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Tank海外房產縱橫談-三鐵共構一定漲?投資泰國房地產,請先拋開台灣經驗
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(文/碩盛國際不動產創辦人暨執行長 陳復宇Tank撰寫提供) 上月初,泰國前十大上市建商之一的ANANDA,與筆者的公司合辦了一場記者會,宣示其進軍台灣市場的決心。泰國房市受到廣泛關注,無疑令人振奮。然而,筆者注意到,在這些討論中存在許多錯誤的資訊和觀念,除了廣告行銷手法外,有些甚至是出自對泰國市場不甚熟悉的專家和名人,容易誤導讀者。 「千萬不要用台灣的觀念,來投資泰國」,筆者常常如此告誡朋友與客戶,以下特別統整三大觀念誤區,希望能夠幫助大家更清晰地了解泰國房市。 【誤區1:曼谷「捷運宅」可能不在曼谷】 曼谷是一個繁華的國際化城市,擁有多條大眾運輸路線,包括BTS、MRT、機場快線和輕軌等,涵蓋多個區域。不過,與台灣不同,所謂的「捷運宅」並非完全是房價和租金的票房保證。 曼谷總面積有將近六個台北市大,實際上某些站點根本連地址都不在曼谷,例如觀光客最熟悉的BTS淺綠線,從Samrong開始的後幾站,已離開了曼谷範圍,而MRT紫線也幾乎都不在曼谷。 除此之外,泰國全年四季如夏,若物件距離捷運站超過500公尺,也要考量自己能否接受這樣的步行距離,或是確認有無提供接駁車服務。 【誤區2:鐵路共構並不是房價增值保證】 在台灣,三鐵、四鐵或五鐵共構的交通樞紐,周邊房價往往跟著水漲船高,這也讓台灣投資人產生了先入為主的觀念。 然而,在曼谷,筆者並未觀察到相同的現象。以五鐵共構的Bang Sue為例,目前該區的房價平均單價約為每平方公尺13~16萬泰銖,近幾年僅呈現緩漲趨勢,與台灣短短幾年內動輒上漲2~5成的情況無法相比。 這主要歸因於曼谷可開發的地區和新房源仍然很多,而當地的消費能力和租客水平也還必能跟上曼谷市中心。因此,投資置產時,建議關注那些真正位於「熱門站點」周邊,或是鄰近商場、國際學校的建案。 【誤區3:租金投報率高或低,全看買房目的】 曼谷的租金投報率約莫落在4~6%,有些人質疑,或許去買股票、買美元計價的金融商品,甚至買高股息ETF,投報率都更好。 筆者一再強調,泰國買房適合有多元資產配置、避險需求的投資人,以中長期收租為策略。或者你對泰國情有獨鍾,計畫未來有自住、移居、送子女到當地念書。不同的投資標的無法直接比較,如同蘋果與橘子不可同日而語。況且與台灣人普遍青睞的海外置產國家相比,泰國的租金投報率相對已經很不錯。 千萬別用台灣角度來投資泰國 總而言之,如果考慮在泰國買房,務必要充分了解當地的市場特性,並尋求專業的意見。泰國與台灣的不動產市場有著截然不同的運作機制,絕對不要將台灣的房產投資經驗直接套用到泰國,必須用當地人的想法思考當地房地產。 陳復宇Tank小檔案 現職:BEYOND360集團及碩盛國際不動產創辦人暨執行長 經歷:2014年獨自前往泰國創業,成立房產代銷公司,並逐步擴展至物業管理、室內裝修設計、民宿經營、旅遊、國際學校等領域,提供泰國生活一條龍全方位服務。 專長:海外房地產趨勢分析,及不動產理財投資規劃

55歲金友莊宣布退休泰國買房 兒子寶弟寵媽埋單「6位數訂金」
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「青蛙王子」高凌風前妻、55歲女星金友莊6年前傳出和機師男友交往,兩人戀情穩定,一度傳出要結婚,但兒子「寶弟」葛兆恩先前受訪否認,表示沒聽媽媽提過。近期金友莊宣布退休並在泰國置產,寶弟展現了十足的孝心和霸氣,立刻付了6位數訂金寵媽,支持媽媽可以好好享受退休生活。 金友莊一直以來對泰國情有獨鍾,不僅環境優美、物價水平低,且提供養老簽證,特別適合退休人士安居,近來她起心動念要在泰國買房,表示:「小孩都長大了,我也該為退休做準備了。」而寶弟知道後便出手付了訂金,直說:「買房給家人或自己再也不是夢想,我希望媽媽能夠在泰國這個美麗的地方好好享受。」 而金友莊和寶弟母子情深,得知兒子要幫忙出訂金後,她決定將這套房產登記在兒子寶弟的名下。金友莊表示:「這房子是寶弟為我付的訂金,我希望這份心意能夠長久地保留在他身邊,也希望他未來能夠在泰國享受這個美好的家。」 金友莊過去和陳維齡、洪百榕、Vicky、林秀琴等人組成大嫂團紅極一時,她與高凌風育有兩女一子,分別是大女兒「阿寶」葛宸羽、「寶弟」葛兆恩、「寶妹」葛嘉怡,兩人2012年結束7年婚姻,高凌風2014年病逝,享壽63歲。上月金友莊發文參加小女兒的畢業典禮,感慨小女兒長的最像高凌風,但父女相處時間最短,未來她會繼續當「燈塔守護員」,照亮3個孩子回家的路。

新北泰山海砂屋重建上梁 預計2025完工入住
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新北市泰山區明志路上的海砂屋,經由住戶自行發起重建,並透過市府推出臨門方案協助免費辦理海砂屋鑑定,併同申請防災都更1.0方案「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」,於4日舉行上樑典禮,預計2025年3月完工,同年即可迎接新厝入宅。 該建築原為3棟5樓加強磚造建物,戶數為15戶,在921地震後本就被列為震損紅單案件,後續因建築物內部有多處混凝土剝落及鋼筋外露等疑似海砂屋,但礙於相關鑑定需籌備經費,導致住戶辦理共識度不高。 不過經過各方協助辦理多次的溝通協調,加上市府提供免費海砂屋鑑定及防災都更方案的50%容積獎勵作為誘因,大幅提升住戶辦理意願,加速拆除程序。原建物拆除後重建為1棟地上13層、地下1層之鋼筋混凝土造住宅大樓,共計34戶,住戶將於明年完工後入住。 新北市都更處表示,防災都更目前已拆除16案危險建物,其中10案已申報開工,1案已完工,市府考量新北市仍有許多具有危險性的建物待重建,且為避免4月3日花蓮強震後,有震損建物亟需重建,市府於今年5月13日優化防災2.0版「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」(防災都更2.0 PLUS),放寬適用建物類型。 除了海砂屋或耐震能力不足的建築物,本次更新增震損紅、黃單建築物,並降低同意比率門檻,只要整合達8成同意即可提出申請,並給予1.5倍原建築容積或基準容積重建,期望透過相當誘因促使民間加速重建,早日脫離危險居住環境。

租屋電費新制7/15上路 房東超收最重罰50萬
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為保障國人租屋權益,促進租屋電費計收公平合理及電費資訊透明,內政部今日部務會報安排地政司報告「租屋電費新制」。內政部政務次長董建宏表示,行政院已於昨日核定「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」修正案,內政部目前正辦理公告作業,預計於7月15日正式生效上路。  董建宏強調,住宅租賃契約全面適用消保法,租屋電費新制上路後所訂租約,房東如違反規定超收電費者,房客可向縣市政府消保或地政單位提出申訴要求改正,如不改正者,可處3萬至30萬元罰緩;又仍拒不改正者,並可加重處5萬至50萬元罰鍰,且得按次處罰,提醒房東勿以身試法。  地政司報告說明,這次租屋電費新制重點,包括以用電度數計費,不得超過電費單當期每度平均電價;非以用電度數計費,所收取的電費不得超過電費單每期電費總額;公共設施電費未申辦分攤併入租屋處電費內者,房東不得額外收取;另外,房東有提供電費資訊義務,房客也可自行向台電申辦查詢電費資訊。  此外,為讓房東房客易於瞭解租屋電費新制規定,地政司已同步製作懶人包及Q&A等資料,放置於內政部地政司網站「租賃條例專區」;另新版租屋電費住宅租賃定型化契約書範本也將於公告後放置官網,供各界查詢使用。同時,將透過各地方政府、租賃住宅服務業及不動產經紀業公會,以多元管道加強對外宣導,提醒民眾廣為使用新版租賃契約。  董建宏最後裁示,為利租賃雙方可以在市售各通路購得新版住宅租賃契約書使用,除請地政司儘速邀集坊間銷售租約的通路商及印刷商,協調舊版契約書下架、新版契約書印製及上架作業外,也提醒民眾簽訂租賃契約時,宜善用內政部新版的租賃契約,簽約前務必詳閱契約書內容,以確保自身權益。

冷氣狂吹15小時!他曝「月電費250元」:房東阿姨超佛
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夏天爽吹冷氣,最怕電費破表,一名男網友分享,新家電費超便宜,每天吹冷氣14到15小時,房間還有小冰箱、熱水壺等等,一個月用電量卻只有46度,而房東收電費1度5元,換算下來,一個月電費只要250元,引起網友討論,不少人驚呼「也太便宜!」 一名男網友日前在Dcard上分享,新租屋處的電費超便宜,冷氣設定25度狂吹14到15個小時,房間內有小冰箱,偶爾會用熱水壺煮泡麵,一個月下來,只用46度電,以電費1度5元來計算,等於他一個月電費只要230元。 男網友表示,熱水器與洗衣機的用電是由房東出錢,但即便省了這兩個家電,以他過去的經驗來看,即便冷氣再省電,每個月至少都要200到300度電,因此現在的電費便宜到,讓他懷疑是不是冷氣電線,根本沒有接到房間的電錶。 男網友指出,除了房租與電費,房東並沒有多收水費以及其他額外費用,而且每次出國旅遊,或是逢年過節,都會特別送禮物給他當伴手禮,最近還說明年要幫他調降房租500元,讓他受寵若驚,也覺得房東超佛系。 貼文引起網友討論,低到誇張的電費,讓不少人看呆喊扯,紛紛懷疑電線接錯電錶了。「就算電器再怎麼節能,每天吹14小時以上,用電度數至少都會有個100多度甚至超過200度」、「這低到不正常,可能你搞錯或電表有問題」。

老破小? 台北市近2成住家免繳房屋稅
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7月囤房稅2.0上路,明年收到稅單時,許多非自用多屋族的房屋稅要加重,不過也有不少住宅可以免房屋稅。根據台北市稅捐稽徵處公布,去年(112年度)稽徵的房屋稅最新數據,住家用房屋共95萬8987萬件,其中應稅77萬7653件,免稅案件達18萬1334件,約占全部住宅件數的兩成,和前一年相比年增5920件。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,台北市「住家房屋」免徵房屋稅的現值門檻,112年期為10.8萬元,113年期起上調至10.9萬元,低於門檻的「住家」才免徵房屋稅,因此若為「非住家」的營業用店面、商廠辦,即使房屋現值低於課稅門檻,仍須繳房屋稅。 觀察112年度應稅的案件較前一年減1032件,免稅的物件增加量達5920件,遠多於台北住宅房屋增加的4888件,張旭嵐指出,台北市雖然仍有都更新屋推案,不過供給相對緩慢,遠不及隨著屋齡老化的房屋數量,而房屋評定現值,會因建物折舊而降低,目前全台房屋步入高齡化,台北市屋齡逾30年危老標準的房屋超過65.3萬戶,且仍持續增加,所以低於課稅門檻的房屋將會越來越多。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,今年7月囤房稅2.0新制上路後,限縮了免稅住家的認定範圍,不僅須為自然人持有,且每人免稅住宅全台以3戶為限,隨著新規條件趨嚴,未來免稅住家的增加狀況會比以往緩和。另外根據房屋稅條例規定,除了現值低於10萬以下的住宅可免徵外,一些非住家的特殊私有房屋,比如受損五成以上的災損屋、被列為文化資產的文資屋等,也可享有免稅優惠。

買房跟著交通利多走!專家:「這裡」最具價值
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根據新北市112年第4季預售屋實價登錄數據顯示,實價登錄案件達5691件,總成交金額1064.7億元。其中,光三重區的申報件數就高達1651件,成交金額為334.2億,已蟬聯新北市五季冠軍。而三重之所以能有如此穩定的買盤,與便捷的交通路網有著密切的關連性。 德明財經科技大學客座教授莊孟翰表示,過去雙北都市發展朝東區發展,從市政府、國父紀念館一路延伸到南港,皆是發展最好的黃金地帶。現今,東西軸線翻轉,以三重、板橋、新莊為首的房市新星,以量大、價低的巨幅優勢,在房市掀起一波熱潮。 從捷運路網可以觀察到,三重的交通四通八達,一端可往蘆洲、迴龍,另一頭可到中和,而距離5鐵共構的台北車站也非常近,交通條件十分優渥。不過以台灣目前房市狀況來說,高房價、高房租的問題,依然是年輕人購屋卻步的一大主因。 莊孟翰揭露,目前已找不到台北市100萬以下的房子,所以年輕人購屋僅能從郊區開始尋覓,也因此造成人口外流日益嚴重。根據統計,從民國99年開始到113年4月止,新北多增加約14萬人、桃園增加32萬人,台北市則是減少10萬9千人,可見外溢至新北、桃園已是現在年輕人的購屋解方。 莊孟翰表示,購屋資產往交通方便、人口密集的地方最具價值,於是三重目前也被譽為是雙北房市的閃耀新星。三重有著捷運路網的便捷優勢,加上第二行政中心的進駐,使得三重地利價值節節飆升。

台南房價今年前4個月再漲2.88% 房仲業:南科沿線透天厝至少2000萬起跳
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台南市住宅價格指數持續看漲,台南市地政局4日公布4月指數,較今年3月與去年同期皆上漲。台南市今年前4個月住宅價格上漲2.88%,自2012年8月至今年4月,台南市平均漲幅達160%,購屋痛苦指數9.49倍。房仲業者分析南科沿線的房市成長最驚人,透天厝建案至少2000萬起跳。  台南市公布4月住宅價格指數,大廈價格為150.20,透天住宅價格指數136.95,與前期相較,大廈價格漲幅高於透天住宅價格,平均較前期與去年同期呈現上漲趨勢。台南市地政局統計,自2012年8月至今年4月,11年多來的平均住宅價格指數漲幅160%。台南市住宅價格近年漲幅最高依次為善化區、歸仁區以及仁德區。  但以民間實價登錄資料分析,台南市房價漲幅10年來增加近2倍(189%),全台排名第1。去年第3季的購屋痛苦指數9.49倍,代表一般家庭的收入,需要9.49年不吃不喝才能買得起一般價格的房屋。台南市去年第4季的房貸負擔率為40.47%,小於全台平均的42.66%。  幸福家不動產公司副總經理郭力源卻認為,台南房市因南科的台積電效應外溢,自南科到市區的北外環道沿線地區最吃香,包括永康、北區、安南區與安平區近期漲幅大。  郭力源表示,以大樓價格來說,靠近北外環沿線的建案,大樓每坪單價都在40萬以上,北區鄭子寮約每坪45萬,距離沿線較遠的地區也有每坪38萬、39萬的實力。  至於透天厝市場,目前北外環道沿線北側(安南區九份子)的價格,中庭式(非臨路)建案,22地坪(建坪50坪)價格約2000萬至2200萬。臨路透天厝地坪27、28地坪(建坪60坪)價格2500萬至3000萬。另外北外環道南側(北區鄭子寮區域)中庭式透天厝價格2500萬、臨路透天厝3500萬元。  台南市地政局長陳淑美表示,今年在市場剛性需求仍穩定支撐下,台南市住宅價格指數微幅上漲,4月交易量雖較3月下跌,整體買賣棟數仍較去年同期增加35.19%,買氣持續加溫,未來應注意市場需求是否帶來支撐。

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