大陸商品住房銷售制度改革持續落地細化。據澎湃新聞報導，10月24日至26日，蘇州、合肥、成都相繼公布配套細則，政策框架圍繞加強預售管理、實施現房銷售、推行主辦銀行制度、加大融資支持、優化土地供應管理。據不完全統計，目前至少已有13個城市出台細則，包括北京、上海、廣州、武漢、天津、杭州、深圳、溫州、寧波、十堰、蘇州、合肥、成都。
蘇州、合肥、成都等三城市，均以2026年8月28日為界，新出讓土地預售門檻提至主體結構封頂；現房銷售訂金上限，蘇州3％、成都與合肥5％，北京僅1％。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，各地思路一致，在強化交付和資金安全保障同時，為存量項目消化及企業開發建設保留一定彈性。
三城細則集中落地：封頂才能預售，資金全額監管
10月26日，成都市住房和城鄉建設局、成都市規劃和自然資源局、大陸國家金融監督管理總局四川監管局發佈關於貫徹落實《關於完善商品住房銷售制度的通知》的實施意見。此前的10月24日、25日，蘇州、合肥也相繼出台配套細則。三地政策框架均圍繞加強商品住房預售管理、實施商品住房現房銷售、推行主辦銀行制度、加大融資支持力度、優化土地供應管理等方向落地。
本次最新落地細則的蘇州、合肥、成都三城，均明確以2026年8月28日為界，新出讓土地預售門檻提至主體結構封頂。按照政策，2026年8月28日後新發佈國有建設用地使用權出讓公告的商品住房項目，申請預售的，單體建築應完成主體結構封頂。
對於封頂認定標準，三城結合本地工程管理要求作出細化規定。蘇州要求樓棟頂板及樓頂構築物、配套設施需完成混凝土澆築，項目建設單位、勘察、設計、施工、監理等單位應出具簽字蓋章的《主體結構分部工程驗收記錄》，經屬地住建部門現場核查，確認達到封頂工程形象進度後，項目可申請辦理預售許可證。合肥則明確，單體建築主體結構封頂以工程實際進度為準，即主體承重結構施工至設計屋面標高並完成頂層澆築，作為單體申請預售的認定依據。成都要求，封頂標準為單體預售樓棟頂層頂板澆築完成。
與預售門檻升級配套，三地同步執行預售資金全額、全過程監管。合肥要求，項目竣工驗收、水電氣等配套設施具備交付條件後，方可解除資金監管。蘇州明確，購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入資金監管帳戶；在項目完成現房銷售備案後，經批准，解除資金監管、註銷預售資金監管帳戶。成都要求，商品住房項目完成竣工驗收備案及附屬設施設備交付使用備案，開發企業可解除資金監管，但應保留適當資金用於房屋交付和首次登記。
對於在途項目，三地均根據項目所處階段分類銜接，差別主要體現在過渡期限和附加條件。其中，合肥對歷史遺留項目未明確過渡截止日期，政策彈性相對較大。
現房銷售優先推：訂金比例三檔，北京最低1％
有序實施商品住房現房銷售方面，蘇州、合肥均明確2026年8月28日起，新出讓土地的商品住房項目，優先選擇現房銷售。成都政策則明確，8月28日後新發佈出讓公告的土地，有序推行現房銷售；實行現房銷售的，在土地出讓公告中向社會公開現房銷售相關信息；公告中未明確銷售方式的，銷售方式由房地產開發企業結合市場需求自主確定。
三地現房銷售實行備案制，取得施工許可證後可收取一定比例訂金。在訂金上限設置上，城市間主要形成三檔標準。其中，蘇州延續上海、深圳等城市口徑，現房購房訂金不得超過房屋總價款的3％；同時，購房人應將訂金直接全部存入資金監管帳戶，監管期間訂金不得使用，房屋現房銷售備案後解除訂金監管。成都、合肥則將現房訂金上限設定為總房款的5％，與廣州、武漢、天津、杭州等城市對齊。目前，僅北京明確「低比例訂金」機制，要求收取不超過總房價款1％的訂金。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，整體來看，各地總體思路一致，圍繞新出讓土地項目封頂預售、預售資金全額全過程監管、存量及在途項目分類銜接、現房銷售訂金監管和土地價款分期繳納等方面作出安排，在強化交付和資金安全保障的同時，為存量項目消化及企業開發建設保留一定彈性。
房企投資邏輯重塑：回款周期拉長，核心地塊照樣搶
在業內人士看來，銷售制度改革拉長房企回款週期、抬升資金佔用門檻，重塑房地產企業的投資邏輯，不過市場呈現明顯分化態勢，核心區位優質宅地依舊獲得房企爭搶。
以上海為例，上海細則發佈次日，當地第十批次土拍收官，楊浦區江灣歷史文化風貌區020-02地塊、閔行區古美北社區02單元（S11-0502）113-07、113-08地塊分別經歷109輪、177輪競價，溢價率達到21.46％、24.44％，多家頭部房企參與競拍。廣州在細則落地後，黃埔科學城地塊經過71輪競價後以26.6％溢價率成交，核心片區地塊熱度不減。
業內分析，雖然新規帶來封頂預售、竣工備案後方可按揭放款等約束，但配套土地款分期繳納、主辦銀行制度等緩衝安排，一定程度上對衝了政策衝擊。
根據中指研究院監測，截至10月25日，無錫、成都、蘇州待拍地塊起始價規模居前三位。從單宗地塊規模看，重點城市待拍地塊平均起始價約3.2億元人民幣。無錫、成都、蘇州、南京四城單宗平均起始價在3.2億元至5.7億元之間，待拍地塊以中小體量為主，單個項目對企業資金的佔用相對有限，疊加土地價款分期繳納等安排，有助於降低企業的參拍門檻，對提升地塊成交確定性有一定作用。
中指研究院認為，在預售資金監管趨嚴、銷售模式調整的背景下，企業仍在適應新規則下的盈利測算與資金安排要求。展望後市，年末供地高峰臨近，重點城市待拍規模仍然充裕，土地市場走勢將取決於住房銷售回穩的持續性、企業資金面的改善程度以及各地細則執行的實際影響。
(房產網)
