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看屋筆記: 士林區沐山(個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.07.01 天母生活圈有著獨樹一格的美式居住環境,因生活步調輕鬆愜意、舒適宜居,使天母成為台北高級住宅區的經典。這次就來看看位於天母豪宅聚落正核心的沐山有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 天母生活圈正核心: 1) 生活機能: 距離便利商店95米(走路約1分鐘)、家樂福便利購280米(走路約3分鐘)、全聯福利中心550米(走路約8分鐘)。轉彎就到商家林立的中山北路,還有各式餐廳、銀行、乾洗店。 2) 休閒機能&綠帶環境: 距離連鎖健身房400米(走路約6分鐘)、天母生活市集450米(走路約7分鐘)、東和公園500米(走路約7分鐘)、天和公園600米(走路約9分鐘)、新光三越車程4分鐘、大葉高島屋車程6分鐘。 3) 明星學區: 距離天母國小650米(走路約9分鐘)、天母國中車程6分鐘、天母日僑學校&美國學校車程6分鐘。 2. 單純社區規劃: 總戶數僅56戶,一層三戶,出入單純不複雜。 3. 區域稀有電梯新建案: 天母生活圈一帶大多為8年以上百坪豪宅,沐山近期少數大樓新案,房型規劃為32~49坪2-3房,合併戶78-81坪4-5房,在總價來說較周邊個案相對親民。 【建案平面解析】 1. 全案為獨棟規劃,標準層規劃為2-3房32~49坪規劃,合併戶78~81坪4-5房。 2. 一層三戶共用兩部電梯,使用上相當充足。 3. 綠色區塊為32坪2房規劃,內凹式格局規劃較少見,可為陽台及客廳保有隱私性,全室為採無廊道空間規劃坪效佳,開放式廚房規劃,主客雙套衛浴且主浴採四件式規劃,以兩房來說相當少見。 4. 黃色區塊為45~49坪3房規劃,邊間雙面採光,有獨立玄關,全室採無廊道空間規劃坪效佳,獨立廚房規劃,主臥衛浴皆採四件式規劃,前後雙陽台規劃實用通風。 【實價登錄分析】 1. 天母正圓環一帶個案 沐山目前開價110萬,預計成交價約95萬~100萬左右。 天母紘琚屋齡9年,平均成交價約115.52萬,近期成交價約103.92萬。 富邦777屋齡9年,平均成交價約114.29萬,近期成交價約92萬。 2. 大葉高島屋一帶個案 璞氏集屋齡2年,平均成交價約108.5萬,近期成交價約101萬。 真工屋齡11年,平均成交價約78.59萬,近期成交價約72萬。 天母天麗屋齡18年,平均成交價約71.99萬,近期成交價約75.43萬。 3. 天母生活圈又可細分為「天母正圓環一帶」以及「大葉高島屋一帶」。天母正圓環一帶為天母的發展中心,也是豪宅群聚的地段;大葉高島屋一帶則是擁有天母主要的商圈機能。兩區域五年以下新案較少,以百坪以上中古屋居多。兩區域五年內房價差異不大,皆落在100萬出頭,隨著屋齡上升,坐落在天母正圓環一帶的豪宅個案價格仍然維持於100萬上下。沐山位於天母正圓環豪宅聚落核心地帶,價格符合區域行情。 【結語】 沐山位於天母生活圈,隱身於百坪豪宅的中央位置,周邊環境相當優越且便利。小社區規劃一層三戶,總戶數僅56戶,2~3房的房型規劃等,可合併至78-81坪4-5房,在該區域算是相當少見的案子。若在天母一帶想找中坪數房型的話可以參考看看。

看屋筆記:北投區曉陽明(個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.08.06 奇岩重劃區近年有不少新推案,此區有洲美快速道路、直達台北市的公車和捷運淡水信義線奇岩站,聯外交通便利,且是台北市首座生態重劃區,不僅採低密度開發,還有限高、建蔽率和綠覆蓋率等限制,相較於台北市中心高樓林立,擁有更好的居住品質,周邊也有許多學校和醫療資源,機能無虞,這次就來看看距離奇岩重劃區商區僅700米,座落於陽明山系半山處的曉陽明有什麼特色。 【建案特點 】 1.土地持分高,具有隱密性:曉陽明佔地共3000坪,總戶數為75戶,每戶持分數約為40坪,相較於他建案有更高的持分數,持分越高折舊相對較小,在未來會越來越有價值。且周邊未有其他建築,回到家中被 樹林包圍就像是去度假一樣,不會被他人干擾,具有較高的隱密性。 2.永久制高視野: 位於海拔75米,且後方即為陽明山系永久保育用地,未來不會有其他建築物,可保有永久俯瞰視野,一覽台北市中心景觀。 3.類別墅低密度規劃: 稀有類別墅規劃,卻能享有大樓式24小時社區管理服務。更擁有眾多公設,如: 媽媽教室、中央廚房、健身房、瑜伽室、空中花園、星空酒吧和北投唯一20人座宴會廳。 【建案平面分析】 1.全案分成五棟,分別為青山闊、碧雲飛、向陽廷、伴月閣及松濤苑,為41~72坪3~4房規劃,本次針對2樓61~72坪3~4房做平面分析。 2.青山闊和向陽廷一層兩戶共用1部電梯,碧雲飛、伴月閣及松濤苑一層四戶,每兩戶共用1部電梯,使用上相當充足。每部電梯都可以通到停車場和頂樓。無預留電動車位充電的管線。 3.停車場為每棟的地下一二樓,每層都有獨立出入口。 4.每棟1樓皆規劃挑高4米2,2~5樓樓高為3米2。 5.管線直通地下室,不易阻塞且方便維修。 6.藍色區塊為61~68坪3房規劃,開放式廚房,主客衛浴採四件式規劃,公共空間大可自行隔出獨立客餐廳空間。 A1戶為三面採光,樑柱全外推,前後陽台空間大使用方便,衛浴都無開窗,主臥可隔出獨立更衣空間。 A2戶為雙面採光,房內有柱裝潢時需稍加注意,全室採無廊道空間規劃坪效佳,交屋時僅隔出兩間房的空間,第三間房可以自由隔間靈活運用。 7.黃色區塊為69~70坪3+1房規劃,全室採無廊道設計坪效佳,樑柱全外推,獨立式廚房,主客衛浴採四件式規劃,三間房間皆可擺放雙人床,加一空間可靈活規劃運用,主臥有獨立更衣空間。 B1-1戶為雙面採光。 B2-1戶為雙面採光,擁有3陽台空間充足。 D1戶為三面採光,主客衛浴皆有對外開窗。 8.粉紅色區塊為63~72坪4房規劃,獨立式廚房,主臥衛浴採四件式規劃,四間房皆可擺放雙人床。 B1-2戶,B2-2戶房型相似,雙面採光,全室採無廊道設計坪效佳,主臥有獨立更衣空間。 D2戶為三面採光,全室採無廊道設計坪效佳,主臥有獨立更衣空間。 E1-1戶,E2-1戶房型相似,雙面採光,樑柱全外推,無廊道設計坪效佳,主客衛浴採四件式規劃,主臥有獨立更衣空間。 E1-2戶,E2-2戶房型相似,雙面採光,無廊道設計坪效佳。 F1-1戶,F2-1戶房型相似,雙面採光,樑柱全外推,主客衛浴皆無對外開窗,主臥空間較大,可自行隔成獨立更衣室空間靈活運用,F2-1戶工作陽台設置於次臥。 F1-2戶,F2-2戶房型相似,雙面採光,主臥有獨立更衣空間。 【實價登錄分析】 1.奇岩重劃區外圍新建案 曉陽明屋齡0年,目前開價約68萬。 森原六十六年ABCDE棟屋齡4年,平均成交價約54.54萬,近期成交價約48~50萬。 奇岩大景/三發景悅B/景富景匯區屋齡5年,平均成交價約57.5萬,近期成交價約58~59萬。 2.奇岩重劃區內新建案 長虹天蔚屋齡2年,平均成交價約70.43萬,近期成交價約67~69萬。 水美奇岩屋齡2年,平均成交價約65.25萬,近期成交價約62~63萬。 華固奇妍映月屋齡4年,平均成交價約70.19萬,近期成交價約60~64萬。 3.由於奇岩重劃區為純住設計且擁有多座公園和鄰近北投商圈,區域內新建案的價格較區域外圍的新建案高5萬~15萬左右。而曉陽明地理位置特殊坐擁天然樹林且具有隱密性,與外圍新建案相比價格略高,但仍為合理價格。 【評價】 曉陽明近生活機能完善的奇岩捷運站商圈,商圈內有頂好超市、便利商店及各式商家,日常採買相當便利。全案各棟皆為一層2戶的規劃,相較同區一層多戶的格局,居住環境更為單純,且坐擁天然樹林。若想在北投一帶找房且想保有生活隱私性的話,可以參考看看。

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