在萬物齊漲大環境中，為何還有這麼多人還想擁有一間房產？假設你奮鬥30年，總收入高達3600萬元，為何買一間1000萬元的房子，影響就非常大；而一旦揹上房貸，人生的黃金歲月會怎麼發展呢？幫你「試算人生」，以免揹「殼」而痛苦一輩子。
最近房市很熱，且又有通膨壓力，大家都說，買房地產是抗通膨的最佳投資工具，不買，以後房價更貴，但一定要買嗎？
有位請求理財規劃諮詢的陳先生已婚，計畫生育下一代，他表示，「聽說，要培養一個小孩到大學畢業，至少要花上千萬元，這樣下來，若要貸款買房，我很怕負擔不了，想想就怕。」
以陳先生及其老婆的年收入合計家庭收入約120萬元，若預計工作30年退休後，不計加薪幅度，及其他可能來自家中長輩的贈與，或是繼承家產等因素，單就年收入來看，則倆人奮鬥30年的總收入可以有3600萬元（30年*120萬元）。
依據我國所得稅法規定，年所得在120萬元的家庭所得將負擔12%的綜合所得稅，也就是3600x12%=432萬元的所得稅稅金支出總額，就剩下可支應的3168萬元（3600-432=3168）。
假設陳先生是30歲買房，而人的平均餘命是83歲左右，抓整數50年的未來生活支出，則3168萬元除以50年為63.36萬元，再除以1年12個月，則每月可支應的金額為5.28萬元。(3168 /50= 63.36萬，63.36/12個月，則5.28萬/月)
每個月有5.28萬元生活費，若有長輩給的房子可住的話，這個數字應該可以過很不錯的生活品質，但如果買房呢？
假設陳先生購買一間1000萬元的房子，自備款2成（200萬元），貸款成數8成，房貸利息1.5%，800萬總共分30年期本金攤還，則根據各銀行試算公式帶入後，30年房貸及本金支出為994萬元，也就是他買下一間房子的支出總成本為1194萬元。(200萬元頭期款+994萬元=1194萬元)
將生活費用3168萬-1194萬= 1974萬元，再除以未來50年可花的生活費用，則他們的經濟生活將從每個月5.28萬元的生活水準變成只有3.29萬元，手頭會變得緊一些。（1974萬/ 50 = 39.48萬元/年，3.29萬/月）。
而一旦他們生了一個小孩，按照目前外界概估養一個小孩到大學的支出抓1000萬元的話，則3168萬-1194萬-1000萬= 974萬元，則未來50年的每月生活費將只剩1.623萬元。
財務分析後，已經有妻子、車子及銀子，陳先生發現，他若買了房子後，根本養不起小孩，就無法「五子登科」了。
很多人買房，不管是衝動，或是想了很久，下訂的動作就「一下子」，但揹了房貸後，原本想有的生活品質及經濟支出就要縮水，可能會痛苦一輩子，因此，不管買不買房，最好先算清楚，才能清楚自己能承擔的能力到哪裡，又何者，因為要「五子登科」，也許更督促你更加賣力去賺錢也說不定！
【蔡岳臻小檔案】
★現職：蔡岳臻地政士事務所負責人 嘉義地政士仲介聯盟秘書
★專長：不動產稅務規劃、寺廟登記、土地變更、遺贈稅務規劃
★經歷：勤業眾信會計事務所特約講師、銀行稅務顧問、寺廟稅務顧問、台灣高等法院及士林地院訴訟輔導員、台北市危老推動師
★證照：地政士、信託、風險管理、洗錢防制、理財規劃人員、租賃住宅管理人員、中小企業財務人員、不動產證券化、債權委外催收人員
(房產網)
