因受台北市政府委託執行臺北市輔導公寓大廈成立管理組織計畫，擔任計畫主持人，所以，造訪了許多老舊社區。老社區的問題積累很多，有些問題非常普遍，例如，社區財務管理問題。
北市某棟華廈屋齡已屆40年，社區沒有管理委員會，慣例由住戶輪值每年一次，負責社區事務與財務處理，對於管理費住戶間頗有共識，約定好每戶每個月固定繳納一筆錢，作為管理維護以及修繕之用。
由於沒有管理委員會，也就沒有公共銀行帳戶，許多年前，就由熱心住戶提供私人帳戶供社區使用，久而久之，大家也習慣了將錢存在這位先生帳戶，住戶及其本人都視之為公用帳戶，當哪一戶輪值到管理社區事務時，該存摺也就隨之交接。歲月流逝，提供該私人帳戶的老先生某日壽終正寢，膝下多名子女大部分旅居國外，老先生去世後，子女們便將他留下的遺產一一處理。幾個月後，大樓的住戶才驚覺，存了幾十年，這筆高達數百萬元的社區管理費已被老先生的子女們當作遺產分配完畢，於是住戶與老先生的子女們鬧上了法庭。
「社區公共基金與管理費存在私人帳戶」的情況，在沒有管理委員會的老社區，極為普遍！因為沒有依法定程序成立並報備管理委員會或管理負責人，銀行無法開戶，社區住戶若有共識繳納公共基金與管理費，必然都是借用私人帳戶，但隨著時間推進，許多存放在私人帳戶裡的公款就容易產生一大堆財務管理的問題，甚至嚴重糾紛。常見的問題，如該案住戶要面對被私自動用的風險。又如，財務不公開透明，管理費用計算不合理、不公平或有人欠繳苦無法律強制力的問題等等。
我曾經訪視一個社區，40幾年來，都由一位起造當年的地主戶管理，因為位處優良商業地區，連續不斷有外牆廣告收入，該住戶利用外牆廣告收入支應社區費用，從未向住戶收取管理費，也從未公開財務收支報表。
也曾經有住戶跟我諮詢，該社區有幾戶30多年來長期不繳管理費，欠費高達數百萬元，該怎麼辦？經實地查訪，該社區從未正式召開過區分所有權人會議，管理費收費標準都是部分鄰居之間喬出來的，管理委員會由熱心住戶輪流擔任，錢存在私人聯名帳戶。這樣的欠費，能依法律程序追討嗎？當然不能。
公寓大廈為區分所有建築物，由不同的所有權人區分一建築物而各專有其一部份，對於專有部分擁有單獨的所有權，同時，建築物及其附屬物的共同部分則為大家所共有。依據《公寓大廈管理條例》第10條規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
又依第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。因此，公寓大廈為充裕共用部分在管理、維護、修繕上必要的經費，就產生了所謂的公共基金與管理費的繳納，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議或規約之規定向管理委員會繳交相關款項。
管理費之收入，通常以足敷開支為原則，應堅持「量出為入」原則。至於分擔方式，法律規範為「由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」等等，實務上，最為普遍被採行的是依建物坪數來計算，是合法、合理又可行的方式。
區分所有權是不動產財產權的一種特定型態，各區分所有權人享有對專有部分的「專有權」，及對共有部分的「持分權」，區分所有權人因共有關係享有對共用部分相關權利的決策參與權利，區分所有權人間依規約所生之權利義務，若對於管理費的收繳與運用有意見，可以在區分所有權人會議中提出討論。
但是，無由欠繳公共基金或管理費，則不被允許。依據《公寓大廈管理條例》第 22 條相關規定，住戶有「積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者」，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。有這樣的排除惡鄰條款，只要社區公共基金與管理費依法收繳，誰人敢欠呢？問題出在，公寓大廈管理條例頒布於民國84年，之前的許多老舊社區，至今沒有成立管理委員會，仍沿用非法定程序的方式管理，管理費的收繳與運用情形非常混亂當然在所難免。
林林總總的問題，其解決之道，就是依法召開區分所有權人會議，制定規約，成立管理委員會或推選管理負責人。若不知道如何辦理，可向地方政府主管機關申請輔導。
【郭紀子小檔案】
★現職：景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台北市公寓大廈管理維護商業同業公會理事、新北市保全商業同業公會理事、台灣衛浴文化協會顧問，中國廣播公司「郭董的物業管理論」專欄廣播節目專家主講人、德明財經科技大學兼任教師。
★專長：物業管理、旅館管理、金融與證券、不動產投資、營建管理。
★學歷：國立台灣大學土木工程學系博士、國立政治大學地政學系碩士。
★經歷：銀行經理，證券公司創辦人暨總經理，海外華文媒體總編輯，非洲華文作家協會副會長，景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等兼任老師。
(房產網)
