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看屋筆記:大同區德璞永樂(個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.08.28 台北圓環附近著名的迪化街商圈,近年結合文創的發展,已成為知名的觀光地點。德璞永樂就位在南京西路、近迪化街口。步行約5分鐘即可抵達捷運北門站,交通生活皆便利。讓我們來看看德璞永樂有哪些特色。 【建案特點】 1.迪化街永樂市場附近少見建案: 下樓就是永樂市場、迪化街商圈起點,生活機能便利。 2.空間格局規劃佳: 3房格局戶戶邊間雙面採光,無多餘廊道空間坪效佳。 3.建案規劃優於其他個案: 樓地板加厚18~20公分,有效阻止噪音干擾。 全坡平車位,預留電動車線槽方便住戶使用。設置排風機和一氧化碳設備讓地下室也通風。 【建案平面解析】 1.全案獨棟設計,地上15層、地下5層。一共103戶住家、9戶店面。 2.坡道設計,平面式車位 115個。 3.一樓大廳高4米2,主要為大廳、交誼廳。 4.公設部分為二樓:閱覽室、健身房、親子遊戲區,頂樓:空中花園。 5.黃色區域為2房,單面採光。進門處可規劃鞋櫃空間,開放式廚房設計。客廳安定面較小,須留意電視尺寸和擺放位置。衛浴無對外窗。 F戶(22.57坪),次臥只能擺放單人床。 E戶(25.27坪),客廳間接採光,次臥可放雙人床。 6.綠色區域為3房,邊間雙面採光。 G戶(32.06坪),進門處可規劃鞋櫃空間,開放式廚房設計。主臥為半套衛浴有開窗,臥室皆可擺放雙人床。衛浴有浴缸和開窗,無乾濕分離。 D戶(33.49坪),開放式廚房設計,有柱須留意家具擺放。主臥為套房設計,衛浴有開窗,無乾濕分離。其中一間臥室適合當作書房,另一間只能擺放單人床。衛浴有浴缸,無乾濕分離。 H戶(36.28坪),獨立廚房設計,客廳有柱須留意家具擺放。主臥為套房設計,衛浴有浴缸和開窗,無乾濕分離。其中一間臥室只能放單人床。 C戶(39.5坪),進門處可規劃鞋櫃空間,獨立廚房設計。客廳無柱家具好擺放。主臥為套房設計,另有空間可設計成更衣間,衛浴洗手台在外,無乾濕分離有開窗。其他臥室皆可擺放雙人床。 7.籃色區域為3+1房,邊間雙面採光。進門處可規劃鞋櫃空間,獨立廚房設計。客廳大面寬設計,可規劃一彈性空間,工作空間、兒童遊戲室、臥榻區..等等。主臥為套房設計,衛浴有浴缸和開窗,無乾濕分離。臥室皆可擺放雙人床。 【實價登錄分析】 1.圓環商圈附近個案: 德璞永樂預計2024年完工,開價約83~94萬,預計成交約80~92萬。 長安雋屋齡0年,開價約91萬,預計成交價約75萬。資料來源:Mobile01網友討論 常殷品天廈屋齡5年,平均成交價約70.38萬,近期成交價約67.92萬。 2.捷運大橋頭站附近個案: 忠泰同預計2020.12月完工,開價約86.5萬,預計成交價約75萬,可以參考這邊。 超站S屋齡1年,平均成交約75.91萬,近期成交約75.91萬。 吉美樂河預計2021年上半年完工,開價約68萬,預計成交價約62萬。可以參考這邊。 3.圓環商圈是迪化街的起點,捷運大橋頭站為迪化街尾端,二者生活機能都很方便,整體區域價格相差不大。吉美樂河附近有宮廟,價格較低於行情。德璞永樂地點在南京西路上,永樂市場旁,價格略高於區域行情。 【評價】 迪化街不但是老台北人的商圈,同時也是文創發展的一個指標地。生活機能成熟,交通也便利。德璞永樂坡道平面的車道規劃在市區較稀有,房型規劃適合想換屋的族群,若是有在大同區找房的人,可以參考看看德璞永樂。

看屋筆記: 士林區花寓藏 (個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2019.07.17 士林區一帶大多為中古屋,新成屋較少見,附近商家眾多生活機能十分完整。這次要介紹的是距離士林捷運站僅350公尺,轉個彎就能到達士林夜市的靜巷住宅花寓藏,趕快來看看它有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 近士林夜市、捷運站: 距離士林夜市商圈67米(走路1分鐘),距離士林捷運站350米(走路4分鐘),距離203號公園500米(走路7分鐘),距離士林運動中心550米(走路7分鐘),距離士林國小350米(走路5分鐘),距離士林國中650米(走路8分鐘) 2. 建材佳:外牆使用日本進口龜崎窯磁磚及花崗石綠蒙卡、夜明珠,內裝使用美國KOHLER衛浴、KOHLER免治馬桶座、德國HANSGROHE淋浴柱、日本大金空調。 3. 坪數稀有:士林夜市周邊一帶大多為10年以上中古屋,而少數的新屋幾乎為50坪以上大坪數規劃,花寓藏的小坪數規劃並採三米四米二的樓高規劃在區域較特殊。 【建案平面解析】 1. 本案為獨棟規劃,標準層為15~21坪採三米四米二的錯層規劃。 2. 一層6戶共用1部電梯,稍微不足。 3. 以B戶21.31坪較佳,為邊間雙面採光,格局方正,室內無柱空間好規劃,衛浴有大面開窗通風佳,開放式廚房規劃需注意油煙問題,臥室收納櫃挑高設計加大收納空間,面低樓層舊公寓不影響中高樓層視野。F戶大門到客廳需通過大陽台規劃較特殊。 【實價登錄分析】 1. 士林捷運站周邊 花寓藏:目前開價95萬,預計成交價會再更低。 小貴馥:屋齡7年,平均成交價約88.48萬,近期成交價約87萬~88萬。 圓山藏富:目前開價114萬,預計成交價約100萬。 2. 劍潭捷運站周邊 圓山ART:目前開價89萬,預計成交價約76萬~81萬,可以參考這邊。 圓山凡登:屋齡10年,平均成交價約82.52萬,近期成交價約86萬。 鄉林層峰:屋齡10年,平均成交價約84.77萬,近期成交價約75萬。 3. 士林捷運站及劍潭捷運站相鄰,兩區域享有同樣的生活機能,整體來說兩區域價格相差不大。花寓藏與同區域的小貴馥相比價格差不多,與圓山藏富相比則較低,落在區域行情。 【評價】 花寓藏位在士林夜市商圈旁,不論食衣住行育樂都相當方便,位於靜巷轉個彎就能遠離嘈雜。小坪數的房型也是士林一帶少有的規劃,在價格上也符合區域行情。以上為花寓藏簡單介紹提供給想在士林一帶找房的朋友參考。

看屋筆記: 北投區公園大院(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2019.11.19 公園大院位於遊客最愛的溫泉之鄉-北投,距離新北投捷運站相當近,是該區域內少有的新建案,走路十分鐘內有五大公園共計超過三萬坪綠地圍繞,周邊環境相當舒適,這次就來看看公園大院有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 名校學區: 薇閣雙語私校350米(走路5分鐘),幼稚園到高中上學免接送,睡飽再上學,學習效果更加分。 2. 地區稀有性: 北投一帶因開發較早,目前區域內新建案不多,公園大院是區內少見的危老重建案,相當稀有。 【建案平面解析】 1. 全案分為樂活館與森活館兩棟,標準層為11-36坪套房~3房規劃。 2. 森活館一層四戶共用2部電梯,樂活館一層三戶共用1部電梯。 3. 樂活館: 綠色區塊為2房15~25坪規劃。 1) A戶為25坪邊間雙面採光,無廊道設計坪效高,有獨立玄關及鞋櫃空間,開放式廚房規劃,客廳採光需透過廚房較間接,衛浴對外開窗通風佳,兩間房間皆可放置雙人床,客臥旁有規劃陽台。 2) B戶為15坪單面採光規劃,柱位外推且採無廊道設計坪效高,是常見的暗廳兩房但衛浴有對外開窗,開放式廚房規劃,陽台設置於主客臥動線較特殊,且房間採光較間接。 3) C戶為24坪邊間雙面採光,有獨立玄關、獨立廚房規劃,兩間房間皆可擺放雙人床,前後雙陽台規劃實用性佳。 4. 森活館: 1) 黃色區塊為11坪套房規劃,單面採光,廚房採單爐設計,規劃有陽台空間。 2) 綠色區塊為23坪2房規劃,邊間雙面採光,為2房少見客廳、房間、衛浴皆開窗的規劃,樑柱全外推且採無廊道設計坪效佳,有獨立玄關及鞋櫃空間,廚房為開方式且採用單口爐規劃,大陽台空間較實用。 3) 藍色區塊為33~36坪3房規劃,格局相似,皆為邊間雙面採光,有獨立玄關空間(B戶有鞋櫃擺放空間),廊道空間少坪效佳,A戶柱位較多裝潢時需稍加注意。 【實價登錄分析】 1. 捷運新北投站周邊新建案 公園大院:目前開價57萬,預計成交價會再更低。 御品行館:屋齡2年,平均成交價約71.98萬,近期成交價約68~70萬。 一樹巷:目前開價53萬,預計成交價會再更低。 2. 捷運新北投站周邊中古屋 陽明山廈:屋齡21年,平均成交價約42.44萬,近期成交價約43萬。 大屯新城:屋齡23年,平均成交價約37.15萬,近期成交價約38萬。 雲天:屋齡14年,平均成交價約44.76萬,近期成交價約49萬。 3. 新北投捷運站周邊多為中古屋建案,價格較新建案低10萬~20萬左右,與捷運站距離及屋齡皆會影響價格高低。而影響新建案價格的主要因素為與捷運站之間的距離,公園大院距離新北投捷運站較御品行館遠,較一樹巷近,因此價格也落在兩建案之間。 【評價】 公園大院距離捷運走路5分鐘,聯外交通相當便利,區內的生活機能相當便利,周邊還有眾多溫泉會館及公園綠地,適合各年齡層居住,因位於溫泉區需注意電器保存問題。全案有套房至三房等不同格局規劃,不論單身、小家庭、換屋等類型住戶都適合,若有在北投一帶找房的話可以參考看看。

看屋筆記:台北大安區台大龍門(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.01.06 大安森林公園生活圈,區域開發較早,附近的個案,大多數都是小基地為主的規劃,台大龍門是區域內少見的502坪基地規劃,這次來看看台大龍門有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 制震住家:結構方面有特別加強,耐震到達六級,超越法規的5級,隔音上採用進口YKK氣密窗搭配6+6mm膠合Low-E玻璃,能有效隔音及阻隔紫外線,雙淨水:採用德國BWT社區型淨水設備及每戶配備BWT淨水器,每一車位都配備電動車充電線組。 2. 交通機能:捷運文湖線科技大樓站約650公尺(走路約8分鐘),車程約1分鐘可上建國高架橋,車程約4分鐘可上國道3甲連絡道,快速連接到國道3,交通相當方便。 3. 生活機能:佔地25公頃的大安森林公園約550公尺(走路約7分鐘),運動休閒都很便利,北教實小約350公尺(走路約4分鐘),龍門國中約110公尺(走路約1分鐘),明星雙學區上下課免接送,118巷美食街約300公尺(走路4約分鐘)延伸到復興南路及和平東路商圈,店家多生活機能便利。 【建案平面解析】 分為文詠及藏閱 『文詠』 1. 標準層為2~3房22~32坪規劃。 2. 同一層3戶1部電梯,使用上沒有問題。 3. 綠色區塊為2房22坪規劃,單面採光,室內無柱位,空間好規劃,主、次臥都有雙人床的空間,採用開放式廚房規劃,冷氣主機的位置不是規劃在工作陽台,不會影響到使用空間,校園景觀第一排,景觀視野佳。 4. 橘色區塊為3房32坪規劃,格局相似,皆為邊間3面採光,玄關有鞋櫃空間,室內無柱規劃,完整的客、餐廳空間,房間空間有2間臥室都放的下雙人床,以3房來說空間算是利用的不錯,冷氣主機的位置不會影響到工作陽台使用空間,校園景觀第一排,景觀視野佳。 『藏閱』 1. 標準層為2~3+1房24~47坪規劃。 2. 同一層5戶2部電梯,使用上沒有問題。 3. 綠色區塊為2房24~28坪規劃,D戶24坪規劃,雖為單面採光,但客、餐聽及房間都在同一採光面,且室內無柱位,空間好規劃,開放式廚房規劃,主臥空間有放大較為舒適,E戶為28坪規劃,玄關有鞋櫃空間,因客廳深度夠,可另外再隔一個+1空間來做使用,機能性較佳,冷氣主機的位置皆不會影響到工作陽台使用空間。 4. 橘色區塊為3房36坪規劃,邊間三面採光,玄關有鞋櫃空間,室內無柱位,L型大廚房規劃,2間房間都有雙人床空間,其中一間小次臥房間較小比較可惜,冷氣主機的位置不會影響到工作陽台使用空間。 5. 藍色區塊為3+1房47坪規劃,格局相似,皆為邊間3面採光,室內無柱位,有額外加1空間,使用上會比一般3房的機能性較佳,廚房有額外電器櫃空間,冷氣主機的位置不會影響到工作陽台使用空間,校園景觀第一排視野佳。 【實價登錄分析】 1. 大安森林公園生活圈區域新案: 台大龍門目前開價約140萬起,預計成交價約125~130萬。 TRUMP PARK屋齡1年,平均成交價約136.82萬,近期成交價約133萬。 潤泰禮仁屋齡1年,平均成交價約120.45萬,近期成交價約116~135萬。 2. 大安森林公園生活圈區域10年中古案: 成德菁選集屋齡12年,平均成交價約134.7萬,近期成交價約118~124萬。 大安御品屋齡8年,平均成交價約103.19萬,近期成交價約109萬。 大安AIT屋齡12年,平均成交價約105.9萬,近期成交價約105~108萬。 3. 台大龍門與大安森林公園生活圈區域新案相比,會比TRUMP PARK稍低,與潤泰禮仁相差不大,台大龍門與區域10年上下中古屋相比,比成德菁選集、大安御品、大安AIT高一些, 台大龍門的價位符合區域新案行情,與10年左右中古屋的價格也差距不大,相對有優勢。 【評價】 台大龍門的位置相當不錯,除了在明星學校北教實小、龍門國中旁邊,離台灣的第一學府台灣大學也不遠,加上為靜巷住家,沒有主要幹道上的車流量噪音問題,近大安森林公園,生活品質條件相當佳,想要再大安森林公園區域一帶,找2~3房的可以來參考一下,台大龍門的規劃。

看屋筆記:內湖區源利御品(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.02.17 源利御品位於內湖四期重劃區,該區屬低密度開發。除了社區規劃良善,街道營造出美式街廓氛圍外,在AIT美國在台協會進駐內湖新館後,更帶動周邊房市熱絡。而在土地開發近飽和的四期重劃區中,難得推出強調生活品質的新建案源利御品,這次就一起來看看它的特色吧。 【建案特點】 1. 美式街廓與綠意環境: 源利御品位於金湖路347巷及金湖路363巷51弄路口角地,社區整體規劃以別墅住宅為主,小區內街道寬敞,街景瀰漫著美式愜意的人文氛圍。建案北面緊鄰自然保護區,享永久棟距及綠意景觀。小區整體生活環境單純且悠閒寧靜。 2. 週邊機能與便利交通: 源利御品除了保有單純的生活環境外,距離商圈不遠生活機能方便,同時滿足兩種型態的居住環境。另外,若需要進出內湖行政中心或AIT美國在台辦事處皆不遠,而大湖公園也在步行可抵距離,提供優質休憩環境。大眾運輸方面距離文湖線葫洲捷運站約700公尺,步行約9分鐘。 3. 結構及建材方面: 結構採用戴雲發Alfa Safe專利耐震系統工法,鋼筋以一筆箍工法搭配柱中柱,加強建物耐震能力;建材配備YKK 5+5mm水密窗,防止強風豪雨滲入,隔絕噪音;以及TOTO衛浴系統;同時設置全棟BWT給水過濾系統;室內配備SUNON雙流新風機換氣系統,確保室內空氣品質。 【建案平面解析】 1. 全區為獨棟,分爲A、B兩區規劃。坪數規劃一房、兩房27坪、三房33~37坪。樓高五層,總戶數30戶。A區一層四戶共用一部電梯,B區一層三戶共用一部電梯。因樓層少,使用上充足。 2. 黃色部份A2、B2為一房一廳產品,15~19坪,單面採光。其中A2戶為1+1格局,多了和室空間應用。需注意開門見灶,且A2戶廚房未鄰陽台,恐有油煙問題。 3. 藍色部分A5、B3為兩房格局,為對稱戶,僅有大門位置有差異,皆為雙面採光,衛浴也都有開窗,可避免潮濕。 4. 綠色部分A1、A3、B1為三房格局,皆採三面採光,無暗廳暗室採光佳。獨立廚房較能夠隔絕油煙問題,衛浴都有開窗,通風良好不潮濕,主臥衛浴都採新式規劃,突出方正的結構空間,可以擁有更大面積的採光與通風。 1) 其中A1戶為三房37坪規劃,保有玄關設計,在住戶隱私上有加分效果;擁前後雙陽台,工作空間好應用;大主臥設計,空間可規劃成衣帽間或書桌,且配有浴缸。 2) B1戶為三房33坪設計,配有玄關設計,可規劃為鞋櫃空間。 【實價登錄分析】 1. 葫洲捷運站周邊: 源利御品:開價85萬,預計成交約80萬左右。 山沺藏:開價88萬,預計成交價約70萬左右。 恆星:開價82萬,預計成交價約72~73萬左右。 湖麗double:屋齡十五年,平均成交價為78.05萬。 拓真:屋齡十八年,平均成交價為77.96萬。 城品大廈:屋齡二十年,平均成交價為76.33萬。 2.星雲街周邊: 花漾湖:目前開價90萬,預計成交價會再低些。 大湖朕寶:屋齡兩年,平均成交價為80.68萬。 文心casa ait:屋齡六年,平均成交價為75.62萬。 3. 內湖區區域發展主要由文湖線捷運站周圍延伸,現今皆已發展成熟。源利御品的單價略高於四期重劃區行情,主要原因為該小區是四期重劃區中少數近捷運站的區域,且社區總體營造完善,若於同小區中古屋相比,價格則差距不大。而相比較類似生活環境的星雲街周邊新建案則價差不大。 【評價】 在內湖四期重劃區,難得有基地方正的角地空間開發,且從平面規劃及庭園配置都很不錯。小區街廓開發得宜,街道景觀綠意舒適,鄰近學區、公園、自然保護區,生活環境單純,步行即可至金湖路圓環鬧區,距離葫洲捷運站也不遠,同時享有愜意居住品質與生活便利。若有喜歡寧靜生活品質,及重視社區營造及街廓氛圍的朋友可以參考看看。

看屋筆記:大同區超·站 S (個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.03.13 捷運已經是大台北地區居民生活的一部分,許多人仰賴捷運系統通勤,在購屋考量上往往也是一大要素。因此捷運聯合開發住宅為許多民眾的首選。日勝生在大橋頭站推出聯開宅「超·站 S」,一起來看看他有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 北市稀有捷運聯開宅: 台北市捷運路網因開發較早,因此很難得能夠取得土地作聯合開發。而超·站 S在大橋頭取得1200餘坪基地做開發,是北市稀有的產品。 2. 隔震結構 相較一般耐震工法,超·站 S採用造價較高的隔震系統,採用美國DIS品牌LRB隔震墊,能有效消融地震能量,減少地震發生時之建物搖晃程度,提升安全性,耐震係數提升至0.32G(法規為0.24G)。 3. 低公設比 超·站 S的公設比僅29.8%,住戶因此能夠享有更高得房率,相當難得。 【平面分析】 1. 全區分為A、B、C三棟,一房至四房規劃,黃色部份為一房、綠色部分為兩房、藍色部分為三房、紅色部分為四房。 2. A棟部分三至九樓規劃三房2戶、四房1戶,十樓以上為兩房1戶、三房2戶(差異於A1戶,於下說明),一層三戶共用兩部電梯,使用上相當充裕。 1) A1戶三面採光,無暗廳暗室。配置了儲藏空間較為特別,可依需求改為書房或和室。三至九樓為四房設置,室內梁柱稍多,裝修時需注意;十樓以上為2房,浴室有開窗且配置大陽台,兩房來說較為難得。若想參考十樓以上平面圖可以至樂居建案頁。 2) A2戶為雙面採光,無暗廳暗室。廚房與餐廳不連貫,客用衛浴配有浴缸較特別,兩衛浴皆有開窗,通風良好不潮濕。 3) A3戶餐廳安定面不足,需斟酌餐桌擺放位置。陽台空間十分充裕。 3. B棟部分規劃一房4戶、兩房3戶、四房2戶,一層九戶共用兩部電梯,使用上較不足。 1) B2、B6、B7、B9為一房,皆為單面採光,無暗廳暗室,但需注意面向C棟,低樓層採光可能受影響。 2) B1、B8、B10為兩房,室內無柱空間方正好規劃,惟須注意主臥皆有樑,床位擺放需留意壓樑。B1、B10為雙面採光充足,B8則為單面採光且面向C棟,低樓層採光可能受影響。B1工作陽台稍小,需注意洗衣機大小。 3) B3、B5則為四房規劃,雙面採光,無暗廳暗室,前後雙陽台,但走道空間稍多較為可惜。B5戶主臥設有衣帽間。 4. C棟部分規劃兩房2戶、三房2戶、四房3戶,一層七戶共用兩電梯,使用上還算充足。 1) C2、C3戶為兩房,對稱設計。單面採光無暗廳暗室,客廳安定面不足需注意家具擺放,配有浴缸在兩房較難得,廚房為緊鄰陽台需注意油煙問題。 2) C7、C8戶為三房配置,室內柱皆安排於大門旁影響較小。C7戶單面採光,有暗廳問題,且客廳安定面不足,主臥走道空間若要裝修衣櫃需注意深度。C8戶為雙面採光,主臥配有浴缸。 3) C1、C5、C6戶為四房,皆大於70坪,配有前後雙陽台。C1戶三面採光,留有玄關及儲藏室,公私領域分明,後陽台採光面較小,且前陽台需經過次臥。主臥配有衣帽間。C5戶雙面採光,配有儲藏空間,主臥設置衣帽間,後陽台採光面較小。C6戶坪數最大,採雙主臥三衛浴設計,廚房外還設置中島台,可做為輕食吧台,算是少有的配置。主臥同時設有淋浴區與浴缸,及雙槽洗手台,可避免使用衝突,都是罕見的高規配置。 【實價登錄分析】 1. 大橋頭捷運站周圍建案行情: 超·站 S:屋齡一年,平均成交價為76.18萬。 敦豐苑:目前開價85~88萬,實際價格討論可以參考這裡。 丰禾居:目前開價85萬,實際價格討論可以參考這裡。 菁選集:屋齡三年,平均成交價為66.98萬。 2. 中和新蘆線聯開案行情: 冠德美麗台北:屋齡七年,近一年成交價為49.14萬。位於台北橋站。 美麗新境:屋齡十年,近一年成交價為42.85萬。位於先嗇宮站。 3. 以大橋頭捷運站周邊來說,開價差距不大,但因超·站 S具聯開宅優勢,因此實際成交價高於周邊行情,菁選集因為處臺北大橋旁的巷弄且離捷運站遠,反映在售價為區域低價。而近期中和新蘆線聯開宅推案較少,多為新北市中古屋,這邊提供兩個案參考,可發現價格有差距。目前台北市還有一首泰信義為聯開宅新案,但性質為豪宅案且尚未有開價資訊所以無列入比較。 【評價】 超·站 S為目前北市稀有的聯開宅新推案,除了坐擁大基地與交通優勢外,在隔震工法上也為高規配製,29.8%的超低公設在新推案中相當罕見。若對聯開宅有興趣的讀者不妨參考看看。

看屋筆記:中山區榮耀之星 (個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.03.15 榮星花園為北市大面積公園之一,但周圍舊公寓都更不易,因此推出的新建案基地都不大。而在面公園第一排的榮耀之星,則坐擁千坪大基地,來看看它有什麼特色吧。 【建案特點】 1.大基地開發: 中山區開發較早,難得整合出1046坪大基地開發,因此榮耀之星可享北市新建案較稀有的全坡坪車位,以及155坪中庭花園。 2.公園第一排: 榮耀之星位於榮星公園第一排,享永久棟距。且建案北面穿過舊公寓為松山機場,因此部分面東北戶別中高樓層可遠眺松山機場景觀。惟需注意建國高架後為殯儀館,雖仍有一段距離,但視野上可能受影響。 3.特殊工法與建材: 本案採用中空樓板,樓地板達22.5公分,能有效阻擋樓層間噪音、震動及溫度。建材部分較突出的有採用YKK的5+5+6+6複合玻璃,其中5+5為膠合;6+6為真空層加上6mm玻璃,且搭配Low-E低幅射率玻璃,算是相當高規的配置。 【平面分析】 1.本案分為四棟,共有A、B、C、D三區,其中A棟面五常街及民族東410巷、B棟面五常街跟五常11巷,C、D棟面五常街11巷及民族東410巷,如下圖所示。黃色部份為一房、綠色為兩房、紅色為三房。 2.A區規劃一房1戶、兩房1戶、三房2戶,一層四戶共用兩部電梯,使用充足。 1) A2、A3、A4戶下方為傳統市場,低樓層可能會有影響。 2) A3戶為一房規劃,單面採光。 3) A2戶為兩房規劃,雙面採光。客廳空間充足,可考慮規劃加一房,但安定面較零散,需考慮家具擺放。主臥配有浴缸,以兩房來說較少有。 4) A1、A4戶為三房,雙面採光。A1戶走道空間稍多,主臥為四件式同時配有浴缸及淋浴間較特別,惟需注意工作陽台面天井,採光可能受影響;A4戶僅配置一套四件式衛浴,需考慮家庭使用習慣是否造成衝突。 3.B區規劃一房1戶、兩房2戶、三房1戶,一層四戶共用兩部電梯,使用充足。 1) B3戶為一房配置,單面採光。客餐廳空間大可考慮加一房。主臥有樑,床位擺放需考慮壓樑。配有浴缸以一房來說較稀有。 2) B2、B4戶為兩房規劃,客廳空間充足可考慮加一房。B2戶雙面採光,陽台較窄,需注意洗衣機深度。 3) B1戶公私領域分明,主臥為四件式同時配有浴缸及淋浴間較特別,惟需注意工作陽台面天井,採光可能受影響 4.C區規劃兩房4戶,雖僅一電梯,但總戶數少(2F僅一戶、3F~8F一層兩戶,共41戶)使用上還算充足。皆配置開放式廚房,但位置巧妙避開小坪數常有的開門見灶,但餐廳空間不足,可能需要考慮在客廳用餐。 1) C1、C2戶為機場景觀戶,可遠眺松山機場。 2) C2戶客廳採光面為工作陽台,需注意晾衣位置與隱私。 5.D區規劃兩房3戶,共用一電梯,使用上還算足夠,餐廳空間不足,可能需要考慮在客廳用餐。 1) D1-1為車道戶,低樓層可能會有影響。 2) D1、D1-1戶客廳採光面為工作陽台,需注意晾衣位置與隱私。 3) D2戶三面採光,且配有露臺,可享有額外獨立空間,並可遠眺松山機場。 4) D2戶為獨立廚房,其他則反之。 【實價登錄分析】 1.榮星花園北側周圍建案行情: 榮耀之星:屋齡一年,平均成交價為86.29萬。 TAKUMI:屋齡四年,平均成交價為86.72萬。 禾碩榮星:屋齡四年,平均成交價為100.3萬。 遠宏香榭:屋齡七年,平均成交價67.46萬。 2.林森公園周邊行情: 中山凱宴:屋齡三年,近一年成交價為89.88萬。 台北1號院:屋齡五年,平均成交價為98.33萬。 南京六福居:屋齡八年,平均成交價為88.94萬。 3.榮星花園附近新推案較少,與五年內新成屋成交價格相近,符合市場行情。而中山區較為相近的公園宅為林森公園及康樂公園周邊,該區段無新推案,但具商圈優勢,因此中古屋行情會比榮星花園周邊高。 【評價】 榮耀之星為中山區鮮少的大基地開發,且面公園的視野佳。且採用中空樓板較為特別,能減少樓層間的噪音與震動。惟離捷運站稍遠。若最近在台北市尋覓新屋的讀者,不妨參考看看。

看屋筆記:信義區蒔上101 (個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.03.20 信義區是目前台北市房價指標,以信義商圈為核心幾乎為北市房價高峰。而蒔上101位於後山埤捷運站周邊,是信義區較稀有的小坪數新建案,一起來深入了解吧。 【建案特點】 1.近藍線捷運站: 本案基地座落於大道路近忠孝東路五段,離後山埤捷運站僅190米步行約兩分鐘,基地周圍多以舊公寓為主,本案是少有的新建案。 2.小坪數一層兩戶: 本案因開發規模小,規劃一房18坪及兩房25坪,一層僅兩戶,克服掉以往小坪數建案較為人詬病的戶數多出入複雜、電梯不足等缺點。且小坪數採用天然瓦斯也是稀有的配置。 3.總價優勢: 蒔上101開價95萬起,較附近新建案低,且受利於小坪數規劃,因此具低總價優勢。 【平面分析】 1.全區獨棟,標準層規劃一房18坪、兩房25坪,一層兩戶全共六樓11戶,共用一部電梯使用上充裕。 1)梁柱外露,室內空間方正好規劃。 2)皆為單面採光,無暗廳暗房。 3)每戶皆配置天然瓦斯,小坪數來說較難得。 2.A戶為一房18坪: 1)採三件式衛浴,衛浴有開窗以一房產品來說較稀有。 2)配置3.1米面寬陽台,採光通風佳。 3.B戶為兩房25坪: 1)廚房未緊鄰陽台,需注意油煙排放。 2)採四件式衛浴,配有浴缸以小坪數來說較罕見。 3)配置4.2米面寬陽台,罕有大陽台空間寬裕。 【實價登錄分析】 1.後山埤捷運站周邊: 蒔上101:目前開價95萬起,預計成交價會低一些。 達麗101:屋齡一年,平均成交價為98.39萬。 誼聯東籬:屋齡兩年,開價99.5~117.5萬,實際成交價會再低一些。 忠孝界:屋齡六年,平均成交價為89.31萬。 2.信義區小坪數建案: 信義Joyce:開價97~112萬,預計成交價會低一些。 信義潮:屋齡兩年,開價102萬,實際成交價會再低一些。 東其鈺:屋齡兩年,平均成交價為101.55萬。 大豐豐裔:屋齡兩年,平均成交價為83.51萬。 信義之森:開價89~94萬,預計成交價會低一些。 3.若想低總價入主信義區,大致有以下三個區塊可以考慮,一、後山埤(本案周邊);二、虎林街近松山周邊;三、吳興街及六張犁周邊,大多為舊公寓較多密集的區塊,新案以都更案為主,因此少有大規模開發。以蒔上101目前開價來看,符合市場行情。 1)後山埤(本案周邊),本區域近南港,優勢在於離捷運站近,且綠覆率高。距離南港近,因此同區域但不同行政區歸屬會造成價差。 2)虎林街近松山周邊(如信義Joyce、信義潮、東其鈺),本區塊鄰近松山及五分埔一帶。 3)吳興街及六張犁周邊(如大豐豐裔、信義之森),大致為北醫商圈周邊區。 4)且需注意部分新建案為3.6米+4.2米規劃,目前因法規限制,未來轉手可能有疑慮。蒔上101則沒有類似問題。 【評價】 蒔上101主打後山埤捷運站只要步行兩分鐘,對捷運通勤族來說是一大利多。且生活環境近玉成公園,綠地豐富。但因周圍皆是舊公寓,景觀上可能受影響,且因位處巷弄內,開車的住戶可能會車稍微不易。若最近有在信義區找小宅的讀者不妨參考看看。

看屋筆記:內湖區福一潭美(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.08.12 福一潭美位於內湖區南京東路六段,屬於住宅區,居住環境安靜,步行8分鐘過彩虹橋可到饒河夜市、捷運松山站,窗外即是基隆河畔和101大樓美景,這次就讓我們來看看福一潭美還有哪些特色吧。 【建案特點】 1.生活便利度高: 步行8分鐘,過橋就到饒河街夜市、松山捷運站。開車約7分鐘往南可到信義商圈,往北可至好市多,舊宗路商圈。 2.優於區域建材: EVA防水:浴室加強防水高度至天花板下,有效防止水氣滲透牆後。 當層排氣+當層遮斷:有效防止異味互傳,空氣更流通。 長庚活水:增加水氧量,養生喝好水。 標準配備:德瑞斯廚具,搭配TOTO系列衛浴,中華鋁窗(85大樓同等級)。 3.格局規劃佳: 純住宅規劃住戶單純,戶戶邊間,2~3面採光,開窗即是美景,彩虹橋、101美景、河濱公園、基隆河畔盡收眼底。 【建案平面解析】 1.獨棟設計,50戶住家,地上13層,地下3層規劃。 2.汽車雙向進出規劃,71個平面式停車位,車位配比約1:1.39,將近一半用戶可購買雙車位。 3.一樓無規劃店面,主要為大廳、公設區以及2間住戶。 4.建案四周有規劃約5.5~6米人行步道,降低低樓層住戶面對馬路的壓迫感。 5.標準層為一層4戶,戶戶邊間,大坪數規劃。共用2部電梯,使用上來說很足夠。 6.綠色區塊為3房2廳2衛(45坪),客廳、臥室皆有對外窗,採光充足。須留意主臥和次臥門對門,每房皆可放置雙人床,空間足夠。高樓層可看到河景與101。 ·A3為三面採光,衛浴有對外窗,空氣流通,低樓層住戶需注意車道出入可能會影響。 ·A5為雙面採光,只有主臥衛浴有開窗。 ·A3、A5不相連,不被鄰居干擾,隱密度加分。 7.藍色區塊為4房2廳2衛(56坪),皆為三面採光,主臥衛浴有浴缸。 客廳3米6大面寬設計,可利用空間規劃成工作區或是兒童遊戲區,主臥入口走廊較長,衛浴有浴缸。 ·每房皆可放置雙人床,空間足夠。 ·A2只有主臥衛浴有開窗,另一間無開窗。 ·A1、A2不相連,不被鄰居干擾,隱密度加分。 【實價登錄分析】 1.潭美生活圈附近個案 福一潭美:屋齡0年,開價約66~76萬(依樓層及景觀戶別而略有不同),成交價約落在64~72萬。 崇偉南京S2:預計2022下半年完工, 採不二價銷售,開價約61萬起。資料來源:樂居台北社團 大道東east:預計2022年Q4完工,開價約67萬,市調成交價約62~64萬,目前已完銷,提供參考。 翔譽愛力:屋齡1年,平均成交價約58.76萬,近期成交價約62.6萬。 2.松山車站附近個案 正隆ONE+:屋齡1年,平均成交價約77萬,近期成交價約76萬。 信義上水/松河大美:屋齡5年,平均成交價約72萬,近期成交價約73萬。 揚昇君苑:屋齡0年,開價約95萬,預計成交價約92萬。(近饒河夜市) 3.松山車站附近生活機能完善,距離內湖一橋之隔,價格落在77~95萬。潭美生活圈為住宅區,生活環境簡單清幽,價格介於61~66萬之間。 福一潭美 距離松山車站步行約8分鐘,對於共享生活機能來說,松山車站和潭美生活圈價格差了約10萬,若是以相同區域相比福一潭美符合區域行情。 【評價】 福一潭美戶戶邊間,居住環境安靜附近有河濱公園,格局三房以上的規劃適合換屋族群,地點接近熱鬧的松山生活圈,生活機能和住家品質都有顧到,如果這一帶找房的人,可以參考福一潭美。

看屋筆記:內湖區文德好境(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.06.23 台北市首購宅難尋,高總價高單價,使得選擇上只能往較外圍的萬華、文山、北投尋找,或是妥協小基地小社區華廈,甚至有可能碰上工業宅、夾層、挑高增建產品,更別說找到交通方便的捷運宅。本次要介紹的社區位於內湖區文德捷運站約650M,基地1764坪瓏山林建設推出的捷運首購宅產品,文德好境。 【建案特點】 1.交通便利:走路約7min可達捷運文德站約650M,走路約2min可達公車紫陽站約150M,路線646可達劍潭~東湖,路線紅29可達民權西站~內湖五期,開車約8min可達堤頂大道入口接國道一號。 2.大基地大社區:基地1764坪,全區總樓高5樓低密度開發。社區戶數196戶,由中菱物業管理公司採24hr全天候酒店式管理,管理費暫定140元/坪。 3.新成屋低自備:採公開透明不二價銷售方式,買房送裝潢,最高可貸到85成,單價卻沒有高出附近行情,還節省新成屋需要再花時間及現金裝潢的問題,消費者的自備款相對降低許多。 【建案平面解析】 1.全區分為ABC三棟,A區為一層14戶,兩部15人電梯。B區為一層15戶,兩部15人電梯。C區為一層8戶,一部15人電梯。雖電梯樓層戶數比1:7較多,但在電梯總戶數比因為總樓高5樓,維持1:35左右,與北市其他10樓以上電梯社區無異。 2.機車車位82位,目前採登記使用。汽車為獨立D棟倉儲式車位,高1.85M休旅車車位46個,高1.55M轎車車位40個,並設有連通道至主建物。 3.標準層樓高3.4M,為12~15坪1房(近乎全數完銷)、13~19坪1+1房、33~37坪3房設計,A棟全戶別近乎完銷。 4.社區坐南朝北,戶別採光為南北向採光,北方面向8M陽光街161巷並退縮+陽台深度4M,棟距達12M,其餘方位面向法定山坡地,南方退縮5M,此面戶別可見綠茵山景。 5.建材上,基地位屬岩盤採用鑽掘樁設計,社區並規劃太陽能發電儲能設備,三菱磁石無齒輪電梯。每戶大門使用雙玄關門設計,內門採用8cm雙面鑄鋁鋼⽊門具甲種防火1hr功能。窗戶使用6mm+6mm Low-E膠合玻璃YKK氣密窗。 6.配備上,1房&1+1房使用櫻花雙⼝直式電陶爐、3房使用櫻花雙口橫式感應爐、隱藏式渦輪輪變頻除油煙機,皆有中繼增壓馬達加強排氣,衛浴使用TOTO三件式衛浴組並附免治馬桶,台達涼暖風機。 7.家電上,附贈夏普45寸液晶電視,1房&1+1房附贈聲寶10L冰箱、LG變頻洗脫烘9KG滾筒洗衣機、日立能效一級一對一冷暖變頻分離式空調。3房附贈聲寶250L冰箱、TOSHIBA 11KG直立式洗衣機、日立能效一級一對四冷暖變頻分離式空調。(一切實物以現場為準,如遇不可抗力因素,現場保有以同級品替代之權利,詳情請洽現場銷售人員。) 8.紅色區域為12~15坪1房,面南方無陽台設計,單面採光可見綠樹山景,因為深度較淺設計為開放空間的套房格局。其中B9&C8的採光面較大,衛浴有開窗,但因格局限制設計成1房1廳使用。A12&A13&A14採光面4.2M可設計成1+1房,使用坪效最佳。 9.黃色區域為13~19坪1或1+1房,面北方有陽台設計,單面採光面陽光街161巷公寓5樓。AB棟深度8.4M可規劃餐廳空間或+1書房或單人客房使用。C棟深度較淺只能規劃1房使用,其中C1&C2戶採光面4.2M,可規劃有對外窗+1房使用。 10.藍色區域為33~37坪3房1衛2陽台,面北方,C棟無三房規劃。單面採光面陽光街161巷公寓5樓。客餐廳深度8.4M可規劃+1書房或單人客房使用,但需注意若規劃+1房,需通過房間前往景觀陽台。其中B8戶37坪雙面採光,廁所有對外窗、次臥的採光也較充足。 【實價登錄分析】 1、文德捷運站一帶個案: 文德好境目前開價70~85萬/坪,近一年平均成交價為73.78萬/坪。現場採不二價銷售。 樹語人屋齡3年,平均成交價為80.37萬/坪,近一年無成交紀錄。 醍湖為預售屋,目前開價為85~88萬/坪,實價登錄尚未登陸,需搭配車位一同購買。 2、內湖捷運站一帶個案: 星世代屋齡5年,平均成交價為71.45萬/坪,近一年平均成交價為68.61萬/坪。為13戶5樓華廈。 花漾湖屋齡0年,目前開價為90~93萬/坪,實價登錄尚未登陸,需搭配車位一同購買。 潤泰京采/CITYLINK百貨屋齡4年,平均成交價為83.22萬/坪,近一年平均成交價為81.39萬/坪。為捷運共構宅。 3、文德&內湖捷運站周圍除了自有的文德生活圈以外,附近還有著名的737巷美食街及內湖CITYLINK,更因鄰近內湖科學園區,吸引大量的工作需求人口在此入住。房價上以越靠近捷運站價格越高,以內湖站因有百貨加持更為明顯,另外在碧湖公園第一排可見許多大坪數豪宅產品。 4、以首購捷運宅產品,常會碰到基地小戶數少的華廈,價格上會比較便宜,但要考量未來&管理維修不易。因總價較低,注意是否需搭配車位一同購買,總價是否有超出預算。文德好境單價低於樹語人、潤泰京采,高於星世代,開價也低於醍湖、花漾湖,屬於同區域符合行情的產品。 【評價】 文德好境位於文德捷運站約650M,介於內湖科學園區及內湖CITYLINK中間,非常適合工作於內湖科學園區的消費者購買。採24小時飯店式管理及雙玄關門設計加強社區的居住安全。較有疑慮的公設比較高38.8%及附近大台北瓦斯儲氣槽,格局好壞會是影響坪效最大關鍵,建議實際到現場體驗室內大小。儲氣槽的相關資訊可參考這裡,在安全上是無虞的,消費者可自行評估。在總價部分,因車位為非必要購買,可依自身需求決定,總價可壓在1300萬左右,並且附帶裝潢,在單價上雖與附近行情相同,但實際上卻省了裝潢費用及初期可能要裝修的大筆現金、時間。推薦給有換屋需求及首購新婚需求的消費者參考看看。

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