吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(李同榮提供)
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(李同榮提供)

今年上半年房地產市場歷經內外夾擊,包括新冠疫情肆虐、房地合一2.0與實價登錄2.0新制上路的不利因素,在缺工與缺料的環境下全台房價年平均漲幅仍然高達二位數成長,交易量比較去年同期相比,增加幅度更是高達24.77%,市場證明利率低丶資金多丶通貨膨脹,三大利因抵銷前述所有不利因素,吸引自住與換屋剛性需求買盤勇於進場,打炒房的心理恐懼因素一掃而空,市場已經預告房地合一2.0無效。

下半年在疫情舒緩後,預期報復性買盤會更積極介入巿場,而打炒房政策若持續執著於重稅伺候,將會逼得市場在通貨與成本上漲的助燃下,轉嫁呈現漲時助漲的預期結果,而政府誤以為上波房市在2014年高檔反轉是房地合一1.0的效應,期待以房地合一2.0政策壓制房價,勢必也將功敗垂成,第二劑房市疫苗「房地合一2.0」忽視房市在處於主升趨勢軌道上,未達反轉高點,蛋白區補漲未達滿足點,加上建築相關通貨膨脹加速,自住與換屋買盤積極,當然2.0重稅對成屋市場一點效應也沒有。

今年上半年六都房市表現持續延續去年的漲勢焦點,清一色表現突出的三大區塊就是「蛋白區」丶「新興工業區」丶「低基期房價區」,第二季六都行政區漲幅前十排行榜全都聚焦在這三大區塊,而未來房市發展的頂點,就看這三大區塊的漲幅何時達到滿足點,換句話說,這三大區塊房價漲不上去時,也就是這波房市榮景的終結點。

大膽預測,若COVID-19疫情能紓緩的情況下,9月房市將會爆量,持續到年底配合經濟增長,與強勁的剛性需求支撐,在房價處於上升趨勢的主升段上,疫後交易量肯定會有報復性反彈,而房價應隨著經濟成長力道溫和上揚。雖然政策有效抑制投機,不過市場的剛性買盤穩定,帶動房市出現一波價量齊揚的走勢,而上半年的移轉棟數尚未反映疫情帶來的衝擊,預料第3季的移轉棟數就會完全反映疫情下的市況,第4季還有爆量的可能,全年交易量有機會上看34~35萬棟。

展望房市發展,打炒房措施欲使房價下跌的空間有限,剛性需求是市場主力,交易市場變數仍多,解除疫情警戒後隨著報復性消費抬頭,房市可望反彈回溫,特別是原物料上漲、工資增加及通膨疑慮,種種因素都可能推升房價。展望下半年,營建成本漲幅趨勢不僅成為觀察重點,疫情是否能夠受到穩定控制,更是決定下半年及未來房市交易量的關鍵因素。

(房產網)

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