央行升半碼後的某天，一位長輩憂心忡忡打電話來，她想知道如果繼續升息，會不會房價崩盤，在這時間是不是應該房子賣掉，保留現金避險。 經歷過11%高利時代，長輩聽到升息馬上回憶起當年種種，不免餘悸猶存；現在又將近退休，已不像年輕時行有餘力，能對抗外在變局，她越想越怕，數晚不能安寢，長輩的問題或許也是許多朋友共同的煩惱。 只要把握3個原則，倒也不用太過擔憂。 首先，誠實面對自己的財務狀況。除了貸款，還有每月支出、收入，以及目前手上已有的現金和股票、房地產等資產部位的現值，將這些資料整理成一份資產負債表；抑或更單純將支出與收入和資產分門條列，初步了解自己的經濟狀況如何？有哪些破口需要填補。 其次，進行壓力情境設定與壓力測試。目前銀行網站都有房貸或是信貸等貸款的試算軟體，將目前還有貸款的部份按照利率與餘額進行試算，以房貸為例，雖然普遍不認為房貸會達到2.5-3%水準，但民眾還是可以自行試算出最壞的狀況，並且進一步評估自己是否有能力償債，在還沒升息到這水平前，尋求例如寬限期、轉貸等方式作為因應。 第3，增加現金部位，降低非必要支出。隨著資金派對散場、經濟走入衰退，盤點自身資產，多留現金、少做過度消費，皆為當下因應之道，也能為下一波的景氣循環做好最佳準備。 至於長輩問的「手上的房子要不要賣了換現金?」 我只問了「租金在漲，賣了要住哪邊？」她就做了決定。 當每月償還貸款低於同等級房租，房子只有一間，終究都是要住的，加上房子買得早，地點不太差，透過按月償還房貸，亦是另一種型態的儲蓄，勝過幫房東抗通膨。 世事變化無常，因為無常更容易讓人心生恐懼，因應之道別無他法，唯有直球對決，當問題不再是問題，恐懼就不會是恐懼。 【徐佳馨小檔案】 ★現職：住商不動產企劃研究室資深經理 ★專長：以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢 ★出版書籍：《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》 ★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家
現代醫療發達，即使進入老年化社會，但現今65歲以上銀髮族，大多身體健康、生活自理、可到處旅遊，仍具職場貢獻力，經濟學人雜誌以「夜梟族（Owls）」來形容這股新勢力，因為這些族群年紀較長但是仍可適量的工作、有收入，是「Older, Working Less, Still Earning」！ 台灣未來將走向「夜梟族」的高齡化時代，因此「養老之前，一定要先養生！」幸福的核心價值是擁有健康，可以從飲食和居住環境層面著手。若年長者、照顧者想透過改變居住環境，重拾生活幸福感，建議可選擇有電梯、交通方便、空氣新鮮、氣候溫暖，且行動空間安全的優質環境，當生活中充滿樹木、花草與芬多精，長者的身心狀態即可獲得療癒。 台灣房屋規劃10年，在新竹關西打造「亞洲健康智慧園區」，擁有PM2.5空氣品質符合WHO健康生活標準，正面回應地球暖化的問題，在佔地6000多坪的建地上，規劃60%以上的面積來植樹，創造3600坪的園林，再加上周邊農田的自然農法，營造「樹與人」共生的生活方式，並結合溫泉度假、醫療照護與交通便利等多項優勢的健康園區，為樂齡健康保留了完整的五感體驗。 據國際能源總署（IEA）資料，房地產及建築產業消耗全球約40%的能源，排放所有溫室氣體的30％，消耗原材料的40％，所以全球若想淨零碳排，房地產業必須得轉型，減少碳排放，並提升建物的綠能使用率，目前除了要解決減碳環保之外，更要積極解決未來的老化及暖化兩大難題。 放眼國際，全球企業重視ESG，其中E關注環境永續、S鎖定社會需要、G則是優化企業治理，台灣房屋則再加入一股力量「+」，形成ESG+，從植樹造林，到建立健康友善農場、成立亞洲健康智慧園區，讓這三種架構之間形成更好的良性循環，留下更多本錢面對全球永續轉型浪潮，並留住更美好的世界給下一代。
又到了驪歌輕唱，畢業生離開校園進入社會的時間。這兩年因為疫情的關係，社會新鮮人找工作，比以往要困難，尤其是要找到自己喜歡、有未來性、薪水又滿意的工作，更是可遇而不可求。以往納胃量最大的服務業，以及許多原本是畢業生嚮往的航空業、旅遊業、餐飲業等等，倒得倒、逃得逃，許多以往足以號令天下的標竿企業，遇到這個全球沒頂的大海嘯，也只剩一口氣，根本沒有空間招募新人。 所幸，房仲業，甚至擴大一點來説，房地產業，這兩年迎來的卻是春天，僅有去年6月因為三級警戒的關係業績衰退，但在後面的數個月立刻回補。雖然今年此時，因為升息、政府打房、全球景氣等因素，房市似乎又見反轉冷卻，5月全台房市交易量比4月衰退2成，年減幅度也有13％，但業績仍然是因公司而異。以我們公司為例，5月業績反而比4月成長了24％，可見事在人為。因為房市反轉，疫情居高不下，大家反而更有戒心，更警醒，更把口罩戴好戴滿，全心全意投入工作。 雖然社會上對於房仲業有既定的看法，但其實房仲業對許多社會新鮮人而言，是值得投入時間、精力，努力去付出的終身事業。它是與服務大眾、接觸人群有關的行業，也是投資（時間、精力）報酬（薪水及自我肯定）率高的行業。 但是房仲公司很多，我們要怎麼選擇好的房仲公司加入呢？我們可以借用學校學過的馬斯洛（Abraham Maslow）需求金字塔理論，來尋找好的房仲公司： 1，生理需求：這家房仲公司經過我的努力，可以滿足我的基本需求，給我合適合理的薪資嗎？ 2，安全需求：這家房仲公司可以給我安全的工作環境嗎？ 3，社會需求：這家房仲公司有同事愛、友誼、注重團隊合作，讓我有歸屬感嗎？資深同事及公司願意教導菜鳥弟妹房仲知識與技巧，不藏私、不留一手嗎？這家房仲公司本身會變成都市叢林，業務相互廝殺啃咬嗎？這家房仲公司業務抽屜都要上鎖，以免客戶資料被攔截嗎？ 4，尊嚴需求：這家房仲公司在社會上的評價如何？我加入這家公司，會獲得尊重與肯定嗎？ 5，自我實現的需求：我加入這家房仲公司，會發揮我的潛能，實現我的理想嗎？ 6，自我超越的需求：看看這家公司的資深房仲，是否有人達到我現階段無法想像的境界？例如年薪600萬以上？成為管理階層？自己創業當房仲公司領頭羊？公司營業額破億？公司每年真心誠意投入社會公益慈善活動，回饋社會？ 如果你想要進的房仲公司，自己看資料，也私下打聽之後，果真符合上述需求，那麼就不妨大膽投出履歷，跨出人生這重要的一步。 想進入房仲業試身手嗎？此其時也！ 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋執行長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
中央銀行6月中旬將召開第2季理監事會議，外界預測再度升息並再推選擇性信用管制新措施，對此，鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰今天說，房市Q2交易幾乎靜止，倘若央行再升息及提高個人信用管制，央行此舉豈非是要銀行「雨天收傘」？建議政府應先穩經濟，不能「眉毛鬍子一把抓」，分不清輕重緩急。 賴正鎰說，新冠疫情造成全球海運，貨櫃塞港，嚴重影響經濟景氣已是第3年，國內民生原物料及民生用品價格，石油天然氣等能源，愈來愈貴，通膨壓力如影隨形，疫情重創餐飲、旅行、交通等服務業，原物料食材，油品及麵粉也大漲，業者都苦不堪言。 行政院主計總處近日發布經濟預測，大幅下修今年經濟成長率0.51%，剩3.91%，同時調升消費者物價上漲率（CPI）預測值2.67%。 賴正鎰表示，同樣受疫情與物價影響的產業，還包括營造建設業，政府一年來持續五波打炒房的各項措施打壓，加上土地與營造建材成本大漲，房地產Q2急速降溫，土地買賣交易大幅減少，建商推案量大減，接待中心也門可羅雀，沒有來人就沒有成交。 對於財政部26日宣佈要追溯110年7月1日後的紅單轉讓，都要納入房地合一2.0，最高課徵45%稅率，交易人須於今年6月底前自動申報補繳稅，否則會追稅受罰。賴正鎰認為，房產業界都不認同投機炒房的風氣，對政府抑制投機客炒作預售屋紅單的政策，完全舉雙手贊成也全面支持，不讓投資客轉單。 但他認為，房市降溫，固然與疫情、原物料上漲因素有很大關係，但禁止紅單交易，甚至準備禁止預售屋轉約，絕對是關鍵點，政府溯及既往的作法，只會讓人覺得趕盡殺絕，間接影響到首購族與換屋族的購屋意願，令人無所適從，也使預售市場秩序大亂。 賴正鎰認為，房地合一2.0對預售屋及新成屋5年內交易轉讓，並課徵45%資本利得稅，以重稅調控房地產的手法已夠用，若還要全面禁止預售轉讓，等於是干涉人民居住與買賣自由，現在財政部又要追繳去年紅單交易稅，形同是最後的殺手鐧，毫不手軟。 賴正鎰表示，目前全球10國央行輪番升息，俄烏戰爭未歇、國際油價持續高檔，以及缺糧危機等步步逼近，如何穩住經濟才是首要工作，他建議政府不要再祭出選擇性信用管制，用成數或年限來箝制人民貸款需求，不要再無限上綱，而且增加的持有成本，可能會轉移到租屋者身上，政府應深思。
阿雄來自高雄，頭髮較為稀疏，看不出來其實是7年級生，才30多歲而已。他最轟動的事蹟，就是在做房仲之前在台積電工作。 台積電？對！你沒有看錯，他是台積電工程師轉當房仲，而且現在做房仲做得有聲有色，沒有轉錯行。雖然他是11年前在台積電工作，當年的台積電尚未被稱作「護國神山」，但早已是台灣數一數二、如日中天的高科技大公司了。所以阿雄台積電工程師做得好好的，卻辭職轉戰房仲？顛覆了社會的想法，其中必有緣故。 阿雄家在高雄是小康以上，有2個妹妹，一家5口，倒也和樂融融。國中阿雄雖然念的是升學班，但是成績乏善可陳，高職依照分發念了冷凍科，興趣就跟科名一樣，是冷凍起來沒什麼興趣。高職上面接二專，這時阿雄憑著天份，考上苗栗親民技術學院電機系（後更名為亞太創意技術學院，目前已停辦）。會改念電機，也是順從社會大眾對理工男的理解，念電機以後出路廣。 但阿雄在親民只念了1年，就因為離家太遠，在苗栗水土不服，二專第2年，就轉學回高雄正修科大電機系繼續念。二專念完接著念二技，考上高雄高苑科大電機系。如今已經相當於大三，結果年輕的心當然是盡情享受青春。在二專階段，阿雄記得就是不斷參加校際聯誼，彷彿周周參加「來電50」，偶爾也修一下戀愛學分，好愜意的大學生活。 畢業，當兵一年，阿雄來到了人生關口：入社會要找什麼工作？從事什麼職業？擁有電機系的燙金畢業證書，阿雄也沒有多想，剛好看到封裝測試大廠日月光在徵人，就去應徵，當然錄取。 工作地點呢？高雄。 職稱：技術士。 薪資：月薪2萬多，普通。 年薪：40多萬。 說穿了，阿雄就是在生產檢驗線上一顆小小的螺絲釘而已，跟他念的電機系一點關係也沒有。在日月光的高科技爆肝生涯還不到1年，發生了轉變阿雄人生命運的大事：跟好朋友大吵一架。阿雄憤而想要離開高雄，遠離傷心地。剛好在台積電工作的親民技術學院的同學說台積電現在缺人，鼓勵阿雄來應徵。不是要離開高雄嗎？現在機會立馬浮現。 阿雄經過了台積電的筆試與面試，正式成為台積電的員工，也終於離開了高雄。 職稱：半導體LIT黃光蝕刻設備工程師。 工作地點：新竹。 薪資：月薪4萬多。 年薪：晉升為60多萬。 一樣，跟電機系所學也是關係不大。在台積電的生活，固然一樣加班滿滿，持續爆肝，但是員工福利沒有話說，游泳池、籃球場、醫院，應有盡有。但是最大的問題，就是不知道未來在哪裡？因為跟所有的高科技公司一樣，學歷還是非常重要，要往上爬，要獲得加薪，就要有碩士、甚至博士學位才有可能。 但阿雄並不是念書的料，所以他已經看到在台積電終點的自己。台積電工作1年多，這時貴人出現了，一位高雄的老友了解阿雄心中的憂慮之後，說他在五股泰山做房仲，做得很有興趣，阿雄要不要試試看？再深談，年薪比他在台積電還高出許多。 阿雄當時才25歲，驛動的心再起！就這樣，阿雄在民國100年從台積電工程師跳槽，一轉身，成為房仲，進了我們公司。 房仲業務員有很多種，有人是天才型，天生就具備成功業務的本質：本能會關心人、喜歡關懷人、人際關係佳、口才好。另一種是「勤能補拙」型，以誠待人，古樸一些沒有關係，嘴巴笨一點沒有關心，只要是真心面對客戶服務，客戶反而會比較喜歡嘴笨勤能補拙型的業務。阿雄就是屬於後者。 勤能補拙型，成功孵化期也會比較長。阿雄第1年業績很慘！只賣出4間房，平均月薪倒退回2萬多，倒回日月光生產線時期了。但是阿雄並不氣餒，他說「人家可以，我一定也可以！」然後就看到阿雄更努力了，常常下班後還去派報。 結果第2年，業績就翻轉成全公司年度第3名，賣出20多間房。甚至在五股地區還闖出名號，大家都説「只要買方找阿雄，一定買得到價格滿意的房子」。阿雄說，爸爸給他的教誨，就是「嚴以律己，寬以待人」。一件事顯現出阿雄服務的心，是發自真心。 一個假日，阿雄剛好在社區中庭，結果4樓失明的阿姨叫的康復巴士來了。失明自然行動也不太方便，阿雄想也沒想，就揹著失明阿姨上康復巴士。這行動剛好被以往跟阿雄不合的社區前主委看到，前主委大為感動。主動與阿雄化干戈為玉帛，後來還把自己的房子委託給阿雄販售，並且成交。一直到現在許多年過去了，前主委已經退休搬到林口，仍然保持連繫。 當房仲的第5年，阿雄年薪破百萬；第10年，年薪突破200萬，阿雄是典型的細水長流型房仲。雖然阿雄笑說，離開血汗的高科技產業，沒想到房仲也是另一個血汗產業。但阿雄在房仲業一待十幾年，也表示驛動年輕的心安定下來。這十年，阿雄不但在老家高雄買了房子，更在台北也買了房子置產，錢沒有亂花。對於阿雄的未來，我一點都不擔心，因為阿雄的優點實在很多，也努力實踐父親的教誨，在天國的媽媽一定也以阿雄為榮。 今年阿雄將結婚生子，人生又將邁入另一個新的階段，相信阿雄未來必能像雄鷹一樣，翺翔在房仲的天地間。 【陳素君小檔案】 ★現職：住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，房仲業資歷28年 ★學歷：萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷：台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事
日前楊金龍總裁在立法院財務委員會專題報告時，被立委質詢在房市調控做法上是否有其他調整空間，總裁在回應中指出，作法上將有縮短房貸的期限，例如不得超過30年、針對六都以及新竹縣市祭出第2戶房貸成數限制、對於局部漲幅較高的地區，或是六都甚至擴及全國，採取貸款成數限制等等的做法。 多年來，央行罕見地在每季理監事會前就如此具體的把房市調控政策做一如此清楚的說明，且事後也發聲明稿，進一步表示不會對於首購族下手，縮短年限的選擇性信用管制僅對目前已經限縮的法人、豪宅與第2戶以上等族群，不會傷無辜，即便如此，在全球由牛轉熊的市況下，面對投資市場的難以捉摸與政策干擾，即使千絲萬縷，在這當下，依舊可以歸納出三大因應方向。 其一，提高現金部位。在未來幾年，不可預期中依舊可以預期的是，市場將有超乎想像的震盪，必須留有一部份現金作為避險規劃，另一理由是銀根將會持續緊縮，為避免貸款時因鑑價等原因出現缺口，造成違約，多準備點總是好事。 其二，尋找優質標的。牛市中的眾聲喧嘩很難區分標的強弱，可是在熊市中，卻能更清楚標的本身價值，也更容易找到值得長線經營的好物業做為資金的港灣。 其三、避開議題陷阱。在干擾因素眾多的當下，保身之道在於避開利空利多的話題，房地產更要留心政策後座力，切莫刻意和政策對做，畢竟國家機器能耐超乎想像，口袋不深或經驗不足，很難全身而退，趨吉避凶者會是最佳策略。 走過了漫長的多頭，房價已在高點之際，無論是國際經濟局勢下的震盪，抑或是國內政策面調整，都足以讓台灣這個淺碟市場激起無比波瀾，這也是未來兩三年市場的主旋律。所幸，失望之冬往往緊跟著希望之春，高築牆、廣積糧，機遇永遠垂青有準備的頭腦。 【徐佳馨小檔案】 ★現職：住商不動產企劃研究室資深經理 ★專長：以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢 ★出版書籍：《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》 ★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家
統計桃園工業地產實價登錄交易，2021年總交易規模達908億，為近10年新高且連5年規模成長；特別的是，桃園13個行政區中，共有5個行政區2021年的交易規模較2020年成長，其中，有4個行政區位於南桃園，楊梅區更是交易規模增長金額最多的區域，顯示南桃園的工業地產正快速發展，主要是過去工業地產交易以北桃園為主，但在重點工業區供給有限下，考量設廠時機及購置成本，企業購地設廠有往南桃園發展趨勢，讓桃園工業地產交易版圖出現洗牌。 近年台商回流，電商物流等產業也有強勁的購置工業土地與廠房自用需求，加上政府輔導非法違章工廠轉型，企業為取得合法土地工廠而興起一波遷徙潮，也都帶來工業地產交易動能。桃園有許多發展成熟的重點工業區域，但近年供不應求下價格也已攀升，因此企業購地設廠自然就會往成本較低的區域布局，南桃園如楊梅等區域因單價行情相對較低，就會吸引企業進駐。 統計桃園各行政區的工業地產實價登錄交易規模，2021年共有5個行政區交易規模較2020年成長，分別為楊梅區（總金額167億，較前年增加99億）、蘆竹區（總金額170億，較前年增加61億）、大溪區（總金額45億，較前年增加27億）、龍潭區（總金額46億，較前年增加16億）、新屋區（總金額26億，較前年增加3億）。這些成長區域位置，除了蘆竹區外，多位於南桃園，顯示企業布局南擴的態勢明顯。 交易規模增長金額最多的楊梅區，位於南桃園的工業區核心位置，加上有幼獅工業區擴大2期、馬達矽谷園區、幼獅青年創業村等開發題材，2021年交易規模較前年增加近百億之多，交易類型以工業土地佔約60%為最多。今年也持續看到上市櫃企業在楊梅區投資設廠，包含統一企業以10.3億元買下工業土地，將作倉儲物流園區及生產使用；另外，欣興電子也以4.54億元再加碼買下草湳坡段近3,000坪工業土地，這已經是欣興電子在楊梅區投資的第三筆工業地產。 截至去年12月投資台灣三大方案帶來對桃園的總投資金額達2,964億元，佔整體投資金額18%，投資家數也已逾百家，顯見桃園在這波台商回流潮的重要性，預期在高科技、汽車、化工、物流等產業持續佈局擴廠、以及老舊廠房因應產業升級及工廠合法化下，整體需求仍會高，但在重點工業區的供給有限下，若考量設廠時機以及購置成本，企業購地設廠是可評估往南桃園規劃，因地理位置上往南可銜接竹科的產業鏈，或可讓佈局策略更有彈性。
2022年4月住展風向球分數對應燈號則依然維持綠燈，已經『連9綠』。風向球六大構成項目中，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數等三項分數下滑，議價率、待售住宅建案分數等兩項分數上升，僅成交組數等一項分數持平。 代表房市指標的住展4月風向球分數急轉直下，較3月（48.7分）減少3.4分、來到45.4分，主因是本土疫情大爆發導致建商推案縮水，以及市況下滑所致，預估5月市況會再續降，房市將進入至少一季的「隔離期」。 雖然4月是新建案市場的傳統旺季，但因本土疫情失控的緣故，建商普遍放緩推案進度，建案延推的情況更為惡化，以致於4月預售屋推案量僅約600億元，較3月驟減約500億元，大台北地區單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-中山「躍大直」、南港「全陽馥」；新北市-新莊「亞昕森中央」、「瀚羽蒔光」、「宸熙丰悦」、「豐盛」與「新莊科達花園」泰山「新潤潤見築」與「新潤A5Ⅱ-大道鎏域」、淡水「森原樹‧樹之泉」。 桃竹地區單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市-中壢「林立寬和」、桃園「易德聚」、八德「首綻」、大園「家田富筑」、蘆竹「寶佳峰匯」和「安美大望」；新竹市-北區「家兜里」、香山「大綠景景觀科技園」；新竹縣竹北「喬立TIMELESS」等案。4月完工釋出的新成屋戶數也連袂走低至200戶以下，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-中正「新光人壽總統傑仕堡」。 即便全台籠罩在疫情快速擴散的陰霾當中，但因疫情使得缺工問題更加惡化，資金成本與工程進度落後的壓力排山倒海而來，此時建商多選擇漲價以轉卸不斷墊高的成本，4月北台灣新建案平均議價率降至11.7％，是今年來收斂幅度最大的一個月。 【待售建案數 近8年多來最低水位】 再來看到代表市況的成交與來客組數兩個構項，4月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為26.7組／週，較3月（34.7組／週）減少8組／週，月減幅約23％，中止連續2個月上升。來客組數雖然明顯下滑，但與去年三級警戒期間只有個位數相比，已能看出部份購屋族已經麻痺、或防疫疲乏，建案人氣雖下降但不至於跌至冰點。另，4月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.8組／週，較3月（3.1組／週）下降0.3組／週。 數據顯示，4月新建案市場人氣、買氣同步下挫，但在剛性需求與通膨刺激之下，房市基本盤仍未潰散；雖然銷售速度變慢，但「零成交」建案並不多，多數建案都都還賣得動，再加上新開賣的建案數較3月減少，北台灣4月待售住宅建案數量跌破1000大關至900餘個，是2014年以後首見，顯示供給面仍較為緊繃。 今年房市在鷹式升息、政府打房、疫情爆發與俄烏戰爭多重衝擊之下，市場上「雜聲不斷」，看空的聲音此起彼落。然而，從市況上看來，今年供給未出現爆量，還沒出現供過於求的現象，又因造價成本難以回降，雖然5月市況會再續降，但今年房價要反轉回跌恐怕不容易。
季節有春夏秋冬，文章有起承轉合，人生有生老病死。同樣的，在職場上也有生命週期。 職場第一階段是好奇：因為剛投入一個工作，一切都是新鮮的，所以我們對職場的一切都抱持著最大的興趣，充滿著好奇心，什麼都想試試看，對於未來也充滿憧憬，對於工作目標，就是悶著頭往前衝。 第二階段是組織：不再那麼衝動了！知道活在當下，享受當下，也認知到工作的方向與階段目標合不合理。懂得利用組織來壯大自己的力量，讓工作計畫能夠有秩序地完成。 第三階段是應付：在這個階段你可能已經打過多場戰役，有輸有贏，但是贏了已經沒有像以前那樣興奮；而輸了更是兵家常事，你也不想再想別的方法贏回來，鬥志已經喪失，工作也開始重複起來。你的工作態度變成應付居多。工作上也常常在收拾過去的殘局，看不到未來。 第四階段是厭惡：你對於工作上的種種完全提不起勁，工作的熱情火把完全熄滅，反而厭惡感油然而生。無聊、重複、失落、低潮不斷侵襲著你。起床上班變成痛苦的事，你想要逃離，工作上想要停下來休息一下，或開始幻想是否該換一個工作了。 這循環有沒有很熟悉？有的時候大到整個工作循環就是這四階段，走到第四階段，有的人就「回不去了」，就從工作職場上畢業、轉換跑道甚至高掛免戰牌，因為已經在職場中迷失了自己。 有時單一事件，也可以清晰的辨別出這四階段。更多的時候是這四階段隨著心情與工作上的變化而不停的像跑馬燈一樣的轉換。其實，有時解藥是只要休個假，工作週期就會從第四階段回復到第二階段。 在房仲生涯中，我們也會遇到好奇、組織、應付與厭惡這四個好朋友。在「好奇」的階段，你對於開發客戶、聯絡客戶有著無窮的精力，就像個好奇寶寶，對於房仲的各種面向你都希望接觸、熟悉；而第二階段「組織」，就是房仲會利用組織的優勢，事半功倍，從開發、經營客戶到斡旋、成交、簽約，都能夠按部就班的依序完成；房仲生命週期第三階段「應付」，則工作狀況像落葉一般，業績有一搭沒一搭，開發與經營客戶變得非常消極；到了第四階段「厭惡」，房仲工作已經變成行屍走肉、了無生趣，甚至很討厭與客戶接觸、噓寒問暖了。 不論在哪一個房仲生命週期，來自組織的關懷都是必須的！我們須知，房仲工作不是單打獨鬥的武林，大家也不是鋼鐵人，組織也就是公司必須時時關心，旗下的房仲究竟是處在哪一個階段？ 第一階段好奇者，授予各項工具，引入正途。新人到職，難免對於各方面都有十足的好奇心，所以要有所提升，就是檢視這個職位(房仲職位)所需要的職能，加強訓練，讓新人趕快進入狀況。如果有新房仲長期停留在好奇這個第一階段太久，那麼就要找出停留的原因，為什麼始終像個新人？是真的不合適？做不來？還是沒有找到正確學習的方法？也很可能這房仲新人的確需要重新做職涯的定位。 第二階段組織者，在物質與精神上給予鼓勵，並且公司要規劃房仲生涯向上前進的軌道與誘因。要如何提升位在第三階段「組織」的房仲？他們的工作已經進入狀況，看起來很不錯，所以應該追求最大產值與工作效益。同時不斷在房仲的各個過程中累積經驗值，決定下一波躍升的起跑線。在公司的角度來看，除了穩定之外，也可以做出一些適當的職位調整，賦予第二階段的房仲更多的責任，必能增進他們新技能的開發，對於公司的發展以及個人的職涯肯定有莫大的幫助。 第三階段應付者，立刻予以心靈輔導，透視問題出在哪裡？傾聽他們的心聲。是家庭？是小孩？是父母？是工作瓶頸？是中年危機？還是彈性疲乏？缺少紓壓方式？還是需要休個長假？只要能開出對症下藥的藥方，由公司與房仲一起努力，必定可以避免繼續向下沉淪，從「應付期」回復到「組織期」。要如何翻轉或提升落入應付期的房仲同仁？提升方案可以是職位上的再訓練，尤其著重在心靈的輔導與生涯規劃的大計上，努力讓房仲同仁回到第二階段；也可以擬定斜槓、跨領域的職能訓練，來迎接反轉的躍升。更重要的也是「另一種傾聽」：落入應付階段的房仲，可以找仍有工作活力的房仲同仁聊一聊，他們是如何始終保持工作的活力？不會因為時間拉長而彈性疲乏的祕訣在哪裡？他們又是如何避免自己落入應付階段的？同時也可以請這些有活力的房仲對落入應付階段的房仲同事做一番診斷，看看從他們的角度是怎麼看這位像落葉般的房仲同仁？病灶在哪裡？對公司而言，也可以從旁找尋這種明燈型的房仲，來協助落入應付者階段的同仁，因為這可以挽救了一名曾經成功過、努力過的房仲，對公司的發展也會是正面的。 第四階段厭惡者， 房仲進入職場加護病房，需要自助與人助。房仲自己要有已落入第四階段的「自知」，不要拒絕來自外界的支援或協助，畢竟及早脫離第四階段，人生才可能美好。提升方案為認清事實，考慮去留，尋找是否有可能找回「初心」！重新回想進入房仲這一行是為什麼？這些年得到甚麼又失去甚麼？當初工作的動力在哪裡？把他們找回來。如果實在束手無策，藥石罔效，那麼就真的要尋找自己能有興趣會產生悸動的行業，及早轉業。 所有的房仲們都會在職涯中面對人生、情緒、工作、業績的低潮，這低潮期有的時候是一個月、三個月，有的則長達半年甚至一年。許多明明非常優秀的房仲，就是會突然撞牆，或是積壓多年的壓力突然間崩潰。只要是公司認為優秀的房仲，公司都應該伸出援手，以關懷、關心和溫暖，跟房仲們一起解決橫亙在面前的「坎兒」。 你的房仲生命週期在哪個階段？不要被自己嚇壞了，努力翻轉它！ 【李政哲小檔案】 ★現職：住商五泰房屋執行長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，在房仲業資歷超過20年 ★學歷：萬能工專 ★經歷：新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
「上有政策，下有對策」，再熟悉不過的一句話，意味著政策常會改變一些市場思維及作為，政府政策持續打炒房，市場上已然掀起一股投資客倒貨的暗流，接下來公司法人的動向會如何呢？也是很值得觀察的地方。 最近國內房市受到打炒房、疫情、戰爭、通膨、升息、類股災等諸多利空衝擊，市場氛圍開始轉變，買氣轉淡、賣壓變重，其中賣壓主要來自內政部修法中的政策，禁止預售屋換約，令不少的投資客都想趕在政策正式實施前「跳船」，因此市場上需求面除了少了投資客的「吃貨」外，轉而見到的是受政策影響的倒貨潮，這也是市場氛圍改變很重要的因素之一。 內政部打炒房的5大修法方案已經送到立法院，如果沒有意外，這個會期應該會通過，受影響的除了上述的投資客之外，就屬被明確鎖定的私法人，草案中管制私法人購屋行為，增訂私法人購買住宅用房屋許可制，用途限定員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。 顯然的私法人機構近年來在房市當中的頻繁進出，對於居住正義之危害不下於散兵游勇的投資客，早就被官方所鎖定，從央行第一波的選擇性信用管制開始，就一再的限縮公司法人的貸款成數，從7成一路降到4成，並取消寬限期。去年7月開始，財政部也將公司法人買賣屋納入房地合一稅2.0，都是要打擊公司法人的投機炒作。 只是央行及財政部的這些努力，就目前看來，對於口袋深不可測的公司法人還是莫可奈何，不時還是傳出公司法人現金購入豪宅的新聞。因此內政部這次的修法就非常令人期待，對私法人購買住宅採許可制，既可令之有所忌憚，又可減少住宅市場上的假性需求。 只是內政部限制私法人購買住宅產品，擺明了允許其買住宅以外的不動產，這會不會產生所謂的「趨魚效應」呢？也就是說，政策會不會將這類炒作的資金趕到其他不動產市場呢？ 這類「喊水會結凍」的公司法人，夾其豐沛的資金會轉移到哪類型的不動產呢？會是目前大家一致看好的商辦產品嗎？近來商辦租金持續上漲，空置率持續下降，是不錯的選項。還是市場全都不看好的店面產品？當有些國家已經解封之際，這時逢低包下黃金地段的店面，會不會也是這類資金大鱷的思維。 【張欣民小檔案】 ★現職：消基會副財務長兼房委會委員、天時地利不動產顧問公司總經理 ★專長：不動產調研及市場趨勢預測分析 ★出版書籍：《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》 ★經歷：太平洋資產管理公司總經理、德霖技術學院不動產經營系講師、正聲廣播電台日光大道節目主持人
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