全球居不動產總監陳炳辰。(圖/全球居不動產提供)
全球居不動產總監陳炳辰。(圖/全球居不動產提供)

房價高漲又遇市場反轉,房市現況顯得尷尬,價格未見走跌,但量能卻已弱化,如今不論是新案態度,或是市場實況,都以低總價產品為主,自用自住、投資出租、轉手容易度均為上選,但也因坪數小,換算上便常有吃驚的高單價情勢。

而台北市的林森生活圈,出於商圈特性使然,小宅產品大行其道,雖不乏屋齡老舊、居住環境複雜的社區,價位上相較偏低,但無論如何當地所處的市中心位置,兼之龐大的出租市場,又逢建商對於台北市都更危老案態度興致勃勃,竟也造就出高價小宅市場。

【「六六六大樓」改建案 小宅每坪衝上125萬元】

觀察實價揭露資訊,過去當地聲名遠播爭議大樓「六六六大樓」改建的「中山吉美」,今年4月的預售交易9樓戶,單價來到124.9萬元,奪林森商圈歷年來的小宅單價之冠,總價是2690萬元,登記坪數24.8坪,但主建物只有6成,顯然為室內空間不到20坪的小宅。

今年交易單價次高的社區也在「中山吉美」附近,正對馬偕醫院,位於中山北路巷弄內的中古大樓「美妍家」,5月成交的12樓戶,坪數為12.9坪,單價是114.3萬元,總價為1470萬元。第3則是鄰近民生東路一段四面佛的「M-HOUSE」,4月出售的11樓戶,坪數為11.7坪,單價是106.6萬元,總價則為1250萬元,還讓賣方小賺50萬元。

此三小宅自然有屋況相對在地老屋為佳,令價格走高,像「中山吉美」與「美妍家」,還有在地知名的永盛公園綠地優勢,若又有裝潢、帶租約等狀態都能錦上添花,且事實上這類小宅不乏有夾層設計,雖然在登錄坪數上看起來小,空間運用上還是有多元性。

【出租、獲利雙贏 林森小宅不退燒】

但要論及推升價碼關鍵因素,依整體林森商圈屋齡較輕的套房物件,均價已來到單坪8、9字頭,可有此高價,仍出於出租利多,以高價小宅來說,多租到單坪2000~3000元,換算投報率可達3%,以在地工作族群為主要租客,也會有馬偕醫院的醫療體系人員,或是需經常往返醫院的病患租賃,另因長久以來的條通文化亦有日籍人士租屋,此外,看準交通與生活便利性,也是其他民眾租屋誘因,拱出出租置產風氣。

而轉手獲利方面,要是能在1000多萬元,甚至更低的價位購置,都為台北市的低總產品,輔以投報收益,均有買方願意加價買,如「美妍家」近1~2年都有200、300萬元的獲利紀錄,「M-HOUSE」也有百萬元的價差賺取資訊,持有投報、出售獲利雙贏,買氣與房價不墜其來有自。

需得提醒的是,這類社區雖走高價,但位處林森商圈畢竟有其特殊居住氛圍,租客與住戶複雜度偏高,且以出租為主訴求的社區,規劃特性上也會與自住概念有所出入,自住或投資新手購置前一定得做好功課,以免後患。

【陳炳辰小檔案】

★現職:全球居不動產情報室總監

★專長:不動產市場分析

★經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

(房產網)

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