住展雜誌研發長何世昌。(住展雜誌提供)
住展雜誌研發長何世昌。(住展雜誌提供)

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,5月分數降至34分,較4月(37.2分)減少3.2,對應燈號意外未跌至藍燈、連續亮出15顆黃藍燈,但分數更創下近一年以來新低。風向球六大構成項目中,僅議價率、成屋供給量等二項分數不變,其餘預售屋推案量、建案報廣量、來人與成交組數等4項分數悉數下滑。

近期新建案市場完全顛覆所有人預期;原先,外界擔憂政府打炒房措施能抑制房市,但沒想到中途殺出程咬金,突爆式疫情對房市的衝擊程度顯然比政策抑制更大,北台灣房市已暫時進入冷卻狀態。

5月預售屋推案量僅剩約600多億元,而大部份都在5月上旬所推出,其中單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-士林「新美齊心岳」、文山「蔚來之森」、北投「禾碩樹晴」、新北市-板橋「立信天禧-天禧」、三重「上河滙」與「漢皇鼎真」、泰山「明日城2-勝華怡家」、林口「立軒天諾」和「福樺中央大樓」、淡水「湯泉紅樹林」、桃園市-中壢「憶聲智匯科技園區」、龍潭「華曜大謙」、楊梅「雲集」、桃園「亞昕一見」與「美麗一森」、八德「寶欣G5綻」、新竹縣-竹北「禾樂」及「利豐御邸」、湖口「弘峻理享城」等案。

同期新釋出的成屋案則約200多戶,與4月差異不大,單一案量逾15億元以上的指標案為新北市-板橋「臻園」。

【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表
【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表

疫情瘋狗浪來襲,建商放緩推案腳步,但5月房價議價率卻文風不動,代表多數建案並未降價,主因應該是業者被成本卡死了,尤其持續高漲的營造成本,造成建築開發商龐大的壓力。且在疫情爆發後,缺工情況更嚴峻,有的工地更因工人染疫而停工消清,嚴重影響到工程進度,未來要注意有沒有可能爆發新一波延後交屋潮。

受到全國防疫升三級警戒的影響,市況下滑並不讓人意外,5月住展風向球指標建案平均來人組數為27.5組/週,較4月(42.6組/週)銳減15.1組/週,月減幅高達約35%。5月住展風向球指標建案平均成交組數為2.3組,較4月(3.2組/週)減少0.9組/週,月減幅約28%。

以時間點來看,5月前2週假日市況表現出色,但第3週起至第4週假日市況快速冷卻,大多數建案單週來人組數低於10組,逾半數建案成交掛零,顯示市況之惡劣。然而,覆巢之下竟有完卵。受影響最小的是新竹蛋黃區房市,雖然建案來人量也普遍少許多,但蛋黃區市況如竹北與竹市東區熱度幾乎沒什麼改變;由於供給緊俏,建案只賣熟客就能夠熱賣,且價格還在繼續上揚。

而受疫情衝擊最劇烈的,莫過於疫情重災區如萬華、板橋、中和與新店等地。其中,萬華與中和市況衝擊最大;萬華所有的新建案案場都拉下鐵門、停止營業,而中和則有約8成案場休息,兩地在5月第3週假日起成交量趨近於零。

短期而言疫情仍是房市的主宰,6月狀況可能也不會太理想,但後市並未如想像中那麼悲觀;若三級警戒解除、且民眾渡過恐慌期後,遞延性買盤遲早將會出現,房市應能快速回溫。

【何世昌小檔案】

★現職:住展雜誌研發長

★專長:房地產市場分析、新建案市調

★經歷:住展雜誌企研室經理

(房產網)

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