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品牌建商連番上陣 大林口特區4字頭成入住門檻
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橫跨新北、桃園兩大直轄市的大林口特區,因具備商圈、產業、交通與宜居環境等多重優勢,持續吸引自用與置產族群移入,不僅帶動區域人口與房市交易快速成長,近2年在品牌建商輪番上陣拉抬下,房價正不斷突破區域天花板。過去的大台北房價「凹陷區」,如今4字頭已成當地的入住門檻。 房產業者表示,都會核心區發展飽和,城市沿著交通動線向外擴張是必然趨勢。台北市中心與新北第一環雖然生活與商業機能最發達,但高房價正迫使人口不斷外移。大林口特區因位處北台灣三大城市的中心點,且發展題材多元,自機場捷運通車以來,已成為北台灣吸納最多外移人口的房市熱區。 業者指出,觀察近一年全台預售屋交易量前十名的行政區中,光是新北市、桃園市與台中市就佔了9席,而橫跨新北市林口區與桃園市龜山區的大林口特區,不僅2個行政區都在熱銷前十名之列,龜山區更是全台唯一全年成交量突破4000件的行政區,高居全台交易榜首。 除了交易量的成長,大林口特區的房市潛力也反映在房價漲幅上。實價登錄資料顯示,大台北捷運宅房價屢屢突破歷史新高,機場捷運沿線成了民眾沿著軌道交通的購屋首選,其中,區內設有體育大學站的A7重劃區,機捷通車5年來的平均房價漲幅高達42.4%,預售屋總價也已正式突破千萬元大關。 正因區域前景看好、房市需求旺盛,大林口特區不僅是建商推案的兵家必爭之地,更吸引來自各地的指標建商齊聚一堂。例如長年入榜全台十大建商的台中知名建商豐邑機構,就以大林口特區作為進軍北台灣的重要根據地,並在緊鄰長庚醫護社區的寧靜住宅區,取得2塊面積合計近3000坪的住宅用地推案。 除此之外,成立將近一甲子的上市建商大華建設(2530),也在去年進軍A7重劃區,採先建後售模式推出首案。大華建設董事長鄭斯聰表示,有鑑於目前自用剛需族群當道,公司未來將順應市場,在具備交通便利性且價位合宜的機場捷運沿線布局,並已在A7重劃區儲備好接下來的2塊推案土地。 值得注意的是,大林口特區在這些具「創價能力」的品牌建商輪番上陣推案拉抬下,區內預售案單價已從開發初期的2字頭,短短數年之內就攻上4字頭,總價門檻則視建商品牌、地段與規劃的不同,普遍落在1000萬元至1500萬元,產品以30~35坪的2房與小3房最受青睞。 至於高速公路另一側的林口區,品牌建商之間的競爭更是白熱化,除了長虹、冠德、亞昕、炎洲等上市櫃建商,以及中悅、展悅等豪宅建商,都在林口有代表作,一些長年深耕當地的區域中小型業者,例如立軒開發,近年也成功轉型為品牌建商,旗下甚至有建案創下從買地到完銷只花了不到1年時間的紀錄。 亞昕集團董事長姚連地指出,林口建設與開發題材眾多,房市前景看好,亞昕去年推出的建案,很多都在沒有打廣告的情況下就全部完銷,房價也持續成長。以亞昕在林口推出並已完銷的住宅案為例,今年的實際成交價都已來到每坪46~47萬元,顯示有實際需求支撐這樣的價格,未來在土地與原物料不斷墊高下,5字頭房價在林口將成為新常態。

20年期房貸壓力大 一張表看六都換屋月薪低標
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央行擬針對特定區域第2屋限制房貸年期,假如房貸年期只剩20年,許多的換屋族,恐怕將被擠出都會區,台灣房屋以聯徵中心去年Q4的六都平均鑑估值,試算各都20年期房貸的每月還款金額,並以房貸佔月薪的3分之1,推算可合理負擔的家庭月收入。 結果顯示,台北市月繳房貸高達9萬元,換算家庭每月需有27.3萬元的高收入,才有辦法取得首都門牌;就連負擔最輕鬆的桃園市,每月也要繳3.8萬元的房貸,推算家庭月收入亦須達11.6萬元,也就是說,當買房只能貸款20年時,家庭每月要有6位數高所得,才有望在六都生根落戶。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,房貸年期縮減,對民眾造成的購屋負擔不容小覷,以近期主計總處公佈的平均薪資約4.4萬元來看,雙薪家庭每月的合理房貸負擔約3萬元,若可申辦30年期房貸,能購買總價約1055萬元的房子,對照各都的平均購屋總價,落腳桃園、高雄及台南等都會還不至於太困難,可是一旦央行把房貸還款年縮至20年,同樣是月付3萬元房貸,可負擔的總價將大縮水近300萬元,下修到只剩762萬元,恐使民眾與六都絕緣。 面對央行可能從房貸年期出招,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,如同唐僧緊箍咒只對付孫悟空一樣,央行限縮貸款年限的對象,主要針對多屋族,對一般首購自住民眾影響不大,擔心會被流彈誤傷的換屋買家,可透過三招策略,化身為符合單一自住條件的「類首購客」,保有申辦30年房貸的機會。 第一招,「無房貸者申辦」,也就是新購房屋的貸款,以名下無房貸的配偶或直系親屬名義申貸,若財力較弱可透過保證人來彌補不足;第二招,「先還再貸」,審視名下所剩的房貸餘額,若要還的金額剩不多,可先周轉調度資金,還清前屋貸款,恢復無貸款身分後,再另行申貸購屋,讓民眾在先買再賣的換屋過程中無縫接軌;第三招,「先賣再買」,把名下有貸款的房屋賣掉後,再辦房貸買進新居。 第一建經研究中心副理張菱育也提醒,房貸年期的長短,亦會受申貸物件屋齡、申貸者年齡影響,大部分銀行的放貸原則為「貸款年期+申貸者年齡不大於75」、「貸款年期+屋齡不大於60」,所以想申辦30年期房貸的消費者,建議於45歲以前購屋,且選購屋齡30年內的房屋為宜。

房東哭了找救星 夾娃娃機業者笑哈哈
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雖然西門町夾娃娃機店大舉退場,不過似乎僅有台北市的夾娃娃機店數量減少,整體的夾娃娃機店數經歷去年短暫衰退後,今年逆勢成長首度突破1萬店的水準,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,這波疫情重創沿街店面商機,店面空置降租後,反而吸引夾娃娃業的場主進駐,夾娃娃機店在這波景氣寒冬逆勢崛起。 若從官方的統計資料來看,去年夾娃娃機開店風潮高峰出現在去年4月,全國共計有9727店,店數規模接近前2大超商的店數,不過隨疫情升溫,夾娃娃店數一度跌破9000店,尤其是北市的西門町更成為夾娃娃機店的關店災區,不過從去年9月夾娃娃機店又出現一波開店潮,今年3月全國的夾娃娃機店已經超過萬店。 曾敬德表示,夾娃娃機店店數不減反增跌破市場眼鏡,不過實務上會發現許多沿街店面生意蕭條,店面空置也讓房東想辦法找租客填補,腦筋動得快的場主就逢低進場,趁租金打折租下熱門店面,再分租機台給台主,這波沿街店面的蕭條,反而讓夾娃娃機店逆勢增加。 財政部統計資料顯示,今年3月為止夾娃娃機台最多的是在新北市1556店,台中市有1442店,但台中較一年前呈現衰退,桃園市1287店,則是維持在高檔水準,台南市與高雄市都超過1000店,全台3月總計共有1萬47店,店數創下歷史新高。 曾敬德表示,夾娃娃產業歷經一波洗牌,許多經營者會發現雖然利潤不如以前可觀,但只要店面租金可以順利議價承租,還是可以有穩定的利潤,最主要是這波沿街店面實在太慘,夾娃娃機店才有機會取而代之,以日本經驗來看,年輕人追求流行文化的商圈之中,還是有夾娃娃機發展的契機,但不管是場主或台主,都要有新的經營手法與差異化的商品,則夾娃娃這個銅板產業,並不會像蛋塔效應一樣快速消退。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,夾娃娃機店多為投資方眾人合資,投資容易,常見為短期營利店面,過去則有傳出其可能有抓取商品涉及賭博性的可能,房東有其風險性,若非空置的變通方式,並不算符合房東喜歡的租客,全台疫情籠罩、觀光潮不振,不少一線商圈也常見其身影,惟量能增增減減,顯示租期不算長期穩定,僅算是房東治標不治本的短期收益。

國產署推出9宗招標設定地上權標的
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國產署2022年5月23日公告9宗精華區國有土地招標設定地上權標的,區位及基地條件俱佳,訂於2022年7月18日開標,歡迎各界踴躍投標。 國產署表示,本次招標土地分布全國5縣市,分別位於台中市、高雄市各3宗,桃園市、苗栗縣、台南市各1宗,合計面積2.58公頃,權利金底價新台幣14億4,601萬元,地上權存續期間皆為70年,地租年息率3.5%,其中地租隨申報地價調整之年息率為1%,地租不隨申報地價調整之年息率為2.5%,地上權及地上建物得辦理一部讓與。 國產署進一步表示,本批屬首次公告標的共4處,其中高雄市鹽埕區土地,面積超過1千坪、四面臨路完整街廓土地,且位於高雄駁二藝術特區,觀光人潮熱絡;台中市梧棲區土地,三面臨路且坵塊方正,位處梧棲新興開發地區,近梧棲運動公園、梧南國小,距台中港三井OUTLET約2公里,距童綜合醫院約1.5公里;桃園市桃園區土地,位小檜溪暨埔子市地重劃區,公共設施完善,周邊建案推出熱絡。 本次公告標的尚有高雄市前鎮區土地,近五甲公園、捷運凱旋站、凱旋青年觀光夜市、夢時代百貨;高雄市三民區土地,臨25米十全三路近中都濕地公園、愛河及高雄美術館,公共設施完善,生活環境佳;台中市大甲區土地及東勢區土地,區位條件亦佳,近期已有潛在廠商洽詢招標時程。 國產署為積極活化國家資產,持續精選區位良好之國有土地辦理招標設定地上權,以提供長年期使用權方式,促進土地開發利用,本次公告之9宗優質標的,歡迎各界踴躍投標,避免向隅。

建商搶進商業地產 全台雙軌式營運佈局
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據世邦魏理仕台灣統計,今年第1季全台大型不動產投資市場,總投資額達880億元,為20年來同期第3高。其中,統計2021~2022年Q1「全台前十大旅宿業不動產交易」中發現,建商積極佈局各類型旅館產品,採「資產管理的概念」採雙軌式經營,一方面積極轉進開發潛力強的中南部推案,一方面也收購既能轉做辦公室收租、也能做飯店經營的標的,透過多角化經營,創造穩定收入,積極幫股東創造利潤。 對於未來數季旅館投資市場表現,世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶認為,針對「台北精華區旅館」小型商旅業主和潛在投資人,在價格認知與期待上仍存在落差,將導致交易協商的時間拉長。 另一方面,在新一波疫情干擾下,部分中大型旅館業者,預料於租約到期時順勢終止營業,其中若是符合重建資格的旅館,房東則可能尋求與開發商合作的機會。 而位於主要城市內成熟重劃區、基地達一定規模的「成熟重劃區旅館」,土地開發價值與潛力受投資人青睞,若條件合適,可望吸引大型建商以高於市場行情的價格購買此類型土地。世邦魏理仕台灣資本市場部門主管林敬超表示,近期受業主委託公開標售輕軌C25站旁3,500坪的「高雄市鼓山區凹子底商業地」是高雄稀有大規模商業開發基地,就適合商辦、購物中心等大型開發,或規劃為飯店、瞄準商務客。

花900萬買房!牆壁露出「一塊塊黑色」 人妻崩潰喊:怎處理
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老人家常講,買車買房,下雨天一看就知道了!有人妻在臉書分享買屋照片,她表示花了900萬的房子,住半年後,剛好遇到雨季,屋內牆壁上便有大面積脫漆狀況,露出「一塊塊黑色」水泥底層,讓她大嘆「該如何處理呢?」;網友一見表示「外牆要做防水喔」、「真的崩潰」。 一名人妻在臉書社團「爆怨2公社」發文,她表示才用900萬買的房子,住了半年剛好遇上雨季,「發現房子是如此,該如何處理呢?」;從原PO上傳的4張照片可見,屋內牆壁脫漆,露出「一塊塊黑色」水泥底層,天花板在燈光照射下,明顯可見「漆面浮起」的狀況。 貼文一出,網友紛紛留言表示「花錢把外牆的防水做好,屋內重新粉刷」、「這是壁癌」、「真的崩潰」、「難怪以前的老人家常常講,買房子買車子,下雨天就對了」、「外牆要做防水喔」、「防水工程做一做,划得來」、「打掉重練,做足防水哦」、「裝潢後翻倍賣下一個屋主」、「沒事啦!台灣地區太潮濕了!除濕機常開著,粉刷一下吧?」。 還有網友詢問原PO是否買中古屋,前屋主是否有告知屋況,「你買中古屋嗎?」、「看合約有沒有告知」、「吉仲介跟前屋主,除非他們有說過會漏水你硬要買?」,原PO則回應「屋主他們沒有告知,而且合約書上也沒有註明」。

建商注意!「這情況」內政部要開罰囉!
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針對近期屢有民眾反映部分預售屋建商逾期完工不給付遲延利息,或逕以建照展期作為順延完工事由,內政部表示,建商這種作法已違反預售屋買賣定型化契約規定,各直轄市、縣(市)政府得依消保法規定要求限期改善,屆期未改善者,最高可處新台幣150萬元罰鍰,並得按次處罰。 內政部說明,為保障消費者權益,已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,其中規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時,應明確約定開工及取得使用執照完工的日期,以確保建商須如期完成興建,以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。 因此,建商在興建預售屋過程中,如有超過契約完工期限但未能取得使用執照完成興建,已構成遲延給付情形,依定型化契約規定應按照買方已繳交的房地價款,依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。另建案如超過完工期限3個月仍未取得使用執照,買方並有權解除契約,賣方除應將買方已繳的房地價款退還外,應同時賠償違約金;如買方不願解除契約,建商仍應持續依照遲延日數給付遲延利息予買方。 內政部進一步說明,因天災地變等不可抗力的事由,致賣方不能施工,或因政府法令變更或其他非可歸責於賣方的事由發生時,其影響期間得順延取得使用執照期限。建照展期為行政管理措施,並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力,賣方不得逕以建照展期要求消費者無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。又依民法第254條及預售屋買賣定型化契約規定,建商遲延取得使用執照超過3個月時,僅消費者得主張解除契約,建商為違約之一方,並無解除契約的權利。 內政部指出,民眾如遇有延遲完工的履約爭議,可以向縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理,以維護自身權益,同時提醒建商應確實依定型化契約規定履行契約,如未依契約約定給付逾期完工的遲延利息予買方,或違法解除契約,依消費者保護法可裁處新台幣6萬至150萬元罰鍰,並得按次處罰。

原昕建設A9林口三號作品即將公開 預計推出3-4房林口稀有產品
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林口新市鎮再傳新好消息,「原昕美學建築(力行段 610 地號)第三號作品」甫於 111 年 5 月 20 吉日吉時動土開工完滿達成,再添區域美居之盛。暨「原昕吾境」迎向圓融佳績之際,原昕建築集結團隊力量,計畫於家樂福 Outlet 雙商圈,繁華一靜優雅轉身,雕琢闊砌地標質感好宅,將以大隱謙璽餘 裕有容之姿,呈現傾心以待佳作!A9 新市鎮備受期待「林口工一市地重劃園區開發案」超過20萬坪,新北市經濟發展局表示,園區以科技產業居多,以及醫療養生、文創、綠能等業者將近 6 千家廠商爭取進駐,預估年產值達560億元,可增加一萬個工作機會。另外,由台灣三井不動產、東森國際以及三立影城共同投資 240 億元,預計創造1.5萬個就業機會的「林口媒體園區」,預計2025年完成開發,將串連商業、娛樂、媒體與科技,打造為「台灣好萊塢」多功能展演廳及商場,吸引國內外旅客。中山高速公路擴線計畫疏解車流,與拓寬八里(八里台北港特定區)與林口要道,一○五市道(後湖路)工程、文化北路拓寬 40 米,展望人暢其流四通八達前景,可謂林口置產職遊黃金年代!「原昕美學建築第三號作品」狹區域建設利多條件,優異的民權、仁愛、文化 三路豐富商業淳住生活機能,設計關注在城市、環境、地景建築共好層面,著墨建築以玉樹臨風高雅而升,突顯繁華轉靜的奢享感受,整齊街廓規劃有臨路 優雅的退縮空間,植樹計畫與街闊營造城市攬萃意象,生活更加朗闊自在。「原昕美學建築第三號作品」規劃 3-4 房房型為主,特別規劃稀有挑高一樓住家,是時下少有的產品選擇,並有挑高鉑金級店面,未來除了與鄰近商家共織百業榮景之外,也順應雙北國際門戶城市定位,林口國際化生活職遊風格,正是資產活化首選,金店面、微商辦擁商雙圈聚寶盆效應,鏟金傳家店面近取熟成生活圈,完美匯聚榮華勃發大未來。原昕美學 NO.3 精心規劃 蒔釀將啟,靜候美好 文化三路一段、仁愛路二段口。

房的多重宇宙 交易熱法拍就冷了
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根據不動產資訊平台資料顯示,受惠房地產市場景氣大好,去年第4季的購置住宅貸款違約率僅0.08%,創下2007年統計以來的新低,由於銀行不動產貸款的壞帳少,流入法拍市場的物件也就同樣稀少,去年第4季台北市法院拍定成屋總件數僅61件,等於北市12個行政區平均每月每區僅拍定1.7件。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,由於過去一段時間房地產景氣狀況佳,債務人知道自己財務出現問題,只要價格合理要在市場上找到買方並不難,加上這兩年雖然疫情衝擊國內的內需消費,對於觀光、零售業等造成嚴峻衝擊,但政府也很快啟動讓受影響的民眾可以展延繳納貸款,因此疫情期間房貸的逾放比並未明顯增加。 2007~2009年國內的購置住宅貸款的違約率還超過1%,不過隨後一路收斂,到去年第4季就剩下統計以來新低的0.08%,去年第4季法院拍定成屋總件數僅804件,數量最多的是新北市的115件,平均一個月新北市拍定不到40件,台北市則是去年第4季拍定61件,平均每個月拍定僅20件,以北市12行政區推算,平均每個月一個行政區拍定的法拍屋僅1.7件,數量相當稀少。 其餘包括桃園市、台中市、台南市去年第4季法院拍定的成屋總件數也都不到100件,高雄市則是110件,全國去年第4季法拍平均成交每坪17.16萬元,最高的是台北市的51.4萬元,新北市其次為31.76萬元。 曾敬德指出,過去一段時間市場景氣佳,連法拍市場都看到自住客的身影,且自住客的出價甚至都比投資客積極很多,有時候得標價跟市價差距都不大,雖然未來市場要步入升息循環,民眾不至於因為升息而繳不起,而過去經驗除非經濟大受影響,否則房貸的逾放比不至於會因升息而拉高。 全球居不動產情報室總監陳炳辰則分析,房市熱潮下,法拍量弱,價格反而走高,地段不錯的法拍、標售物件,時有以區域行情、社區均價價碼交易的案例,以不算低的水準轉手,過去撿便宜的情勢不再,也提醒民眾可由法院、銀行、代標公司等管道取得法拍資訊,並建議選擇可點交,以及拍定後抵押權塗銷的物件較有保障。

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