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看屋筆記:信義區蒔上101 (個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.03.20 信義區是目前台北市房價指標,以信義商圈為核心幾乎為北市房價高峰。而蒔上101位於後山埤捷運站周邊,是信義區較稀有的小坪數新建案,一起來深入了解吧。 【建案特點】 1.近藍線捷運站: 本案基地座落於大道路近忠孝東路五段,離後山埤捷運站僅190米步行約兩分鐘,基地周圍多以舊公寓為主,本案是少有的新建案。 2.小坪數一層兩戶: 本案因開發規模小,規劃一房18坪及兩房25坪,一層僅兩戶,克服掉以往小坪數建案較為人詬病的戶數多出入複雜、電梯不足等缺點。且小坪數採用天然瓦斯也是稀有的配置。 3.總價優勢: 蒔上101開價95萬起,較附近新建案低,且受利於小坪數規劃,因此具低總價優勢。 【平面分析】 1.全區獨棟,標準層規劃一房18坪、兩房25坪,一層兩戶全共六樓11戶,共用一部電梯使用上充裕。 1)梁柱外露,室內空間方正好規劃。 2)皆為單面採光,無暗廳暗房。 3)每戶皆配置天然瓦斯,小坪數來說較難得。 2.A戶為一房18坪: 1)採三件式衛浴,衛浴有開窗以一房產品來說較稀有。 2)配置3.1米面寬陽台,採光通風佳。 3.B戶為兩房25坪: 1)廚房未緊鄰陽台,需注意油煙排放。 2)採四件式衛浴,配有浴缸以小坪數來說較罕見。 3)配置4.2米面寬陽台,罕有大陽台空間寬裕。 【實價登錄分析】 1.後山埤捷運站周邊: 蒔上101:目前開價95萬起,預計成交價會低一些。 達麗101:屋齡一年,平均成交價為98.39萬。 誼聯東籬:屋齡兩年,開價99.5~117.5萬,實際成交價會再低一些。 忠孝界:屋齡六年,平均成交價為89.31萬。 2.信義區小坪數建案: 信義Joyce:開價97~112萬,預計成交價會低一些。 信義潮:屋齡兩年,開價102萬,實際成交價會再低一些。 東其鈺:屋齡兩年,平均成交價為101.55萬。 大豐豐裔:屋齡兩年,平均成交價為83.51萬。 信義之森:開價89~94萬,預計成交價會低一些。 3.若想低總價入主信義區,大致有以下三個區塊可以考慮,一、後山埤(本案周邊);二、虎林街近松山周邊;三、吳興街及六張犁周邊,大多為舊公寓較多密集的區塊,新案以都更案為主,因此少有大規模開發。以蒔上101目前開價來看,符合市場行情。 1)後山埤(本案周邊),本區域近南港,優勢在於離捷運站近,且綠覆率高。距離南港近,因此同區域但不同行政區歸屬會造成價差。 2)虎林街近松山周邊(如信義Joyce、信義潮、東其鈺),本區塊鄰近松山及五分埔一帶。 3)吳興街及六張犁周邊(如大豐豐裔、信義之森),大致為北醫商圈周邊區。 4)且需注意部分新建案為3.6米+4.2米規劃,目前因法規限制,未來轉手可能有疑慮。蒔上101則沒有類似問題。 【評價】 蒔上101主打後山埤捷運站只要步行兩分鐘,對捷運通勤族來說是一大利多。且生活環境近玉成公園,綠地豐富。但因周圍皆是舊公寓,景觀上可能受影響,且因位處巷弄內,開車的住戶可能會車稍微不易。若最近有在信義區找小宅的讀者不妨參考看看。

看屋筆記:內湖區福一潭美(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.08.12 福一潭美位於內湖區南京東路六段,屬於住宅區,居住環境安靜,步行8分鐘過彩虹橋可到饒河夜市、捷運松山站,窗外即是基隆河畔和101大樓美景,這次就讓我們來看看福一潭美還有哪些特色吧。 【建案特點】 1.生活便利度高: 步行8分鐘,過橋就到饒河街夜市、松山捷運站。開車約7分鐘往南可到信義商圈,往北可至好市多,舊宗路商圈。 2.優於區域建材: EVA防水:浴室加強防水高度至天花板下,有效防止水氣滲透牆後。 當層排氣+當層遮斷:有效防止異味互傳,空氣更流通。 長庚活水:增加水氧量,養生喝好水。 標準配備:德瑞斯廚具,搭配TOTO系列衛浴,中華鋁窗(85大樓同等級)。 3.格局規劃佳: 純住宅規劃住戶單純,戶戶邊間,2~3面採光,開窗即是美景,彩虹橋、101美景、河濱公園、基隆河畔盡收眼底。 【建案平面解析】 1.獨棟設計,50戶住家,地上13層,地下3層規劃。 2.汽車雙向進出規劃,71個平面式停車位,車位配比約1:1.39,將近一半用戶可購買雙車位。 3.一樓無規劃店面,主要為大廳、公設區以及2間住戶。 4.建案四周有規劃約5.5~6米人行步道,降低低樓層住戶面對馬路的壓迫感。 5.標準層為一層4戶,戶戶邊間,大坪數規劃。共用2部電梯,使用上來說很足夠。 6.綠色區塊為3房2廳2衛(45坪),客廳、臥室皆有對外窗,採光充足。須留意主臥和次臥門對門,每房皆可放置雙人床,空間足夠。高樓層可看到河景與101。 ·A3為三面採光,衛浴有對外窗,空氣流通,低樓層住戶需注意車道出入可能會影響。 ·A5為雙面採光,只有主臥衛浴有開窗。 ·A3、A5不相連,不被鄰居干擾,隱密度加分。 7.藍色區塊為4房2廳2衛(56坪),皆為三面採光,主臥衛浴有浴缸。 客廳3米6大面寬設計,可利用空間規劃成工作區或是兒童遊戲區,主臥入口走廊較長,衛浴有浴缸。 ·每房皆可放置雙人床,空間足夠。 ·A2只有主臥衛浴有開窗,另一間無開窗。 ·A1、A2不相連,不被鄰居干擾,隱密度加分。 【實價登錄分析】 1.潭美生活圈附近個案 福一潭美:屋齡0年,開價約66~76萬(依樓層及景觀戶別而略有不同),成交價約落在64~72萬。 崇偉南京S2:預計2022下半年完工, 採不二價銷售,開價約61萬起。資料來源:樂居台北社團 大道東east:預計2022年Q4完工,開價約67萬,市調成交價約62~64萬,目前已完銷,提供參考。 翔譽愛力:屋齡1年,平均成交價約58.76萬,近期成交價約62.6萬。 2.松山車站附近個案 正隆ONE+:屋齡1年,平均成交價約77萬,近期成交價約76萬。 信義上水/松河大美:屋齡5年,平均成交價約72萬,近期成交價約73萬。 揚昇君苑:屋齡0年,開價約95萬,預計成交價約92萬。(近饒河夜市) 3.松山車站附近生活機能完善,距離內湖一橋之隔,價格落在77~95萬。潭美生活圈為住宅區,生活環境簡單清幽,價格介於61~66萬之間。 福一潭美 距離松山車站步行約8分鐘,對於共享生活機能來說,松山車站和潭美生活圈價格差了約10萬,若是以相同區域相比福一潭美符合區域行情。 【評價】 福一潭美戶戶邊間,居住環境安靜附近有河濱公園,格局三房以上的規劃適合換屋族群,地點接近熱鬧的松山生活圈,生活機能和住家品質都有顧到,如果這一帶找房的人,可以參考福一潭美。

看屋筆記:內湖區文德好境(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.06.23 台北市首購宅難尋,高總價高單價,使得選擇上只能往較外圍的萬華、文山、北投尋找,或是妥協小基地小社區華廈,甚至有可能碰上工業宅、夾層、挑高增建產品,更別說找到交通方便的捷運宅。本次要介紹的社區位於內湖區文德捷運站約650M,基地1764坪瓏山林建設推出的捷運首購宅產品,文德好境。 【建案特點】 1.交通便利:走路約7min可達捷運文德站約650M,走路約2min可達公車紫陽站約150M,路線646可達劍潭~東湖,路線紅29可達民權西站~內湖五期,開車約8min可達堤頂大道入口接國道一號。 2.大基地大社區:基地1764坪,全區總樓高5樓低密度開發。社區戶數196戶,由中菱物業管理公司採24hr全天候酒店式管理,管理費暫定140元/坪。 3.新成屋低自備:採公開透明不二價銷售方式,買房送裝潢,最高可貸到85成,單價卻沒有高出附近行情,還節省新成屋需要再花時間及現金裝潢的問題,消費者的自備款相對降低許多。 【建案平面解析】 1.全區分為ABC三棟,A區為一層14戶,兩部15人電梯。B區為一層15戶,兩部15人電梯。C區為一層8戶,一部15人電梯。雖電梯樓層戶數比1:7較多,但在電梯總戶數比因為總樓高5樓,維持1:35左右,與北市其他10樓以上電梯社區無異。 2.機車車位82位,目前採登記使用。汽車為獨立D棟倉儲式車位,高1.85M休旅車車位46個,高1.55M轎車車位40個,並設有連通道至主建物。 3.標準層樓高3.4M,為12~15坪1房(近乎全數完銷)、13~19坪1+1房、33~37坪3房設計,A棟全戶別近乎完銷。 4.社區坐南朝北,戶別採光為南北向採光,北方面向8M陽光街161巷並退縮+陽台深度4M,棟距達12M,其餘方位面向法定山坡地,南方退縮5M,此面戶別可見綠茵山景。 5.建材上,基地位屬岩盤採用鑽掘樁設計,社區並規劃太陽能發電儲能設備,三菱磁石無齒輪電梯。每戶大門使用雙玄關門設計,內門採用8cm雙面鑄鋁鋼⽊門具甲種防火1hr功能。窗戶使用6mm+6mm Low-E膠合玻璃YKK氣密窗。 6.配備上,1房&1+1房使用櫻花雙⼝直式電陶爐、3房使用櫻花雙口橫式感應爐、隱藏式渦輪輪變頻除油煙機,皆有中繼增壓馬達加強排氣,衛浴使用TOTO三件式衛浴組並附免治馬桶,台達涼暖風機。 7.家電上,附贈夏普45寸液晶電視,1房&1+1房附贈聲寶10L冰箱、LG變頻洗脫烘9KG滾筒洗衣機、日立能效一級一對一冷暖變頻分離式空調。3房附贈聲寶250L冰箱、TOSHIBA 11KG直立式洗衣機、日立能效一級一對四冷暖變頻分離式空調。(一切實物以現場為準,如遇不可抗力因素,現場保有以同級品替代之權利,詳情請洽現場銷售人員。) 8.紅色區域為12~15坪1房,面南方無陽台設計,單面採光可見綠樹山景,因為深度較淺設計為開放空間的套房格局。其中B9&C8的採光面較大,衛浴有開窗,但因格局限制設計成1房1廳使用。A12&A13&A14採光面4.2M可設計成1+1房,使用坪效最佳。 9.黃色區域為13~19坪1或1+1房,面北方有陽台設計,單面採光面陽光街161巷公寓5樓。AB棟深度8.4M可規劃餐廳空間或+1書房或單人客房使用。C棟深度較淺只能規劃1房使用,其中C1&C2戶採光面4.2M,可規劃有對外窗+1房使用。 10.藍色區域為33~37坪3房1衛2陽台,面北方,C棟無三房規劃。單面採光面陽光街161巷公寓5樓。客餐廳深度8.4M可規劃+1書房或單人客房使用,但需注意若規劃+1房,需通過房間前往景觀陽台。其中B8戶37坪雙面採光,廁所有對外窗、次臥的採光也較充足。 【實價登錄分析】 1、文德捷運站一帶個案: 文德好境目前開價70~85萬/坪,近一年平均成交價為73.78萬/坪。現場採不二價銷售。 樹語人屋齡3年,平均成交價為80.37萬/坪,近一年無成交紀錄。 醍湖為預售屋,目前開價為85~88萬/坪,實價登錄尚未登陸,需搭配車位一同購買。 2、內湖捷運站一帶個案: 星世代屋齡5年,平均成交價為71.45萬/坪,近一年平均成交價為68.61萬/坪。為13戶5樓華廈。 花漾湖屋齡0年,目前開價為90~93萬/坪,實價登錄尚未登陸,需搭配車位一同購買。 潤泰京采/CITYLINK百貨屋齡4年,平均成交價為83.22萬/坪,近一年平均成交價為81.39萬/坪。為捷運共構宅。 3、文德&內湖捷運站周圍除了自有的文德生活圈以外,附近還有著名的737巷美食街及內湖CITYLINK,更因鄰近內湖科學園區,吸引大量的工作需求人口在此入住。房價上以越靠近捷運站價格越高,以內湖站因有百貨加持更為明顯,另外在碧湖公園第一排可見許多大坪數豪宅產品。 4、以首購捷運宅產品,常會碰到基地小戶數少的華廈,價格上會比較便宜,但要考量未來&管理維修不易。因總價較低,注意是否需搭配車位一同購買,總價是否有超出預算。文德好境單價低於樹語人、潤泰京采,高於星世代,開價也低於醍湖、花漾湖,屬於同區域符合行情的產品。 【評價】 文德好境位於文德捷運站約650M,介於內湖科學園區及內湖CITYLINK中間,非常適合工作於內湖科學園區的消費者購買。採24小時飯店式管理及雙玄關門設計加強社區的居住安全。較有疑慮的公設比較高38.8%及附近大台北瓦斯儲氣槽,格局好壞會是影響坪效最大關鍵,建議實際到現場體驗室內大小。儲氣槽的相關資訊可參考這裡,在安全上是無虞的,消費者可自行評估。在總價部分,因車位為非必要購買,可依自身需求決定,總價可壓在1300萬左右,並且附帶裝潢,在單價上雖與附近行情相同,但實際上卻省了裝潢費用及初期可能要裝修的大筆現金、時間。推薦給有換屋需求及首購新婚需求的消費者參考看看。

看屋筆記: 士林區沐山(個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.07.01 天母生活圈有著獨樹一格的美式居住環境,因生活步調輕鬆愜意、舒適宜居,使天母成為台北高級住宅區的經典。這次就來看看位於天母豪宅聚落正核心的沐山有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 天母生活圈正核心: 1) 生活機能: 距離便利商店95米(走路約1分鐘)、家樂福便利購280米(走路約3分鐘)、全聯福利中心550米(走路約8分鐘)。轉彎就到商家林立的中山北路,還有各式餐廳、銀行、乾洗店。 2) 休閒機能&綠帶環境: 距離連鎖健身房400米(走路約6分鐘)、天母生活市集450米(走路約7分鐘)、東和公園500米(走路約7分鐘)、天和公園600米(走路約9分鐘)、新光三越車程4分鐘、大葉高島屋車程6分鐘。 3) 明星學區: 距離天母國小650米(走路約9分鐘)、天母國中車程6分鐘、天母日僑學校&美國學校車程6分鐘。 2. 單純社區規劃: 總戶數僅56戶,一層三戶,出入單純不複雜。 3. 區域稀有電梯新建案: 天母生活圈一帶大多為8年以上百坪豪宅,沐山近期少數大樓新案,房型規劃為32~49坪2-3房,合併戶78-81坪4-5房,在總價來說較周邊個案相對親民。 【建案平面解析】 1. 全案為獨棟規劃,標準層規劃為2-3房32~49坪規劃,合併戶78~81坪4-5房。 2. 一層三戶共用兩部電梯,使用上相當充足。 3. 綠色區塊為32坪2房規劃,內凹式格局規劃較少見,可為陽台及客廳保有隱私性,全室為採無廊道空間規劃坪效佳,開放式廚房規劃,主客雙套衛浴且主浴採四件式規劃,以兩房來說相當少見。 4. 黃色區塊為45~49坪3房規劃,邊間雙面採光,有獨立玄關,全室採無廊道空間規劃坪效佳,獨立廚房規劃,主臥衛浴皆採四件式規劃,前後雙陽台規劃實用通風。 【實價登錄分析】 1. 天母正圓環一帶個案 沐山目前開價110萬,預計成交價約95萬~100萬左右。 天母紘琚屋齡9年,平均成交價約115.52萬,近期成交價約103.92萬。 富邦777屋齡9年,平均成交價約114.29萬,近期成交價約92萬。 2. 大葉高島屋一帶個案 璞氏集屋齡2年,平均成交價約108.5萬,近期成交價約101萬。 真工屋齡11年,平均成交價約78.59萬,近期成交價約72萬。 天母天麗屋齡18年,平均成交價約71.99萬,近期成交價約75.43萬。 3. 天母生活圈又可細分為「天母正圓環一帶」以及「大葉高島屋一帶」。天母正圓環一帶為天母的發展中心,也是豪宅群聚的地段;大葉高島屋一帶則是擁有天母主要的商圈機能。兩區域五年以下新案較少,以百坪以上中古屋居多。兩區域五年內房價差異不大,皆落在100萬出頭,隨著屋齡上升,坐落在天母正圓環一帶的豪宅個案價格仍然維持於100萬上下。沐山位於天母正圓環豪宅聚落核心地帶,價格符合區域行情。 【結語】 沐山位於天母生活圈,隱身於百坪豪宅的中央位置,周邊環境相當優越且便利。小社區規劃一層三戶,總戶數僅56戶,2~3房的房型規劃等,可合併至78-81坪4-5房,在該區域算是相當少見的案子。若在天母一帶想找中坪數房型的話可以參考看看。

看屋筆記:北投區曉陽明(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.08.06 奇岩重劃區近年有不少新推案,此區有洲美快速道路、直達台北市的公車和捷運淡水信義線奇岩站,聯外交通便利,且是台北市首座生態重劃區,不僅採低密度開發,還有限高、建蔽率和綠覆蓋率等限制,相較於台北市中心高樓林立,擁有更好的居住品質,周邊也有許多學校和醫療資源,機能無虞,這次就來看看距離奇岩重劃區商區僅700米,座落於陽明山系半山處的曉陽明有什麼特色。 【建案特點 】 1.土地持分高,具有隱密性:曉陽明佔地共3000坪,總戶數為75戶,每戶持分數約為40坪,相較於他建案有更高的持分數,持分越高折舊相對較小,在未來會越來越有價值。且周邊未有其他建築,回到家中被 樹林包圍就像是去度假一樣,不會被他人干擾,具有較高的隱密性。 2.永久制高視野: 位於海拔75米,且後方即為陽明山系永久保育用地,未來不會有其他建築物,可保有永久俯瞰視野,一覽台北市中心景觀。 3.類別墅低密度規劃: 稀有類別墅規劃,卻能享有大樓式24小時社區管理服務。更擁有眾多公設,如: 媽媽教室、中央廚房、健身房、瑜伽室、空中花園、星空酒吧和北投唯一20人座宴會廳。 【建案平面分析】 1.全案分成五棟,分別為青山闊、碧雲飛、向陽廷、伴月閣及松濤苑,為41~72坪3~4房規劃,本次針對2樓61~72坪3~4房做平面分析。 2.青山闊和向陽廷一層兩戶共用1部電梯,碧雲飛、伴月閣及松濤苑一層四戶,每兩戶共用1部電梯,使用上相當充足。每部電梯都可以通到停車場和頂樓。無預留電動車位充電的管線。 3.停車場為每棟的地下一二樓,每層都有獨立出入口。 4.每棟1樓皆規劃挑高4米2,2~5樓樓高為3米2。 5.管線直通地下室,不易阻塞且方便維修。 6.藍色區塊為61~68坪3房規劃,開放式廚房,主客衛浴採四件式規劃,公共空間大可自行隔出獨立客餐廳空間。 A1戶為三面採光,樑柱全外推,前後陽台空間大使用方便,衛浴都無開窗,主臥可隔出獨立更衣空間。 A2戶為雙面採光,房內有柱裝潢時需稍加注意,全室採無廊道空間規劃坪效佳,交屋時僅隔出兩間房的空間,第三間房可以自由隔間靈活運用。 7.黃色區塊為69~70坪3+1房規劃,全室採無廊道設計坪效佳,樑柱全外推,獨立式廚房,主客衛浴採四件式規劃,三間房間皆可擺放雙人床,加一空間可靈活規劃運用,主臥有獨立更衣空間。 B1-1戶為雙面採光。 B2-1戶為雙面採光,擁有3陽台空間充足。 D1戶為三面採光,主客衛浴皆有對外開窗。 8.粉紅色區塊為63~72坪4房規劃,獨立式廚房,主臥衛浴採四件式規劃,四間房皆可擺放雙人床。 B1-2戶,B2-2戶房型相似,雙面採光,全室採無廊道設計坪效佳,主臥有獨立更衣空間。 D2戶為三面採光,全室採無廊道設計坪效佳,主臥有獨立更衣空間。 E1-1戶,E2-1戶房型相似,雙面採光,樑柱全外推,無廊道設計坪效佳,主客衛浴採四件式規劃,主臥有獨立更衣空間。 E1-2戶,E2-2戶房型相似,雙面採光,無廊道設計坪效佳。 F1-1戶,F2-1戶房型相似,雙面採光,樑柱全外推,主客衛浴皆無對外開窗,主臥空間較大,可自行隔成獨立更衣室空間靈活運用,F2-1戶工作陽台設置於次臥。 F1-2戶,F2-2戶房型相似,雙面採光,主臥有獨立更衣空間。 【實價登錄分析】 1.奇岩重劃區外圍新建案 曉陽明屋齡0年,目前開價約68萬。 森原六十六年ABCDE棟屋齡4年,平均成交價約54.54萬,近期成交價約48~50萬。 奇岩大景/三發景悅B/景富景匯區屋齡5年,平均成交價約57.5萬,近期成交價約58~59萬。 2.奇岩重劃區內新建案 長虹天蔚屋齡2年,平均成交價約70.43萬,近期成交價約67~69萬。 水美奇岩屋齡2年,平均成交價約65.25萬,近期成交價約62~63萬。 華固奇妍映月屋齡4年,平均成交價約70.19萬,近期成交價約60~64萬。 3.由於奇岩重劃區為純住設計且擁有多座公園和鄰近北投商圈,區域內新建案的價格較區域外圍的新建案高5萬~15萬左右。而曉陽明地理位置特殊坐擁天然樹林且具有隱密性,與外圍新建案相比價格略高,但仍為合理價格。 【評價】 曉陽明近生活機能完善的奇岩捷運站商圈,商圈內有頂好超市、便利商店及各式商家,日常採買相當便利。全案各棟皆為一層2戶的規劃,相較同區一層多戶的格局,居住環境更為單純,且坐擁天然樹林。若想在北投一帶找房且想保有生活隱私性的話,可以參考看看。

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