「皇家旺博市」外觀圖
「皇家旺博市」外觀圖

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2021.05.24

高雄大社區位處於仁武區以北、燕巢區以南、大樹區以東、楠梓區以西的行政區,而周遭的區域皆有各自的特色分別為,近期人口成長率最高的仁武、義大購物中心的大樹、高科燕巢校區,以及楠梓加工出口區。大社區則有大社(仁大)工業區提供充沛的就業機會,並以鄰旁的大社市區為主要生活機能。本次帶來的「皇家旺博市」即為坐落在大社工業區旁的華夏標的,除此之外,本案緊鄰於公園綠地,添增了生活的休憩氛圍,那就讓我們一探究竟吧!

皇家旺博市
皇家旺博市

基本資料
基本資料

【建案特點】

1.華夏標的:為該區目前較稀缺的新華夏標的,擁有低公設比、低戶數的優勢,實際購買的室內坪數增多,也不會花錢買不實用的公共設施,以及社區的環境較為單純。

2.房間開窗:每戶房間皆有開窗,室內房間光線效果佳,通風流動性不錯,無暗房的規劃,居住氛圍相較舒適。

3.雙衛浴配置:相比市面上的兩房房型僅配置一衛浴,本案則規劃為兩房雙衛浴。除了可避免早晨遇到搶廁所的情形,亦可享有更佳的獨立隱私空間。

【建案平面分析】

一樓平面分析:

1.基地面積462 坪,社區雙面臨路,分別為民生路(約15M寬道路),以及8M寬的計畫道路。社區由民生路進出。鄰旁為公園綠地,休憩活動更加便利。

2.社區採3棟規劃,皆為6F電梯建築,共55住戶,社區環境相較單純、安全。

3.公設比僅23%,可實際運用的坪數更多;同理,室內坪數也增加。

4.區域環境多為矮房、小工廠,景觀視野不受影響,相對採光與通風性佳,但仍須留意部分房型有西曬狀況。

5.規劃為一樓平面停車,共37車位,因此部分房型無法配到停車位須留意。

標準層平面分析
標準層平面分析

1.社區規劃為B、D、F,3棟建築。其中B棟、D棟為4戶併1梯,梯互比1:4;F棟為3戶併1梯,梯互比1:3。由於為小宅規劃,且樓層僅6樓,因此尚為可接受的配置。

2.規劃為2房房型,約22~28坪,部分房型則可再自行彈性隔間為+1房。

3.B棟房型皆為邊間,擁有雙面採光,光線效果佳,但需留意西曬狀況。

4.D棟與F棟相連但不相通,這兩棟除了D2、F3房型之外,其餘房型皆有2面或以上共同壁的狀況,需留意。

D2傢配圖
D2傢配圖

廚房通風性佳,且有預留電器櫃空間,但緊鄰廚房,有開門見灶的情況需留意。客廳為直接採光,光線效果及通風表現佳。另可將客廳隔間為+1房。採動靜分離規劃,可降低臥房受到廚房與客廳聲音的干擾,為不錯的格局配置。次衛浴未開窗,且在中間位置,風水與濕氣狀況需注意。

D5傢配圖
D5傢配圖

廚房為開放式廚房,但鄰近於通風位置,可降低室內油煙狀況,另有預留電器櫃空間位置,不錯,但餐廳空間較小需留意。客廳則為間接採光,需透過廚房的光線照明。雙衛浴雖然在兩房房型很加分,但主衛浴空間較小且未開窗,室內濕氣需留意。室外機放置在雨遮位置,不佔用僅一的陽台空間。

【實價登錄分析】

「皇家旺博市」位於大社市區生活圈

1.大社市區生活圈個案:

近一年屋齡0~5年成交價約落在17.34萬/坪。

由2017~2020的整體成交價來看,約落在8~10萬/坪。由於該區普遍為20年以上的標的,較少新推案出現,因此整體的房市行情較低。

皇家旺博市 預售屋。開價20萬/坪起。

皇家大墅NO5 預售屋。平均成交價-萬/坪。

京晏NO5 屋齡0年。平均成交價20.51萬/坪。近一年成交價20.51萬/坪。

大社市區生活圈
大社市區生活圈

2.楠梓加工區個案:

近一年屋齡0~5年成交價約落在17.25萬/坪。

由2017~2020的整體成交價來看,約落在14~15萬/坪。整體房價近期沒有太大的漲幅,為相當穩定的區域,交易量則在近三年有逐漸下滑的趨勢。

和紘捷運棧 屋齡0年。平均成交價15.56萬/坪。近一年成交價15.43萬/坪。

浤圃星捷座 預售屋。開價17萬/坪起。

和紘海科棧 屋齡3年。平均成交價14.31萬/坪。近一年成交價16.12萬/坪。

楠梓加工區
楠梓加工區

3.在土地成本逐漸上漲的時代,大社區的房子也跟著攀升,近五年的新建案也來到17萬/坪。「皇家旺博市」由於僅隔一條街即可抵達大社工業區,且社區樓下為公園綠地,亦鄰近於大社市區,在地理位置上有著較大的優勢,因此開價高於整體平均的17萬,來到20萬/坪。以大社區要站上2字頭,本編認為還是有點牽強,但如果考量到是新華夏標的,為尚可接受的總價價格。

【評價】

大社區由於早期開發得較早,且主要著重在工業區周遭,因此建商較少在該區推出新物件,整體區域的房子以10年以上的中古屋為主要標的,而這次推出的「皇家旺博市」華夏標的有著地理位置上的優勢,滿足工業區、綠地休憩、日常機能的便利性。在格局方面皆規劃為雙衛浴的房型,增加居住的坪效,但仍需留意因為多規劃一間衛浴,將壓縮其他室內可運用的空間,以及部分衛浴未開窗的缺點。整體來說,倘若找尋低總價或者在工業區上班的民眾,「皇家旺博市」將可作為參考。

文章來源:看屋筆記:大社區皇家旺博市(個案+價格分析)

(房產網)

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