大寮區在高雄東側，位於屏東市與鳳山區之間，由於鳳山區的高房價排擠，許多預算型買方也會選擇大寮區，該區房市特性屬於當地居民較多的地區，因為區內有大發工業區和發產業園區等不少就業機會，因此也有不少人口紅利進駐，區域內比較熱門的區域有前庄、中庄及後庄等生活圈，目前人口數也有11.2萬人，大寮區多數的土地使用強度並不高，在建蔽率和容積率不高的條件下，因此大多規劃5~7樓的電梯公寓或華廈。
一起來欣賞大寮區建案：明磊建設『捷安天下』
捷安天下外觀圖
建案特色：
1. 單純數戶：著市面上首購型產品戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約86戶，相對來說單純。
2. 低公設比：建案公設比僅24.8%，相較於大樓，華廈通常基地較小，公設也相對較低，主要在於電梯、安全逃生梯和停車位，能避免拿錢買自己不會使用的公設、繳高額管理費的問題，降低額外花費。
3. 地理位置：建案位於大寮區黃厝路，附近生活單純，步調清幽。車程10內分鐘可抵達學區翁園國小，中庄國中、大寮國中，家長接送便利。生活採買方面，10分鐘車程內可抵達翁園超市、鳳林路商圈等。交通方面，距離捷運大寮站約10分鐘車程內可到。
捷安天下格局分析：
捷安天下標準層分析
● 基地面積770坪，共有A.B.D.E等4棟建物，A/B棟每層6戶，D棟每層5戶，E棟每層4戶，地上5樓，屬於華廈建案，無店面單純住宅，社區共86戶，戶數較為單純。
● 社區雙面臨路，分別面黃厝路和琉球路，周圍道路不算寬裕，另一側同樣是5F華廈建案，棟距平均大約6米左右，該側的房型採光通風稍微不足，其他房型採光通風尚可接受。
● 社區大門面黃厝路，住戶由B棟進出。一樓規劃車子可從黃厝路2處和琉球路1處進入。
● A/B棟每層6戶併1梯，D棟每層5戶併1梯，E棟每層4戶併1梯，除E棟電梯戶數比和樓層戶數佳以外，其餘棟別電梯戶數比稍嫌不足。
● 建案規畫二房(20~25坪) 、 三房(26~32坪)，單純房型，建案客群包含首購型和換屋族。建案非高雄厝，全棟使用IH電子爐。
● 車道可由黃厝路和琉球路進入，社區一樓規劃坡道平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共22個，機械車位共40個，車位比1:072，車位比稍微不足，留意附近停車不易。
● 建案規格：廚房：櫻花整體、TOTO衛浴等，屬於中階產品。
● 公共設施有交誼廳、警衛室、垃圾儲藏室、廚餘冷藏室、資源回收室等，公設比約：24.8%，略低市場行情。
● 管理費：60/坪，平面汽車管理費：300/月，機械車位管理費：500/月，尚可接受範圍。
● 學區為：翁園國小 大寮國中 中庄國中。
捷安天下D3傢配圖
● 為D3/23.89坪/兩房房型，格局方正，客廳為間接採光通風，整體尚可接受。
● 開放式廚房，兩房使用IH電子爐，靠近陽台，通風佳。
● 雙衛浴規劃，但雙衛浴都沒有開窗，留意未來潮濕的情況，客用衛浴有使用玻璃磚設計，可讓自然光進入。
● 兩房規劃一個景觀陽台，有另外規劃冷氣室外機位置，使用空間尚可接受。
● 2間臥室都有開窗，沒有暗房的情況，擁有雙面採光。
實價登錄分析：
捷安天下位在下大寮生活圈：
1. 下大寮生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在17.83萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在15萬左右，今年不管成交量或價都有明顯上漲。
捷安天下：預售屋。 平均成交價18.48萬/坪。 近一年成交價18.48萬/坪。
大橘新加坡：屋齡1年。 平均成交價15.79萬/坪。 近一年成交價17.53萬/坪。
大橘新加坡2：預售屋。 平均成交價16.01萬/坪。 近一年成交價16.38萬/坪。
2. 後庄生活圈個案：
近一年大樓屋齡0~5年成交價約落在12.08萬/坪。
價格有逐期上揚的趨勢。該區的交易量也逐漸成長，平均成交量也來到135戶以上。
四季逗：屋齡1年。 平均成交價19.13萬/坪。 近一年成交價19.66萬/坪。
四維學苑：屋齡6年。 平均成交價15.2萬/坪。 近一年成交價16.5萬/坪。
3. 捷安天下預售成交價已經有實價登錄，近一年成交價在18.61萬左右，相對比附近兩個建案成交價約15萬~16萬還要高一點，不過考量到該建案基地為角地，採光和通風也會較有優勢。
捷安天下評價：
因為土地成本提高，以透天為主的大寮區也開始發展複合式大樓建案，目前又以華廈建物型態最多，因總價相對較低，年輕人也較好入手，成為因鳳山區房價高漲而人口外溢的受惠區域之一。捷安天下整體規劃不論自住或投資都可以的產品，高雄市是台灣目前建案平均公設比最高的城市，而捷安天下公設比僅24%左右，相對吸引人。小提醒的是附近未來會有上百戶進駐，不過在道路不寬裕之下，留意一下日後交通可能略顯擁擠。大寮對小編來說有點陌生耶~
(房產網)
