初心,有洗滌心靈的良好功效。這也是為什麼現在許多縣市的反毒分會都一一成立的原因,因為大家的收穫太大了。 或許是我們沒有更早幾年成立,因此沒有宣導到Joeman與蕾菈夫妻。看起來毒品的傷害除了身體之外,摧毀事業的力量也是可怕的。還好,我們可能挽救了許多在邊緣的同學。這也意味著,我們房仲業可以挽救許許多多未來的Joeman們,讓同學們有網紅的閃亮人生,但是不要輕易摧毀了自己。 眼看他起高樓,眼看他樓塌了!毒品害人不淺又增兩例。百萬網紅毒品事件,更讓我們堅定地認定校園反毒活動是我們房仲可以堅持走下去的公益。我們取之於社會用之於社會,如何回饋社會對於我們房仲界的愛護,從事校園反毒活動是很好的方式,值得持續下去。 校園反毒,救了別人,也救贖了自己。 【李政哲小檔案】 ★現職:住商五泰房屋執行長 ★專長:不動產經紀、房屋銷售,在房仲業資歷超過20年 ★學歷:萬能工專 ★經歷:新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長

回到頁首發表意見