營建成本過高導致房價攀升,是都更面臨最大困境之一,台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏表示,近年全台缺工缺料、成本飆漲,都更案包含拆除、新建以及利息、管銷費用,每坪都更成本已高達40萬元,然而除以實施者分回比例,每坪售價須達138萬元才能勉強收回營建成本,都更的高房價困境唯有提高容積獎勵才能獲得緩解,呼籲政府至少放寬獎勵上限至1.6倍,以提高都更的可能性。
舉北市最常見的第三住宅區225%法定容積為例,陳勝宏表示,即便用滿最高1.5倍容積獎勵,地主約領回71%、建商約取得29%,以每坪30萬元工程費用加上10萬元權利變換、貸款利息、人事管銷等共每坪40萬元成本計算,除以共負比29%,每坪價格需來到138萬元才能勉強收回建商興建成本,是造成台北市都更案高房價的最大主因,因此不提高容積獎勵,不僅都更難以推動,更將持續推升房價創下新高。
陳勝宏指出,外界常誤解開發商,明明每坪興建成本只要40萬元,都更後房價卻飆破百萬元,斷定建商賺取暴利,事實上每坪有138萬元要負擔71%的地主戶與各項營建成本,背負炒房罪名真的很冤枉。而當容積獎勵限制能來到1.6倍,每坪房價則降至121萬元、1.7倍可降至108萬元,不僅大幅降低造價成本、有利都更推動,房價更能自然下修。
陳勝宏透露,不了解營建成本與實施者分回比例如何換算都更成本的民眾,都會誤解每坪破百萬元的房價是炒作結果,而政府隨之起舞又加重打房力道,建商面對打房風險以及售不出去還要被課起造人囤房稅等問題,都造成都更與整個產業當前面臨結構性的困境。
因此,陳勝宏呼籲政府修正都更條例第65條,都更獎勵容積最高上限1.5倍,至少增加至1.6倍,放寬容積獎勵增加改建誘因,以合理的容積率滿足地主達到更新意願條件,提高老舊公寓住戶參與意願,以利公寓更新推動,都更也才有可能續行。
(房產網)