住宅週報社長陸大。(陸大提供)
住宅週報社長陸大。(陸大提供)

有位投資客去年下半年在善化買了一間預售大樓案,含車位成本約560萬,目前同社區投資客對外成交價已到680萬。這位投資客問我,現在已有買方出價660萬,是否該趁7月1日前順勢下車脫手?還是等到疫情過後再伺機高價出脫?

我的評估是,做為短進短出的投資客,既然走的是換約模式,在不交屋的前提下,請在7月1日前脫手為宜。

理由是,原始總價560萬的預售屋,訂簽約10%,投入成本約56萬,若以660萬賣出,獲利100萬,持有時間將近1年,年投報率將近180%,這簡直是不可思議的投報率,所以最好的方式就是先落袋為安,再伺機尋找其他投資標的。

一旦過了7月1日,先不論房地合一稅2.0帶來的交易停滯與獲利銳減風險,更重要的是,您已經需要準備繳交建案的工程款了,而您每付一筆工程款,就等於增加您的持有成本,持有成本包括增加本金與周轉時間(機會成本)。如果您還想維持同樣的投報率,就必須加價賣出,但加價賣出的同時,形同墊高買方的自備現金,等於過濾掉更多原本有機會承接您手裡物件的買方。

我們把這位投資客的問題,變成數字,試算如下:

A方案:原始總價560萬,初期持有成本56萬,現在加價100萬換約賣出,年投報率約180%,這時接手的買方自備為56+100=156萬。

B方案:原始總價560萬,初期持有成本56萬,開始繳交工程款約5%,也就是28萬,這時持有成本變成56+28=84萬,若要維持相同的投報率180%,這時必須加價到84x1.8=150萬才行。這時不僅損失了這段時間的機會成本,接手的買方自備更高達84+150=234萬,能進場承接的買方也會變少。

綜合上述真實案例,我的建議是,如果您想玩短進短出的投資換約,7月1日前,在已有明顯豐厚投報率的前提下,您有不獲利了結、落袋為安的理由嗎?

【陸大小檔案】

★現職:住宅週報 社長

★專長:房市媒體通路維運/分析

★經歷:自由時報房產組記者

(房產網)

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