中央銀行副總裁陳南光近日對房市議題發表看法，直言低利率是造成房價上漲的主因之一，且對生產力、財富分配帶來負面效果，央行應積極因應房價波動，負起對應責任。
其實利率只是房價上漲次因，而非主因，市場機制與景氣變動因素自然會促使房價漲跌起伏，中南部因基期低加上產業大舉南移，會有一定程度的補漲空間，預期2年內會達到滿足點，屆時市場就會冷卻，房價就會緩和下來。
副總裁陳南光的論述雖就事實面分析陳述，但比較各國房價漲幅方式以及利率做為影響房價主因的論述上存在著3大盲點：
【盲點1：比較國家的截取基期高低的落差】
副總裁陳南光分析台灣20年來房價漲幅超過160%，相較各國漲勢偏高，但每個國家的房價基期高低不一，截取20年波段丶或30年丶或10年都有極大差異，而截取點處於波段高點或低點也有差別，例如截止點落在2017年，台灣房價相對低點，漲幅就有落差，若截取始點往前推10年，30年的漲幅又與20年的漲幅相差不多，因為1990~2000年房價變動不大。若以2021年世界各國房價漲幅比較，依據國際地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表2021年第3季全球住宅房價指數，截至2021年9月的1年內，全球主要的56個國家及區域之房價平均年增率高達9.4%，其中有48%的國家及區域房價年增率超過10%。台灣過去1年台灣房價上漲9.3%，在全球排名中後段，扣除通膨率後，平均上漲6.9%，在全球排名第23名，屬於中段班，因此，截取基期的落差，影響比較之排名幅度很大。
【盲點2：比較國家經濟成長等級的落差】
一般而言，未開發國家的房價通常房價起伏坡度較小，開發中國家漲幅最大，已開發國家房價漲跌起伏會穩定，除非國際重大利多與利空。例如台灣在民國71~78年間正值開發中經濟體，年人均所得由2880美元狂增至9000美元，經濟成長率非常強勁，房價則狂飈4.5倍，大陸2009~2018年，年人均從3000美元狂增至9000美元，上海房價飆漲10倍，因此，比較中的國家所處經濟成長等級的落差，也會造成房價分析上的盲點。
【盲點3：利率是房價上漲的次因，而非主因】
誠如陳副總裁所言，利率是房價上升因素之一，但影響房價因素有經濟成長率丶資金丶國民所得丶通貨膨脹丶土地供需丶利率丶匯率丶稅率丶公共建設丶房價所得比丶市場預期丶政策等30多種因素，利率只是其中之一，充其量只是次因，並非房價上漲的直接主因，何況依據50年來統計利率與房價是有間接關係，但並非直接關係，民國67年丶75年丶92年央行在房市主升段採升息政策，房價仍然持續上漲3年，因此持續升息與高升息幅度或許會影響房市長線走勢，但在主升段中溫和的升息，短線尚無法影響房市的漲勢，央行無須自攬承責，一直期待房價下跌，何況利率升降要考慮總體經濟與全球競爭力，絕對不適只針對房市的單獨調控。
【解讀房價高低，應回歸國內的經濟發展實質基本面與景氣循環技術面】
分析各國房價的截取點區間基期以及比較中國家的經濟發展基礎落差，會造成各國房價比較上的盲點。解讀房價的高低還是要回歸到自己國內的經濟發展實質基本面與景氣循環技術面，加以政策的合理調控，才能促使房市走向健全發展的途徑。
更重要的是市場在經濟成長率強勁丶通貨膨脹陰影丶資金缺乏出口等因素帶動下，房價欲小不易，但房價沒有永遠漲的道理，大台北目前漲幅溫和，中南部因基期低加上產業大舉南移，會有一定程度的補漲空間，預期2年內會達到滿足點，屆時市場就會冷卻，房價就會緩和下來，也就是「天冷，雞就難下蛋」的道理。
(房產網)
