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大坪數住宅淪 「票房毒藥」?全台10年交易量縮近8成
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根據台灣房屋整理內政部不動產資訊平台,六都和新竹縣市2023第3季最新數據發現,全台55坪以上的大坪數產品交易量,近10年來從單季1.3萬筆,大幅萎縮到2826筆,足足少了1萬多筆,十年交易量減幅78.7%。其中,新北市大宅交易量縮水幅度最大,2013年Q3交易量為1989筆,但今年Q3僅剩241筆,大宅交易量縮近9成,達87.9%。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,2013年新北市大宅交易主要集中在新店、淡水和板橋區,不乏度假別墅或豪宅型物件,不過度假型不動產本身交易頻率就不高,而大坪數豪宅的指標區段新板特區也受限開發飽和,近十年僅有謙岳、勝輝一邸兩豪宅新案釋出,且隨著房價高漲,大坪數總價容易觸及豪宅門檻,諸多因素導致交易量明顯放緩。 張旭嵐表示,全台55坪以上大宅交易退燒,主要有3大原因。第一,「家庭結構改變」,現代社會小家庭的比例遠大於三代同堂,加上少子化的影響,家戶人口愈來愈精簡,所需空間也縮小,降低大宅的市場需求;第2,「低總小宅熱銷」,房價持續走高,民眾購屋受限於預算,追求總價小坪數物件,業者則因應市場變化,調整產品規格,主推30坪以內的低總價小宅,以符合首購市場,市場大宅供給也明顯減少。 第3,「豪宅門檻下修」,2014~2015年間,央行與財政部下修豪宅的總價認定,各地門檻都往下調整1000萬元,基於貸款及稅務考量,不少高端買家購屋時,也會偏向以豪宅門檻為界,下調購屋坪數,影響整體市場的大宅交易和意願。 新竹縣市的大宅交易量,10年來減幅也將近9成, 台灣房屋新竹高鐵站前直營店店長楊樹寶表示,新竹地區55坪以上的大宅交易,多為豪宅規劃,主要集中在竹北高鐵特區河景第一排的興隆路,以金字塔頂端的換屋置產客為主,因河岸景觀有限,供給稀缺,因此即便量縮,價格仍持續走高,現今每戶總價從5千萬元起跳。 楊樹寶指出,大宅的置產客,購屋著重產品的稀有性與保值性,買進後不會隨便釋出,加上近年建商也少推大坪數物件,因此竹北的大宅釋出量稀少,有一棟300戶大坪數社區,近一年都沒有人賣,買方想買特定豪宅社區,還要請人介紹才有機會,有錢也買不到。

建商蓋房壓壞人行道 張善政出手勒令停工
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桃園正處發展期,各地建案如雨後春筍,但重車出入不時發生人行道磚破損,甚至建材任意堆置及占用人行道等問題,不但髒亂不堪,民眾經過猶如參加障礙賽有安全隱憂,桃市府出重手,本月針對龜山A7重劃區率先啟動稽查,除對14處違規工地開罰36萬元,其中嚴重違規的5處更勒令停工直至改善為止。  桃園市政府近期獲民眾反映重劃區內多起建案施工,重型車輛機具頻繁進出,造成人行道破損,甚至有建商將施工材料置放在公共空間,導致民眾下班後,想在新興的重劃街區跑步、散步休息,有如障礙賽,建管處獲悉後,10日旋即啟動稽查專案,優先針對龜山A7重劃區範圍派員加強巡檢,陸續也將擴大至全市稽查,以確保工地周圍民眾通行安全。  桃園市建築管理處說明,目前已完成龜山A7重劃區建案周邊的公共設施巡檢作業,發現有14處違規工地,除裁處罰鍰共36萬元外,也要求工地立即恢復周圍人行道順暢,並勒令其中違規嚴重的5處工地停工直至改善為止,強力執法以還給市民安心通行的人行空間。  建管處指出,未來在工地管理上,不僅是建築基地內的施工安全,周邊公共設施,市府也同列為工地巡檢的檢查重點,確保建案施工對鄰近環境影響降至最低,針對目前勒令停工的幾處工地,市府仍會加強稽查。  建管處提醒,建案施工如有需使用道路或開挖路面,應向有關單位申請借用、施工許可後,方得進行,未依規定申請將依「建築法」規定裁處1.8萬元以上、9萬元以下罰鍰,必要時也將勒令工地停工。  建管處呼籲,建案的價值不僅來自建築物本體的規劃設計、材料選用和施工工法,建商應當思考對社會的責任,維持建案周邊公共設施水準,確保周邊居住品質,提供居民安全通行環境,方可為整個重劃區的價值更加提升。

陸房地產銷售放緩新常態 惠譽估明年銷售額跌幅縮至5%內
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評級機構惠譽亞太區企業評級董事石露露預期,大陸房地產市場或將進入緩慢下行的新常態,明年大陸銷售額將繼續下降,但降幅將縮窄至最多5%。她指出,相對過去房市下行周期政策重點是救市,現在則變為穩定市場,因此她認為大陸房市不會如過去周期在下行後有強力反彈。 香港《明報》報導,石露露表示,本輪行業下行周期,和上輪於2008年至2014年的地產調整周期有本質上的區別。城鎮人均住宅面積從2008年的30平方公尺,增長到2014年的35平方公尺,再到2022年的40平方公尺,現階段需求尤其是剛需,較10年前發生明顯變化,另外,居民槓桿率亦從2014年約35%,上升到現在約62%,加上大陸經濟環境,進一步提高槓桿意願有限。 石露露指,大陸房市表現將較分化,經濟較佳、有居民流入的城市,未來12個月逐步趨穩,而民營房企銷售表現,會更容易受到市場情緒的影響。對於大陸政策方向,預期當局將持續高頻次推出支持政策,融資上則預料持續支持正常經營房企合理的銀行貸款、發債、股權融資,但金融機構的參與意願有待觀察。 對於房地產開發商的風險,石露露指在該行有評級的大陸房地產企業當中,只有一家評級展望「負面」,其餘皆為「穩定」,意味該行認為在未來的12個月,它們的信用風險可控。 石露露指出,目前還未脫險的部分具規模民企,它們大多的業務集中在高線城市,或者在主營市場有較強的品牌,有較大規模高品質的自有物業,銀行貸款在債務結構的佔比較高,並採用謹慎的風險管控,比如較少使用表外融資。

榮登Google熱搜景點不同命 店租一漲一暴跌
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疫情緩和後,外出遊玩、用餐的人數激增,Google今年曾公布「Google地圖全球十大熱搜文化景點排行榜」,位在台北市的中正紀念堂及松山文創園區光榮入榜,與英國白金漢宮、埃及古夫金字塔、法國羅浮宮金字塔同列全球熱搜文化景點,今年來台灣的國際觀光客明顯增加,也對熱門景點周邊店面產生影響。 依據實價資料,中正紀念堂周邊店面的平均單坪租金及平均承租面積都有顯著成長,今年平均承租面積大幅增加83%,平均單坪租金年增7%,松山文創園區今年周邊店面承租面積也提高30%,但租金卻下滑30%。 大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,觀光、消費人數增加,店家進駐商圈及承租大面積店面的意願提高,中正紀念堂周邊租金不高,故有提升的空間,松山文創先前因一旁的大巨蛋即將啟用,在去年之前已有店家提早布局,今年低單價的租賃較多,因此拉低平均店租。 中正紀念堂今年周邊店面承租的平均單坪租金2789元,比去年增加7%,平均承租面積去年僅19.6坪,今年擴增至35.9坪,承租面積大幅增加83%,因為面積擴張,平均每月總租金也從每月不到5萬元,拉升至9萬5000多元,總租金成長93%,至於松山文創園區今年平均單坪租金3041元,年減30%,雖然平均承租面積增加30%,今年店家平均承租面積達39.4坪,但因為低租的租賃較多,總租金小幅下滑7%,今年平均總月租11萬7000多元,今年兩大景點周邊店面表現以中正紀念堂為佳。 住商不動產南門加盟店店東李毅鑫指出,中正紀念堂周邊公家機關、學校多,商家主力客群是附近上班就業或居民,知名餐廳、名店排隊人潮不斷,吸引許多國際觀光客會來朝聖,不過商家大多以內需市場為主,觀光客非其主力,至於店家承租的面積大幅增加,應該是今年疫情影響明顯降低,國際觀光客越來越多,強化店家經營信心,願意付出更高的總租金租下中、大坪數的店面,可看出店家對疫情的憂慮已散去。 郎美囡表示,先前因疫情影響,外出逛街、用餐人潮大減,外送服務及電商成長亮眼,但實體店面的租金下降,店家為控制成本及預防不確定因素的衝擊,願意承租面積大幅減少,大型店面空置率提高,自疫情解封,不僅全台出現報復性消費,來台觀光客也增加,提振經營實體店面的信心,進而提升店家承租預算,總租金有提高的趨勢。 全球居不動產情報室總監陳炳辰認為,台北市區這類景點腹地廣大,商圈常集中在特定的一處,比方說特定的捷運站點出口,或是與其他地標結合,與忠孝東區、西門町這類商圈屬性不同,提醒有意布局投資零售店面者得留意,像是中正紀念堂一帶,可得往捷運2號出口南門市場一帶,較具商機;松山文創則是走巷弄型店面,或觀察大巨蛋的周邊發展,若搞錯方位,雖為同景點範圍,店面效益將失之毫釐,差之千里。

愈老愈吃香!老屋申貸件數逆勢增加1337件
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受房市黑天鵝干擾,今年以來台灣的房市交易量能呈現降溫跡象,財團法人金融聯合徵信中心資料顯示,今年前3季全台新增房貸件數為13.2萬件,與去年同期的13.9萬件相比,減少了近7000件,減幅約為4.9%,不過,進一步觀察不同屋齡的申貸情況可以發現,屋齡30年以上中古屋的申貸件數竟從3萬1216件增加到3萬2553件,是唯一逆勢成長的購屋屋齡。 東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,中古屋有入手門檻低、坪數實在的優勢,再加上「預售屋限制預約轉售」已正式上路,現階段著手布局中古屋市場的購屋民眾的確有增多跡象。今年前3季屋齡30年以上中古屋申貸件數逆勢成長推估主要有以下3個方面的原因。 第1,近年來新建案價格帶頭猛漲,以台北市為例,依據聯徵中心統計,今年Q2台北市屋齡3年以下新建案的平均鑑估值約為3218.4萬元,而屋齡30年以上中古屋的平均鑑估值僅為1977.1萬元,二者之間的價格落差超過1000萬,在比價效應下,有預算考量的購屋民眾大多都會首選價格更親民的中古屋。 第2,現在的預售屋、新成屋公設比動輒30%以上,而且每個月的管理費日積月累下來也是一筆不小開銷,反觀中古屋的公設比通常都非常低,甚至有一些老公寓為零公設比,購屋民眾不用花大錢買虛坪,CP值確實相對更高。 第3,前幾年全台房市一片火熱,預售屋市場更是淪為投資客短炒的重災區,但隨著平均地權條例修正案的正式上路,針對預售屋的投機行為已有所收斂,部分投資族群會轉而購買價格便宜、屋況較差的中古屋,經過重新整理後再以高價出售。 黃勝暉表示,新屋、老屋各具優勢,購屋民眾應從自身實際需求出發,選擇最適合自己的物件。不過,對於打算購買中古屋的民眾來說,屋齡較高的中古屋經常伴有漏水、壁癌、管線老化等問題,甚至還可能出現海砂屋、輻射屋,有些瑕疵可以通過實地走訪辨別,但還有部分瑕疵沒那麼容易分辨,建議購屋民眾應在專業人士的陪同下看屋,或可以透過房仲人員提供的《不動產說明書》,充分瞭解標的物現況。

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