中信房屋研展室副理張漢超。(圖/中信房屋提供)
中信房屋研展室副理張漢超。(圖/中信房屋提供)

通貨膨脹造成的物價上漲已蔓延至房地產了嗎?北市第3季老宅房價,比去年同期平均成長了6.3%,其中以南港、萬華、大安等3區房價漲幅最為顯著。若觀察屋齡30年以下成屋與老宅之間的房價差距,全市僅有文山、內湖、北投低於1.2倍,南港與大同兩區甚至達到1.3倍以上、房價差距頗大。

根據實價交易資料顯示,北市今年第3季屋齡30年以上老宅房價比起去年同期明顯上漲。12個行政區,除士林、大同區年增率微減之外,其餘各區均為正成長。南港、萬華與大安區老宅房價成長更是顯著,季增及年增均為全市之最。

屋齡30年以上老宅房價變化
屋齡30年以上老宅房價變化

北市老宅房價年增率達6.3%,其中南港、萬華和大安區的房價年增率突破2位數最高,分別是19.9%、14.5%及12.3%,大幅超越消費者物價指數年增率2.63%。也就是說,南港去年總價834萬元的老宅,現在得花1000萬才能買得到。

只是老宅房價雖上漲,但漲幅還不及預售、新成屋及低屋齡的成屋。國際原物料價格上漲及資金逐漸緊縮,引發全球通貨膨脹的發生,因此早在去年疫情導致營建物料及人力成本短缺之時,預售及新成屋的售價即已先行喊漲。如今雖然中古房價也鬆動上漲,但由新舊屋房價比的變化來看,老宅房價的成長其實還趕不上屋齡較低的成屋。

觀察北市各區域屋齡30年以下的成屋與30年以上老宅的平均房價比,可以看出南港與大同區的比值最高,分別為1.39及1.32,也就是低屋齡的成屋是老宅房價的1.39倍及1.32倍。這意謂著新舊房價間的差距大,同時也顯示出老宅房價雖然成長,但還是跟不上屋齡較低的成屋。

以南港區為例,區域內除了有臺鐵、高鐵、捷運三鐵之外,又有國道一號及三號兩條高速公路、以及園區展館帶來人流,建案開發頗具商業效益,因此各家建商積極搶進,創造出的話題自然也不少,現有成屋當然也聯袂受惠,只是如果就老宅本身的價值而言,僅能依賴土地價值的成長來拉抬房價,也因此造成老宅房價雖居全市之冠,但同時也與低屋齡新屋價差較大的現象。

以現況來研判,通膨所引發的房價上漲趨勢,短期內恐難以改變,因此對於預算有限的族群來說,老宅房價雖漲,但漲幅較為溫和,或許是房價高漲下可以參考的標的,只不過入手老宅有仍有諸多面向需要考量,購屋人要入手,可先行評估,再做最佳的選擇。

【張漢超小檔案】

★現職:中信房屋研展室副理

★專長:總體經濟、市場觀察與分析

★學歷:國立中正大學國際經濟研究所

★經歷:品牌仲介趨勢研究員、國際地產市場分析師

(房產網)

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