由合雄建設所投資興建的「合雄璞御」，地點位於莊敬路、自立三街口，基地雙面臨路、占地約771坪，規劃兩棟地上14樓、地下3樓建物，其中A棟面自立三街、B棟臨莊敬路，標準層均為4併格局，共計住宅104戶、店面9戶，全坡道平面車位121個，每個售價175~195萬元。 即便夾在桃園、中壢之間，內壢房市依舊非常獨立且特殊，尤其居民對區域所展現的高度黏著，光是內需市場就足以支撐新案去化，更形成人口「只進不出」的發展軌跡。 早期新案大多擇址前站，不過隨著開發逐步飽和，近年推案板塊已逐步往後站靠攏；另一方面，前、後站在區段型態也有所差異，前站商業氣息重、居住密度高，後站則因眷村改建的國宅比例高，加上發展進程晚，使得住、商區隔較為明顯。 「合雄璞御」坐落在後站地區的南側，具備雙面臨路的基地條件，周邊除了早期的透天住宅，電梯華廈加上前後各有大面積的眷村改建國宅，形成十分成熟的居住區段。 居住區段的成熟，使得本案先天生活機能就頗為齊全，基地對面即有一間便利商店，兩側莊敬路、永福路也有為數不少的餐飲及服務業商家，若是向外擴，無論是環中東路商圈或前站商圈，包括環東黃昏市場、家樂福、全聯等當地指標大型賣場，往返距離都在5分鐘車程上下，日常採買便利。 本案學區距離同樣不遠，自立國小約600公尺、步行可達，自強國中約1.2公里，車程約5分鐘、步行約15分鐘。 當然，牽動內壢或本案日後區段價值的，莫過於台鐵地下化工程，其中內壢車站將轉為地下化，現有前、後站的區隔也不復存在，有利於周邊土地的釋放再造，加上遠東紡織廠工業土地轉型、元智大學開發案等訊息陸續傳出，建議讀者可正面看待後市。 「合雄璞御」車道闢於自立三街，社區大門設於兩棟建物間，採飯店式門廳規劃，透過通廊連接分棟梯廳，內部公設包含迎賓大廳、交誼廳、健身房、戶外遊戲區等，公設比約33.5%，管理費暫定每坪70元。 「合雄璞御」樓高3米2，產品劃設權狀約28~29坪的2房、約31坪的2+1房和約40坪的3房三種單位，並受惠於4併格局，具備戶戶邊間、雙面採光、主衛浴開窗等基本面優點；從基礎權狀來看，本案有別於現今小坪數、多房數的規劃主流，回歸合理且更為舒適的房型調性，對剛性首購或換屋客層，在居住面產生實質提升。 首先看權狀約40坪的B1戶別(格局同B2)，規劃高坪效3房單位，除了入口玄關區外，室內幾無過道虛坪，客、餐、廚及客衛等公共空間，統一居於格局中央，並將動線幅射至主、次臥室，另陽台採通廊式設計，客廳、廚房皆能進出，相較傳統雙陽台，整體使用空間更為連貫。 高坪效的格局優點，讓三處房間均有十分理想的坪數占比，實際都達到大雙人床房的尺度標準，同時主衛浴配有四件式乾濕分離設備。 來到樣品屋，公領域具備大面寬優點，也能看出室內必要過道比例甚低，客、餐廳機能界線清楚，且L型玄關設計打造出明顯落塵區，通廊式陽台則提供足夠的採光面積。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 值得一提的，廚房除了獨立隔間，更刻意放大使用面寬，可輕鬆納入電器櫃、工作檯等，形成雙排櫃的空間規格，相較常見一字型的廚房設計，這點確實非常亮眼。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室坪數占比理想，符合此房型級距的格局認知，床組、系統櫃、妝台配置均屬合宜，也沒有壓縮到走動空間，採光窗則使用通面低檯度，用以增加房內光線，而主臥室衛浴間同樣有很好的開窗面積，搭配四件式乾濕分離設備，居家使用已十分充足。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 相較主臥室，兩間次臥室尺度可謂更加理想，不僅坪數占比相同，尺度面寬也很棒，拿到一般3房產品當主臥室都綽綽有餘，所以B1、B2這兩間單位，無論居住動線、房間尺度都非常到位，筆者很是推薦給換屋客層參考。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 權狀同樣約為40坪的A1戶別，格局較前面的B1戶別略有差異，動線屬於常見穩重的3房格局，入口玄關、前後陽台獨立及雙衛浴系統，且兩套衛浴均有開窗；公領域具備大面寬優點，尤其餐廳坪數占比充裕，除了傳統餐廳之外，吧檯輕食區或另闢出其他機能空間，空間條件都足以允許，基本上有著3+1房的坪效表現。 房間規劃延續舒適基調，三處房間均為大雙人床房規格，特別是首席次臥室尺度幾乎比肩主臥室，大為提升實際居住面。 權狀約29坪的A3戶別，平面採公領域居中、房間置於兩側的居家格局，同時入口設有完整玄關空間，提供落塵區和外出衣鞋櫃體之用。 室內同樣為零走道動線，使得整體坪效表現突出，房間尺度因而放大許多，本戶主臥室已達到一般3房的主臥室標準，具備舒適格局優點，而次臥室也為雙人床房規格，另衛浴間同樣搭配四件式乾濕分離設備，首購或人口不多的小家庭，基本上可一次到位。 「合雄璞御」標準建材附有SPC降噪石塑地板、青葉銀立淨乳膠漆、三合一電子鎖、錦鋐氣密窗、大雅廚櫃系統、林內瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、HCG衛浴系統、Husky多功能暖風機、當層排氣系統等；現場開價每坪35~37萬元，合理成交落點約在每坪33~36萬元，預計2023年第1季可完工。
由和耀建設所投資興建的「站前馥樂」，地點位於新富二街、新富三街口，基地面積約913坪，規劃前後兩棟對稱排列的地上15樓、地下3樓建物，3D圖A棟在前、後為B棟，標準層統一5併格局，電梯搭載Sharp空氣清淨系統，共計住宅140戶、店面2戶，全坡道平面車位148個，每個售價145~160萬元。 在地人對內、外環的說法並不陌生，不過筆者還是為讀者簡略說明；傳統上，大中壢生活圈以內環、外環進行市郊區分，而所謂的「環」，大致以環北、環西、環南、普義路為界，被包覆在內的稱為內環，開發早、高都市化、機能條件齊全，其他的則視為外環，商業或住宅集中在某一個聚落，例如過嶺、南勢等，雖門牌同樣是中壢或平鎮，但區段型態有很大差異。 本文所開箱的「站前馥樂」，地點坐落大中壢內環區段，另北側連接中壢火車站、新明、海華等重要商圈，具備鮮明的正市區地段條件，也是現階段內環少數基地規模完整的線上新案。 「站前馥樂」基地緊鄰特力屋平鎮店，且新富二街、三街並非主要幹道，加上周邊「英雄鎮」、「現代之藝」、「中悦桂冠」等既有社區，享有很成熟的靜巷住宅環境。 再者，受惠於正市區地段的先天優勢，生活機能表現十分全面，包含全聯福利中心、寶雅、全國電子等連鎖大型賣場，及多家便利商店及眾多餐飲店頭，均可透過步行獲得滿足。 另外，占地頗豐的新富公園與本案距離僅400米，是住戶平日可就近利用的大型綠帶設施。 緊鄰新富公園的平鎮圖書館、社教中心同樣是理想的休閒場域；學區方面，歸屬新勢國小和平鎮國中，前者往返距離稍遠，低年級需要家長接送，後者則可自行上學，步行約8分鐘。 值得一提的，之所以採用「站前」為案名，在於本案距離日後的台鐵平鎮站很近，從社區前方的新富三街僅150米即可到達，此為台鐵桃園地下化的新增站體，先期將興設地上2樓的臨時站體，此一工程去年底已啟動，預計2026年5月通車，而主體地下化車站則推遲至2030年啟用。 平鎮站的增設，不必再像以往只能前往中壢搭車，自然大為提升目前所缺乏的通勤基本面，特別是短程通勤也會挪動現有居住板塊，對於區段價格支撐面將產生實質幫助。 順應長條型的基地形狀，本案刻意將新富二街的臨路面設計為大退縮空間，尺度達到舒適的30米，而A、B兩棟建物騰出約20米的棟距，讓居住環境更顯獨立寧靜。 公設項目計有挑高6米5迎賓大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、瑜珈教室、多功能才藝教室等，另闢有約150坪的中庭花園，公設比約33.5%，管理費暫估每坪65元。 「站前馥樂」10樓以下住宅單位樓高3米、11樓以上3米2，產品規劃很單純，權狀約26坪及約29坪的2房、約36~38坪的3房，戶戶雙陽台，且除了約26坪的2房，其餘單位皆為雙面採光；另外，本案戶戶加裝VAF智慧淨流系統，透過正壓過濾去除室內空氣中的有害物質，達到居家空氣清淨的效果。 首先看權狀約29坪的B1戶別，規劃高坪效2房單位，採內外界線鮮明的格局布置，其中L型的公領域，客、餐廳得以區隔，另可闢出+1機能空間，進而形成2+1房的使用坪效，同時讓居家動線更為完整；若是房數需求較高的家庭，也可將這處+1房空間足夠改為單人床房，惟沒有對外窗會有暗房問題。 房間採均衡配置，主、次臥室坪數差異不大，空間都落在標準雙人床房，房型屬性非常適合首購客層。 接著看權狀約36坪的A6戶別，值得一提的，本案3房格局幾乎一致，僅差在是否闢有玄關，像是本戶和B6沒有玄關設計，而B2、A5、B5則有；本戶室內為常見的傳統3房動線，不過由於廚房位置靠後，讓餐廳空間獲得延伸，因此可在不犧牲餐廳機能的基礎上，另行闢出約1坪的機能空間，具備靈活的格局彈性。 三處房間彼此坪數落差不大，屬於均衡的規劃配置，均落在標準雙人床房尺度，房型屬性相對舒適，也符合換屋客層的實際需求。 標準建材附有60x60cm拋光石英磚、OneTouch系統、VAF智慧淨流系統、韓國Nuon3合1電子鎖、大同氣密窗、大雅廚具、櫻花瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、愛惠普廚下淨水器、日本INAX衛浴系統、台達電多功能暖風機、當層排氣系統等，規格等級落於區域中高端；現場開價每坪34~38萬元，合理成交落點約在每坪33萬元，預計2023年第4季可完工。
由寶台建設所投資興建的「寶台A17」，地點位於領航南路四段(近大成路口)，基地面積約866坪，規劃4棟地上10樓、地下3樓建物，採口字型排列，全案標準層統一3併格局，其中AB兩棟與CD兩棟格局鏡像對映，電梯搭載Sharp空氣清淨系統，共計住宅106戶、店面2戶，全坡道平面車位132個，均預留電動車輸電管路，每個售價175~200萬元。 寶台建設是桃園相當有代表性的老字號建商，例如「幸福公園」、「傳家寶」及「托斯卡尼」等系列，都是市場知名度很高的業績作品，而本篇開箱的「寶台A17」則是該公司進軍青埔的首部曲，接下來區內尚有兩期將依序公開。(「幸福公園6」外觀，攝於2021.3) 「寶台A17」位置落在高鐵站東南側、直線距離約700公尺，屬於中心商業區旁的第一環住宅區，近年此區發展迅速，鄰近本案的「成家大璽」、「仁愛匯」住戶已陸續搬入，加上早期的「城市首席」、「城市的遠見」，及仍在興建中的「鉅陞花園廣場」，逐步演變為具規模的住宅聚落。 然而，「寶台A17」所正對的領航南路四段，從北側的青峰路二段起，到南邊的青昇路止，總長逾7百米的路段，統一種植四排行道樹，不僅是整個青埔重劃區綠覆率最高的路段，也形成極為特殊的街廓環境。 透過空拍照可以看到，「寶台A17」居住環境享有很高的綠覆率，除了領航南路的高密度路樹，更延伸到新街溪旁的河濱綠帶。 因此，A1、A2與B1、B2這四戶單位，享有永久無遮蔽的景觀棟距，利用空拍機模擬約8樓視野，呈現十分舒服的綠意視野，其餘戶別雖不具備如此條件，但同樣能就近享有很不錯的居住綠意。 再者，沿著新街溪修繕的河岸步道，也是住戶平日可利用的休憩場域，其他較近的還有兒二兒童公園，都在步行可達距離。 畢竟坐落第一環住宅帶，往返青埔主要商業設施都不算遠，IKEA車程約3分鐘、高鐵站、A18站和華泰名品城約4分鐘、全聯福利中心與置地廣場約5分鐘，至於大江購物中心也僅約6分鐘，提供相當程度的生活機能。 由於「寶台A17」是進軍青埔的首號作品，相較寶台建設過往業績，本案工法用料有著顯著提升，例如在1~4樓裝設新日鐵制震壁，用以加強結構耐震係數。 此外，戶戶搭載全戶式VAF智慧淨流系統，透過正壓過濾去除室內空氣中的有害物質，室內的烹飪油煙或其他異味則是經由負壓抽離，達到居家空氣清淨的效果，這些都是過往寶台作品所少見的高規格建材。 社區公設包含挑高7米迎賓大廳、交誼廳、健身房、影音室、K書室、家教室、琴房、兒童遊戲區、中庭花園等，另B1F設有垃圾冷藏室，公設比約34%，管理費暫估每坪70元。 「寶台A17」建築採口字型排列，中庭面積約150坪，兩端棟距落於22~28米不等，低樓層單位不至於感到過度壓迫；住宅產品室內樓高3米2，規劃權狀約27~28坪的2房及2+1房、約33~35坪的3房與約39~40坪的3+1房，單層中共劃設4戶前陽台進出單位(A3、B3、C3及D3)，且戶戶最少雙面採光並衛浴均開窗，房型基本面存在相當優勢。 首先看權狀約27.7坪的D2戶別(格局同C2)，規劃高坪效的2房產品，公領域基本上屬開放式設計，客、餐、廚大致相連，對於有風水信仰的住戶，有開門見灶的格局疑慮，不過留有足夠的空間增設隔間，同時餐廳占比相對寬裕，因此可另闢出+1機能空間，來打造更為完整的居家機能。 兩處臥室坪數差異不大，均為雙人床房尺度，房型整體坪效分割得宜，格局動線直覺順手，有利首購客層實際居住需求。 D2戶別樣品屋以2+1房進行規劃，入口增設隔戶牆用以避開風水問題，且縮小餐廳並釋放空間做為+1房，如果認為餐廳使用率不高，加以捨棄延展客廳縱深，或打造更豐富的機能空間，裝潢靈活度很高。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主、次臥室坪數差異不大，均落在標準雙人床範圍，不過次臥室放置兩張單人床，訴求人口數較多的家庭，或者預算有限的年輕家庭，居住空間還是足夠。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 接著看權狀約34.24坪的A1戶別(格局同B1)，格局動線分野清楚，前後陽台、客餐廳、獨立廚房、私領域和兩套衛浴，屬於十分標準的正統3房產品；公領域闢有足夠安定面，客、餐廳有顯著區隔，且廚房為雙排面寬，居家使用相對順手，而首席次臥室和主臥室坪數雷同，都是舒適級距的雙人床房，唯第二次臥室略小，僅能朝單人床房規劃。 客、餐廳均具備相當程度的坪數占比，形成穩重的公領域格局，且受惠於前陽台規劃，也能獲取足夠的室內採光。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 客廳旁的開放式書房，實際上就是首席次臥室，坪數尺度為雙人床房格局，且具備理想的採光窗面積。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室坪數和首席次臥室雷同，但格局更深並設有獨立衛浴間，也具備理想的採光面積。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 第二次臥室為單人床尺度，裝潢表現提供讀者參考。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 標準建材給予全室白馬木地板、維夫拉客3合1電子鎖、櫻花廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、下嵌式烘碗機、TOTO衛浴系統、DURGO吸氣閥、當層排氣系統等；現場成交均價約落在每坪40萬元，預計2024年約第2季可交屋。
由高誠事業旗下高華建設所投資興建的「高誠君閱」，地點位於科一街、科三街口，基地正對萬坪運動公園，占地面積約953坪，規劃4棟地上11樓、地下2樓建物，標準層均為討喜的雙併格局，共計住宅80戶、店面4戶，全坡道平面車位84個，每個售價140~170萬元。 去年大桃園房市，客運園區肯定是那匹異軍突起的黑馬，受惠於房價外擴效應，以往較不受關注的客運園區，迎來相當程度的推案漲勢，尤其是過去主流的的透天份額，逐步被大樓產品所趕上。 另一方面，停滯許久的航空城計畫，在解決區段徵收問題後再次啟動，也吸引眾多廠商的投資目光，像是青埔、大園及客運園區等地緣區段，不僅就近接收遷移戶需求買氣，日後豐富的重大建設題材，買賣雙方都獲得相對應的房市期待值，使得新案數量和銷況紛紛走揚。 高誠事業在客運園區總共購得四塊土地，首期「高誠君臨」於去年年初開賣，年中隨即宣告全數完銷，在當地大樓市場寫下亮眼的銷售成績，而本文開箱的「高誠君閱」屬於二期，且正對運動公園的先天地點，較首期更具備基本面優勢。(「高誠君臨」外觀實景，攝於2021.4) 這座運動公園占地頗為遼闊，橫跨科三街、科二街兩條街廓，園內設施相當豐富，也是區內面積最大的公園，而「高誠君閱」就緊鄰在側，L型的建築排列，讓A~C三棟享有戶戶公園首排的永久棟距。 實際來到B棟9樓，由於公園另一端的建地尚未開發，目前高樓層單位視野可一路延伸到海岸線，即便日後該建地投入開發，仍能保有超過220米並涵蓋整座運動公園的景觀條件，加上下樓即公園的居住環境，就給予個案很充足的產品賣點。 不僅如此，本案自身因建築L型的排列，自然圍出約350坪的中庭花園，打造出內外呼應的居住綠意，這點筆者認為很是加分；其他公設尚包含迎賓大廳、健身房、多功能室、空中花園等項目，公設比約34%，管理費暫估每坪70元。 除了討喜的雙併格局外，「高誠君閱」住宅產品大致分為三種，約31坪的2房、約39坪的3房和約47坪的4房，室內高度3米2，戶戶雙面以上採光、均配置兩套衛浴和均有開窗，房型動線有著良好規劃面。 首先看權狀約31.16坪的B2戶別(格局同C1)，設計兩套衛浴且大主臥的2房，基本格局沒有太多走道比例，並維持獨立隔間廚房，且於入口處規劃L型採光窗，既能解決採光問題，又可接收公園景觀，規劃很是特殊，而公領域將部分餐廳占比回饋至房間，對此一房型級距的家庭來說，算是合理的空間取捨。 主臥室採取大尺度規劃，擁有獨立衣帽間之外，並沒有犧牲睡眠區坪數，次臥室同為雙人床房尺度，房間有著不錯的格局配重。 接著看權狀約39.22坪的C2戶別(格局同D2)，公領域及第二次臥室和前述的B2戶別格局相當類似，唯尺度更為放寬，而原本主臥室衛浴間的位置，改為首席次臥室，主臥室雖位置不變，但格局有所變動。 因公領域格局大致相仿，筆者就不多加贅述，僅單就房間部分來談；由於基礎坪數提升，三處房間尺度也跟著擴張，均達到舒適雙人床房標準，其中主臥室尺度明顯放大，睡眠區面寬理想，不僅可闢出獨立衣帽間，其餘櫃體空間也為充足。 首席次臥室同為理想的雙人床房，格局方正也提供直覺的櫃體置放空間，而第二次臥室雖格局雷同2房的次臥室，但面寬放大約半米，房型動線更為舒適。 最後看本案最大的住宅單位，權狀約47.35坪的A1戶別，入口處同樣設有L型採光窗，公領域雖為縱深形格局，但面寬條件有跟上，不會感覺太過狹長，同時客、餐廳分野清楚，另半開放式廚房留有增設隔間彈性；房間規劃採兩兩對稱，彼此坪數落差不會太大，以均衡為出發點，適合人口較多的家庭或預算許可並強調舒適的客層。 「高誠君閱」標準建材附有60x60cm拋光石英磚、三合一電子鎖、亞細亞氣密窗、櫻花廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、HCG衛浴系統(主衛附免治座)、當層排氣系統等；現場開價每坪26-28萬元，合理成交落點約在每坪23~25萬元，目前(2022.2)現場工程進度已上樑，建照預計竣工日為2024年第四季。
有好一陣子沒有安排建商專訪了，一方面是自己工作忙，再者是目前一片逐利的市場氣氛，遷就總價門檻的高坪效、多房型產品，似乎成了不可迴避的趨勢，日前參訪「嘉璟一品硯」巧遇嘉璟建設施總經理，針對如此議題交換了意見，也讓筆者仔細審視嘉璟建設(下稱嘉璟)的規劃理念，透過文字與讀者分享。 嘉璟建設成立二十年多來，從購地、規劃到推案均為獨立經營，並極力深耕大桃園住宅市場，近期從「嘉璟華爾道夫」、「自遊人」、「大河戀」到現在「嘉璟天濶」和「嘉璟一品硯」，均以良好地段的宜居規劃獲得廣大好評，更躍居在地知名品牌建商之林。 從早期在報社服務到現在經營自媒體，嘉璟每個案子都親身採訪，對它們的產品風格並不陌生，反倒是卸下媒體光環還能和高層對談，挺值得高興的；如果要筆者簡單剖析嘉璟，首先是地點、再來是居住尺度，這兩點是很顯性的品牌特色。 在施總經理的觀念裡，房市景氣總有波動，但「Location」永遠是那道最堅強的抗跌劑，攤開嘉璟歷年作品清單，南崁、大有、同安街、八德、中壢、平鎮等區段，乃至於藝文特區、經國重劃區、中路重劃區，清一色都在市區核心，「漲不漲我不敢保證，但至少買了很難跌」，這句話確實是硬道理，光是門牌不同房價就有所高低，更何況是一線跟二線或市區與郊區的差異，所以不論嘉璟過往作品或新推個案，地點是最不必擔心的部分。 因此，嘉璟選地哲學上，無論交通、學區、公園或其他機能，基本上都以適居地段為優先考量，「買房子應是以居住為本，現在反倒尺度、空間成了配角，一昧在乎價格的市場氛圍，我認為是不健康的」。 空間尺度的感受，每個人或許不見得一致，但總存在著那條隱形的標準線，不過隨著房價逐步攀高，許多建商不得不選擇壓縮居住尺度，來維持買方可接受的總價區間，隨之而來就是小宅化甚至蝸居化，這沒有對與錯，純粹是市場機制下所催生出的現象。 可是，施總經理對此感到不以為然，「房子終究是以人為本，一昧遷就市場，卻忘了居住的本質在於追求舒適，對建築出身的我，這點恕難認同」，的確，扣掉「嘉璟華爾道夫」、「嘉璟天濶」中大坪數格局個案，單純拿「自遊人」、「大河戀」和「嘉璟一品硯」這類偏重一般剛性需求的個案來比較，不難發現產品規格確實有點「特殊」，當20坪的2房、30坪的3房所謂的「高坪效宅」全面佔領市場，上述個案依舊堅持規劃28~30坪2房、37~42坪的3房的房型尺度。 尤其現在不少個案為了迎合總價門檻，首先犧牲或被壓縮的往往是廚房，但嘉璟並不選擇這麼做，堅持劃設至少2米4的空間尺度，相比坊間2米1甚至更低的尺度規格，賦予更為充足且順手的使用品質；再者，獨立玄關同樣是嘉璟產品的常見因子，透過落塵區設計來分野室內外領域，也符合台灣人的居住習慣。 站在銷售層面，維持總價、提高房數可以讓過程變得輕鬆，若從居住角度出發，為了迎合總價過度地壓縮空間尺度，得了房數卻失了舒適，這筆買賣是否真的划算？「在高坪效的基礎下，仍然維持舒適的居住尺度，這點不會變，也不應該改變」，在市場派眼中，施總經理這樣的堅持很傻，但反饋到數據面，嘉璟在中古市場的轉手性和價格表現卻十分亮眼，誰對誰錯還真不好說。 進一步分析嘉璟的房型規劃，主臥室跟廚房是兩個重要環節，當中2房產品都給予足以闢出獨立衣帽間的大主臥格局，至於目前常被拿來調整室內空間比例的廚房，施錫楨將其視為居家生活的必要場域，不因坪效考量而有所壓縮，在獨立隔間的基礎上，維持該有的使用尺度。 筆者認為，這樣的規劃理念是非常適切的，尤其越往北走，房型尺度越是縮小，不是不能住，而是住的真的舒適嗎？其實轉個念、改個圖，嘉璟也可以推出高坪效、多房數的產品，但它們並沒有選擇這麼做，還是一頭栽進打造舒適且合理的居住房型，「人相處久，才能看見對方真心與否，房子亦然，住久了，才知道是不是真的舒適」。
由大耀開發建設所投資興建的「大耀首賦」，地點位於文治路、學二街口，基地面積約907坪，規劃兩棟地上13樓、地下2樓建物，標準層為鏡像對映的4併格局，各棟兩部電梯均搭載空氣清淨機，共計住宅96戶、店面5戶，全坡道平面車位100個，每個車位均預留電動車輸電槽線，每個售價150~165萬元。 客運園區在朱立倫時代就完成重劃，到今天大概已經14、15年，而當時的房市背景基本上都以桃園、中壢等市區為主，即便青埔都處在初萌芽階段，更遑論客運園區，因此一沉寂就是10幾年。 不過近年隨著市區土地和房價雙雙飆漲，房市板塊跟著向外圍推移，以往不受重視的客運園區，搖身建商獵地停泊的良港，不僅土地交易轉趨熱絡，新案數量呈現倍數成長，早年難見的集合式大樓，快速佔據市場份額，但透天新案仍占相當比例，總價大約落在1500~2000萬元之間，仍有一定的門檻條件，也間接拉抬了大樓新案銷況。 嗅到這樣的市場趨勢，有別於前一期「大耀首耀」的透天規劃，「大耀首賦」以大樓產品切入，雙塔式建築設計再透過飯店式門廳連結，整體建築鋪陳十分穩重。 此外，「大耀首賦」正對南港里活動中心及附屬公園，不僅具備公園首排的地段條件，住戶也能享有下樓即綠帶的居住優勢；再者，大園區是桃園埤塘文化的重要據點，光是客運園區內就有店子埤、打架埤及甘蔗埤三座大型埤塘，其中店子埤已改造為生態公園，另打架埤和甘蔗埤也計劃陸續轉型，且本案正好緊鄰這兩座埤塘，待日後完工，也是住戶步行便可就近利用的大型綠帶設施。 以現況而論，區內生活機能相對欠缺，必須要往大園或草漯市區獲得滿足，實際車程均在10分鐘左右，這點是讀者需要注意的部分。 前面有提及，「大耀首賦」雙塔建築間透過飯店式門廳連接，同時也是室內公設主要的聚集場域，包含接待大廳、交誼廳、沙發區、吧檯區、健身房、親子遊戲區、多功能室及廚藝教室等項目，另於地下1樓設有垃圾儲藏室，搭載廚餘冷藏設備及垃圾壓縮機。 室外則規劃中庭花園、休閒步道、茶亭、兒童遊戲區等設施，車道旁更闢設自行車停房區，公設比不到32%，也成為個案相對優勢的規劃基本面，管理費暫估每坪70元。 「大耀首賦」住宅樓板高度3米，且產品劃設單純，分為權狀約22坪的2房和約28及32坪的3房三種規格，加上4併的標準層規劃，使得戶戶邊間、雙面採光，且全案衛浴均有對外窗，先天房型面很是佔優。 現場以權狀約28坪的A3戶別施作實品屋，充足的安定面提供穩定的格局分布，公、私領域界線非常清楚，也盡可能地保留獨立廚房空間；雖權狀級距不到29坪，依舊給予兩套完整衛浴系統，而房間則為兩雙、一單的尺度配置，對於有房數需求的首購客層，既可控制總價門檻，實際居住面也為合用，房型屬性相當適合。 來到樣品屋，可見公領域具備理想面寬，客、餐廳空間也各自獨立，且整體格局方正、過道比例低，呈現穩定易用的居家動線。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 雖為訴求坪效的3房單位，但並未過度壓縮主臥室尺度，仍保持相當寬裕的格局動線，並採用低檯度窗來增加採光面積。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 受惠於戶戶邊間的條件，主臥室衛浴間闢有兩處採光面，但礙於先天尺度，無法做出獨立的乾濕分離區，若是浴缸使用率不高的住戶，亦可拿掉浴缸改闢為乾濕分離淋浴間。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 首席次臥室同樣具備理想的採光窗面積，且實際尺度足以納入一般尺寸雙人床，不過樣品屋以居住性更為全面的單人床房表現。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 第二次臥室為單人床房尺度，樣品屋裝潢表現提供讀者參考。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 接著看權狀約22坪的A5戶別，適合首購需求的2房單位，格局捨傳統餐廳空間，並維持客廳的合理面寬，同時將廚房、衛浴相併，使得居家動線區分客廳、廚浴及房間三大塊，也加以提升室內使用坪效。 雖坪數區間只有約22坪，不過仍然把主臥室尺度配重放大，且給予雙採光窗設計，次臥室則受限單位坪數，僅能以單人床房表現。 比起周邊同質大樓新案，「大耀首賦」建材選用可謂誠意十足，除了提供10年防水保固，其他還包含OneTouch系統、全室石塑降噪木地板(不含廚房、衛浴、陽台)、維夫拉克三合一電子鎖、5+5mm 膠合玻璃、優墅氣密窗、櫻花廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、下嵌式烘碗機、日本INAX衛浴系統(主衛附INAX免治座)、英國Studor P.A.P.A防疫吸氣系統、台達4合1暖風機、電動曬衣架、當層排氣系統等。 現場開價每坪27~28萬元，合理成交落點約在每坪25~26萬元，預計2025年第2季可完工。
由宜誠機構旗下元智建設所投資興建的「宜誠吾界」，地點位於大業路一段、民富十一街口，基地面積約978坪，全案共有兩棟建物，3D圖左側建物為A棟，規劃地上20樓，標準層劃設單純4併格局，兩部電梯均搭載Sharp空氣淨化系統，而右邊低的是B棟，建物僅地上2樓，均為店面及辦公室單位，總計住宅71戶、店面14戶和辦公室6戶，全坡道平面車位138個，統一預留充電車線槽，每個售價180~210萬元。 宜誠機構推案版圖遍及大桃園，筆者曾開箱過的宜誠個案也相當多，在此就不一一列舉，而做為在地的一線指標建商，每年穩定的新案節奏，品牌口碑和忠誠度自然不在話下。 以本案的實際生活範圍來看，無論是大有路，或者更貼近小檜溪重劃區的大業路，無疑是接下來數年重劃區住戶最主要的生活圈，換句話說，同個機能帶、房價更低，促使不少剛性客層轉向，不僅是本文開箱的「宜誠吾界」，包括鉅慶、大睦、璟都等周邊新案，銷況都存在某種程度的相似性。 從地點來看，「宜誠吾界」坐落在大業路商圈的核心區塊，基地對面是著名私幼「小森林幼兒園」和慈濟「靜思堂」，同時往返寶山黃昏市場僅150公尺，加上大業路本身完整的機能環境，正市區地段成為重要而顯性的賣點。 除此之外，附近還有新光三越、JC PARK兩間大型百貨商場，前者步行約10分鐘、後者約5分鐘。 另外，本案與小檜溪重劃區相距不遠，住戶可就近利用南崁溪沿岸的綠帶設施，像是寵物公園、自行車道、檜溪河濱公園等，同樣步行便可抵達。 值得一提的，宜誠機構近年在營造工法下了很大功夫，最為人所熟知的就是採用自家開發的專利「萬型雙柱SRC工法」加強建物結構抗震能力，簡單來說，就是在既有的鋼筋水泥內再包覆鋼材的萬字型鋼骨，用以提升結構強度。 公設項目配置在1、2樓，1樓設有挑高7米迎賓大廳、沙發會客區、輕食吧等。 2樓則有健身房、影音室、兒童遊戲區、媽媽教室，同時特別闢出1間客用套房，若住戶有親友來訪需過夜，便可加以使用，屬於相當貼心且實用的公設項目，公設比約33.8%，管理費暫估每坪80元。 「宜誠吾界」產品屬性鎖定換屋市場，分為權狀約45~46坪的3房、約54坪和約64坪的4房三種規格，室內樓板高度3米4，且受惠於單純4併格局及建築造型，不僅戶戶邊間、前後陽台、衛浴開窗，更具備三面採光的房型優勢。 首先看權狀約46坪的C戶(格局同D戶)，穩定正統的大3房單位，入口闢有完整玄關，並具備充足的公領域安定面，陽台設計成通廊形式，既兼顧客廳和主臥室的採光面，又能延伸使用空間，同時放大工作陽台比例，方便居家雜物收納，在居住層面都很是實用。 在整體格局上，最大程度的壓縮過道比例，並維持廚房獨立隔間輔以L型廚台，順手的廚房使用空間，在此一級距產品有其必要；房間配置講究舒適，主臥室格局寬敞，亦可闢出簡單衣妝區，至於兩處次臥室坪數大小相仿，均為大雙人床房尺度，產品屬性十分適合首換客層。 權狀約54坪的B戶，除玄關、前陽台、廚房規劃略有差異外，其餘格局類似前一間的C戶，不過尺度更為放大，並多了一間次臥室；此外，9樓以上視野便能跨過前方小森林幼兒園及靜思堂，享有相當良好的棟距條件，而公領域因安定面夠，使得客、餐配置十分穩定。 主臥室格局尺度理想，睡眠區面寬足且動線方正，另可闢出近1坪的衣帽間，衛浴間也給予乾濕分離的完整4件式設備，而三間次臥室其中兩間坪數一致、另一間雖略小，但規格均為舒適的雙人床房標準，為居住層面很完整的換屋型產品。 最後看權狀約64坪的A戶，規劃三衛浴、雙主臥的大4房單位，格局設有獨立玄關，進入室內，公領域尺度相當到位，不僅具備充足的面寬條件，餐廳甚可另闢出一處+1機能空間，形成4+1房的使用坪效。 畢竟產品級距來到64坪，整體房間配置自然連動放大，且除了主臥室，首席次臥室也給予獨立衛浴設備，成為雙主臥的配置規格，其餘兩間次臥室也為雙人床房尺度，若是預算相對充足的中高端換屋族群，A戶的房型規劃很是適合。 標準建材附有OneTouch系統、太格木地板(全室)、維夫拉克3合1電子鎖、日本三協氣密窗、5+5mm LOW-E玻璃、日本松下廚櫃系統、林內瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、TOTO衛浴系統、當層排氣系統等，另提供全棟8年防水保固服務；現場採不二價銷售，售價落點約在每坪35~39萬元，預計2024年第1季可完工。
由宏普建設(股票代號2536)所投資興建的「宏普画時代」，全案分為「時尚苑」和「時代苑」兩案銷售，前者使用地目為住宅用地、後者為商業用地，而本文將以「時尚苑」為主軸，至於另一案筆者也有開箱，讀者可點前方連結參考；「時尚苑」地點位在青峰路二段，基地面積約1363坪，規劃兩棟地上11樓、地下3樓建物，3D圖A棟在左、B棟居右，標準層採鏡像對映，均為10併格局搭載兩部電梯，共計住宅198戶、店面14戶，全坡道平面車位211個，每個售價190~220萬元。 以青埔現況來看，A18站為全區的蛋黃核心，地段價值也呈現峰值緩降，商業區最高、一環住宅區次之、二環住宅區依此類推，並忠實反映在房價終端表現；「時尚苑」地點上，正好處在商業區和住宅區交界，說的更精確些，過青昇路就是商業區。 透過另一個角度的空拍更清楚，以中間的青昇路為界，上方是商業區、下方是住宅區，而紫色區塊即是「時尚苑」基地位置，屬於緊貼核心區的第一環住宅帶，具備十分良好的先天地段條件。 憑藉這樣的地段條件，「時尚苑」和對面商業區個案，享有同等便利的機能生活，IKEA、高鐵站、機捷均落在700公尺範圍內，其他像是華泰名品城、新光影城、Xpark等，最遠不過1公里，往返距離都相當近。 此外，「時尚苑」鄰近的綠意休閒設施有不少，最近是旁邊青昇二街的兒童公園，步行約250公尺，再來是橫山書法公園，約650公尺，另一個是併行青溪路的河岸休閒步道，都是附近居民使用率頗高的綠帶設施，也是日後住戶可就近利用的休憩場所。 「時尚苑」承襲宏普建設與日本三井集團合作的「和苑三井花園飯店」經驗，公設規劃比照星級飯店規格；迎賓大廳設計仿照星級飯店，物業櫃台居中、兩側各置交誼廳，輔以潔淨的白色基調，並透過層次線條拉出立體面，呈現舒適得宜的空間動線，其餘室內公設項目尚有健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、瑜伽教室等。 值得一提的，此次「宏普画時代」和著名的TSUTAYA BOOKSTORE臺灣蔦屋合作社區選冊，聯手打造青埔首座社區書屋，透過設置種類豐富的書牆，提供日後住戶知性和實用性兼具的公設空間。 室外除了中庭花園外，另闢有戶外泳池和兒童戲水池，同樣是目前青埔區內少見的公設項目，本案公設比約34.21%，管理費暫估每坪80元。 「時尚苑」住宅單位劃設單純，大致分為權狀約22坪的2房、約25坪的2房及約30坪的3房三種房型，除了約22坪的2房配置一套半衛浴，其餘房型均配置兩套完整衛浴，同時統一把室內拉升至舒適的3米6高度，進而打造不壓迫的居家空間。 首先看權狀約25坪的B7戶別，規劃格局精緻且高坪效的2房單位，從整體動線來看，獨立完整玄關、客廳3米5面寬尺度，可擺放L型沙發，是目前青埔同樣級距產品所少見的規劃基本面，而後方適度縮減餐廳比重，將空間占比釋予房間使用，因而創造具備獨立衣帽間的大尺度主臥室，次臥室同樣拉升至雙人床房標準，全室更搭載兩套完整衛浴，以總價門檻和房型CP值來看都是極為到位的。 實際走訪樣品屋，3米5面寬的客廳尺度，確實是同級距2房產品所少有的寬闊，而餐廳則結合開放式廚房，並透過中島台來區隔機能界線，也能符合實際居住需要。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 受惠於高坪效格局，主臥室創造理想的坪數占比，縱深型格局正好劃分為睡眠區、衣帽區及衛浴間，且對外窗比例也為足夠，有利於拉升房內採光。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 另外，次臥室不因2房產品在尺度面有所縮小，依舊保持合理且舒適的雙人床房型，且同樣具備理想的採光窗面積。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 另一間則是權狀約30坪的B5戶別，規劃雙套衛浴的高坪效3房，入口同樣闢設完整玄關，具備顯著的落塵區，公領域則採客、餐、廚相連的一體式劃設，不僅對視覺穿透性有幫助，也能節省空間反饋於房間來拉升坪效；主、次臥室坪數占比相仿，尺度均落在雙人床房，第二次臥室雖也為雙人床房，但尺度明顯小於兩者，建議可改為單人床房，居住性會更加舒適。 雖為客、餐、廚空間相連，不過因格局屬縱深型，以中間走道為界，正好形成兩個大區塊，建議可朝類似樣品屋的美式居家風格著手，對使用動線或視覺質感會相對妥適。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 雖標榜高坪效3房單位，但主臥室仍然相當有誠意的闢設獨立衛浴間，且大面積的採光窗很是突出，也讓房間舒適性更往上一階。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 至於兩間次臥室，尺度面均能以雙人床房表現，或者改為動線更為寬敞的單人床房亦可，端看住戶實際居住所需，格局很有伸縮彈性。( 樣品屋為裝潢表現，實際建材以合約書為準 ) 值得一提的，「宏普画時代」建材規格落於區域高端水位，項目包含太格超耐磨木地板或80x80冠軍牌拋光石英磚(可自選)、Dormakaba五合一電子鎖、力霸氣密窗、6+6mm膠合玻璃、林內瓦斯爐及IH爐、抽油煙機、義大利GLEM蒸氣烤箱、德國BOSCH洗碗機、BOSCH冰箱、愛惠普廚下淨水器、INAX衛浴系統(全室附溫水洗淨便座)、Panasonic暖風乾燥機或抽風機、當層排氣系統及5年防水保固等；價格方面，現場售價區間落於每坪48~50萬元，3房最低總價1398萬元起。
以高鐵桃園站及機場捷運A18站為核心的青埔桃園高鐵生活圈，近年已逐漸發展成為桃園的蛋黃區，宏普画時代時代苑就坐落在站前商業區的核心位置，接著，我們就一同來看看宏普画時代時代苑還有什麼特別的地方。 【建案特色】 1. 交通樞紐： 桃園高鐵+機場捷運A18站雙鐵，步行約7分鐘，距離550公尺，出行便利。 車行約10分鐘，可銜接國道1號、國道2號，輕盈往返各大城市。 2. 座落青埔蛋黃區，坐擁絕佳生活機能： 桃園機場：開車約15-20分鐘，商務旅行，闔家出遊都方便。 公園綠意：橫山書法藝術公園(距離約850公尺，走路約10分鐘)、青埔公2公園(車行5分鐘) 休閒娛樂：青埔市民活動中心(距離800公尺，走路約10分鐘)、Xpark(車行6分鐘)。 學校：大園國際高中(距離850公尺，走路約10分鐘)、青埔雙語國小(車行5分鐘)、青埔雙語國中(車行6分鐘)。 購物：IKEA(距離500公尺，走路約6分鐘)、華泰名店城(距離約750公尺，走路約10分鐘)。 3. TSUTAYA BOOKSOTRE 臺灣蔦屋書店選書，閱讀饗宴： 大廳閱讀區提供TSUTAYA BOOKSOTRE 臺灣蔦屋書店2年選書服務，回家就能享受等同在TSUTAYA BOOKSOTRE 臺灣蔦屋書店的閱讀樂趣。 4. 建材規劃佳： Lutron Caseta 智能燈控系統。 廚具：大雅廚具規劃、林內三機、義大利GLEM GAS蒸烤爐、Bosch洗碗機+冰箱。 衛浴：INAX+主客浴免治馬桶蓋。 門窗：Dormakaba 鑄鋁鋼木防暴門 + 力霸隔音氣密窗(6+6mm 膠合玻璃)。 隔音：18 cm 樓地板 + 隔音墊(青埔區域建案較少見)。 防疫：Sharp除菌離子機(電梯內)、樂奇新風機、Seculink Face ID體溫感測機搭配自動門(設置一樓大廳)。 【宏普画時代時代苑格局分析】 1. 本案基地938坪，臨路西側青雲路，建築地上14層/地下4層，1F規劃店面、2-3F規劃為一般事務所、4F以上規劃住宅，事務所及住宅共用電梯。搭配219個坡道平面車位，停車車道出入口設置在基地南側，地下停車位預留電動車線架。 2. 本案為A/B兩棟，各有獨自門廳，有大門隔開A/B棟走廊。 A棟標準層採一層8戶，分別為2/3房產品，搭配2支電梯，電梯戶數比稍低，坪數約24-31坪。 B棟標準層採一層9戶，分別為2/3房產品，搭配2支電梯，電梯戶數比稍低，坪數約24-31坪。 社區各戶公設比約34.26%。 3. 先來看藍色區塊，為2房產品，坪數約24-25坪。 A9/B9為2房2衛24坪，為單面採光，面對大樓天井(2戶棟距稍近)，為本案坪數最小住宅戶型。 2房2衛設計，使用上類似雙主臥，且2間房間都有對外開窗。 開放式廚房規劃，可規劃中島吧檯(附IH爐)、冰箱及電器櫃空間，實用性高，動線上與後陽台連通。 進門有完整鞋櫃收納空間。 室內空間無梁柱影響，不占虛坪。 A2/B2為2房2衛24.95坪，為單面採光，面對基地東側。 雙主臥規劃，2間房間都有對外開窗，且1間衛浴為4件式。 開放式廚房規劃，廚具為L型並有預留冰箱及電器櫃空間，動線上與後陽台連通。 進門有完整鞋櫃收納空間。 室內空間無梁柱影響，不占虛坪。 A7/A8/B7/B8/B10戶為2房2衛，格局相似，坪數分別為24.87坪/24.85坪/24.87坪/24.85坪/25.11坪，為單面採光，面對青雲路。 雙主臥規劃，2間房間都有對外開窗，且1間衛浴為4件式，但2間衛浴都未開窗。 開放式廚房規劃，廚具為L型並有預留冰箱及電器櫃空間，動線上與後陽台連通。 進門有完整鞋櫃收納空間。 其中以B10戶較特殊，為無梁柱影響之戶型。 A5/B5為2房2衛25.05坪，為單面採光，分別面對基地北側/南側。 2房2衛設計，使用上類似雙主臥，2間房間及主臥衛浴都有對外開窗，且主臥衛浴為4件式。 開放式廚房規劃，可規劃中島吧檯(附IH爐)、冰箱及電器櫃空間，實用性高，動線上與後陽台連通。 室內空間無梁柱影響，不占虛坪。 4. 再來看黃色區塊，為3房產品，坪數約28-31坪。 A3/B3為3房2衛28.22坪，為雙面採光，面對基地東側。 28.22坪即有3房規劃，低總價高坪效。 進門後有玄關空間。 開放式廚房規劃，可規劃中島吧檯(附IH爐)、冰箱及電器櫃空間，實用性高，動線上與後陽台連通。 3間房間及主臥衛浴都有對外開窗，且主臥衛浴為4件式。 室內空間無梁柱影響，不占虛坪。 A1/B1為3房2衛29.23坪，為雙面採光，面對基地東側。 29.23坪即有3房規劃，低總價高坪效。 進門後有玄關空間。 開放式廚房規劃，可規劃中島吧檯(附IH爐)及冰箱，實用性高，動線上與後陽台連通。 3間房間及主臥衛浴都有對外開窗。 室內空間無梁柱影響，不占虛坪。 A6/B6為3房2衛31.03坪，為雙面採光，面對青雲路。 31.03坪即有3房規劃，低總價高坪效。 3間房間及2間衛浴都有對外開窗，且主臥衛浴為4件式，次臥衛浴空間採洗手台獨立設置。 開放式廚房規劃，可規劃中島吧檯(附IH爐)及冰箱，實用性高，動線上與後陽台連通。 【實價登錄分析】 宏普画時代時代苑位於青埔桃園高鐵生活圈。 該區近一年新屋成交價平均40.09萬元/坪。 2020年不分屋齡大樓成交價平均32.81萬元/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均37.87萬元/坪。 成交量部分，2020年成交1633戶，2021年成交1589戶。 整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。 1. 青埔桃園高鐵生活圈行情 宏普画時代時代苑：預售屋。平均成交價48.23萬/坪。近一年成交價48.23萬/坪。 潤隆國家大院：預售屋。平均成交價42.16萬/坪。近一年成交價42.16萬/坪。 亞昕喜徠登：預售屋。平均成交價43.75萬/坪。近一年成交價43.75萬/坪。 2. A17領航站生活圈行情 宜誠世界極：預售屋。平均成交價38.87萬/坪。近一年成交價38.87萬/坪。 大睦站前首席：預售屋。平均成交價30.42萬/坪。近一年成交價34.26萬/坪。 宏普画時代時尚苑：預售屋。平均成交價44.1萬/坪。近一年成交價44.1萬/坪。 3. 青埔桃園高鐵生活圈有雙鐵共構，華泰名店城等重大建設，房價為青埔3個生活圈當中最高，A19生活圈次之，A17生活圈則因有航高限制大樓高度，房價為3區中最低。宏普画時代時代苑在A18高鐵站前的商業區，為青埔蛋黃區，實價登錄房價行情約48.83萬元，高於區域行情。 【宏普画時代時代苑評價】 宏普画時代時代苑的2房產品提供了少見的雙主臥功能，3房產品則提供了低總價高坪效，加上宏普品牌、TSUTAYA BOOKSOTRE 臺灣蔦屋書店的藝文氛圍及良好的建材規劃，有想在青埔看房子的朋友，值得參考宏普画時代時代苑的規劃唷。
由大華建設(股票代號2530)所投資興建的「大華首捷」，地點位於山鼻路、山鼻二路交會口，基地面積1827坪，規劃7棟地上10及11樓、地下3樓建物，其中A棟為10樓，其餘棟別均為11樓；標準層方面，A、B、C及F棟為6併、G棟為5併，而D、E兩棟則採4併格局，並統一配置兩部電梯，均搭載Sharp電漿離子清淨機；本案為現階段區內唯一推案的商業用地，因此於低樓層闢設一定比例辦公室單位，總計住宅291戶、辦公室81戶，另有8戶店面，全案劃設車位329個。 A10站重劃區正式浮上檯面不到兩年時間，區域基本上就是扣著機捷山鼻站而生，不過能短時間吸引買賣雙方目光，有很大一部分因素起自於南崁市區的開發飽和，無論是上南崁或下南崁，近年新案數量屈指可數，使得買盤被迫往桃園市區移動，最有地緣性的經國重劃區率先嘗到甜頭，但仍不足以消化全部需求。 特別是機場從業人員，傳統都是往南崁或菓林找尋物件，當南崁飽和、菓林又略顯偏遠，A10站重劃區的誕生，往林口一站、到機場兩站，加上區域甫進入開發，可期待的後續漲勢，正好補足這塊市場空缺。 「大華首捷」基地周邊屬禁飛區，因此筆者拍攝現場模型給讀者了解相對位置；可以看到，本案就位在A10山鼻站和山腳國中旁，旁邊還有一座埤塘公園，因而兼具捷運、校園及公園三項討喜的地段基本面。 另外，本案與鄰地(編按：捷運站前的鄰地)的地界為坑子溪支流，重劃時將其保留並改造成綠園道，也讓社區環境更顯特色。 改由另一個角度來看，「大華首捷」社區後方即是A10山鼻站，實際步行約3分鐘可達，這種「到站即到家」的地段面，放諸北台灣房地產都是很迷人的產品優勢。 當然，就現況來說，A10站重劃區仍屬於開發初期，且早期本區商業發展相對薄弱，目前採買可利用附近山腳國小旁的全聯福利中心，其餘必須還是得仰賴南崁市區支撐，上南崁的COSTCO、台茂約8分鐘車程，下南崁的中正路商圈約10分鐘。 若是娛樂型消費，除了上述的台茂，也建議坐機捷到A9林口站，環球購物中心、三井Outlet、昕境廣場等，選擇性會更為豐富。 辦公室單位本文就不進行介紹，有興趣的讀者可親洽現場詢問；「大華首捷」住宅單位分為2、3房兩種房型，前者權狀區間約在20~25坪、後者約在28~36坪且全數位處邊間，均具備雙面採光條件。 首先看權狀約24坪的B1戶別(格局同G5)，規劃大主臥尺度的首購型2房產品，室內劃設零走道格局，公領域採客、餐、廚相連的一體式設計，同時衛浴給予乾濕分離的完整4件式設備，並適度限縮餐廳空間用以獲取更全面的使用坪效，這點忠實反映在主臥室上頭，呈現大面寬尺度的理想房型機能，於此一級距產品相當討喜。 來到樣品屋，公領域維持十分合理的面寬尺度，且雖為開放式廚房設計，與客、餐廳間還是保有相當程度的機能界線，如果自評餐廳使用率不高的家庭，亦可以功能取向的中島台取代。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室為本案此一級距房型的規劃亮點，確實，就樣品屋的裝潢表現來看，面寬尺度遠遠超越同質2房產品，內部空間動線十分寬敞，呈現舒適的居住機能。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 次臥室礙於基礎坪數，僅能以單人床房表現，不過仍闢設理想的採光窗面積。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 再者，衛浴間闢設乾濕分離並給予完整的4件式設備，這點也是房型面的優點之一。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 接著看權狀約30坪的D3戶別，規劃兩套衛浴且超高坪效的3房產品，從家配圖不難發現，格局劃設比例偏重在私領域，也就是房間的部分，公領域則維持在基本生活合用的尺度；因此，兩處次臥室都達到雙人床房尺度，這點在實際居住面很是好用，適合預算有限但房數需求高的客層。 公領域格局和前面開箱的B1戶別相當類似，同樣為客、餐、廚相連的一體式動線，畢竟尺度上還是大出一截，餐廳空間表現相對完整，當然，覺得餐廳不是那麼必要的家庭，也能改為櫃體來增加收納空間。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 前面有提到，本案30坪這個產品級距，著重於房間的舒適尺度，主臥室坪數略大，但和兩處次臥室差距有限(編按：不計衛浴間)，也可視為具備三間完整雙人床且權狀坪數僅30坪的高坪效房型。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 首席次臥室尺度不輸主臥室，房型動線相當舒服。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 即便第二次臥室因樣品屋裝潢需求改為書房，但實際尺度由肉眼就能量之一二，以雙人床房表現完全不成問題。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 最後看權狀約35坪的A2戶別，具備完整玄關並享有前後陽台，另獨立隔間廚房，客、餐廳機能界線清楚，同時兩處次臥室格局坪數相仿，尺度均為雙人床房，房型屬性為居住標準動線的正3房產品。 入口設有完整玄關，打造出內外有別的格局動線，進入室內，公領域具備充足的安定面，使得客、餐廳擺放相對穩定，加上雙面採光、前陽台規劃的先天條件，有利日後居住的採光性。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 主臥室空間及採光面劃設均屬到位，且整體動線仍為寬裕，提供了裝潢收納的額外彈性。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 兩處次臥室坪數占比雷同，樣品屋各以單、雙人床房施作，呈現不同的房型居住空間。(樣品屋裝潢表現，僅供參考) 值得一提的，「大華首捷」建材規格是目前區內新案的頂端，除了文章開頭提到的Sharp電漿離子清淨機(電梯搭載)、社區還架設德國BWT反沖洗過濾器，至於室內項目包含冠軍60x60cm拋光石英磚、VULCAN KEYLESS科技智能鎖、日本三協氣密窗、櫻花牌廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、廚下淨水器、日本Inax衛浴系統及五金配件、英國Studor P.A.P.A防疫吸氣系統、Panasonic陶瓷加熱暖風機、CVS多重淨化正壓系統、當層排氣系統等。 現場開價每坪33~35萬元，售價落點約在每坪31~33萬元，預計2023年第一季可完工。
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