屋比房屋總監陳傑鳴。(圖/屋比房屋提供)
屋比房屋總監陳傑鳴。(圖/屋比房屋提供)

近年都會房價居高不下,租金更是連年上漲,造成許多在都會區工作的上班族,因負擔不起都會區高租金,只能延著捷運向外租屋,而在都會租賃需求減少下,也連帶造成都會區租屋市場開始出現「高租金」但「空租期確悄悄開始拉長」的狀況。

以北市來說,目前台北市租屋市場平均待租物件每坪月租金開價已突破1700元,一間10坪套房就要1萬7,是剛出社會年輕人約3萬薪資的一半以上,觀察市場可發現,很多負擔不起北市高租金的租屋族,都有延著捷運往北市外圍第一環、租金較便宜的板橋、中永和、三重、土城、新莊、新店等地租屋的情形。而這樣的狀況,在其他主要都會區也有類似的趨勢,從內政部資料可發現,今年六大直轄市「遷入人口數」都少於「遷出人口數」,都會區的高房價、高租金似乎已經開始壓的無殼蝸牛喘不過氣來,只好往更外圍的地區找房居住。

由於,過去都會區內的精華區因為租賃需求大,租金收入相對穩定,是很多包租公、包租婆的置產最愛。不過,隨著目前都會區房價與租金高漲,租賃需求往更外圍區域移動,目前精華區空租期已逐漸開始拉長,估計若都會區租賃需求持續減低,未來也不排除會出現租金漲不動,甚至不容易出租的狀況。現在想在精華地段、熱門學區、熱門商圈內當包租公、包租婆的民眾確實需要精算長期買屋收租報酬是否值得投資了。

對於,目前都會區空租期開始拉長的情形,以自行出租的房東來說,如果開始出現想租卻租不掉的狀況,建議可靠管理、裝潢以及租金來增加自己勝算。如果管理良好,且裝潢中增加收納或其他功能,讓實用價值提高,將可使自己房子與類似出租物件相比,更具吸引力。另外,房東也一定要詳細調查周邊租金行情,避免過高租金衝擊租客意願,只要能訂出合理或相對便宜的租金,將可讓房子更容易出租,降低房屋空置的狀況。

舉例來說,目前都會區空租期約1~1.5個月左右,如果房東想降低空租期,可以考慮適度調降租金。如果租金1個月1萬塊的套房,1年假設有1個月的空租期,實際租金收益約11萬,但如果屋主想確保每個月的收租現金流,改以每月9500塊快速出租,1年租金收益反而可達11.4萬,會比持不降價的屋主收益更高。

另外,如果包租公、包租婆不想自己處理出租適宜,還可以委託包租代管業者來協助管理,可節省許多時間,以包租來說,是由業者來面對租客,房東可以穩穩收租金,不過須負擔房租約20~30%的費用給包租業者,租金報酬率可能會因此被壓低,需要特別留意。而且,如果物件的產品或地點不夠好,業者也不一定會有處理包租的意願。

至於以代管來說,是由業者協助出租,並處理房東與房客間的溝通事宜,這類服務雖省了出租的麻煩,但需要負擔約10%的費用給代管業者,且沒有保證每月一定出租有收益。建議民眾買房收租前一定要多審慎評估自身的財務狀況,選擇符合自身需求的出租方式才是上策。另外,更需嚴選合法且專業的包租代管業者,才可以避免之後產生糾紛或額外的損失。

【陳傑鳴小檔案】

★現職:屋比房屋總監

★專長:房地產市場分析、買賣租賃策略評估

★經歷:Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監

★證照:不動產經紀人

(房產網)

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