全球居不動產總監陳炳辰。(圖/全球居不動產提供)
全球居不動產總監陳炳辰。(圖/全球居不動產提供)

日圓走貶,截至7月底,近1年的貶幅達1成3,趁勢「錢」進日本買房在市場掀起熱議,然而日幣若跌跌不休,是否干擾後續轉手賺得的價差?又或是日本仍有疫情風險,購置後的物件處理、未來出租狀態是否較難掌握?而要買市區物件,還是價格低、漲幅較大的市中心外圍?東瀛置產究竟有何致勝關鍵?

【保守為上 穩定出租 「都心6區」為首選】

眼下市場正處空多交錯,一方面全球疫情影響下,利率刻意壓低造成的高通膨惡果,兼之戰爭干擾,以及美國劇烈升息的波動,經濟景氣並不算好。另一方面,美國持續升息行動有望在今年劃下句點,全球經濟迎來較穩定的態勢,日幣不見得下探不止,疫情逐走常態化,日本旅遊觀光漸漸大幅度開放,都有機會讓日圓年底前結束貶勢,進軍日本房地產,保守以待仍為上策。

說到日本房市近年漲勢,實乃與全球同步,東京方面還加上先前東奧因素帶動,市區房產偏貴,又疫情所致避免群聚、居家上班等狀態,不少日本人往郊區買房,據日本不動產商統計,南西6區、北東11區,乃至於橫濱、埼玉,今年1月的中古成屋房價比去年同期,都有超過1成的漲幅,而像是精華區「都心6區」則因房價高,漲幅則為8.5%,平均房價約落在台幣2000萬元,但如同台灣,精華區以外房價本有比較基期稍低,自然具備上漲空間。

而外國人在日本置產大多著眼出租收益,出於謹慎立場下,避免選擇不熟悉,或區域房市不算健全的地帶,也得兼顧貸款條件,而距離地鐵站近,坪數上以小坪數為主,就可達到低總買屋,容易出租的優勢,比方說山手線沿線大站,在東京都的23區之中,可以核心區塊「都心6區」的新宿、中央區、千代田、港區、澀谷、文京為首選,雖然價格稍高,但居住機能健全,具備保值抗跌特性,風險也低。

【買房、貸款、持有三大面向 與台相似大丈夫】

日本始終為成熟穩健的已開發國家,比起新興市場國家,日本政經環境風險低,人文生活條件也舒適宜人,且對於外國人投資相當友善,根據日本政府規定,非日本國民亦可購置、擁有和出售房地產,需遵守之規定及條件,亦和日本國民相同,貸款購屋方式也不複雜,台灣的投資人可以按照自己的資金配置去找適合的銀行貸款。

惟在貸款上也要注意幾個面向,像是有財力證明等擔保,有些銀行甚至要求本人或配偶有永久居留證明,頭期款最好準備在3成,而日本當地均有台灣人可申貸銀行,各家銀行接受物件多在東京23區內,鄰近地鐵站,屋齡勿偏高等亦是核貸考量。

稅費方面,每年有持有稅須繳交,但與台灣一樣有稅基偏低的情況,大概在房屋市值的0.3%以內。其他像是仲介服務費、印花稅、代書費等與台灣買屋需繳交情況大同小異。另在出售時有獲利情況,持有時間在5年內,需納約3~4成資本利得稅,持有超過5年,則約2成,相似於台灣實施多年的房地合一稅,台灣民眾應也不陌生。

不過仍提醒民眾,日幣要是持續走貶,投資當地獲利反而會遭到稀釋,如果資產活動以台灣為主,台灣的房產增值空間,勝於日本許多不在話下。至於一圓海外置產夢,或以出租收益為取向,相較變動性較大的東南亞一帶,或是房價偏高的韓國,日本有其優勢,後況值得一定關注。

【陳炳辰小檔案】

★現職:全球居不動產情報室總監

★專長:不動產市場分析

★經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

(房產網)

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