景文物業管理機構董事長郭紀子。(圖/郭紀子提供)
景文物業管理機構董事長郭紀子。(圖/郭紀子提供)

依據《公寓大廈管理條例》第23條第2項規定,「禁止住戶飼養動物之特別約定」經區分所有權人會議決議載明於規約者,即生效力,管理委員會即可依據規約禁止住戶飼養動物,這就是目前所謂的「禁寵令」條款。

可是,當寵物成為倍受寵愛的「毛小孩」,已不僅僅是動物,而是家庭成員中的重要一份子,尤其當前少子化、高齡化、壓力大的社會趨勢,社區裡飼養寵物已經成為越來越普遍的現象,真正能夠於區分所有權人會議中通過規約訂定「禁寵令」條款以及實現禁養的社區,少之又少,應為極個別現象。因此,近日關於廢除「禁寵令」條款、實現友善寵物環境的修法,對社會造成的影響以及對社區發生的衝擊並不會太大。

而社會趨勢改變,未來建築設計、建築開發、房屋銷售、社區營造、物業管理等面向,應該要注意到這一訊息,重視寵物的衣、食、住、行、育、樂全方位需求中,寵物的居住環境與生活品質要求及其與社區居民共生對於產業提出的需求,包括相關領域的研究也應加強,不能無視這一居住使用偏好的改變。

從建築設計的面向而言,關於建築本體、環境規劃、空間、動線、設施與房型都要考量「寵物共生」的相關因素,如環境衛生、噪音、氣味、寵物共生住宅造價成本、管理費等等。包括室內裝修材質性能採吸音與隔音設計、寵物專屬設備設計、適應寵物的家具使用等等,也應得到裝潢設計的重視。

從房屋行銷的面向而言,要探討寵物共生宅的市場接受度,寵物主題樣品屋對購屋者的體驗行銷,探討不同社經背景的寵物飼主寵物共生體驗對於房屋、相關寵物設施需求程度上的差異,甚至擁有寵物特徵的建築物是否能引起消費者較高的享樂性價值、購買意願及願付價格,探討寵物萌建築其享樂性價值、寵物依附程度、購買意願及願付價格的變化等等。市場研究結果,可對寵物共生設計、建築業者及購屋者有所貢獻。

從社區營造角度來看,研究發現,寵物可以影響社區住戶的健康與生活品質,可以寵物為媒介潤滑住戶之間的人際關係,照顧寵物也是住戶休閒生活的延伸,但是,公寓大廈林立,距離太過於靠近,容易導致住戶彼此間的生活摩擦,原本如漏水、噪音、異味、污染、違規佔用、違建等許多問題,已經不斷使社區產生爭執與衝突,如今,寵物所導致問題,也已進一步增加社區爭議事件的產生。寵物管理制度的確實執行是刻不容緩的事情。

物業管理者,要加強寵物專屬設備之應用方法宣導,強化環境共生教育理念與觀念,了解與寵物共生面臨之實質問題,善於利用寵物增加住戶間交流與互動,掌握整體居民對於寵物接受認同程度變化,孰悉社區寵物支援服務設施、專屬設施的使用、裝潢、維護、修繕,引導飼主善盡義務與職責,訓練寵物教養與禮節,保持寵物身心健康等等。

於飼養寵物的管理面,公寓大廈屬供公眾使用的建築物,住戶間之性別、年齡、家庭成員及生活習慣各有不同,為共同經營和諧且宜居的生活環境,在不妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全之限度下,於法律明定公寓大廈不得以規約禁止住戶飼養對公眾影響程度較輕微的寵物,尚屬合理且適當。但必須顧及其他住戶在公共衛生、公共安寧及公共安全不受妨礙之權利。

修法通過後,未來公寓大廈雖不得「禁止」飼養寵物,但就飼主管理寵物的方法必須得以規約加以「限制」,作為管委會依第36條第5款規定就住戶違規情事加以制止之準據。內政部營建署近日發布《公寓大廈(社區)飼養寵物管理辦法》參考範本,比較簡略,實務上,公寓大廈(社區)飼養寵物管理辦法早已有許多民間版本,可能更為周全詳細,關鍵在於其適法性、合理性及可執行,一定要結合社區實際狀況訂定。

【郭紀子小檔案】

★現職:景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台灣智慧城市發展協會理事、台北市公寓大廈管理維護商業同業公會理事、新北市保全商業同業公會理事、台灣衛浴文化協會顧問,中國廣播公司「郭董的物業管理論」專欄廣播節目專家主講人、德明財經科技大學兼任教師。

★專長:物業管理、旅館管理、金融與證券、不動產投資、營建管理。

★學歷:國立台灣大學土木工程學系博士、國立政治大學地政學系碩士。

★經歷:銀行經理,證券公司創辦人暨總經理,海外華文媒體總編輯,非洲華文作家協會副會長,景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等兼任老師。

(房產網)

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