據界面新聞報導,北京市住建委最新統計數據顯示,10月1日到31日,北京二手房網簽量高達1.7萬套,環比增長31%,同比增加62.9%,這一網簽量創下了近19個月以來的新高。同時,由於網簽滯後的原因,實際10月份北京二手房真實成交達到了2.5萬套,同比2023年同期上漲超過150%。
新建商品住房網簽量也達到0.45萬套,環比增長50.1%,同樣是今年以來的高點。中原地產研究院的數據顯示,整體看,新建住宅成交依然集中在少數高折扣促銷項目中。在交易的熱度之下,樓市呈現出「量升價穩」的趨勢。
推動二手房、新房提振市場行情的正是9月30日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會發佈的《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》。
據界面新聞採訪瞭解到,新政推出的當天晚上,新樓盤項目便連夜規劃十一長假的銷售部署,也有客戶連夜連夜銷售人員鎖定此前已經看好的房源,尤其是通州等多個熱門樓盤,十一期間的帶看量、交易量都有顯著提升。
該政策發佈以來,二手房自十一假期之後每天的網簽量幾乎都達到了800、900套,其中10月30日單日網簽達到1077套,31日達到1400套,這是2024年單日最高值。
上述《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》之所以迅速推動市場升溫,一方面是該政策進一步降低了居民購房的門檻,另一方面則是更進一步鬆綁了限購政策。
具體來看,自10月1日起,居民購買商品房最低首付降至15%,二套降低至20%。購買條件也根據區域進行了大幅度的放鬆,非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的,繳納社會保險或個人所得稅的年限達到3年及以上,便可以購買五環內的商品住房,而購買五環外商品住房的,社保或個稅繳納年限僅需2年及以上,特許人才僅需繳納1年社保或個稅。不僅如此,通州的雙重限購也有所放鬆,與其他區要求一致。
中原地產首席分析師張大偉分析稱,北京「930政策」是最近一年多來第10次調整政策,北京作為大陸全國房地產市場最穩定、政策力度最高的城市,從2017年開始的調控政策抑制了市場非理性上漲,基本做到了「房住不炒」。但過於嚴格的政策措施也誤傷了部分真實的購房自住需求。如今,北京公布政策相對謹慎,本次限購政策也是全大陸最後一個城市公布,相比上海和深圳的政策,北京的限購調整幅度相對小,主要是從北京市場的實際情況出發。
我愛我家的一位房產仲介告訴界面新聞,當前,購房成本在不斷降低,首套的首付比例從年初30%降低至20%,現在又降低至15%,商貸利率也從去年的4.05%,年初降低3.85%,如今已經降低至3.15%。對於首套剛需貸款的客戶,購房門檻確實低了很多,至少還款的壓力比之前小多了,現在純商貸100萬(人民幣,下同)的情況下,每月分期貸款只有4000多元,相當於租房的房租。在她看來,這樣的購房成本促進了剛需購房者的需求釋放。
張大偉也表示,「930政策」主要影響了剛需首套房置業,疊加最近的降息,整體市場熱度依然在延續。因此,整體看,10月北京二手房市場率先成交升溫的是總價在400萬以內的剛需住宅,特別是老破小因為前期價格跌到位成交較多。
購房門檻降低,議價空間開始縮小
熱度之下,北京樓市的價格體系也在發生著微妙的變化。
麥田房產的數據顯示,北京二手房的價格出現輕度升溫,議價空間開始縮小。10月份,北京市(麥田覆蓋樓盤)成交均價為7.46萬/㎡,和上月相比上漲0.1%,同比去年10月下降11.8%。和9月份相比,10月份北京二手房的議價空間縮小0.8個百分點。麥田方面表示,新政後業主預期提升,議價空間明顯縮小,但二手房議價空間仍處於相對高位。
新增房源量方面,新政後,業主的掛牌積極性和9月相比有所提升,10月份環比增加15.5%。不過,隨著新政後去化加快,北京二手房在售房源量和9月相比有所減少。
上述我愛我家的房產仲介觀察到,目前優質房源相對市場價價格偏低,這種房源的成交快,成交量也比較大。「整體上看單量確實很大,但是成交價並沒有明顯上升,未來成交價明顯上升也不太現實。」
不過,她也看到了市場另一個變化的重要因素——業主的心態變了。她解釋稱,比如之前業主報價160萬的房子,150萬能成交,但是現在150萬就不賣了。也就是說,現在房子的整體報價還是那麼高,而業主的預期提高了,尤其是一些好樓層、裝修不錯等有顯著優勢的房源,而那些有點並不突出的房源,實際成交價和之前差不多。
張大偉也表示,當前房價已經出現止跌趨勢,部分區域二手房價格出現2年來首次上漲的現象。「不論是新房還是二手房,實際成交整體體現了量升價穩的趨勢,前期整體成交以價換量為主,特別是新建住宅,成交量集中在少數高折扣促銷項目中。」
但也需要看到的是,此輪政策的確激發了更多人群入市買房,效果究竟能持續多久還有待觀望。張大偉表示,「929-930新政」並不是本輪政策的天花板,對比各城市歷史上最寬鬆的時期,目前房地產政策仍有很多可以放鬆的空間。
在他看來,從整體看,各地的政策力度非常大,系列新政穩定房地產的決心已經充分表現,未來只要房地產不穩定,更多的政策肯定還會公布。從數據來看,全大陸範圍內的樓市成交量也在增長,一線城市表現更為突出。10月份,一線城市新建商品房網簽成交量同比增長14.1%,二手房網簽成交量同比增長47.3%。
中指研究院指數事業部分析師孟新增則分析稱,在一攬子政策推動下,房地產市場預期及購房者信心有所恢復,10月份樓市活躍度明顯回升,預計短期核心城市銷售回穩態勢有望延續,11月銷售較關鍵。接下來,若貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造,以及收購存量房及閒置土地政策能夠落實到位,將有助於加快改善市場供求關係,最終實現房地產「止跌回穩」目標。
(房產網)