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這一波房價怎麼開殺?專家警告:最危險的1區來了
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被視為打房最猛招的《平均地權條例》修法火速拍板,各界預期房價將迎來一波下修潮。政大地政系退休教授張金鶚分析未來房價走跌四部曲,他認為,房市將會「軟著陸」,也就是房價「緩慢下跌」,首當其衝的是區位、產品與公司資金周轉等體質較差的「個案」;業者也認為,推案量大的區域恐淪為海嘯第一排。 張金鶚在臉書發文指出,這波房市經歷相當長時間的繁榮景氣,由於投資需求暴增,不論房價或供給量都跟著攀升,如今自住需求已無法支撐,但業者或投資客初期多不會認賠殺出,因此市場機制的漸進調整,需要一段較長時間。 張金鶚說,從過往經驗來看,房市不景氣都會持續好幾年時間,舉例來說,台灣從民國64~67年、70~75年、79~91年,這三次都經歷過5~10年以上的房市不景氣階段。 張金鶚預期,未來房市將會「軟著陸」,也就是房價「緩慢下跌」,率先反應的是區位、產品與公司資金周轉等體質較差的「個案」,接著是「行政區」,最後才擴及「全市」及「整體」房市,也因為房價緩跌,因此不景氣的時間就會變得較長。 至於未來房市發展,張金鶚提醒,資金周轉、預期心理與政策影響應是重要關鍵。他強調,過去業者及投資客口袋仍深,通常不會認賠殺出,因此房價緩跌是較有可能走勢。 工商時報報導,住展雜誌企研室經理成采錡表示,當買氣持續低迷,近年新增供給量龐大的區域,恐成為海嘯第一排。 住展雜誌統計,2022年北台灣預售新屋市場推案量前十大熱區,由桃園奪得榜首,其次依序為:中壢、三重、新莊、竹北、北投、龜山、土城、蘆竹、淡水,全年推案量分別在323.7億~788.1億元不等;合計十區總推案量達5,922.3億元,占北台灣逾48%。其中推案量最大的桃園、中壢、三重、新莊四區,推案量都從700億元起跳。

買新不買舊大錯特錯?打炒房中古屋不敗,老屋優勢5重點!
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隨著房市交易量下降,首當其衝在預售屋與新成屋的交易量,反觀中古屋惜售潮,房仲想賣好物件都沒有房子可賣「有價無量」,只要有新委售馬上就售出,為什麼新舊屋市場會落差這麼大?中古屋老屋魅力在哪? ▌01|房價低於新屋 近幾年因為 COVID-19 影響,導致營建原物料、人力、購地成本提高,加上建商推案會參考地區周邊實價登錄,新屋價格一定比老屋價格貴 1.5~2 倍,若加上重劃區議題與比價效應,即便是預售屋,越接近完工日價格會逐步墊高。 ▌02|坪效優於大樓 只要有電梯,必然有公共空間問題,沒有電梯的老屋如公寓,坪數就如權狀上所寫實實在在,實際可用面積大,不會有花錢買大公設小公設的情況,即便是華廈,算入公共梯間和電梯公設比仍是低於大樓。 舉例來說,同樣權狀 30 坪的房子,不同公設比,室內坪數與房屋總價就有差,試算如下: 公寓(公設比 7%) 室內 28 坪,權狀 30 坪 x 30萬/坪 =總價 900 萬 大樓(公設比 35%) 室內 19.5 坪,權狀 30 坪 x 30萬/坪 =總價 900 萬 公設 10.5 坪, 10.5 坪 x 30萬/坪 =315 萬 →房貸中有 315 萬用在購買公共設施,無法私人使用。 從上述試算可知,大樓若也要住到室內 28 坪,須購買到權狀 43.1 坪的大樓,還要額外負擔 393 萬(總價1,293萬),相比之下公寓的總價坪效優於大樓。 ▌03|抗通膨保值佳 房市交易量下滑,通常最先衝擊新建案與重劃區預售屋,因為交通與生活機能尚未到位,容易產生價格下修調整的情況;中古屋因為較早發展,交通、生活機能發展成熟,自住需求高於投資需求,房屋價格能支撐不易跌價,保值性佳能抗通膨。 即便是屋齡高的老屋,若坐落在市中心捷運站旁,房貸還有可能貸至八成,因為銀行鑑價覺得房屋殘值足以申貸。若購買的是 30 年以上老屋,地段好甚至有機會參與都市更新,老屋重建單價直接翻倍。另外,老屋的房屋稅與持有稅相對於新成屋低,額外能省下一筆開銷。 ▌04|交通機能方便 影響中古屋價格的主要因素在地點,郊區的中古屋通常實價登錄(成交價)與開價差距不大,但是市中心的中古屋價格因為地點好,交通、生活機能方便,屋主售價都會刻意喊高,有較大的議價空間,房屋開價往往能有 7~8 折的砍價機會。 市中心中古屋或老屋通常學區規劃也完整,中小學校區較多,適合有 1 至 2 名子女的小家庭,交通網絡便捷方便上班通勤,好地點拉升房屋保值性,在房市交易量下滑或能不景氣時,能成為屋主的後盾。近期中古屋惜售,正是因為地點佳,加上沒有屋主沒有變賣換取資金的需求,導致有市無價。 ▌05|無管理費問題 老屋常被詬病沒有管理員可以幫忙收包裹,但隨著網路購物發達,商品大多能集中在超商或定點取貨。居住在大樓因公共設施面積多,需要收取管理費營運,若社區住戶太少,每戶的管理費就會很吃重,若是大型社區,通常住戶動輒 200 - 300 戶,參與管委會事務也會較公寓或華廈繁雜。 早期公寓或華廈因為管線使用量較低,管線孔徑較小,水電費也較新大樓來得低,但買中古屋最好還是要重拉電線與水管線路,才能避開水電壓不足問題,提高安全性。老社區住戶較為單純,鄰居素質也能較新建案和預售屋提早知道。 ▌|結論 中古屋因為地點佳而保值,但購買前屋齡也要審慎評估。舉例來說,10 年以上中古屋屋況尚可,若沒有特別明顯的問題,基本的粉刷、家具設備汰換就OK了,但如果是 20 年以上的老宅,基礎工程就要全面盤檢,如牆面壁癌、漏水檢視、梁柱結構、電線水管線路更新或增粗,才能避免入住後漏水或跳電失火等安全問題。 老屋通常防震係數較差,看屋時也可詢問房仲鋼骨結構是否牢靠,能提前避開有瑕疵的房子。雙北因為捷運影響中古屋房價,桃竹或中南部縣市則因為快速道路或商圈影響價格,找房時不妨採用同心圓方式向外尋找,或許有更多房子等著你喔。 ▌Tip!如何找到惜售中古好屋? 因為銀行升息加上政府打房,房市交易在 COVID-19 後疫情時代,少了投資客炒作新成屋與預售屋市場已逐漸降溫,但中古屋因地點好價格不受影響,加上屋主自主惜售,即便抬高售價也不肯賣。第一次買房子,該如何快速掌握到中古好屋呢? 步驟1|喜歡的房子先收藏 步驟2|收藏時順手分類,方便之後仔細研究 步驟3|加入LINE好友,接受每周最新物件

有影某? 總價千萬還有大安區主幹道黃金小宅
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近期台北市頻傳小宅創高價,出於台北市的高房價,一般民眾買房最終還是考量總價是否負擔得起,想要用1、2000萬元購置,若要又新又好,附加更多價值,比方說門牌、學區、生活機能、出租收益等特性,小宅產品自然首選,成為時勢所趨,觀察實價資訊,台北市房市蛋黃區之首的大安區,小宅預售案竟不乏飆上2000多萬元,市場熱度可見一斑。 依據預售實價揭露,按照一般銀行在套房的貸款定義15坪以下產品,近兩年大安區預售套房竟有近2成5的量體是超過總價2000萬元,低於1000萬元只有1成,1千多萬元的小宅新案可見為大安區主流。 近一步觀察,目前實價紀錄裡,大安區低總價小宅多也處巷弄,要有主幹道效益,兼具捷運、綠地、人文休憩、生活採買等機能的預售案,以三創園區概念的「三創爵鼎」為最低,有來到1110萬元的交易。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,三創生活園區的物件,除了擁光華商場商圈生活機能,也有華山文創園區藝文氛圍,還有都會蛋黃區難得大綠地華山大草原,交通機能可近取建國、市民、新生三高架,也緊鄰捷運板南線的忠孝新生站,展現這類低總物件的性價比。 套房產品除了適宜首購自住使用外,陳炳辰認為置產出租也是重點,三創園區一帶,擁有台北科技大學的學生租屋族群,也有如南京、松江、新生、忠孝等商辦重鎮的上班族租屋量體,屋況不錯的新屋套房總月租金可來到2、3萬元的行情,若以1000多萬元購入,成功出租換算投報率約在2.5%,低總入手的穩定投報不言可喻,帶租約、含裝潢物件未來還有獲利空間,自用、投資兩相宜,均令買氣不墜。

深圳擬推「共有產權」住房 5年後可轉賣
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深圳市住建局網站就《深圳市共有產權住房管理辦法(徵求意見稿)》等公開徵求意見,研擬對共有產權住房銷售價格,按土地出讓時市場參考價格的50%左右確定,並採取封閉流轉制度,簽訂買賣合約滿5年後,購房人可對符合條件的物件轉讓個人產權持份或申請收購。 大陸的「共有產權住房」,意指的是政府提供政策支持,主要採用市場化方式建設籌集,限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等,實施政府與購房人按比例共有產權的住房。 根據《深圳市存量住宅用地資訊(截至2021年12月31日)》,深圳市共有產權住房包括可售型人才住房和安居型商品房。目前,共有產權住房在北京、上海等城市已落地。但因流轉制度不同,受歡迎程度也不一樣。 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,如果房產上市流通的條件比較嚴格,房產受歡迎程度也會不太樂觀。 據深圳市新發布內容顯示,共有產權住房實行產權按比例共有,購房人產權持份是按項目銷售均價占市場參考價格的比例確定,原則上不低於50%,同批次銷售的同一項目的產權占比相同,其餘部分為政府產權。 而共有產權住房實行產權封閉流轉。簽訂買賣合約未滿5年需退出的,應向代持機構申請收購個人產權;合約滿5年的則可向符合條件的物件轉讓個人產權或申請收購。 在條件方面,目前提出申請條件主要為深圳戶籍、在深繳納社保滿5年、無自有住房、未在本市享受過購房優惠政策、5年內未在本市轉讓過或因離婚分割過自有住房等。

神回顧/2022年10大房市熱議話題 第一名租屋族最有感
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最震撼房市的「平均地權條例」修法三讀過關,回頭看2022年房市消息,你會想到什麼?據台灣房屋集團趨勢中心舉辦的「2022年房市代表字」網路票選,以「升」字拔得今年頭籌,顯示出「物價升利息升,房價升升不息」民眾最有感。 今天《DailyView網路溫度計》就透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統,帶領讀者一起回顧2022年在網路上討論度最高的「10大房市話題」,來看看哪件事讓你最難忘。 10. 楊金龍續任央行總裁 台灣中央銀行總裁一任五年,楊金龍於2018年接下「14A總裁」彭淮南棒子,首任任期到2023年2月25日止,其任內宣布升息最被網友熱議,更因屢次升息「半碼」,被戲稱為「楊斑馬」、「斑馬王」。總統府於2022年12月27日發布總統令,宣布特任楊金龍續任央行總裁。 鄉民紛紛表示:「斑馬龍再次大獲全勝」、「斑馬王你敢嘴」、「火車頭大將軍」、「半碼,留名青史」、「建商、房蟲笑了」、「房價噴起來」、「護房有功」、「房價噴起來」。 9. 惡房東張淑晶判刑定讞 惡房東張淑晶因拐騙房客留下親友資訊,利用不實廣告出租,房客發現後想退租,她不僅刁難還反告租客,受害人數達78人,最終高院認定張淑晶共成立23罪,有2件被害者為少年,故加重其刑,改判9年8月徒刑,其中1年2月得易科罰金,全案定讞。 消息一出,網友大快人心:「再不服判刑再判關久一點」、「這新聞讓我好心情一整天、「這就是二房東搞壞的下場」、「罪有應得,怪不得別人」,也有網友不滿,「判個幾年關一下就出來了有差嗎?這樣的人為何不能判終身監禁避免危害社會」。 8. 六縣市囤房稅上路 財政部與地方政府積極會商推動房屋稅負合理化,自2022年7月起,桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市共六縣市正式實施「囤房稅」,也就是持有一定數量「非自住」房屋的人,會依照持有數量額外加稅,最低稅率為1.5%,最高會到每戶3.6%。六縣市實施後初估可增加 共10 億元稅收,將反映在2023年5 月徵收房屋稅時,約有14.5萬人受到影響。 不過此政策網友不買單:「真的囤房稅應該跟世界各國學」、「又在演,幾乎無用的政策」、「才一點點也叫囤房稅?」、「沒有調整稅基根本沒用」、「房東就轉嫁給租金讓房客付啊」。 7. 阿滴代言工業宅惹議 YouTuber「阿滴」6月因代言新建案引發爭議,其建案廣告寫著「乙種工業區」,被網批「代言要有點良心」,其中房產相關專業人士也出聲討論。阿滴隨即發布聲明,表示影片上都有講清楚,一開頭就說明「乙種工業區」用途是工作室,建商也有做到清楚標示、明確告知,認為接下來就是交給消費者決定,絕無規避法律責任或沒良心的問題。 不過網友則不太買單:「乙工住宅問題很久了」、「這種遊走在法律邊緣的房地產,真遇到問題,建商那很好推脫的」、「這種辯解方式,讓人誤買工業用地當住宅,真的很沒良心」、「教英文教得好好的,沒事去代言什麼住宅」、「是非就是如此明顯,硬拗只是徒增難堪」。 6. 全台空屋率增加 被視為空屋率指標的「低度用電住宅」,據內政部上半年統計全台約有85.8萬宅,空屋率結束連五期下滑,回升來到9.52%,是近三年相對高點,也是近10年以來的最大增幅。數據統計顯示除了連江縣外,各縣市空屋率都較上一期上升,其中以基隆市增加1.44個百分點最多;綜合面積與屋齡交叉比對,又以5年內新屋,40年以上老屋,空屋率較高。 許多網友酸:「很多空屋鄉民根本看不上好嗎」、「偏鄉一堆空屋你要不要買?」、「建商還狂蓋,你就知道盤子有多少」、「沒友善的育兒環境,有房子有用膩?」、「房子是拿來囤不是拿來住的」、「房子是商品,怎麼會住人」、「房產是投資商品,放著會漲」。 5. 台積電高雄楠梓設廠 自台積電宣布將進駐高雄設廠,楠梓當地房價全面暴漲,平均漲幅超過3成,新建案挑戰3字頭,價量雙雙衝上高峰,設廠期程也引起外界關注。據悉,楠梓產業園區在4月完成核定、6月啟動雜項工程前置作業、7月公設開工,8月舉行動土典禮,以113年完成建廠營運目標努力。 在地人有感:「高雄房價正式起飛」、「楠梓7字頭不是夢」、「高雄房價炒起來」、「房價再漲一波,給盤子接手」、「台積電用處一直以來不就是用來炒房的嗎」、「楠梓地區這一年多以來真的漲了很多,漲到連媽媽都不認識」。 4. 陶朱隱園屢上媒體版面 陶朱隱園在2022年可說是佔盡媒體版面,外界對其管理費、售價、成本、建材無一不關注,連Discovery都拍攝紀錄片,揭開陶朱隱園部分公共空間、建築設計等神祕面紗,其中財信傳媒集團董事長謝金河也被受邀到「陶朱隱園」頂樓餐敘,並在自己臉書上曬出「18億視角」夜景照,讓網友十分羨慕。 陶朱隱園只要有新聞就會造成討論:「之前有人說潛銷好像早賣完了,這種就財力展示」、「有錢人跟你想的不一樣」、「不愧是豪宅,連2500年一遇的地震都有防範」、「蓋這棟是要在建築史留名!」、「真的是無價的藝術作品」。 3. 央行連續升息 受到俄烏戰爭影響,加上通膨壓力,各國陸續實施緊縮貨幣政策,進入升息循環,以「控制通膨」作為主要政策目標。我國為了抑制國內通膨預期心理,達成促進物價穩定,央行在3月、6月、9月、12月接連宣布升息,累計4次共升息0.625個百分點,導致房貸利率將突破2%。 升息讓民眾叫苦連連:「房貸又要提高了」、「說好的無碼呢」、「升息要罵,不升息更要罵,怎麼做都可以罵」、「物價準備再漲一波」、「這到底打房還是打首購啊」、「又升,房貸都快還不起了」、「央行大升半碼嚇得房貸族跟存股族瑟瑟發抖」。 2. 營造業缺工缺料 受到全球海運塞港、物流貨運價暴漲、俄烏戰爭等因素影響,進而帶動全球原物料價格上漲,全球通膨指數再攀高峰,據主計處資料顯示,營建工程物價變化總指數及數項工程必需品已逼近30%的漲幅,導致這些原物料供貨減少、價格上漲,缺料情況雪上加霜。 另外,疫情已讓外籍移工數量減少,加上營建業勞工地位及待遇不及其他產業,讓原本就不易請到人的營造廠招工更加困難。雙重缺人缺料狀態下,市場就傳出有預售屋建商要求買方要加價才肯交屋、無法動工發包導致退款、盤讓等狀況,讓許多建商不得不調整策略來面對,紛紛採取「邊建邊售」、「先建後售」來因應,不過「缺工缺料」目前仍面臨不可逆之困境。 針對缺工問題,網友紛紛表示:「很多先進國家也都缺工,不是只有台灣」、「少子化缺工只會越來越嚴重」、「缺的永遠只有便宜的工人」、「身為營造業,來說句公道話,目前真的缺工」、「炒房炒到缺工人蓋房」、「 缺奴工,薪水越低越好」。 1. 300億擴大租金補貼 政府為了擴大對租屋族的照顧,行政院3月底通過「300億元中央擴大租金補貼專案」,將補貼總經費從原有每年57億元增加至300億元,想透過此專案來減輕租屋族的生活壓力,蘇貞昌更表示該專案具有「戶數擴大」、「金額加碼」、「資格放寬」及「申請簡便」4大亮點。 申請者不須設籍,也不用經過房東同意,只要檢附有效租約及存摺影片,就可以提出申請。此外政府也呼籲房東不要怕報稅,因為可以減免,自7月1日起開放受理申請,補貼在10月3日就可以入帳,預估受惠人數達50萬戶。根據內政部營建署統計,開辦第一天含舊戶帶入試算,成案數高達15萬4905戶,甚至諮詢電話被打爆,不過此政策也被批評根本是看得到吃不到。 許多網友紛紛:「補助東補助西,就是不打房」、「條件超難,還要房東資料,誰申請得到」、「歡迎來到大撒幣時代」、「租屋就是被割韭菜」、「房東歡喜漲租」、「房東豪爽」、「可以漲房租了」、「房東就不會讓你報啦,徒增衝突罷了」。 分析說明: 本研究資料由《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統提供,分析時間範圍為2022年01月01日至2022年12月29日,約1年。 系統觀測上萬個網站頻道,包括各大新聞頻道、社群平台、討論區及部落格等,針對討論『房市話題』相關文本進行分析,並根據網友就該議題之相關趨勢討論,作為本分析依據。 本文所調查之結果,非參考投票、民調、網路問卷等資料,名次僅代表網路討論聲量大小,不代表網友正負評價。 本篇分析報告使用「KEYPO大數據關鍵引擎」輿情分析系統

都更、危老差在哪 都更宅怎麼買? 市地重劃跟區段徵收有何不同
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依住展雜誌2021年9月最新統計,大台北地區的危老推案量854億元,不僅是歷年最大量,超越去年全年,更首度「超車」都更案推案量852億元,呈現「黃金交叉」。危老到底在夯什麼,跟都更差在哪?都更有哪些好處?如果想投資都更宅,應該怎麼挑選合適的物件? |▍都更意思是什麼? 不是只有拆房子  都更是都市計畫範圍內的區域,以公共利益為前提所進行的更新方式,且都更並非只有拆除房子一途,依《都市更新條例》第4條,都更有重建、整建、維護三種方式。 01|維護 維護可以說是最溫和的方式,只要管理區域內的土地和建物,強化土地的使用,增加公共設施等,讓整體環境更好即可,不一定需要透過工程來處理。 02|整建 如果設備年老失修,無法繼續維護,此時就可以透過整建的方式處理,例如將建物部分拆除,原址內進行改造調整的改建,或是建物內部的梁柱、樓地板、承重牆壁、屋架或屋頂的修建等等。 基本上,維護和整建都著重於修繕建物,不涉及大規模的整體拆除重建,也不會增加建築容積,雖然因無利可圖而缺乏誘因,卻是保留老舊街區風貌的最好方式。 03|重建 而當建物破敗到無法透過維護或整建的方式處理,就只能走上重建一途,將建物拆除再新蓋,安置住戶,並且可能重新調整土地使用性質與密度。這也是一般最常討論與關注的都更方式。 |▍為什麼需要都更? 五大優點告訴你 知道都更的定義後,那執行都更有哪些好處呢?以下整理了5大優點 01|更舒適美觀 最直接的好處就是美化市容,讓老舊的都市街景煥然一新。 02|提升居住安全 解決早期老舊房屋建築結構上的缺點,例如防火構造不足,防震係數較低等,可能危害公共安全的問題。 03|改善整體環境 除了自己居住的房子獲得改善,因為左右鄰居共同參與, 讓整體生活環境變好。 04|獲得獎勵容積 更新重建可以依法爭取容積獎勵,增加樓地板面積,容納更多人口,解決居住問題。 05|爭取政府補助 政府對於都更重建的規劃設計與相關行政費用,會給予一定額度的補助;如果是整建維護的工程經費,經過審查通過後,也有機會獲得經費補助。 |▍都更條件有哪些 我家符合嗎? 想要符合都更條件,首先得先確認房子是否坐落在官方劃定的更新地區,符合被劃定成更新單元的標準,屋齡30年以上,就基本符合都更重建條件。但如果不在更新地區,也可以提出申請劃定更新單元。 |▍危老又是什麼? 跟都更有什麼不同 由於都更光前期整合就很困難,送件審查過程更是相當繁複,一案推行數年到十幾年都屬常見,為了加速更新腳步,2017年推動了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」上路,簡稱危老條例,預計實施10年,至2027年5月31日。 和都更最大的不同是,危老只要建物符合規範,所有權人百分之百同意後就可申請,即便是1戶也可申請,也沒有基地面積的限制,容積獎勵為30%,前3年內申請還有時程容積獎勵10%,合計容積獎勵高達40%,吸引不少案件搶在2020年5月前送件。 2020年通過危老條例修正草案,時程獎勵延長至2025年5月9日,但從2021年5月起降為5%,且逐年遞減1個百分點,並新增規模獎勵,合併鄰地面積達到400平方公尺(相當於121坪),就有2%容積獎勵,每增加100平方公尺給予0.5個百分點,時程和規模容積獎勵合計不得超過10%。 |▍都更、危老比較表(資料來源:北市都更處) |▍哪些房子有都更潛力 怎麼避開釘子戶? 對申請人而言,土地持分愈大,容積率愈高,將來能分回的條件也會愈好。要看容積率有多少,可上內政部國土規劃入口網專區,進入「全國土地使用分區資料查詢系統」,查詢建物坐落的土地使用分區類別,由此得知容積率。商業區容積率大於住宅區,數字愈高的容積率也愈高,如住四的容積率會大於住一,以此類推。 一般而言,土地持分是透天厝大於公寓,公寓大於大樓,因此透天厝普遍被認為都更效益最佳,若基地面積大,街廓完整,又臨大馬路,屆時無論是拆除或重建,施工上都較為便利,也更有條件配合新的建築法規設計退縮,會更有加乘效果。 不過須特別注意的是,倘若附近有難以整合的畸零地,或是一樓有長租的店面,都可能因為對於分配無法取得共識,導致整合困難,產生釘子戶等爭議問題,如果是以都更效益來評估,這類物件應盡可能避開。 |▍區段徵收、市地重劃又是什麼 跟都更一樣嗎?  都市計畫中的土地徵收與開發方式,大約可分成一般徵收、區段徵收、市地重劃3類別。大抵而言,市地重劃比較像是土地的重整,區段徵收則通常是大規模的開發整合,而都更可能是區段徵收使用的工具與方法之一。 01|一般徵收 政府強制徵收一筆或多筆特定土地,用以開發單一公共設施或特定事業,如公園、道路、污水處理廠等,並給予補償的一種處分行為。地主在領取補償費後即喪失所有權,對土地的相關權利義務即行終止。 02|區段徵收 政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,徵收一定區域內的全部土地,重新規劃整體開發;其中公共設施需用土地由政府直接支配使用,其餘建地部分成為抵價地,部分由政府供開發使用,或撥供需地機關使用,剩餘土地還可儲備或公開標售、標租、設定地上權等,並以處分土地收入來抵付開發總費用,可說是一個綜合的土地開發事業。 在地主的部分,除了有機會選擇領回抵價地來代替地價補償,也能參與土地整體開發,享有稅賦減免及土地價值增漲等效益。 03|市地重劃 將都市計畫範圍內地界不整、畸零狹小或未臨道路的土地,以交換分合的手段,重新劃定界址及地形,使其成為大小適宜、形狀方整,直接臨路的整齊宗地。而區域內進行的公共設施如道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等工程費用,由地主按照受益比例共同負擔,於扣除負擔後,地主可獲分配建築用地。由此促進土地經濟使用與健全都市發展,屬於土地改良事業。 由於開發行為包含整個區域內的經濟、交通、衛生、文教康樂等不同面向,又涉及所有權的交易、分配等龐大利益,要如何興利除弊,完備相關相關法令,以保障各方權益,並兼顧整體利益,仍是一個相當大的難題。

房市恐爆瘋狂逃命潮?專家給自住客4建議:這種地雷別踩
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近日《平均地權條例》修法火速通過,不法炒作房價最高重罰5000萬元,而且限期未改善者,可連續開罰,並新增違規檢舉獎金機制,被視為政府打房殺手鐧。房市專家Sway直言,打炒房還是有威力的,「未來投資掰掰只剩自住需求。」他並對自住客給出4項建議,包括不要碰舊預售屋案。 Sway在臉書發文指出,不能買賣的商品,是沒人想要投資的,以前10萬訂一戶預售屋,就可以轉售賺百萬,現在自備2成買一戶,2000萬的房得準備400萬,投資報酬太差又容易一卡數年,只剩下真財力雄厚者可以勝任。 Sway強調,等到投資客放光手上的貨,或是大家都紛紛套牢,解藥就只能降價,加上現在通膨問題嚴重,自住客的消費緊縮時代還是會來臨。 Sway並給自住客4大建議: 一、買新不買舊:不要碰舊預售案的轉售,因為當年賣得好,建商就會亂蓋,尤其是投資客買很多的社區。 二、買110年以後申請的建照:住宅隔音法規有更改,110年以後申請的,隔音規定會比之前還嚴格一點點。 三、買五年以上成屋:房地合一稅早就失效多年,自住客該避開「含稅」這種技巧,且五年以上的成屋,如果有漏水或壁癌的情況也看得見了,比較好殺價。 四、全比較:投資熱區的投資屋大量被釋出,要「全部」比過就知房價高低,賣壓越大的社區,出價越要狠。

大年初一這樣布置!好運旺一整年
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農曆春節即將來臨,民間習俗文化中非常重視大年初一,認為年初一為新年的一開始,在新年的開始都想要擁有好的運氣,在大年初一裡面有很多居家風水的講究,如要幾點開家門、幾點關家門,甚至出家門要往哪個方向去走春,都是非常講究的,這樣的大年初一文化又有一個專有名稱「開正」,指的就是居家中幾點要祭祀、幾點打開家門迎來新春的好運氣,做完上述的事情後最後要鳴炮,表示大年初一的活動正式開始。 大羅府風水專家李奇峰指出,今年新春開正的時間點以卯時早上5~7點、巳時早上9~11點這兩個時間點最佳,以下提供了出門的吉方,如果不想出門的朋友,也可以在這幾個吉方加強布置強化居家氣場能量。 【年初一居家布置秘招與出門吉方】 西北方「喜神」、「生門」,在此方位利求財,也宜擺設鮮花素果等帶有生氣的自然物、擺上晶洞則可以加強納喜氣與生氣,另春節應景飾品可強化喜慶及生氣的能量,也可朝此方出遊拜年。 西南方,「陰貴」、「開門」方,較利女性主人或夜生活、暗夜職場相關者,同時此方也象徵萬物開始之意,為大吉大利的方位,於居家的擺設可以置放春節應景品,或擺放紅包在此處,或在此方將煮開168銅板的財水,即有在居家新春開始財源滾滾之意,如要出遊拜年也可朝此方。 北方,「財神」、「文昌」方,較利開智慧、靠腦力謀財者,在奇門遁甲今日此方為「傷門」,身體虛弱又想求財者要謹慎評估,避免身弱不勝財,居家布置上可以擺設黑色、金屬製、木製品的葫蘆,葫蘆具有吸取與化解的作用,可吸財氣也可化煞氣,春節的銀柳、桔樹、植物類也可擺放於此,如要出遊拜年也可朝此方。 東北方,「杜門」、「陽貴」方,較利男性或者一般日間活動者,另杜門又有躲藏之意,居家適合在此方置放晶洞、金屬葫蘆、聚寶盆來加強能量。 東方,「景門」、「咸池」方,較適合人木訥寡言缺乏表達者或憑藉姿色美麗營運者,可在此方布置香氛、鮮花、春節應景等飾品。 西方,「休門」、「鶴神」,主桃花人際方,適合求官職、經商、婚嫁、見領導與貴人,但搭配了鶴神,則代表需要耗損一些資源,居家此方則適合用香氛機,一方面消耗精油一方面補充桃花人際的能量,如要往此方去拜訪親友切記不能空手,如去廟宇記得添香油。

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