由宜誠機構旗下元智建設所投資興建的「宜誠吾界」，地點位於大業路一段、民富十一街口，基地面積約978坪，全案共有兩棟建物，3D圖左側建物為A棟，規劃地上20樓，標準層劃設單純4併格局，兩部電梯均搭載Sharp空氣淨化系統，而右邊低的是B棟，建物僅地上2樓，均為店面及辦公室單位，總計住宅71戶、店面14戶和辦公室6戶，全坡道平面車位138個，統一預留充電車線槽，每個售價180~210萬元。 宜誠機構推案版圖遍及大桃園，筆者曾開箱過的宜誠個案也相當多，在此就不一一列舉，而做為在地的一線指標建商，每年穩定的新案節奏，品牌口碑和忠誠度自然不在話下。 以本案的實際生活範圍來看，無論是大有路，或者更貼近小檜溪重劃區的大業路，無疑是接下來數年重劃區住戶最主要的生活圈，換句話說，同個機能帶、房價更低，促使不少剛性客層轉向，不僅是本文開箱的「宜誠吾界」，包括鉅慶、大睦、璟都等周邊新案，銷況都存在某種程度的相似性。 從地點來看，「宜誠吾界」坐落在大業路商圈的核心區塊，基地對面是著名私幼「小森林幼兒園」和慈濟「靜思堂」，同時往返寶山黃昏市場僅150公尺，加上大業路本身完整的機能環境，正市區地段成為重要而顯性的賣點。 除此之外，附近還有新光三越、JC PARK兩間大型百貨商場，前者步行約10分鐘、後者約5分鐘。 另外，本案與小檜溪重劃區相距不遠，住戶可就近利用南崁溪沿岸的綠帶設施，像是寵物公園、自行車道、檜溪河濱公園等，同樣步行便可抵達。 值得一提的，宜誠機構近年在營造工法下了很大功夫，最為人所熟知的就是採用自家開發的專利「萬型雙柱SRC工法」加強建物結構抗震能力，簡單來說，就是在既有的鋼筋水泥內再包覆鋼材的萬字型鋼骨，用以提升結構強度。 公設項目配置在1、2樓，1樓設有挑高7米迎賓大廳、沙發會客區、輕食吧等。 2樓則有健身房、影音室、兒童遊戲區、媽媽教室，同時特別闢出1間客用套房，若住戶有親友來訪需過夜，便可加以使用，屬於相當貼心且實用的公設項目，公設比約33.8%，管理費暫估每坪80元。 「宜誠吾界」產品屬性鎖定換屋市場，分為權狀約45~46坪的3房、約54坪和約64坪的4房三種規格，室內樓板高度3米4，且受惠於單純4併格局及建築造型，不僅戶戶邊間、前後陽台、衛浴開窗，更具備三面採光的房型優勢。 首先看權狀約46坪的C戶(格局同D戶)，穩定正統的大3房單位，入口闢有完整玄關，並具備充足的公領域安定面，陽台設計成通廊形式，既兼顧客廳和主臥室的採光面，又能延伸使用空間，同時放大工作陽台比例，方便居家雜物收納，在居住層面都很是實用。 在整體格局上，最大程度的壓縮過道比例，並維持廚房獨立隔間輔以L型廚台，順手的廚房使用空間，在此一級距產品有其必要；房間配置講究舒適，主臥室格局寬敞，亦可闢出簡單衣妝區，至於兩處次臥室坪數大小相仿，均為大雙人床房尺度，產品屬性十分適合首換客層。 權狀約54坪的B戶，除玄關、前陽台、廚房規劃略有差異外，其餘格局類似前一間的C戶，不過尺度更為放大，並多了一間次臥室；此外，9樓以上視野便能跨過前方小森林幼兒園及靜思堂，享有相當良好的棟距條件，而公領域因安定面夠，使得客、餐配置十分穩定。 主臥室格局尺度理想，睡眠區面寬足且動線方正，另可闢出近1坪的衣帽間，衛浴間也給予乾濕分離的完整4件式設備，而三間次臥室其中兩間坪數一致、另一間雖略小，但規格均為舒適的雙人床房標準，為居住層面很完整的換屋型產品。 最後看權狀約64坪的A戶，規劃三衛浴、雙主臥的大4房單位，格局設有獨立玄關，進入室內，公領域尺度相當到位，不僅具備充足的面寬條件，餐廳甚可另闢出一處+1機能空間，形成4+1房的使用坪效。 畢竟產品級距來到64坪，整體房間配置自然連動放大，且除了主臥室，首席次臥室也給予獨立衛浴設備，成為雙主臥的配置規格，其餘兩間次臥室也為雙人床房尺度，若是預算相對充足的中高端換屋族群，A戶的房型規劃很是適合。 標準建材附有OneTouch系統、太格木地板(全室)、維夫拉克3合1電子鎖、日本三協氣密窗、5+5mm LOW-E玻璃、日本松下廚櫃系統、林內瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、TOTO衛浴系統、當層排氣系統等，另提供全棟8年防水保固服務；現場採不二價銷售，售價落點約在每坪35~39萬元，預計2024年第1季可完工。
由宏普建設(股票代號2536)所投資興建的「宏普画時代」，全案分為「時尚苑」和「時代苑」兩案銷售，前者使用地目為住宅用地、後者為商業用地，而本文將以「時尚苑」為主軸，至於另一案筆者也有開箱，讀者可點前方連結參考；「時尚苑」地點位在青峰路二段，基地面積約1363坪，規劃兩棟地上11樓、地下3樓建物，3D圖A棟在左、B棟居右，標準層採鏡像對映，均為10併格局搭載兩部電梯，共計住宅198戶、店面14戶，全坡道平面車位211個，每個售價190~220萬元。 以青埔現況來看，A18站為全區的蛋黃核心，地段價值也呈現峰值緩降，商業區最高、一環住宅區次之、二環住宅區依此類推，並忠實反映在房價終端表現；「時尚苑」地點上，正好處在商業區和住宅區交界，說的更精確些，過青昇路就是商業區。 透過另一個角度的空拍更清楚，以中間的青昇路為界，上方是商業區、下方是住宅區，而紫色區塊即是「時尚苑」基地位置，屬於緊貼核心區的第一環住宅帶，具備十分良好的先天地段條件。 憑藉這樣的地段條件，「時尚苑」和對面商業區個案，享有同等便利的機能生活，IKEA、高鐵站、機捷均落在700公尺範圍內，其他像是華泰名品城、新光影城、Xpark等，最遠不過1公里，往返距離都相當近。 此外，「時尚苑」鄰近的綠意休閒設施有不少，最近是旁邊青昇二街的兒童公園，步行約250公尺，再來是橫山書法公園，約650公尺，另一個是併行青溪路的河岸休閒步道，都是附近居民使用率頗高的綠帶設施，也是日後住戶可就近利用的休憩場所。 「時尚苑」承襲宏普建設與日本三井集團合作的「和苑三井花園飯店」經驗，公設規劃比照星級飯店規格；迎賓大廳設計仿照星級飯店，物業櫃台居中、兩側各置交誼廳，輔以潔淨的白色基調，並透過層次線條拉出立體面，呈現舒適得宜的空間動線，其餘室內公設項目尚有健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、瑜伽教室等。 值得一提的，此次「宏普画時代」和著名的TSUTAYA BOOKSTORE臺灣蔦屋合作社區選冊，聯手打造青埔首座社區書屋，透過設置種類豐富的書牆，提供日後住戶知性和實用性兼具的公設空間。 室外除了中庭花園外，另闢有戶外泳池和兒童戲水池，同樣是目前青埔區內少見的公設項目，本案公設比約34.21%，管理費暫估每坪80元。 「時尚苑」住宅單位劃設單純，大致分為權狀約22坪的2房、約25坪的2房及約30坪的3房三種房型，除了約22坪的2房配置一套半衛浴，其餘房型均配置兩套完整衛浴，同時統一把室內拉升至舒適的3米6高度，進而打造不壓迫的居家空間。 首先看權狀約25坪的B7戶別，規劃格局精緻且高坪效的2房單位，從整體動線來看，獨立完整玄關、客廳3米5面寬尺度，可擺放L型沙發，是目前青埔同樣級距產品所少見的規劃基本面，而後方適度縮減餐廳比重，將空間占比釋予房間使用，因而創造具備獨立衣帽間的大尺度主臥室，次臥室同樣拉升至雙人床房標準，全室更搭載兩套完整衛浴，以總價門檻和房型CP值來看都是極為到位的。 實際走訪樣品屋，3米5面寬的客廳尺度，確實是同級距2房產品所少有的寬闊，而餐廳則結合開放式廚房，並透過中島台來區隔機能界線，也能符合實際居住需要。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 受惠於高坪效格局，主臥室創造理想的坪數占比，縱深型格局正好劃分為睡眠區、衣帽區及衛浴間，且對外窗比例也為足夠，有利於拉升房內採光。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 另外，次臥室不因2房產品在尺度面有所縮小，依舊保持合理且舒適的雙人床房型，且同樣具備理想的採光窗面積。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 另一間則是權狀約30坪的B5戶別，規劃雙套衛浴的高坪效3房，入口同樣闢設完整玄關，具備顯著的落塵區，公領域則採客、餐、廚相連的一體式劃設，不僅對視覺穿透性有幫助，也能節省空間反饋於房間來拉升坪效；主、次臥室坪數占比相仿，尺度均落在雙人床房，第二次臥室雖也為雙人床房，但尺度明顯小於兩者，建議可改為單人床房，居住性會更加舒適。 雖為客、餐、廚空間相連，不過因格局屬縱深型，以中間走道為界，正好形成兩個大區塊，建議可朝類似樣品屋的美式居家風格著手，對使用動線或視覺質感會相對妥適。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 雖標榜高坪效3房單位，但主臥室仍然相當有誠意的闢設獨立衛浴間，且大面積的採光窗很是突出，也讓房間舒適性更往上一階。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 至於兩間次臥室，尺度面均能以雙人床房表現，或者改為動線更為寬敞的單人床房亦可，端看住戶實際居住所需，格局很有伸縮彈性。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 值得一提的，「宏普画時代」建材規格落於區域高端水位，項目包含太格超耐磨木地板或80x80冠軍牌拋光石英磚(可自選)、Dormakaba五合一電子鎖、力霸氣密窗、6+6mm膠合玻璃、林內瓦斯爐及IH爐、抽油煙機、義大利GLEM蒸氣烤箱、德國BOSCH洗碗機、BOSCH冰箱、愛惠普廚下淨水器、INAX衛浴系統(全室附溫水洗淨便座)、Panasonic暖風乾燥機或抽風機、當層排氣系統及5年防水保固等；價格方面，現場售價區間落於每坪48~50萬元，3房最低總價1398萬元起。
以高鐵桃園站及機場捷運A18站為核心的青埔桃園高鐵生活圈，近年已逐漸發展成為桃園的蛋黃區，宏普画時代時代苑就坐落在站前商業區的核心位置，接著，我們就一同來看看宏普画時代時代苑還有什麼特別的地方。 【建案特色】 1. 交通樞紐： 桃園高鐵+機場捷運A18站雙鐵，步行約7分鐘，距離550公尺，出行便利。 車行約10分鐘，可銜接國道1號、國道2號，輕盈往返各大城市。 2. 座落青埔蛋黃區，坐擁絕佳生活機能： 桃園機場：開車約15-20分鐘，商務旅行，闔家出遊都方便。 公園綠意：橫山書法藝術公園(距離約850公尺，走路約10分鐘)、青埔公2公園(車行5分鐘) 休閒娛樂：青埔市民活動中心(距離800公尺，走路約10分鐘)、Xpark(車行6分鐘)。 學校：大園國際高中(距離850公尺，走路約10分鐘)、青埔雙語國小(車行5分鐘)、青埔雙語國中(車行6分鐘)。 購物：IKEA(距離500公尺，走路約6分鐘)、華泰名店城(距離約750公尺，走路約10分鐘)。 3. TSUTAYA BOOKSOTRE 臺灣蔦屋書店選書，閱讀饗宴： 大廳閱讀區提供TSUTAYA BOOKSOTRE 臺灣蔦屋書店2年選書服務，回家就能享受等同在TSUTAYA BOOKSOTRE 臺灣蔦屋書店的閱讀樂趣。 4. 建材規劃佳： Lutron Caseta 智能燈控系統。 廚具：大雅廚具規劃、林內三機、義大利GLEM GAS蒸烤爐、Bosch洗碗機+冰箱。 衛浴：INAX+主客浴免治馬桶蓋。 門窗：Dormakaba 鑄鋁鋼木防暴門 + 力霸隔音氣密窗(6+6mm 膠合玻璃)。 隔音：18 cm 樓地板 + 隔音墊(青埔區域建案較少見)。 防疫：Sharp除菌離子機(電梯內)、樂奇新風機、Seculink Face ID體溫感測機搭配自動門(設置一樓大廳)。 【宏普画時代時代苑格局分析】 1. 本案基地938坪，臨路西側青雲路，建築地上14層/地下4層，1F規劃店面、2-3F規劃為一般事務所、4F以上規劃住宅，事務所及住宅共用電梯。搭配219個坡道平面車位，停車車道出入口設置在基地南側，地下停車位預留電動車線架。 2. 本案為A/B兩棟，各有獨自門廳，有大門隔開A/B棟走廊。 A棟標準層採一層8戶，分別為2/3房產品，搭配2支電梯，電梯戶數比稍低，坪數約24-31坪。 B棟標準層採一層9戶，分別為2/3房產品，搭配2支電梯，電梯戶數比稍低，坪數約24-31坪。 社區各戶公設比約34.26%。 3. 先來看藍色區塊，為2房產品，坪數約24-25坪。 A9/B9為2房2衛24坪，為單面採光，面對大樓天井(2戶棟距稍近)，為本案坪數最小住宅戶型。 2房2衛設計，使用上類似雙主臥，且2間房間都有對外開窗。 開放式廚房規劃，可規劃中島吧檯(附IH爐)、冰箱及電器櫃空間，實用性高，動線上與後陽台連通。 進門有完整鞋櫃收納空間。 室內空間無梁柱影響，不占虛坪。 A2/B2為2房2衛24.95坪，為單面採光，面對基地東側。 雙主臥規劃，2間房間都有對外開窗，且1間衛浴為4件式。 開放式廚房規劃，廚具為L型並有預留冰箱及電器櫃空間，動線上與後陽台連通。 進門有完整鞋櫃收納空間。 室內空間無梁柱影響，不占虛坪。 A7/A8/B7/B8/B10戶為2房2衛，格局相似，坪數分別為24.87坪/24.85坪/24.87坪/24.85坪/25.11坪，為單面採光，面對青雲路。 雙主臥規劃，2間房間都有對外開窗，且1間衛浴為4件式，但2間衛浴都未開窗。 開放式廚房規劃，廚具為L型並有預留冰箱及電器櫃空間，動線上與後陽台連通。 進門有完整鞋櫃收納空間。 其中以B10戶較特殊，為無梁柱影響之戶型。 A5/B5為2房2衛25.05坪，為單面採光，分別面對基地北側/南側。 2房2衛設計，使用上類似雙主臥，2間房間及主臥衛浴都有對外開窗，且主臥衛浴為4件式。 開放式廚房規劃，可規劃中島吧檯(附IH爐)、冰箱及電器櫃空間，實用性高，動線上與後陽台連通。 室內空間無梁柱影響，不占虛坪。 4. 再來看黃色區塊，為3房產品，坪數約28-31坪。 A3/B3為3房2衛28.22坪，為雙面採光，面對基地東側。 28.22坪即有3房規劃，低總價高坪效。 進門後有玄關空間。 開放式廚房規劃，可規劃中島吧檯(附IH爐)、冰箱及電器櫃空間，實用性高，動線上與後陽台連通。 3間房間及主臥衛浴都有對外開窗，且主臥衛浴為4件式。 室內空間無梁柱影響，不占虛坪。 A1/B1為3房2衛29.23坪，為雙面採光，面對基地東側。 29.23坪即有3房規劃，低總價高坪效。 進門後有玄關空間。 開放式廚房規劃，可規劃中島吧檯(附IH爐)及冰箱，實用性高，動線上與後陽台連通。 3間房間及主臥衛浴都有對外開窗。 室內空間無梁柱影響，不占虛坪。 A6/B6為3房2衛31.03坪，為雙面採光，面對青雲路。 31.03坪即有3房規劃，低總價高坪效。 3間房間及2間衛浴都有對外開窗，且主臥衛浴為4件式，次臥衛浴空間採洗手台獨立設置。 開放式廚房規劃，可規劃中島吧檯(附IH爐)及冰箱，實用性高，動線上與後陽台連通。 【實價登錄分析】 宏普画時代時代苑位於青埔桃園高鐵生活圈。 該區近一年新屋成交價平均40.09萬元/坪。 2020年不分屋齡大樓成交價平均32.81萬元/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均37.87萬元/坪。 成交量部分，2020年成交1633戶，2021年成交1589戶。 整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。 1. 青埔桃園高鐵生活圈行情 宏普画時代時代苑：預售屋。平均成交價48.23萬/坪。近一年成交價48.23萬/坪。 潤隆國家大院：預售屋。平均成交價42.16萬/坪。近一年成交價42.16萬/坪。 亞昕喜徠登：預售屋。平均成交價43.75萬/坪。近一年成交價43.75萬/坪。 2. A17領航站生活圈行情 宜誠世界極：預售屋。平均成交價38.87萬/坪。近一年成交價38.87萬/坪。 大睦站前首席：預售屋。平均成交價30.42萬/坪。近一年成交價34.26萬/坪。 宏普画時代時尚苑：預售屋。平均成交價44.1萬/坪。近一年成交價44.1萬/坪。 3. 青埔桃園高鐵生活圈有雙鐵共構，華泰名店城等重大建設，房價為青埔3個生活圈當中最高，A19生活圈次之，A17生活圈則因有航高限制大樓高度，房價為3區中最低。宏普画時代時代苑在A18高鐵站前的商業區，為青埔蛋黃區，實價登錄房價行情約48.83萬元，高於區域行情。 【宏普画時代時代苑評價】 宏普画時代時代苑的2房產品提供了少見的雙主臥功能，3房產品則提供了低總價高坪效，加上宏普品牌、TSUTAYA BOOKSOTRE 臺灣蔦屋書店的藝文氛圍及良好的建材規劃，有想在青埔看房子的朋友，值得參考宏普画時代時代苑的規劃唷。
由大華建設(股票代號2530)所投資興建的「大華首捷」，地點位於山鼻路、山鼻二路交會口，基地面積1827坪，規劃7棟地上10及11樓、地下3樓建物，其中A棟為10樓，其餘棟別均為11樓；標準層方面，A、B、C及F棟為6併、G棟為5併，而D、E兩棟則採4併格局，並統一配置兩部電梯，均搭載Sharp電漿離子清淨機；本案為現階段區內唯一推案的商業用地，因此於低樓層闢設一定比例辦公室單位，總計住宅291戶、辦公室81戶，另有8戶店面，全案劃設車位329個。 A10站重劃區正式浮上檯面不到兩年時間，區域基本上就是扣著機捷山鼻站而生，不過能短時間吸引買賣雙方目光，有很大一部分因素起自於南崁市區的開發飽和，無論是上南崁或下南崁，近年新案數量屈指可數，使得買盤被迫往桃園市區移動，最有地緣性的經國重劃區率先嘗到甜頭，但仍不足以消化全部需求。 特別是機場從業人員，傳統都是往南崁或菓林找尋物件，當南崁飽和、菓林又略顯偏遠，A10站重劃區的誕生，往林口一站、到機場兩站，加上區域甫進入開發，可期待的後續漲勢，正好補足這塊市場空缺。 「大華首捷」基地周邊屬禁飛區，因此筆者拍攝現場模型給讀者了解相對位置；可以看到，本案就位在A10山鼻站和山腳國中旁，旁邊還有一座埤塘公園，因而兼具捷運、校園及公園三項討喜的地段基本面。 另外，本案與鄰地(編按：捷運站前的鄰地)的地界為坑子溪支流，重劃時將其保留並改造成綠園道，也讓社區環境更顯特色。 改由另一個角度來看，「大華首捷」社區後方即是A10山鼻站，實際步行約3分鐘可達，這種「到站即到家」的地段面，放諸北台灣房地產都是很迷人的產品優勢。 當然，就現況來說，A10站重劃區仍屬於開發初期，且早期本區商業發展相對薄弱，目前採買可利用附近山腳國小旁的全聯福利中心，其餘必須還是得仰賴南崁市區支撐，上南崁的COSTCO、台茂約8分鐘車程，下南崁的中正路商圈約10分鐘。 若是娛樂型消費，除了上述的台茂，也建議坐機捷到A9林口站，環球購物中心、三井Outlet、昕境廣場等，選擇性會更為豐富。 辦公室單位本文就不進行介紹，有興趣的讀者可親洽現場詢問；「大華首捷」住宅單位分為2、3房兩種房型，前者權狀區間約在20~25坪、後者約在28~36坪且全數位處邊間，均具備雙面採光條件。 首先看權狀約24坪的B1戶別(格局同G5)，規劃大主臥尺度的首購型2房產品，室內劃設零走道格局，公領域採客、餐、廚相連的一體式設計，同時衛浴給予乾濕分離的完整4件式設備，並適度限縮餐廳空間用以獲取更全面的使用坪效，這點忠實反映在主臥室上頭，呈現大面寬尺度的理想房型機能，於此一級距產品相當討喜。 來到樣品屋，公領域維持十分合理的面寬尺度，且雖為開放式廚房設計，與客、餐廳間還是保有相當程度的機能界線，如果自評餐廳使用率不高的家庭，亦可以功能取向的中島台取代。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室為本案此一級距房型的規劃亮點，確實，就樣品屋的裝潢表現來看，面寬尺度遠遠超越同質2房產品，內部空間動線十分寬敞，呈現舒適的居住機能。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 次臥室礙於基礎坪數，僅能以單人床房表現，不過仍闢設理想的採光窗面積。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 再者，衛浴間闢設乾濕分離並給予完整的4件式設備，這點也是房型面的優點之一。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 接著看權狀約30坪的D3戶別，規劃兩套衛浴且超高坪效的3房產品，從家配圖不難發現，格局劃設比例偏重在私領域，也就是房間的部分，公領域則維持在基本生活合用的尺度；因此，兩處次臥室都達到雙人床房尺度，這點在實際居住面很是好用，適合預算有限但房數需求高的客層。 公領域格局和前面開箱的B1戶別相當類似，同樣為客、餐、廚相連的一體式動線，畢竟尺度上還是大出一截，餐廳空間表現相對完整，當然，覺得餐廳不是那麼必要的家庭，也能改為櫃體來增加收納空間。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 前面有提到，本案30坪這個產品級距，著重於房間的舒適尺度，主臥室坪數略大，但和兩處次臥室差距有限(編按：不計衛浴間)，也可視為具備三間完整雙人床且權狀坪數僅30坪的高坪效房型。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 首席次臥室尺度不輸主臥室，房型動線相當舒服。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 即便第二次臥室因樣品屋裝潢需求改為書房，但實際尺度由肉眼就能量之一二，以雙人床房表現完全不成問題。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 最後看權狀約35坪的A2戶別，具備完整玄關並享有前後陽台，另獨立隔間廚房，客、餐廳機能界線清楚，同時兩處次臥室格局坪數相仿，尺度均為雙人床房，房型屬性為居住標準動線的正3房產品。 入口設有完整玄關，打造出內外有別的格局動線，進入室內，公領域具備充足的安定面，使得客、餐廳擺放相對穩定，加上雙面採光、前陽台規劃的先天條件，有利日後居住的採光性。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室空間及採光面劃設均屬到位，且整體動線仍為寬裕，提供了裝潢收納的額外彈性。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 兩處次臥室坪數占比雷同，樣品屋各以單、雙人床房施作，呈現不同的房型居住空間。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 值得一提的，「大華首捷」建材規格是目前區內新案的頂端，除了文章開頭提到的Sharp電漿離子清淨機(電梯搭載)、社區還架設德國BWT反沖洗過濾器，至於室內項目包含冠軍60x60cm拋光石英磚、VULCAN KEYLESS科技智能鎖、日本三協氣密窗、櫻花牌廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、廚下淨水器、日本Inax衛浴系統及五金配件、英國Studor P.A.P.A防疫吸氣系統、Panasonic陶瓷加熱暖風機、CVS多重淨化正壓系統、當層排氣系統等。 現場開價每坪33~35萬元，售價落點約在每坪31~33萬元，預計2023年第一季可完工。
由創緯建築旗下皓甯建設所投資興建的「創緯天賦」，地點位於民族路二段、正光街口，連同正光一街，基地三面臨路、占地約531坪，規劃獨棟地上13樓、地下3樓建物，標準層採6併格局並搭載兩部電梯，共計住宅69戶、店面5戶，全坡道平面車位77個，每個售價180~220萬元。 一般來說，早期區分大中壢生活圈，大多以內、外環為基準，也就是環西、環南、環北路等幹道，被包住的屬於市區、在外的屬於郊區，但隨著都市擴張，這條界線逐漸往中山高推移，包括文化國小、復旦中學到宋屋一帶，逐漸和傳統的內環市區結合，也形成新的推案熱區。 創緯建築正好在轉換的時間點切入，先在2016年推出天之驕子系列首期「天之驕子」，接著又推出續作「創緯天臻」，而去年10月三期正式公開，也就是本文所開箱介紹的「創緯天賦」，且上述三案地點均落在文化國小生活圈，因此在區段內享有很高的知名度。(「天之驕子」外觀實景，攝於2021.9) 以地點來看，「創緯天賦」基地緊鄰中壢交流道，同時臨民族路二段主幹道，商業氣息濃厚，星巴克、麥當勞、肯德基、必勝客齊聚；而一旁的正光街一帶，屬於單純住宅聚落，使得外在基本面兼具良好交通區位和寧靜居住環境。 基地所在的正光街這一側，由於區段型態偏重住宅聚落，因此少有商業店面活動，主要地標是五權公園和婦幼館，也是「創緯天賦」住戶日後利用率很高的都心綠帶，步行約5分鐘可達。 不過另一側的文化路就完全不同，特別是文化國小、文化公園周邊，不僅店頭數量密集，更不乏連鎖大型量販店，各項採買機能都十分便利，往返距離約500公尺，可實際支撐本案住戶日常所需。 然而，本案學區所屬的文化國小，向來被視為大中壢地區的明星國小，而鄰近的復旦中學更是境內首屈一指的私立中學，優異的學區環境也成為居住面的重要優勢。 此外，沿著民族路進入傳統城區範圍，包括新民、海華、站前等成熟商圈，車程均在10分鐘上下；值得一提的，機捷中壢延伸段預計今年通車，接下來銜接雙軌的中壢新站計畫隨之啟動，有利未來區域發展和後續房市輻散，也成為中壢市區個案值得期待的部分。 「創緯天賦」社區大門及車道均闢於正光一街，規劃挑高6米6迎賓大廳，其他項目尚有交誼廳、健身房、廚藝教室等，公設比約32%，管理費暫估每坪80元。 住宅產品規劃相當單純，2房採高坪效的零走道動線、3房則為獨立玄關及廚房的傳統自住類型，僅分為權狀約26坪的2房、約36坪的3房兩種房型，其中3房戶戶邊間、三面採光、前後陽台且衛浴均開窗，另全案均配置兩套衛浴、室內樓板高度3米55。 首先看權狀約36.02坪的A5戶別，規劃易住居家動線的正3房單位，入口闢有完整獨立玄關，經由過道區隔公、私領域，且維持獨立廚房設計，屬於剛性自住客層接受度很高的格局動線；房間配置方面，主臥室和首席次臥室坪數相近，均為舒適的雙人床房規格，第二次臥室也足夠雙人床房尺度。 來到樣品屋，公領域的安定面很是充足，使得客、餐廳形成穩定的機能界線，加上三面採光和前陽台設計，室內採光條件也為理想。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 為了樣品屋裝潢表現，把客廳旁的第二次臥室客變為開放式書房，但仍不難看出基礎尺度，大概切齊樑下來看，尺度做為雙人床房沒有問題，採光窗面積也足夠，若當成小孩房使用，亦可改為動線更為寬裕的單人床房。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室具備良好的面寬格局，房型鋪陳依舊留有相當的走動空間，且採光面使用通面低檯度窗，用以增加房內實際採光；主臥室衛浴間規劃乾濕分離、無浴缸配置，闢有相當面積的對外窗。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 前面有提到，首席次臥室和主臥室坪數相近(編按：不計衛浴間)，因此在房型機能有著相對寬裕的呈現。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 權狀約26.18坪的A6戶別，劃設高坪效的2房產品，整體格局採零走道配置，加上樑柱悉數外推，讓室內坪效達到極大化，受惠如此規劃，不僅配置兩套衛浴系統，兩處房間均具備理想的坪數占比，同為舒適雙人床房尺度。 公領域為客、餐、廚相連的一體式規劃，並給予到位的面寬尺度，讓視覺呈現很是舒服；當然，此一產品級距住戶，大多餐廳使用率不高，或可捨棄餐廳並利用空間，進行其他機能取向設計，留有尺度都相對足夠。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室為套房規格，比較特殊的是，衛浴間並未使用實體隔間牆，而是仿照飯店手法，採玻璃拉門的全開放式設計，當然，住戶也可自行增設實體隔間牆，不過相對會影響房內採光。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 次臥室同為雙人床房尺度，不過樣品屋以活動空間更舒適的單人床房表現。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 值得一提的，「創緯天賦」採用3D建築管理系統(BMS)，預先製作出柱、樑、外牆板、樓版等構件包括污廢水管道、地下水電管線預覽；運用建築資訊3D模擬可確保精準的全棟水電預檢，有效強化房屋結構安全，嚴控施工品質，更能減少工程失誤造成的二次修補。 不僅如此，「創緯天賦」建材規格相當到位，包含SPC石塑降噪地板、維夫拉克3合1電子鎖、大同氣密窗、EGGER板材(廚櫃系統面板)、奧地利blum鉸鏈、elleci金屬結晶石水槽、櫻花瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、義大利頂級衛浴CATALANO(主衛附贈Panasonic微電腦便座)、德國Hansgrohe五金配件、定溫水龍頭花灑組、英國STUDOR排水通氣防疫系統等。 再者，本案全棟使用德國進口WAGO用電安全接頭，可避免傳統絕緣膠布老化脫落易造成電線走火的隱憂；現場採不二價銷售，售價落點約在每坪37~39萬元，預計2025年第三季可完工。
由福鄉建築旗下凱昇開發建設所投資興建的「福鄉心匯」，地點位於中央街(青溪一、二路中間)，基地面積約1381坪，規劃5棟地上15樓、地下4樓建物，3D圖由左至右前排依序為A~C棟、後排D、E棟，其中A、B兩棟標準層為雙併、C棟3併、D棟4併而E棟則為5併格局，總計住宅201戶、店面18戶，全坡道平面車位268個，每個售價175~215萬元。 福鄉建築這些年在桃園推案節奏十分穩定，包括「A計劃-禮享城」、「A計劃No.2-新捷市」、「福鄉至美」(點我延伸閱讀)都是近期的代表作品，而本文所介紹的「福鄉心匯」則是進軍小檜溪重劃區的首案，畢竟該區是現階段桃園房市的一級戰區，受關注程度自然不在話下。(「禮享城」外觀，攝於2018.5) 「福鄉心匯」緊鄰檜溪河濱公園旁，不過前方尚有一塊建地，因此並不具備河岸第一排景觀，至於右前方白色建物是永和中繼市場，為原中正路永和市場搬遷過來，在捷運綠線施工期暫時做為營業處所，在重劃區機能未完全成熟前，提供相當程度的採買便利。 另外，小檜溪重劃區之所以迅速崛起，和不需等待的生活機能有直接關聯，除了前文提到的永和中繼市場，附近還有JC Park，另外就是三民路另一側的傳統城區，包括大廟、中正路、站前等成熟商圈，往返車距都不超過10分鐘，對實際居住面很有幫助。 值得一提的，重劃初期，整條中央街就被市場定義為「水岸街」，從北側的民光橋順著檜溪河濱公園，一路延伸到南側的三民運動公園，不僅總長超過1公里，也是桃園市區少有的河岸綠帶，加上沿岸種植通排的櫻花樹，近兩年已成為著名的網紅景點。 從基地位置看，本案對面就是檜溪河濱公園入口，享有下樓即河岸綠帶的討喜基本面，也是「福鄉心匯」外在環境的最大賣點。 受惠於足夠的基地規模，「福鄉心匯」公設項目表現豐富，包含挑高7米迎賓大廳、咖啡交誼廳、多功能才藝室、家教室、兒童故事屋、健身房及約300坪的中庭花園等，公設比約32%，管理費暫估每坪60元。(3D空間示意圖，依完工為準) 住宅單位樓板高度3米2，規劃權狀約24~25坪的2房、約36坪的3房、約41坪及約48坪的3+1房、約43坪與約48坪的4房等房型，全案衛浴均開窗，另扣除E2戶別，其餘戶別均為雙面以上採光，且3房以上單位更配置前後陽台，房型基本面具備相當優勢。 首先看權狀約36坪的D3戶別(D1~D5格局相同)，入口設有完整玄關，公領域擁有足夠安定面，使得客、餐廳機能界線穩定，並劃設獨立隔間廚房，同時兩處衛浴均有開窗，屬於標準動線的正3房單位。 此外，因適中的坪效表現，於房間配置方面便顯得寬裕，兩處次臥室雖基礎坪數有些許落差，不過均落在雙人床房尺度，房型屬性很是適合首換客層需求。 來到樣品屋，公領域格局穩定、面寬理想，因具備前陽台，有利於日後實際居住的採光性，整體動線過道比例低，加上樑柱外推，讓空間利用更顯方正易用。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 另外，由於規劃有完整L型的玄關空間，提供充足的居住隱私性，更形成內外有別的居住動線。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室坪數占比理想，留有相當程度的裝潢彈性空間，同時闢有面積合宜的採光面，而衛浴間則採乾溼分離的4件式設備，使用性相當到位。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 首席次臥室尺度略小於主臥室，同屬舒適級距的雙人床房，動線格局都相對寬裕，採光面也為理想。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 第二次臥室雖不及上面兩處房間，但鋪陳雙人床房問題不大，不致過於壓迫難用，當然，若當成小孩房使用，亦可考慮改為單人床房來放大動線空間。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 接著看權狀約43坪的C2戶別，規劃正4房單位，原始格局採開放式廚房，用以延展視覺空間和使用坪效，但留有足夠彈性來增設隔間，住戶可依實際需求予以增減；此外，本戶享有三面採光條件，使得室內採光十分優異，加上低過道、樑柱外推的格局設計，三間次臥室均為雙人床房尺度，產品屬性適合追求居住舒適的換屋客層。 實際來到樣品屋，可見公領域面寬尺度相當良好，同時具備穩定的安定面，呈現相當舒服的空間視覺。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 前面有提到，原始格局的開放式廚房保留空間彈性，而樣品屋則透過半身的機能中島來區隔餐廳，進而保留公領域的視覺穿透，增加門面大器感。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室劃設很不錯的坪數格局，床組和櫃體置放空間都屬順手，剩餘的走動空間也為寬裕，雖沒有刻意放大，但實際居住面已是足夠。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室衛浴間同樣給予乾濕分離的完整4件式設備，並闢有理想的對外窗面積。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 首席次臥室空間表現同樣到位，具備舒服的房型機能。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 其他兩間次臥室尺度雖不及首席次臥室，不過空間仍足夠打造雙人床房，裝潢表現提供讀者參考。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 最後權狀約25坪的E2戶別，規劃高坪效2房單位，室內為零走道格局，用以極大化使用坪效，另廚房採獨立隔間設計，若平常有開伙很為實用，至於入口旁可劃設出一處機能空間，進階為2+1房單位，且由房型屬性來看，小孩遊戲室、工作室、起居室甚至衣帽間都是可行的。 雖產品級距僅25坪，但受惠於高坪效表現，次臥室依舊具備雙人床房尺度，人口較少的家庭，是既可降低總價門檻又合用的房型產品。 「福鄉心匯」標準建材規格落於區域高端，全面鋪設18cm降噪樓板，且住家戶戶架設全戶式VAF智慧淨流系統，透過正壓過濾去除室內空氣中的有害物質，室內的烹飪油煙或其他異味則是經由負壓抽離，達到空氣清淨的健康居家環境，而濾網耗材費用約2500元/年。 其他建材尚有冠軍牌多層次微粉拋光石英磚80x80cm (公區)、60x60cm(房間)、耶魯3合1電子鎖、日本三協氣密窗、人造石檯面、德國原裝進口LEICHT廚櫃系統及五金絞鍊、林內瓦斯爐、抽油煙機、義大利BEST洗碗機、3M淨水器、TOTO衛浴及五金系統(全室搭配免治馬桶座)、電動曬衣架、當層排氣系統等；價格方面，現場開價每坪40~42萬元，合理成交落點約在每坪39~41萬元，預計2023年第四季可完工。
由合遠建設所投資興建的「文華天際」，地點位於華亞三路、華亞三路199巷口，基地面積約1998坪，規劃兩棟地上22樓、地下4樓的超高樓層建築，3D圖左側為A棟、臨華亞三路199巷，右側是B棟、臨華亞三路，均配置4部電梯且統一裝設Sharp醫療級空氣淨化系統，其中A棟住宅226戶、店面2戶，B棟住宅252戶、店面6戶，全案共計住宅478戶、店面8戶，坡道平面車位434個、機械車位46個，前者售價每個175~215萬元，並預留電動車電路管道，後者每個115~127萬元。 筆者於2019年「合遠新天地」(點我延伸閱讀)一文中有提到，合遠建設在A7重劃區有一占地4千餘坪、分三期開發的小型造鎮計畫，第一期是當時介紹的「合遠新天地」，第二期則是對面的「友文化」，至於最後壓軸便是本文所開箱的「文華天際」，而三期總戶數達907戶(編按：新天地116戶、友文化305戶、文華天際486戶，以上皆含店面單位)，量體規模已達自成一格的新興造鎮案。 為讀者約略畫出一至三期的地理位置，首案「合遠新天地」其他兩期隔著華亞三路199巷，二期「友文化」基地被居中包覆，而三期「文華天際」則是三者中基地面積最大且臨路面完整，連同一旁的埤塘生態公園，具備長達近160米的視覺面寬，加上本身22樓的建築高度，未來將是重劃區南側最為醒目的住宅地標。 由於和華亞科技園區僅一路之隔，園區客勢必成為主力銷售客層，因此合遠建設認養並由華亞科技園區捐地，在本案對面增設30柱、60車的Ubike站，讓住戶無論前往園區工作或機捷A7、A8站，僅需到對面騎腳踏車便能到達。 和前兩期相同，生活機能與A7站連結較少，實際還是從一旁的文化二路前往長庚商圈獲得滿足，例如大崗國中周邊以及長庚醫院附近，機捷搭乘站體筆者同樣建議以A8站為主，若是休閒購物可再往北進入林口，有環球購物中心、三井OUTLET或昕境廣場等，上述車程範圍約5~10分鐘不等。 將近2千坪的基地規模、僅33.47%的建蔽率，使得「文華天際」擁有充足的空間腹地，所闢設出約850坪的中庭花園，加上一旁「友文化」約350坪的中庭花園，同時串連緊鄰約870坪的埤塘生態公園，等同超過2千坪的綠意景觀，配合L型的建築排列，讓面中庭的戶別成為頗具賣點的特殊房型。 以A棟來看，面中庭戶別不僅享有約850坪中庭花園，視野還可往埤塘生態公園延伸，創造約100~130米的極美棟距，B棟與前方「友文化」社區棟距約40米，不過視覺仍可涵蓋整座中庭花園，依舊具備相當不錯的景觀條件。 若是臨華亞三路的高樓層戶別，由於視界範圍完全沒有等高建物，從前方的華亞科技園區、長庚商圈、A8站、林口交流道到福朋喜來登飯店和一旁的「森聯41」大樓，整座大林口地區的建築天際線一覽無遺，如此的景觀棟具堪稱A7重劃區中的唯一。 值得一提的，在台灣十分受到歡迎的日本蔦屋書店，首次進軍A7重劃區即落腳「文華天際」，日後將在社區打造藏書千冊的蔦屋圖書館，成為現有線上新案公設規劃的熱門焦點。 另外，社區約850坪的社區中庭，除了設計廣場式的主題花園，還闢有長22米的雙水道無邊際泳池，且位置剛好鄰接埤塘生態公園，同樣是公設項目的亮點之一。 不僅如此，「文華天際」室內公設的豐富度，在A7重劃區眾多個案中可謂名列前茅，包括挑高5~7米的迎賓大廳、會客區、閱覽室、健身房、瑜珈教室、兒童遊戲室、視聽室(2間)、廚藝教室、琴房、棋藝室、烤箱等，並在地下1樓設置垃圾冷藏室，整體公設比約32.5%，管理費暫估每坪65~70元，且因社區戶數足夠，日後的營運及維護會相對安心。 目前(2021.12)「文華天際」B棟已全數售罄，A棟日前正式開賣；A棟標準層房型涵蓋正常2房、大尺度主臥室的特規2房、2套衛浴的舒適型2房、高坪效3房與正3房等多種單位，2房權狀約24.88~28.76坪、3房約28.35~37.87坪，室內高度3米2。 先從2房單位看起，權狀約24.88坪的A5戶別，格局動線完整，客餐廳中隔過道、獨立隔間廚房，且衛浴間給予乾濕分離的4件式設備，房型機能適合小家庭選購。 權狀約28.35坪的B3戶別，規劃兩套衛浴的高坪效3房單位，入口設有玄關區，公領域採開放式設計且無顯著的餐廳空間，所釋放的坪數占比，用以闢出第二次臥室和第二套衛浴，適合預算相對有限但房數需求高的家庭。 權狀約37.49坪的A2戶別，規劃高坪效的正3房單位，雙面採光、前後陽台，具備完整玄關且安定面足夠，客、餐、廚機能各自獨立，屬於傳統易用的居家動線，並將室內虛坪過道降至最低，使得首席次臥室尺度可媲美主臥室，格局配比十分到位。 「文華天際」A棟1~2樓及B棟1樓及M1樓，採用戴雲發結構技師的Alfa Safe柱中柱系統工法，同時社區裝設德國BWT淨水系統，且戶戶配置逆止風門，有效阻擋室外空氣回灌至屋內的困擾，另提供全棟5年防水保固。 其他標準建材附有全室木地板、現代3合1電子鎖、5+5 Low-E玻璃、錦鋐氣密窗、櫻花廚具系統(含廚下淨水器)、樂奇新風機(正負壓設計、三層濾網、過濾PM2.5)、TOTO衛浴系統(主衛搭贈免治馬桶座)、四合一暖風機、當層排氣系統等；現場採不二價銷售，每坪售價落點約在每坪32~34萬元。
由五十甲建築團隊旗下橙石建設所投資興建的「醴寓」，地點位於福州二街、福星一街口，基地為雙面臨路角地、占地面積約382坪，規劃獨棟地上12樓、地下2樓建物，標準層為4併格局、配置兩部電梯，共計住宅43戶、店面3戶，全坡道平面車位46個，每個售價165~185萬元。 「醴寓」所在福州二街一帶，由於位置剛好介於中壢市區和中壢工業區，因就業方便，早期不少廠區員工均選擇在此定居，屬於中壢很早就發展起來的居住聚落，也逐步形成一個自給自足的帶狀商圈，一般統稱忠福生活圈，包括忠福黃昏市場及沿途的各式店家，提供了此區極為完整而豐富的生活機能。 因為發展早，區內土地取得或整合相對不易，近年新案數量不多，且規模大多為小型社區，但需求量一直很穩定，「醴寓」也是如此，基地不到400坪、住宅僅43戶，對於喜愛單純居住環境的剛性自住客層，稱得上理想的購屋標的。 另外，五十甲建築團隊為桃園老牌代銷，同時去年也是北台灣五大代銷之一的五十甲建築行銷團隊所成立，近年推案區域主要鎖定在桃園，像是筆者曾經開箱介紹過的「夢想莊園3」(點我延伸閱讀)，另外還有「藏富」、「城峰」都是該公司作品。 由於本身具備近40年的代銷經驗，在產品規劃和格局劃設都屬強項，更特別針對常見營造的缺失進行改善，因此上述作品都獲得相當不錯的市場風評。(「夢想莊園3」實景，攝於2021.9) 透過空拍照，「醴寓」基地正臨福州二街、旁邊則是福星一街，周邊都是早期的公寓或華夏，幾乎看不到多餘建地，能取得這塊形狀、位置都很漂亮的角地確實難得。 值得一提的，五十甲建築團隊每個案子均編列相關預算，用以維護現場的秩序和整潔，與一般民眾對傳統工地印象落差很大，也透過這樣的方式，來確保每個營造品控環節的穩定，減少日後修繕、售服的機率。 當然，除了本身福州二街成熟的生活圈，交通同樣十分方便，出去中園路馬上就能銜接內壢交流道，到海華商圈也只是5分鐘車程的距離；另外，如果有捷運需求的住戶，到A21環北路站也是約5分鐘車程，而目前(2021.12)A22、A23兩站的延伸線工程大致進入尾聲，未來前往中壢火車站會更為便捷。 雖然基地規模不大，但「醴寓」規劃面還是相當用心，例如闢設獨立車道，來避免衍生不討喜的車道上方戶別，同時於坡道上方加裝玻璃帷幕，不單是造型之用，更能限縮社區車輛的進出噪音，對於這個座向的低樓層單位，很是實用。 其餘公設項目都集中在1樓梯廳，包括迎賓大廳、會客廳、多功能休閒廳、宅配室等，公設比約32~33%，管理費暫估每坪70元。 產品劃設很單純，4併格局配置兩部電梯，具備理想的房梯比，住宅基本上就分為三種房型，其中2房占了兩種，約25坪的標準款跟配置兩套衛浴系統約29坪的舒適款兩種，A1、A2兩戶為3房產品，室內格局為鏡像對映，僅差在陽台面積，且受惠於4併的標準層樣式，戶戶均具備雙面採光、衛浴開窗的討喜條件。 首先看權狀約37.89坪的A1戶別，規劃前後陽台的3房單位，入口設有簡易玄關，內部格局則為傳統安全的3房動線，客、餐廳中隔走道，廚房為獨立隔間，三處房間基礎尺度都落在雙人床房，其中主臥室衛浴間空間甚為寬裕，給予乾濕分離的完整4件式設備。 來到樣品屋，公領域擁有穩定的安定面，使得格局空間相對穩重，而客、餐廳機能界線清晰、不互相干擾，因規劃有前陽台，日後室內採光不會有太大問題。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 前面有提到，主臥室衛浴間動線充裕，乾濕分離的完整4件式設備，加上理想的採光窗面積，給予舒服不壓迫的使用空間。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 接著看權狀約29.66坪的A3戶別，規劃兩套衛浴的2房單位，入口具備完整玄關，室內則採零走道格局，加上樑柱全數外推，整體坪效表現相當不錯，而此一產品級距的家庭人口通常不多，或許不一定要配置餐廳，讓客廳領域再往外延展也是不錯做法，另廚房維持獨立隔間來避免烹飪油煙問題。 主臥室給予獨立的衛浴間，且同樣配置乾濕分離的完整4件式設備，不因2房2衛的特殊產品而減損使用空間，這點非常不錯，次臥室雖可擺入標準雙人床，但筆者還是建議採單人床房為佳。 最後看權狀約25.91坪的A5戶別，零走道、高坪效2房單位，腰帶進出格局，室內全無過道比例，開放式廚房結合客、餐廳，形成一體化的公領域機能，而入口旁的L型格局，另可闢為機能取向的+1空間，進一步提升房型坪效表現；主、次臥室坪數落差不大、約半坪左右，尺度均達到標準雙人床房，房型屬性非常適合首購客層，即便家中有小朋友，短時間不會有房間太小的問題。 「醴寓」社區搭載人臉辨識系統，不必使用傳統磁扣，能更精準的過濾進出人員，其中標準建材的德國EGGER進口降噪木地板(不含衛浴)，除了耐磨、零甲醛外，還具備新建築法規所要求的降噪功能，另有指紋辨識電子鎖、永欣氣密窗、櫻花廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、德國V&B衛浴系統、台達電暖風機、瑞典DURGO防疫吸氣閥系統、當層排氣系統等；本案售價落點約在每坪35萬元，預計2023年下半年可完工。
由大睦建設所投資興建的「大睦敦品」，地點位於三元街、民有八街口，基地面積約791坪，規劃兩棟地上14樓、地下3樓建物，標準層採鏡像設計，均為5併雙電梯格局，共計住宅128戶、店面3戶，全坡道平面車位151個，每個售價140~170萬元。 近年大睦建設推案主力集中在青埔地區，像是筆者曾開箱過的「大睦森悦」、大睦i-City系列之一的「大睦仁愛匯」，都獲得相當不錯的銷售成績，而這次選擇在大有區推出「大睦敦品」，並採取先建後售模式，相信是看中近期本區及鄰近的小檜溪，線上新案清一色為預售型態，可以即買即住的成屋案反而能區隔市場，因此從9月正式開賣至今，確實顯現在銷售數據上。(「大睦森悦」外觀，攝於2019.1) 由於緊鄰虎頭山公園，加上早期居民人口組成特殊，使得桃園區唯二的新光三越，其中之一就擇址在大有區，當然，前些年隨著藝文特區、經國重劃區、中路重劃區先後興起，此區房市也相對沒落下來，不過在小檜溪重劃區登場後，機能齊全、房價更低的大有區，又再次受到購屋族群喜愛。 從相對位置來看，「大睦敦品」斜後方便是新光三越，包含一旁的大有國小、大有國中及周邊各式店家，另一個聚落則是附近的寶山街一帶，有寶山市場和密度甚高的帶狀店頭，兩者串聯提供了住戶完善的生活機能圈。 再者，本案基地坐落在虎頭山腳，而所臨的三元街和民有八街，前者是進山入口、後者現況為無尾巷，使得出入人車和居住環境都極為單純，具備正市區討喜的靜巷住宅條件。 值得一提的，「大睦敦品」擁有良好的綠意視野及環境，除了虎頭山之外，沿著隔壁街道的民有十街，還有忠義和大有梯田生態兩座公園，均在步行10分鐘的距離範圍，住戶平日可就近利用；另外，A1、A2和B1、B2這4戶，座向正對虎頭山，高樓層單位可享完整山景綠意，景觀條件相對特殊。 本案規劃人車分流的進出動線，社區大門開於民有八街、車道則設在三元街，另戶外闢有約200坪的中庭花園；室內項目包含挑高6米迎賓大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、視聽室、親子遊戲區、廚藝教室等，公設比約34%，管理費暫定每坪75元。 住宅單位方面，A、B兩棟標準層鏡像對映(編按：僅些許坪數落差)，室內高度3米1，規劃權狀約26~30坪的標準2房、約35坪的大2房及約41坪的3房等房型，平面統一採零虛坪走道的高坪效動線，加上無前陽台占比和樑柱外推，使用坪效得以放至最大，成為格局面的顯見優點。 首先看權狀約26.10坪的A3戶別(格局同B3)，規劃高坪效的2房單位，從平面圖不難發現，室內幾無虛坪占比，且各空間格局均十分方正，腰帶進出格局搭配L型公領域，使得居家動線相對直覺。 為了提高使用坪效，廚房採開放式設計並將餐廳居中處置，將客廳機能獨立釋放，若是高樓層單位，因鄰房高度不高，可享有完整的市區景觀，具備良好的視野優勢，而主、次臥室坪數差距僅約半坪，產品屬性主打人口少家庭的舒適居家。 對照實品屋，開放式廚房置於採光窗旁，中間的餐廳正好形成緩衝區，讓客廳機能獨立被凸顯出來，讓整個公領域的空間感很是平穩，而這間實品屋為低樓層單位，視野剛好切齊樹梢，景觀面很是清幽。 前面有提到，房間配置偏重均衡，主、次臥室坪數差僅約半坪，因此都達到舒適雙人床房的尺度，相較目前一般首購型產品，可以排除小孩長大而空間不夠用的困擾。 接著看權狀約28.54坪的A2戶別(格局同B2)，入口闢設完整玄關，並維持開放式廚房提高整體室內坪效，不僅讓客、餐廳機能得以區隔，也不會造成居家動線的破碎，另衛浴間主動將面盆置外，用以分流平日使用。 房間受惠於高坪效格局，形成兩處尺度相仿的雙人床房，無論主、次臥空間都相當舒適，成為此一房型的規劃優點。 來到實品屋，公領域格局十分完整，室內看不到多餘走道空間，具備緊實的機能動線，而此戶正好切齊樹梢，讓景觀面獲得額外加分。 前面有提到，主、次臥室尺度相仿，回應到實品屋表現也是如此，除了採光窗面積略有差異外，房型空間均達到舒適等級的雙人床房，因此居住層面對首購客層很是充足，算是屬性均衡的宜居格局。 權狀約35.23坪的A5戶別(格局同B5)，直接給予住戶兩間完整套房，也是目前市場上少見規劃雙主臥的稀有2房單位；室內尺度放大許多並設有完整玄關，也延續開放式廚房設計，為客、餐、廚一體的公領域空間。 A5戶別最為特殊的就是雙套房規劃，主、次臥室均配置乾濕分離的獨立衛浴間，坪數占比也相差無幾，基本上可視為雙主臥機能，對於預算較為充足、又不需高房數的購屋客層，產品面很有實質誘因。 來到實品屋，一體式的公領域規劃、雙面採光條件很是清楚，整體面寬尺度相當理想，光從沙發到電視牆的視距就有明顯感覺。 主、次臥室均配有乾濕分離的三件式設備，且兩者坪數占比接近，硬要區分大概就是採光窗的種類不同，前者使用低檯度窗、後者則為一般窗，僅此而已。 最後看權狀約41.55坪的A1戶別(格局同B1)，本案最大的住宅產品、規劃大3房單位，格局面維持零走道的優點，儘可能地放大室內使用坪效，這點忠實反映在兩間次臥室尺度，而公領域機能區分的更為明顯，客、餐廳基本上完全分離，雖為開放式廚房，但留有增設隔間牆的彈性空間，住戶可依實際居住所需來伸縮。 客、餐廳彼此維持鮮明的機能界線，而實品屋為了進一步把餐廳增色，額外設計了一處簡易的功能型中島，同時保留了開放式廚房的設計，讓視覺穿透感更為一致，也能看出理想的公領域配置。 主臥室具備理想面寬，且實品屋裝潢並沒有做滿，所以還是留有相當的櫃體置放彈性，實際採光也算良好，符合此一產品級距的尺度標準。 因零走道、高坪效格局之故，有效將坪數釋放給兩間次臥室，基本上都達到舒適雙人床房等級，所以這間A1戶別，適合講究一次到位的換屋客層。 標準建材附有冠軍牌60x60cm拋光石英磚、力霸氣密窗、石英石檯面、林內瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、美標衛浴系統(主衛給予智慧型馬桶、客衛為單體附Panasonic免治馬桶座)、當層排氣系統等；現場採不二價銷售，售價落點約在每坪32~34萬元，預計2021年年底可完工。
桃園中壢區近年發展最快速的區域就是青埔重劃區，除了有桃園高鐵、華泰名品城、新光影城外，今年剛開幕的A19環球購物中心也成為桃園青埔的新亮點。在交通設施與商業機能成長的過程中，青埔的生活圈也隨之擴大。本案藍海帝國綠景苑雖不在青埔重劃區內，不過距離青埔生活圈僅約6分鐘車程，既可遠離較高密度發展的住宅區，前往重要的交通節點與商業設施也不過於遙遠。接著，我們就來看看藍海帝國綠景苑還有甚麼特色吧! 【建案特點】 1.離塵不離城 本案位於青埔重劃區之外，與發展飽和的住宅區有一定的距離，既可以享受鄉間田野般的寬闊，也可便利抵達高鐵站與其他商業建設。開車10分鐘即可到達桃園高鐵A18站；車程8分鐘就可到達A19環球購物中心，可在短時間抵達周遭的豐富機能。 2.戶戶雙採光、雙衛浴 藍海帝國綠景苑的視野非常開闊，周遭沒有興建中的大樓，放眼皆是鬱鬱蔥蔥的景色。因此，每戶的格局規劃皆有兩面開窗採光，提升整體景觀、視野、採光、通風的品質。此外，本案的格局採戶戶雙衛浴的規劃，日常使用上更為方便。 3.特色建材 本案於建材與設備的採用，皆為較高規格的規劃，以下分別說明: 衛浴設備:使用日本INAX的衛浴配備，與歐洲原裝進口鋼板浴缸。 降噪設備:配有世界第一大品牌-Lamett超耐磨石晶地板，且為唯一台灣製造，達到降噪的效果並提升居住品質。 門鎖裝置:戶戶配有鑄鋁防火防煙門、南亞SMC慶祥門與採用耶魯三合一電子鎖，加強堅固、安全與實用性。 【建案平面分析】 1.藍海帝國綠景苑為兩棟式純住宅規劃大樓，分為A、B兩棟，地上8層，地下2層，共有88戶住戶。 2.標準層一樓6戶，分前後兩面各三戶，搭配2部電梯，分別規劃2房(30.02坪、32.27坪)、3房(40.12坪、40.45坪) 。 3.車道由月桃路二段800巷進入，車位為坡道平面設計，共有89個。 4.公設部分有接待大廳、中庭戶外景觀池、交誼廳、會議室、健身房、桌球室、親子遊戲區、信箱區、曬被區。公設比為32.2% 1.橘色字塊的區域是2房的規劃，坪數分為30.02坪(A2/A5/B2/B5)與32.27坪(A3/B3)，依照其格局差異以下分別說明: 30.02坪的戶別為雙面採光，搭配一陽台，格局方正，皆無室內柱，空間規劃好利用。房間皆有開窗，不會有暗房、暗廳的疑慮。次臥室皆可規劃為雙人床。衛浴為雙衛浴，皆為三件式規劃，主衛搭配使用浴缸，有對外開窗通風；客衛則使用淋浴間。廚房為開放式L型規劃，搭配使用IH爐。 32.27坪的戶別為雙面採光，搭配雙陽台，房間皆有開窗，不會有暗房、暗廳的疑慮。次臥室皆可規劃為雙人床，尺度寬敞。衛浴為雙衛浴，皆為三件式規劃，主衛搭配使用浴缸；客衛則使用淋浴間，皆有對外開窗通風。廚房為獨立式L型規劃，搭配使用IH爐，且有另外開窗，通風效果佳。 2.藍色字塊的區域是3房的規劃，坪數分為40.12坪(A3a/B3a)與40.45坪(A1/A6/B1/B6)，格局方正，空間規劃好利用。雙面採光，搭配雙陽台。房間皆有開窗，不會有暗房、暗廳的疑慮。次臥室皆可規劃為雙人床，尺度寬敞。衛浴皆為乾濕分離，主衛另配有浴缸，皆有開窗通風，不會有過於潮濕地問題。廚房皆為獨立式L型規劃，且另有對外開窗，搭配使用IH爐。 【實價登錄分析】 藍海帝國綠景苑位於中壢區青埔與月桃路交匯處，通勤來往方便，距離青埔生活圈僅約6分鐘車程，經月桃路至觀音草漯重畫區及觀音市區也僅約10分鐘車程。月桃路為觀音和青埔間的重要串連道路，預計在近年完成三段計畫道路（110.11月底已完成第一段道路）。月桃路開通有助於提升區域交通效益及促進地方發展。周邊建案較為零散，價格約為青埔重劃區的一半，約20萬/坪左右。本案將以周遭條件相似的個案進行價格比較。 藍海帝國綠景苑 預售屋。平均成交價21.13萬/坪。近一年成交價21.13萬/坪。 凱田樂慕 預售屋。平均成交價21.89萬/坪。近一年成交價21.89萬/坪。 日光19棧 預售屋。平均成交價22.95萬/坪。近一年成交價22.95萬/坪。 岳陞鉑樂 預售屋。平均成交價21.69萬/坪。近一年成交價21.69萬/坪。 根據以上價格比較後可以發現，藍海帝國綠景苑位於中壢區、大園區、觀音區的交界處，屬於用時間換取空間的個案，開價相較週邊個案來說較有優勢。 【評價】 藍海帝國綠景苑距離青埔生活圈僅約6分鐘左右的車程，既能滿足多樣生活需求，又可以享有相對靜謐的環境。除了戶戶雙採光且有雙衛浴規劃外，使用的建材設備也多為知名國外品牌，包含日本INAX伊奈衛浴設備、歐洲原裝進口浴缸、美國耶魯電子鎖等，算是相當不錯的規劃。若對桃園中壢區有興趣的朋友，也可以來這裡看看喔!
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