日圓走貶，截至7月底，近1年的貶幅達1成3，趁勢「錢」進日本買房在市場掀起熱議，然而日幣若跌跌不休，是否干擾後續轉手賺得的價差？又或是日本仍有疫情風險，購置後的物件處理、未來出租狀態是否較難掌握？而要買市區物件，還是價格低、漲幅較大的市中心外圍？東瀛置產究竟有何致勝關鍵？ 【保守為上 穩定出租 「都心6區」為首選】 眼下市場正處空多交錯，一方面全球疫情影響下，利率刻意壓低造成的高通膨惡果，兼之戰爭干擾，以及美國劇烈升息的波動，經濟景氣並不算好。另一方面，美國持續升息行動有望在今年劃下句點，全球經濟迎來較穩定的態勢，日幣不見得下探不止，疫情逐走常態化，日本旅遊觀光漸漸大幅度開放，都有機會讓日圓年底前結束貶勢，進軍日本房地產，保守以待仍為上策。 說到日本房市近年漲勢，實乃與全球同步，東京方面還加上先前東奧因素帶動，市區房產偏貴，又疫情所致避免群聚、居家上班等狀態，不少日本人往郊區買房，據日本不動產商統計，南西6區、北東11區，乃至於橫濱、埼玉，今年1月的中古成屋房價比去年同期，都有超過1成的漲幅，而像是精華區「都心6區」則因房價高，漲幅則為8.5%，平均房價約落在台幣2000萬元，但如同台灣，精華區以外房價本有比較基期稍低，自然具備上漲空間。 而外國人在日本置產大多著眼出租收益，出於謹慎立場下，避免選擇不熟悉，或區域房市不算健全的地帶，也得兼顧貸款條件，而距離地鐵站近，坪數上以小坪數為主，就可達到低總買屋，容易出租的優勢，比方說山手線沿線大站，在東京都的23區之中，可以核心區塊「都心6區」的新宿、中央區、千代田、港區、澀谷、文京為首選，雖然價格稍高，但居住機能健全，具備保值抗跌特性，風險也低。 【買房、貸款、持有三大面向 與台相似大丈夫】 日本始終為成熟穩健的已開發國家，比起新興市場國家，日本政經環境風險低，人文生活條件也舒適宜人，且對於外國人投資相當友善，根據日本政府規定，非日本國民亦可購置、擁有和出售房地產，需遵守之規定及條件，亦和日本國民相同，貸款購屋方式也不複雜，台灣的投資人可以按照自己的資金配置去找適合的銀行貸款。 惟在貸款上也要注意幾個面向，像是有財力證明等擔保，有些銀行甚至要求本人或配偶有永久居留證明，頭期款最好準備在3成，而日本當地均有台灣人可申貸銀行，各家銀行接受物件多在東京23區內，鄰近地鐵站，屋齡勿偏高等亦是核貸考量。 稅費方面，每年有持有稅須繳交，但與台灣一樣有稅基偏低的情況，大概在房屋市值的0.3%以內。其他像是仲介服務費、印花稅、代書費等與台灣買屋需繳交情況大同小異。另在出售時有獲利情況，持有時間在5年內，需納約3~4成資本利得稅，持有超過5年，則約2成，相似於台灣實施多年的房地合一稅，台灣民眾應也不陌生。 不過仍提醒民眾，日幣要是持續走貶，投資當地獲利反而會遭到稀釋，如果資產活動以台灣為主，台灣的房產增值空間，勝於日本許多不在話下。至於一圓海外置產夢，或以出租收益為取向，相較變動性較大的東南亞一帶，或是房價偏高的韓國，日本有其優勢，後況值得一定關注。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
在人生的旅途上，許多重大決定可能都是匆忙間的想法，沒想到卻影響深遠。這些靈光乍現看似無厘頭，事後想來，或許冥冥之中是上天註定。 公司「房仲一哥」來自在地五股，從小就在五股長大，爸媽那一代是嘉義菸農北上打拼的第一代。那一代很辛苦，什麼都要自己來，所以小時候一哥家做過非常多的生意，社會流行什麼家裡就做什麼，而做最久是檳榔攤。 台灣夏天很熱，所以想當然家裡也開過冰店、賣過刨冰。因此一哥的童年，就跟千千萬萬個台灣家庭的小孩一樣，在客廳即工廠、家裡就是店面的情況下，幫忙家裡做生意就是童年的全部。賣東西的應對進退學會不少，無形中也為自己不可知的房仲事業奠定了基礎。 爸媽北上打拚為求保佑，在嘉義帶了一尊玄天上帝的雕像來拜。雖然一路走來並不富裕，但是一家和樂又平安，爸媽感謝神明保佑，也推薦給親朋好友、街坊鄰居。一尊神明很孤單，又陸續帶了三太子、九天玄女與土地公，家裡的神明越請越多，一哥的爸媽乾脆開一間宮廟，讓大家都能夠獲得諸方神明的保庇。開的宮廟要叫什麼名字呢？神明的家，凡人不用操心，玄天上帝某一天來託夢，說要叫「三天館」。 在課業上，一哥是小時了了大未必佳的典範。小學是班上前3名，國中是班上前5名，淡水工商很努力才變成班上前10名，二專就變成只求及格畢業。當兵也不知道是幸還是不幸，在1年10個月的期間，跟著裝甲師全省打透透，從南到北，以睡馬路及各地宮廟為基本配備。 退伍了！面臨要做甚麼行業的抉擇。因為以前家裡夏天賣冰，冬天賣過烤地瓜，而一哥退伍的時候，台灣正流行烤地瓜，那時便利商店還沒有幾家，當然更沒有賣，因此一哥就重操兒時舊業，當起烤地瓜小販了。 烤著烤著，颱風來了！五股地勢低窪，還是「遇水則發」易淹水的90年代，一哥非常擔心自己的生財器具會躲不過颱風的侵襲。如果真是如此，那麼事業不是毀了一半？放心不下之餘，有了「不想再賣地瓜了，看看做別的」的想法。 颱風過了，一哥立刻向媽媽說自己想轉行！「那你要做什麼呢？」媽媽關心的詢問。一哥隨口說「我要到我們前面十字路口的住商去賣房子！我想當房仲賺大錢！我要有百萬年薪！」說完一哥自己也嚇一跳！不知道自己的想法從哪裡來，也沒有深思熟慮過，神來一筆就隨口說出來。 爸媽以為一哥只是胡亂回答，沒想到隔天是星期一，一哥真的走到住家前面的路口，推了我們公司的玻璃大門來應徵房仲。 其實爸媽當時也覺得一直賣烤地瓜不長久，所以也在幫一哥想後路，找了區公所開垃圾車的穩定工作，希望一哥去開垃圾車。但一哥意念堅決，沒有去開垃圾車，來做了房仲。否則清潔大隊固然是多了一位得力助手，房仲業則少了一位超級房仲。 一哥來做房仲，接受公司正規的房仲業務訓練，但是除了第一個月冒了人生第一泡、達成第一筆交易後，連續8個月陷入低潮，沒有賣出任何一間房。每個月薪水只有幾千塊，比賣地瓜少很多。還好吃住都還在五股家裡，所以一哥秉持著「別人可以，我一定也可以！」的信念苦撐下去，公司也以鼓勵的態度支持一哥。 當時房仲業是手工業的時代，要發傳單、釘電線杆宣傳看板，電腦還是昂貴的產品，一哥就破釜沉舟大手筆買了一台3萬元的電腦。店長當時還心急地說「不要這麼急著買電腦，你可能幾個月就不在這裡了！」但一哥還是毫不猶豫買下去。這也顯示出當時一哥的決心與一定要成功的毅力。 果然，經過了必經的低潮期之後，就是大爆發！才進公司2年，一哥就做到全公司第1名的業績，成為名符其實的一哥，來到月薪十萬以上、年薪百萬起跳的新境界。從此之後業績穩步向上，成為一名優秀的房仲業務員。 爸媽的疑慮至此完全消失，從一開始認為一哥只是敷衍隨口說說，做幾個月房仲吃吃「歸零膏」就會知難而退，也就會回頭開垃圾車。沒想到房仲一哥越做越起勁兒，還拚到全公司第1名，就也不再堅持「房仲一哥」去開區公所垃圾車了，反而認為房仲一哥神來一筆，說要到附近十字路口那家公司做房仲，應該是九天玄女或是玄天上帝的指示，否則當時怎麼從來沒有聽一哥提過？ 十幾年下來，一哥在公司已經是副總級的人物了！看到許多人陣亡在沙灘上，自己卻屹立不搖，仍然是最初的體會，那就是「別人能做，我一定也能做！」有毅力、比耐心，在房仲的路上就不會陣亡。 至於當初為什麼烤地瓜突然不烤了，就決定到附近十字路口的住商做房仲？「房仲一哥」說，真的沒有經過深思熟慮，想做房仲的意念真的就是那6秒鐘的決定。 所以有時候人生也不要想太多，做！就對了！6秒鐘的決定，讓一哥找到一輩子可以打拼的事業。 【陳素君小檔案】 ★現職：住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，房仲業資歷28年 ★學歷：萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷：台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事
今年前6個月在物價漲不停、政府猛打房，央行續升息抗通膨的情況下，讓購屋者持「若不買又續漲，若買了怕套在高點、又或是等待降價」多方交戰的矛盾購屋心態。 商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰說，上半年房市表現，購地少7成，來客量少5成，購屋觀望可能延遲至少半年才進場。而疫情Q3趨緩，報復性消費復甦在即，部分擬在上半年的新案遞延到Q3、Q4推案，下半年整體仍維持「量縮、價微揚」格局，預估全年總推案量將從去年的1.8兆元減為1.38兆元，年減23%。 對於內政部政次花敬群將在10月推動通過《平均地權條例》修法，禁止預售屋轉賣。賴正鎰說，政府打炒房一年來效果顯著，但房地產業也慘兮兮，所以他向立委們喊話，年底馬上就要縣市長選舉，大家都很忙著輔選，短期內實在沒有必要再急著推動預售屋禁止轉賣的修法，更不需要用打房議題來騙選票，他也建議政府「不急修法管預售、穩控建材與土地買賣、放寬土建融貸款成數」三大政策來穩房市。 賴正鎰說，台灣房價在去年的漲幅快速攀升，很多人搶著進場買房置產抗通膨，所以多數建商都賣得很好，但全球汽油與糧食等生活支出，今年以來大幅上揚，俄烏戰爭3月開打以來，原油與金屬價格漲，鋼，鋁，銅線，玻璃等建材也隨之大漲40%，加上土地成本太高，營建業為如期交屋，須搶工、搶料，每坪的興建成本也從9.5萬元漲到13.8萬元，平均漲幅超過45%，原本高興完銷，到最後完工交屋時，卻可能變成要虧錢。 他分析說，台灣通膨率6月雖達到3.39％，但壓力尚不如歐美國家的高，只是全球通膨如影隨形，加上全球股市重挫，更讓消費者堅信「置產抗通膨」，但卻在「物價漲不停、政府猛打房、央行分段升息」三角關係中，消費者在購屋心態上，存有「到底是要不要買房？」、「現在進場會不會是買在高點？」、「現在不買，以後房價恐更高買不起」的矛盾情境。 賴正鎰指出，央行要求銀行承辦開發商土建融資貸款降到4成，並規定購地後18個月內要開工，否則要降低貸款成數，使得開發商現在都不再買新的土地，加上之前庫存土地已購足，所以全國的今年上半年的購地總金額較去年同期減少了7成，市場觀望氣氛濃使得各案場平均來客量短少50%，建商原本在今年上半年要推的部分新案遞延到Q3、Q4推出、預售屋改為成屋銷售，避免吃掉利潤。 賴正鎰分析上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力，建材飆漲，加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令，逼得已領建照的新案急忙開工，致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6，突破兆元大關。游資陸續轉進房市，置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵，但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素，預估推案大幅緊縮，甚至延遲到明年，這些種種現象，在政府，開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。 開發商反映土地與建築成本的飆漲，六都房市以台中漲幅最高，近4年來的預售屋平均單價從21. 1萬元漲到38.7萬元，漲幅達83％以上，甚至有些個案追漲達100%、桃園漲幅70%次之。台南和高雄的平均房價漲幅也逾60%。 而雙北市房價基期高，漲幅相對較少，但今年上半年的新個案補漲空間幅度大，慢慢恢復到上波4、5年前的行情，像新莊副都心區域回到60萬元以上，萬華區也回70、80萬元，加上台北市區現在無地可買，所以開發商只能靠都更危老或合建，來降低推案成本。 展望下半年房市，賴正鎰點出3大趨勢，包括(一)台北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。(二)隨著預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。(三)因疫情居隔或留在家時間變長，帶動換屋需求增加，50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。
因市中心外圍、山區地勢以及多有老舊物件等因素下，北投區一向被認為是台北市蛋白行政區，目前整體成屋平均單價僅在50萬元左右，惟石牌、榮總、明德一帶，因捷運效益帶動，又有生活採買、綠地空間、醫療體系等機能，加上鄰近天母的地緣性，成為北投區房價高度發展地域，實價資訊中北投區的高價案，躍上單價百萬元社區均集中於此，儼然一個北投兩個世界。 觀察北投區高價預售案，榮總生活圈豪宅「力麒天沐」，去年9月預售單價達137.3萬元，創下北投區新高，見證磺溪第一排魅力。更值得注意的是，另有「家居璽玉」、「華固文臨」的頂樓戶分別來到120.8萬元與109.3萬元，直追磺溪概念宅價碼，而其座落的位置則是眼下台北市最後一塊可供產業做大型開發的北士科重劃區。 與石牌一路之隔的北士科重劃區總面積接近百公頃，規劃醫療、數位科技等走向，周邊早有振興、榮總、陽明等醫療院所，又有關渡工業區相輔相成，可說佔盡地利之便，搭上產業園區概念房市走向，醫生、企業大老闆、白領主管、工程師勢必組成買盤主力，重劃區內亦有綠地空間等宜居性，有利發展景觀高價宅，不少高價品牌建商摩拳擦掌搶進插旗，包括璞園、華固、家居、國泰等，身價後況不言可喻。 全台實有不少重劃區預售新案價碼都不低，比方說新北市新店區央北重劃區有達單價7字頭，桃園市中壢區的青埔重劃區，與台中市北屯區的14期重劃區則見5字頭，均來到相對在地的高價水位，而寸土寸金的台北市終於再開發出罕有的重劃區塊，還兼具產業園區概念，價格水漲船高毫無懸念。 石牌磺溪畔豪宅已帶動起單坪百萬元等級高價宅，如「木蘭居」、「全陽柏悅」便多有企業主青睞，該地段未來邁向150萬元大關並不意外，而捷運石牌、明德站周邊預售案亦攀上百萬元，「天母常玉」最高價就為116.2萬元，「璞玥」、「璞園明」都站穩百萬元，如今北士科甫揭露兩社區，水準來到120萬元，後續登場的新案檔次高，預料房價恆溫走升，事實上連蛋白中的蛋白地帶捷運北投站生活圈，市場也傳新案預售開價9字頭，反轉蛋白形象正在北投遍地開花。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
央行升半碼後的某天，一位長輩憂心忡忡打電話來，她想知道如果繼續升息，會不會房價崩盤，在這時間是不是應該房子賣掉，保留現金避險。 經歷過11%高利時代，長輩聽到升息馬上回憶起當年種種，不免餘悸猶存；現在又將近退休，已不像年輕時行有餘力，能對抗外在變局，她越想越怕，數晚不能安寢，長輩的問題或許也是許多朋友共同的煩惱。 只要把握3個原則，倒也不用太過擔憂。 首先，誠實面對自己的財務狀況。除了貸款，還有每月支出、收入，以及目前手上已有的現金和股票、房地產等資產部位的現值，將這些資料整理成一份資產負債表；抑或更單純將支出與收入和資產分門條列，初步了解自己的經濟狀況如何？有哪些破口需要填補。 其次，進行壓力情境設定與壓力測試。目前銀行網站都有房貸或是信貸等貸款的試算軟體，將目前還有貸款的部份按照利率與餘額進行試算，以房貸為例，雖然普遍不認為房貸會達到2.5-3%水準，但民眾還是可以自行試算出最壞的狀況，並且進一步評估自己是否有能力償債，在還沒升息到這水平前，尋求例如寬限期、轉貸等方式作為因應。 第3，增加現金部位，降低非必要支出。隨著資金派對散場、經濟走入衰退，盤點自身資產，多留現金、少做過度消費，皆為當下因應之道，也能為下一波的景氣循環做好最佳準備。 至於長輩問的「手上的房子要不要賣了換現金?」 我只問了「租金在漲，賣了要住哪邊？」她就做了決定。 當每月償還貸款低於同等級房租，房子只有一間，終究都是要住的，加上房子買得早，地點不太差，透過按月償還房貸，亦是另一種型態的儲蓄，勝過幫房東抗通膨。 世事變化無常，因為無常更容易讓人心生恐懼，因應之道別無他法，唯有直球對決，當問題不再是問題，恐懼就不會是恐懼。 【徐佳馨小檔案】 ★現職：住商不動產企劃研究室資深經理 ★專長：以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢 ★出版書籍：《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》 ★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家
現代醫療發達，即使進入老年化社會，但現今65歲以上銀髮族，大多身體健康、生活自理、可到處旅遊，仍具職場貢獻力，經濟學人雜誌以「夜梟族（Owls）」來形容這股新勢力，因為這些族群年紀較長但是仍可適量的工作、有收入，是「Older, Working Less, Still Earning」！ 台灣未來將走向「夜梟族」的高齡化時代，因此「養老之前，一定要先養生！」幸福的核心價值是擁有健康，可以從飲食和居住環境層面著手。若年長者、照顧者想透過改變居住環境，重拾生活幸福感，建議可選擇有電梯、交通方便、空氣新鮮、氣候溫暖，且行動空間安全的優質環境，當生活中充滿樹木、花草與芬多精，長者的身心狀態即可獲得療癒。 台灣房屋規劃10年，在新竹關西打造「亞洲健康智慧園區」，擁有PM2.5空氣品質符合WHO健康生活標準，正面回應地球暖化的問題，在佔地6000多坪的建地上，規劃60%以上的面積來植樹，創造3600坪的園林，再加上周邊農田的自然農法，營造「樹與人」共生的生活方式，並結合溫泉度假、醫療照護與交通便利等多項優勢的健康園區，為樂齡健康保留了完整的五感體驗。 據國際能源總署（IEA）資料，房地產及建築產業消耗全球約40%的能源，排放所有溫室氣體的30％，消耗原材料的40％，所以全球若想淨零碳排，房地產業必須得轉型，減少碳排放，並提升建物的綠能使用率，目前除了要解決減碳環保之外，更要積極解決未來的老化及暖化兩大難題。 放眼國際，全球企業重視ESG，其中E關注環境永續、S鎖定社會需要、G則是優化企業治理，台灣房屋則再加入一股力量「+」，形成ESG+，從植樹造林，到建立健康友善農場、成立亞洲健康智慧園區，讓這三種架構之間形成更好的良性循環，留下更多本錢面對全球永續轉型浪潮，並留住更美好的世界給下一代。
又到了驪歌輕唱，畢業生離開校園進入社會的時間。這兩年因為疫情的關係，社會新鮮人找工作，比以往要困難，尤其是要找到自己喜歡、有未來性、薪水又滿意的工作，更是可遇而不可求。以往納胃量最大的服務業，以及許多原本是畢業生嚮往的航空業、旅遊業、餐飲業等等，倒得倒、逃得逃，許多以往足以號令天下的標竿企業，遇到這個全球沒頂的大海嘯，也只剩一口氣，根本沒有空間招募新人。 所幸，房仲業，甚至擴大一點來説，房地產業，這兩年迎來的卻是春天，僅有去年6月因為三級警戒的關係業績衰退，但在後面的數個月立刻回補。雖然今年此時，因為升息、政府打房、全球景氣等因素，房市似乎又見反轉冷卻，5月全台房市交易量比4月衰退2成，年減幅度也有13％，但業績仍然是因公司而異。以我們公司為例，5月業績反而比4月成長了24％，可見事在人為。因為房市反轉，疫情居高不下，大家反而更有戒心，更警醒，更把口罩戴好戴滿，全心全意投入工作。 雖然社會上對於房仲業有既定的看法，但其實房仲業對許多社會新鮮人而言，是值得投入時間、精力，努力去付出的終身事業。它是與服務大眾、接觸人群有關的行業，也是投資（時間、精力）報酬（薪水及自我肯定）率高的行業。 但是房仲公司很多，我們要怎麼選擇好的房仲公司加入呢？我們可以借用學校學過的馬斯洛（Abraham Maslow）需求金字塔理論，來尋找好的房仲公司： 1，生理需求：這家房仲公司經過我的努力，可以滿足我的基本需求，給我合適合理的薪資嗎？ 2，安全需求：這家房仲公司可以給我安全的工作環境嗎？ 3，社會需求：這家房仲公司有同事愛、友誼、注重團隊合作，讓我有歸屬感嗎？資深同事及公司願意教導菜鳥弟妹房仲知識與技巧，不藏私、不留一手嗎？這家房仲公司本身會變成都市叢林，業務相互廝殺啃咬嗎？這家房仲公司業務抽屜都要上鎖，以免客戶資料被攔截嗎？ 4，尊嚴需求：這家房仲公司在社會上的評價如何？我加入這家公司，會獲得尊重與肯定嗎？ 5，自我實現的需求：我加入這家房仲公司，會發揮我的潛能，實現我的理想嗎？ 6，自我超越的需求：看看這家公司的資深房仲，是否有人達到我現階段無法想像的境界？例如年薪600萬以上？成為管理階層？自己創業當房仲公司領頭羊？公司營業額破億？公司每年真心誠意投入社會公益慈善活動，回饋社會？ 如果你想要進的房仲公司，自己看資料，也私下打聽之後，果真符合上述需求，那麼就不妨大膽投出履歷，跨出人生這重要的一步。 想進入房仲業試身手嗎？此其時也！ 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋執行長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
中央銀行6月中旬將召開第2季理監事會議，外界預測再度升息並再推選擇性信用管制新措施，對此，鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰今天說，房市Q2交易幾乎靜止，倘若央行再升息及提高個人信用管制，央行此舉豈非是要銀行「雨天收傘」？建議政府應先穩經濟，不能「眉毛鬍子一把抓」，分不清輕重緩急。 賴正鎰說，新冠疫情造成全球海運，貨櫃塞港，嚴重影響經濟景氣已是第3年，國內民生原物料及民生用品價格，石油天然氣等能源，愈來愈貴，通膨壓力如影隨形，疫情重創餐飲、旅行、交通等服務業，原物料食材，油品及麵粉也大漲，業者都苦不堪言。 行政院主計總處近日發布經濟預測，大幅下修今年經濟成長率0.51%，剩3.91%，同時調升消費者物價上漲率（CPI）預測值2.67%。 賴正鎰表示，同樣受疫情與物價影響的產業，還包括營造建設業，政府一年來持續五波打炒房的各項措施打壓，加上土地與營造建材成本大漲，房地產Q2急速降溫，土地買賣交易大幅減少，建商推案量大減，接待中心也門可羅雀，沒有來人就沒有成交。 對於財政部26日宣佈要追溯110年7月1日後的紅單轉讓，都要納入房地合一2.0，最高課徵45%稅率，交易人須於今年6月底前自動申報補繳稅，否則會追稅受罰。賴正鎰認為，房產業界都不認同投機炒房的風氣，對政府抑制投機客炒作預售屋紅單的政策，完全舉雙手贊成也全面支持，不讓投資客轉單。 但他認為，房市降溫，固然與疫情、原物料上漲因素有很大關係，但禁止紅單交易，甚至準備禁止預售屋轉約，絕對是關鍵點，政府溯及既往的作法，只會讓人覺得趕盡殺絕，間接影響到首購族與換屋族的購屋意願，令人無所適從，也使預售市場秩序大亂。 賴正鎰認為，房地合一2.0對預售屋及新成屋5年內交易轉讓，並課徵45%資本利得稅，以重稅調控房地產的手法已夠用，若還要全面禁止預售轉讓，等於是干涉人民居住與買賣自由，現在財政部又要追繳去年紅單交易稅，形同是最後的殺手鐧，毫不手軟。 賴正鎰表示，目前全球10國央行輪番升息，俄烏戰爭未歇、國際油價持續高檔，以及缺糧危機等步步逼近，如何穩住經濟才是首要工作，他建議政府不要再祭出選擇性信用管制，用成數或年限來箝制人民貸款需求，不要再無限上綱，而且增加的持有成本，可能會轉移到租屋者身上，政府應深思。
阿雄來自高雄，頭髮較為稀疏，看不出來其實是7年級生，才30多歲而已。他最轟動的事蹟，就是在做房仲之前在台積電工作。 台積電？對！你沒有看錯，他是台積電工程師轉當房仲，而且現在做房仲做得有聲有色，沒有轉錯行。雖然他是11年前在台積電工作，當年的台積電尚未被稱作「護國神山」，但早已是台灣數一數二、如日中天的高科技大公司了。所以阿雄台積電工程師做得好好的，卻辭職轉戰房仲？顛覆了社會的想法，其中必有緣故。 阿雄家在高雄是小康以上，有2個妹妹，一家5口，倒也和樂融融。國中阿雄雖然念的是升學班，但是成績乏善可陳，高職依照分發念了冷凍科，興趣就跟科名一樣，是冷凍起來沒什麼興趣。高職上面接二專，這時阿雄憑著天份，考上苗栗親民技術學院電機系（後更名為亞太創意技術學院，目前已停辦）。會改念電機，也是順從社會大眾對理工男的理解，念電機以後出路廣。 但阿雄在親民只念了1年，就因為離家太遠，在苗栗水土不服，二專第2年，就轉學回高雄正修科大電機系繼續念。二專念完接著念二技，考上高雄高苑科大電機系。如今已經相當於大三，結果年輕的心當然是盡情享受青春。在二專階段，阿雄記得就是不斷參加校際聯誼，彷彿周周參加「來電50」，偶爾也修一下戀愛學分，好愜意的大學生活。 畢業，當兵一年，阿雄來到了人生關口：入社會要找什麼工作？從事什麼職業？擁有電機系的燙金畢業證書，阿雄也沒有多想，剛好看到封裝測試大廠日月光在徵人，就去應徵，當然錄取。 工作地點呢？高雄。 職稱：技術士。 薪資：月薪2萬多，普通。 年薪：40多萬。 說穿了，阿雄就是在生產檢驗線上一顆小小的螺絲釘而已，跟他念的電機系一點關係也沒有。在日月光的高科技爆肝生涯還不到1年，發生了轉變阿雄人生命運的大事：跟好朋友大吵一架。阿雄憤而想要離開高雄，遠離傷心地。剛好在台積電工作的親民技術學院的同學說台積電現在缺人，鼓勵阿雄來應徵。不是要離開高雄嗎？現在機會立馬浮現。 阿雄經過了台積電的筆試與面試，正式成為台積電的員工，也終於離開了高雄。 職稱：半導體LIT黃光蝕刻設備工程師。 工作地點：新竹。 薪資：月薪4萬多。 年薪：晉升為60多萬。 一樣，跟電機系所學也是關係不大。在台積電的生活，固然一樣加班滿滿，持續爆肝，但是員工福利沒有話說，游泳池、籃球場、醫院，應有盡有。但是最大的問題，就是不知道未來在哪裡？因為跟所有的高科技公司一樣，學歷還是非常重要，要往上爬，要獲得加薪，就要有碩士、甚至博士學位才有可能。 但阿雄並不是念書的料，所以他已經看到在台積電終點的自己。台積電工作1年多，這時貴人出現了，一位高雄的老友了解阿雄心中的憂慮之後，說他在五股泰山做房仲，做得很有興趣，阿雄要不要試試看？再深談，年薪比他在台積電還高出許多。 阿雄當時才25歲，驛動的心再起！就這樣，阿雄在民國100年從台積電工程師跳槽，一轉身，成為房仲，進了我們公司。 房仲業務員有很多種，有人是天才型，天生就具備成功業務的本質：本能會關心人、喜歡關懷人、人際關係佳、口才好。另一種是「勤能補拙」型，以誠待人，古樸一些沒有關係，嘴巴笨一點沒有關心，只要是真心面對客戶服務，客戶反而會比較喜歡嘴笨勤能補拙型的業務。阿雄就是屬於後者。 勤能補拙型，成功孵化期也會比較長。阿雄第1年業績很慘！只賣出4間房，平均月薪倒退回2萬多，倒回日月光生產線時期了。但是阿雄並不氣餒，他說「人家可以，我一定也可以！」然後就看到阿雄更努力了，常常下班後還去派報。 結果第2年，業績就翻轉成全公司年度第3名，賣出20多間房。甚至在五股地區還闖出名號，大家都説「只要買方找阿雄，一定買得到價格滿意的房子」。阿雄說，爸爸給他的教誨，就是「嚴以律己，寬以待人」。一件事顯現出阿雄服務的心，是發自真心。 一個假日，阿雄剛好在社區中庭，結果4樓失明的阿姨叫的康復巴士來了。失明自然行動也不太方便，阿雄想也沒想，就揹著失明阿姨上康復巴士。這行動剛好被以往跟阿雄不合的社區前主委看到，前主委大為感動。主動與阿雄化干戈為玉帛，後來還把自己的房子委託給阿雄販售，並且成交。一直到現在許多年過去了，前主委已經退休搬到林口，仍然保持連繫。 當房仲的第5年，阿雄年薪破百萬；第10年，年薪突破200萬，阿雄是典型的細水長流型房仲。雖然阿雄笑說，離開血汗的高科技產業，沒想到房仲也是另一個血汗產業。但阿雄在房仲業一待十幾年，也表示驛動年輕的心安定下來。這十年，阿雄不但在老家高雄買了房子，更在台北也買了房子置產，錢沒有亂花。對於阿雄的未來，我一點都不擔心，因為阿雄的優點實在很多，也努力實踐父親的教誨，在天國的媽媽一定也以阿雄為榮。 今年阿雄將結婚生子，人生又將邁入另一個新的階段，相信阿雄未來必能像雄鷹一樣，翺翔在房仲的天地間。 【陳素君小檔案】 ★現職：住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，房仲業資歷28年 ★學歷：萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷：台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事
日前楊金龍總裁在立法院財務委員會專題報告時，被立委質詢在房市調控做法上是否有其他調整空間，總裁在回應中指出，作法上將有縮短房貸的期限，例如不得超過30年、針對六都以及新竹縣市祭出第2戶房貸成數限制、對於局部漲幅較高的地區，或是六都甚至擴及全國，採取貸款成數限制等等的做法。 多年來，央行罕見地在每季理監事會前就如此具體的把房市調控政策做一如此清楚的說明，且事後也發聲明稿，進一步表示不會對於首購族下手，縮短年限的選擇性信用管制僅對目前已經限縮的法人、豪宅與第2戶以上等族群，不會傷無辜，即便如此，在全球由牛轉熊的市況下，面對投資市場的難以捉摸與政策干擾，即使千絲萬縷，在這當下，依舊可以歸納出三大因應方向。 其一，提高現金部位。在未來幾年，不可預期中依舊可以預期的是，市場將有超乎想像的震盪，必須留有一部份現金作為避險規劃，另一理由是銀根將會持續緊縮，為避免貸款時因鑑價等原因出現缺口，造成違約，多準備點總是好事。 其二，尋找優質標的。牛市中的眾聲喧嘩很難區分標的強弱，可是在熊市中，卻能更清楚標的本身價值，也更容易找到值得長線經營的好物業做為資金的港灣。 其三、避開議題陷阱。在干擾因素眾多的當下，保身之道在於避開利空利多的話題，房地產更要留心政策後座力，切莫刻意和政策對做，畢竟國家機器能耐超乎想像，口袋不深或經驗不足，很難全身而退，趨吉避凶者會是最佳策略。 走過了漫長的多頭，房價已在高點之際，無論是國際經濟局勢下的震盪，抑或是國內政策面調整，都足以讓台灣這個淺碟市場激起無比波瀾，這也是未來兩三年市場的主旋律。所幸，失望之冬往往緊跟著希望之春，高築牆、廣積糧，機遇永遠垂青有準備的頭腦。 【徐佳馨小檔案】 ★現職：住商不動產企劃研究室資深經理 ★專長：以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢 ★出版書籍：《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》 ★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家
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