許多人一看性格，再看談吐，就知道是天生的業務、是千萬經紀人的料。只要適當的泥土培養，他就會自我成長、茁壯。但就算是天生好手，也需要有人適時地拉一把。 來自高雄的阿霖，絕對沒有想到，拉他一把的是把他關禁閉的當兵長官。 阿霖是家中的長子，爸爸在高雄開冷氣租賃公司。平時把大型冷氣出租給展場、特賣會等短期冷氣需求的廠商。雖然貴為老闆，但是其實是校長兼撞鐘，也是一份耗費體力的工作，但這份工作支撐著阿霖的小康之家，也讓阿霖擁有快樂的童年與衣食無虞的生活。 阿霖在校成績平平，一路順遂地在南台灣完成高中、大學學業。大學雖然念的是熱門的資訊管理，但是阿霖對於資訊並不熱衷，因為也是分數幫他選擇的科系。 倒是寒暑假，阿霖都到爸爸的公司幫忙爸爸一起搬冷氣、做冷氣師傅，反而覺得自己對於開公司很有興趣。而腳踏實地的協助爸爸搬冷氣，更讓他體會到勞心與勞力都重要。爸爸成功的背後是汗水，是紮實又辛勤的勞力付出。 大學畢業之後對於自己的未來還在摸索，想說學資訊管理，就決定花數萬元去補習學程式設計。一學之後，阿霖更加確定自己志不在此，就先去當兵11個月再說。沒想到在退伍前1個月，發生了一件翻轉阿霖命運的大事。 由於已經是臨退老鳥，阿霖在站哨兵的時候沒有照規定「站哨」，而是坐著。結果陰錯陽差，剛好被新任的基地指揮官看到。這下不得了了，新官上任三把火，雖然再1個月就要退伍，阿霖仍然被抓去關禁閉，殺雞儆猴。 就這樣，阿霖在臨退之際，又被剃了一個大光頭，在禁閉室享受非凡的體能訓練。在空檔時間，阿霖隨手拿起一本雜誌，讀到一篇文章，上面寫著：「要做老闆，就要從業務做起！」這句話立刻天雷勾動地火，觸動了阿霖的「業務魂」，阿霖立馬決定退伍之後也要開始做業務。 阿霖也沒想到這篇文章的這一句話，成為他生命中最重要的一句話，比十幾年求學生涯讀過的任何科目與文字都重要。或許這就是所謂的「頓悟」吧。 從禁閉室光榮退伍，阿霖立刻面臨「有心做業務很好，但業務百百種要做哪一種業務？」的問題。 阿霖的辦法很簡單，就是去各種需要業務的公司面試。先是面試保險業務員，發現自己很不喜歡「近親推銷」；再來去知名的生命禮儀公司應徵業務，發現要推銷靈骨塔，也不喜歡；三去汽車公司面試，小有興趣；接著就到信義與永慶這兩大房仲龍頭公司應徵房仲業務，原因是阿霖認為每個人都會買房子，都有買房的需求，而且房仲是「陌生行銷」居多，不會自己找個工作，造成親朋好友含淚埋單的現象。 兩大房仲公司的人資都問阿霖有沒有什麼要求？阿霖因為來自高雄，就希望公司能夠提供宿舍。沒想到因此石沉大海。 結果永慶直營店沒有提供宿舍，反倒是永慶當時的加盟店「五泰房屋」有提供員工宿舍。這項貼心的員工福利，就讓阿霖決定來五泰房屋面試看看。 在應徵的時候，高雄的阿霖連五泰房屋的大本營：五股、泰山是什麼地方？位在台北的哪裡？是方是圓？根本都搞不清楚。他坦承，從小到大從來沒有聽過「五股」這地名。 就這樣，憑著一股「要做老闆先做業務」的熱忱與積極，阿霖在民國98年成為一名房仲業務員，開始在房地產的大道上奔馳。 而阿霖天生的業務能力，就在這裡開始發光發亮。既聰慧、肯學又有禮貌，是他成功的基本要素。他會跟隨店裡的超級營業員打轉，超級營業員沒下班，阿霖也不下班，就在觀察超級營業員在做甚麼？一發現超級營業員到頂樓休息，阿霖也會立馬一起跑到頂樓，跟超級營業員聊天。這些小手腕，使得觀察阿霖很久的超級營業員也終能夠敞開心胸，教阿霖一兩招。就這樣，阿霖的業務功力大增。 第1年的業務，有3個月月業績30萬的門檻，結果阿霖在第3個月的最後一天的晚上12點，完成了一項總價900多萬的案子，剛好達標！平常北上生活縮衣節食的南部小孩阿霖，為了獎勵自己過關，能夠留在公司，還特地去吃了一頓吃到飽自助餐。 做業務第2年，阿霖就遇到房仲糾紛，被人告進法院，提早經歷司法的洗禮。原來是兒子偷賣媽媽的房子，阿霖並不知情，結果買方把兒子連同房仲一起告上法院。後來所幸這起官司很快落幕，因為買方買到另外一間中意的房子，就不想在官司上浪費時間。 這2年時間，阿霖的業績力持續顯現，結果第3年阿霖就憑一己之力，在五股買了自己的房子，搬出了公司宿舍。 之後阿霖的年薪大約3到4年就翻漲百萬！在第3年達到年薪百萬，第6年200萬，第10年300萬，第12年進階年薪400萬。在今年，阿霖終於成為千萬經紀人，第一個小孩也在年尾誕生，好像慶祝爸爸進入業務人生新階段。 在五泰房屋的這13年來，阿霖完成了五子登科，回想起來，不但要感謝那本雜誌，更要感謝把他抓去關禁閉的軍中長官。不是因為關禁閉，還看不到那本雜誌的那篇文章。 所以老子說的「禍兮福所倚，福兮禍所伏」，在阿霖的身上就印證了。甚麼是福？甚麼是禍？要不是因為被關進禁閉的機緣，阿霖還沒有辦法悟出「業務之道」哩！ 【陳素君小檔案】 ★現職：住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，房仲業資歷28年 ★學歷：萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷：台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事
平均地權條例修法順利三讀通過，建築界對政府在總體經濟不佳、市場景氣低迷、產業面臨困境的情況下，還要強推平均地權條例，深表不滿與失望。 這次修法想藉由把私法人趕出市場、員工與公司連坐處罰、用不確定法律概念重罰5000萬元、發放獎金讓檢舉滿天飛等，只有製造問題，讓產銷秩序混亂。這麼重要的法律涉及對人民處分財產權限制過當、增加都更危老整合之交易成本、影響擔保品押值、株連過廣與動輒得咎而缺乏人權保障等議題，包括法律界迭有異聲，此失當之修法，與希冀「維持產業發展的永續動能及經濟的安全與穩定」的目標剛好背道而馳。 遺憾的是，這部影響深遠的修法大計，於政策形成過程缺乏與業界對談，在立法院審議時也無任何一場公聽會舉行，就推動時機上更呈現「景氣差、市場冷、打房熱」的奇特現象。 建築業面臨缺工問題政府束手無策，央行與金管會組成國家隊連手砍斷中小型建商資金鏈，賣不出去的房子還要課徵囤房稅；除升息外，配合各項政策要求造成的成本愈疊越高，政府標售土地又屢創新高。在這樣艱困的經營環境下，建築業在銀行的逾放比只有0.05%，相較之下，國銀整體貸款同期約0.16%，呆帳比率遠高於建築業，但是再怎麼良好體質的產業，也禁不起這樣的集體霸凌。 政府對於因為成本推高的房價完全視若無睹，一刀切認為是炒房帶動，如果平均地權條例修法弄到不動產市場糾紛不斷下，房價還是下不來，政府有那個官員願意負責？ 呼籲政府不要一直用錯誤的手段，將中小建商鏟除、數以萬計從業人員因此失業、稅收減少、產業對投資環境缺乏信心、都更危老風險大增、購屋者選擇性變小等多輸結果。
房地產這一波下行，所有人都感受到了。疫情已經肆虐3年，但這3年，除了台灣發布第三期警戒的2021年6、7月間，明顯感受到房市買氣的緊縮之外，其他時間，身處第一線，買方、賣方與成交聲現在仍然是不絕於耳，許多房仲公司與同業今年仍然營收創新高。 去年5月第三期警戒由於突如其來，大家也不知道會持續多久？台灣疫情會不會失控？還是會進入更嚴重的第四期整個經濟冰封？所有的疑問籠罩在大家的心頭。 第三期警戒時，連房仲實體帶看都被所有的社區、大樓禁止了，頗有山雨欲來風滿樓的架式。因此就在前方看不清楚、大霧茫茫的狀況下，買方與賣方改採觀望的態度自是必然。那是因為一切都「不明朗」。所幸這段第三期警戒期很快就過去。反而房地產市場在去年迎來了下半年的報復性成長。 所以「不明朗」其實才是大家最害怕的。只要前方的路看得清楚，就算崎嶇，市場也會自行應對。 例如平均地權條例可能三讀通過，如此一來，預售屋或新成屋限制換約轉售。這一道打房金牌，在選後越來越清晰，民意風向也是向「政府不可和稀泥」、或是不可以「拖字訣」的風向吹，房地產界的呼籲反而顯得蒼白無力。 市場最怕不確定性，既然大勢已定，市場自有因應之道。這對預售屋是重擊(其實建商也有因應之道)，那麼市場資金在處理完手中的預售屋之後，自然會轉向龐大的中古屋市場。中古屋可沒有不能轉讓的限制啊，你買來隨時賣都可以，只是繳的稅率不同而已，基本上還是自由的。 所以，被建商視為洪水猛獸的平均地權條例修正案，在以中古屋市場為主的全國房仲業眼中，是利空還是利多呢？ 當然，升息、通膨的大環境，2023年經濟前景黯淡，是板上釘釘的，但升息、通膨也就是2022與2023年的經濟大架構與胎記，也不是新鮮事，所有人包括房地產市場無所遁逃，但是非常明確。 只要明確，市場就有因應對策。買方與賣方也都會自有打算。 身處第一線，常常發覺許多努力的公司，反而在最黑暗的時刻全身發光發亮，滿室的黑暗，只有他那一個角落點燃了市場的一根蠟燭。為什麼在某些房仲的字典裡沒有「不景氣」這三個字？大部分房仲卻很吃市場景不景氣？那是因為成熟的房仲客戶穩定，以自住客為主，基本功夫又紮實，跟客戶早就成為多年的朋友。 平日發自真心地噓寒問暖，也相互討論市場；戰時更是勤快地聯絡客戶，就好像是自己要買房或賣房一樣積極。這樣的成熟房仲，細心呵護剛性需求，那麼景不景氣，變數就很小。大環境不景氣罩頂，他仍然會成交。 所以買氣是由他們自己決定的。攤開許多做了8年、10年的成熟房仲，業績年年穩定成長，根本看不出來景氣的波動是在他當房仲第幾年的時候發生？這就跟股市的績優股是一樣的道理。 說穿了，這些成熟房仲，就是「基本功」紮實。多年磨練下來，基本功越發圓熟，不景氣時更是磨練基本功夫的最佳時機。 業績暴漲暴跌？肯定不是一個好房仲。暴漲是運氣，暴跌是必然。這些房仲，變成靠景氣吃飯，命運不由自己掌握，非常危險。 所以2023年房地產會迎來房價下修與經濟不景氣的烏雲嗎？只要基本功扎得深，明年在預售屋市場萎縮的大環境下，這些成熟房仲反而會迎來中古屋市場的春天，以及個人業績的高峰。 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋執行長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
台灣位歐亞板塊與菲律賓海板塊交界帶，因地殼不穩定，地震自然也成為了台灣人的宿命，加上全台屋齡高、不耐震的危險老舊房屋遍地可見，經內政部房屋稅籍111年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋已高達71.2%，未來幾年更將上看75％的高比例，實為最大的國家安全問題之一。正因如此，許多地主自然相當關心自家危險老舊房屋在重建後的抗震能力與施工品質。 在全世界工料雙缺的威脅之下，營建業要兼顧人力、成本、建造品質、工期等確實很辛苦，不少地主會擔心這樣的狀況下蓋出來的房子品質會不會受影響？又有什麼解套做法可以同時兼顧安全與品質呢？ 前陣子有地質學家提出預警，根據地震週期判斷，認為台灣已經進入強震百年週期，預判未來在2025年前後於東部海域可能發生8級的「海溝型地震」。一般而言，地震震度以靠近震央的地方震度越大，但若是盆地地形容易聚焦，在盆地地表所受地震震動的時間將會拉長，地震強度也會明顯放大，在台北盆地內的民眾於地震發生時更加「有感」，因此位於全台30年以上老屋比例最高的台北盆地地區，其所受地震的災損更不容小覷。 建築多耐震？鋼筋結構見端倪。中華民國全國建築師公會出版《台灣建築五十年》專書，在1971～2021年的台灣建築50年歷史上，特別記載「建築安全履歷協會」長期推動的「Alfa Safe鋼筋系統化工法」及「潤弘預鑄建築工法」。建議可以採用這種創新建築4.0的「鋼筋系統工法」來施工，以及「建築安全履歷協會」的安全品管模式，可以有效改善國內建築普遍存在傳統RC、SRC鋼筋排列未依設計規定、過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一等缺失。 「建築安全履歷協會」所推廣之創新建築「Alfa Safe鋼筋系統化工法」近期獲得台灣建築中心之「智慧建築標章」與低碳建築聯盟LCBA之「低碳工法標章」認證。另外，「Alfa Safe鋼筋系統化工法」也經過國家地震工程研究中心「抗震韌性提升試驗」、國家經濟部「系統鋼筋工法品質標章」、台灣建築中心「優良工法認證」等，是強化結構耐震安全、施工品質提升、環保綠建築的優良工法。 都更、危老改建近期爆出停滯期，主要原因在於物價、房市、銀行升息等各種因素，再加上缺工嚴重與整合開發不容易的影響下，導致建商不如過去積極參與都更、危老重建，而老舊房屋的不安全在於早期設計法規與施工品質不夠完善，使得居住在老屋內的民眾，其居住安全會有所疑慮。為降低大地震災害的風險及缺工、缺料下結構安全品質於無法確保之建築不安全因子，在未來要兼顧人力、成本及品質的狀況下，應積極邁向系統化、自動化、對環境友善的方向，透過「建築安全履歷協會」所推薦的「鋼筋系統化工法」來施工及「建築安全履歷協會」的安全管理模式，在花費較少費用之下，有效解決傳統營建業困境並提升建築安全全品質。
前兩年受惠於低利環境與資金潮助攻，讓房市交易熱絡，觀察七大都會區近2年第4季房價變化，均呈現上漲趨勢，可以發現除了雙北市漲幅不到5%外，桃園以南五大都會區年漲幅均超過5%，其中，新竹、高雄年度漲幅逾1成，顯見近1年國內房價漲勢仍明顯。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，若再進一步與疫情前、未實施貨幣寬鬆前的2019年同期相比，七大都會區近4年房價漲勢驚人，除了雙北漲幅約2成外，桃園以南五大都會區漲幅均超過4成，新竹漲勢最為凌厲，達64.6%。 不過，葉凌棋指出，七大都會區房價已有鬆動跡象，2022年第4季房價與第3季相比，除了新竹仍有1%以上漲幅外，新北、桃園房價微漲0.3%與0.8%，其餘四都房價微跌，顯示房價由漲轉跌，房市已出現反轉向下訊號。 根據預售屋實價登錄資料，統計近2年1~10月預售屋交易，今年總銷突破1兆元大關，交易量為6.7萬件，與去年同期相比，件數年減7.2%，但總銷金額仍成長3.5%，顯示預售交易市況與去年相當，未見明顯衰退。葉凌棋說明，預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，即使近期整體房市有轉弱跡象，交易件數減少，但因房價仍高，總銷金額仍較去年成長，顯示預售交易市況仍維持高水準。 此外，統計近四季預售屋每月平均交易件數與總銷金額，葉凌棋說明，今年第三季全台交易件數大減55.8%，總銷金額衰退52.1%，預售屋買氣逐季降溫，其中，台北、台中、高雄交易件數衰退逾6成最多。 葉凌棋說明，觀察2022年1~10月全台建照量較去年同期成長7%，且推估全年建照量恐達17.5萬戶，創近28年來新高；新屋開工則年增16%，過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，開工量大增，而使照也年增8%，維持高檔，顯見目前與未來市場新增供給量大，房市超額供給狀況恐更為明顯。另外，再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察，葉凌棋說明，全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，屆時恐將出現大量賣壓湧現。 在未來市場供給量大增，加上政府整頓預售屋投機炒作的狀況下，全台預售屋轉售量也出現暴增現象。葉凌棋說明，觀察今年12月全台預售轉售量較去年同期大增41.0%，整體預售轉售量暴增6500件左右，顯示「平均地權條例」修法，確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，而陸續選擇退場，大量預售屋建物拋到市場上求售，讓預售屋出現大量下車潮。若再細看七大都會區預售轉售量變化，桃園暴增77.4%，台南成長逾5成，台北、台中、高雄也都有4成以上的增幅。 全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇，市場普遍看淡2023年經濟景氣，影響房市表現。而近期最受市場關注的「平均地權條例」修法正在立院排審中，明年是否有新房市政策推出也將左右明年房市交易。 同時，2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況，葉凌棋指出，根據推估，2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔，而2023~2025年預售屋建案完工戶數超過15萬戶，大量的成屋進入市場，勢必對市場造成衝擊，恐累積大量賣壓。此外，葉凌棋說明，明年下半年還有總統大選選戰開打，不確定性高，因此，經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選將是影響2023年房市四大變數。 葉凌棋說明，全球貨幣緊縮加上經濟前景不明朗，民眾對房價預期翻轉，目前房價也有由漲轉跌跡象，加上2023年市場供給量大，房價有走跌的空間。2023年在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給與總統大選四大變數影響下，房市表現不容樂觀、多頭將盡，預期2023房市呈「價跌量縮」格局，全年交易量估28~29.3萬棟之間，較2022年減少8%至11%。
台灣老舊建築多，都更能在市容與居住安全方面最直接的改善，尤其在台北市多可見已屆高齡、需重建的集合住宅，實與應是寸土寸金的首都黃金屋景象大相徑庭，而其他縣市還有老舊大樓直到發生大火憾事，才因明顯危害公共安全遂強制拆遷的狀況。 而每逢選舉，都更政策便成為上得了檯面的大菜之一，近期甫落幕的縣市長選舉也不例外，提出的方向比方說調整公辦都更同意戶數比例，或是提高海砂屋、耐震不足一類住宅的容積獎勵等，這究竟是切中要點還是虛晃一招？其實從政府、建商、地主三方的各自盤算拆解就不難看出。 簡單來說，政府、建商、地主三方在都更結果上各取所需，但都期望降低都更過程中產生的成本與風險，像是容積獎勵的多寡、整合困難度的高低是建商的首要考量，既要創造未來可售戶數的價值，也要避免曠日費時在整合同意戶的成本浪費。而政府則思考地方財政實力允許投入的資金，與介入尺度的拿捏，是否能展現政績，又不淪為輿論話柄。地主當然是對己身未來資產增值性的算計，也涉及對建商的信任度，其他延伸出的還有如弱勢租客的安置問題，均形成各方角力賽，權衡失準就常演為延宕。 【掌握關鍵 政府、建商、地主三贏有望 】 以此檢視「調整公辦都更同意戶數」，或是「提高特定住宅的容積獎勵」兩重點，確實都能降低重建難度，又可推升未來獲利空間，且在現況房市景氣不佳下，建商本多有意以免於土地成本的都更案，取代獵地興案，加上餘屋壓力也輕，甚至可能是不錯的地段，儼然有望一拍即合，要是像中華工程在民生社區的海砂都更案，最新一期預售案「碧硯閣」單坪衝上130萬元，對比都更前價值有倍數的漲幅，還賺到建商名氣，一舉數得。 事實上除了建商的獲利層面外，能獲得完善、安全、嶄新的居住環境，還讓自身房產大幅增值的當然是地主，且容積獎勵要是充裕，對於常被討論的「一坪換一坪」亦是可達成的目標，兌現政策便產生雙贏的契機。另更有三贏的可能性，地方政府介入推展，實體政績與城市建設讓民眾有感，不負所托之餘，也會促使區域正向發展，更具體效益在於若政府也有分回戶，比方說都更案擴及到公有用地，亦有租賃或標售的收益，名利雙收。 話說回來，選前政見的落實不比想像容易，舉公辦都更下修75%的同意比例來說，可資議論的在於一方面其所論及的為意向書，是否具備法律強制效力是一個問題，另一方面當前的都更即便達一定門檻比例就可執行，但實際上都不願意走到強拆不同意戶一途，因此若為較複雜的案件依舊是持續協商，沒有更多配套有淪口號之嫌，後續得再觀察。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
多國持續升息、終端需求放緩與全球經濟前景發展不明等影響，台灣經濟連帶受到影響，出口自9月出現負成長，2022年台灣經濟表現開高走低，商用不動產與土地市場也呈現相同局面。2022年(截至12月14日)大型商用不動產交易金額達1325億元，比去年減少25%；建商購地動能減半影響，今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元，年減幅度更達39%，商用不動產與土地總成交金額，皆寫下近4年低點。 受到央行持續升息影響，不動產買氣自下半年起明顯降溫，第4季商用不動產金額僅161億元，呈現旺季不旺的格局，為近10季最低單季交易規模，幸而今年上半年買氣穩健，全年交易量能仍維持1325億元的相對高水位。各類不動產中，辦公室買氣異軍突起，成交金額達469億元，規模較去年翻倍，更成為各類商用不動產之中，唯一正成長的類別，壽險業與專業投資機構都積極布局，顯示當全球股匯市波動劇烈、通膨持續升溫，核心與保值的優勢成為專業投資人的布局重點，多個知名商辦交易，包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區統一國際大樓整層辦公室，中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓，辦公室單價陸續創下紀錄。 雖然科技業受庫存升溫與接單能見度不高，導致擴廠需求較去年下滑，廠房與廠辦今年交易金額僅為301億元與277億元，然加計公部門釋地所帶動的工業土地交易，工業不動產全年交易金額達到1332億元(包含廠房、廠辦與工業土地)，僅較去年減少9%，仍站穩台商回台投資潮以來交易次高規模，工業地指標案包括桃園航空城七宗產業用地標售案，總脫標金額達227億元，售出超過10萬坪工業土地，航空業、零售業、生技製藥跟物流業者都積極補充土地庫存，也代表廠商的中長期生產用地需求穩固。 整體工業不動產呈現量縮價漲的局面，主要工業區今年土地單價漲幅約11%，是自2016年調查以來第二高的漲幅，具備三種特性的工業區漲幅最明顯，一為單價在1字頭的工業區，具價格吸引力，二為位於科學園區周邊工業區，可享產業外溢效果，三為位於捷運沿線的都會型工業區，在都更與工業立體化政策帶動下，由平面式改為立體使用，坪效帶動地價。 買方方面，央行今年已連續3季升息，商用不動產的自用型買方轉為保守，而投資型買盤則未受影響，投資交易占比達到63%，規模與去年相當。保險業成為今年最積極的投資買盤，投入金額超過403億元，比去年增加3成，而隨著基準利率調升，不動產投資最低投報率門檻提高到2.595%，保險業轉投資策略持續轉向雙北市以外投資標的，今年即有7成的資金布局於雙北市以外的不動產，具穩定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓，都在投資標的之列。另外，專業投資機構也相當活耀，包括資產管理公司、投資公司或家族辦公室等企業，全年投資金額達到160億元，成為第二大宗投資人，並且特別偏好台北市的辦公室與廠辦產品。 受到住宅市場買氣下滑，房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸，土地交易規模明顯下滑，全年成交金額減少39%，建商購地動能明顯萎縮，全年購地金額為1059億元，年減率達5成，主要原因除了公部門減少釋出建地以外，另一方面，2019年到2021年之間，建商購地金額累計超過6000億元，土地庫存豐富，這也使得土地新案評估上更為謹慎。多家建商採多樣化策略以分散風險，包括提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案、以及品牌建商合作推案，以降低未來住宅市場波動所產生的風險。 今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下，全球的股匯市與不動產市場波動劇烈。隨著美國通膨逐步受到控制，升息速度可望趨緩，中央銀行升息幅度隨之放緩，再加上近日國門全面解封，觀光旅遊業逐步回溫，都對台灣經濟帶來正面影響。展望明年，預期在利率緩升、經濟發展穩定的局面下，商用不動產價格與買氣將維持穩定，而政府研議中的平均地權條例修正案，若未來私法人購置住宅將採許可制，有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場，主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠；科技業雖然今年擴廠相對保守，但隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資，也顯示產業鏈在台持續深化的動力，帶動廠房以現代化物流的需求，挹注工業地價格緩步向上。
立法院內政委員會近期將排審《平均地權條例》修法草案，要趕在明年元月會期結束前通過修法，政府一年多來打炒房，從稅收、建物及土地交易量明顯下滑，已看出抑制房價的成效，央行總裁楊金龍說明年初房市就可軟著陸，但也造成房地產上下游相關產業哀鴻遍野，若還要禁止預售屋換約轉售與私法人購屋採許可制並5年不得買賣，限制人民自由買賣更是違憲，希望政府不要再落井下石，而且當下應優先拚經濟，繼續把餅做大，讓大家都有飯吃。 今年通膨、貸款利率升息，政府打房及工料雙漲等影響，部分建材漲幅超過50%，甚至有的漲了一倍，像是台北每坪建築成本原本13萬元，現在漲到23萬元，甚至要25萬元，所以市場普遍預期房價上漲，紛紛置產來抑制通膨。政府一年多來祭七道金牌打炒房，投資客幾乎都已退場，但高價市場也出現壓力。 六都今年前11月累計建物買賣移轉22.3萬棟，較去年同期衰退7%；再從房地合一稅收來看，今年10月房地合一稅收為27.6億元，房地合一稅收已連續5個月走跌，創下近8個月以來的新低，房地合一稅收減少幅度明顯增加，尤其台南與高雄房地合一稅的減幅超過2成，明顯反映出房地市場交易確已降溫。 房地產業者都舉雙手支持政府打炒房，抑制房價，但去年房價飆漲是土地與工料雙漲造成，房地產開發業是非戰之罪。目前房市冷到極點，過去房地產正常交易時代，每周都有30組來客量，現在僅剩不到5組，剩下10%左右的來客量，多數建案交易趨緩，甚至數月業績都掛零，目前房市上下游產業幾乎是喝西北風來度寒冬。 上月底縣市長九合一選舉過後，蔡英文總統針對明年出口可能不佳，經濟成長疲弱，召集行政團隊高層討論，並指示維持經濟成長動能，穩定民生物價；加強照顧弱勢，減輕生活負擔；確保經濟與金融穩定等三大措施。其中，為減輕人民租屋負擔，要求租金補貼政策朝更簡政便民進行調整並加速推動修法，運用多元政策平抑房價。 政府要平抑房價確實可用很多種方法，包括增加社會住宅的供給與租屋補貼等措施。況且，預售屋制度實施近30年，對青年購屋來說，可以不用一次拿出大筆現金，減輕負擔，建商蓋房子也可降低風險，對買賣雙方是一個好的制度。政府現在卻要反其道而行，限縮預售屋買賣。由於物價波動無法精準評估建設成本，開發商只好改採「先建後售」，儘量不推預售屋。 全球通膨壓力減緩，經濟景氣正在復甦，連大陸官方也要求多家大型國有銀行加大對房地產資金的支持力度，並祭出「金融16條」來救房市，這個月更快速解封要全力拚經濟。我國央行總裁楊金龍也認為央行去年升息來對付通膨，升息和調升存準率也有抑制房價效果，房地調控已見成效，明年初就可以達到軟著陸，預期原物料價格也在緩跌回穩當中，房價可望穩定，明年應該就不會再亂漲一通。 九合一的縣市長選舉已結束，政府應讓房市回歸市場機制就可以，不需要再疊床架屋，用過多的政策去干預房市，況且過去房地合一已經修法祭出高稅額，2年內交易稅率45%已有抑制效果，若還要在平均地權條例修正案中，祭出更緊縮的政策，包括限縮限制預售屋轉售及管制私法人購屋5年內不得轉售，不利台灣房市正常發展，也是開民主倒車，違反民主自由國家的自由買賣權利，恐有違憲之嫌。 地產業在土地與建材工資高漲下，現在每年利潤只剩下3%、4%，簡直是廉價的加工業，房地產上下游相關產業上百萬人的家庭都苦哈哈，希望立法委員們能理性討論，讓房市回歸正常的市場機制，不要用過多的政治思維，為房地產業者扣帽子。
受到持續升息、資金大退潮等外部因素衝擊，2022年台灣房市出現了高點反轉的現象，推估全年建物買賣移轉棟數會回落到32萬棟關卡，創下近6年來首度負成長的紀錄。由於明年是大選年，多空變數更多，展望明年房市很可能出現「量縮價緩跌」的格局。 2022年已接近尾聲，根據6都前11個月的房屋買賣移轉數量推估，2022年台灣全年房屋交易量約落在32萬4590棟，與2021年比較，年增率是-6.8%，是近6年來房屋交易量首次出現衰退的情形，只是房價還是維持在高點，正是所謂「價量背離」的現象。 即使疫情仍然持續延續，但是原先各方都還是看好虎年房市，沒想到今年還真是個多事之秋，經歷了俄烏開戰、持續升息、股市崩跌、圍台軍演、選戰干擾等等外部因素之衝擊，明顯影響了民眾購屋的信心及意願，交易量有逐季衰退的跡象，正應驗了「虎頭蛇尾」這一句成語。 2022年台北市房屋交易量預估會衰退-6.5%，交易量約28,902棟，創近3年來新低，主要是受到房價居高不下、資金往低價區移動以及人口持續外移的三重影響。在此情況下，全年房屋交易量還高過台南市，衰退幅度緊跟在台中市之後，都算是難能可貴了。 展望2023年房市，目前各方都看壞明年房市，但明年房市有3項利多，其一是疫情退散，會出現內需報復性消費；其二是投資客退場，剛性需求更勇於出來購屋；其三是總統大選年，選前往往會釋出政策大利多。這些利多都有助於穩住房市基本盤，儘管全年交易量仍然會衰退，但衰退幅度應該是有限，至於房價表現落差可能就會比較大，過度炒作、無基之彈的新興重劃區、房價暴漲的區域，房價修正幅度可能會較大，相對而言，台北市這波房市較無炒作的情形，房價也會較為持穩，非常適合自住或是換屋族進場。
【可有效改善居住環境、復甦機能 取得住戶、市民、城市之間最大利益】 都更與危老重建是全台刻不容緩的社會問題，台北地區有許多翻修不易的老舊建築與區域，其中全面禁限建半世紀的社子島，徒有平房、鐵皮屋，基礎設施不足，是歷屆台北市長選舉交鋒議題，台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏指出，建議將社子島採用「策略性更新地區」規畫，有效打造友善都更環境、完成水岸城市願景。 台灣老舊建築問題多，以民國60年代興建房屋為例，4至5層且無電梯、地下室的老式公寓，巷弄狹窄有消防救災公安疑慮，建築安全係數更遠低於現行法規，且經過多年使用，水泥多有粉碎，鋼筋規格也不如現代建築，難以抵擋強震，若遇到像921大地震一樣的7.3強震，根據專家推估光是在台北地區倒塌的建築可能超過3.5萬棟，成為國安隱憂，全台都市更新問題層出不窮，其中限建半世紀的社子島更陷入多年困境。 陳勝宏指出，都市更新地區可分為優先劃定、迅行劃定以及策略性更新地區，其中策略性更新地區需具備一定條件，包括鐵路、機場或都會區水岸、港灣等立地條件，可突破一般都市更新容積獎勵限制，若開發成功，將有效改善居住環境、復甦城市機能。 陳勝宏舉例，如社子島就相當符合策略性更新地區條件，禁建、限建50年來與台北市成為兩個世界，歷任市長都未能解決開發問題，然而社子島有著絕佳山水景觀，位淡水基隆兩河匯流處，為台北市極為重要生態位置，環境優質、獨一無二，可遙望觀音山與關渡平原，循都更條例能解決地主與政府困境，以策略性增加容積取得城市最大利益。 陳勝宏認為，包括公園綠化、水岸生態以及休閒娛樂等方向，皆能將社子島形塑台北市空前的休閒商業居住環境，以策略型更新地區提供資源協助、招商引資，以及減稅優待、容積獎勵放寬等，有效打造友善都更環境，這些在都更條例皆有法可循，能取得住戶、市民、城市之間最大利益，建構世界級的生活聚落，能真正照顧到核心居民、完成都市願景，更解決歷任市長無法突破之困境。
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