全球居不動產總監陳炳辰。(圖/全球居不動產提供)
全球居不動產總監陳炳辰。(圖/全球居不動產提供)

台灣老舊建築多,都更能在市容與居住安全方面最直接的改善,尤其在台北市多可見已屆高齡、需重建的集合住宅,實與應是寸土寸金的首都黃金屋景象大相徑庭,而其他縣市還有老舊大樓直到發生大火憾事,才因明顯危害公共安全遂強制拆遷的狀況。

而每逢選舉,都更政策便成為上得了檯面的大菜之一,近期甫落幕的縣市長選舉也不例外,提出的方向比方說調整公辦都更同意戶數比例,或是提高海砂屋、耐震不足一類住宅的容積獎勵等,這究竟是切中要點還是虛晃一招?其實從政府、建商、地主三方的各自盤算拆解就不難看出。

簡單來說,政府、建商、地主三方在都更結果上各取所需,但都期望降低都更過程中產生的成本與風險,像是容積獎勵的多寡、整合困難度的高低是建商的首要考量,既要創造未來可售戶數的價值,也要避免曠日費時在整合同意戶的成本浪費。而政府則思考地方財政實力允許投入的資金,與介入尺度的拿捏,是否能展現政績,又不淪為輿論話柄。地主當然是對己身未來資產增值性的算計,也涉及對建商的信任度,其他延伸出的還有如弱勢租客的安置問題,均形成各方角力賽,權衡失準就常演為延宕。

【掌握關鍵 政府、建商、地主三贏有望 】

以此檢視「調整公辦都更同意戶數」,或是「提高特定住宅的容積獎勵」兩重點,確實都能降低重建難度,又可推升未來獲利空間,且在現況房市景氣不佳下,建商本多有意以免於土地成本的都更案,取代獵地興案,加上餘屋壓力也輕,甚至可能是不錯的地段,儼然有望一拍即合,要是像中華工程在民生社區的海砂都更案,最新一期預售案「碧硯閣」單坪衝上130萬元,對比都更前價值有倍數的漲幅,還賺到建商名氣,一舉數得。

事實上除了建商的獲利層面外,能獲得完善、安全、嶄新的居住環境,還讓自身房產大幅增值的當然是地主,且容積獎勵要是充裕,對於常被討論的「一坪換一坪」亦是可達成的目標,兌現政策便產生雙贏的契機。另更有三贏的可能性,地方政府介入推展,實體政績與城市建設讓民眾有感,不負所托之餘,也會促使區域正向發展,更具體效益在於若政府也有分回戶,比方說都更案擴及到公有用地,亦有租賃或標售的收益,名利雙收。

話說回來,選前政見的落實不比想像容易,舉公辦都更下修75%的同意比例來說,可資議論的在於一方面其所論及的為意向書,是否具備法律強制效力是一個問題,另一方面當前的都更即便達一定門檻比例就可執行,但實際上都不願意走到強拆不同意戶一途,因此若為較複雜的案件依舊是持續協商,沒有更多配套有淪口號之嫌,後續得再觀察。

【陳炳辰小檔案】

★現職:全球居不動產情報室總監

★專長:不動產市場分析

★經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

(房產網)

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