基隆一名黃姓房東，去年將自家4樓房屋連同內部的補習班經營權，一併轉讓給林姓男子。雙方不僅簽下補習班讓渡契約，還另訂一份長達8年的房屋租約。不料，租約才履行不到1年，黃姓房東竟突然寄發存證信函，以「願賠2個月違約金」為由，要求林男限期搬離。林男不甘投入的頂讓與裝潢成本恐血本無歸，拒絕搬遷，雙方鬧上法院。基隆地院審理後，認定房東無權片面提前終止租約，判決房東敗訴，補習班老闆可以繼續承租。全案可上訴。
判決指出，113年5月黃姓房東原先自行經營補習班，後因故決定將補習班的生財器具、學生名冊及加盟權利，以「讓渡」方式交給林男接手。為了讓補習班能持續在原址經營，雙方同時簽訂房屋租賃契約，租期從113年7月到121年6月，長達8年，第一期月租5萬元。
林男主張，他之所以願意頂下補習班，就是看中可以長期穩定在學區旁經營。為此，他不僅支付頂讓費用，還投入資金裝修，並與美語加盟總部簽約，明訂補習班地址「僅限」於該房屋，招生範圍也綁定附近三所國小。他萬萬沒想到，接手經營漸上軌道後，黃姓房東及其配偶卻開始刁難，除了要求他分攤契約外的消防、電梯費用，最後更在租約未滿1年時，直接寄發存證信函要求提前解約、限期搬走。
黃姓房東則在法庭上喊冤，強調租約第11條白紙黑字寫明「雙方得終止租約」，只要提前3個月通知並賠償2個月租金即可。他因不堪與房客屢生爭執，才依法終止契約，並強調自己已多次表示願返還10萬元押金，絕非無理取鬧。
然而，法官審閱契約後發現關鍵破綻。這份租約雖參考內政部範本，但卻將範本中「任意終止租約」的標題，親手修改為「合意終止」。法官認為，此一修改絕非巧合，而是雙方有意為之。此外，租約內已有其他條款明列「房東可提前解約」（如房客欠租、違法使用）及「房客可提前解約」的特定情況。若按房東說法，第11條變成任一方隨時可無條件解約，將使其他條款形同虛設，顯失公平。
法官進一步考量，林男投入大量成本頂讓、裝修，並與加盟總部簽有地址綁定契約，商業經營高度依賴該地點。在此背景下，林男不可能同意簽下一份房東可隨時喊停的「不定時炸彈」租約。因此，合約第11條所謂「雙方得終止租約」，應解釋為須經「雙方合意」才能提前終止，而非房東單方面說了算。
由於房東的終止行為不合法，租約依然有效，法官因此駁回房東要求遷讓房屋及支付違約金的全部請求。此一判決等於保障了補習班經營者的承租權，也對試圖以契約文字片面解約的房東，上了一堂法治課。全案可上訴。
(房產網)