大寮區在高雄東側，位於屏東市與鳳山區之間，由於鳳山區的高房價排擠，許多預算型買方也會選擇大寮區，該區房市特性屬於當地居民較多的地區，因為區內有大發工業區和發產業園區等不少就業機會，因此也有不少人口紅利進駐，區域內比較熱門的區域有前庄、中庄及後庄等生活圈，目前人口數也有11.2萬人，大寮區多數的土地使用強度並不高，在建蔽率和容積率不高的條件下，因此大多規劃5~7樓的電梯公寓或華廈。 一起來欣賞大寮區建案：明磊建設『捷安天下』 捷安天下外觀圖 建案特色： 1. 單純數戶：著市面上首購型產品戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約86戶，相對來說單純。 2. 低公設比：建案公設比僅24.8%，相較於大樓，華廈通常基地較小，公設也相對較低，主要在於電梯、安全逃生梯和停車位，能避免拿錢買自己不會使用的公設、繳高額管理費的問題，降低額外花費。 3. 地理位置：建案位於大寮區黃厝路，附近生活單純，步調清幽。車程10內分鐘可抵達學區翁園國小，中庄國中、大寮國中，家長接送便利。生活採買方面，10分鐘車程內可抵達翁園超市、鳳林路商圈等。交通方面，距離捷運大寮站約10分鐘車程內可到。 捷安天下格局分析： 捷安天下標準層分析 ● 基地面積770坪，共有A.B.D.E等4棟建物，A/B棟每層6戶，D棟每層5戶，E棟每層4戶，地上5樓，屬於華廈建案，無店面單純住宅，社區共86戶，戶數較為單純。 ● 社區雙面臨路，分別面黃厝路和琉球路，周圍道路不算寬裕，另一側同樣是5F華廈建案，棟距平均大約6米左右，該側的房型採光通風稍微不足，其他房型採光通風尚可接受。 ● 社區大門面黃厝路，住戶由B棟進出。一樓規劃車子可從黃厝路2處和琉球路1處進入。 ● A/B棟每層6戶併1梯，D棟每層5戶併1梯，E棟每層4戶併1梯，除E棟電梯戶數比和樓層戶數佳以外，其餘棟別電梯戶數比稍嫌不足。 ● 建案規畫二房(20~25坪) 、 三房(26~32坪)，單純房型，建案客群包含首購型和換屋族。建案非高雄厝，全棟使用IH電子爐。 ● 車道可由黃厝路和琉球路進入，社區一樓規劃坡道平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共22個，機械車位共40個，車位比1:072，車位比稍微不足，留意附近停車不易。 ● 建案規格：廚房：櫻花整體、TOTO衛浴等，屬於中階產品。 ● 公共設施有交誼廳、警衛室、垃圾儲藏室、廚餘冷藏室、資源回收室等，公設比約：24.8%，略低市場行情。 ● 管理費：60/坪，平面汽車管理費：300/月，機械車位管理費：500/月，尚可接受範圍。 ● 學區為：翁園國小 大寮國中 中庄國中。 捷安天下D3傢配圖 ● 為D3/23.89坪/兩房房型，格局方正，客廳為間接採光通風，整體尚可接受。 ● 開放式廚房，兩房使用IH電子爐，靠近陽台，通風佳。 ● 雙衛浴規劃，但雙衛浴都沒有開窗，留意未來潮濕的情況，客用衛浴有使用玻璃磚設計，可讓自然光進入。 ● 兩房規劃一個景觀陽台，有另外規劃冷氣室外機位置，使用空間尚可接受。 ● 2間臥室都有開窗，沒有暗房的情況，擁有雙面採光。 實價登錄分析： 捷安天下位在下大寮生活圈： 1. 下大寮生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在17.83萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看，約落在15萬左右，今年不管成交量或價都有明顯上漲。 捷安天下：預售屋。 平均成交價18.48萬/坪。 近一年成交價18.48萬/坪。 大橘新加坡：屋齡1年。 平均成交價15.79萬/坪。 近一年成交價17.53萬/坪。 大橘新加坡2：預售屋。 平均成交價16.01萬/坪。 近一年成交價16.38萬/坪。 2. 後庄生活圈個案： 近一年大樓屋齡0~5年成交價約落在12.08萬/坪。 價格有逐期上揚的趨勢。該區的交易量也逐漸成長，平均成交量也來到135戶以上。 四季逗：屋齡1年。 平均成交價19.13萬/坪。 近一年成交價19.66萬/坪。 四維學苑：屋齡6年。 平均成交價15.2萬/坪。 近一年成交價16.5萬/坪。 3. 捷安天下預售成交價已經有實價登錄，近一年成交價在18.61萬左右，相對比附近兩個建案成交價約15萬~16萬還要高一點，不過考量到該建案基地為角地，採光和通風也會較有優勢。 捷安天下評價： 因為土地成本提高，以透天為主的大寮區也開始發展複合式大樓建案，目前又以華廈建物型態最多，因總價相對較低，年輕人也較好入手，成為因鳳山區房價高漲而人口外溢的受惠區域之一。捷安天下整體規劃不論自住或投資都可以的產品，高雄市是台灣目前建案平均公設比最高的城市，而捷安天下公設比僅24%左右，相對吸引人。小提醒的是附近未來會有上百戶進駐，不過在道路不寬裕之下，留意一下日後交通可能略顯擁擠。大寮對小編來說有點陌生耶~
前金區可以說是南高雄的精華區，區域內綠地及休憩空間充足，愛河、中央公園、TESL高雄電競館，光榮碼頭，還有漢神百貨及大立商圈等，機能便利性佳，加上優質的學區、文教環境，吸引不少收入較高的族群。本次介紹的中正一號院位於中正四路的金融商圈上，走路5分鐘即可到達美麗島捷運站，絕佳的地段更增添保值性。 一起來欣賞前金區建案：興富發建設『中正一號院』 建案特點： ● 多元公設：建案規劃接待大廳、會議室、視聽室、游泳池、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、信箱區、Lounge Bar、空中休憩區等多元公設。 ● 明星學區：學區是前金國小、前金國中、高雄女中，都是高雄的明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，基地距學區車程皆約8分鐘內可到達，方便家長接送。 ● 地理位置：建案位於高雄市中心地段，附近生活機能成熟。車程2分鐘可達六合夜市商圈、車程5分鐘可達成功商圈、漢神本館、大立精品百貨，建案附近亦有捷運紅線-美麗島站、捷運橘線-市議會站，皆步行5分鐘可達。 中正一號院 格局分析： ● 基地面積546坪，獨棟規劃，地上35樓/地下7樓，每層18戶，無店面規劃設計的純住宅超高大樓，戶數總共590戶，戶數稍微過多，大樓及樓層出入較為複雜。 ● 基地前後雙面臨路，分別面為中正四路和自立二路53巷，附近有7-11便利商店和小北百貨，生活機能便利。 ● 建案周圍大多透天或公寓，且臨路棟距表現佳，整體採光表現不錯，面中正路戶型中高樓層採光通風良好，面自立二路53巷中高樓層戶型可挑望中央公園。 ● 建案樓層戶數18戶併3梯，電梯戶數比稍微不足，樓層戶數也稍微多，電梯無直達地下室，須轉梯，尖峰時段須留意搶梯問題。 ● 整棟規劃1房-15~20坪、2房-19~21坪 、 3房-31~37坪，適合首購族或投資客群，建案為高雄厝，全棟使用IH電子爐，中繼水箱在17樓。 ● 雙房及套房戶型大多為單面採光，只有邊間A1/A7/A11/A17為雙面採光。 ● 建案全數房型規劃僅有一衛浴，且都沒有開窗，留意潮濕的情況。 ● 建案配置坡道平面車位、機械車位。平面車位共220個，機械車位62個，車位比1:0.47，車位比不足，須留意未來停車問題，市區停車不易。 ● 建案建材廚具使用：櫻花廚具、SVAGO蒸烘烤變頻微波爐、SVAGO獨立式洗脫烘衣機、Panasonic智慧節能冰箱，衛浴使用：Grohe、Villeroy & Boch、Karat全智能馬桶、Panasonic四合一暖風機、櫻花電熱水器，其他：八合一電子智慧鎖，建材綜觀屬於中高階等級。 ● 公共設施：接待大廳、會議室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、SPA、KTV、泳池畔酒吧、天空酒吧，公設比：34.8%，符合市場行情。 A12傢配圖 ● A12規劃1+1房/1廳/1衛浴，格局方正，單面採光，採光通風佳，樑柱稍微擠壓到臥房陽台空間。 ● 臥房皆有開窗通風，無暗房問題，須留意廚房及客廳採光較不理想。 ● 衛浴無開窗，通風效果較為受限，採用四件式衛浴設備，並配有浴缸。 ● 廚房採L字型開放式設計，無開窗通風，較需留意未來油煙問題。 ● 規劃雙陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，為高雄厝式設計。 實價登錄分析： 中正一號院 位於 市議會生活圈 ● 市議會生活圈 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在29.05 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在20.45 萬/坪，區域成交量熱絡，呈現價量俱漲的狀況。 中正一號院：預售屋。 平均成交價39.56萬/坪。 近一年成交價39.56萬/坪。 捷韻都馨城韻/匯成城韻：預售屋。 平均成交價23.57萬/坪。 近一年成交價26.54萬/坪。 達麗東京：屋齡0年。 平均成交價25.98萬/坪。 近一年成交價32.22萬/坪。 華盛美麗方：屋齡4年。 平均成交價27.15萬/坪。 近一年成交價26.11萬/坪。 郡都JR：屋齡3年。 平均成交價21.95萬/坪。 近一年成交價24.53萬/坪。 ● 光榮碼頭生活圈 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在27.84 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在19.45 萬/坪，區域成交量熱絡。 灣見築：屋齡1年。 平均成交價31.12萬/坪。 近一年成交價32.03萬/坪。 國聯漢神棧：預售屋。 平均成交價27.89萬/坪。 近一年無交易資訊。 鳳凰灣：屋齡1年。 平均成交價23.83萬/坪。 近一年成交價28.47萬/坪。 璟時尚：屋齡3年。 平均成交價26.93萬/坪。 近一年成交價27.02萬/坪。 聯上鉑麗：預售屋。 平均成交價21.97萬/坪。 近一年成交價21.68萬/坪。 ● 由於中正一號院目前開價資料較少，但可以由附近建案的成交價發現，該區大多落在24~26萬左右，但由於近期高雄房市行情火熱，可以由灣見築開價發現，未來中正一號院開價應該也會往三字頭去了。 中正一號院 評價： 前金區一直是屬於南高的蛋黃區，中正一號院地理優勢卓越，高樓層也有不錯的景觀視野，且離捷運站及商圈都非常的近，但整體規劃來看偏向首購型和投資型建案，購入前可以多參考該建商其他類似建案網路資料。
新興區屬傳統高雄精華的市中心區域，生活機能和商圈都已成熟，區內包括新堀江商圈、六合夜市、中央公園、漢神百貨等，就算目前高雄人口北移情況明顯，還是有許多在地高雄人習慣在該區域生活，房價對比近年來成為生活重心的左營區毫不遜色，根據最新實價登錄揭露資料，新興區出現單價來到4字頭的預售大樓案，創下新興區大樓住宅房價歷史最高紀錄。 一起來欣賞新興區建案：興富發建設『大悅』 【建案特點】 1.多元公設：建案規劃接待大廳、交誼廳、會議室、視聽室、頂樓游泳池、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、信箱區、Lounge Bar、烤肉區等多元公設，其中頂樓泳池的景觀，讓人心曠神怡。 2.明星學區：學區是信義國小、五福國中都是高雄明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，基地距學區車程約10分內可到，方便家長接送。 3.地理位置：基地位於七賢路上，靠近民族二路，屬於高雄市中心，附近生活機能成熟。車程5分內，可到六合商圈、建國商圈等。交通部分，車程約10分內可到高雄火車站，距離捷運06信義國小站，步行約10分鐘。休閒遊憩方面，車程約10分，可到文化中心、國立科學工藝博物館等。 【大悅格局分析】 基地面積403.53坪，獨棟規劃，地上29樓/地下7樓，每層12戶，無店面規畫設計的純住宅超高大樓，戶數總共321戶，戶數稍微過多。 社區雙面臨路，分別面七賢一路和民族二路88巷，建案大門面七賢一路，附近有便利商店和郵局等，生活機能還算便利，建案附近還有工地施工，未來預計也會推出新建案。 建案周圍大多透天或公寓，且臨路棟距表現尚可接受，整體採光表現不錯，面七賢路房型中高樓層採光通風良好，面民族二路88巷房型則正對另一個33F超高大樓。 建案樓層戶數12戶併2梯，電梯戶數比稍微不足，樓層戶數也稍微多，僅有一部電梯可以上頂樓和下地下室，等待電梯時間可能過較久。 整棟規劃2房-18.22/30.36坪 、 3房-34.28坪，適合首購族或投資客群，建案為高雄厝，全棟使用IH電子爐，中繼水箱在14樓。 1-12樓挑高3米25、13-14樓挑高3米4、15樓以上挑高3米2。房型大多為單面採光，只有邊間A1/A7/A8/A13為雙面採光。 建案全數房型規畫僅有一衛浴，且都沒有開窗，留意潮濕的情況。 車道由七賢一路下地下室。社區規劃5米5雙向車道，配置坡道平面車位、機械車位，每戶配一機車位。平面車位共77個，機械車位39個，車位比1:0.36，車位比稍微不足，須留意市區停車不易。 建材使用：KARAT及Panasonic衛浴、櫻花廚具、三機一體洗衣機、RO濾水器、附贈Panasonic冷氣主機等，屬於中階規格。 學區為：信義國小、五福國中，皆為高雄明星學區之一，且接送方便。 公設比34.8%，管理費：80/坪，還在可以接受的範圍內。 【實價登錄分析】 大悅位於信義國小生活圈 1.信義國小生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在26.38萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，該區成交量和成交價相對平穩。 大悅：屋齡3年。 平均成交價23.85萬/坪。 近一年成交價26.57萬/坪。 時尚帝寶：預售屋。 平均成交價29.5萬/坪。 近一年成交價32.42萬/坪。 國聯双捷棧/福華棧：預售屋。 開價33-36萬/坪。 2.美麗島生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在26.68萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看，約落在17-19萬/坪，該區成交量起伏不大，但有略減的趨勢。成交價方面，由於該生活圈目前的預售屋數量不多，導致新屋價格高出舊屋不少。 美麗城安：預售屋。 平均成交價26.11萬/坪。 近一年成交價26.8萬/坪。 民生一號院：預售屋。 平均成交價36.29萬/坪。 近一年成交價36.29萬/坪。 捷韻都馨城馨：預售屋。 平均成交價23.57萬/坪。 近一年成交價26.54萬/坪。 3.大悅近平均成交價23.61萬，近一年成交價在25.59萬，看起來有受到整體高雄房價影響而上漲，而大悅當初就是打著低總價成家的口號，所以比起市區的其他建案來看，目前總價也是相對較低的建案。 【大悅評價】 屬於高雄傳統市區的苓雅區和新興區，因為習慣了當地生活一直有一群在地高雄人擁護著，雖然關注度不如北高區域，但因為素地不多，因此房價也屢創新高來到4字頭。大悅整體規劃來看偏向首購型和投資型，低總價在房價高漲的高雄來看，相對容易入手，首購族也可以負擔的起房價，不過建議購買前可以在網路上多搜尋一些該建案的相關資料喔。小編真的很想在頂樓泳池給他游泳一次耶~
右昌生活圈發展較早，區域內多為其一是屋齡較老舊的中古透天，若是屋齡比較新，總價都來到1500~2000萬上下，年輕人負擔較大；由於可用腹地少，目前推案量較少，但只有要有新案推出就備受關注，由於周遭除了有國立高雄大學、高雄海洋科技大學以及海軍軍官學校眾多學校，還有楠梓加工出口園區，未來更有台積電進駐中油五輕舊址及橋頭科學園區的加持，就業人口增加自然帶來更多居住需求，長年房市買氣都很穩定，可以從成交量發現此區購屋人口的買氣。 一起來欣賞楠梓區建案：華尚建設開發『華尚ART』 華尚ART 建案特色： ● 採光通風：建案基地周遭多為透天厝；中高樓層具備難得的景觀優勢，可眺望海天美景，採光及隱私性也較好。 ● 明星學區：學區是右昌國中、國小都是該區的優質學區，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，基地距右昌國中車程約2分鐘內可到，方便學生步行通勤及家長接送。 ● 地理位置：車程2分鐘可達右昌商圈，機能成熟、商家林立，日常採買便利。休閒遊憩方面；車程5分鐘可達右昌森林公園。交通部分；基地緊鄰新台17線道路、未來可快速抵達美術館、新左營特區，更有捷運右昌高鐵線等利多議題。 華尚ART格局分析： 華尚ART標準層 ● 基地面積1022坪，雙塔規劃，地上15樓，地下2樓，共142戶住家、6戶店面，戶數適中，方便管理。 ● 建案單面臨路，於三山街69巷上，附近有萊爾富便利商店，生活機能便利，須留意建案附近還有資源回收廠，據傳未來預計會搬遷改建公園，但消息仍保守看待。 ● 建案A棟樓層戶數4戶併2梯，B棟樓層戶數6戶併2梯，電梯戶數比佳。 ● 整棟規劃2房-25.31/25.67坪 、3房-38.52/43.48坪 、4房-47.46/48.69坪，房型多元，適合首購族或投資客群，建案為高雄厝規劃。 ● 建案配置坡道平面車位、機械車位，平面車位共74個，機械車位58個，車位比1:0.89，車位比稍微不足，須留意未來停車問題。 ● 公共設施：挑高接待大廳、兒童遊戲區、交誼廳、健身房、KTV、棋藝室、家教室，公設比:34.9％，符合市場行情。 ● 建材使用：廚具：櫻花整體廚具，衛浴：BADEBOSS、PANASONIC免治馬桶、LCM沐浴龍頭、Panasonic三合一暖風機、SUNON抽風機，錦鴻氣密窗、FAULTLESS三合一電子鎖、建材綜觀屬於中階等級。 ● 管理費：65元/坪/月，還在可以接受的範圍內。 華尚ART A1傢配圖 ● A1規劃2+1房/2廳/2衛浴，38.77坪，格局方正，走道順暢，雙面採光，採光通風佳，樑柱稍微擠壓到主臥及客廳空間。 ● 主次臥皆有開窗通風，無暗房問題，須留意餐廳採光較不理想。 ● 主臥衛浴開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題，客衛無開窗較為可惜。 ● 廚房採一字型開放式設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。 ● 規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，為高雄厝式設計。 華尚ART A5傢配圖 ● A5規劃3+1房/2廳/2衛浴，47.46坪，樑柱外推，格局方正，走道順暢，三面採光，採光通風佳。 ● 主次臥皆有開窗通風，無暗房問題，須留意餐廳採光較不理想。 ● 主臥衛浴開窗，採用乾濕分離，並配備浴缸，日後較無潮濕問題，客衛無開窗較為可惜。 ● 客房其中一間為單人床規劃。 ● 廚房採一字型開放式設計，動線上與工作陽台銜接，使用方便，通風與採光佳，使用方便。 ● 除了基本的前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，主臥及客房外還有規劃第三個陽台，運用空間大，為高雄厝式設計。 實價登錄分析： 華尚ART 位於 右昌生活圈 ● 右昌生活圈個案： 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在18.45 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在16.07 萬/坪，區域成交量熱絡，呈現價量俱漲的狀況。 華尚ART：預售屋。 平均成交價20.88萬/坪。 近一年成交價22.5萬/坪。 藏美海揚NO2/藏美海納川：屋齡6年。 平均成交價17.93萬/坪。 近一年成交價19.08萬/坪。 ● 高雄大學特區個案： 博愛PARK ONE：屋齡0年。 平均成交價22.05萬/坪。 近一年成交價22.05萬/坪。 京城柏克萊：屋齡0年。 平均成交價22.35萬/坪。 近一年成交價22.35萬/坪。 悅讀天悅/泰郡/森觀：屋齡3年。 平均成交價16.79萬/坪。 近一年成交價19.85萬/坪。 友友大學道哈佛/高雄大學城哈佛區：屋齡5年。 平均成交價14.9萬/坪。 近一年成交價18.62萬/坪。 ● 在台積電的話題助攻下，目前楠梓區許多的新屋成交價都已經站穩2字頭大關，甚至一些高樓層來到每坪25萬的成交價，由於右昌發展較早，可用腹地少，區域內多為中古透天庴，根據樂居實價登錄資料，目前華尚ART近一年成交平均約莫16~17 萬/坪，相比楠梓目前瘋狂的房價下，華尚ART還算相對親民的建案。 華尚ART 評價： 華尚ART本身基地破千坪，自身的退縮地，加上附近多為透天厝，建案本身採光通風佳，高樓層還能挑望左營軍港，但須留意小坪數也是高雄厝陽台規劃，需自行評量大陽台的實用性，新台十七線北段通車後，更添加本案與高雄市區的串聯性，通往左營更加方便。若對於楠梓區有興趣的朋友們，也歡迎來這裡參考看看喔!
「中都重劃區」是高雄市區內唯一的重劃區，區內採低建蔽率、低密度與高綠覆的開發方式，重劃區內包含中都濕地公園、美都公園、榕樹公園等多個綠地，整體綠覆蓋率超過40%，更是少數連一間超商都還沒有進駐，開價卻來到4字頭的重劃區。由於距離高雄指標豪宅地段美術館特區僅一橋之隔，建商們看準與豪宅連接之價值，紛紛插旗推案，加上近年政府有多項的重大建設匯集於此，像是鐵路地下化及輕軌等，多項利多帶動房地產整體價值，未來發展備受青睞。 一起來欣賞三民區建案：泰毅建設開發『都匯綠森活』 【建案特色】 ● 永久棟距：建案基地正對榕樹公園；公園景觀第一排，綠覆率高，有永久棟距，中高樓層具備難得的景觀優勢，採光及隱私性也較好。 ● 建案規劃：採用美國EPS制震，在建築的上下樑柱之間裝設鋼板，鋼板中含有橡膠能吸收地震部分能量，進而降低搖晃的程度，且不佔空間及動線，材料耐久且穩定性佳，也無需定期維護、置換及檢測問題，使用年限同建築物壽命。 ● 地理位置：步行1分鐘可到中都濕地公園，車程2分鐘可達青海商圈，車程5分鐘內可到台鐵鼓山車站及輕軌C19九如四路站；未來可快速接軌國際地標高雄新站，輕軌、台鐵、捷運串聯相通，通勤、轉乘皆便利，便利的交通網絡儼然形成中都美術館生活圈。 【都匯綠森活 格局分析】 都匯綠森活 標準層 ● 基地面積462坪，規劃1棟地上15層、地下3層，一層9併2梯，119戶住家、4戶店面，總戶數單純。 ● 1樓接待大廳挑高9.1米，店面高度為6.2米。 ● A1~A6戶面榕樹公園，永久棟距，視野、通風、採光佳。 ● A7~A11戶則規劃高雄厝景觀陽台，面停車場，須留意未來是否有建案規劃，影響未來棟距及採光問題，高樓層可遠眺壽山景觀。 ● 建案雙面臨路，分別為德旺街(15米)與遼寧三街(10米) ，建案大門面遼寧三街，建案臨路道路寬敞，居住品質舒適感佳。 ● 建案周圍環境清幽，不過還是屬於尚待開發地區，社區周邊生活機能稍微不足。 ● 建案樓層戶數9戶併2電梯，電梯戶數比較較為可惜，樓層戶數較多，尖峰時段會有搶梯問題。 ● 整棟規劃 2房-22/26坪 、 3房-30/34坪，適合首購族和換屋族。 ● 車道出入口規劃於遼寧三街(10米)， 為雙車道進出；車位規劃為全坡道平面式30個、機械式52個，車位比1:0.66，車位戶數比較不理想，部分兩房格局不綁車位，須留意未來停車問題。 ● 公共設施：挑高接待大廳、交誼廳、中庭花園、棋藝室、蒸氣室、健身房、KTV室、SPA池、游泳池、空中花園，公設比:38%，稍高於市場行情。 ● 建材廚具設備使用林內三機、紘國廚具、TEKA烤箱；衛浴建材使用日本TOTO衛浴、Panasonic暖風機；房間配有SUNON雙流新風機，建材綜觀屬於中高階等級。 ● 管理費：75元/坪/月，還在可以接受的範圍內。 都匯綠森活 A11傢配圖 ● A11規劃2+1房/2廳/2衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效佳，雙面採光，採光通風佳。 ● 主次臥皆有開窗通風，無暗房問題，須留意客廳採光較不理想。 ● 兩間衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。 ● 廚房採一自型開放式設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。 ● 規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，前陽台銜接主臥，為高雄厝式設計。 【實價登錄分析】 ● 都匯綠森活 位於 中都重劃區 中都重劃區 個案： 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在28.94 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在25.69 萬/坪，該區為興新重劃區，目前仍屬於發展階段，但成交量熱絡，呈現價量俱漲的狀況。 都匯綠森活：屋齡1年。 平均成交價24.52萬/坪。 近一年成交價28.89萬/坪。 潤隆樹禾苑：預售屋。 平均成交價33.72萬/坪。 近一年成交價39.37萬/坪。 上銘蒔尚：屋齡1年。 平均成交價24.61萬/坪。 近一年成交價26.17萬/坪。 ● 高雄美術館特區 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在 34 萬/坪。近一年的整體成交價來看，約落在31.3 萬/坪。 美術白天鵝：預售屋。 平均成交價27.51萬/坪。 近一年成交價33.07萬/坪。 美術1号院/興富發華人桂冠：預售屋。 平均成交價40.52萬/坪。 近一年成交價40.52萬/坪。 京城青海LINE：預售屋。 平均成交價29.4萬/坪。 近一年成交價31.14萬/坪。 ● 中都重劃區因鄰近美術館特區，且都擁有高綠覆率特色，價格通常會參考彼此，由於美術館特區生活機能發展較成熟，開價通常會比中都重劃區較高，都匯綠森活成交交約落在26.73 萬/坪，相比下還是親民了不少，因此吸引不少嚮往美術生活圈的小家庭客群。 【都匯綠森活 評價】 中都重劃區房價已漲到比照隔壁美術館豪宅區，但相較美術館多為大坪數，都匯綠森活小坪數在總價帶上還是比較親民，機能部分還需依賴鄰近的美術館，區域內甚至還沒有一間超商，但在現在時時刻刻盯著螢幕的時代裡，住在高綠覆率的社區內也是種享受及放鬆，隨時隨地都有美景能欣賞，生活步調也緩慢了許多，看著壽山的綠景讓雙眼放鬆下。
左營大路生活圈為高雄市左營區最早發展的聚落，鄰近台鐵左營、新左營火車站和高鐵左營站，區內聞名的蓮池潭風景區，經常吸引遊客漫遊，近年在鐵路地下化、道路打通之後，吸引不少建商前來開發、整合改建舊，左營的房市也跟著起飛，由於與新左營巨蛋商圈還是有著一定的落差，因此吸引不少在地客及換屋族們的目光。 一起看看左營區的建案：尚源建設開發『尚源潭美/尚源天籟』 【建案特點】 建案規格：6米面寬；併排雙車，建案採用高成本筏式抗震基礎，搭配鋼筋結構加強，採用高標準足量鋼筋，與高磅數混凝土灌漿，保障全家人的安全，及全棟五年防水保固，外牆磁磚潑水處理保護。 建材配備：全棟免治馬桶、櫻花廚具、爐火安全保護系統、建準PM2.5新風機、神燈智慧系統、Panasonic暖風機、太陽能光電系統 地理位置：開車5分鐘可達左營大路商圈，生活機能不管是採買外食或生活用品皆便利，開車10分鐘可達、左營新光三越及漢神巨蛋商圈。車程2分鐘即可達學區左營國小，距立德國民中學約2分鐘車程，家長接送方便。交通方面；車程約3分鐘可到都會快速道路銜接國道十號，加上三鐵共構車站，輕鬆快速往來鄰近地區及各縣市。 【建案平面分析】 尚源潭美/尚源天籟 透天全區分布圖 基地面積79坪、樓層規劃為3棟地上4層建築，共有3戶純住家，面寬4.5~6米，格局坪數規劃地坪（23~28坪）、 建坪（67~76坪），該建案無規劃電梯戶型。 前庭後院，A1房型車位規劃前院併排雙車庫停車，空間運用佳；剩餘房型為單車庫停車。 周圍附近也都是透天，因此光線較不會受到高大建築影響，所以建案的整體採光通風表現佳，其環境為住宅區，環境單純不吵雜。 建材廚具使用SAKURA櫻花整體廚具、櫻花三機、櫻花RO淨水器、SVAGO洗碗機 ，衛浴建材使用 HCG、American Standard，面盆檯面不鏽鋼架，增強檯面乘載力，及SUNON建準雙流新風機、Panasonic暖風機、神燈系統、太陽能板，建材綜觀屬於中高階等級。 A1規劃4房/2廳/1室/3衛浴，臨路戶型，雙面採光，一樓為並排雙車庫、客廳、餐廳及廚房，開放式廚房使用天然氣明火設施，靠近後陽台，較無油煙問題，2~4樓都有規劃露臺及陽台空間。 2樓規劃為整層主臥，衛浴開窗日後免煩惱潮濕問題，採用乾濕分離，另外設置浴缸，前後露台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，提升臥室生活質感。 3樓為雙客臥，皆有規劃陽台；採光通風佳，衛浴採用乾濕分離且開窗，日後無潮濕問題。 頂樓規劃為套房及多功能室，套房衛浴採用乾濕分離且開窗，日後無潮濕問題，規劃前後陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用。 A1規劃4房/2廳/1室/3衛浴，臨路戶型，雙面採光，一樓為車庫、客廳、餐廳及廚房，開放式廚房使用天然氣明火設施，靠近後陽台，較無油煙問題，2~4樓都有規劃露臺及陽台空間。 2樓規劃為整層主臥，另外隔出衣帽間收納，可用空間大，衛浴開窗日後免煩惱潮濕問題，採用乾濕分離，另外設置雙面盆及浴缸，規劃前後露台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，提升臥室生活質感。 3樓為雙客臥，皆有規劃陽台；採光通風佳，衛浴無開窗較為可惜，採用乾濕分離。 頂樓規劃為客房及多功能室，客衛採用乾濕分離且開窗，日後無潮濕問題，規劃前後陽台，可供曬被及聚會休憩、園藝造景使用。 【實價登錄分析】 尚源潭美/尚源天籟 位於 蓮池潭生活圈 尚源潭美/尚源天籟：屋齡1年。 房屋總價1988~2788 萬/戶。 生態園區生活圈 園森墅：屋齡7年。 地坪25~39坪。平均成交總價 3358萬/戶。 蓮池潭生活圈與生態園區生活圈相鄰，原先僅有一條鐵路之隔，然而兩地區透天總價差達1000萬左右，隨著鐵路的地下化，舊左營的開價也開始蠢蠢欲動，目前價格上來說是還有成長潛力的地方。本案總價1988~2788 萬/戶，是該區唯一新透天建案。 【結論】 尚源潭美/尚源天籟較讓人顧慮的抗性是高架電線尚未地下化部分，本案是舊左營少有的新透天案，由於該區發展較早，生活機能方面都相當成熟，適合當地的換屋族來考慮，有在左營舊城區看房的朋友們不訪關注看看喔!
耗資近千億元的高雄鐵路地下化工程已經完工數年，設置10個新通勤站區，高雄市府也將台鐵軌道拆除後的空間，分三區段改建成為長達15.37公里綠園道，將串連左營與鳳山雙地區，終於在今年8月底完工，讓高雄城市景觀打開全新扉頁，市府也在綠園道沿線從愛河西岸到鳳山車站，規劃了27個主題創意彩繪畫作，增添自行車賞景趣味，提升都市生活質感，也為地下化車站周邊房市加分不少，近期科工館附近更有話題性高的建案推出。 一起來欣賞鄰近科工館的建案：遠雄建設『遠雄琢蘊』 【建案特點】 1.卓越的採光表現和無價工科館景觀：建案周圍透天或公寓居多，附近沒有超高大樓，多為永久棟距且四面臨路，建案樓高30樓，中高樓層整體採光通風表現佳，部分房型還能欣賞科工館景觀，為該建案最大賣點。 2.自然系建案設計：建案為高雄厝，加上社區有中庭花園和植栽設計，全棟綠覆蓋率高，另外大樓外觀設計以白膜玻璃帷幕為主，造型上在該地區來說具有高辨識度，並且地下室採用自然進氣與採光，有機會成為區域性指標建案。 3.室內全實牆規劃：對比現在高雄許多預售屋，都會採用開放式格局，讓屋主需要再花費一筆費用裝潢，遠雄建案這次室內全實牆規劃，替屋主省去一筆裝潢費用，更能實體呈現預售屋的真實感。 4.公設豪華：建案公設豐富，且整體具有高質感的規劃設計，如：接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、瑜伽教室、信箱區、曬被區、畫室、咖啡廳、多功能教室等多項多元公設。 5.走路就到科工館：建案位於高雄市三民區平等路與延慶街口上，坐落在科工館第一排。生活機能方面，車程約10分鐘內可達家樂福超市高雄九如店一店、民族果菜市場、好市多Costco北高雄店。交通方面，車程約5分鐘內可至民族、科工館車站車站等。周邊環境，步行5左右分鐘即可抵達學區民族國小、正興國中、中山網球場、國立科學工藝博物館等，未來還有捷運黃線和輕軌科工館等利多議題。 【遠雄琢蘊格局分析】 基地面積2155.01坪，市區少有的2千坪基地建案，共有兩棟規劃，地上30樓/地下3樓，每層3~6戶，無店面設計的純住宅超高大樓，戶數總共322戶，戶數稍微多了。 建案四面臨路，分別面延慶街(10米)、平等路(20米)、延吉街(10米)、延吉街121巷(6米)等，建案大門面延慶街，建案周圍道路還算寬裕，不過需留意延吉街121巷為單行道。 建案周圍大多透天或公寓和學校，除臨路棟距表現佳外，也擁有學校和科工館等雙面永久棟距，整體採光表現不錯，中高樓層採光通風良好，其中部分A房型還可以遠望科工館綠地景觀。 社區有設計臨路植栽步道，最多退縮15米，增加社區用路人的安全，另外規劃社區中庭花園，有效提升整體綠覆蓋率。 建案樓層戶數3~6戶併3電梯，電梯戶數比和樓層戶數還可以接受的範圍，全部3部電梯可以直達地下室和頂樓，梯間有開窗，採光佳，AB兩棟棟距約26米。 整棟規劃3房-44/53坪 、 4房-58/68坪，適合換屋族或大家庭，建案為高雄厝，全棟使用明火設施，單層樓高3.4米，中繼水箱在14樓，26F為露臺戶。 車道由延慶街下地下室，並規劃9米寬的車道，社區規劃全坡道平面車位。每戶配一機車位，平面車位共394個，車位比1:1.22，部分房型可以搭配雙車位，另外全部的車位都有預留充電管，也有規劃14個訪客停車位，提高訪客拜訪的便利性。 少有的地下室停車場，有特別設計透氣天井採光，讓地下室也能讓太陽自然光進入。 建材使用：廚具：德奧、櫻花三口爐、櫻花抽油煙機、BOSCH洗碗機、Noblessa櫥櫃、LG人造石檯面、諾得廚下型淨水器，衛浴：TOTO，五金：TOTO，其他：泰勒制震器等。 學區為：民族國小、正興國中，其中民族國小就在建案對面，步行1分就可以到達，方便家長接送。 公設比35~36%，管理費：75/坪，車位500/月，還在可以接受的範圍內。 【實價登錄分析】 遠雄琢蘊位在科工館生活圈 1.科工館生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在24.92萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看，今年平均成交價已經來到20萬左右，該區域房市量相當穩定，2020年是成交量高峰。 遠雄琢蘊：預售屋。 平均成交價37.98萬/坪。 近一年成交價37.98萬/坪。 愛上城：屋齡0年。 平均成交價22.61萬/坪。 近一年成交價24.26萬/坪。 綠景苑：屋齡3年。 平均成交價23.12萬/坪。 近一年成交價25.61萬/坪。 光之居：預售屋。 開價26萬/坪起。 2. 中都重劃區 個案 近一年屋齡0~5年成交價約落在28.66萬/坪。 由2017~2021的整體成交價來看，該區受惠於高雄房市看漲，有逐步上漲的情況，更有建商開價4字頭出現。 馥+：預售屋。 平均成交價30.04萬/坪。 近一年成交價30.04萬/坪。 潤隆樹禾苑：預售屋。 平均成交價33.72萬/坪。 近一年成交價39.37萬/坪。 悅讀綠森活NO2/悅讀Twin Park囍園：屋齡1年。 平均成交價24.25萬/坪。 近一年成交價28.47萬/坪。 上銘蒔尚：屋齡1年。 平均成交價24.49萬/坪。 近一年成交價25.16萬/坪。 3.目前遠雄琢蘊還在預售的階段，其預售實價登錄價格落在37.9萬，逼近4字頭，歷史最高成交價更來到49萬，屬於當地總價相對較高的建案，直接挑戰該區的房價指標。遠雄琢蘊價格看似和附近的建案落差不小，不過這些建案都是在2020年就已經在銷售的建案，會有價格日期的差距。 【遠雄琢蘊結論】 雖然整個高雄因為台積電效應，房市焦點聚集在北高雄的楠梓、橋頭、左營等，不過三民區的遠雄琢蘊成交價也默默地來到近38萬/坪，對比左營區的房價，一點也不遜色，頗有三民區科工館指標建案的味道。遠雄琢蘊整體規劃偏向自住為主，建案整體的採光和景觀表現，讓人印象深刻。小提醒一下，除了戶數稍微多了一點外，網路上討論度比較高的地方是大坪數規劃，但是衛浴開窗比例不高的部分。小編覺得遠雄琢蘊的招待中心超有質感的啦~聽說是和蔦屋書店合作的耶~小編差點刷下去了~
「中都重劃區」該重劃區是高雄市區內唯一的重劃區，以中都濕地公園為核心，重劃區內整體綠覆蓋率超過40%，除了佔地12.6公傾的中都濕地公園、美都榕樹公園等優美綠地外，近年鐵路地下化及輕軌計畫也都規劃在中都重劃區設有停靠站，多項利多帶動房地產整體價值，眾多建商紛紛插旗推案，使該區具有發展潛力新興房市熱區，由於距離高雄指標豪宅地段美術館特區僅一橋之隔，外圍機能已相當成熟，房價也隨之上揚。 一起來看三民區建案：榮欣建設開發『上美術』 【建案特點】 建案規畫：千坪基地，低密度森邸，水木花石，900坪水月禪庭，60米崗岩潑墨山水巨畫，將靜水樸石光影提升至藝術層次，種下88棵印度紫檀與落羽松，春夏秋冬享受著不同的風景。 地理位置：步行1分鐘可到中都濕地公園，車程2分可達青海商圈，車程5分內可到台鐵鼓山車站及輕軌C19九如四路站；未來可快速接軌國際地標高雄新站，輕軌、台鐵、捷運串聯相通，通勤、轉乘皆便利，便利的交通網絡儼然形成中都美術館生活圈。 【上美術格局分析】 建案基地面積1583坪，位於高雄市三民區十全路、德興街，雙面臨路，於美術大悅旁(棟距40米)，周邊道路退縮5~10米，保持一定的棟距採光與通風性。 樓層規劃為地上1幢4棟15層，地下2層建築，共有257戶住家，10間店面，戶型規劃為2房23坪， 及四房66坪，一層5戶併2梯，電梯戶數比佳。 車位則為坡道平面式127個、機械式126個，車位比1:0.94，車位比充裕。各棟電梯直達地下停車無須轉梯。 多元設施規劃：挑高門廳、接待大廳、前後院造景花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、曬被區，設施比35%，符合市場行情。 管理費65元/坪/月，符合市場行情。 此建案為高雄厝建案 D2規劃2+1房/2廳/2衛浴，梁柱外推，格局方正，走道順暢，3面採光、客廳採光通風佳。 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。 主臥衛浴開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。 較為可惜客衛未開窗，未來須留意潮濕問題。 廚房採獨立式一字型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。 規劃高雄厝前後陽台，可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。 【實價登錄分析】 上美術 位於 中都重劃區 中都重劃區 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在27.94 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在24.54 萬/坪。 上美術：屋齡0年。 平均成交價28.31萬/坪。 近一年成交價28.31萬/坪。 馥+：預售屋。 平均成交價30.04萬/坪。 近一年成交價30.04萬/坪。 潤隆樹禾苑：預售屋。 平均成交價33.55萬/坪。 近一年成交價38.9萬/坪。 悅讀綠森活NO2/悅讀Twin Park囍園：屋齡1年。 平均成交價23.76萬/坪。 近一年成交價27.61萬/坪。 上銘蒔尚：屋齡1年。 平均成交價24.49萬/坪。 近一年成交價25.12萬/坪。 農十六特區 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在37.08 萬/坪。近一年的整體成交價來看，約落在24.36 萬/坪。 京城KING PARK/京城帝寶：屋齡6年。 平均成交價58.15萬/坪。 近一年成交價55.73萬/坪。 雄崗信義美術館：屋齡3年。 平均成交價53.7萬/坪。 近一年無交易資訊。 皇苑世紀館：屋齡6年。 平均成交價39.95萬/坪。 近一年成交價41.34萬/坪。 京城IFC/京城PARK TOWER：預售屋。 平均成交價-萬/坪。 中都重劃區因鄰近農十六特區及美術館特區，且都擁有高綠覆率特色，價格通常會參考彼此，由於農十六特區及美術館特區生活機能發展較成熟，開價通常會比中都重劃區較高且新推案也較少，從上美術的開價來看，應該還有一點議價空間。 【上美術評價】 隨著美術館特區與農十六特區的土地開發已飽和的狀況下，中都重劃區因地段距離高雄豪宅聚落美術館特區僅1條願景橋之隔，讓不少建商們紛紛進場開案；是少許機能尚未完善，房價卻已漲到3字頭甚至更高的重劃區，加上近年高雄眾多利多議題，其他建案也漸漸調高開價，須留意周圍還有許多未開發空地，須留意未來棟距及建設期間交通黑暗期。
中都重劃區是高雄市近年來重點發展的地區，高雄市的重劃區目前大多都是在較為外圍的郊區；中都重劃區是高雄市區內唯一的重劃區，附近機能發展完整，除了可透過願景橋相連接美術館青海商圈，也可沿著九如路到達高雄火車站商圈，重劃區內整體綠覆蓋率超過40%，除了佔地12.6公傾的中都濕地公園、美都榕樹公園等優美綠地外，近年鐵路地下化及輕軌計畫也都規劃在中都重劃區設有停靠站，多項利多帶動房地產整體價值，使該區具有發展潛力新興房市熱區。 一起來看三民區建案：京城建設開發『馥+』 建案特點: ● 綠地樹海：建案基地正對榕樹公園；綠覆率高，有永久棟距，中高樓層具備難得的景觀優勢，採光及隱私性也較好，除了為公園景觀第一排，建案本身還置入了生態池與大量植栽，讓居家充滿大自然氣息。 ● 戶戶邊間：建案三面臨路，全棟規劃大坪數房型；2~3面開窗採光，加上3.3米的室內挑高，使屋內光線表現佳，環境居住品質高。 ● 地理位置：步行1分鐘可到中都濕地公園，車程2分可達青海商圈，車程5分內可到台鐵鼓山車站及輕軌C19九如四路站；未來可快速接軌國際地標高雄新站，輕軌、台鐵、捷運串聯相通，通勤、轉乘皆便利，便利的交通網絡儼然形成中都美術館生活圈。 馥+格局分析： ● 建案基地面積923坪，位於高雄市三民區德旺街(路寬15米)、德勝街(路寬8米)、遼寧街(路寬10米)，三面臨路，於中都溼地公園旁，周邊道路退縮5~10米，採光與通風性佳。 ● 樓層規劃為地上1棟15層，地下4層建築，共有132戶住家，1間店面，戶數少，出入單純；戶型規劃為三房(46/48坪)， 及四房(65坪)，一層6戶併2梯，電梯戶數比較不足。 ● 車道入口由德勝街下地下室，車道規劃為5.5米雙車車道，車位則為坡道平面式213個，車位比1:1.6，車位比充裕，部分房型需綁雙車位。各棟電梯直達地下停車無須轉梯。 ● 多元設施規劃：挑高門廳、前後院造景花園、閱覽室、重訓健身房、信箱區、曬被區、頂樓運動吧，設施比35.8%，符合市場行情。 ● 建材廚具設備使用林內三機、大雅廚具、GLEMGAS蒸烤箱、喜特麗電器收納櫃；衛浴建材使用Villeroy&Bosh衛浴、德國Grohe電腦免治馬桶、INAX淋浴平台組、Panasonic四合一暖風機，HEPA全熱交換器，建材綜觀屬於中高階等級。 ● 管理費70元/坪/月，符合市場行情。 【馥+ A1傢配圖】 ● A1規劃3房/2廳/2衛浴，格局方正，無過多走道，使用坪效高，3面採光、客廳採光通風佳。 ● 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題 ● 兩間衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題，主臥衛浴配備浴缸。 ● 廚房採獨立式一字型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。 ● 規劃高雄厝前後陽台，可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。 【馥+ A6傢配圖】 ● A6規劃3房/2廳/2衛浴，無過多走道，使用坪效高，雙面採光、客廳採光通風佳。 ● 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。 ● 兩間衛浴皆採用乾濕分離，比較可惜的是皆無開窗，日後需留意潮濕問題，主臥衛浴配備浴缸。 ● 廚房採獨立式一字型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。 ● 規劃高雄厝陽台，可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。 實價登錄分析: 【馥+ 位於 中都重劃區】 ● 中都重劃區 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在24.75 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在20.52 萬/坪。 馥+：預售屋。 平均成交價30.04萬/坪。 近一年成交價30.04萬/坪。 潤隆樹禾苑：預售屋。 平均成交價33.55萬/坪。 近一年成交價38.82萬/坪。 悅讀綠森活NO2/悅讀Twin Park囍園：屋齡1年。 平均成交價23.68萬/坪。 近一年成交價27.46萬/坪。 上銘蒔尚：屋齡1年。 平均成交價24.49萬/坪。 近一年成交價25.02萬/坪。 ● 農十六特區 個案 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在42.74 萬/坪。近一年的整體成交價來看，約落在25.82 萬/坪。 京城KING PARK/京城帝寶：屋齡6年。 平均成交價58.15萬/坪。 近一年成交價55.38萬/坪。 雄崗信義美術館：屋齡3年。 平均成交價53.7萬/坪。 近一年無交易資訊。 皇苑世紀館：屋齡6年。 平均成交價39.95萬/坪。 近一年成交價41.34萬/坪。 京城IFC/京城PARK TOWER：預售屋。 平均成交價-萬/坪。 ● 中都重劃區因鄰近農十六特區及美術館特區，且都擁有高綠覆率特色，價格通常會參考彼此，由於農十六特區及美術館特區生活機能發展較成熟，開價通常會比中都重劃區較高且新推案也較少。 馥+評價： 隨著美術館特區與農十六特區的土地開發已飽和的狀況下，中都重劃區因地段距離高雄豪宅聚落美術館特區僅1條願景橋之隔，讓不少建商們紛紛進場開案；是少許機能尚未完善，房價卻已漲到3字頭甚至更高的重劃區，馥+相較其他中都重劃區建案，開價雖然較高，但建案主打公園第一排、大坪數、低戶數及高級建材配備，加上近年高雄眾多利多議題，其他建案也漸漸調高開價。
根據最新資料顯示，高雄2021年9月總移轉棟數來到3677棟，月增40.7%，創下高雄最好的9月表現，9月高雄買賣交易棟數前三名是，分別為三民區、前金區及鳳山區，三民區和鳳山區有人口紅利優勢，而讓人最競艷的當屬前金區，該區過往單月房市移轉量較少破百棟，而本月以411棟創作區域史上最高紀錄，近期更有不少建商的購地新聞，如豐邑建商購買愛河家樂福、國泰建設購買鄰近河濱國小附近土地等，未來愛河河邊將有不少建案推出。 一起來欣賞前金區建案：達麗建設『達麗東京』 建案特點： 1. 採光表現：以市區的採光標準來看，建案的整體採光性不錯，不僅三面臨路，且其中兩面為永久棟距，中高樓層採光表現佳。 2. 豐富公設：1樓規劃9.3米大廳、沙發區、會議廳、2樓規劃Lounge Bar、輕食／下午茶區、圖書室、24樓規劃鋼琴區、Lounge Bar、撞球桌、飛鏢台、空中景觀露台、頂樓規畫空中泳池、景觀健身房、KTV等多達20項多元公設。 3. 地理位置：基地位於高雄六合二路上，屬於市區且成熟地段，生活採買車程約10分鐘內可全聯福利中心、小北百貨、三民市場、家樂福高雄愛河店。交通方面，約10分鐘車程可至捷運美麗島站、高雄車站。 達麗東京格局分析： 【達麗東京標準層分析】 ● 基地面積648.56坪，獨棟規劃，地上26樓/地下6樓，每層19戶，在室內原本相通的中間走道以閘門區隔分成A/B棟。分成A棟9戶/B棟10戶，9店面規畫設計的超高大樓，含店面戶數總共416戶，戶數稍微過多。 ● 三面臨路，分別面六合二路、瑞源路、新盛一街38巷，建案大門面六合二路，建案周圍道路寬廣不擁擠，不過面新盛一街38巷還有空地，未來不排除有新建案推出 ● 建案周圍大多透天或公寓，且臨路棟距表現佳，整體採光表現不錯，中高樓層採光通風良好。 ● 建案樓層戶數A棟9戶併2電梯、B棟10戶併2電梯，電梯戶數比稍微不足，樓層戶數也稍微多，全部4部電梯可以直達地下室和頂樓，梯間有開窗，採光佳。 ● 整棟規劃2房-18/20/28/30坪 、 3房-36坪，適合首購族或投資客群，建案不是高雄厝，全棟使用IH電子爐，單層樓高3.15米，中繼水箱在14樓。 ● 車道由六合二路下地下室。社區規劃坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共126個，機械車位113個，車位比1:0.57，稍微不足，須留意市區停車不易。 ● 建材使用：60X60地板拋光石英磚、ToTo臉盆、Pansonic免治馬桶、櫻花牌微波烤箱、櫻花牌烘碗機等，都屬於中階規格。 ● 學區為：建國國小、前金國中，其中建國國小就在建案對面，步行1分就可以到達。 ● 公設比35.5%，管理費：70/坪，還在可以接受的範圍內。 【達麗東京A1傢配圖】 ● 為3房格局，客廳採光稍嫌不足，第三房需自行隔間。 ● 一字式廚房，靠近工作陽台，通風良好，有明確冰箱擺放位置。 ● 3房搭配雙衛浴，主臥衛浴有開窗且有安裝浴缸。客用衛浴沒有開窗，日後可能有潮濕問題。 ● 雙陽台規劃，增加可用空間，景觀陽台規劃在主臥裡面。 ● 3間臥室皆有開窗採光佳且無暗房。 【達麗東京B5傢配圖】 ● 為3房格局，客廳採光尚可接受，無浪費走道空間，使用空間大。 ● 開放式廚房，靠近工作陽台，通風良好。 ● 3房搭配雙衛浴，可惜雙衛浴都沒有開窗，日後可能有潮濕問題，主臥衛浴有安裝浴缸。 ● 單一陽台規劃，3房來看，使用空間稍微不足夠。 ● 2間臥室皆有開窗，+1房為暗房。 實價登錄分析： 【達麗東京位於市議會生活圈】 1. 市議會生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在28.04萬/坪。 由2017~2020的整體成交價來看，約落在21-22萬/坪，該區域是高雄市區，不管是成交量或成交價已經是穩定的狀態。 達麗東京：屋齡0年。 平均成交價25.29萬/坪。 近一年成交價31.24萬/坪。 捷運都馨城韻：預售屋。 開價27萬/坪起。 捷韻都馨城馨 預售屋。開價27萬/坪起。 東金御所 預售屋。開價33萬/坪起。 郡都CITY 屋齡0年。平均成交價27.35萬/坪。近一年成交價27.69萬/坪。 2. 新崛江生活圈個案： 近一年屋齡0~5年成交價約落在26.64萬/坪。 由2017~2020的整體成交價來看，約落在18-21萬/坪，該區雖然是高雄市區，但房市有逐漸衰退的現象。 民生一號院：預售屋。 平均成交價-萬/坪。 愛上海樂：預售屋。 開價31萬/坪起。 3. 達麗東京在2018~2019年有先預售一段時間，然後封盤，近期成屋了，才又再拿出來銷售，成交價落在24萬左右來看，還算可以接受的範圍內，實價登錄顯示2018-2019成交約落在21-22左右，近期受高雄房市熱潮影響，預計還會越來越高。 達麗東京評價： 前金區的愛河邊未來將會有不少建案推出，其中愛河家樂福土地被購買的新聞讓許多在地人感到不捨，由於愛河邊土地屢創新高，預計新建案推出將站穩3字頭，朝4字頭邁進。因為靠近六合夜市等觀光區域，達麗東京整體規劃朝向投資型產品，其地理位置具有一定的保值性，不過建案對面的教堂十字架是許多人討論的地方。小編覺得建案的公設真的很豐富耶~
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