近期，柬埔寨的人蛇販運事件引起各方關注，讓人不禁回想起幾年前那波柬埔寨房產投資熱。 朋友老張是其中之一，幸運的是，某些原因讓他買了又退，身家得以保全。回想當年說明會和出團時的百般禮遇，他依舊念念不忘。 像老張這樣的人不少，2010年台灣房市走到一波高點之際，投資海外不動產的話題就開始發燒，那次雖非台灣人首次海外投資風，卻可說是歷年最大的一波，從最早國人熟知的日本和美國開始，到了2013年，搭上東南亞經濟發展強勁，人口紅利誘人的話題，許多業者開始鼓吹東南亞各國未來將會「複製貼上」台灣經濟發展與房地產暴漲歷史，帶著民眾前進東南亞投資不動產。 其中，柬埔寨因為進入門檻低，同時又以美元計價，加上2020年以前，柬埔寨的經濟每年以7%的速度穩步地成長，許多人懷抱夢想轉進，時至今日，根據《Global Property Guide》揭露2022年第一季柬埔寨金邊高端公寓的平均價格，年跌幅達19.15%，且持續降溫中。 相較於已開發國家，這些開發中國家爆發力強，想像空間大，加上過去中國大陸的成功經驗，會使得許多因主客觀因素沒有搭上中國發展列車的民眾，不想再錯過而上了車。 殊不知，開發中國家除了文化差異外，許多國家法治觀念不足，對外國人的保障未到位，甚至政權不穩定，即使簽約付款成交，也可能隨時可能翻臉不認人，這種種之外，還不包括投資人長期持有得面對的匯率與轉手風險。縱然資訊不對等可能是最大的獲利來源，自己沒法做功課也沒法自己出場，又缺乏正派負責的業者領進門，這些看似誘人的因素都是最大的滅頂源，在業者的限時成交與同團不停成交耳語的壓力下，很容易在情境下倉促決定而賠上身家。 很遺憾的，這種看似簡單的邏輯，幾年過去了，依舊不時出現在我們的日常，只是換個型態與包裝，又能東山再起，關於這些種種，老張倒是下了個結論。 他說：「本想找個避風港，殊不知風雨都因它而來。」原來感情如此、投資如此，人生也是如此。
因通商港口歷史而早早發展出居住環境的淡水區，擁大台北最親民的捷運概念宅，其中紅樹林出於水岸、半山景觀因素，度假風格強烈，建案規劃走高價風，形成高價宅聚落，近兩年淡水區的破億元豪宅「頤海大院」、「大隱豐盈海」都正好座落於此，順勢拉抬區域行情為淡水之最，目前紅樹林的成屋大樓平均單價在33萬元左右，預售案相去不遠，約在35萬元，再搭上房市熱潮，價碼都趨高，眼下整體淡水區的成屋行情約為單坪25萬元，紅樹林已有高出4成的價差。 【不用1500萬 亮點社區出列】 對於有意以親民價碼入主這淡水蛋黃區，還想搶進預售市場的買方，觀察實價揭露預售資訊，其實不無機會，若以低於總價1500萬元，又符合區域單價水位，包括「湯泉紅樹林」、「崑益豐合」、「大隱小藍海」近一年登錄均價均落在條件範圍內，尤其「湯泉紅樹林」還有不少低於千萬元的物件，輕鬆成家顯然其來有自。 事實上這3個社區因有坪數較小的物件，低總本在市場上搶手，要是位於不錯的地段銷售速度相當快，像「「大隱小藍海」還有建商品牌效益在，「湯泉紅樹林」則有規劃出16坪套房，總價更好入手，就算坪數來到20~40坪，這些社區仍有機會在1500萬元內入住，居住空間更舒適，又享紅樹林生活圈的地段價值、景色風光、交通機能等，宜居性與低房價相比得出的高CP值不言可喻。 此外，當地亦有出租市場，關渡、竹圍、淡水的上班族為常見的租客來源，而不乏紅樹林屋況佳、屋齡新的套房，招租水位在15000~20000元，2、3房的租件則在20000~25000元，換算投報率來到2.5%左右，引起投資出租族群注意並不意外，盡顯投資、自用兩相宜。 【與富為鄰6折入主 增添購置動機】 當前疫情常態化，淡水區為市區近郊，擁低密度住宅優勢，未來規劃淡江大橋、淡北道路，在捷運以外也優化與市區間的交通機能，新案拉抬，房價都不走回頭路，水漲船高。可飽覽淡水河夕照美景的紅樹林，本為淡水區高級住宅地域，所屬捷運紅線堪稱富貴線，由信義計畫區一路行經大安森林公園、中正紀念堂博愛特區、石牌天母，乃至紅樹林，豪宅齊聚，位居其列彰顯身價。 眾利多優勢下，紅樹林區域房市價碼抗跌走升，高價宅早吸引不少企業主購置，如「水立方」、「頤海大院」、「大隱豐盈海」都傳不少大老闆們購置，如今平價新案登場，單價只要高價宅6到7折，中小坪數總價更平易近人，與富為鄰，增添購置動機。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
面對俄烏的持續戰火，以及最新中共的圍島軍演，台灣民眾的表現似乎都格外淡定，沒有任何一丁點的恐慌，只是面對地緣政治的高度不確定性，近期有購屋計畫的民眾還是先「停看聽」，等房價若有所鬆動，再擇優進場為宜。 俄羅斯出兵烏克蘭已經5個多月了，在炮火下高樓大廈斷垣殘壁的景象，一定讓人印象深刻，久久揮之不去。這就是戰爭可怕的地方，戰火所到之處，就像覆巢之下無完卵。近日中共在台灣四周展開實彈軍演，國人表現的也是「處變不驚」的大無畏精神，但位處地緣政治的高風險區域，此時此際對於大金額、高資產的投資，包括房地產都要更加小心謹慎。 在戰火之下，再堅固的建築隨時都可能被摧毀，所以經歷過戰亂的老一輩都知道，在戰時、在亂世之中，黃金才是真英雄，房產往往就淪為像是狗熊一般，一旦真的面臨要逃難保命之時，不管你是幾億豪宅或是區區小宅，任何一磚一瓦都是帶不走的。 台灣已經超過一甲子沒經歷過戰亂，在俄烏戰爭之初就不時有人提到「今日烏克蘭，明日台灣」，這次因為美國眾議院議長裴若西訪台，引發中共大規模的軍演，還是讓很多人、很多媒體都直接聯想到1996試射飛彈的危機，最近股市已經出現上下劇烈震盪的情形，房市會不會也重演當年市場驚慌失措的景象呢？ 目前國人面對的是外有俄烏戰爭這一隻大黑天鵝，內有中共軍演的這隻大灰犀牛，建議近期有購屋計畫的民眾還是wait and see，先行停看聽吧！ 【停：買房動作稍安勿躁】 首先，稍停一下，不是要你不要買房，而是暫停一下，不急在這一時。畢竟後續俄烏戰事會如何演變？中共軍演後會不會還有其他的「商攻武嚇」動作呢？沒有人可以預料，若可以在短期內一切恢復平靜，當然是好事，到時再進場購屋也不遲。買房動作暫停一下下，對你不會有任何損失的。 【看：持續保持看房的動作】 看，則是自己要保有敏銳的觀察力，但也要持續保持看房的動作，感受第一線房市真實的脈動，看市場的價量變化，更要看股匯市有無異常的波動，特別是匯率是資金外移很重要的觀察指標。近日股市震盪擴大，看看有沒有人資金被套住了？有沒有人已需要「賣房救股」呢？此外，黃金價格是市場恐慌的指標，戰爭威脅下，金價越高相形之下似乎也越不利於購屋，這些都要密切注意。 【聽：聽聽市場各類的聲音】 最後，是仔細聽市場上的一些聲音，包括親戚朋友、學者專家對於房市的評論，聽聽看周遭有沒有人被迫拋售物件？聽聽業界當下以及軍演之後對於市場反應的一些看法。 根據過去的歷史經驗，戰爭大多是與通膨相伴而來，今年以來大家已感受到這波通膨的威力，因此在戰火不燒到自家門前的前提下，停看聽之後，不要忘了，房地產仍是抗通膨保值的重要選項喔。 大家都在回顧1996年房市，當年因為面對可能戰爭的高度恐慌，造成市場大洗牌，造就龐大換手量，確實有不少有錢人用腳投票移民他國，拋售手上資產，市井小民或是中產階級根本無力他想，也無力移民，當年勇於低接這些市場上物件的人，26年過去了，現在來看，證明他們都是房市大贏家。 【張欣民小檔案】 ★現職：消基會副財務長兼房委會委員、天時地利不動產顧問公司總經理 ★專長：不動產調研及市場趨勢預測分析 ★出版書籍：《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》 ★經歷：太平洋資產管理公司總經理、德霖技術學院不動產經營系講師、正聲廣播電台日光大道節目主持人
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2022年7月分數為51.8分，較6月（43.6分）暴增8.2分，分數寫下今年新高，對應燈號仍維持綠燈，且已經「連12綠」，而分數已非常靠近「熱絡注意」的黃紅燈。風向球六大構成項目，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數等4項分數上揚，待售住宅建案數和議價率等2項分數持平。 7月推案潮大到超乎想像，市況微幅回溫，是風向球驟升的主因；雖然7月分數急升，但8月因兩岸對峙情勢升溫，是否會為市場投下變數？或許不容樂觀。因木土疫情暫時降溫，房市329檔、520檔積壓的延推案陸續開賣，使得7月預售屋推案量飆破1,400億元，創下今年以來單月預售推案最大量，單項分數一口氣暴增至10.9分。 大台北7月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-大同「當代1號院」、中山「國揚吉麟」、大安「亞昕敦南」、文山「公園首璽」；新北市-新莊「禾蓮心家園」、三重「米蘭花園」、林口「潤鴻日麗」和「遇見」、淡水「鴻灃青」、「合謙飛時代」及「森原樹‧樹之岩」。 桃竹地區7月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市-中壢「站前新鋭」與「皇普園首之道」、平鎮「康捷雲鑽」、楊梅「和耀新加州」、桃園「遠雄夏沐」、「國王之森」、龜山「興富發鉑悦」、「君邑羅浮」與「大華旭」、大園「璟都麗緻」；新竹市-東區「A TEAM」；新竹縣-竹北「春福川玥」和「椰林青靚」、寶山「宏道新竹帝寶」等案。 7月完工釋出的新成屋戶數則達到9百餘戶，單一案量逾15億元以上的指標案僅有新北市-中和「福喜璟安綻」、三重「川森」；桃園市-龜山「百虹歡璽城」等案。 即使新開賣的建案數量眾多，但線上待售的住宅建案數仍不多，已連續4個月低於1千個以下，單項分數與6月持平。至於7月北台灣新建案平均議價率，從6月的11.19％降至10.76％，唯單項分數亦維持不變；北台灣各縣市中，基隆7月議價空間最大，平均議價率約15.86％，宜蘭縣僅約6.88％為最低。 代表市況的成交與來客組數部份，7月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為28.3組／週，比6月（25.5組／週）成長2.8組／週。另，7月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.6組／週，較6月（2.0組／週）增加0.6組／週。 【警報暫時解除 挑戰依然嚴峻】 7月新建案市況回溫，主因與開賣的新案數量多、遞延性買盤緩步出籠等因素有關。但市況並非全面回溫，例如台北市、基隆市相對低迷，宜蘭縣除了宜蘭市擁有高鐵設站題材，買氣較暢旺之外，其餘多數行政區市況並不突出。 7月住展風向球意外回升至50分以上，並且逼近黃紅燈，使得近一年趨勢線下彎的警報暫時解除。不過，分數回升的關鍵因素之一為供給量激增，這也意味著下半年推案潮已拉開序幕，接下來要注意的是買氣能否跟上，假如供給爆巨量但銷售率下滑，房市前景恐怕不妙。 【何世昌小檔案】 ★現職：住展雜誌研發長 ★專長：房地產市場分析、新建案市調 ★經歷：住展雜誌企研室經理
「2022中時房產金牌獎」將於9月27日於台北市凱達飯店登場，邀產官學界以及媒體同業，評選出45名優質房地產相關業者，中華民國不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成感謝中時對房地產業界的重視，讓默默耕耘、努力打拚的優質建商、代銷、房仲業者能受到市場肯定。 房產金牌獎活動共分為3大類、共45個獎項，由公會篩選後推薦出初選入圍名單後進行決選，評選標準為學者專家、民眾網路投票，及專業媒體團，兼具公平、公正、客觀以及專業。另為鼓勵民眾踴躍參與，網路投票為期1個月，只要註冊投票即可參加抽獎。 謝坤成呼籲不動產業者都應共襄盛舉，藉由優良評鑑活動，一起提升房地產業者在消費者心目中的形象，讓全台民眾知道，房地產業者將持續努力提供更好的服務品質，持續為全台購屋族用心服務，協助每一位購屋族完成買房的夢想。 他也指出，在這一波工料雙漲、物價飆漲雙重夾擊之下，使建商營建成本不斷增加，許多代銷業者難以爭取到以往的佣金條件。 謝坤成也要代表全台代銷業者對建商呼籲，當房市降溫時代銷風險變動相當大，管銷成本更是與日俱增，希望業主皆能看到代銷協助產品規畫、企劃行銷乃至交屋的全方位服務專業，把代銷當作合作無間的協力廠商，使其展現真正的專業、共體時艱，讓每一個建案都能順銷、創造雙贏。
萬群地產董事長謝坤成在2021年3月接掌中華民國不動產代銷公會全聯會理事長，於交接典禮直言「政府打房很痛、但房價絕對不會跌」，主因缺工缺料將導致房價飆漲，細數謝坤成多次對不動產市場分析預言從未失準，是知名的房市鐵嘴，針對接下來市場走勢，他也直言：「既然通膨、房價就不會回頭」，並預言接下來市場將走「量縮、價緩漲」格局。 謝坤成指出，在期盼台灣高經濟成長的同時，又希望物價、利率、房價不要上揚是不可能的，此波房市漲幅就是最好的證明，而政府打房本意是避免市場過熱與人為炒作，然而房價之漲跌應該回歸市場自由機制，而非過度出手干預，因房價波動本就會隨市場起伏，如近期股市崩盤、疫情嚴峻、利率升息，房市自然也隨之降溫，近期全台看屋量已平均減少5成，顯見政府打房應力求健全不動產市場，著眼預防紅單炒作等不法情事，而不是抑制屬於市場自由機制的房價。 而政府該如何健全房市、遏止市場不法炒作？謝坤成就相當讚許政府實價登錄2.0進化版，建立預售屋實價資訊全面申報、即時登錄制度，他透露，過去預售屋賣幾戶、銷售成數因資訊不透明，難免有人為炒作操作空間，而現在每銷售一戶就要即時登錄，使市場回到真實面，交易資訊透明後就難有炒作問題，相當認同政府對於資訊透明和交易安全政策的落實，能確保消費者權益。 【產業帶動經濟發展 台灣房市漲價是必然】 針對未來房市走勢，謝坤成分析，若利率維持上升、原物料成本持續增加、土地價格未降，房價就不會下跌，他直言「既然通膨、房價就不會回頭」，因全球性通膨正在產生，房價也是通膨項目內的一環，雖然近期受疫情與升息影響，房市來客量減少、成交量變緩，接下來漲勢不會如前一波兇猛，但房價絕對不會回頭，將呈現「量縮、價緩漲」格局。 至於近來有業者擔心某些縣市有房價泡沫化問題，謝坤成直言：無論是哪個城市，台灣房價絕對不會有泡沫化問題！台灣產業正蓬勃發展，過去雖重北輕南，但在近期產業平均發展帶動經濟熱絡、人民有錢情況下，全台房價上揚為自然現象，台灣為到哪皆為一日生活圈的寶島，因此無論是哪一個地方，房地產市場都絕對不會有泡沫化疑慮與危機，請民眾不用擔心。 謝坤成進一步解釋，台灣業者與消費者思維都非常理性，股市亦然，產業蓬勃發展、經濟面都還不錯的台灣，房屋漲價是必然，不至於「漲過頭」使其泡沫化，想知道是否會泡沫化，首先要了解房市為「漲太快」還是「漲過頭」，如果房價只是「漲太快」，漲勢自然就會趨緩；若房價是「漲過頭」，市場機制自然會使其回頭，然而通膨之下房價還會回頭嗎？代表現在台灣房價沒有「漲過頭」，只是「漲太快」。 不過，近期市況確實轉冷，謝坤成也認為不是壞事，他解釋，近來全台各案場看屋量平均減少一半，若政府打房恐讓市場雪上加霜，不過也能讓所有人知道，房地產市場本就有起有落、有高有低，不可能永遠好或不好，政府打房應該朝向輔導不動產業者打擊不法、打擊炒作，而不是一味的打壓房價。
日圓走貶，截至7月底，近1年的貶幅達1成3，趁勢「錢」進日本買房在市場掀起熱議，然而日幣若跌跌不休，是否干擾後續轉手賺得的價差？又或是日本仍有疫情風險，購置後的物件處理、未來出租狀態是否較難掌握？而要買市區物件，還是價格低、漲幅較大的市中心外圍？東瀛置產究竟有何致勝關鍵？ 【保守為上 穩定出租 「都心6區」為首選】 眼下市場正處空多交錯，一方面全球疫情影響下，利率刻意壓低造成的高通膨惡果，兼之戰爭干擾，以及美國劇烈升息的波動，經濟景氣並不算好。另一方面，美國持續升息行動有望在今年劃下句點，全球經濟迎來較穩定的態勢，日幣不見得下探不止，疫情逐走常態化，日本旅遊觀光漸漸大幅度開放，都有機會讓日圓年底前結束貶勢，進軍日本房地產，保守以待仍為上策。 說到日本房市近年漲勢，實乃與全球同步，東京方面還加上先前東奧因素帶動，市區房產偏貴，又疫情所致避免群聚、居家上班等狀態，不少日本人往郊區買房，據日本不動產商統計，南西6區、北東11區，乃至於橫濱、埼玉，今年1月的中古成屋房價比去年同期，都有超過1成的漲幅，而像是精華區「都心6區」則因房價高，漲幅則為8.5%，平均房價約落在台幣2000萬元，但如同台灣，精華區以外房價本有比較基期稍低，自然具備上漲空間。 而外國人在日本置產大多著眼出租收益，出於謹慎立場下，避免選擇不熟悉，或區域房市不算健全的地帶，也得兼顧貸款條件，而距離地鐵站近，坪數上以小坪數為主，就可達到低總買屋，容易出租的優勢，比方說山手線沿線大站，在東京都的23區之中，可以核心區塊「都心6區」的新宿、中央區、千代田、港區、澀谷、文京為首選，雖然價格稍高，但居住機能健全，具備保值抗跌特性，風險也低。 【買房、貸款、持有三大面向 與台相似大丈夫】 日本始終為成熟穩健的已開發國家，比起新興市場國家，日本政經環境風險低，人文生活條件也舒適宜人，且對於外國人投資相當友善，根據日本政府規定，非日本國民亦可購置、擁有和出售房地產，需遵守之規定及條件，亦和日本國民相同，貸款購屋方式也不複雜，台灣的投資人可以按照自己的資金配置去找適合的銀行貸款。 惟在貸款上也要注意幾個面向，像是有財力證明等擔保，有些銀行甚至要求本人或配偶有永久居留證明，頭期款最好準備在3成，而日本當地均有台灣人可申貸銀行，各家銀行接受物件多在東京23區內，鄰近地鐵站，屋齡勿偏高等亦是核貸考量。 稅費方面，每年有持有稅須繳交，但與台灣一樣有稅基偏低的情況，大概在房屋市值的0.3%以內。其他像是仲介服務費、印花稅、代書費等與台灣買屋需繳交情況大同小異。另在出售時有獲利情況，持有時間在5年內，需納約3~4成資本利得稅，持有超過5年，則約2成，相似於台灣實施多年的房地合一稅，台灣民眾應也不陌生。 不過仍提醒民眾，日幣要是持續走貶，投資當地獲利反而會遭到稀釋，如果資產活動以台灣為主，台灣的房產增值空間，勝於日本許多不在話下。至於一圓海外置產夢，或以出租收益為取向，相較變動性較大的東南亞一帶，或是房價偏高的韓國，日本有其優勢，後況值得一定關注。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
在人生的旅途上，許多重大決定可能都是匆忙間的想法，沒想到卻影響深遠。這些靈光乍現看似無厘頭，事後想來，或許冥冥之中是上天註定。 公司「房仲一哥」來自在地五股，從小就在五股長大，爸媽那一代是嘉義菸農北上打拼的第一代。那一代很辛苦，什麼都要自己來，所以小時候一哥家做過非常多的生意，社會流行什麼家裡就做什麼，而做最久是檳榔攤。 台灣夏天很熱，所以想當然家裡也開過冰店、賣過刨冰。因此一哥的童年，就跟千千萬萬個台灣家庭的小孩一樣，在客廳即工廠、家裡就是店面的情況下，幫忙家裡做生意就是童年的全部。賣東西的應對進退學會不少，無形中也為自己不可知的房仲事業奠定了基礎。 爸媽北上打拚為求保佑，在嘉義帶了一尊玄天上帝的雕像來拜。雖然一路走來並不富裕，但是一家和樂又平安，爸媽感謝神明保佑，也推薦給親朋好友、街坊鄰居。一尊神明很孤單，又陸續帶了三太子、九天玄女與土地公，家裡的神明越請越多，一哥的爸媽乾脆開一間宮廟，讓大家都能夠獲得諸方神明的保庇。開的宮廟要叫什麼名字呢？神明的家，凡人不用操心，玄天上帝某一天來託夢，說要叫「三天館」。 在課業上，一哥是小時了了大未必佳的典範。小學是班上前3名，國中是班上前5名，淡水工商很努力才變成班上前10名，二專就變成只求及格畢業。當兵也不知道是幸還是不幸，在1年10個月的期間，跟著裝甲師全省打透透，從南到北，以睡馬路及各地宮廟為基本配備。 退伍了！面臨要做甚麼行業的抉擇。因為以前家裡夏天賣冰，冬天賣過烤地瓜，而一哥退伍的時候，台灣正流行烤地瓜，那時便利商店還沒有幾家，當然更沒有賣，因此一哥就重操兒時舊業，當起烤地瓜小販了。 烤著烤著，颱風來了！五股地勢低窪，還是「遇水則發」易淹水的90年代，一哥非常擔心自己的生財器具會躲不過颱風的侵襲。如果真是如此，那麼事業不是毀了一半？放心不下之餘，有了「不想再賣地瓜了，看看做別的」的想法。 颱風過了，一哥立刻向媽媽說自己想轉行！「那你要做什麼呢？」媽媽關心的詢問。一哥隨口說「我要到我們前面十字路口的住商去賣房子！我想當房仲賺大錢！我要有百萬年薪！」說完一哥自己也嚇一跳！不知道自己的想法從哪裡來，也沒有深思熟慮過，神來一筆就隨口說出來。 爸媽以為一哥只是胡亂回答，沒想到隔天是星期一，一哥真的走到住家前面的路口，推了我們公司的玻璃大門來應徵房仲。 其實爸媽當時也覺得一直賣烤地瓜不長久，所以也在幫一哥想後路，找了區公所開垃圾車的穩定工作，希望一哥去開垃圾車。但一哥意念堅決，沒有去開垃圾車，來做了房仲。否則清潔大隊固然是多了一位得力助手，房仲業則少了一位超級房仲。 一哥來做房仲，接受公司正規的房仲業務訓練，但是除了第一個月冒了人生第一泡、達成第一筆交易後，連續8個月陷入低潮，沒有賣出任何一間房。每個月薪水只有幾千塊，比賣地瓜少很多。還好吃住都還在五股家裡，所以一哥秉持著「別人可以，我一定也可以！」的信念苦撐下去，公司也以鼓勵的態度支持一哥。 當時房仲業是手工業的時代，要發傳單、釘電線杆宣傳看板，電腦還是昂貴的產品，一哥就破釜沉舟大手筆買了一台3萬元的電腦。店長當時還心急地說「不要這麼急著買電腦，你可能幾個月就不在這裡了！」但一哥還是毫不猶豫買下去。這也顯示出當時一哥的決心與一定要成功的毅力。 果然，經過了必經的低潮期之後，就是大爆發！才進公司2年，一哥就做到全公司第1名的業績，成為名符其實的一哥，來到月薪十萬以上、年薪百萬起跳的新境界。從此之後業績穩步向上，成為一名優秀的房仲業務員。 爸媽的疑慮至此完全消失，從一開始認為一哥只是敷衍隨口說說，做幾個月房仲吃吃「歸零膏」就會知難而退，也就會回頭開垃圾車。沒想到房仲一哥越做越起勁兒，還拚到全公司第1名，就也不再堅持「房仲一哥」去開區公所垃圾車了，反而認為房仲一哥神來一筆，說要到附近十字路口那家公司做房仲，應該是九天玄女或是玄天上帝的指示，否則當時怎麼從來沒有聽一哥提過？ 十幾年下來，一哥在公司已經是副總級的人物了！看到許多人陣亡在沙灘上，自己卻屹立不搖，仍然是最初的體會，那就是「別人能做，我一定也能做！」有毅力、比耐心，在房仲的路上就不會陣亡。 至於當初為什麼烤地瓜突然不烤了，就決定到附近十字路口的住商做房仲？「房仲一哥」說，真的沒有經過深思熟慮，想做房仲的意念真的就是那6秒鐘的決定。 所以有時候人生也不要想太多，做！就對了！6秒鐘的決定，讓一哥找到一輩子可以打拼的事業。 【陳素君小檔案】 ★現職：住商不動產-五泰房屋董事長、財團法人新北市五泰教育基金會董事長 ★專長：不動產經紀、房屋銷售，房仲業資歷28年 ★學歷：萬能工專工業工程管理系、台大EMBA領航專班 ★經歷：台灣無毒世界協會新北分會副會長、新北市蘆洲區鷺江國中家長會會長、 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事、新北市租賃住宅服務商業同業公會監事
今年前6個月在物價漲不停、政府猛打房，央行續升息抗通膨的情況下，讓購屋者持「若不買又續漲，若買了怕套在高點、又或是等待降價」多方交戰的矛盾購屋心態。 商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰說，上半年房市表現，購地少7成，來客量少5成，購屋觀望可能延遲至少半年才進場。而疫情Q3趨緩，報復性消費復甦在即，部分擬在上半年的新案遞延到Q3、Q4推案，下半年整體仍維持「量縮、價微揚」格局，預估全年總推案量將從去年的1.8兆元減為1.38兆元，年減23%。 對於內政部政次花敬群將在10月推動通過《平均地權條例》修法，禁止預售屋轉賣。賴正鎰說，政府打炒房一年來效果顯著，但房地產業也慘兮兮，所以他向立委們喊話，年底馬上就要縣市長選舉，大家都很忙著輔選，短期內實在沒有必要再急著推動預售屋禁止轉賣的修法，更不需要用打房議題來騙選票，他也建議政府「不急修法管預售、穩控建材與土地買賣、放寬土建融貸款成數」三大政策來穩房市。 賴正鎰說，台灣房價在去年的漲幅快速攀升，很多人搶著進場買房置產抗通膨，所以多數建商都賣得很好，但全球汽油與糧食等生活支出，今年以來大幅上揚，俄烏戰爭3月開打以來，原油與金屬價格漲，鋼，鋁，銅線，玻璃等建材也隨之大漲40%，加上土地成本太高，營建業為如期交屋，須搶工、搶料，每坪的興建成本也從9.5萬元漲到13.8萬元，平均漲幅超過45%，原本高興完銷，到最後完工交屋時，卻可能變成要虧錢。 他分析說，台灣通膨率6月雖達到3.39％，但壓力尚不如歐美國家的高，只是全球通膨如影隨形，加上全球股市重挫，更讓消費者堅信「置產抗通膨」，但卻在「物價漲不停、政府猛打房、央行分段升息」三角關係中，消費者在購屋心態上，存有「到底是要不要買房？」、「現在進場會不會是買在高點？」、「現在不買，以後房價恐更高買不起」的矛盾情境。 賴正鎰指出，央行要求銀行承辦開發商土建融資貸款降到4成，並規定購地後18個月內要開工，否則要降低貸款成數，使得開發商現在都不再買新的土地，加上之前庫存土地已購足，所以全國的今年上半年的購地總金額較去年同期減少了7成，市場觀望氣氛濃使得各案場平均來客量短少50%，建商原本在今年上半年要推的部分新案遞延到Q3、Q4推出、預售屋改為成屋銷售，避免吃掉利潤。 賴正鎰分析上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力，建材飆漲，加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令，逼得已領建照的新案急忙開工，致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6，突破兆元大關。游資陸續轉進房市，置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵，但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素，預估推案大幅緊縮，甚至延遲到明年，這些種種現象，在政府，開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。 開發商反映土地與建築成本的飆漲，六都房市以台中漲幅最高，近4年來的預售屋平均單價從21. 1萬元漲到38.7萬元，漲幅達83％以上，甚至有些個案追漲達100%、桃園漲幅70%次之。台南和高雄的平均房價漲幅也逾60%。 而雙北市房價基期高，漲幅相對較少，但今年上半年的新個案補漲空間幅度大，慢慢恢復到上波4、5年前的行情，像新莊副都心區域回到60萬元以上，萬華區也回70、80萬元，加上台北市區現在無地可買，所以開發商只能靠都更危老或合建，來降低推案成本。 展望下半年房市，賴正鎰點出3大趨勢，包括(一)台北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。(二)隨著預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。(三)因疫情居隔或留在家時間變長，帶動換屋需求增加，50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。
因市中心外圍、山區地勢以及多有老舊物件等因素下，北投區一向被認為是台北市蛋白行政區，目前整體成屋平均單價僅在50萬元左右，惟石牌、榮總、明德一帶，因捷運效益帶動，又有生活採買、綠地空間、醫療體系等機能，加上鄰近天母的地緣性，成為北投區房價高度發展地域，實價資訊中北投區的高價案，躍上單價百萬元社區均集中於此，儼然一個北投兩個世界。 觀察北投區高價預售案，榮總生活圈豪宅「力麒天沐」，去年9月預售單價達137.3萬元，創下北投區新高，見證磺溪第一排魅力。更值得注意的是，另有「家居璽玉」、「華固文臨」的頂樓戶分別來到120.8萬元與109.3萬元，直追磺溪概念宅價碼，而其座落的位置則是眼下台北市最後一塊可供產業做大型開發的北士科重劃區。 與石牌一路之隔的北士科重劃區總面積接近百公頃，規劃醫療、數位科技等走向，周邊早有振興、榮總、陽明等醫療院所，又有關渡工業區相輔相成，可說佔盡地利之便，搭上產業園區概念房市走向，醫生、企業大老闆、白領主管、工程師勢必組成買盤主力，重劃區內亦有綠地空間等宜居性，有利發展景觀高價宅，不少高價品牌建商摩拳擦掌搶進插旗，包括璞園、華固、家居、國泰等，身價後況不言可喻。 全台實有不少重劃區預售新案價碼都不低，比方說新北市新店區央北重劃區有達單價7字頭，桃園市中壢區的青埔重劃區，與台中市北屯區的14期重劃區則見5字頭，均來到相對在地的高價水位，而寸土寸金的台北市終於再開發出罕有的重劃區塊，還兼具產業園區概念，價格水漲船高毫無懸念。 石牌磺溪畔豪宅已帶動起單坪百萬元等級高價宅，如「木蘭居」、「全陽柏悅」便多有企業主青睞，該地段未來邁向150萬元大關並不意外，而捷運石牌、明德站周邊預售案亦攀上百萬元，「天母常玉」最高價就為116.2萬元，「璞玥」、「璞園明」都站穩百萬元，如今北士科甫揭露兩社區，水準來到120萬元，後續登場的新案檔次高，預料房價恆溫走升，事實上連蛋白中的蛋白地帶捷運北投站生活圈，市場也傳新案預售開價9字頭，反轉蛋白形象正在北投遍地開花。 【陳炳辰小檔案】 ★現職：全球居不動產情報室總監 ★專長：不動產市場分析 ★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
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