針對近期市場出現中小建商資金斷鏈潮，台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏以自身橫跨開發、金融、政壇3項底蘊，為產業發展、民眾福祉向政府提出6大建言，認為不動產政策改革刻不容緩，自由經濟帶動產業火車頭，勿以錯誤政策堵塞經濟源遠流長，才能維持社會居住正義發展。 首先「應取消18個月內動工興建限制」，陳勝宏分析，開發商都想如期動工，延長工期只是徒增成本，然而市場工料雙缺，甚至常遇到地主反悔等意外，若壓死動工時限將壓縮產業生命線，恐面臨資金斷鏈、倒閉風險，對市場造成惡性循環。 第2「應排除起造人興建房屋囤房稅」，陳勝宏指出，起造人是房屋生產製造者，與投資客購置囤積、轉售圖利不同，囤房稅不只錯誤懲罰庫存商品，還間接造成租金上漲，因房東會將增加的稅務成本轉嫁至房租，最後受害的仍是民眾。投資客不會因囤房稅而停止投資行為，政府應讓自由經濟運行，或增加社會住宅才是滿足居住正義解方。 第3「應提高都更容積獎勵」，都更與危老重建是全台刻不容緩的社會問題，台北地區有許多翻修不易的老舊建築，以民國60年代興建房屋為例，4至5層且無電梯、地下室的老式公寓，建築安全係數遠低於現行法規，難以抵擋強震，若遇921大地震一樣的強震，倒塌建築可能超過3.5萬棟，成為國安隱憂。而近期地震不斷，陳勝宏呼籲，政府應提高都更容積獎勵、降低興建成本，並將都更審議標準化、效率化，全力加速都更推動。 第4「應停止不當打房措施」，陳勝宏舉例，如「縮限土建融額度」衝擊中小建商，面臨資金斷鏈、難取得土地推案，「禁止預售換約」則應有誤傷條款，現在房市受經濟影響明顯轉冷，當「投資客」已被抽離市場，政府應停止不當打房措施，避免重創經濟發展。 第5「應盡速開放移工」，建築業面臨缺工缺料、工料飆漲困境，缺工數保守估計超過12萬人，導致工程成本與工期都難以掌握，工程發包日益困難，甚至出現無法申報開工窘況。陳勝宏表示，缺工是全台各產業都面臨的問題，移工並不會取代年輕人工作機會，政府應盡速擴大開放移工為當務之急，協助各大產業度過難關。 第6「房地合一稅收應專款專用於首購貸款利息、租金補貼」，陳勝宏呼籲，應統籌房地合一歷年稅收，專款專用回饋給社會年輕族群，如參照「青年安心成家購屋優惠貸款」或「租屋補貼」方案，針對弱勢族群提供更多補助，不僅讓稅收成為社會福利，更讓民眾感受到施政效能，對症下藥達到居住正義之提倡。
這是一個出生就一手爛牌，卻能夠憑樂觀的天性與吃苦耐勞，翻轉自己命運的故事。童年悲慘又如何？出生沒有含著金銀湯匙又如何？既然我們沒有辦法決定原生家庭，那麼我們就改變自己，自己掌握自己的人生、自己決定自己的未來。 小怡是宜蘭南方澳子弟，小時候爸爸是魚貨中盤商，卻因為一件意外而判刑15年7個月，一蹲就是十多年。所以小怡從國小到國中，爸爸是缺席的。媽媽也因為這件重大案件而傷心遠走他鄉，把小怡和弟弟妹妹一共三個小孩托給宜蘭阿嬤照顧。 小怡對於爸媽還有6歲以前的記憶，可憐的是弟弟與妹妹，等於一出生，爸爸就在監獄，媽媽就在遠方，根本不知道有爸爸媽媽的家庭是什麼滋味。 是的，小怡就是典型的隔代教養的家庭。小時候最深刻的記憶，就是與阿嬤一同到監獄去探望爸爸，坐很遠的車，晃到很遙遠的地方。所以小時候如果吃魚，總會想起爸爸媽媽，也就不知不覺地哽咽起來。 至於媽媽在遠方做什麼？小怡也不知道，而遠方在哪裡？她更不知道。媽媽基本上是處於失聯的狀態。 對於媽媽，小怡在國中時期很不諒解，但是後來小怡在17歲高二的時候卻釋然了，也諒解了，因為小怡的媽媽正是17歲就生下了她。這麼年輕，根本不知道怎麼養小孩？還一生生3個。家裡發生重大事故，只好用逃避的方式丟給阿嬤處理。 還好，阿嬤是愛這3個小孩的，把他們捧在手掌心，小心呵護著，畢竟這3個小孩的命已經太苦。 小怡在阿嬤的教養下，小學和國中的成績不錯，進了蘭陽女中。高一的時候，愛小怡的阿嬤生病過世，小怡非常難過之際，爸爸出獄了，媽媽也因為檢查出肝硬化第3期而突然從遠方回來，一家人意外的團聚在一起，只不過家裡的大人突然從阿嬤換成了應該很親的爸媽，但是彼此卻很陌生，像是臨時硬湊在一起的家人，彼此都有需要熟悉彼此的功課。這時小怡卻是處在叛逆期，因此申請住校，不想與「新」家人在一起，不想看到爸媽，只有假日才回家，也不想念書。 剛出獄的爸爸也不太顧家。沒想到隔一年，爸爸又出了嚴重車禍，傷到腦部，一家等於有兩個重大病人。 小怡的家庭特殊，上學幾乎都不用繳交學雜費。但是談起童年，談起國高中，天性樂觀的小怡卻用「幸福」兩個字來形容，認為自己被阿嬤帶大很幸福，高中像是在路邊意外撿到爸媽，也是幸福。而自己一路走來，貴人很多，更是幸福。 在這樣的家庭長大，當然一切要靠自己，沒有別人，所以小怡大學上了觀光餐飲系之後就是打工養活自己，所有的生活費都要靠自己打理，所以上課多久，打工就有多長。白天上課，晚上就在85度C打工。也因為知道自己一路走來不容易，所以小怡大學的成績又恢復水準，屬於班上前幾名。也因為在85度C打工4年，養成了面對形形色色的客戶都能夠面帶微笑、應對進退得宜的功夫，也是打下後來快速成為百萬房仲的基礎。 大學時期，小怡對於爸媽的過往，比較能夠體諒，也因為與媽媽其實年齡差距不大，因此成為無話不談的母女，像朋友一樣。小怡也很慶幸，能夠及時在大學與媽媽重拾母女關係並且相處融洽，因為媽媽在大三的時候病情惡化，撒手人寰。能夠在媽媽重病時陪在身旁，小怡覺得「很幸福」又幸運，也沒有遺憾。 大學畢業，小怡想體會一下留學生活，就將自己辛苦多年存下的十幾萬拿出來，壯遊菲律賓兼學英文。沒想到去菲律賓幾個月，爸爸病情惡化，就打包回台，照顧爸爸。 突然回台，急需找工作，這時老東家85度C招手請小怡回去做店長，一做就是2年。沒有繼續做下去，是因為男朋友要回泰山接下家族的餐廳，小怡就順勢轉換跑道，成了早安美芝城這家大型連鎖早餐店的督導。 因為是早安連鎖店督導，協助加盟主開店、進貨與後續的管理事宜，所以必須起得比雞早，下班得比人晚。各早餐加盟店下午休息的時候，小怡除了要與加盟店主開會之外，也需要與總部開會，所以下班的時候肯定都已經月明星稀了。 想多賺點錢的小怡這時還不得閒，晚上又兼了一個網購海鮮的內勤工作。就這樣，幾乎除了睡覺以外，所有的時間都在工作賺錢。但是小怡心中盤算，這樣兩個工作兩份薪水一共6萬多，似乎也是頂到天花板，極限了。 「如何給自己加薪？」成了小怡心中的疑惑。有沒有花同樣時間但是單價高的工作呢？那肯定是做業務了！ 業務很多種，有朋友介紹小怡做保險，但是小怡很不喜歡麻煩別人，而保險肯定要先麻煩親朋好友買保險。汽車業務自己又不懂車。那麼房仲業務就是可以努力的方向了。 狂投履歷之下，有某房仲公司率先主動回應，小怡就去上班。沒想到一個月下來，只是倒茶、掃地、哈拉，完全沒有學到東西。就這樣，小怡又找了離自己家泰山最近、口碑也很好的房仲，就是我們住商不動產五泰房屋，推了門進來。 這一進門就走對了！經過五泰房屋一對一的教育訓練與多元的買賣方雲端人脈庫支援，小怡的潛能獲得最大的發揮，很快地以1年的時間，月薪就達到20萬，年薪達到200萬以上的水準，成為百萬年薪級的房仲營業員。 小怡說，房仲新人，天份不是最重要的，最需要的是「耐挫力」！當在打陌生電話的時候，被拒絕是十有八九，對自己會很沒有信心，不但會懷疑自己，也會懷疑人生。這時候五泰房屋的一對一教育，學長學姊的預防針、安慰話語與過來人經驗，就是新人能夠繼續走下去的良方，否則新人電話打到一半就陣亡了。 誰沒有過去？與其長吁短嘆，小怡認為年輕人不妨給自己一個機會，試試看房仲業務。現在才29歲的小怡，除了認為自己終於找對路子，走入自己適合又有興趣的行業之外，也希望去年因為疫情而耽誤的婚禮，今年能夠辦成。未來希望能成為業界少有的女性主管，協助更多的年輕人圓夢。 對於家庭，小怡也希望有更多的能力照顧爸爸，也是彌補國小國中時期與爸爸硬生生分隔兩地的遺憾。 一手爛牌，也能夠憑自己的力量換牌，打出精彩的人生好牌！ 【陳素君小檔案】 ★現職：住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，房仲業資歷28年 ★學歷：萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷：台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事
近期房市交易量能冷卻、賣壓攀升，許多苦等不到房價下跌的購屋族，如今終於等到殺價買房的好時機。不過，對於如何找出有機會砍價的「超值屋」，相信很多人不清楚或是不知該從何下手。其實，民眾想議價買好房，只要看懂「謄本」並了解掌握其中各項意涵與異動情資，想超值買好房，一點都不難。 所謂「謄本」(包含建物與土地兩種謄本)，民眾不用想的太複雜，它就好比房子的身分證，除能保障所有權人權益外，其內容揭露的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分，更是紀錄該房產的各項重要資訊。很多「可殺價」的情報都隱含在其中，只要民眾能把這些資訊「讀懂」，出價買房時就可以更有把握，也更有機會省下大筆購屋預算。 對於謄本內有那些重要資訊及隱含那些殺價資訊呢?以下以建物謄本為例，分別就謄本內的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分給購屋者做初步的介紹。 【第1：建物標示部】 內容包含建物基本資料的描述，包括:登記日期、登記原因、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、層數、層次、總面積、層次面積與建物完成日等建物基本資訊。 如果民眾想知道房屋建材是鋼筋混凝土、加強磚造或其他建材，就可以從「主要建材」欄位取得相關資訊。而若民眾想知道想買的房子，是一般合法的住宅或是無法做住宅使用的商業宅，就可以看「主要用途」欄位。只要謄本上顯示用途是「住家用」或「集合住宅」，那民眾可以安心購買，但若是顯示「一般事務所」那就是市場所稱的商業宅，這類產品做居住使用有違法疑慮，價格往往也會較住家用的產品更便宜，購屋民眾可藉此做初步判斷。 【第2：建物所有權部】 內容包含登記次序、登記日期、登記原因(如:買賣、繼承)、所有權人基本資料（二類謄本會隱匿屋主的統一編號、出生日期等資訊）、權利範圍、其他登記事項等資訊。 其中「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手，頻繁轉手的房子，可能房子有未知特殊問題，民眾看屋時就需多留意。而「登記日期」與「登記原因發生日期」分別是屋主的過戶時間與實際買進時間，因房地合一稅2.0版於2021年7月上路，並針對「短期持有」交易課重稅，因此房地的取得日時間就攸關適用稅率，一般來說，成屋或土地的取得日以移轉日為主，而預售屋則依買賣契約簽約日加以認定，如果屋主持有時間過了重稅期，也許價錢就會更加好談，想便宜買房就更有機會。另外，若在建物所有權物的「其他登記事項」有註明「預告登記、假扣押、假處分及查封」等記載，這類房子是無法過戶的，購屋者也須特別留意。 【第3：建物他項權利部】 這部分的內容包含登記次序（指他項權利人在這宗建物設定他項權利的先後順序）、權利人、權利種類（常見有抵押權、地上權、不動產役權、典權、農役權、耕作權等）、擔保債權金額/比率/範圍等資訊。 一般來說，如果權利人是「一般銀行」，這類權利常為「普通抵押權或最高限額抵押權」，且可能是跟銀行借款買房時所產生，其中，「擔保債權總金額」就代表抵押給銀行擁有的「權利總值」，通常是貸款金額的1.2倍。如果購屋者無法利用實價資料知道屋主取得成本，這時就可用「擔保債權總金額」來推估，假設為1200萬，則屋主貸款金額就可能是1000萬(1200萬／1.2＝1000萬，若推測貸款8成，再以1000萬／0.8便可推算屋主原始取得成本約1250萬。一旦知道屋主取得成本與取得時間，就可以初步判斷屋主買房價格是否在房市高點與是否可能好殺價。 另外，如果權利人是一般「自然人」或是「民間私人借貸公司」，這類因借款利率往往比銀行更高，就可能代表屋主資金需求較為緊俏，才會向民間借貸設定抵押，這時民眾買房就可能有更大的殺價空間。 綜合以上，民眾應可以對謄本內的資訊有初步的掌握與概念，建議買房時務必多看看謄本資訊，說不定就可以掌握到殺價的好機會。最後，目前民眾要取得謄本相當簡單與容易，以「第二類謄本」來說，申請人沒有身分限制，「任何人」都可申請調閱，一般民眾即可藉此輕易取得房屋的重要資訊。不過，第二類謄本會隱匿屋主的姓名、統一編號、出生日期等個資，調閱者須注意。 【周昆立小檔案】 ★現職：元宏不動產加值服務平台創辦人 ★學經歷：中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」 ★專長：地籍富數據分析應用
房市交易降溫，但是新竹房價還是逆流而上，台灣房屋統計實價登錄資料，比較全台今年上半年與2021年H2的預售屋漲幅，其中漲幅最大的就是新竹縣新埔鎮，平均單價從21.4萬元漲到31.3萬元，半年之間漲幅高達46.3%，勇奪全台第一。而竹北豪宅預售價已經來到65.9萬，儼然成為新天龍國。 房價驚驚漲，全有因這群高所得的科技新貴，新竹科學園區目前在桃竹苗宜蘭共有6個園區，其中光新竹園區就有超過400家高科技代工業、服務業廠商進駐，目前就業人數逾14萬人，在科技起飛的世代，產業沒有最強只有更強。竹科廠商去年整體營收和出口金額雙雙創新高紀錄，2021年整體營收金額飆破1.5兆元，達1.59兆元，年增27.7%，出口金額飆破1.5兆元。 高薪產業發達，工作前景光明，使竹科產生大量人口磁吸效應，移居工作人口年年增加，2018年大新竹人口正式突破百萬大關，當然高收入是最大誘因，據財政部最新綜所稅資料顯示，新竹市、新竹縣的平均每戶年所得，分別達135.9萬元、124.8萬元，均居全台前3名，竹科涵蓋的新竹市東區關新里的綜合所得總額平均數更達301.2萬元，傲視全台。 高收入也高壓的環境，反映出奇特的消費文化，傳說中的竹科太太們的群組不僅比學歷也比行頭，科技新貴的團購群組，買的不是紓壓零食或日常用品，他們團購的是名車、精品，甚至是房子。想要買一間預售屋，得透過Line群組收集一手消息，先行卡位，然後開賣還得漏夜排隊，為了就是買得到，但還不一定可以買得便宜。 房價已經跌破老新竹人的眼鏡，但竹科的產業發展還沒飽和，今年6月聯發科簽下竹北高鐵特區的「新竹專二地上權案」，預計2027年完工；智邦、緯創等科技大廠也將進駐竹北AI智慧園區；寶山的竹科二期擴建基地也正推動中，吸引科技人才持續湧入，但新竹房市已面臨供需失衡，導致高價搶房，「風城」也成了購屋「瘋城」。 竹科改變台灣產業發展、薪資結構，還有新竹房價天花板。就連教育體制也產生變化。我高中在新竹女中念書3年，當年竹中、竹女分別是男女生的高中第一志願，不過這個排行早被改寫，為竹科新貴子女量身打造的新竹實驗中學，成了新竹的高中第一志願。 竹科進駐後，新竹的區域發展，早就不可同日而語，挾產業蓬勃發展，人到錢到資源到，區域房市「人財兩得」，科學園區的設立，也是各地唯一可以抗衡雙北主流發展的產業議題，成為區域成長的定心丸，使竹科不僅是產業的竹科，也是區域建設的「築科」與吸引人才的「逐科」了。 【張旭嵐小檔案】 ★現職：台灣房屋集團趨勢中心執行長 ★經歷：1111人力銀行發言人、東森渡假村行銷經理、TVB歐洲台普通話主播、東森新聞記者 ★Podcast：嵐姐好家在 ★學歷：英國羅浮堡大學行銷碩士、世新廣電系 ★專長：房產趨勢、社會觀察與分析 ★證照：就業服務乙級技術證照、租賃住宅管理人員證照 ★出版書籍：不買豪宅買好宅（商周）
美國聯準會（Fed）再度宣布一口氣調高利率3碼，中央銀行也決議升息半碼，為連3季調升，但不再加碼房市信用管制，累計今年已升息達2碼水準，創下2016年以來新高，全台房市觀望心態濃厚。對此，台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏分析，確實房市將短期轉冷，呈現「量縮價平」，但台灣房價一定只會「越來越貴」。 因應通貨膨脹問題，央行今年已累計升息達2碼，房貸利率將破1.8％，房貸族壓力增加，也壓縮買方購買力、影響市場購屋信心面，陳勝宏表示，由於受國際趨勢影響，短期內利率仍會持續調升，這段時間房地產市場將會冷淡下來，待利率調升到一個階段、市場逐漸穩定後，房市才會回溫。 由於台灣目前利率仍呈現「升升不息」，業者認為一旦房貸利率逐步升息至2％，台灣房市將停滯，若擴大至2.5％將使房市反轉。對此，陳勝宏分析，其實台灣消費者物價指數相對國際平穩許多，因此短期內利率不會有那麼快且大幅度的調升，政府一定會以穩固經濟為優先，不會面臨房貸利率升至2.5％的問題。 陳勝宏指出，台灣經濟與房市關係緊密相連、相互牽引，房市交易火熱代表經濟表現佳，當房市量能下修則表示台灣經濟衰退，因此政府近來頻頻出手打房至今，已明顯看到台灣經濟市場也在萎縮。短期內全世界通膨問題仍在，以經濟循環約3年時間來看，預估台灣房市接下來3年走向「量縮價平」格局，待通膨、升息議題告一段落後，將再繼續向上。 陳勝宏解釋，在台灣土地資源有限、土地價格不斷飆漲之下，工料雙缺問題仍在，建商營建成本難降，全台房價一定是越來越貴，「可說是只會漲、不會跌」，即便面臨少子化問題，但受家庭人口結構、居住習慣改變影響，從過去三代同堂，逐漸轉變為小家庭皆自立門戶，目前市場剛性買盤需求仍未減，不動產購買力仍在。 目光放遠至2050年的老齡化危機，當全台人口大幅減少，為維持經濟動能，政府也會改變政策，開放投資移民，包括引進海外專業人才、技術人力等，持續增加台灣產業競爭力，因此台灣房市居住需求永遠都在，房價支撐力極高，仍會是最保值抗通膨的資產配置，購屋族不必太過擔憂，建議有需求的自住客可伺機進場。
美國聯邦準備理事會（Fed）於台灣時間22日凌晨無意外宣布連3度調高利率3碼，但過去所謂利空出盡，當日全球股市反彈的戲碼，這次改為全面收黑，預示市場對未來升息、經濟衰退的疑慮。今央行Q3理監事會後決議升息半碼、升準1碼，但不再加碼房市信用管制。 考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減，但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘，再加上房市從第2季開始，原本的貸款調控，再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解，買氣趨淡，為避免過度干預造成市場風險，央行決策方向其實很單純。 反觀台灣4月的消費者物價指數年增率為3.39%，是101年8月以來新高，生產者物價指數年增率高達14.00%，更重要的是進口物價指數以美元計價年增率15.73%，但以台幣計價則跳升到17.00%，為1980年以來42年新高，顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。而且Fed在5月已經升過2碼，台灣沒有落隊的空間，再加上7月、9月的利率走向轉鷹，都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息。然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊，因此央行第2季升息幅度落在半碼。 【選擇性信用管制暫收手】 央行作為全國資金調節的主管機關，從數據管理的角度來看，降低資金潮水位以及減緩熱錢湧入房市的速度，已經達標。因此繼續升息、升準，但不加碼房市信用管制內容。 代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第2季年增率站上雙位數之後，不但帶動股市挑戰1萬8千點，也同步炒熱房市買氣。但今年第1季進入升息循環後，M1B年增率已經在4月回落到個位數，7月的6.67%已為41個月以來新低，即便資金存量仍多，但活水已轉為涓涓細流，資金動能熄火。 進一步說明，央行限縮資金行情，更有後座力漸強的趨勢，出現五衰現象。從不動產貸款餘額變化來看，以土地為擔保品的土地融資餘額年增率已經從去年第1季將近20%的年增率降到今年7月的12.2%波段新低；建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%；比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8774億、年增2.89%，對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率，完全不可同日而語；商用不動產前3季（統計至9/16）交易量993億元，年減18.7%；土地前3季（統計至9/16）交易量更為5年新低，年減40.9%，市場回歸理性。 【商用市場3大趨勢】 因應資金成本越來越高，投資人要求的收益率也相對升高，甚至超前部屬，以確保未來輪番升息之後，不致出現「負投報」的窘境，因此未來一季、半年將出現以下3大趨勢； 1、 越買越「難」。投資硬指標---壽險業的金八條租金收益率限制，買樓的租金毛收益率門檻從2.47%調升到2.595%，短短半年從2.095漲至近2.6%，利息成本增加24%，遠高於一般調漲租金速度、幅度，因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。 2、 議價空間加大。租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力，恐怕壓縮買方溢價追價意願，進一步翻轉，拉大議價空間，市場將走向選股不選市的個案表現階段。 3、 越買越「南」。雖然高總價的物件仍以台北市為主，第3季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交，但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點，所以資金隨產業、投資機會，南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。
房價高漲又遇市場反轉，房市現況顯得尷尬，價格未見走跌，但量能卻已弱化，如今不論是新案態度，或是市場實況，都以低總價產品為主，自用自住、投資出租、轉手容易度均為上選，但也因坪數小，換算上便常有吃驚的高單價情勢。 而台北市的林森生活圈，出於商圈特性使然，小宅產品大行其道，雖不乏屋齡老舊、居住環境複雜的社區，價位上相較偏低，但無論如何當地所處的市中心位置，兼之龐大的出租市場，又逢建商對於台北市都更危老案態度興致勃勃，竟也造就出高價小宅市場。 【「六六六大樓」改建案 小宅每坪衝上125萬元】 觀察實價揭露資訊，過去當地聲名遠播爭議大樓「六六六大樓」改建的「中山吉美」，今年4月的預售交易9樓戶，單價來到124.9萬元，奪林森商圈歷年來的小宅單價之冠，總價是2690萬元，登記坪數24.8坪，但主建物只有6成，顯然為室內空間不到20坪的小宅。 今年交易單價次高的社區也在「中山吉美」附近，正對馬偕醫院，位於中山北路巷弄內的中古大樓「美妍家」，5月成交的12樓戶，坪數為12.9坪，單價是114.3萬元，總價為1470萬元。第3則是鄰近民生東路一段四面佛的「M-HOUSE」，4月出售的11樓戶，坪數為11.7坪，單價是106.6萬元，總價則為1250萬元，還讓賣方小賺50萬元。 此三小宅自然有屋況相對在地老屋為佳，令價格走高，像「中山吉美」與「美妍家」，還有在地知名的永盛公園綠地優勢，若又有裝潢、帶租約等狀態都能錦上添花，且事實上這類小宅不乏有夾層設計，雖然在登錄坪數上看起來小，空間運用上還是有多元性。 【出租、獲利雙贏 林森小宅不退燒】 但要論及推升價碼關鍵因素，依整體林森商圈屋齡較輕的套房物件，均價已來到單坪8、9字頭，可有此高價，仍出於出租利多，以高價小宅來說，多租到單坪2000~3000元，換算投報率可達3%，以在地工作族群為主要租客，也會有馬偕醫院的醫療體系人員，或是需經常往返醫院的病患租賃，另因長久以來的條通文化亦有日籍人士租屋，此外，看準交通與生活便利性，也是其他民眾租屋誘因，拱出出租置產風氣。 而轉手獲利方面，要是能在1000多萬元，甚至更低的價位購置，都為台北市的低總產品，輔以投報收益，均有買方願意加價買，如「美妍家」近1~2年都有200、300萬元的獲利紀錄，「M-HOUSE」也有百萬元的價差賺取資訊，持有投報、出售獲利雙贏，買氣與房價不墜其來有自。 需得提醒的是，這類社區雖走高價，但位處林森商圈畢竟有其特殊居住氛圍，租客與住戶複雜度偏高，且以出租為主訴求的社區，規劃特性上也會與自住概念有所出入，自住或投資新手購置前一定得做好功課，以免後患。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
中秋佳節來到，中秋在農曆是代表桃花的酉月，月亮象徵情感、情緒、思考與魅力，因此中秋最適宜招財旺桃花、開運招人緣，俗諺說「天時、地利、人和。」既然天時來了，就來教大家如何利用中秋時節及產物，簡單風水布局。 農曆8月為文曲吉星值星，代表才藝、才華、桃花的發顯，西南方是本月桃花人際旺方，北方則利洽談未來規劃、婚嫁、合作事宜，南方為本月份財運方所在，中秋節當天最旺的方位在居家的中央、西北、西、西南這4大方位。 秋季是收穫的季節，中秋節盛產物如：烤肉(人氣相聚)、月餅(代表團圓)、柚子(代表佑子)，桂花(代表長壽、金榜題名、貴氣的象徵)，利用這些中秋節常見的物品，就可以進行作方位風水布局。 【中央：旺才藝】 不管在農曆8月或中秋節當天，居家或辦公室中心位置都很容易催旺才藝、才華創作相關的發想，如果想多透過才藝聚集桃花人氣，可以用一點香氛類、布置桂花或帶有香氣的花，想要加強才藝創作的朋友則可以加盞壁燈。 【西南：增人緣】 西南方大利人際桃花，又與中央的位置有點類似，想要在本月有好桃花，可以在西南方集結烤肉，或在西南方放上桂花、香氣類的物品，如果有生育的問題可以把柚子放置西南方，西南方也代表著女性母體所在。 【西方、南方：旺財運】 本月與中秋節當天的西方都是很強大的招財方，西方也與農曆8月的時間點疊合，所以在這個方位上有很強大的招財能量，可在此方擺設上一些招財物或與自身業務相關的事物，如果你是業務人脈相關也可多利用此方來聚會，南方則與西方雷同但在整體上較無西方位置的強勢，西方較適合擺放月餅，南方適合烤肉。
2022年8月住展風向球分數為45.7分，雖然對應燈號雖仍維持綠燈，且已經「連13綠」，但分數較7月（51.8分）大減6.1分，主因是推案量與市況同步走低所致。風向球6大構成項目呈現「5降、1升」，預售屋推案量、新成屋戶數、待售住宅建案數量、來客組數、成交組數等5項分數下跌，僅議價率1項分數上揚。 今年鬼月房市可謂「先天體質不良加後天失調」，多重利空影響之下，市況降至今年最低點，接下來928檔期一旦爆量，需特別注意買氣能否回升、新增供給能否順利消化，否則推案爆量反易成危機。 【推案量縮水 預售、成屋供給雙降】 由於民俗月緣故，8月預售屋推案量僅約700多億元，大台北8月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市北投「國泰雍萃」、萬華「安家秀」；新北市三重「大將水硯」、「凱風快晴」、「甲山林市政官邸1號」與「新美齊The Top」、泰山「閱讀台灣」和「宏道豐滙」、林口「長耀里」、淡水「兆美萬海」。 桃竹地區8月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市桃園「君邑富永」、「三本四季」和「昭揚天賦」、八德「謙上園」；新竹縣竹北「一森峰」及「寶佳奇磊」等案。8月完工釋出的新成屋戶數僅約400戶左右，單一案量逾15億元以上的指標案僅基隆市安樂「樹學院」一案。 【多空交戰激烈 賣壓增但議價減】 由於民俗月與新開賣建案減少等因素影響，8月市況明顯走緩，北台灣新建案市場人氣、買氣雙降，購屋族心態更為觀望。為了吸引購屋族，越來越多建案與書店合作，繼青鳥書店、蔦屋書店、紀伊國屋書店後，誠品生活也加入戰局當中。 在市況方面，風向球追蹤的指標案8月來客組數降至22組／週，比7月（28.3組／週）驟減6.3組／週，另，8月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.2組，較7月（2.6組／週）下降約0.4組／週。北台灣除了新竹縣市之外，其他縣市市況大多下滑，尤以購屋觀念較傳統的地方市況最慘淡，例如基隆市、宜蘭縣多數行政區建案單週來客組數多為個位數，只有大型指標案單週來客較多。 受到買氣吹起冷風，建案銷售速度變慢，加上進入市場銷售的重推案增加，8月線上待售的住宅建案數升至約1,024個，因此單項分數下跌。雖然建案銷售明顯減速，但建商調漲價格的趨勢依然不變，8月北台灣建案平均議價率續降至約10.49％，比7月減少0.27個百分點，單項分數再往上走高。 目前新建案市場賣方最大優勢，在於賣壓並不大，因此即使市況不佳，還可以任性漲價；唯需注意線上待售住宅建案數是否會持續成長，假如數量越積越多、賣壓不斷增加，那未來需擔心賣壓可能成為壓垮房價的重要因子。 【何世昌小檔案】 ★現職：住展雜誌研發長 ★專長：房地產市場分析、新建案市調 ★經歷：住展雜誌企研室經理
最近一年大家都感受到通貨膨脹的壓力，許多民生消費品不是漲價了，就是份量變少，偏偏大家的荷包與加薪速度卻永遠趕不上通膨的速度，能保住飯碗就算不錯了！哪裡能期望加薪？！ 在薪水加得永遠不夠多的情況下，許多人都會問第一線的房仲人員，究竟什麼時候買房最好？我的答案都是「昨天！」因為房價永遠是昨天的最便宜！ 大家出社會一段時間之後，都會有想買房子的想法，同時心中都期盼最好房價明天就崩盤或是大跌，可以進場撿便宜。一旦自己買了房子之後，又希望附近的區域房價漲不停。這樣不但代表自己眼光好，時機準，適當的時間之後出售，還能夠從房地產上賺一筆，至少把裝潢費賺回來。這種想法人人都有，在市場上更是充滿了這樣的買方與賣方。 從台灣房地產40、50年的長期走勢就可以看出，說台灣房市會崩盤的，那是把股市的經驗套在房市上。其實台灣的房市從來沒有像1990年台北股市那樣從12682點跌到2845點，跌幅80%過。台灣房市撇開偏遠縣市location不佳的地點不漲之外，房價基本上都只有漲得多與漲得少的區別，尤其是六都，近年來連台南市與高雄市房市也都在安靜數十年之後變得嚇嚇叫。 你能想像台灣房價下跌80%，好比一坪原本50萬元(如新莊、三重、蘆洲)跌到變成一坪10萬元，像1990年的台股崩盤這樣？那麼台灣經濟是要經過甚麼樣的大災難才會跌成這樣？ 在大台北地區，唯一一次房價真的跌得比較多的時候，是2003年的SARS，結果房市唯一跟股市一樣的真理，就是「危機入市」、「危機就是轉機」。當年在2003年有條件買房子的人，也大膽撿便宜買房的人，回報都是豐碩的，真的買到了房價的最低點。 我們在業界都知道，最不相信房價的，就是在地人，總認為我在這裡住了20、30年，這麼高的房價，誰買？結果往往就是眼睜睜看著房價一路緩緩上漲，沒有回頭，有的區域甚至看不到車尾燈。 所以我們都勸年輕人、新婚或是想要買房子的人，只要經濟條件許可，房貸負擔沒有超過月薪的3分之1，另外長輩在頭期款再加以資助一些，能夠買房就趁早，不要考慮太多，因為「房價永遠是昨天最便宜」！不要再猜中共軍演房價會不會大跌？我再等一等。央行某月可能要再度打房，房價會不會跌一些？我再等一等。美國一直升息，年底會不會房價反轉成為跌勢？我再等一等。這些都是減緩買房動力的負面因素，不需要考慮那麼多。只要有一筆頭期款，房貸負擔在合理範圍內，大膽地當房貸一族，又有何妨？ 不要小看房貸的存錢威力，我們常說「還房貸」，其實正確的觀念是「還房貸給銀行就是自己存錢」！每個月薪水一下就少了3分之1，很心痛！其實這3分之1並沒有變不見，而是一分一毫的存在房子裡了。這個月還房貸4萬，你的房子的大樑是屬於你的了；下個月又還了4萬，現在臥室的泥作，是你的了。 等到5年、10年、20年，房貸還完了之後，你會驚喜的發現，每個月辛苦的房貸，一分一毫都沒有花掉，它又原封不動的還給你，真正成為「你的資產」，甚至是退休的老本，不是你每個月根本沒有摸到就扣掉的鈔票。最終還完貸款的喜悅，是房貸族最甜美的果實！每個月辛苦的萬元萬元攢錢，在時間的魔力下，它累積成百萬甚至千萬的資產。如果沒有房貸，這3分之1薪水，根本不知道會花到哪裡去。 所以房貸就是強迫儲蓄，而且是最有紀律的儲蓄。許多人40、50歲才驀然發現，自己20、30歲一個買房的決定，可能是自己一生最好的決定哩！它忠心耿耿的等著你，沒有變心。 你想買房嗎？房價最近如何？告訴你，昨天的房價最便宜，所以今天你有能力，就趕快上車！ 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋執行長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
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