澎湖馬公市首宗都更案「中興戲院都更案」，近期因部分土地流入法拍市場再度引發關注。該案於3月初進行第一拍，總底價達3億548萬元，創下澎湖法拍市場金額紀錄，但最終仍以流標收場。市場人士指出，除了拍賣標的僅為部分土地、整合難度高之外，該案為地主自主推動的都市更新案，也讓潛藏的風險再度受到討論。
「中興戲院都更案」市場俗稱「文康A案」，基地位於馬公市樹德路與文康街，前身為地方知名的中興戲院，也是澎湖馬公首件都市更新案「文康首席」。全案於2019年以重建方式推動自主都市更新，由地主自行整合，並找來杰新實業協議出資、擔任代辦單位，於2020年7月正式核准實施，並規劃興建地下2層、地上14層建築。
該案動工後工程與財務問題逐漸浮現，2024年3月華泰銀行信託公告指出，「文康A案」工程停工，並提及杰新實業出現「有應付工程款尚未給付及貸款屆期尚未清償之財務狀況異常」。根據法拍資料，目前基地開挖深度已達約13公尺，現場仍可見模板、鋼筋等結構物，留下深度逾10公尺的大型坑洞，被外界形容為「爛尾樓」甚至「天坑」，引發居民對公共安全的疑慮。
針對此次流標，寬頻房訊發言人徐華辰表示，該案一拍流標並不意外，主要因拍賣標的並非全案，投資人多半會觀望後續價格下修後再考慮進場。依過往法拍程序推算，二拍通常約在一個月後進行，預計最快可能落在4月。
分析自主都市更新模式，簡美營造總經理陳元昱指出，其最大吸引力在於地主可自行擔任實施者，不需讓建商取得開發利潤，理論上能分回較多坪數。然而，這也代表地主必須自行承擔整體開發風險，包括整合協商、資金籌措、工程管理以及銷售進度等四大面向。
陳元昱說明，當地主人數眾多時，整合過程往往耗時費力，一旦意見分歧可能拖延更新時程；資金方面則需自行辦理融資與資金調度，若銷售、銀行授信條件不如預期，現金流壓力便可能增加，甚至影響履約能力。此外，施工品質與工程進度也須由更新會自行控管，一旦工期延宕，營建成本上升將進一步加重財務負擔；若銷售去化不順，也可能影響後續資金回收與銀行融資安排。
陳元昱以電腦組裝作比喻，若由建設公司主導開發擔任實施者，就像購買「品牌電腦」，雖然成本較高，但經過完整封裝與測試，系統穩定度較高；而自主更新則像是「組裝電腦」，雖然成本可自行掌控，但門檻與風險也相對較高，需要具備足夠的專業能力與資金承擔能力。
此外，即使更新會聘請顧問或專案管理團隊協助，相關單位多半僅提供建議，並不承擔實質開發風險。陳元昱提醒，面對近年營建成本快速上升的情況，建商通常具備較強的資金調度能力與市場經驗，但自主更新案最終仍需由地主自行面對市場與財務變化，此次「中興戲院都更案」即成為市場觀察自主都市更新風險的重要案例。
(房產網)