吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(李同榮提供)
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(李同榮提供)

日前央行總裁楊金龍、財政部長蘇建榮、金管會主委黃天牧赴立法院財政委員會進行專題報告,朝野立委最關注央行針對高房價有何政策,頻頻追問央行何時升息。剖析近50年來台灣利率與房價互動關係圖,「升息」絕不是解決高房價的萬靈丹。

在此提供近50年經歷台灣房市六大循環的親身經驗,把近50年台灣利率升降與房價漲跌走勢,勾勒出兩者相互關係對照分析圖表,並提出兩大論述,證明「升息」並非解決高房價萬靈丹。

台灣50年利率與房價走勢關係分析圖
台灣50年利率與房價走勢關係分析圖

【利率升降與房價漲跌雖有間接關係,但並無直接關係】

利率的升降決策要考慮的因素包括總體經濟穩定度丶出口競爭力丶匯率牽動丶熱錢出入丶通貨膨脹丶與國際利率相互影響關係等變數。過去50年來央行利率政策從來沒有單一為房市漲跌而量身訂製,換句話說,利率升降不能直接衝著房市而來,因此其調整幅度不會直接對房市產生立即性影響,但會因利率升降的幅度產生市場資金的鬆緊變化,若利率調整幅度逐漸加大,就會間接抑制投資市場擴張,同時也會加重首購者貸款利息負擔,間接壓縮市場需求,但要房價受到控制,升息並非短期間就能對房市產生立即性的直接影響。

【利率升降不一定與房價漲跌幅度成反比】

一般人誤以為利率降,房價就一定漲;利率升,房價就一定跌,其實依50年數據分析,將打破此項推論,長線而言,利率走勢與房價會有相互影響關係,但從短期與中期而言,要觀察2個重點:

重點1:利率升降的背景因素會決定房價是否直接受到牽動

央行升息決策往往是在總體經濟表現強勁的時候,也可能是房市溫熱的時候;反之,降息決策也往往是在經濟表現不佳的時候,也可能是房市不景氣的時候,因此升息與降息對房市而言,不見得會產生立竿見影之效。

例如民國79年到88年,李登輝政府連續十年調降利率,從7.75%逐年調降到4.5%,降幅高達3.24%,為的是支持經濟發展中資訊代工業的出口成長,這十年中經濟成長率表現良好,利率持續調降,但對房市卻沒產生太大的影響。

在房市主升段中,「升息」難擋房價上漲趨勢,若因為經濟成長率強勁丶石油上漲丶通貨膨脹丶貨幣供給年增率爆增,此時利率政策調升,主要目標是要收縮市場資金,但因房市基本面大好,技術循環又處主升段,「升息」往往仍然難擋房價漲勢,就如分析圖中顯示民國67年所做的升息政策,一直難擋房價持續飆升3年的漲勢;民國75年與92年房市主升段中所做的升息政策也是同樣結果,仍然難擋當時房價持續上揚的漲勢。而目前台灣房市也正處第六技術循環中的主升階段,經濟成長強勁,資金大量流入,此時若單為房市採升息政策,結果也會是如出一徹:在房市主升段中,難擋房價上漲趨勢。

重點2:利率升降幅度會決定房市受影響程度:

當今,台灣房價正處在技術循環主升階段,或許明年適逢全球QE縮表,國際利率回升,央行可能會跟進,但初期幅度不會太大,因此直接影響到房市乃止於心理層面,而這種心理觀望的層面若被通膨預期產生的保值心理壓過,房價仍然會易漲難跌,因此升息的幅度會是影響房價中期走勢的指標。

例如67年到70年(從8.25%升至11.75%)與75年到78年(從4.5%升至7.75%)的升息政策,最後因種種經濟背景因素調高幅度高達3.25%,最終也因技術循環衝到泡沫邊緣,才影響到房價的走跌趨勢。

反之,民國89年(2000年)陳水扁政府上台後,發現房市低迷,金融機構逾放比高達8%,為解救金融危機,除了增值稅減半政策外,利率連續3年降息11次,從4.625%降到1.375%,降幅高達3.25%之多,房市也因而起死回生,但當時的利率政策主要是以拉抬房市價值解除金融授信危機為目標,因降息幅度夠大,房市又處於低檔,加上增值稅減半政策,促使房市逐步回升,也解除了當時的金融危機。

因此,利率升降幅度會決定房市受影響的程度,目前看來,台灣未來2年利率雖有可能調升,央行在考慮整體經濟發展因素下,仍會維持溫和上升的走勢,利率調幅不會太高,所以對房價也不致立即產生太大的影響。

【防範土地無限上綱的飈升並嚴查預售紅單炒作,才是抑制房價升溫的治本方案】

民國60年到70年間,台灣經濟成長率平均高達10%以上,同時利率也維持在8%以上,因人民平均所得擢升,房市不懼利率高升的壓力,房價達數倍飆漲,這在開發中國家是種常態現象,而一旦成為已開發國家,經濟成長就會趨緩,利率同時也會維持低檔,利率對房市的影響力會是間接性而非立即性。因此,指望升息打房,的確不是解決高房價的萬靈丹。

建議立委們對房市的關注,應該從核心問題提出解決方案,而不是一直窮追央行何時升息?而央行選擇性信貸限制也只能做好風險控管,更不是解決高房價萬靈丹,限貸限縮的只會是小咖建商丶投資客與自住與換屋者,不能指望房價因而下滑。若立委把房價下跌當成打房指標,也只有硬著陸一途,那就要政策耍狠,房市一定會崩,當然,就馬上會有爛尾樓災難,與我們經濟基本面強勁走勢也背道而馳,扭曲市場的後果堪慮。

當今房價超漲的核心因素就是土地炒作與預售紅單炒作,建議立委們應該質問政府,在沒有抑制土地炒作的配套政策下,是否暫停國有市有土地趁勢標售而炒高地價?立委們更應該質問中央如何要求地方政府嚴查預售紅單地下炒作以及規避稅賦與罰則的行為?總而言之,防範土地無限上綱的飈升與嚴查預售紅單炒作,才是抑制房價升溫的治本方針。

(房產網)

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