公寓大廈集居化的鄰里關係與結構越來越複雜，基於社區自治原則，住戶間生活緊密互動，不過彼此仍因價值觀不同、認知相異，進而影響社區整體秩序。目前雖有公寓大廈管理條例作為法律準繩，還是無法全面解決社區多元化的爭議。
最近疫情期間，比較頻繁出現的公寓大廈爭議事件，歸納起來，有會議決議爭議、管委會管理方式爭議、共用部分使用爭議、生活秩序爭議等4大類型。
【1.會議決議爭議】
疫情期間，區分所有權人會議、管理委員會議延期辦理時，社區事務卻不能停擺，決議如何產生？許多社區使用群組討論、書面徵求意見或少數委員未經決議直接執行等方式，容易產生決議無效爭議或相關辦法被住戶反彈不配合等問題。有關會議召開方式，仍應遵行法定程序與形式，依據內政部109年4月30日以內授營建管字第1090807636號函示，得以視訊方式召開會議，會議簽到可以不接觸方式進行，會後必須公告會議紀錄。
【2.管委會管理方式爭議】
包括禁止房仲帶看、勒令住戶裝潢停工、禁止宅配人員進入、訪客限制、居家隔離、居家檢疫、自主健康管理住戶被獵巫、社區服務人員服務內容與時間變更等等。一方面，管委會完全出於善意，為社區整體利益和安全著想，但另一方面可能損及少數住戶權益，與住戶之間發生爭執或糾紛，管委會應保持如何的態度方為適當？
依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。管理委員會之職務，條例第36條也有清楚載明。總之，管理委員會之職務為執行區分所有權人會議決議事項或規約所定事項，但凡涉及全面禁止看屋、裝潢以及外送員上樓這類涉及住戶重大權益的社區共同事務，應該要由區分所有權人會議「決議」後，交由管委會「執行」。
疫情當下，除非是依據《傳染病防治法》及地方主管機關、中央流行疫情指揮中心指揮官之指示辦理，或最近有特別召開區分所有權人會議針對管理方式有修正規約條款，否則，管委會無權禁止。當然，基於社區自治原則，管理委員會可以利用《公寓大廈管理條例》第 6 條規定「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。」透過協商，以公共衛生之防疫理由柔性勸說方式處理。對於社區服務人員(物管、保全、清潔、機電維修等)因分流上班等因素考量，進行服務內容與時間變更，此類非涉及住戶重大權益的管理、維護、修繕等一般性事務，管理委員會則可適時做出因應性決議，進行必要調整。
【3.共用部分使用爭議】
包括公設限制使用、社區門禁區劃或動線調整、共用部分清潔消毒、垃圾處理方式變更等，造成一些住戶難以適應，此類安全及環境維護事項，管理委員會有權進行必要調整，但要做成管委會會議決議，不宜由個別人決定或直接以公告方式進行。
【4.生活秩序爭議】
包括噪音、油煙、燈光、抽菸等。因為住戶居家時間增加，小孩停課，作息不正常，音響、小孩跑跳、居家運動、踱步等噪音爭議明顯增加；住戶不定時烹煮食物，氣味、油煙擾鄰；居家抽菸，煙味飄散；或夜間睡不著，開燈對他人造成光害等等，許多住戶最近也感到困擾。遇到此類住戶間發生相關糾紛情形，管理委員會有違規情事制止之權利，或按規約所載糾紛之協調程序予以協調。
【郭紀子小檔案】
★現職：景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台北市公寓大廈管理維護商業同業公會理事、新北市保全商業同業公會理事、台灣衛浴文化協會顧問，中國廣播公司「郭董的物業管理論」專欄廣播節目專家主講人、德明財經科技大學兼任教師。
★專長：物業管理、旅館管理、金融與證券、不動產投資、營建管理。
★學歷：國立台灣大學土木工程學系博士、國立政治大學地政學系碩士。
★經歷：銀行經理，證券公司創辦人暨總經理，海外華文媒體總編輯，非洲華文作家協會副會長，景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等兼任老師。
(房產網)
