前兩年受惠於低利環境與資金潮助攻，讓房市交易熱絡，觀察七大都會區近2年第4季房價變化，均呈現上漲趨勢，可以發現除了雙北市漲幅不到5%外，桃園以南五大都會區年漲幅均超過5%，其中，新竹、高雄年度漲幅逾1成，顯見近1年國內房價漲勢仍明顯。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，若再進一步與疫情前、未實施貨幣寬鬆前的2019年同期相比，七大都會區近4年房價漲勢驚人，除了雙北漲幅約2成外，桃園以南五大都會區漲幅均超過4成，新竹漲勢最為凌厲，達64.6%。 不過，葉凌棋指出，七大都會區房價已有鬆動跡象，2022年第4季房價與第3季相比，除了新竹仍有1%以上漲幅外，新北、桃園房價微漲0.3%與0.8%，其餘四都房價微跌，顯示房價由漲轉跌，房市已出現反轉向下訊號。 根據預售屋實價登錄資料，統計近2年1~10月預售屋交易，今年總銷突破1兆元大關，交易量為6.7萬件，與去年同期相比，件數年減7.2%，但總銷金額仍成長3.5%，顯示預售交易市況與去年相當，未見明顯衰退。葉凌棋說明，預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，即使近期整體房市有轉弱跡象，交易件數減少，但因房價仍高，總銷金額仍較去年成長，顯示預售交易市況仍維持高水準。 此外，統計近四季預售屋每月平均交易件數與總銷金額，葉凌棋說明，今年第三季全台交易件數大減55.8%，總銷金額衰退52.1%，預售屋買氣逐季降溫，其中，台北、台中、高雄交易件數衰退逾6成最多。 葉凌棋說明，觀察2022年1~10月全台建照量較去年同期成長7%，且推估全年建照量恐達17.5萬戶，創近28年來新高；新屋開工則年增16%，過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，開工量大增，而使照也年增8%，維持高檔，顯見目前與未來市場新增供給量大，房市超額供給狀況恐更為明顯。另外，再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察，葉凌棋說明，全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，屆時恐將出現大量賣壓湧現。 在未來市場供給量大增，加上政府整頓預售屋投機炒作的狀況下，全台預售屋轉售量也出現暴增現象。葉凌棋說明，觀察今年12月全台預售轉售量較去年同期大增41.0%，整體預售轉售量暴增6500件左右，顯示「平均地權條例」修法，確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，而陸續選擇退場，大量預售屋建物拋到市場上求售，讓預售屋出現大量下車潮。若再細看七大都會區預售轉售量變化，桃園暴增77.4%，台南成長逾5成，台北、台中、高雄也都有4成以上的增幅。 全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇，市場普遍看淡2023年經濟景氣，影響房市表現。而近期最受市場關注的「平均地權條例」修法正在立院排審中，明年是否有新房市政策推出也將左右明年房市交易。 同時，2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況，葉凌棋指出，根據推估，2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔，而2023~2025年預售屋建案完工戶數超過15萬戶，大量的成屋進入市場，勢必對市場造成衝擊，恐累積大量賣壓。此外，葉凌棋說明，明年下半年還有總統大選選戰開打，不確定性高，因此，經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選將是影響2023年房市四大變數。 葉凌棋說明，全球貨幣緊縮加上經濟前景不明朗，民眾對房價預期翻轉，目前房價也有由漲轉跌跡象，加上2023年市場供給量大，房價有走跌的空間。2023年在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給與總統大選四大變數影響下，房市表現不容樂觀、多頭將盡，預期2023房市呈「價跌量縮」格局，全年交易量估28~29.3萬棟之間，較2022年減少8%至11%。
台灣老舊建築多，都更能在市容與居住安全方面最直接的改善，尤其在台北市多可見已屆高齡、需重建的集合住宅，實與應是寸土寸金的首都黃金屋景象大相徑庭，而其他縣市還有老舊大樓直到發生大火憾事，才因明顯危害公共安全遂強制拆遷的狀況。 而每逢選舉，都更政策便成為上得了檯面的大菜之一，近期甫落幕的縣市長選舉也不例外，提出的方向比方說調整公辦都更同意戶數比例，或是提高海砂屋、耐震不足一類住宅的容積獎勵等，這究竟是切中要點還是虛晃一招？其實從政府、建商、地主三方的各自盤算拆解就不難看出。 簡單來說，政府、建商、地主三方在都更結果上各取所需，但都期望降低都更過程中產生的成本與風險，像是容積獎勵的多寡、整合困難度的高低是建商的首要考量，既要創造未來可售戶數的價值，也要避免曠日費時在整合同意戶的成本浪費。而政府則思考地方財政實力允許投入的資金，與介入尺度的拿捏，是否能展現政績，又不淪為輿論話柄。地主當然是對己身未來資產增值性的算計，也涉及對建商的信任度，其他延伸出的還有如弱勢租客的安置問題，均形成各方角力賽，權衡失準就常演為延宕。 【掌握關鍵 政府、建商、地主三贏有望 】 以此檢視「調整公辦都更同意戶數」，或是「提高特定住宅的容積獎勵」兩重點，確實都能降低重建難度，又可推升未來獲利空間，且在現況房市景氣不佳下，建商本多有意以免於土地成本的都更案，取代獵地興案，加上餘屋壓力也輕，甚至可能是不錯的地段，儼然有望一拍即合，要是像中華工程在民生社區的海砂都更案，最新一期預售案「碧硯閣」單坪衝上130萬元，對比都更前價值有倍數的漲幅，還賺到建商名氣，一舉數得。 事實上除了建商的獲利層面外，能獲得完善、安全、嶄新的居住環境，還讓自身房產大幅增值的當然是地主，且容積獎勵要是充裕，對於常被討論的「一坪換一坪」亦是可達成的目標，兌現政策便產生雙贏的契機。另更有三贏的可能性，地方政府介入推展，實體政績與城市建設讓民眾有感，不負所托之餘，也會促使區域正向發展，更具體效益在於若政府也有分回戶，比方說都更案擴及到公有用地，亦有租賃或標售的收益，名利雙收。 話說回來，選前政見的落實不比想像容易，舉公辦都更下修75%的同意比例來說，可資議論的在於一方面其所論及的為意向書，是否具備法律強制效力是一個問題，另一方面當前的都更即便達一定門檻比例就可執行，但實際上都不願意走到強拆不同意戶一途，因此若為較複雜的案件依舊是持續協商，沒有更多配套有淪口號之嫌，後續得再觀察。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
多國持續升息、終端需求放緩與全球經濟前景發展不明等影響，台灣經濟連帶受到影響，出口自9月出現負成長，2022年台灣經濟表現開高走低，商用不動產與土地市場也呈現相同局面。2022年(截至12月14日)大型商用不動產交易金額達1325億元，比去年減少25%；建商購地動能減半影響，今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元，年減幅度更達39%，商用不動產與土地總成交金額，皆寫下近4年低點。 受到央行持續升息影響，不動產買氣自下半年起明顯降溫，第4季商用不動產金額僅161億元，呈現旺季不旺的格局，為近10季最低單季交易規模，幸而今年上半年買氣穩健，全年交易量能仍維持1325億元的相對高水位。各類不動產中，辦公室買氣異軍突起，成交金額達469億元，規模較去年翻倍，更成為各類商用不動產之中，唯一正成長的類別，壽險業與專業投資機構都積極布局，顯示當全球股匯市波動劇烈、通膨持續升溫，核心與保值的優勢成為專業投資人的布局重點，多個知名商辦交易，包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區統一國際大樓整層辦公室，中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓，辦公室單價陸續創下紀錄。 雖然科技業受庫存升溫與接單能見度不高，導致擴廠需求較去年下滑，廠房與廠辦今年交易金額僅為301億元與277億元，然加計公部門釋地所帶動的工業土地交易，工業不動產全年交易金額達到1332億元(包含廠房、廠辦與工業土地)，僅較去年減少9%，仍站穩台商回台投資潮以來交易次高規模，工業地指標案包括桃園航空城七宗產業用地標售案，總脫標金額達227億元，售出超過10萬坪工業土地，航空業、零售業、生技製藥跟物流業者都積極補充土地庫存，也代表廠商的中長期生產用地需求穩固。 整體工業不動產呈現量縮價漲的局面，主要工業區今年土地單價漲幅約11%，是自2016年調查以來第二高的漲幅，具備三種特性的工業區漲幅最明顯，一為單價在1字頭的工業區，具價格吸引力，二為位於科學園區周邊工業區，可享產業外溢效果，三為位於捷運沿線的都會型工業區，在都更與工業立體化政策帶動下，由平面式改為立體使用，坪效帶動地價。 買方方面，央行今年已連續3季升息，商用不動產的自用型買方轉為保守，而投資型買盤則未受影響，投資交易占比達到63%，規模與去年相當。保險業成為今年最積極的投資買盤，投入金額超過403億元，比去年增加3成，而隨著基準利率調升，不動產投資最低投報率門檻提高到2.595%，保險業轉投資策略持續轉向雙北市以外投資標的，今年即有7成的資金布局於雙北市以外的不動產，具穩定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓，都在投資標的之列。另外，專業投資機構也相當活耀，包括資產管理公司、投資公司或家族辦公室等企業，全年投資金額達到160億元，成為第二大宗投資人，並且特別偏好台北市的辦公室與廠辦產品。 受到住宅市場買氣下滑，房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸，土地交易規模明顯下滑，全年成交金額減少39%，建商購地動能明顯萎縮，全年購地金額為1059億元，年減率達5成，主要原因除了公部門減少釋出建地以外，另一方面，2019年到2021年之間，建商購地金額累計超過6000億元，土地庫存豐富，這也使得土地新案評估上更為謹慎。多家建商採多樣化策略以分散風險，包括提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案、以及品牌建商合作推案，以降低未來住宅市場波動所產生的風險。 今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下，全球的股匯市與不動產市場波動劇烈。隨著美國通膨逐步受到控制，升息速度可望趨緩，中央銀行升息幅度隨之放緩，再加上近日國門全面解封，觀光旅遊業逐步回溫，都對台灣經濟帶來正面影響。展望明年，預期在利率緩升、經濟發展穩定的局面下，商用不動產價格與買氣將維持穩定，而政府研議中的平均地權條例修正案，若未來私法人購置住宅將採許可制，有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場，主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠；科技業雖然今年擴廠相對保守，但隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資，也顯示產業鏈在台持續深化的動力，帶動廠房以現代化物流的需求，挹注工業地價格緩步向上。
立法院內政委員會近期將排審《平均地權條例》修法草案，要趕在明年元月會期結束前通過修法，政府一年多來打炒房，從稅收、建物及土地交易量明顯下滑，已看出抑制房價的成效，央行總裁楊金龍說明年初房市就可軟著陸，但也造成房地產上下游相關產業哀鴻遍野，若還要禁止預售屋換約轉售與私法人購屋採許可制並5年不得買賣，限制人民自由買賣更是違憲，希望政府不要再落井下石，而且當下應優先拚經濟，繼續把餅做大，讓大家都有飯吃。 今年通膨、貸款利率升息，政府打房及工料雙漲等影響，部分建材漲幅超過50%，甚至有的漲了一倍，像是台北每坪建築成本原本13萬元，現在漲到23萬元，甚至要25萬元，所以市場普遍預期房價上漲，紛紛置產來抑制通膨。政府一年多來祭七道金牌打炒房，投資客幾乎都已退場，但高價市場也出現壓力。 六都今年前11月累計建物買賣移轉22.3萬棟，較去年同期衰退7%；再從房地合一稅收來看，今年10月房地合一稅收為27.6億元，房地合一稅收已連續5個月走跌，創下近8個月以來的新低，房地合一稅收減少幅度明顯增加，尤其台南與高雄房地合一稅的減幅超過2成，明顯反映出房地市場交易確已降溫。 房地產業者都舉雙手支持政府打炒房，抑制房價，但去年房價飆漲是土地與工料雙漲造成，房地產開發業是非戰之罪。目前房市冷到極點，過去房地產正常交易時代，每周都有30組來客量，現在僅剩不到5組，剩下10%左右的來客量，多數建案交易趨緩，甚至數月業績都掛零，目前房市上下游產業幾乎是喝西北風來度寒冬。 上月底縣市長九合一選舉過後，蔡英文總統針對明年出口可能不佳，經濟成長疲弱，召集行政團隊高層討論，並指示維持經濟成長動能，穩定民生物價；加強照顧弱勢，減輕生活負擔；確保經濟與金融穩定等三大措施。其中，為減輕人民租屋負擔，要求租金補貼政策朝更簡政便民進行調整並加速推動修法，運用多元政策平抑房價。 政府要平抑房價確實可用很多種方法，包括增加社會住宅的供給與租屋補貼等措施。況且，預售屋制度實施近30年，對青年購屋來說，可以不用一次拿出大筆現金，減輕負擔，建商蓋房子也可降低風險，對買賣雙方是一個好的制度。政府現在卻要反其道而行，限縮預售屋買賣。由於物價波動無法精準評估建設成本，開發商只好改採「先建後售」，儘量不推預售屋。 全球通膨壓力減緩，經濟景氣正在復甦，連大陸官方也要求多家大型國有銀行加大對房地產資金的支持力度，並祭出「金融16條」來救房市，這個月更快速解封要全力拚經濟。我國央行總裁楊金龍也認為央行去年升息來對付通膨，升息和調升存準率也有抑制房價效果，房地調控已見成效，明年初就可以達到軟著陸，預期原物料價格也在緩跌回穩當中，房價可望穩定，明年應該就不會再亂漲一通。 九合一的縣市長選舉已結束，政府應讓房市回歸市場機制就可以，不需要再疊床架屋，用過多的政策去干預房市，況且過去房地合一已經修法祭出高稅額，2年內交易稅率45%已有抑制效果，若還要在平均地權條例修正案中，祭出更緊縮的政策，包括限縮限制預售屋轉售及管制私法人購屋5年內不得轉售，不利台灣房市正常發展，也是開民主倒車，違反民主自由國家的自由買賣權利，恐有違憲之嫌。 地產業在土地與建材工資高漲下，現在每年利潤只剩下3%、4%，簡直是廉價的加工業，房地產上下游相關產業上百萬人的家庭都苦哈哈，希望立法委員們能理性討論，讓房市回歸正常的市場機制，不要用過多的政治思維，為房地產業者扣帽子。
受到持續升息、資金大退潮等外部因素衝擊，2022年台灣房市出現了高點反轉的現象，推估全年建物買賣移轉棟數會回落到32萬棟關卡，創下近6年來首度負成長的紀錄。由於明年是大選年，多空變數更多，展望明年房市很可能出現「量縮價緩跌」的格局。 2022年已接近尾聲，根據6都前11個月的房屋買賣移轉數量推估，2022年台灣全年房屋交易量約落在32萬4590棟，與2021年比較，年增率是-6.8%，是近6年來房屋交易量首次出現衰退的情形，只是房價還是維持在高點，正是所謂「價量背離」的現象。 即使疫情仍然持續延續，但是原先各方都還是看好虎年房市，沒想到今年還真是個多事之秋，經歷了俄烏開戰、持續升息、股市崩跌、圍台軍演、選戰干擾等等外部因素之衝擊，明顯影響了民眾購屋的信心及意願，交易量有逐季衰退的跡象，正應驗了「虎頭蛇尾」這一句成語。 2022年台北市房屋交易量預估會衰退-6.5%，交易量約28,902棟，創近3年來新低，主要是受到房價居高不下、資金往低價區移動以及人口持續外移的三重影響。在此情況下，全年房屋交易量還高過台南市，衰退幅度緊跟在台中市之後，都算是難能可貴了。 展望2023年房市，目前各方都看壞明年房市，但明年房市有3項利多，其一是疫情退散，會出現內需報復性消費；其二是投資客退場，剛性需求更勇於出來購屋；其三是總統大選年，選前往往會釋出政策大利多。這些利多都有助於穩住房市基本盤，儘管全年交易量仍然會衰退，但衰退幅度應該是有限，至於房價表現落差可能就會比較大，過度炒作、無基之彈的新興重劃區、房價暴漲的區域，房價修正幅度可能會較大，相對而言，台北市這波房市較無炒作的情形，房價也會較為持穩，非常適合自住或是換屋族進場。
【可有效改善居住環境、復甦機能 取得住戶、市民、城市之間最大利益】 都更與危老重建是全台刻不容緩的社會問題，台北地區有許多翻修不易的老舊建築與區域，其中全面禁限建半世紀的社子島，徒有平房、鐵皮屋，基礎設施不足，是歷屆台北市長選舉交鋒議題，台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏指出，建議將社子島採用「策略性更新地區」規畫，有效打造友善都更環境、完成水岸城市願景。 台灣老舊建築問題多，以民國60年代興建房屋為例，4至5層且無電梯、地下室的老式公寓，巷弄狹窄有消防救災公安疑慮，建築安全係數更遠低於現行法規，且經過多年使用，水泥多有粉碎，鋼筋規格也不如現代建築，難以抵擋強震，若遇到像921大地震一樣的7.3強震，根據專家推估光是在台北地區倒塌的建築可能超過3.5萬棟，成為國安隱憂，全台都市更新問題層出不窮，其中限建半世紀的社子島更陷入多年困境。 陳勝宏指出，都市更新地區可分為優先劃定、迅行劃定以及策略性更新地區，其中策略性更新地區需具備一定條件，包括鐵路、機場或都會區水岸、港灣等立地條件，可突破一般都市更新容積獎勵限制，若開發成功，將有效改善居住環境、復甦城市機能。 陳勝宏舉例，如社子島就相當符合策略性更新地區條件，禁建、限建50年來與台北市成為兩個世界，歷任市長都未能解決開發問題，然而社子島有著絕佳山水景觀，位淡水基隆兩河匯流處，為台北市極為重要生態位置，環境優質、獨一無二，可遙望觀音山與關渡平原，循都更條例能解決地主與政府困境，以策略性增加容積取得城市最大利益。 陳勝宏認為，包括公園綠化、水岸生態以及休閒娛樂等方向，皆能將社子島形塑台北市空前的休閒商業居住環境，以策略型更新地區提供資源協助、招商引資，以及減稅優待、容積獎勵放寬等，有效打造友善都更環境，這些在都更條例皆有法可循，能取得住戶、市民、城市之間最大利益，建構世界級的生活聚落，能真正照顧到核心居民、完成都市願景，更解決歷任市長無法突破之困境。
房子無論新舊大小都可能碰上漏水問題，若想避開漏水屋，很多人建議可在雨天看屋，觀察屋內是否潮濕、有無明顯漏水等情形。如果擔心在交屋後、甚至是入住後才發現有漏水問題，建議選擇提供「房屋漏水保固」的房仲品牌將更有保障，有些業者會設下保固屋齡限制，民眾簽約前務必睜大眼睛看清楚，才不會讓自身權益平白損失。 針對房屋漏水問題，實務上造成漏水的原因有百百種，輕重各有不同，可能是室內潮濕反潮造成的壁癌、牆內水管老舊破裂造成漏水、施作防水層區域年久失效、大樓外牆裂縫滲水、窗框接縫處滲水…等問題。 有些屋主會以折價方式，期望買家在交屋後自行修繕，由於漏水問題大多還是發生在牆面內，一般人可能無法評估影響範圍及修繕費用，消費者若發現喜歡的房屋內有漏水情形，應在簽約前請專業的抓漏師傅現場做勘估，因若漏水處在鄰居的共用牆面或公共管道滲漏都可能會有不同的處理方式，務必確認好後續修繕方式、費用等問題，買房才買的安心。 若想觀察房屋有無漏水情形，建議看屋時可以著重觀察天花板、牆角、窗框及水管經過的牆面處，確認表面是否有不規則的漆面粉狀隆起、油漆變色脫落或壁紙變色發黑情形；如果房屋有陽台外推或頂樓加蓋等其他增建處，則要注意新舊建物的接縫處，是否有滲水跡象。此外，整體牆面油漆若有較明顯色差或局部粉刷痕跡，也可能是曾經存在漏水問題，民眾一定要提高警覺。 提醒民眾，雖然買房簽約前，可以請仲介提供不動產說明書，及由屋主協助填寫並勾選的標的物現況說明書，但部分屋主可能旅居國外或有其他住處，而使房屋長期無人居住使用，即使房子存在以上滲漏水風險，屋主也可能不知情，而無法反映在說明書上。為避免入住後才發現漏水，難釐清修繕責任歸屬買方還是賣方，選擇提供「房屋漏水保固」的房仲品牌將更有保障。 如永慶房屋擁有業界唯一「無屋齡上限」漏水保固，30年以上老屋也適用，買家若發現有簽約時未告知的漏水問題，在交屋日起6個月內，提供主建物範圍內、最高30萬的保固額度，超過1萬元以上、31萬元以下的部分，買方只須負擔1萬元，為購屋再添保障。
今年股災讓打著「錢進股市賺頭期款」如意算盤的朋友們深陷泥淖，加上展望明年景氣並不樂觀，不少人因此打消購屋念頭，讓房市交易狀況更加不振，也因此前陣子讓企研室整理從1995年至2020年一共九次的股災與前後年房市交易連動，倒也有些和過往經驗不同的發現。 回顧過去，大盤跌幅達3成以上的有1995年中共試射飛彈、1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化、2008年金融海嘯；又以網路泡沫化跌幅達66.2%為最深，在這些股災之中，買賣移轉減幅從6-36.8%不等，顯見在過往時空中經濟型股災對不動產交易影響甚鉅。 在2008年之後的4次股災；2011年美債危機、2015年中國股災、2018年中美貿易戰，與2020年COVID-19等，大盤修正在三成內，對房市影響亦相對弱勢，其中2018年與2020年，房市交易量不減反增。 推估這種狀況的原因有三，其一是過去金融市場單純。在2008年之前，房貸利率較高，加上未有海外資金大潮回流，市場反應直接，雖然遭逢股災，賣股救房在實務上不可行，卻可發現當股市修正侵蝕資產，會降低轉戰房市意願，讓彼此連動較為明顯。其二是訊息透明度差異。從前房地產交易與訊息皆不透明，民間無從參考，很容易因集體恐慌左右市場，其三是政策變因少。近年政府祭出打房政策，多從閉鎖期下手，持有者縱然有恐慌，閉鎖期也降低賣方意願，從而出現交易遲滯。 那麼，接下來呢? 近點看，如按照世界銀行或其他預測機構估計的情境，2023年經濟表現不會太好，股市表現很難期待，投資者意願低落，特別是住宅市場，在購屋信心與經濟和銀行緊縮銀根等實質面多重壓力下，價格應不會有向上空間，成交量在稅制影響下，很難有倒貨潮，買賣雙方相持不下，恐是接下來的主旋律。 長遠點看，台灣是個淺碟市場，加上近來政經變數讓不可測的因子越來越多，從這角度來看，股市與房市之間還能連動，還真是一件幸福的事情呢。 【徐佳馨小檔案】 ★現職：住商不動產企劃研究室資深經理 ★專長：以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢 ★出版書籍：《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》 ★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家
城市當中的公園綠地被視作都市之肺，為地狹人稠的環境帶來淨化與舒壓空間，乃居住生活的重要機能，若加上交通、商圈便利性、地段知名度，以及景觀視野等優點，均讓綠地公園概念宅更走夯，近期可發現創下台中市與桃園市單價新高的豪宅，都座落在公園第一排，前者為緊鄰西屯區水湳一帶中央公園的「豐邑PARK ONE」，頂樓戶來到台中市住宅產品首見的單坪百萬元，後者則是中壢區青埔重劃區青塘園旁的「威均青塘園」，單價62.4萬元居桃園市之冠，高樓層所享綠地景緻，現已成為票房保證。 說起全台公園宅高價地段，北中南最值得一提的莫過於台北市大安區的大安森林公園、台中市七期的秋紅谷廣場，以及高雄市鼓山區的凹子底森林公園，都是金字招牌歷久彌新的豪宅聚落，分別有「信義聯勤」、「寶輝秋紅谷」，以及「京城天贊」作為指標，高標水位各自可達單坪200萬元，與9字頭、6字頭，雖另有社區規劃、名氣、投資價值、蛋黃地塊，以及購置者身份等多重價高因素，但共通特點的綠地公園概念，更彰顯在水泥叢林中，可與自然連結的珍貴性，不論是視野所及大片綠意，或是步行可達與綠為鄰，無疑深受資產階層青睞。 綠地空間成就房市利多，締造的區域高價不勝枚舉，如桃園市知名的藝文廣場，附近除了一系列的中悦豪宅社區外，今年「麗晶花園廣場」也飆上5字頭交易紀錄，綠蔭廣場與蛋黃區名氣儼然相互加持。新北市同見此況，永和區逾6年單價新高的「三輝雙子星」，每坪攀上8字頭，訴求的便是與仁愛公園當鄰居；新店區預售價碼緊追「合環LANDMARK」的「宏盛心中央」，單坪賣到83.1萬元，亦擁十四張歷史公園，當地還有「宏普GRAND PARK」、「三輝四季」、「漢皇吾岳」等新案開上8字頭，綠地效益不言可喻。 依據政府資料開放平台，2020年台灣每人享有的公園綠地面積是5.7平方公尺，約1.7坪，與世界衛生組織建議的近3坪標準還有一段差距，而近年的疫情封閉，要是鄰家就有綠地空間，更有助身心靈的平衡，無怪乎在密集度高的市區搶佔綠地居住，房價皆走高檔，印象中應唾手可得的一抹綠，如今轉為珍稀的高價資產，雖略帶無可奈何，倒也提醒大眾對於自然環境的尊敬與重視。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
最近大家明顯感受到景氣反轉了！在國際上俄烏戰爭持續陷入泥淖，轉眼歐洲進入寒冬，國際經濟也像入冬一樣，幾乎是沒有一項好消息。通膨、升息沒有減緩，連帶的全球股市也不斷三天一大跌，兩天一小跌，從台積電這座護國神山就可以看的出來。股價最高點685也不過就是今年1月的事，如今股價已經在400以下，接近腰斬。 景氣好不好，房地產最敏感！如今許多房地產指標都顯示房價有鬆動、開始下跌的趨勢。但是身處第一線，其實又是另一種風景。 以我所在的新北市西區(五股、泰山、蘆洲、八里等地)來講，交易仍然熱絡。一方面五股洲子洋重劃區因為市場定位的關係，中小坪數格局較多，因此總價低，始終是首購族、新婚小家庭、爸媽給子女置產的考量重區，剛性需求強烈，幾乎沒有不景氣的跡象。最近反而因為外在環境不斷給予景氣將反轉的暗示，促使許多賣方驚覺似乎應該趕快趁跌價前賣房；買方也認為此時應該可以殺殺價，至少比年初便宜，也就紛紛進場看房，所以大體而言買氣仍旺，沒有氣若游絲。 但是其他區域，就傳來不一樣的風景了：豪宅市場溫度下降、單價高的重劃區原價賣不太動了需要降價、台北市中古屋市場觀望氣氛濃厚等，可見房地產市場在國內外景氣的擠壓下，有的已經開始走下坡，有的還在山頂上。 景氣對民眾而言，就像我們常常強調的，如果有買房需求，那麼日日是好日，只要自備款準備妥當，算一算每月貸款可以負擔的起，不會影響生活品質太大，購買的區域自己喜歡，房子看起來跟自己的氣場很合，能夠想像自己住在裡面開心快樂的樣子，那麼就不必管景氣好或不好？房價是不是過一陣子會崩盤？現在買下去就對了！ 如果考慮太多，希望買在房價最低點，那麼就永遠買不成，畢竟買房還是需要一些感性與夢想。而最重要的，時間都證明，買房往往是最苦盡甘來、也最划算的人生長期投資與儲蓄。台灣地狹人稠，房價會小幅波動，但不太會大跌，崩盤走山更不可能；就算房價不漲，也往往會維持在一定水準，而這水準，都會比你當初買的房價高。 不過景氣對房仲而言，則是一場嚴厲的考驗，因為房仲是非常地域性的工作，我們選定服務區域之後，該區域的特性就會影響到業績的多寡。如今傳來許多區域的房仲已經在吃老本的邊緣，成交量急遽萎縮。 但是很奇特的，不管區域景氣如何，業績好的營業員，只要過了或長或短的尷尬期，成交就如行雲流水，不會暴起暴落，他們有自己的節奏。你可以看到他們身上相近的業務特質：熱情、誠懇、勤奮、有想要贏的強烈動機、不輕易放棄、讓人易於接近、讓客戶樂於接觸，並且散布正能量給周圍的人。你可以看到他們的事業，從山腳下開始，一步一腳印，走到半山腰。可能會歇息一會兒，但是你對於他們會攻上山頂，絲毫沒有疑慮。 成功的房仲，你在他身邊都能感受到成功的賀爾蒙瀰漫在四周，也感染到周圍的人。 今年真的不景氣嗎？我們公司剛剛新誕生一位千萬經紀人，打破所有紀錄，而且他今年才25歲！ 半山腰總是擠的，你得去山頂看看！與其在半山腰不上不上，不如大家眼睛往上看，看那些登頂的房仲，究竟他們身上有甚麼不變的特質，能讓他們不畏景氣，持續攀高。 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋執行長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
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