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房價怎樣才會崩?專家曝2大猛招:起碼跌2成
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根據最新信義房價指數,第一季全台房價指數年增10.48%,台灣房價不斷上漲,許多未買房民眾感到十分痛苦,馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書撰文指出,他認為打擊台灣短期房價的方法,是採取「廢除房地合一稅」與「預售屋禁止轉售」等兩大措施。 何世昌表示,時常有人問他「怎麼做才能讓房價下跌」,從各個國家經驗來看,唯一有效且能長期抑制房價上漲的方式為「經濟大蕭條」,若是輕微的經濟蕭條還不夠,有的國家經濟蕭條會伴隨著通膨同時發生,此時房價不見得會下跌,例如阿根廷。 因此,等待房價崩盤如此之難,因為你等於在和「經濟大神對做」,長期下來都很難賭贏,畢竟,人類的經濟持續往上增長,大家口袋裡的錢不斷增加;當你有錢、我有錢、大家都變有錢,錢就不是原本的錢,它會產生通貨膨脹,錢的購買力變弱,房子總是易漲難跌。 何世昌強調,任何國家即使對房市祭出殺傷力很大的政策,頂多只有短期有用,長期都無法有效,更遑論多數政策是錯誤的,當然無法擊潰房價。至於該如何打擊台灣短期房價呢?他認為是採取「廢除房地合一稅」與「預售屋禁止轉售」等兩大措施。 何世昌預期,當「房地合一稅」和「預售屋禁止轉售」兩大措施廢除後,房市價出現慶祝行情,但這樣的爽日子難以為繼,由於房價行情大好,以及被「重稅閉鎖期」鎖住的賣壓會持續湧現,二手屋市場的委售量將和房價同步驟升,預計大約6個月~12個月左右,房市會因賣壓大舉出籠、買方無力消化而下挫。他續指,當房市由多轉空,更多人看到市場不對勁想儘快賣出手上房子,委售量會再次加重,房價跌幅將迅速擴大,照這種跌法,房價起碼跌二成、下跌時間至少會有二到三年。 「但多數人仍認為房地合一稅和預售屋禁止轉售是打房好政策,更沒有政治人物敢去動它。」何世昌直言,短期內別奢求房市會反轉,今年的房價就像斷了線的風箏,飛上天。

桃園1字頭新成屋只剩這區 最低300萬買新房
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桃園市新成屋房價大盤點,台灣房屋根據桃園市不動產交易e指通近一年的房價數據,統計全市成交量超過100件各生活圈新成屋均價,結果顯示,新成屋平均交易單價仍在1字頭的生活圈,只剩龍潭區「大坪市地重劃區」,平均單價19.6萬元,堪稱是桃園市最後絕版的親民1字頭買新房區段。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,近幾年因缺工缺料、營造成本上升,加上雙北、新竹縣市的高房價外溢效應,前往桃園市購屋民眾變多,再加上桃園市人口持續成長,當地購屋需求原本就很強勁,在遷入及內需兩股購屋力道增加下,推升桃園房價持續上揚。 以桃園市不動產交易e指通數據來看,近一年中壢區屋齡5年內的新成屋大樓,最高成交單價已突破6字頭,桃園區、大園區新成屋最高來到5字頭,其他區域新成屋最高單價也站上4字頭,讓預算有限卻想住新成屋的購屋族,將目光轉向大溪、龍潭、楊梅等相對平價又兼具生活機能的外圍區段尋屋。 台灣房屋桃園龍潭直營店店長張華欽分析,龍潭地理位置優越,依山傍水,是南桃園觀光重鎮,曾被評選為台灣最具特色鄉鎮第一名,以及台灣十大理想退休地點之一。而「大坪市地重劃區」距離市區僅10分鐘車程,且鄰近石門水庫,周邊遍地綠蔭、空氣新鮮、風景秀麗,由於該區域的土地成本取得較低,使建商推案價碼相對平實。近一年該重劃區交易最熱絡的新成屋大樓社區,大多是一房一廳的大套房以及兩房一廳的渡假房型,總價帶落在300~700萬之間,買家置產目的以渡假宅、退休宅居多。 張華欽進一步指出,龍潭房價在桃園市各行政區中,漲幅相對溫和,房市走勢健康平穩,不過隨著新北市三峽、土城等地的外來移居人口增加,以及龍潭科學園區就業人口攀升,龍潭市區的新成屋最新成交單價,已來到35~38萬元。而龍潭區目前重點建設,包括龍潭轉運站與龍潭科學園區三期擴建計畫,儘管先前台積電新廠放棄進駐龍科三期,但龍科本來就有台積電封測廠,未來也有其他科技廠商持續擴廠,加上龍潭對外交通便利,可望支撐房市漸進成長。

空屋「離峰用電暴增250度」 水電師傅揪元凶
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電費調漲加上夏天到,民眾更注意家中的用電量,一名水電師傅分享案例,有案主住家在工程期間,明明無人居住,離峰用電數卻達到250度,令他困惑是不是有人偷電,直到現場勘查完才知耗電元凶其實是變壓器空轉,提醒變壓器雖然方便,但可能導致用電增加。 這名水電師傅日前在YouTube頻道「宅水電」表示,一名案主家裡在施工,沒人居住,但晚上12點到隔天早上9點的離峰時段,用電度數竟然有250多度,覺得奇怪,這段時間沒有在施工,房子也沒人住,怎麼可能有用電,懷疑是不是有人偷電,或什麼地方沒關到。 之後,水電師傅現場勘查,發現案主家坪數大,每個房間都採光很好,廚房設有很多插座,而這個家有兩個電箱,第一個電箱是「三相四線380伏(V)」,單條中性線電壓是220伏(V),為了把電壓轉成第二個變電箱的110伏(V),特別裝設變壓器,當變壓完成後,電力才流入第二個變電箱,給家中又大又穩定的用電。 師傅指出,但是只要家中有變壓器,即使沒有用電,變壓器也會待機、空轉,持續耗能,尤其使用電壓110伏的設備,耗電更兇,所以這個家就算沒住人,離峰用電數也會增加,就是變壓器造成。師傅笑稱這是甜蜜的負擔,變壓器讓用電更便利,卻反而增加用電量。

誆投資菲律賓房地產吸金數千萬 地產公司負責人移送複訊
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百名國際地產公司實際負責人陳睿駿,聲稱自己在菲律賓擁有300多間房產,並開出高達18%的年獲利率,誘使眾人投資,不法吸金數千萬元。調查局台北市調處今搜索約談後,晚間將陳移送台北地檢署複訊。全案朝刑法詐欺、違反銀行法方向偵辦。 檢調獲報,指陳睿駿對外自稱百名地產總經理,聲稱在菲律賓擁有300多間房產,2021年2月起,推出保本保息的投資方案,以舉辦巡迴說明會的方式,四處推銷菲律賓房地產,百名地產宣稱投資年報酬6%到18%,如果投資人想脫手,百名地產可協助在短期內出售,確保投資人回本。 檢調追查,陳睿駿還自稱投資博弈事業,每月都能分紅獲利10%至12%,直到陳男拿不出錢,被害人始知受騙,此部分詐騙約數百萬元。 據了解,陳睿駿向員工及投資人聲稱,父親是汎德永業集團的最大股東,自己還有2位乾爹,其中1位潤泰集團總裁尹衍樑,另1位則是崇越集團董事長郭智輝。 據悉,陳睿駿向被害人說,他在國內坐擁30幾戶豪宅,最常買的是馥華建設的房子,因為跟董事長是好朋友,菲律賓則有300多戶房產,還買了1個小島用來度假,自己還投資半導體、文物、建材、博弈、珠寶、西服、租車及保鑣等事業,現在已是台灣富比世35歲前百大富豪排行第36名。

去年住宅使照衝高 全台迎近十年最大交屋潮
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內政部17日發布統計通報,2023年核發住宅類建築物建造執照計14.6萬戶,雖然仍在高量,但終結連續六年正成長、轉為年減19.1%,而隨著三、四年前的推案熱潮陸續完工,去年全年核發住宅類使用執照衝上11.8萬戶,不僅連五年成長,戶數更創近10年新高、年增5.5%,帶來近十年來最大的交屋潮。 內政部統計,2023年全年核發住宅建照14.6萬戶,不僅年減近2成,核發件數也跌至近五年低點;不過,受惠前幾年房市熱潮,建案陸續完工,2023年核發住宅使照達到11.8萬戶,讓今年迎來近十年來最大的交屋潮。 在住宅開工量方面,去年全年住宅類申報開工共13.1萬戶,年減10.6%;市場分析,去年全年幾乎籠罩在平均地權條例修法和總統大選的壓力下,再加上缺工與造價上揚等因素下,致開發商放緩工程發包作業。 業者表示,依規須找到營造廠才能申報開工,去年原物料、工料上漲,因營造廠尋覓不易,若報價不符預期,或沒有在期限內找到合適的廠商,可能寧願讓建照作廢、暫緩原訂的開工計畫,待市場時機再報申請建照及開工流程。 值得注意的是,雖然去年Q3曾出現近五年來首次住宅開工量低於使照核發量的「死亡交叉」,被市場視為是反轉訊號,不過,以整年數據來看,住宅開工件數仍高於核發使照的新成屋,顯示後續住宅供給動能仍在。 內政部說明,建築物新建、增建、改建及修建工程,應請領建造執照;自領得建造執照之日起,應於六個月內開工,不過,可展延三個月,並須於開工前申請主管建築機關備查;建築物建造完成後,應請領使用執照。 按縣市別及樓地板面積觀察,去年六都核發建照面積佔全國比率高達73.5%,除台北市年增15.44%之外,其餘均呈現年減,降幅以台南市減58.3%最多、桃園市減35.8%次之、台中市減26.4%居第三。 六都開工面積則以台中、新北、桃園居前三;新成屋完工取得使照方面,去年六都核發住宅類使照面積,以台中市329萬平方公尺居冠、桃園市279萬平方公尺次之、新北市、高雄市也都有239萬平方公尺多有居前榜。

買房追求交通方便 一票人秒嫌1設施:24小時吵不停
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若住家附近有大眾交通工具或是重要交通道路,恐會遇到長時間的噪音問題,因此在買房子前最好慎重考慮相關問題。一位鄉民就好奇,若在相同條件下,房子附近有高鐵、捷運、國道還是火車會比較吵,瞬間引起討論。 鄉民「BKD858」在PTT房屋板表示,日前曾到親戚位於竹北高鐵沿線旁的房子居住,明明樓高已經在15層以上,但高鐵的噪音還是從早到晚不間斷的轟轟叫,即使門窗緊閉還是很大聲,住一次而已就有種精神耗弱的感覺。 不少人看完後都有共鳴,透露「老婆老家在鄉下,高鐵距離500M還是都聽得到」、「之前在朋友家聽過,真的超大聲」、「不只大聲噪音,震動跟低頻更惱人」、「其實不只高鐵,很多軌道類的都有類似狀況」。 有網友好奇,若是在相距100公尺、正面無遮擋的情況下,高鐵、捷運、國道或火車哪一個的吵雜聲讓大家最受不了,其他人則指出「秒選國道,尤其大車的噪音真的很嚴重」、「國道或快速道路,因為軌道至少有規律,但這種半夜也會很吵」、「國道或省道一定最吵,而且是24小時吵不停」、「光是車流量大的平面道路就很煩了,絕對不要住國道附近」。 也有人說「你家樓上壞鄰居最吵,真心不騙」、「半夜屁孩炸街最吵」、「宮廟附近、有戶外座椅的咖啡廳、蝦皮店到店」、「不推薦離公園太近,很早就會有人運動」、「機場附近也很吵啊」。

雙北都更難如登天!老屋全部改建「要等1133年」
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403地震後,雙北不約而同推動都更相關政策,不少市民寄望能等到都更機會,不過實際上沒那麼容易,住商機構統整內政部資料,盤點大台北地區現存屋齡30年以上老屋數量,再以近年平均核發住宅拆除執照件數計算,分別至少得花380、1133年才能讓老屋全部更新。 住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,近年受惠於政策加持,已加速不少更新效率,惟老屋量體龐大,更受營建成本上漲等因素所困,民眾如不積極參與,等到都更難如登天。 根據內政部統計,台北市2018~2023每年平均核發住宅拆照數為1722宅,而截至2023年第4季為止,北市能符合危老重建條件的屋齡30年以上住宅,共近65.4萬戶,也就是說,市府要將目前屋齡30年以上住宅全數更新,至少得花近380年。 徐佳馨分析,自2017年頒布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,北市於隔年的2018年起,全市核發的住宅拆除執照數量有明顯增長,甚至2022~2023年間,每年都可達拆除2000餘棟的高水位,顯示從政策面著手,加上北市高房價為建商提供改建誘因,提高市區都更效率。不過,北市老屋數量多如繁星,加上近年工料雙漲等議題,更增加拆除難度。 另觀察內政部資料,新北市府2018~2023年每年平均拆除732戶住宅,全市共近83萬戶屋齡30年以上老屋,換算後得花近1133年,才能將全市老屋更新,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,新北市幅員廣闊,部分蛋白甚至蛋殼區域,因房市表現被開發商認為效益不佳,進場意願低,都更更是難上加難。 賴志昶認為,403花蓮大震過後,住宅結構安全問題引起各界關注,老屋數量眾多的雙北市更是輿論核心,雖說地方政府也誓言進入「大都更時代」,掀起部分置產客對都更宅展現高度興趣,並讓營建類相關類股大漲,惟都更效率遠不及房屋老化速度,且整合案仍集中於於蛋黃區等區域,建議以投資思維進場者最好審慎評估。

房市置產轉風向 雙北5大百億指標案商辦占2席
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房市年度大戲「520檔期」登場,CTWANT記者調查,今年商辦推案異軍突起,尤其在雙北、台中商辦指標案放量,幾乎和住宅並駕齊驅。業者告訴CTWANT記者,「政府『打住不打商」,商辦房貸成數不受限,投資置產客從住宅轉向商辦,買氣升溫中。』 據591新建案調查,今年520檔期商辦指標案明顯較往年增加,雙北共計推出6個百億新案,商辦案就占2件,分別是台北市北投區「IBC環球企業總部」,總銷120億元;以及新北市新莊區中悅建設推出的「松Tower」,總銷135億元。 中悅建設總經理陳再河帶著CTWANT記者走訪位於新莊副都心的「松Tower」,工人忙著公設、外觀和園藝工程的收尾,1、2樓已有第一銀行進駐,已插旗1樓但尚未進駐的還有渣打銀行、國泰金,星巴克也積極接洽希望能搶一角地金店面。 「松Tower」預計6月份正式舉辦公開儀式,同系列另有「栢Tower」「悅Tower」同步銷售中。陳再河表示,3棟Tower陸續於去年底落成,最先完工的「悅Tower」目前四零四科技已租8個樓層,低樓層則有永豐金包辦5個樓層,「所有金融業都想搶進副都心商辦1樓,還有許多上市櫃科技業再洽談樓層產品。」「本來是打算完工後才銷售,目前已經進駐或簽約的,多是興建時就主動『急洽』。」 「傳產、科技業在近20年都賺到錢,希望廠、辦分離,員工上班舒服、接待外賓也體面。」陳再河表示,新北市純商辦太少,大多是廠辦產品,中悅總部搬至副都心後,發現有許多商辦的潛在客戶,除了企業自用,也不乏有置產客,「有些客人是直接來問『有沒有帶租約的樓層可以出售』,有租客進駐的反而更搶手,所以我們租、售都能配合。」 陳再河分析,以新北來說,總價超過6000萬元的產品受豪宅限貸令影響只能貸款4成,但若是選擇商辦產品做為置產投資標的,沒有總價限制,一般都可以貸到7成。過往在北台灣以大坪數豪宅聞名的中悅,近年悄悄轉型,目前線上推案8成都是商辦案,新莊副都心就握有千億商辦案量,也是目前副都心商辦推案量最大的業者。 而北市的「IBC環球企業總部」,推案建商為新總陽建設,名氣雖不高,但背景不小,負責人鄭有盛是上市建商興富發(2542)總裁鄭欽天的小舅子。巧的是,興富發近年也積極轉向入商辦市場,5月初才在台中七期公開總銷83億元的微型商辦「市政萬象廣場」,並喊出「2024年是微型商辦元年」,目前興富發全台握有5筆微型商辦案,總銷破1000億元。 台中位居全台中心點,聚集精密機械、航太、半導體、自行車等大廠,備受外商、外企矚目,近年隨全球供應鏈重組,企業大廠紛紛回台擴廠,帶動台中商辦需求升高。 興富發今年推出7案逾1100億元案量,商辦案就有4案占總量的7成,且都集中在台中七期。再加上目前已完工的4棟商辦,堪稱七期「商辦一哥」。對於這次首推小坪數商辦產品,興富發副總廖昭雄表示,興富發這十年來都推首購宅,總裁鄭欽天看到年輕人流行微型創業,各地方政府也積極推青創貸款,發現這是個很大的市場。 興富發主委王建騏也告訴記者,網紅經濟、小型創業的流行,帶動微型商辦需求,因此調整商辦產品從過往的百坪縮小成25~45坪,以「市政萬象廣場」為例,含車位總價落在2000萬元內,年輕人更容易入手外,還能擁有如豪辦的奢華門面大廳。 已購客、從事室內設計的莊先生表示,公司常駐人員約5人,25坪小而美的微型商辦,在運營坪效和資金靈活運用上,相當符合需求,搭配黃金地段、公司門面,如虎添翼,除辦公室也可當作接待客戶的形象館,也包含了置產概念,不排除再買一戶。 520檔期台中另一指標商辦案「TST台灣之鑽」為允將建設推出,基地位置就在全台百貨「店王」台中新光三越與「店后」台中大遠百之間,超狂地理位置,總銷160億元。 台中七期好熱鬧,記者實地走訪七期,不少工地加緊施工中,除了在地建商聯聚、豐邑、允將等,還有國泰建設(2501)、冠德(2520)、皇翔(2545)等北部上市建商也都首次跨足七期商辦市場,市場預期2024年七期商辦總推案量將衝破千億大關。 未來10年內台中七期一棟棟摩天大樓將拔地而起,「TST台灣之鑽」規劃打造樓高40層;豐邑機構、冠德建設的複合式商辦商場開發案,規劃打造樓高53層;還有興富發的「惠國段90地號」更是將以63層,挑戰台中最高摩天商辦。 市場人士分析,在政府「打住不打商」的政策明確下,購置商用不動產不受豪宅限貸令和第二屋貸款成數降低影響,過去投資置產需求的客人也從住宅產品轉向商辦產品。且,選擇購置商用不動產最大好處是不需要裝潢,也沒有隔間問題,管理非常方便,不僅平均投報率優於住宅,長期出租企業,也能更穩定當個包租公、包租婆。 591新建案總編輯李忠哲分析,商辦此前因話題性較低,建商開發意願不高,推案量始終有限。但隨著貿易戰開打,大批回流企業帶動相關需求,不只部分區域的A辦行情水漲船高,整體供給水位更出現緊繃。再加上危老及都更議題點燃老舊商辦重建商機,市場尋找新辦需求增加,都是造就這波推案大熱的主因之一。 更多 CTWANT 報導

全台預售市場大爆發!交易件數年增破100%
房市新訊

受益於台灣經濟景氣復甦、資金充沛影響,2024年Q1預售屋市場大爆發,永慶房產集團統計近5季七大都會區以及全台的預售市場表現,2024年Q1全台交易量較去年同期成長超過1倍、總銷金額成長124.8%,其中高雄市預售表現最為突出,今年Q1交易量較2023年同期成長近2倍,總銷金額的年增幅更達到驚人的238.8%。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,2023年台灣整體經濟環境走向復甦,帶動房市穩健成長。雖然2023年7月上路的《平均地權條例》限制預售屋換約轉售,使得預售交易量在2023年Q3出現下滑,但2023年Q4國內經濟復甦明顯,台股持續攀升,景氣對策燈號亮出黃藍燈,民眾消費、購屋信心回溫。又適逢年底購屋旺季,進一步催動市場買氣,使預售交易顯著成長,2023年Q4預售交易量旋即重返3萬件大關。 2024年台灣經濟復甦力道持續增強,景氣對策燈號連3顆綠燈,股市站穩2萬點,市場資金充沛。亮眼的經濟數據也催動預售市場活絡,使2024年Q1交易量續站3萬件。陳金萍指出,細看七大都會區的預售表現,可以觀察到許多縣市的預售屋交易量在今年Q1都出現了超過100%的年增長。 陳金萍表示,雖然民眾的房價負擔能力未明顯成長,但在熱絡的市場氛圍下,依舊帶動房價的漲幅,許多縣市的預售屋平均總價已出現雙位數的漲幅。交易量和房價的雙雙成長下,也猛烈推升預售市場總銷金額。數據顯示,2024年Q1全台預售市場的總銷金額突破5千億大關,創下歷史新高,增幅高達124.8%。在七大都會區中,台北、新北、新竹縣市、台中、高雄預售市場的總銷金額都出現100%以上的成長幅度。 比較七大都會區的預售市場數據,高雄市的表現最狂。2023年Q1預售交易件數為1,478件,之後逐季成長,到了2024年Q1,高雄預售市場迎來爆發式的躍升,交易件數高達4,421件,較2023年Q1同期成長199.1%。 至於高雄市預售市場總銷金額近5季的變化,也呈現類似的成長曲線。2024年Q1預售屋總銷金額更衝上566.1億元,較去年同期成長238.8%。光是今年第一季,高雄市預售市場總銷金額就已經達到2023全年度1110.9億元的51%。 陳金萍分析,在七都之中,高雄市的預售屋價格屬於相對低檔,此外高雄的楠梓、橋頭均設有科學園區,產業發展看好,帶動房市熱絡。再加上台積電設廠進駐楠梓科學園區等利多消息,吸引長期投資、置產族群踴躍進場,促使高雄預售市場迎來爆炸性的成長。也因為高雄市驚人的交易量能,帶動預售屋價格增幅明顯,2024年Q1預售屋平均總價較去年同期上漲13.3%,在七大都會區中排名第2,表現亮眼。

520檔期慶祝行情?股市房市有望雙開紅盤
房市新訊

520新政府就職,台灣房屋彙整近5次大選年度,年初至520後首個交易日的股市累計漲幅,以及520當季的買賣移轉年增率,觀察股市與房市的「慶祝行情」表現。結果顯示,2008~2020年的四次大選中,僅2008年的股市、房市聯袂開紅盤,上回2020年選後甚至「股房雙黑」。 但今年股市及房市的景氣都相對熱絡,520當日台股收盤達21,271點,累計今年以來漲幅約2成,有機會睽違16年,再度繳出「股房雙飛」的好表現。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,2007美國的次貸風暴牽動全球經濟,但台灣直到2008年下半年才受金融海嘯襲擊,因此2008年520就職之前,股市、房市都還維持成長力道;而2020年股房雙黑,主要是該年度新冠疫情爆發,並開始封閉國境防疫,使就職的慶祝行情,被疫情恐慌掩蓋。 相較於2020年,2024的大選年可謂春暖花開,股市方面,全台景氣揮別疫情後表現穩健,且產業投資旺盛,使台股穩坐2萬點以上,房市部份,物價上漲帶動抗通膨置產潮,加上新青安催化小資首購潮,因此近期房市買賣移轉量較去年同期大增,Q1全台的買賣移轉量就多達約8.1萬棟,根據過往經驗,Q2量能多半較Q1成長,且0403地震又深化老宅的換屋潮及重建潮,預估今年第2季的買賣移轉量可望逾8.5萬棟,因此有機會睽違16年,再度締造520檔期股市房市同步走紅的紀錄。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,展望房市後續走向,政策影響仍是關注焦點。賴總統選舉時,曾提出「房屋稅差別稅率」、「青年安心成家優惠貸款」及「百萬租屋家戶」等居住正義三大對策,基本上都是從原先的蔡政府施政擴大辦理,並無太多新的政策變數,因此往後房市也將延續前朝軌跡,朝溫和平穩的方向發展。 不過由於上半年買氣過熱,房價走高,而市場主力首購族的追價能力有限,因此後續交易恐因價差拉大而降溫,且今年7月囤房稅2.0上路、電價調整、物價上漲,下半年美國利率政策未明,「台灣房屋市場景氣燈號」也預測下半年景氣將放緩,因此新內閣上任,仍將面臨諸多經濟挑戰。

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