正業地政士聯合事務所所長鄭文在。(葉思含攝)
正業地政士聯合事務所所長鄭文在。(葉思含攝)

隨著不動產買賣交易習慣的改變,銀行或是建經公司的履約保證、價金信託盛行,為不動產的交易安全把關,讓價金、產權各自順利的交到消費者手上,相對的由消費者需付費給履保單位,蔚為習慣。至於履保單位的收費呢?市場上約以買賣總價6/10000計算,也就是由買賣雙方平均分攤各3/10000的履保費用,如果成交價很高,則有另外議價空間。

房屋買賣,動則千萬元以上,所以在這樣交易條件下,買賣雙方也樂意付費,保障雙方交易安全。但是,一樣米,養百樣人,總有不同的想法,而不願意承做履約保證或是價金信託,但是,真的會省到錢嗎?

案件發生了,一件成交價近3000萬元的物件,履保費用約18000元,買、賣雙方各付擔1/2,因為賣方不願意支付履保費,而無法辦理履約保證,希望以傳統價金給付的方式,用匯款或是現金給付完成買賣交易。

殊不知賣方此舉已經把自己的履保費用「升等了」,因為印花稅法規定,現金收款或是匯款收據會有4/1000的印花稅,也就是原本的履保費(買賣雙方共18000元)賣方只要繳納9000元,屆時賣方的印花稅卻應納12萬元,而且納稅義務人是收款人,也就是賣方繳納和買方無關。因為印花稅§7第二款「銀錢收據:每件按金額千分之四,由立據人貼印花稅票。」

依據財政部規定「房地產買賣契約書【私契】訂明分期付款方式,於分期繳付款項時,受款人逐期蓋章註明收訖者,該買賣契約書屬兼具銀錢收據性質,應由受款人於每次收款時,按收款金額千分之四貼用印花稅票。但如以支票支付,受款人雖逐期蓋章註明收訖,只要有註明收取「××銀行支票,支票號碼××××」等字樣時,該買賣契約書免貼印花稅票。」

也就是,不動產買賣可以不要透過履約保證或是價金信託,但是如果以現金或是匯款,須由賣方另外支付4/1000印花稅,若以支票支付則可以免除貼用印花稅票。為此,我們同意賣方不辦理履約保證,但是建議賣方價金應以收受買方支票避免額外印花稅的產生,雙方欣然同意,於是快樂簽約。

從(履保費)3/10000,升等為(印花稅)4/1000,這應該是賣方始料未及的事。為此,我們及時阻止一件憾事的發生,避免賣方「被升等」而瘦了荷包。

【鄭文在小檔案】

★現職:正業地政士聯合事務所所長鄭文在

★學歷:淡江大學企管系

★經歷:新北市地政士公會公共關係主委、正業建經有限公司負責人

★證照:不動產經紀人、地政士

★專長:不動產稅法、不動產登記

(房產網)

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