今年股災讓打著「錢進股市賺頭期款」如意算盤的朋友們深陷泥淖,加上展望明年景氣並不樂觀,不少人因此打消購屋念頭,讓房市交易狀況更加不振,也因此前陣子讓企研室整理從1995年至2020年一共九次的股災與前後年房市交易連動,倒也有些和過往經驗不同的發現。
回顧過去,大盤跌幅達3成以上的有1995年中共試射飛彈、1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化、2008年金融海嘯;又以網路泡沫化跌幅達66.2%為最深,在這些股災之中,買賣移轉減幅從6-36.8%不等,顯見在過往時空中經濟型股災對不動產交易影響甚鉅。
在2008年之後的4次股災;2011年美債危機、2015年中國股災、2018年中美貿易戰,與2020年COVID-19等,大盤修正在三成內,對房市影響亦相對弱勢,其中2018年與2020年,房市交易量不減反增。
推估這種狀況的原因有三,其一是過去金融市場單純。在2008年之前,房貸利率較高,加上未有海外資金大潮回流,市場反應直接,雖然遭逢股災,賣股救房在實務上不可行,卻可發現當股市修正侵蝕資產,會降低轉戰房市意願,讓彼此連動較為明顯。其二是訊息透明度差異。從前房地產交易與訊息皆不透明,民間無從參考,很容易因集體恐慌左右市場,其三是政策變因少。近年政府祭出打房政策,多從閉鎖期下手,持有者縱然有恐慌,閉鎖期也降低賣方意願,從而出現交易遲滯。
那麼,接下來呢?
近點看,如按照世界銀行或其他預測機構估計的情境,2023年經濟表現不會太好,股市表現很難期待,投資者意願低落,特別是住宅市場,在購屋信心與經濟和銀行緊縮銀根等實質面多重壓力下,價格應不會有向上空間,成交量在稅制影響下,很難有倒貨潮,買賣雙方相持不下,恐是接下來的主旋律。
長遠點看,台灣是個淺碟市場,加上近來政經變數讓不可測的因子越來越多,從這角度來看,股市與房市之間還能連動,還真是一件幸福的事情呢。
【徐佳馨小檔案】
★現職:住商不動產企劃研究室資深經理
★專長:以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢
★出版書籍:《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》
★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家
(房產網)