捷運藍線過龍山寺站後，就是新北市板橋的江子翠，東西可往返台北市區或新板特區，僑蓮雄鋒就坐落在江子翠生活圈北緣，接著，我們就一同來看看僑蓮雄鋒還有什麼特別的地方。 僑蓮雄鋒 外觀示意圖 建案特色： 1. 交通便捷： 捷運江子翠站(步行約8分鐘，距離500公尺)，基地位於華江橋旁，與台北市僅一橋之距，沿文化路往西南車行10分鐘可到新板特區。 2. 板橋少見35層樓住宅大樓： 905坪大基地，面臨文化路主要幹道，高樓層可享市景。 3. 建材設備佳： ● 衛浴配備V&B品牌、Panasonic免治馬桶蓋。 ● 廚具配備櫻花牌烘碗機(小坪數產品)或Bosch洗碗機，全戶配置Bosch烤箱。 僑蓮雄鋒格局分析： 1. 本案基地905坪，臨路西側文化路、南側文化路二段548巷，東側民治街8巷，建築地上35層/地下6層，規劃住宅及店面產品，1F另有規劃1戶公益設施，擬作為幼兒園，有獨立出入口，且通往地下層有獨立梯廳。搭配248個坡道平面車位，停車車道由民治街8巷進出，較不受文化路車流影響，人車分流動線佳。 僑蓮雄鋒 1F平面圖 僑蓮雄鋒 標準層平面圖 2. 本案標準層採一層8戶，分別為3/4房產品，配置4支電梯，坪數約27-46坪，公設比約32.9%。 3. 先來看黃色區塊，為3房產品，坪數約27-40坪。 A2/A3/A7/A8戶為3房1衛，格局相似，坪數約27坪，單面採光，可規劃開放式廚房，且廚房L型下櫃規劃且連通後陽台，空間好利用，2間房間都有對外開窗且可放置雙人床，但有1間臥房為暗房，僅能放單人床。 A1/A6戶為3房2衛，坪數分別約36坪/40坪，格局類似，3面採光，進門後有玄關空間，3間房間、主臥衛浴及客廳都有對外開窗，採光通風良好，廚房為獨立設置，採一字型規劃，且連通後陽台動線佳。差別之處在於，A6戶面基地後側巷弄，較安靜且客廳旁有前陽台的規劃。 4. 先來看藍色區塊，為4房產品，坪數約46坪。 A5/A9戶為4房2衛，坪數約46坪，格局類似，3面採光，進門後有玄關空間，4間房間、主臥衛浴及客廳都有對外開窗，採光通風良好，且主臥衛浴有4件式衛浴，廚房採一字型規劃，可規劃電器櫃空間，且連通後陽台動線佳，具前後2陽台。差別之處在於，A9戶面基地後側巷弄，較安靜，且玄關收納空間較足，另A9戶廚房為獨立設置，A5戶規劃成開放式廚房。 實價登錄分析： 僑蓮雄鋒位於江子翠生活圈。 ● 該區近一年新屋成交價平均64.38萬元/坪。 ● 2020年不分屋齡大樓成交價平均56.7萬元/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均60.6萬元/坪。 ● 成交量部分，2020年成交332戶，2021年成交217戶。 整理而言，呈現價漲量縮趨勢。 1. 江子翠生活圈行情 僑蓮雄鋒：預售屋。平均成交價69.41萬/坪。近一年成交價69.41萬/坪。 三輝玳門：屋齡1年。平均成交價85.2萬/坪。近一年成交價84.83萬/坪。 有富御花園/有富正旺：屋齡2年。平均成交價65.19萬/坪。近一年成交價64.34萬/坪。 江子翠生活圈行情 2. 新埔生活圈行情 文化金鎂：預售屋。平均成交價76.41萬/坪。近一年成交價76.41萬/坪。 三輝歌劇苑：屋齡5年。平均成交價61.11萬/坪。近一年成交價70.33萬/坪。 上品匯：屋齡4年。平均成交價55.92萬/坪。近一年無交易資訊。 新埔生活圈行情 3. 捷運藍線沿著文化路往南，會經過江子翠生活圈及新埔生活圈，再到核心新板特區。 ● 新埔生活圈近一年新屋住宅行情約64.39萬元/坪，近5年不分屋齡住宅大樓行情約55.2萬元/坪。 ● 江子翠生活圈近一年新屋住宅行情約64.38萬元/坪，近5年不分屋齡住宅大樓行情約55.73萬元/坪。 ● 以近5年來說，房價行情仍以新板特區最高，江子翠生活圈次之，新埔生活圈又稍低，但在環狀線新埔民生站於2020年開通後，新埔生活圈行情有後來居上之勢。 ● 僑蓮雄鋒在江子翠生活圈北緣，一橋之隔就是台北市，且為少見的35層住宅大樓建築，實價登錄房價行情約69.17萬元，持續帶動區域行情。 僑蓮雄鋒評價： 僑蓮雄鋒提供了便捷的交通、良好的建築規劃及建材設備，未來完工後，35層住宅大樓在天際線將相當醒目，有想在板橋看房子的朋友，值得參考僑蓮雄鋒的規劃唷。
板橋是新北市政府所在，也是新北市房價最高的行政區之一，文化金鎂就坐落在新埔生活圈南緣，對面就是新板特區，接著，我們就一同來看看文化金鎂還有什麼特別的地方。 文化金鎂 外觀示意圖 建案特色： 1. 交通便捷： 高鐵+台鐵+捷運板橋站(步行約5分鐘，距離350公尺)，文化路往北可銜接台北市區，車行約10分鐘，可過華江橋抵萬華。 2. 新板特區旁，生活機能佳： ● 醫院：聯合醫院板橋院區(車行4分鐘)、亞東醫院(車行約10分鐘)。 ● 休閒：夢奇地公園(基地斜對面，走路1分鐘)、萬坪都會公園(距離300公尺，走路約4分鐘)。 ● 學校：致理科大(距離500公尺，走路約6分鐘)、中山國中(距離550公尺，走路約7分鐘)。 ● 購物：環球購物中心(距離約400公尺，走路約5分鐘)、板橋大遠百(距離500公尺，走路約7分鐘)。 3. 永久棟距： 面臨文化路主要幹道，斜對面為夢奇地公園，部分戶別享永久棟距。 文化金鎂格局分析： 1. 本案基地438坪，臨路東側文化路、南側漢生西路，北側文化路一段249巷，建築地上14層/地下5層，規劃住宅及店面產品。搭配升降平面車位(坡道下到B1後，再搭升降機往下，B1設置無障礙車位)，停車車道由漢生西路進出，出入口設置基地西緣，較不受路口車流影響，且車輛進出不影響樓上層住戶。 文化金鎂 1F平面圖 文化金鎂 標準層平面圖 2. 本案標準層採一層8戶，分別為2/3房產品，搭配2支電梯，電梯戶數比稍低，坪數約22-33坪，公設比約34.9%。 3. 先來看藍色區塊，為2房產品，坪數約22-26坪。 A1/A3/A5/A6戶為2房1衛，坪數分別為A1戶22坪、A3/A5/A6戶24坪，單面採光，可規劃開放式廚房，2間房間及客廳都有對外開窗，採光通風良好。 A9戶為2房2衛25坪，單面採光，2間房間及客廳都有對外開窗，採光通風良好，本戶25坪設置2衛浴，較為少見。 A8戶為2房1衛26坪，2面採光，2間房間及客廳都有對外開窗(其中1間2面開窗)，採光通風良好，本戶衛浴連通工作陽台，須注意能否習慣。 4. 先來看黃色區塊，為3房產品，坪數約30-33坪。 A7戶為3房2衛30坪，2面採光，3間房間及客廳都有對外開窗(其中1間2面開窗)，但2間衛浴都未開窗，廚房連通工作陽台動線佳，本戶為邊間戶，可眺望基地斜對面公園。 A2戶為3房2衛33坪，3面採光，各房間(其中1間2面開窗)、衛浴及客廳都有對外開窗，採光通風良好，廚房連通工作陽台動線佳，且室內無梁柱影響空間規劃。 實價登錄分析： 文化金鎂位於新埔生活圈。 ● 該區近一年新屋成交價平均64.39萬元/坪。 ● 2020年不分屋齡大樓成交價平均55.86萬元/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均61.02萬元/坪。 ● 成交量部分，2020年成交535戶，2021年成交474戶。 ● 整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。 1. 新埔生活圈行情 文化金鎂：預售屋。平均成交價76.41萬/坪。近一年成交價76.41萬/坪。 三輝歌劇苑：屋齡5年。平均成交價61.11萬/坪。近一年成交價70.33萬/坪。 上品匯：屋齡4年。平均成交價55.92萬/坪。近一年無交易資訊。 新埔生活圈行情 2. 江子翠生活圈行情 僑蓮雄鋒：預售屋。平均成交價69.41萬/坪。近一年成交價69.41萬/坪。 三輝玳門：屋齡1年。平均成交價85.2萬/坪。近一年成交價84.8萬/坪。 有富御花園/有富正旺：屋齡2年。平均成交價65.19萬/坪。近一年成交價64.34萬/坪。 江子翠生活圈行情 3. 捷運藍線沿著文化路往南，會經過江子翠生活圈及新埔生活圈，再到核心新板特區。 ● 新埔生活圈近一年新屋住宅行情約64.39萬元/坪，近5年不分屋齡住宅大樓行情約55.2萬元/坪。 ● 江子翠生活圈近一年新屋住宅行情約64.38萬元/坪，近5年不分屋齡住宅大樓行情約55.73萬元/坪。 ● 以近5年來說，房價行情仍以新板特區最高，江子翠生活圈次之，新埔生活圈又稍低，但在環狀線新埔民生站於2020年開通後，新埔生活圈行情有後來居上之勢。 ● 文化金鎂在新埔生活圈南緣，基地斜對面就是新板特區，部分戶別享永久棟距，條件優於區內其他個案，實價登錄房價行情約76.86萬元，價格高於區域行情。 文化金鎂評價： 新板特區內新推案極為有限，文化金鎂就坐落在漢生西路及文化路口，享有特區的生活機能及綠意，有想在板橋看房子的朋友，值得參考文化金鎂的規劃唷。
由景冠機構所投資興建的「金鶯廣場」，地點位於尖山路217號對面，基地具備稀有的四面臨路條件，且範圍相當完整且方正，占地面積約1711坪，規劃3棟地上15樓、地下3樓建物，標準層統一為4併格局，因此戶戶均處邊間、雙面採光，全案總計住宅165戶、店面13戶，全坡道平面車位232個，每個售價130~150萬元。 談到近年的鶯歌房市，除了鳳鳴重劃區，另一個指標區段莫過於尖山路一帶，像是景冠、華登等在地型建商，大家所熟知的寶佳機構先後也推出不少新案，不過論整體案量規模，景冠機構的金鶯系列無疑是最拔尖的，從2015年「金鶯鎮」開始，緊接著「金鶯一品」(點我延伸閱讀)2017年問世，2018年再推出「金鶯花園」(點我延伸閱讀)，於隔年在舊市區推出姊妹作「金鶯家」(點我延伸閱讀)，每案去化都十分平穩，同時金鶯系列也躍居區段指標社區之林。 大致為讀者介紹整個系列作的相對位置，「金鶯一品」、「金鶯花園」和本文開箱介紹的「金鶯廣場」，三案基地彼此相鄰，連同北側的「金鶯鎮」，開發面積總計5千餘坪、近400戶量體，形成相當具規模的新興造鎮聚落；值得一提的，在此造鎮計畫告一段落後，景冠機構預計明年(2022)下半年在建國商圈附近(鶯桃路、永利街口)，再度延續這個口碑系列，目前案名未定但營建工程已陸續進行，採先建後售，屆時可望成為話題新案，有興趣的讀者可多加關注。 隨著人口陸續移入，包括對面「金鶯一品」一樓店面的7-11，沿途同樣多了數間便利商店，其他像是美廉社和在地經營許久的易購商量販賣場，讓以往生活機能較為單薄的尖山路，產生顯著的質量變化。 再向外圍延伸，尖山路鄰近鶯歌市區，像是建國路、老街商圈等，往返距離都不算遠，甚至可利用在地人才知道的「秘道」，由從尖山路120巷的涵洞(車輛不可行)就可直通老街，對住戶日常機能的支撐幫助很大。 至於其他重要設施，例如尖山國中、3300坪尖山公園等，均落在3~5分鐘的步行範圍。 值得一提的，「金鶯廣場」是系列作中，基地規模最大的一期，加上四面臨路且方正的稀有條件，提供了公設規劃面絕佳的發揮空間；首先，大退縮空間規劃歐式穹頂造型門面，不僅醒目，更有效拉升整體社區質感。(3D外觀示意圖，依完工為準) 再者，闢設約200餘坪的中庭花園，進而讓面中庭戶別具備舒適的棟距視野，其餘公設則分別在各棟別的1樓，包含挑高7米4迎賓大廳、咖啡交誼廳、娛樂室、健身房、兒童遊戲室等，公設比約33%，管理費暫估每坪70元。 住宅單位規劃權狀約29坪的2房、約38及52坪的3房及約56坪的3+1房等房型，室內高度3米2、戶戶前後陽台，且受惠於4併格局，均享有雙面或以上的採光面。 現場施作兩間實品屋，第一間是權狀約52.96坪的A1戶別，規劃大3房換屋型產品，平面格局把必要過道比例降低，讓不到53坪的單位具備近60坪的使用坪效，這點配置相當不錯。 主臥室劃設此一級距的合理占比，除睡眠區外，另可闢出獨立衣帽間，同時給予乾濕分離的完整4件式衛浴設備，至於兩間次臥室，也落在大雙人床房尺度。 來到A1實品屋，明顯感受公領域的理想面寬，配合穩定的安定面，使得整體空間呈現十分舒服。 此外，設計師捨棄傳統做法，以輕鬆、活潑的手法來重新詮釋餐廳，產生令人驚喜的機能亮點。 主臥室動線尺度理想，可輕易分割出睡眠區及獨立衣帽間，兩者實際坪數占比都屬寬敞，加上均闢設相當比例的採光面，房型機能很是到位。 兩間次臥室同為大雙人床房配合大面積採光窗，有利於實際居住面的舒適性。 第二間是權狀約56.75坪的A2戶別，格局較前一間A1戶別更為擴增，因此基本上可朝3+1房進行規劃；首先，公領域具備完整空間，客、餐配合開放式廚房，各自機能互不干擾，形成流暢的居住動線。 客廳旁的+1房，若房間需求不高的住戶，建議朝開放且功能性的機能空間來規劃，但如果是房間需求高的家庭，因闢有採光窗，隔為正常房間使用不成問題，尺度面也不會太小，屬於靈活運用的彈性格局；主臥室坪數占比進一步放大並體現在衣帽間尺度，兩處次臥室格局及大小相仿，均為大雙人床房標準。 對照實品屋，公領域尺度寬敞，客、餐廳機能界線清晰，而後者又延伸至開放式廚房，格局鋪陳很是理想，同時這間裝潢風格用色沉穩，更讓整體視覺質感向上提升。 前面有提到，客廳旁的+1房，實際坪數接近2坪，加上本身有採光窗，無論是機能取向或正常房間，都是活用性十足的彈性空間。 主臥室動線尺度寬裕，配合通面的低檯度窗，讓房內採光相當飽和，而另一側的獨立衣帽間，同樣有近2坪的實際占比，且同樣闢有大面積採光窗，減少因潮濕陰暗所造成的衣物損害。 主臥室衛浴間不僅闢有L型雙面採光窗，並規劃乾濕分離且配置降板浴缸，空間機能相當到位。 兩間次臥室同為雙人床房，提供讀者參考。 標準建材方面，「金鶯廣場」配有22.5cm中空樓板，搭配義大利進口木紋磚、IKEY電子鎖、錦鈜氣密窗、櫻花牌廚櫃系統、瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、TOTO衛浴系統、當層排氣系統等；價格方面，每坪開價35萬元，合理成交落點約在每坪32萬元，預計2022年第三季可完工。
由佳陞建設所投資興建的「佳陞PARK189」，地點位於新市二路三段36巷底，基地面積約716坪，規劃兩棟L形排列的地上15樓、地下4樓建物，3D圖左側為A棟，標準層採7併雙電梯格局，右側B棟則為3併單電梯格局，141戶純住宅社區，全坡道平面車位142個，每個售價140~160萬元。 曾為讀者開箱介紹的「佳陞PARK188」(點我延伸閱讀)，該案於2020年初已全數完銷，而「佳陞PARK189」則為後續的系列作，兩案為相連的兩塊基地(地號不同)，均具備萬坪公七自然公園首排的地段優勢，且前方同為類似的囊底路，如果不是社區住戶相關人車，基本上不會特別進來，因此出入環境頗為單純。 透過上方空拍照片會更清楚，可以看到「佳陞PARK189」前方為囊底路，一旁兩棟的PARK188現況也類似，不過它有另闢一條無障礙走道通往新市二路三段36巷來連接PARK189。 公七自然公園首排、鄰近淡海輕軌的濱海沙崙站和美麗新淡海影城，是本案地段基本面的顯著優勢。 順應基地先天的地段條件，建商在戶別的排列上取最大限度，正好過半戶別都享有永久無遮蔽的萬坪樹海景色；筆者實際模擬A2戶的景觀畫面，可盡攬公七自然公園完整的樹海綠意，更一路延伸漁人碼頭以及海平面，視野十分舒服。 再者，往返濱海沙崙站可穿過公七自然公園，距離約300公尺、步行3~5分鐘，接著搭乘至紅樹林站轉乘北捷淡水線，對通勤族可謂相當友善。 另與北側的美麗新淡海影城僅3分鐘車程，逛街購物或看電影皆屬便利。 若是日常採買或其他服務業則建議前往中山北路的家樂福商圈，車程約4~6分鐘。 公設項目計有挑高7米2迎賓大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、廚藝教室、多功能教室等，公設比約32%，管理費暫估每坪60元。 住宅室內高度3米2，規劃權狀25.23~26.72坪的2房、29.88坪的2+1房、34.32坪的小3房、37.51~38.8的3房以及46.87坪的4房。 首先看權狀25.94坪的A3戶別，屬於特化的2房單位，平面過道比例低、格局坪效佳，公區劃設一體空間，客、餐、廚彼此相連，衛浴給予乾濕分離的4件式設備，而所謂特化的部分，指的就是超大尺度的主臥室，足以闢出近2坪的獨立衣帽間，對於女性族群非常有吸引力，若是有小小孩的年輕家庭，房型條件在居住層面也屬實用，目前(2020.11)現場以這間A3戶別做為廣告戶，總價598萬元(不含車位)，具備很高的CP值。 權狀29.88坪的A8戶別，規劃2+1房單位，同樣維持均衡的格局配置，除了連接房間的必要過道外，其餘室內全無虛坪浪費，而平面以兩房為基礎，並於入口旁預留+1房的彈性空間，讓房型機能更為完整，書房、電腦室都是實用的選項。 另外，主臥室保留大尺度的特色，格局縱深足，可納入L型的系統排櫃，或透過裝潢闢出簡易衣帽間，保留相當程度的設計彈性。 權狀38.8坪的B3戶別，正3房單位且為景觀戶，因此配置前後陽台，景觀面除了前方中庭外，更可延伸至公七自然公園，視野縱深十分理想；平面表現同屬低走道格局，進門設有完整玄關，客餐廳相連、獨立廚房，居住動線較為正統，符合此一房型的實際需求。 公區、主臥室格局雷同，深度約6米6、面寬約3米，寬裕的坪數占比，使得主臥室房型鋪陳相對順手，既可做開放式妝台，也能闢出簡易衣帽間，較不用擔心衣物收納量不足的問題。 次臥室為一間雙人床、一間單人床房的配置，就換屋客層來說，屬於穩定安全的產品調性。 標準建材部分，本案架設BWT全棟淨水系統，其他尚有60x60cm拋光石英磚、櫻花牌人造石檯面、雙口瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機、英格爾衛浴系統(主衛附Panasonic免治馬桶座)、台達電豪華型4合1暖風機、當層排氣系統等；現場開價每坪30萬元，合理成交均價約落在每坪28萬元，預計2022年第4季可交屋。
由築億建設和統一工商綜合區開發股份有限公司共同投資興建的「朗朗城心」，地點位於坡雅路、信華三街及信華八街交會角地，基地三面臨路、面積約524坪，興設獨棟地上15樓、地下5樓建物，標準層規劃9併雙電梯格局，共計住宅120戶、店面3戶，全坡道平面車位127個，每個售價205~265萬元。 範圍橫跨新莊、泰山塭仔圳重劃區，開發總面積達到398公頃，是新北市史上幅員最遼闊的新興重劃區，不過它屬性比較特殊，除了公辦重劃，另外還夾雜著民間自辦重劃部分，「朗朗城心」地點正好屬於後者。 回顧本區發展史，早期市場能見度完全被一旁的新莊副都心所遮蓋，例如著名的「明日城」當年銷售相對辛苦，但隨著新莊副都心房價水位攀高，僅隔著一條中環路的塭仔圳，行情反而顯得親民，近期像是「幸福滿滿」、「沐光」、「海悅花園」等案，均有亮眼的銷售成績。 依筆者觀點，本區之所以迅速竄起，一是房價和對面的新莊副都心有落差，二是具備不錯的區位條件，出去中環路即可銜接台1線，或直上65快速道路轉接中山高或北二高，行車路線都十分直接；再者，本案也介於泰山站和輔大站之間，前者車程約2~3分鐘、後者約5分鐘，都是很容易可以到達的範圍。 客觀來說，區內多數個案仍在興建，生活機能到位尚需一段時間，所以目前生活圈主要扣在對面的幸福路商圈，基本上足以支撐日常所需，而新五泰最指標的宏匯廣場，約5分鐘車程可達，同樣是便利往返的距離。 回到個案上頭，「朗朗城心」基地正面臨信華三街，另兩側則是坡雅路和信華八街，三面臨路的L型基地，而後側可以看到前面提到的「明日城」，和其他正在興建中的個案，已形成相當的住宅聚落規模。 住宅單位方面，室內高度3米1，規劃權狀約15及約20坪的2房，以及約26坪的3房共三種房型，產品屬性主打總價取向、超高坪效的都會小宅，其中3房單位均配置於邊間，享有雙面採光條件。 首先看權狀約20坪的A1戶別，規劃雙陽台的高坪效2房，公領域進出的為工作陽台、主臥室另有一處私人陽台；格局配置上，公領域採客、餐、廚相連的一體空間，不過小坪數單位的餐廳使用率普遍不高，因此傳統餐桌椅不妨以功能取向的小型中島取代，將會收到不錯的視覺及實用效果。 雖基礎坪數不大，但兩處房間仍維持基本的房型尺度，尤其主臥室配有一處對外陽台，可把整體使用空間向外延伸，這在此一產品級距較為罕見。 材附有60x60cm拋光石英磚、APD電子鎖、錦鋐氣密窗、德國進口廚具衛浴設備(選配)、英國管道防疫studor吸氣閥、美國Honeywell反洗過濾器、當層排氣系統等；現場售價落點約在每坪49萬~53萬元，預計2024年第2季可完工。
由上市公司宏普建設(股票代號2536)投資興建的「宏普Garden Park」，地點位於中山路、文記街口，基地雙面臨路、占地約1937坪，規劃兩棟地上24樓、地下3樓建物，建築規劃A棟在左、標準層7併格局，右側是B棟、標準層6併格局，共計住宅290戶、店面24戶，其中大樓區占8戶、透店區為16戶，其中透店區會在後文介紹，另全坡道平面車位257個，預留電動車線架。 前面有提到，本案規劃16戶樓高3樓的透店單位，地坪持分併入大樓區共同計算，建坪則為約33坪、需搭購車位，總價門檻落在3,500萬左右，產品屬性較為特殊，適合資產配置的投資客層。 「宏普Garden Park」為宏普建設於央北重劃區的第二號作品，首案「宏普中央公園」於前年年中公開，憑藉十四張歷史公園首排優勢，創下相當好的銷售成績，當時宅精新村也有完整介紹。 和首案相同，「宏普Garden Park」依舊具備十四張歷史公園的首排條件，透過空拍可以看到，本案基地大約一半正對公園、另一半則未來前面有鄰房遮蔽，因此把大樓區置前來完整接收7700坪綠意景觀，營業用途的透店區則放後處理。 從另一個空拍角度來看一、二期的相對位置，一期「宏普中央公園」在照片右側、二期「宏普Garden Park」在上方，兩者均正對中間的十四張歷史公園，而接下來三期位置大約在照片左下方，也同樣具備公園首排條件，不難看出宏普建設在央北重劃區的布局，清一色都是圍繞在這座公園。 另外，基地後方即是未來十四張聯開案的所在地，總占地面積達到4萬餘坪，以環狀線十四張站為核心，包含商業、住宅與社福規劃，不僅是台灣史上規模最大的聯開案，所帶動的後續效應，對於緊鄰在側的央北重劃區自然有正向助益，也能視為本案價格支撐面的有利因素。 延續首期做法，「宏普Garden Park」依舊納入「和苑三井花園飯店」規劃經驗(編按：日本三井集團首座海外飯店，與宏普建設合作)，以星級飯店規格打造社區公設，室內項目包含挑高7米8迎賓大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜珈教室等。 室外則規劃約350坪中庭花園，搭配造型露天泳池，公設比約34.97%，管理費暫定每坪90元。 大樓區住宅單位規劃權狀約23~24坪的2房、約28坪的2+1房及約32~40坪的3房數種房型，室內高度拉到3米6，其中A6~A8、B5~B7這6戶，享有完整無遮蔽的十四張歷史公園首排景觀，產品屬性較為特殊；另外，28坪(含)以上的單位，均配置兩套衛浴系統。 先從權狀約23.41坪A2戶別的2房單位看起，平面採零走道的高坪效格局，加上本身樑柱均外推，室內完全沒有多餘的虛坪比例，正好切為三塊：公領域居中、房間和廚衛置於兩側，在小坪數產品屬於甚為理想的空間動線。 對照樣品屋，可以看到公領域居中的格局分布，當然，由於是高坪效的小坪數單位，餐廳空間本就不會太明顯，如果鮮少開伙的單身族群或小家庭，餐廳或許可以為其他機能取向，讓整體動線更為洗鍊。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 主、次臥室均達到雙人床房尺度，不過次臥室為了講究動線舒適，以單人床房形式布置，這間A2的2房規格，相當適合單身或人口少的小家庭，居住使用基本上都沒有太大問題。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 接著看權狀約33.31坪的B3戶別，同樣採取零走道的高坪效格局，入口設有玄關區，公、私領域分野十分清楚，另兩處衛浴均有開窗，也是房型面的優點項目，而房間配置則以平均尺度劃設，主臥室與兩處次臥室坪數差異不大，屬於高CP值的3房產品。 來到樣品屋，公領域為縱深型格局，客、餐廳為相連設計，入口右側則規劃為廚房和客衛，整體公領域機能十分清楚。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 前面有提到，房間配置偏向平均，因此略為犧牲主臥室尺度來分給兩間次臥室，不過採光面占比很大，幾乎可說是通面採光，使得房內光線無疑是相當充足的；主衛給予浴缸、無乾濕分離。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 兩間次臥室大小相仿，尺度均為雙人床房並均使用低檯度窗，用以增加房內採光。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 最後看最大的B5戶別，權狀約40.54坪、大3房產品規劃，因此基本上採取安全、穩重的格局配置，入口設有玄關，公領域給予穩定的安定面，而客、餐廳分野更加清楚，同時這戶享有公園首排的座向條件，具備良好的景觀視野，至於兩處次臥室均達到舒適雙人床房尺度。 公領域尺度相當穩重漂亮，格局面也不存在樑柱問題、方正易用，也能見到客、餐廳彼此機能獨立，加上3米6的室內高度，空間感很是舒適。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 主臥室坪數雖沒有刻意放大，但也符合此一級距產品的空間認知，搭配低檯度窗，無論景觀、採光都有理想條件。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 主衛則配置乾濕分離的完整4件式設備，並闢有採光窗。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 值得一提的，在不計衛浴空間的前題下，首席次臥室和主臥室尺度差異不大，換句話說，這間B5戶別等於有兩間主臥室，於實際居住面頗為好用。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 第二次臥室尺度同樣為雙人床房，樣品屋裝潢表現提供讀者參考。(樣品屋裝潢示意，僅供參考) 標準建材附有80x80cm冠軍拋光石英磚或太格木地板(住戶可自由選擇)、Dormakaba電子鎖、6+6mm Low-E玻璃、日本三協氣密窗、大雅廚具、林內瓦斯爐、抽油煙機及電器櫃、義大利Glem Gas蒸氣烤箱、日本Inax衛浴系統(主衛配智慧型馬桶)、三菱多功能暖風機、樂奇新風機、電動曬衣架、當層排氣系統等；現場採不二價銷售，每坪售價66~72萬元，預計2026年上半年可交屋。
蘆洲區發展較早，生活機能成熟，素地已剩不多，新建案在此區屬較為稀有。洋溢綠境作為附近地區唯一的新建案，除了鄰近長安街、長榮路商圈，是已發展完整的生活機能，再加上位在永康公園第一排，學區成功國小又緊鄰在旁。吸引了當地換屋族以及首購族的注意，接下來就讓我們一起來看看它還有甚麼多樣的特色吧！ 【建案特點】 1. 國小及公園就在家旁，居住品質佳 為永康公園第一排，享有永久棟距。 走路1分鐘就到成功國小，家中小孩自行上學無煩惱。 走路3分鐘就到大都會疏洪公園；7分鐘到達柳堤公園，休閒機能方便。 2. 生活機能完善，採買方便 走路1分鐘就到全聯長安店。同時可享有長安街商圈，滿足基本吃及用的需求。 走路3分鐘可到達Uniqlo蘆洲長榮店。 走路3分鐘到達長榮路商圈，生活機能一應俱全。 3. 戶戶挑高3米6 每層樓樓高皆挑高3米6，居住感舒適。 【洋溢綠境格局分析】 1.基地面積約為574坪，單面臨路。為獨棟式規劃，建物為地上13層樓，地下3層樓。 2. 規劃78戶住家，1戶店面及1戶管理室，共計80戶。 3. 共112個坡道平面車位，部分戶型有一戶兩車位的配置。車道入口面向永康街。 4. 退縮16米擁有正門廣場，並且面向永康公園，棟距寬闊；後方建物樓高為7層樓，也留有8米棟距。 5. 標配TOTO衛浴、林內三機、6+6mm Low-E玻璃搭配YKK氣密窗。 6. 標準層一層7戶，共用3部電梯，使用尺度良好。戶戶格局方正且無雨遮虛坪。本案規劃25~42坪2~3房。 7. 紫色區塊為25~29坪2房規劃。 F戶為25坪戶型。單面採光。 可規劃+1空間做為和室使用。 一套半衛浴規劃，有淋浴設備之衛浴位於入口玄關側。 客廳透過開放式廚房間接採光，安定面空間較為受限，可留意沙發擺放尺寸。 臥室皆有採光，並皆可擺放雙人床。主臥可規劃獨立更衣空間，受室內柱影響，需留意床位擺放。 E戶為26坪戶型，邊間雙面採光。 有可收納的獨立玄關，並有獨立餐廳及獨立廚房空間。 採雙衛浴規劃，皆有對外開窗。 臥室皆有採光，並皆可擺放下雙人床。 此戶型無室內柱，使用空間坪效佳。採光及通風良好。 B、C戶為29坪，單面採光，無暗房問題。 雙衛浴雙陽台規劃，主臥衛浴有對外開窗。 獨立廚房除擺放冰箱外，可設計擺放電器櫃之空間。 臥室皆有採光，次臥受室內柱影響，須留意床位擺放。 此戶型面向永康公園。 8. 橘色區塊為35~42坪3房規劃。 G戶為35坪戶型。邊間兩面採光。 雙衛浴單陽台規劃，兩間衛浴皆有對外開窗。 獨立廚房除擺放冰箱外，可設計擺放電器櫃之空間。 三間臥室皆有對外開窗，並且也皆能擺放下雙人床，收納空間充足。 此戶型無室內柱，使用空間坪效佳。採光及通風良好，格局方正好規劃。 A、D相似戶型為42坪，邊間三面採光。以3房而言，使用尺度舒適。 有獨立玄關、獨立廚房及獨立餐廳。 廚房料理空間寬闊，除擺放冰箱也有可設計擺放電器櫃之空間。 雙衛浴雙陽台規劃，兩間衛浴皆有對外開窗。 臥室皆有採光，且皆可擺放下雙人床，收納空間充足。 此戶型面向永康公園，採光通風良好，格局方正好規劃。 【實價登錄分析】 蘆洲地區在近一年房價成長快速，並且素地本就稀少且居住近飽和，區域內又多為屋齡近20年的華廈，造成對新成屋的需求大於供給，新屋成交價格明顯較高。洋溢綠境為灰瑤生活圈目前該區唯一正在銷售的新建案。 1. 灰瑤生活圈個案 洋溢綠境 預售屋。開價為56萬/坪。 洋溢綺麗 屋齡4年。平均成交價42.42萬/坪。近一年無交易資訊。 煌頂森活館 屋齡6年。平均成交價41.55萬/坪。近一年無交易資訊。 合康米堤 屋齡17年。平均成交價37.41萬/坪。近一年成交價43.57萬/坪。 2. 南港子生活圈個案 城市知己維也納公寓 預售屋。平均成交價53.76萬/坪。 大和玉 屋齡3年。平均成交價45.07萬/坪。近一年成交價48.54萬/坪。 群曜悠閣 屋齡6年。平均成交價43.98萬/坪。近一年成交價54.71萬/坪。 3. 蘆洲範圍不廣，區域間發展均衡。近期建案平均成交價格皆已站上5字頭，因此認為洋溢綠境的開價符合市場行情。 【評價】 洋溢綠境近成功國小，為公園第一排，走路三分鐘也就可到達大都會疏洪公園，皆是可散步散心的好去處。同時享長安街及長榮路商圈，生活機能相當便利。戶型規劃中小坪數2~3房皆有，適合蘆洲當地首購或是換屋族群。若是近期有在關注此區的讀者不妨可以參考看看！
汐止區位於南港區以東、也與內湖區相鄰，不但是國道一號與國道二號交會的節點，更是發展大汐止經貿園區的產業熱區，現在除了有汐止科學園區，還有新北市政府積極推動的大汐止經貿園區計畫，加上預計2022年開工的捷運汐止東湖線，將串聯台北捷運文湖線，帶來的發展動能可期。本案豐之谷沐松位於汐止區的茄苳路生活圈，接下來就讓我們來看看豐之谷沐松有甚麼特色吧! 【建案特點】 1.汐止大型造鎮案 豐之谷系列建案整體基地面積達6000坪，總戶數達1000戶，是汐止區少見的大規模造鎮案。除了鄰近汐止車站生活機能，未來也將規劃商店街供住戶使用，以汐止區來說是少見既緊鄰山林又鄰近火車站周邊的造鎮案。 2.便利交通 豐之谷沐松與汐止車站、汐止區公所僅車程5分鐘，銜接商圈與學區相當便利。另外，本案也提供3年免費社區專屬巴士的接駁服務，可直達汐科、區公所與商圈，是較難得的特色。 3.山林景觀 本案步行約6分鐘即達茄苳溪登山步道，並可銜接大尖山登山步道，除了大尖山美景外，還可前往大尖山瀑布、茄苳瀑布及秀峰瀑布，既親山又近水。 【建案平面解析】 1.豐之谷沐松位於第二種住宅區，為獨棟式規劃，地上11層，地下4層，共有262戶住家，5戶店面。 2.標準層一樓24戶，搭配3部電梯，分別規劃18坪、一房(20坪)、2房(23坪)、三房(41.2坪) 。 3.汽車車道由新台五路238巷進出，車位為坡道平面式規劃，共有107個。汽車車道為獨立式規劃，並不會影響車道上方住戶。 4.公設部分多集中在1F，有接待大廳、庭園、交誼廳、閱覽室，媽媽教室、音樂教室、健身房、宴會廳、戶外烤肉區，公設比為34%。 5.戶型B10~B27黃色區域，為18坪的規劃，為單面採光，整體空間較為狹長，搭配一陽台。空間內可置放雙人床、書桌與單排衣櫃，格局內可自行隔間做一房的空間使用。衛浴為三件式規劃，搭配使用淋浴間，無對外開窗。廚房為開放式廚房，採用IH爐，位於玄關進出口處，動線上可能會互相衝突。格局內無任何室內柱，空間較好利用。 6.戶型B3/B5/B8/B9藍色區域，為20坪一房的規劃，格局整體方正，為單面採光，搭配一陽台。房間有對外開窗，相較套房多了兩坪的空間，也有較好的隱私性，無暗房、暗廳的疑慮。衛浴設備為三件式規劃，無對外開窗。廚房為開放式廚房，採用IH爐，雖然也位於玄關出入口處，但動線上比套房更加寬闊，較不會有衝突。值得一提的是此格局內的B8、B9戶十分方正，亦無室內柱，空間規劃好利用。 7.戶型B6/B7粉色區域，為23坪兩房的規劃，以下依其格局不同分別說明: B6格局較方正，雙面採光且房間皆有開窗，無暗房暗廳的疑慮。衛浴為三件式規劃，有對外開窗通風。廚房為開放式規劃，搭配使用IH爐。惟須留意玄關處與客廳有部分室內柱，可能會影響到收納空間。 B7格局房間皆有開窗，且主、次臥與客廳皆有採光，無暗房、暗廳的疑慮，惟次臥格局較不方正，裝潢時需稍加留意。衛浴為三件式規劃，且有對外開窗通風。廚房為獨立式規劃，搭配使用IH爐。此外，格局內無室內柱，算是加分項目。 8.戶型B1/B28綠色區域，為41.2坪三房的規劃，為雙面採光，且房間皆有開窗，空間寬敞。廚房為開放式規劃，位於採光面上，搭配使用IH爐。客廳的採光為間接採光。主臥可置放書桌或規劃工作區域。兩次臥可分別置放雙人床與單人床。衛浴部分的主衛為四件式規劃；客衛則為三件式規劃，搭配使用淋浴間，衛浴均無對外開窗通風。要注意的是格局內有部分室內柱會稍影響到收納空間的規劃。 【實價登錄分析】 1.豐之谷沐松位於茄苳路生活圈，此區域內多為屋齡20年以上的大樓，區內2021年的推案僅有「豐之谷」系列(包含豐之谷沐松、豐之谷沐嵐、豐之谷沐川、豐之谷沐月、豐之谷沐石)中的豐之谷沐松。近一年屋齡0~5年的大樓成交均價落在34.59 萬/坪；而近一年大樓類型成交單價落在30.23 萬/坪。此區域的房價自從2019年從25.03萬/坪上升至32.34萬/坪後，至今都維持在30~34萬/坪的成交均價。房價的走勢與汐止車站、汐科車站相比，相對平穩。 豐之谷沐松 預售屋。平均成交價31.98萬/坪。近一年成交價33.46萬/坪。 昊城欣富築 屋齡2年。平均成交價33.57萬/坪。近一年成交價34.06萬/坪。 忠孝大院 屋齡2年。平均成交價38.91萬/坪。近一年成交價44.92萬/坪。 2.汐止車站周邊個案 汐止車站是汐止區生活機能發展最早、最成熟，也是目前繼國泰醫院生活圈價格最高的區域。近一年屋齡0~5年的大樓成交均價落在43.93 萬/坪；而近一年大樓類型成交單價落在36.57 萬/坪。即便此區的成交量自2018年後較少新案推出而減少，但今年新案的開價仍站上5字頭，顯現建商對此區的未來發展保有信心，消費者的買單也代表看好看好汐止的未來前景。 南街双喜 預售屋。平均成交價39萬/坪。近一年無交易資訊。 宏璟麗園 屋齡4年。平均成交價43.99萬/坪。近一年成交價45.43萬/坪。 百神名城 屋齡4年。平均成交價43.95萬/坪。近一年成交價46萬/坪。 哲人德林 屋齡3年。平均成交價41.05萬/坪。近一年成交價42.6萬/坪。 優陞學 屋齡0年。平均成交價47.64萬/坪。近一年成交價47.64萬/坪。 3.茄苳路生活圈與汐止車站生活圈相鄰，從豐之谷沐松開車至汐止車站經新台五路二段僅需5分鐘車程，然而兩地區近一年屋齡0-5年成交價的價差達9萬/坪，雖然茄苳路生活圈生活機能沒有像汐止車站一樣好，但就價格上來說是還有成長潛力的地方。本案近一年成交均價約31.51 萬/坪，是屬於合理的價格區間。 【評價】 豐之谷沐松較讓人顧慮的抗性是鄰近汐止區第二公墓，但由於本案位置在巷弄內靠山處，較不會有不會有直接的影響。另外，本案是汐止少有的大規模造鎮案，未來也將透過店面與道路的拓展來增加居民居住的方便性與舒適性。「豐之谷」系列建案目前僅推出豐之谷沐松，將來還會有其他建案的釋出。有在汐止區看房的朋友們不訪關注看看喔!
洲子洋重劃區內國小學區主要為五股國小及成州國小，當中成州國小已有百年歷史，國小的周圍也發展了市場等的生活機能。山水城州前有成州國小，後有64快速道路及大都會公園，具有棟距、交通以及景觀的優點。規劃2~3房21~36坪房型，接下來一起來看看他詳細的特點吧！ 【建案特色】 1. 國小近在家門口 步行一分鐘就到成州國小，可安心讓家中小孩自行上學。 2. 生活機能佳 採買-步行3分鐘即到凌雲路商圈及凌雲市場，步行5分鐘可到全聯五股成泰店，車行8分鐘可藉由成蘆橋到達蘆洲市區，可享長榮路商圈完整機能。 交通-步行2分鐘到達未來五泰輕軌F06站；車行3分鐘即可接上台64線快速道路，連接新北各地區；車行5分鐘可至捷運蘆洲站；車行6分鐘連接國道一號五股交流道，串聯內湖、桃園機場等地區；藉由台65線，串聯台北市區也十分便利。 3. 格局方正：整體格局方正，使用坪效高，無暗房問題。 【平面圖分析】 1. 基地面積約為1501坪，採AB兩棟式規劃。規劃地上15層樓，地下3層樓。 2. 地下共184個坡道平面車位，車道為6米，出入口面疏洪北路。 3. 有169戶住家，11戶店面及4戶事務所。共計184戶。公設比為31.92%。 4. 正門透過成泰路進入之步道進出；面向疏洪北路則有側門設置。基地中有未整合之土地(釘子戶)。 5. 本案規劃21~36坪2~3房。標準層A棟1層6戶共用2部電梯；B棟則為1層七戶共用2部電梯。 6. 紅色區塊為21~26坪2房規劃。 B3、B5為21坪戶型，單面採光。 一套半衛浴配置規劃，有淋浴設備之廁所位於入口玄關側。 客廳需透過陽台及廚房、次臥間接採光。電視牆面空間較為受限，須注意電視擺放尺寸及位置。 獨立廚房設計，且可有擺放冰箱的空間。 兩間臥室皆有採光，次臥僅能擺放下單人床。 A2、A3相似戶型為22坪，單面採光。 一套半衛浴配置規劃，有淋浴設備之廁所位於入口玄關側。 客廳需透過陽台、廚房以及次臥間接採光。 獨立廚房設計，且可有擺放冰箱的空間。 兩間臥室皆有採光，次臥僅可放下單人床。主臥廁所外可規劃更衣儲物空間。 B1、B7相似戶型為26坪，邊間兩面採光。 有獨立玄關及獨立餐廳的規劃。有獨立廚房設計，並有銜接工作陽台，動線便利。 客廳及兩間臥室皆有採光。客廳受室內柱影響，須注意電視擺放位置。 採雙衛浴規劃，一間衛浴有對外開窗。 主臥透過陽台採光，次臥則有直接採光面，但受室內柱影響，須留意床位擺放。 A7為27坪戶型，單面採光。 門口玄關側可有鞋櫃收納的設計。 有獨立餐廳及獨立廚房的規劃。 客廳安定面及電視牆面尺度寬大，使用上較為舒適。 兩間臥室皆有採光，並皆可擺放雙人床。有雙衛浴規劃並且兩間都近臥室，衛浴皆無開窗。 7. 綠色區塊為30~36坪3房規劃。 A1、A5戶型為30坪戶型，邊間三面採光。 有獨立玄關可做鞋櫃收納。 雙排獨立廚房空間，可放下冰箱以及電器櫃的收納。 單陽台規劃，並有銜接廚房。 3間臥室皆有採光。一間次臥受室內柱影響，須注意床位的擺放。 採一套半衛浴的設計，位於主臥的半套衛浴有對外開窗。 此戶型無過多廊道設計，室內空間使用效率高。 B2、B6為33坪戶型，邊間兩面採光。 有可收納的獨立玄關，以及獨立餐廳的規劃。採前、後雙陽台設計。 採一套半衛浴配置，主臥室的半套衛浴有對外開窗。 雙排獨立廚房空間，可放下冰箱以及電器櫃的收納。 三間臥室皆有採光，主臥受室內柱影響，須留意床位的擺放。 A6、A8為36坪戶型，邊間三面採光。 有可收納的獨立玄關，以及獨立餐廳的規劃。 雙陽台雙衛浴規劃，兩間衛浴皆有對外開窗。 三間臥室皆有採光，一間臥室僅能放下單人床。 廚房衛浴也皆有對外開窗，採光通風良好。 【實價登錄分析】 洲子洋重劃區以純住宅規劃為主，目前區域內房屋的屋齡皆未滿10年。成交平均單價自2020年起逐年上升，至目前2021年已來到平均32.74萬/坪的成交單價。隨著洲子洋重劃區素地逐漸減少，預期會有房屋量縮價漲的現象。 1. 洲子洋重劃區個案 山水城州 預售屋。開價35-45萬/坪。 富域京站 屋齡1年。平均成交價30.05萬/坪。近一年成交價32.38萬/坪。 星光道NO2 屋齡1年。平均成交價29.9萬/坪。近一年成交價35.61萬/坪。 2. 蘆洲南港子生活圈個案 陸江鷺江 預售屋。開價58萬/坪起。 城市知己NO2雪梨公寓 屋齡2年。平均成交價41.5萬/坪。近一年無交易資訊。 如意麗境 屋齡2年。平均成交價45.39萬/坪。近一年無交易資訊。 3. 洲子洋重劃區行車過成蘆橋後，不到10分鐘就可到蘆洲市區。但相較蘆洲，五股因大眾運輸交通及機能較為不足，價格明顯較為親民，因此會使蘆洲等地區的居民受房價擠壓影響，轉而考慮五股洲子洋重劃區的新成屋。就靠近成州國小的個案價格比較，近一年成交價皆已有平均30萬以上，因此認為山水城州開價大致符合市場行情。 【評語】 山水城州戶型規劃多元，面國小可享棟距，較遠處有觀音山之福地，介意的朋友需稍加留意。面疏洪北路距64高架有至少28m及40m以上的距離，9F以上樓層則可確保擁有大都會公園的寬闊視野，前後皆留有棟距。山水城州位置距離生活機能近，步行至市場或是想要去蘆洲採買皆在10分鐘內可到達，對於普遍生活機能較不足的重劃區而言有相當大的優勢。近期若有在關注洲子洋重劃區的讀者不妨可以考慮看看。
位於五股的洲子洋重劃區地形狹長，周邊鄰近工商路及成泰路三段，為主要依靠的生活機能圈。近期重劃區內全聯福利中心五股旗艦店已動工，預計約於2022年3月完工，可望補足該區生活採買的需求。交通上可藉由台64、台65及國道一號交流道等連接市心，開車交通便捷再加上雙北地區親民價格的優勢，使洲子洋地區話題性相當火熱。這次就讓我們一起來看看位於此區的樂洋洋擁有甚麼特色吧！ 【建案特色】 1. 成泰路商圈第一排：面向成泰路三段，出門即享有成泰路美食商圈；步行8分鐘可到全聯五股成泰店。 2. 孩子照護及學區完善： 步行5分鐘及8分鐘擁有幼兒園及托育中心。 國小屬成州國小和五股國小雙學區。車行約5分鐘可到五股國小；約3分鐘可到成州國小。 車行6分鐘到達五股國中。 3. 開車交通便捷： 開車5分鐘上台1線高架，不僅可銜接國道一號及台65線，約10分鐘即可到達台北車站。 國道一號接五楊高架前往桃園機場；接汐五高架前往汐止、內湖皆十分方便。 5分鐘車程上64快速道路，可串連至新北各地區。 【平面圖分析】 1. 基地面積約為1154坪，共有ABCD棟4棟規劃，其中D棟做為透天店鋪使用。規劃212戶住家，12戶店面，2戶事務所預計將作戶政事務所。共計226戶。 2. 大樓AB棟樓高15層樓；C棟樓高則為7層樓。規劃263個坡道平面車位，車道入口面向新城八路。 3. 社區大廳入口面向15米新城八路；後門面向15米成泰路三段，一出門即到洲仔公車站。 4. 本案AB棟規劃2~3房的20~34坪，C棟則為均質34坪的規劃。AB棟標準層1層8戶共用2部電梯；C棟則為1層4戶共用1部電梯，該棟樓層數不高，使用上也較為舒適。 5. A9、B9戶型為小2房20坪格局，單面採光。 有獨立玄關，衛浴設置於門口玄關處。廚房為獨立式規劃。 兩間臥室皆有採光，且皆可放下雙人床；客廳則需透過陽台或次臥間接採光。 室內無柱，使用空間坪效佳。此戶型面向成泰路三段。 6. 以下戶型為小3房格局規劃。 A1、B1戶型為22坪，單面採光。 單陽台單衛浴規劃，陽台空間寬闊。擁有獨立玄關及獨立廚房。 兩間次臥僅能擺放下單人床，其中一間次臥無採光面。 客廳安定牆面空間受限，須留意電視擺放位置。需藉由廚房及次臥間接採光。 室內無柱，使用空間坪效佳。為面向成泰路三段的戶型。 A5、A6、B5、B6相似戶型為22、23坪，單面採光。 單陽台單衛浴規劃。衛浴入口位於廚房旁，可留意其使用動線。 主臥及一間次臥可擺放雙人床，一間次臥無採光。客廳則需藉由廚房或次臥間接採光。 此戶型格局方正，並面向新城八路。 A2、A8、B2、B8相似戶型為27、28坪，邊間兩面採光。 雙陽台雙衛浴規劃。一陽台需透過主臥進出，且主臥衛浴對外開窗。 此戶型採開放式廚房規劃，使用空間寬闊。 三間臥室皆有採光；客廳則透過廚房間接採光。 室內無柱，使用空間坪效佳。 A7、B7為29坪戶型，邊間兩面採光。 雙陽台雙衛浴規劃，一衛浴對外開窗。有可收納獨立玄關空間。 三間臥室皆有採光。主臥則有景觀陽台採光面，大間次臥兩面採光；小間次臥僅能放單人床。 客廳透過工作陽台採光。 臥室及客廳皆無室內柱，使用空間效率高。 A3、B3為34坪戶型，邊間兩面採光；以3房格局而言，尺度較為舒適。 雙陽台雙衛浴規劃，一衛浴對外開窗。有可收納獨立玄關空間。 三間臥室皆有採光。主臥則有景觀陽台採光面，大間次臥兩面採光；小間次臥僅能放單人床。 客廳透過景觀陽台採光，並有獨立餐廳的規劃。 臥室及客廳皆無室內柱，使用空間效率高。 C棟戶型皆為34坪，戶戶邊間雙面採光；以3房格局而言，尺度較為舒適。 雙陽台雙衛浴規劃，一陽台需通過臥室進出。 此戶型採開放式廚房規劃，使用空間寬闊。 三間臥室皆有採光，大間次臥雙面採光，居住舒適；小間次臥僅能擺放單人床，可做小孩房或彈性書房使用。 客廳透過廚房間接採光。安定牆面空間受限，須留意電視擺放位置。 此戶型格局方正，且臥室皆無室內柱，使用空間坪效佳。 【實價登錄分析】 洲子洋重劃區內多為新建案，皆為10年以下屋齡之房子。區域內自2020年起，成交單價呈穩定上漲趨勢，至目前2021年平均價格已達約32萬。且洲子洋重劃區成交案量大，於2020年統計單年多達1248筆的成交量。 重劃區內以洲子洋公園為界，以北為成州段；以南為中央特區及芳洲段。以下以南北分區部分進行分析比較。 1. 洲子洋重劃區中央特區、芳洲段個案 樂洋洋 預售屋。開價37萬/坪起。 茂德正義聯盟 預售屋。開價45萬/坪起。 神采飛洋/好享家 屋齡0年。平均成交價32.85萬/坪。近一年成交價37.15萬/坪。 春城愛 屋齡0年。平均成交價35.49萬/坪。近一年成交價35.49萬/坪。 2. 洲子洋重劃區成州段個案 山水城州 預售屋。開價35萬/坪起。 祥潤峰邑 屋齡2年。平均成交價30.22萬/坪。近一年成交價31.46萬/坪。 星光道NO2 屋齡1年。平均成交價29.9萬/坪。近一年成交價35.61萬/坪。 3. 價格部分，成州段相較中央特區及芳洲段，因有台64線交流道，容易有車行聲響及堵車問題，比起其餘兩地區價格整體會略低。腹地寬闊、街廓完整的中央特區段及芳洲段，隨著個案自身條件不同而有些微的價差。比較可知樂洋洋價格符合區域行情。 【評語】 以位置而言，樂洋洋距離快速道路較遠，聲音影響較小；且近生活機能，距離全聯成泰店步行約8分鐘；未來全聯五股旗艦店更是步行僅3分鐘可到達。交通方面，不僅是開車的聯外道路方便，一出門即是公車站牌，且未來輕軌站也可徒步即達。在重劃區中能馬上享有這些機能優勢相當不易，若有最近在參考洲子洋地區的讀者不妨可做參考。
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