景文物業管理機構董事長郭紀子。(圖/郭紀子提供)
景文物業管理機構董事長郭紀子。(圖/郭紀子提供)

近幾十年來高樓大廈在都市中急遽成長,然而,建築物隨著使用時間延長而逐漸老化,全球各地區許多都市都面臨到建築物老化問題,消防安全、結構安全等問題演變成都市重大公共安全議題。

以香港發展局公布的《香港2030+》為例:2046年屋齡為70年或以上的私人住宅單位將達32萬6000個,相當於2015年同齡單位數量的300倍。在台灣,據內政部統計處資料顯示,全台屋齡超過30年的大樓數占一半以上,雖然和許多歐洲古老城市相比房屋年齡並不算太高,但因為台灣特殊的城市發展歷史造就的建築物品質先天不足,以及長期以來缺乏管理維護的問題,後天失修,還有地震、颱風等天然災害因素等等,直接或間接影響老舊建築物的損害原因相當複雜。

建築物隨著使用時間延長而逐漸老化,不僅消防安全、結構安全堪虞,建築美觀與性能下降等問題也會不斷加重,嚴重影響居住品質。還會造成建築物維護與附屬設施運營成本的上升,需要更新與修繕的問題不斷積累,財務需求的增加以及預算的不足,浪費能源,智慧化程度低,室內空氣品質不良,影響居住者身體健康,甚而影響都市經濟發展,無法避免對整體環境產生不利的衝擊,諸如此類的問題,成為許多城市的發展困擾,不符合現代都市永續發展的需求。

缺乏適當管理、維護、修繕的建築物老化問題,不僅應引起政府的關注,也應成為廣大公眾的擔憂。以台北市為例,有關於台北市民通報外牆磁磚剝落的案件,從2016至2019年平均每年都高達800件,且遭列管D級(有潛在危險)和E級(有明顯剝落情形)合計多達888件。加上2020年爆發的全球新冠疫情,老舊公寓大廈在缺乏人員管理維護的情況下,也成為了防疫的破口。

這些老舊設施管理維護的問題,需仰賴社區居民的管理組織來共同處理。政府在民國84年公布《公寓大廈管理條例》後,本條例第29條便要求所有取得使用執照的公寓大廈皆應成立管理組織,管理組織在公寓大廈基層的治理中發揮的作用越來越強,但是至今仍有絕大多數的老舊公寓大廈仍未成立管理組織,基層一盤散沙。

依法主管機關得分期分區分類擬訂計畫,輔導召開區分所有權人會議成立管理組織,台北市建築管理工程處自2016年8月開始,率先提出台北市輔導公寓大廈成立管理組織計畫。然而,政府在推動公寓大廈成立管理組織的過程中並未如想像中順利,例如:許多居民認為成立管理組織並非特定之必要,長期這樣生活已經習慣了;有些則因對成立管理組織的法規條件不熟悉而卻步;社區住戶參與公眾事務的意願低落,集體不行動;社區住戶傾向將管理維護的成本外部化的現象,例如:遲遲不繳公共基金維修外牆,待外牆嚴重脫落影響到行人安全而被政府列管後,再希冀政府能多給一點補助,或派專人來幫忙維修等等,政府不僅要花費更多人力來管理,老舊問題所衍生的外部成本與公共安全問題對全體納稅人也相當不合理。

社區住戶在成立管理組織上仍存在許多抗性,影響社區住戶成立管理組織之意願,政府有必要探討其中的關鍵因素為何,以及提出適當的解決對策,以改善當前日益惡化的狀況。

根據我們長期輔導社區的經驗與研究發現,「提高誘因」、「增加不成立管理組織之社區所需負擔的成本」與「成立管理組織後的輔導機制」為可以提高民眾成立管理組織意願的3大重點。除了降低社區住戶在自主維護管理上所需付出的時間、錢財和溝通成本等來提升成本效益以外,也督促住戶將管理維護的外部成本內部化,避免交由政府或社會來處理與承擔風險。

【一、提高誘因】

方法1:整合各部門補助

由於各部門能夠提供的補助預算有限,故可由輔導成立管理組織之單位整合政府各部門的所有補助提供給民眾參考。

方法2:統一政府各部門補助政策

公寓大廈須向地方機關完成管理組織報備程序後,才能申請到社區的管理維護補助。針對新成立管理組織的社區,適當減免房屋稅。

方法3:優化網站內容

避免民眾不了解網站資訊,需再撥電話或跑機關釐清問題,減少付出更多的時間成本,並持續長期推動輔導成立管理組織計畫。

【2、增加不成立管理組織之社區所需負擔的成本】

方法1:透過現有法規加強罰鍰與稽查

例如,未依建築法第77條第3項、第4項規定辦理建築物公共安全檢查簽證或申報者,可依建築法第91條規定,處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。

方法2:無論有無成立管理組織,執法上應比照辦理

例如,消防機關針對例行性的消防安全檢查,政府應比照已成立管理組織之公寓大廈要求未成立管理組織之公寓大廈必須申報,並針對性加重處罰措施。誠如民眾所建言,酒駕影響安全,刑、民事責任以及罰鍰越來越嚴,建築物消防設施不維修,影響安全更鉅,政府怎可輕忽。

方法3:針對不成立管理組織的社區課徵更高的房屋稅

由於政府為了管理,必須要編列大量的金錢和人力,影響小至鄰房,大至都市發展的社會成本,都將造成社會的重大損失。此修法建議實為避免民眾將維修成本外部化的問題。另外,將未成立管理組織之相關罰則納入《公寓大廈管理條例》。

【三、成立管理組織後的在地輔導與陪伴機制】

方法1:提供管理維護專業課程

針對已存在或經政府協助輔導成功新成立管理組織的社區,可藉由舉辦管理委員職務之相關課程,教導社區住戶建築物長期維護修繕與財務規劃等基本觀念,以提升社區管理維護之意識,如此一來即可解決3大問題:第1,社區住戶缺乏維護之專業知識,加上公共基金或收取之管理費用不足以聘請專業服務的管理服務人而無力解決維護問題;第2,即使住戶有能力負擔,選擇將管理維護之責委外給管理服務人,也應當能避免只以價格取向作為判斷標準,而犧牲了維護品質。第3,經政府協助輔導成功新成立管理組織的社區,上馬後不會騎馬,手足無措,有被政府遺棄而為棄嬰的民怨。

方法2:結合社群軟體,為管理委員提供專家諮詢服務

政府可以邀請相關專家建立社群軟體平台,邀請成功成立管理組織的輔導社區住戶加入,為各社區居民解惑相關的疑難雜症,除了有利於社區住戶將社區議題公開化討論,來避免長期既得利益者把持話語權,住戶也能透過專家分享的經驗,更加瞭解如何經營管理組織。

方法3:編列預算聘請專業服務團隊,為新成立管理組織之社區進行輔導

政府可委託民間的管理服務人,協助新成立管理組織的管理委員解決社區問題,並傳承經驗,以在區分所有權人會議營造良好的溝通,避免因溝通不良而破壞社區和諧,甚至是對簿公堂,即可降低管理委員因專業不足衍生的外部成本。

除了參考上述的解決對策外,建議政府實務上還可以採用「抓大放小」策略,針對建築物屋齡達40~50年、自住戶比例高且住戶較多的中大型熱門社區,若已經有符合建築物因有消防失修、傾頹或朽壞而妨礙公共安全,而納入都市更新計畫條件等老舊公寓大廈,可以優先撥相關經費輔導其成立管理組織,並呼籲住戶加保公共意外責任保險、火災保險等,以避免意外發生時造成嚴重傷亡,若輔導成功,也能利用新聞稿加大宣傳,作為其他鄰近社區的典範。

城市老化問題非一日即成,解決社區老舊問題也絕非一蹴可幾,基於人性上可能因為搭便車效應(將處理公共事務所需承擔的風險轉嫁給其他人,自己卻從中獲利)或是對公共事務的冷漠(集體不行動),而造成公寓大廈內層出不窮的亂象,加上2020年爆發的新冠肺炎,更讓沒有成立管理組織的公寓大廈缺少防疫意識與消毒措施,形成防疫破口,因此在社區存在管理維護的問題當中,依照法律程序來健全管理組織,並降低社區住戶的交易成本是解決問題的關鍵點。

而政府部門在提供誘因與處罰的拿捏上能否取得平衡尤其重要。在社區輔導的過程中,經常聽到住戶反映下列問題:「成立管理組織後,消防局會不會馬上來找管理組織開罰?政府會不會馬上來拆違建?」「政府輔導我們成立管理組織,會不會是處罰社區的陷阱?看起來是給甜頭,實際上隨後麻煩一起來?」老舊公寓大廈由於普遍存在消防設施不完善、經費不足、建築物違規使用、管理維護不當與既得利益衝突等問題,經不起政府與法律的檢驗,住戶「怕」政府的現象時有所聞。為解決民眾的憂慮,政府可從成功輔導老舊公寓大廈成立管理組織的案例汲取經驗,用成功的典範供社會大眾來效仿。

【郭紀子小檔案】

★現職:景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台灣智慧城市發展協會理事、台北市公寓大廈管理維護商業同業公會理事、新北市保全商業同業公會理事、台灣衛浴文化協會顧問,中國廣播公司「郭董的物業管理論」專欄廣播節目專家主講人、德明財經科技大學兼任教師。

★專長:物業管理、旅館管理、金融與證券、不動產投資、營建管理。

★學歷:國立台灣大學土木工程學系博士、國立政治大學地政學系碩士。

★經歷:銀行經理,證券公司創辦人暨總經理,海外華文媒體總編輯,非洲華文作家協會副會長,景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等兼任老師。

(房產網)

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