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看屋筆記: 士林區花寓藏 (個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2019.07.17 士林區一帶大多為中古屋,新成屋較少見,附近商家眾多生活機能十分完整。這次要介紹的是距離士林捷運站僅350公尺,轉個彎就能到達士林夜市的靜巷住宅花寓藏,趕快來看看它有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 近士林夜市、捷運站: 距離士林夜市商圈67米(走路1分鐘),距離士林捷運站350米(走路4分鐘),距離203號公園500米(走路7分鐘),距離士林運動中心550米(走路7分鐘),距離士林國小350米(走路5分鐘),距離士林國中650米(走路8分鐘) 2. 建材佳: 外牆使用日本進口龜崎窯磁磚及花崗石綠蒙卡、夜明珠,內裝使用美國KOHLER衛浴、KOHLER免治馬桶座、德國HANSGROHE淋浴柱、日本大金空調。 3. 坪數稀有: 士林夜市周邊一帶大多為10年以上中古屋,而少數的新屋幾乎為50坪以上大坪數規劃,花寓藏的小坪數規劃並採三米四米二的樓高規劃在區域較特殊。 【建案平面解析】 1. 本案為獨棟規劃,標準層為15~21坪採三米四米二的錯層規劃。 2. 一層6戶共用1部電梯,稍微不足。 3. 以B戶21.31坪較佳,為邊間雙面採光,格局方正,室內無柱空間好規劃,衛浴有大面開窗通風佳,開放式廚房規劃需注意油煙問題,臥室收納櫃挑高設計加大收納空間,面低樓層舊公寓不影響中高樓層視野。F戶大門到客廳需通過大陽台規劃較特殊。 【實價登錄分析】 1. 士林捷運站周邊 花寓藏目前開價95萬,預計成交價會再更低。 小貴馥屋齡7年,平均成交價約88.48萬,近期成交價約87萬~88萬。 圓山藏富目前開價114萬,預計成交價約100萬。 2. 劍潭捷運站周邊 圓山ART目前開價89萬,預計成交價約76萬~81萬,可以參考這邊。 圓山凡登屋齡10年,平均成交價約82.52萬,近期成交價約86萬。 鄉林層峰屋齡10年,平均成交價約84.77萬,近期成交價約75萬。 3. 士林捷運站及劍潭捷運站相鄰,兩區域享有同樣的生活機能,整體來說兩區域價格相差不大。花寓藏與同區域的小貴馥相比價格差不多,與圓山藏富相比則較低,落在區域行情。 【評價】 花寓藏位在士林夜市商圈旁,不論食衣住行育樂都相當方便,位於靜巷轉個彎就能遠離嘈雜。小坪數的房型也是士林一帶少有的規劃,在價格上也符合區域行情。以上為花寓藏簡單介紹提供給想在士林一帶找房的朋友參考。

看屋筆記:文山區吉美信義(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.08.17 吉美信義位於萬芳社區生活圈,鄰近捷運文湖線萬芳社區站,擁周邊綠地和學區,附近還擁有豐富休閒機能,例如文山運動中心和河濱公園,這次就來看看吉美信義有哪些特色吧。 【建案特點】 1.品牌優勢:吉美建設在建商中為知名度高的品牌,擁有許多知名豪宅建案,例如「信義之星」、「一品花園」和「君品」等。 2.十分鐘抵達信義商圈:車程三分鐘上信義快速道路、五分鐘上國道,十分鐘抵達信義商圈,且步行五分鐘達捷運萬芳社區站,交通機能相當便利。 3.稀有視野:前方面木柵高工、景美溪和河濱公園,後方面興隆山生態保育區,可享有永久棟距和視野。 【建案平面分析】 1.社區為獨棟規劃,一層8戶,共有兩部17人座的高速電梯150m/min以上,皆可抵達地下停車場。共108戶,全棟純住宅設計。 2.機車車位86位,汽車車位112位,有預留可拉電動車充電管線之車位。 3.標準層為3~13F,24~46坪2~3+1房,樓高為3米45。 4.本案配有信箱區、閱讀區、輕食區、戶外花園和空中花園。 5.灰色區塊為24~27坪2房規劃,單面採光。A8戶、A9戶格局相似,房內有柱裝潢時需稍加注意,獨立式廚房;A2戶、A6戶格局相似,開放式廚房,2房皆可擺放雙人床,有獨立衣櫃空間。 6.黃色區塊為36坪3房規劃,邊間雙面採光,主客衛浴都有對外開窗,獨立式廚房,3間房皆可擺放雙人床,A7戶主浴採四件式規劃。 7.藍色區塊為46坪3+1房規劃,邊間三面採光,有玄關,主客衛浴都有對外開窗,主浴採四件式規劃,獨立式廚房,廚房空間大有擺放電器櫃空間收納方便,3間房皆可擺放雙人床,+1空間可自由靈活運用。 8.面公園為A1戶、A2戶、A3戶,12F以上可看見河濱公園和動物園,面興隆山為A5戶、A6戶、A7戶,A5戶6F以上會看見電塔,電磁波數據符合政府規範。 【實價登錄分析】 1.萬芳社區生活圈個案 吉美信義目前開價73萬,預計成交價會更低。 萬芳環遊市屋齡12年,平均成交價約57萬,近期成交價約62~63萬。 2.木柵生活圈個案 冠德微山丘屋齡2年,平均成交價約58萬,近期成交價約54~61萬。 水沐青華/水沐菁華屋齡6年,平均成交價約53萬,近期成交價約52~61萬。 遠雄日光屋齡10年,平均成交價為60.55萬,近期成交價約60~62萬。 3.萬芳醫院生活圈個案 敦南捷境屋齡3年,平均成交價為54萬,近期成交價約51~55萬。 欣聯芳朵屋齡5年,平均成交價為63萬,近期成交價約65~73萬。 4.吉美信義位於萬芳醫院和木柵生活圈的學區,因此以三個區塊作為比較。木柵生活圈和萬芳社區都靠近交流道,交通機能方便,而萬芳醫院和木柵生活圈擁有完善的生活機能,因此三個區塊的價格差不多。吉美信義同時擁有面山和面校園、公園的優勢,交通方便卻不座落於主要幹道上再加上品牌的加持,因此開價略高於區域行情。 【評價】 吉美信義享有永久棟距和面山、面公園的視野,擁有便利的交通機能且不座落於主要幹道上,開車十分鐘可達信義商圈,鬧中取靜。萬芳社區新建案的數量少,多為老舊公寓或是透天,因此有換屋需求的人可以考慮吉美信義。

看屋筆記:信義區和暘AI(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.09.02 信義區是整個台北市最精華的地段,以信義商圈為核心幾乎為北市房價高峰。而和暘AI位於捷運六張犁站周邊,為少數同時獲得耐震建築標章、智慧建築標章和銀級綠建築標章國家級三大標章的建案,這次就來一起深入了解和暘AI還有哪些特色吧。 【建案特點】 1.近捷運站:步行一分鐘即可抵達六張犁捷運站,聯外交通相當便利。 2.智慧AI科技宅:鏡面多媒體門口機搭載人臉辨識系統,且可由手機開門、呼叫電梯及發QR Code給訪客作為臨時通行碼。 3.高規建材:戶戶衛浴全套日本INAX設備,主浴配有超級馬桶;廚房使用賽麗石檯面,配有德國Teka微波烤爐;電梯裝有日本SHARP醫療級空氣淨化系統。 【建案平面分析】 1.社區為獨棟規劃,標準層為9~12樓,13~18坪1~2房,一層5戶,共45戶。一樓為店面設計。 2.汽車車位為機械車位22位,機車為23位,無預留電動車充電管線之車位。 3.本案配有空中花園、交誼廳和會議室,公設集中於四樓。 4.黃色區塊為13坪1房規劃,大面寬單面採光,房內無柱、無廊道設計坪效佳,衛浴有對外開窗,開放式廚房,房內可放雙人床。 5.藍色區塊為16~18坪2房規劃,開放式廚房。 A戶為邊間雙面採光,衛浴無對外開窗,工作陽台位於客聽。 B戶、D戶室內無柱坪效佳,有玄關,客廳為間接採光,需經衛浴才能抵達工作陽台較為不便,2房皆可放雙人床,B戶為邊間雙面採光,D戶為邊間單面採光。 E戶為邊間單面採光,室內無柱坪效佳,衛浴無對外開窗,雙陽台設計。 【區域分析】 1.六張犁生活圈個案 和暘AI預計2023年完工,目前開價106萬/坪起,預計成交價會再低一些。 敦南好好預計2021年完工,目前開價105萬/坪起,預計成交價約90萬/坪。資料來源:Mobile01建案討論文 信義之森預計2021年完工,目前已完銷,預計成交價約90~94萬/坪。資料來源:2020.08電話市調 2.安和生活圈個案 大安富筑預計2020年完工,目前開價120萬/坪起,預計成交價約110萬/坪。資料來源:Mobile01建案討論文 仁愛CASA屋齡2年,平均成交價約111.24萬/坪,近期成交價約118.79萬/坪。 大安VISION屋齡3年,平均成交價約102.8萬/坪,近期無成交。 3.六張犁生活圈鄰近安和生活圈,生活機能相似。安和生活圈擁有捷運信義安和站,六張犁生活圈擁有捷運六張犁站,六張犁生活圈整機價格較低約10~20萬/坪。和暘AI步行一分鐘可達捷運站,和同區域的價格相比略高,仍符合區域行情。 【評價】 和暘AI座落於信義區,擁有建築三大標章,步行一分鐘達捷運六張犁站,交通機能和生活機能都相當方便,且採用高規建材和智慧AI宅設計。若近期有在安和生活圈或是六張犁生活圈一帶找房的話,可以考慮看看。

看屋筆記:大同區德璞永樂(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.08.28 台北圓環附近著名的迪化街商圈,近年結合文創的發展,已成為知名的觀光地點。德璞永樂就位在南京西路、近迪化街口。步行約5分鐘即可抵達捷運北門站,交通生活皆便利。讓我們來看看德璞永樂有哪些特色。 【建案特點】 1.迪化街永樂市場附近少見建案: 下樓就是永樂市場、迪化街商圈起點,生活機能便利。 2.空間格局規劃佳: 3房格局戶戶邊間雙面採光,無多餘廊道空間坪效佳。 3.建案規劃優於其他個案: 樓地板加厚18~20公分,有效阻止噪音干擾。 全坡平車位,預留電動車線槽方便住戶使用。設置排風機和一氧化碳設備讓地下室也通風。 【建案平面解析】 1.全案獨棟設計,地上15層、地下5層。一共103戶住家、9戶店面。 2.坡道設計,平面式車位 115個。 3.一樓大廳高4米2,主要為大廳、交誼廳。 4.公設部分為二樓:閱覽室、健身房、親子遊戲區,頂樓:空中花園。 5.黃色區域為2房,單面採光。進門處可規劃鞋櫃空間,開放式廚房設計。客廳安定面較小,須留意電視尺寸和擺放位置。衛浴無對外窗。 F戶(22.57坪),次臥只能擺放單人床。 E戶(25.27坪),客廳間接採光,次臥可放雙人床。 6.綠色區域為3房,邊間雙面採光。 G戶(32.06坪),進門處可規劃鞋櫃空間,開放式廚房設計。主臥為半套衛浴有開窗,臥室皆可擺放雙人床。衛浴有浴缸和開窗,無乾濕分離。 D戶(33.49坪),開放式廚房設計,有柱須留意家具擺放。主臥為套房設計,衛浴有開窗,無乾濕分離。其中一間臥室適合當作書房,另一間只能擺放單人床。衛浴有浴缸,無乾濕分離。 H戶(36.28坪),獨立廚房設計,客廳有柱須留意家具擺放。主臥為套房設計,衛浴有浴缸和開窗,無乾濕分離。其中一間臥室只能放單人床。 C戶(39.5坪),進門處可規劃鞋櫃空間,獨立廚房設計。客廳無柱家具好擺放。主臥為套房設計,另有空間可設計成更衣間,衛浴洗手台在外,無乾濕分離有開窗。其他臥室皆可擺放雙人床。 7.籃色區域為3+1房,邊間雙面採光。進門處可規劃鞋櫃空間,獨立廚房設計。客廳大面寬設計,可規劃一彈性空間,工作空間、兒童遊戲室、臥榻區..等等。主臥為套房設計,衛浴有浴缸和開窗,無乾濕分離。臥室皆可擺放雙人床。 【實價登錄分析】 1.圓環商圈附近個案: 德璞永樂預計2024年完工,開價約83~94萬,預計成交約80~92萬。 長安雋屋齡0年,開價約91萬,預計成交價約75萬。資料來源:Mobile01網友討論 常殷品天廈屋齡5年,平均成交價約70.38萬,近期成交價約67.92萬。 2.捷運大橋頭站附近個案: 忠泰同預計2020.12月完工,開價約86.5萬,預計成交價約75萬,可以參考這邊。 超站S屋齡1年,平均成交約75.91萬,近期成交約75.91萬。 吉美樂河預計2021年上半年完工,開價約68萬,預計成交價約62萬。可以參考這邊。 3.圓環商圈是迪化街的起點,捷運大橋頭站為迪化街尾端,二者生活機能都很方便,整體區域價格相差不大。吉美樂河附近有宮廟,價格較低於行情。德璞永樂地點在南京西路上,永樂市場旁,價格略高於區域行情。 【評價】 迪化街不但是老台北人的商圈,同時也是文創發展的一個指標地。生活機能成熟,交通也便利。德璞永樂坡道平面的車道規劃在市區較稀有,房型規劃適合想換屋的族群,若是有在大同區找房的人,可以參考看看德璞永樂。

看屋筆記: 士林區花寓藏 (個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2019.07.17 士林區一帶大多為中古屋,新成屋較少見,附近商家眾多生活機能十分完整。這次要介紹的是距離士林捷運站僅350公尺,轉個彎就能到達士林夜市的靜巷住宅花寓藏,趕快來看看它有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 近士林夜市、捷運站: 距離士林夜市商圈67米(走路1分鐘),距離士林捷運站350米(走路4分鐘),距離203號公園500米(走路7分鐘),距離士林運動中心550米(走路7分鐘),距離士林國小350米(走路5分鐘),距離士林國中650米(走路8分鐘) 2. 建材佳:外牆使用日本進口龜崎窯磁磚及花崗石綠蒙卡、夜明珠,內裝使用美國KOHLER衛浴、KOHLER免治馬桶座、德國HANSGROHE淋浴柱、日本大金空調。 3. 坪數稀有:士林夜市周邊一帶大多為10年以上中古屋,而少數的新屋幾乎為50坪以上大坪數規劃,花寓藏的小坪數規劃並採三米四米二的樓高規劃在區域較特殊。 【建案平面解析】 1. 本案為獨棟規劃,標準層為15~21坪採三米四米二的錯層規劃。 2. 一層6戶共用1部電梯,稍微不足。 3. 以B戶21.31坪較佳,為邊間雙面採光,格局方正,室內無柱空間好規劃,衛浴有大面開窗通風佳,開放式廚房規劃需注意油煙問題,臥室收納櫃挑高設計加大收納空間,面低樓層舊公寓不影響中高樓層視野。F戶大門到客廳需通過大陽台規劃較特殊。 【實價登錄分析】 1. 士林捷運站周邊 花寓藏:目前開價95萬,預計成交價會再更低。 小貴馥:屋齡7年,平均成交價約88.48萬,近期成交價約87萬~88萬。 圓山藏富:目前開價114萬,預計成交價約100萬。 2. 劍潭捷運站周邊 圓山ART:目前開價89萬,預計成交價約76萬~81萬,可以參考這邊。 圓山凡登:屋齡10年,平均成交價約82.52萬,近期成交價約86萬。 鄉林層峰:屋齡10年,平均成交價約84.77萬,近期成交價約75萬。 3. 士林捷運站及劍潭捷運站相鄰,兩區域享有同樣的生活機能,整體來說兩區域價格相差不大。花寓藏與同區域的小貴馥相比價格差不多,與圓山藏富相比則較低,落在區域行情。 【評價】 花寓藏位在士林夜市商圈旁,不論食衣住行育樂都相當方便,位於靜巷轉個彎就能遠離嘈雜。小坪數的房型也是士林一帶少有的規劃,在價格上也符合區域行情。以上為花寓藏簡單介紹提供給想在士林一帶找房的朋友參考。

看屋筆記: 北投區公園大院(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2019.11.19 公園大院位於遊客最愛的溫泉之鄉-北投,距離新北投捷運站相當近,是該區域內少有的新建案,走路十分鐘內有五大公園共計超過三萬坪綠地圍繞,周邊環境相當舒適,這次就來看看公園大院有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 名校學區: 薇閣雙語私校350米(走路5分鐘),幼稚園到高中上學免接送,睡飽再上學,學習效果更加分。 2. 地區稀有性: 北投一帶因開發較早,目前區域內新建案不多,公園大院是區內少見的危老重建案,相當稀有。 【建案平面解析】 1. 全案分為樂活館與森活館兩棟,標準層為11-36坪套房~3房規劃。 2. 森活館一層四戶共用2部電梯,樂活館一層三戶共用1部電梯。 3. 樂活館: 綠色區塊為2房15~25坪規劃。 1) A戶為25坪邊間雙面採光,無廊道設計坪效高,有獨立玄關及鞋櫃空間,開放式廚房規劃,客廳採光需透過廚房較間接,衛浴對外開窗通風佳,兩間房間皆可放置雙人床,客臥旁有規劃陽台。 2) B戶為15坪單面採光規劃,柱位外推且採無廊道設計坪效高,是常見的暗廳兩房但衛浴有對外開窗,開放式廚房規劃,陽台設置於主客臥動線較特殊,且房間採光較間接。 3) C戶為24坪邊間雙面採光,有獨立玄關、獨立廚房規劃,兩間房間皆可擺放雙人床,前後雙陽台規劃實用性佳。 4. 森活館: 1) 黃色區塊為11坪套房規劃,單面採光,廚房採單爐設計,規劃有陽台空間。 2) 綠色區塊為23坪2房規劃,邊間雙面採光,為2房少見客廳、房間、衛浴皆開窗的規劃,樑柱全外推且採無廊道設計坪效佳,有獨立玄關及鞋櫃空間,廚房為開方式且採用單口爐規劃,大陽台空間較實用。 3) 藍色區塊為33~36坪3房規劃,格局相似,皆為邊間雙面採光,有獨立玄關空間(B戶有鞋櫃擺放空間),廊道空間少坪效佳,A戶柱位較多裝潢時需稍加注意。 【實價登錄分析】 1. 捷運新北投站周邊新建案 公園大院:目前開價57萬,預計成交價會再更低。 御品行館:屋齡2年,平均成交價約71.98萬,近期成交價約68~70萬。 一樹巷:目前開價53萬,預計成交價會再更低。 2. 捷運新北投站周邊中古屋 陽明山廈:屋齡21年,平均成交價約42.44萬,近期成交價約43萬。 大屯新城:屋齡23年,平均成交價約37.15萬,近期成交價約38萬。 雲天:屋齡14年,平均成交價約44.76萬,近期成交價約49萬。 3. 新北投捷運站周邊多為中古屋建案,價格較新建案低10萬~20萬左右,與捷運站距離及屋齡皆會影響價格高低。而影響新建案價格的主要因素為與捷運站之間的距離,公園大院距離新北投捷運站較御品行館遠,較一樹巷近,因此價格也落在兩建案之間。 【評價】 公園大院距離捷運走路5分鐘,聯外交通相當便利,區內的生活機能相當便利,周邊還有眾多溫泉會館及公園綠地,適合各年齡層居住,因位於溫泉區需注意電器保存問題。全案有套房至三房等不同格局規劃,不論單身、小家庭、換屋等類型住戶都適合,若有在北投一帶找房的話可以參考看看。

看屋筆記:台北大安區台大龍門(個案+價格分析)
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文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.01.06 大安森林公園生活圈,區域開發較早,附近的個案,大多數都是小基地為主的規劃,台大龍門是區域內少見的502坪基地規劃,這次來看看台大龍門有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 制震住家:結構方面有特別加強,耐震到達六級,超越法規的5級,隔音上採用進口YKK氣密窗搭配6+6mm膠合Low-E玻璃,能有效隔音及阻隔紫外線,雙淨水:採用德國BWT社區型淨水設備及每戶配備BWT淨水器,每一車位都配備電動車充電線組。 2. 交通機能:捷運文湖線科技大樓站約650公尺(走路約8分鐘),車程約1分鐘可上建國高架橋,車程約4分鐘可上國道3甲連絡道,快速連接到國道3,交通相當方便。 3. 生活機能:佔地25公頃的大安森林公園約550公尺(走路約7分鐘),運動休閒都很便利,北教實小約350公尺(走路約4分鐘),龍門國中約110公尺(走路約1分鐘),明星雙學區上下課免接送,118巷美食街約300公尺(走路4約分鐘)延伸到復興南路及和平東路商圈,店家多生活機能便利。 【建案平面解析】 分為文詠及藏閱 『文詠』 1. 標準層為2~3房22~32坪規劃。 2. 同一層3戶1部電梯,使用上沒有問題。 3. 綠色區塊為2房22坪規劃,單面採光,室內無柱位,空間好規劃,主、次臥都有雙人床的空間,採用開放式廚房規劃,冷氣主機的位置不是規劃在工作陽台,不會影響到使用空間,校園景觀第一排,景觀視野佳。 4. 橘色區塊為3房32坪規劃,格局相似,皆為邊間3面採光,玄關有鞋櫃空間,室內無柱規劃,完整的客、餐廳空間,房間空間有2間臥室都放的下雙人床,以3房來說空間算是利用的不錯,冷氣主機的位置不會影響到工作陽台使用空間,校園景觀第一排,景觀視野佳。 『藏閱』 1. 標準層為2~3+1房24~47坪規劃。 2. 同一層5戶2部電梯,使用上沒有問題。 3. 綠色區塊為2房24~28坪規劃,D戶24坪規劃,雖為單面採光,但客、餐聽及房間都在同一採光面,且室內無柱位,空間好規劃,開放式廚房規劃,主臥空間有放大較為舒適,E戶為28坪規劃,玄關有鞋櫃空間,因客廳深度夠,可另外再隔一個+1空間來做使用,機能性較佳,冷氣主機的位置皆不會影響到工作陽台使用空間。 4. 橘色區塊為3房36坪規劃,邊間三面採光,玄關有鞋櫃空間,室內無柱位,L型大廚房規劃,2間房間都有雙人床空間,其中一間小次臥房間較小比較可惜,冷氣主機的位置不會影響到工作陽台使用空間。 5. 藍色區塊為3+1房47坪規劃,格局相似,皆為邊間3面採光,室內無柱位,有額外加1空間,使用上會比一般3房的機能性較佳,廚房有額外電器櫃空間,冷氣主機的位置不會影響到工作陽台使用空間,校園景觀第一排視野佳。 【實價登錄分析】 1. 大安森林公園生活圈區域新案: 台大龍門目前開價約140萬起,預計成交價約125~130萬。 TRUMP PARK屋齡1年,平均成交價約136.82萬,近期成交價約133萬。 潤泰禮仁屋齡1年,平均成交價約120.45萬,近期成交價約116~135萬。 2. 大安森林公園生活圈區域10年中古案: 成德菁選集屋齡12年,平均成交價約134.7萬,近期成交價約118~124萬。 大安御品屋齡8年,平均成交價約103.19萬,近期成交價約109萬。 大安AIT屋齡12年,平均成交價約105.9萬,近期成交價約105~108萬。 3. 台大龍門與大安森林公園生活圈區域新案相比,會比TRUMP PARK稍低,與潤泰禮仁相差不大,台大龍門與區域10年上下中古屋相比,比成德菁選集、大安御品、大安AIT高一些, 台大龍門的價位符合區域新案行情,與10年左右中古屋的價格也差距不大,相對有優勢。 【評價】 台大龍門的位置相當不錯,除了在明星學校北教實小、龍門國中旁邊,離台灣的第一學府台灣大學也不遠,加上為靜巷住家,沒有主要幹道上的車流量噪音問題,近大安森林公園,生活品質條件相當佳,想要再大安森林公園區域一帶,找2~3房的可以來參考一下,台大龍門的規劃。

看屋筆記:內湖區源利御品(個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.02.17 源利御品位於內湖四期重劃區,該區屬低密度開發。除了社區規劃良善,街道營造出美式街廓氛圍外,在AIT美國在台協會進駐內湖新館後,更帶動周邊房市熱絡。而在土地開發近飽和的四期重劃區中,難得推出強調生活品質的新建案源利御品,這次就一起來看看它的特色吧。 【建案特點】 1. 美式街廓與綠意環境: 源利御品位於金湖路347巷及金湖路363巷51弄路口角地,社區整體規劃以別墅住宅為主,小區內街道寬敞,街景瀰漫著美式愜意的人文氛圍。建案北面緊鄰自然保護區,享永久棟距及綠意景觀。小區整體生活環境單純且悠閒寧靜。 2. 週邊機能與便利交通: 源利御品除了保有單純的生活環境外,距離商圈不遠生活機能方便,同時滿足兩種型態的居住環境。另外,若需要進出內湖行政中心或AIT美國在台辦事處皆不遠,而大湖公園也在步行可抵距離,提供優質休憩環境。大眾運輸方面距離文湖線葫洲捷運站約700公尺,步行約9分鐘。 3. 結構及建材方面: 結構採用戴雲發Alfa Safe專利耐震系統工法,鋼筋以一筆箍工法搭配柱中柱,加強建物耐震能力;建材配備YKK 5+5mm水密窗,防止強風豪雨滲入,隔絕噪音;以及TOTO衛浴系統;同時設置全棟BWT給水過濾系統;室內配備SUNON雙流新風機換氣系統,確保室內空氣品質。 【建案平面解析】 1. 全區為獨棟,分爲A、B兩區規劃。坪數規劃一房、兩房27坪、三房33~37坪。樓高五層,總戶數30戶。A區一層四戶共用一部電梯,B區一層三戶共用一部電梯。因樓層少,使用上充足。 2. 黃色部份A2、B2為一房一廳產品,15~19坪,單面採光。其中A2戶為1+1格局,多了和室空間應用。需注意開門見灶,且A2戶廚房未鄰陽台,恐有油煙問題。 3. 藍色部分A5、B3為兩房格局,為對稱戶,僅有大門位置有差異,皆為雙面採光,衛浴也都有開窗,可避免潮濕。 4. 綠色部分A1、A3、B1為三房格局,皆採三面採光,無暗廳暗室採光佳。獨立廚房較能夠隔絕油煙問題,衛浴都有開窗,通風良好不潮濕,主臥衛浴都採新式規劃,突出方正的結構空間,可以擁有更大面積的採光與通風。 1) 其中A1戶為三房37坪規劃,保有玄關設計,在住戶隱私上有加分效果;擁前後雙陽台,工作空間好應用;大主臥設計,空間可規劃成衣帽間或書桌,且配有浴缸。 2) B1戶為三房33坪設計,配有玄關設計,可規劃為鞋櫃空間。 【實價登錄分析】 1. 葫洲捷運站周邊: 源利御品:開價85萬,預計成交約80萬左右。 山沺藏:開價88萬,預計成交價約70萬左右。 恆星:開價82萬,預計成交價約72~73萬左右。 湖麗double:屋齡十五年,平均成交價為78.05萬。 拓真:屋齡十八年,平均成交價為77.96萬。 城品大廈:屋齡二十年,平均成交價為76.33萬。 2.星雲街周邊: 花漾湖:目前開價90萬,預計成交價會再低些。 大湖朕寶:屋齡兩年,平均成交價為80.68萬。 文心casa ait:屋齡六年,平均成交價為75.62萬。 3. 內湖區區域發展主要由文湖線捷運站周圍延伸,現今皆已發展成熟。源利御品的單價略高於四期重劃區行情,主要原因為該小區是四期重劃區中少數近捷運站的區域,且社區總體營造完善,若於同小區中古屋相比,價格則差距不大。而相比較類似生活環境的星雲街周邊新建案則價差不大。 【評價】 在內湖四期重劃區,難得有基地方正的角地空間開發,且從平面規劃及庭園配置都很不錯。小區街廓開發得宜,街道景觀綠意舒適,鄰近學區、公園、自然保護區,生活環境單純,步行即可至金湖路圓環鬧區,距離葫洲捷運站也不遠,同時享有愜意居住品質與生活便利。若有喜歡寧靜生活品質,及重視社區營造及街廓氛圍的朋友可以參考看看。

看屋筆記:大同區超·站 S (個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.03.13 捷運已經是大台北地區居民生活的一部分,許多人仰賴捷運系統通勤,在購屋考量上往往也是一大要素。因此捷運聯合開發住宅為許多民眾的首選。日勝生在大橋頭站推出聯開宅「超·站 S」,一起來看看他有什麼特色吧。 【建案特點】 1. 北市稀有捷運聯開宅: 台北市捷運路網因開發較早,因此很難得能夠取得土地作聯合開發。而超·站 S在大橋頭取得1200餘坪基地做開發,是北市稀有的產品。 2. 隔震結構 相較一般耐震工法,超·站 S採用造價較高的隔震系統,採用美國DIS品牌LRB隔震墊,能有效消融地震能量,減少地震發生時之建物搖晃程度,提升安全性,耐震係數提升至0.32G(法規為0.24G)。 3. 低公設比 超·站 S的公設比僅29.8%,住戶因此能夠享有更高得房率,相當難得。 【平面分析】 1. 全區分為A、B、C三棟,一房至四房規劃,黃色部份為一房、綠色部分為兩房、藍色部分為三房、紅色部分為四房。 2. A棟部分三至九樓規劃三房2戶、四房1戶,十樓以上為兩房1戶、三房2戶(差異於A1戶,於下說明),一層三戶共用兩部電梯,使用上相當充裕。 1) A1戶三面採光,無暗廳暗室。配置了儲藏空間較為特別,可依需求改為書房或和室。三至九樓為四房設置,室內梁柱稍多,裝修時需注意;十樓以上為2房,浴室有開窗且配置大陽台,兩房來說較為難得。若想參考十樓以上平面圖可以至樂居建案頁。 2) A2戶為雙面採光,無暗廳暗室。廚房與餐廳不連貫,客用衛浴配有浴缸較特別,兩衛浴皆有開窗,通風良好不潮濕。 3) A3戶餐廳安定面不足,需斟酌餐桌擺放位置。陽台空間十分充裕。 3. B棟部分規劃一房4戶、兩房3戶、四房2戶,一層九戶共用兩部電梯,使用上較不足。 1) B2、B6、B7、B9為一房,皆為單面採光,無暗廳暗室,但需注意面向C棟,低樓層採光可能受影響。 2) B1、B8、B10為兩房,室內無柱空間方正好規劃,惟須注意主臥皆有樑,床位擺放需留意壓樑。B1、B10為雙面採光充足,B8則為單面採光且面向C棟,低樓層採光可能受影響。B1工作陽台稍小,需注意洗衣機大小。 3) B3、B5則為四房規劃,雙面採光,無暗廳暗室,前後雙陽台,但走道空間稍多較為可惜。B5戶主臥設有衣帽間。 4. C棟部分規劃兩房2戶、三房2戶、四房3戶,一層七戶共用兩電梯,使用上還算充足。 1) C2、C3戶為兩房,對稱設計。單面採光無暗廳暗室,客廳安定面不足需注意家具擺放,配有浴缸在兩房較難得,廚房為緊鄰陽台需注意油煙問題。 2) C7、C8戶為三房配置,室內柱皆安排於大門旁影響較小。C7戶單面採光,有暗廳問題,且客廳安定面不足,主臥走道空間若要裝修衣櫃需注意深度。C8戶為雙面採光,主臥配有浴缸。 3) C1、C5、C6戶為四房,皆大於70坪,配有前後雙陽台。C1戶三面採光,留有玄關及儲藏室,公私領域分明,後陽台採光面較小,且前陽台需經過次臥。主臥配有衣帽間。C5戶雙面採光,配有儲藏空間,主臥設置衣帽間,後陽台採光面較小。C6戶坪數最大,採雙主臥三衛浴設計,廚房外還設置中島台,可做為輕食吧台,算是少有的配置。主臥同時設有淋浴區與浴缸,及雙槽洗手台,可避免使用衝突,都是罕見的高規配置。 【實價登錄分析】 1. 大橋頭捷運站周圍建案行情: 超·站 S:屋齡一年,平均成交價為76.18萬。 敦豐苑:目前開價85~88萬,實際價格討論可以參考這裡。 丰禾居:目前開價85萬,實際價格討論可以參考這裡。 菁選集:屋齡三年,平均成交價為66.98萬。 2. 中和新蘆線聯開案行情: 冠德美麗台北:屋齡七年,近一年成交價為49.14萬。位於台北橋站。 美麗新境:屋齡十年,近一年成交價為42.85萬。位於先嗇宮站。 3. 以大橋頭捷運站周邊來說,開價差距不大,但因超·站 S具聯開宅優勢,因此實際成交價高於周邊行情,菁選集因為處臺北大橋旁的巷弄且離捷運站遠,反映在售價為區域低價。而近期中和新蘆線聯開宅推案較少,多為新北市中古屋,這邊提供兩個案參考,可發現價格有差距。目前台北市還有一首泰信義為聯開宅新案,但性質為豪宅案且尚未有開價資訊所以無列入比較。 【評價】 超·站 S為目前北市稀有的聯開宅新推案,除了坐擁大基地與交通優勢外,在隔震工法上也為高規配製,29.8%的超低公設在新推案中相當罕見。若對聯開宅有興趣的讀者不妨參考看看。

看屋筆記:中山區榮耀之星 (個案+價格分析)
建案開箱-台北

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.03.15 榮星花園為北市大面積公園之一,但周圍舊公寓都更不易,因此推出的新建案基地都不大。而在面公園第一排的榮耀之星,則坐擁千坪大基地,來看看它有什麼特色吧。 【建案特點】 1.大基地開發: 中山區開發較早,難得整合出1046坪大基地開發,因此榮耀之星可享北市新建案較稀有的全坡坪車位,以及155坪中庭花園。 2.公園第一排: 榮耀之星位於榮星公園第一排,享永久棟距。且建案北面穿過舊公寓為松山機場,因此部分面東北戶別中高樓層可遠眺松山機場景觀。惟需注意建國高架後為殯儀館,雖仍有一段距離,但視野上可能受影響。 3.特殊工法與建材: 本案採用中空樓板,樓地板達22.5公分,能有效阻擋樓層間噪音、震動及溫度。建材部分較突出的有採用YKK的5+5+6+6複合玻璃,其中5+5為膠合;6+6為真空層加上6mm玻璃,且搭配Low-E低幅射率玻璃,算是相當高規的配置。 【平面分析】 1.本案分為四棟,共有A、B、C、D三區,其中A棟面五常街及民族東410巷、B棟面五常街跟五常11巷,C、D棟面五常街11巷及民族東410巷,如下圖所示。黃色部份為一房、綠色為兩房、紅色為三房。 2.A區規劃一房1戶、兩房1戶、三房2戶,一層四戶共用兩部電梯,使用充足。 1) A2、A3、A4戶下方為傳統市場,低樓層可能會有影響。 2) A3戶為一房規劃,單面採光。 3) A2戶為兩房規劃,雙面採光。客廳空間充足,可考慮規劃加一房,但安定面較零散,需考慮家具擺放。主臥配有浴缸,以兩房來說較少有。 4) A1、A4戶為三房,雙面採光。A1戶走道空間稍多,主臥為四件式同時配有浴缸及淋浴間較特別,惟需注意工作陽台面天井,採光可能受影響;A4戶僅配置一套四件式衛浴,需考慮家庭使用習慣是否造成衝突。 3.B區規劃一房1戶、兩房2戶、三房1戶,一層四戶共用兩部電梯,使用充足。 1) B3戶為一房配置,單面採光。客餐廳空間大可考慮加一房。主臥有樑,床位擺放需考慮壓樑。配有浴缸以一房來說較稀有。 2) B2、B4戶為兩房規劃,客廳空間充足可考慮加一房。B2戶雙面採光,陽台較窄,需注意洗衣機深度。 3) B1戶公私領域分明,主臥為四件式同時配有浴缸及淋浴間較特別,惟需注意工作陽台面天井,採光可能受影響 4.C區規劃兩房4戶,雖僅一電梯,但總戶數少(2F僅一戶、3F~8F一層兩戶,共41戶)使用上還算充足。皆配置開放式廚房,但位置巧妙避開小坪數常有的開門見灶,但餐廳空間不足,可能需要考慮在客廳用餐。 1) C1、C2戶為機場景觀戶,可遠眺松山機場。 2) C2戶客廳採光面為工作陽台,需注意晾衣位置與隱私。 5.D區規劃兩房3戶,共用一電梯,使用上還算足夠,餐廳空間不足,可能需要考慮在客廳用餐。 1) D1-1為車道戶,低樓層可能會有影響。 2) D1、D1-1戶客廳採光面為工作陽台,需注意晾衣位置與隱私。 3) D2戶三面採光,且配有露臺,可享有額外獨立空間,並可遠眺松山機場。 4) D2戶為獨立廚房,其他則反之。 【實價登錄分析】 1.榮星花園北側周圍建案行情: 榮耀之星:屋齡一年,平均成交價為86.29萬。 TAKUMI:屋齡四年,平均成交價為86.72萬。 禾碩榮星:屋齡四年,平均成交價為100.3萬。 遠宏香榭:屋齡七年,平均成交價67.46萬。 2.林森公園周邊行情: 中山凱宴:屋齡三年,近一年成交價為89.88萬。 台北1號院:屋齡五年,平均成交價為98.33萬。 南京六福居:屋齡八年,平均成交價為88.94萬。 3.榮星花園附近新推案較少,與五年內新成屋成交價格相近,符合市場行情。而中山區較為相近的公園宅為林森公園及康樂公園周邊,該區段無新推案,但具商圈優勢,因此中古屋行情會比榮星花園周邊高。 【評價】 榮耀之星為中山區鮮少的大基地開發,且面公園的視野佳。且採用中空樓板較為特別,能減少樓層間的噪音與震動。惟離捷運站稍遠。若最近在台北市尋覓新屋的讀者,不妨參考看看。

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