板橋豪宅「馥華雲鼎」14樓戶出現交易,屋主轉手獲利達1400萬。(台灣房屋提供)
板橋豪宅「馥華雲鼎」14樓戶出現交易,屋主轉手獲利達1400萬。(台灣房屋提供)

過去房價反轉時,新板特區指標豪宅通通慘賠,包括「謙岳」、「世界花園橋峰」、「馥華雲鼎」、「東方富域」等指標社區,甚至有高達數千萬元的淒慘紀錄,然而據最新實價登錄揭露,今年1月板橋豪宅「馥華雲鼎」14樓戶,以總價1億1188萬成交,單價72.2萬,創下該社區近3年以來單價、總價的「雙冠王」。進一步對比屋主在2017年買價為9788萬,持有4年轉手獲利達1400萬。

台灣房屋統計,截至今年4月,新北市總價6000萬元以上的豪宅交易達11筆,其中板橋就佔了4筆,且都名列前茅,新莊也有3筆。而依單價排序,第1名為「世界花園橋峰」的16樓戶,以總價7370萬元,單價73.3萬奪冠;其次則為「馥華雲鼎」14樓單價72.2萬;第3名則同為「橋峰」11樓戶,以總價6800萬,單價70萬元,穩居新北豪宅一哥。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,該筆交易原屋主持有4年,正巧趕在房地合一稅2.0上路前出售,適用原本的稅制,獲利扣除成本和土地漲價總數額後,只須課20%,如果拖到6月才交易,7月後過戶,則可能適用新稅率35%,以交易日期推估,屋主應該去年就有出售意願,並不完全是因新稅上路才急售的案件,不過也算是提早下車的幸運兒。

台灣房屋板橋加盟店店東紀海雲表示,近年受市場需求轉向,新板特區和周邊的豪宅有一波修正潮,如本次單價最高的「世界花園橋峰」,雖曾在2014年創下每坪92萬元的新北豪宅紀錄,隨著市場修正,近年單價穩居7字頭上下。由於新板豪宅如「橋峰」、「東方富域」,屋齡普遍在8~12年,而「馥華雲鼎」屋齡僅有5年,每層一戶,社區規劃環境佳,座落捷運府中站旁,距板橋車站僅10分鐘距離,交通機能發達,鄰近新板特區、市府廣場,擁有府中商圈的機能支撐,在機能、屋齡等優勢加持下,在新北各層峰豪宅中脫穎而出,暫居今年新北豪宅第2名。

住商不動產新北區協理趙中康指出,新北豪宅在近期因為價格盤整後,產品個別表現更為明顯,板橋受惠於四鐵共構的優勢,機能傲視新北各區,也讓豪宅價格堅穩,對於低調型的自用客戶來說,更深具吸引力,資金運用也能更靈活,也因此近期不時傳出成交天價,顯見價值逐漸被彰顯。

2021年Q1新北市豪宅交易表
2021年Q1新北市豪宅交易表

新板特區豪宅量體多,全球居不動產情報室總監陳炳辰說明,自2016房地合一重稅起,全台房價盤整,台北市更見調降豪宅稅動作,高價宅買盤風向轉,新北豪宅市場隨之下探,受到干擾程度大,持有者或建商心態急售,都難見亮點價格,傳出不少賠售消息,已不復見2013年「橋峰」、「東方富域」等都高樓層戶成交到9字頭榮景,如今在地大坪數豪宅以7字頭就算高點,有感降溫下,豪宅客多轉往更具話題與發展空間的新店。不過板橋的數個捷運站旁小坪數產品表現不錯,如「新巨蛋」,或是近期熱銷預售新案「達永冬慶」會有更好的表現,單價同見7字頭不說,「新巨蛋」去年高樓層還交易到單價80.9萬,顯然低總首購與投資出租仍有市場,不失為區域房市轉型契機。

今年新北的豪宅交易來看,除了淡水「頤海大院」是由法人名義購入外,其餘十筆交易均為自然人交易,是否與即將上路的房地合一稅2.0與央行持續加碼的信用管制有所影響?

陳炳辰說明,房地合一稅新制在今年4月三讀,公司交易也將適用下,可能降低投資者成立公司購屋的念頭,但公司將房產視為公司投資項目,仍有利資產配置,比方說現金購屋稀釋營利所得,銀行低利無助存款收益,也去化相關企業的過多現金,長期持有未來也具投資效益,另也多有相關法人相互交易的公司內部資產配置情況,即便少了節稅因素,法人名義買房仍是不錯的資產配置工具。

張旭嵐分析,置產型高資產族在購買豪宅時,多半偏向增值性高的精華區豪宅,尤其集中在大安信義區指標型豪宅,即使央行將法人購買豪宅的貸款成數調降為4成,但對於滿手現金的高資產族來說,並無太多衝擊。雖然房地合一2.0新制即將上路,但新北豪宅的買家多半都是自住需求,因此今年這些交易還是都透過銀行貸款購屋,以自然人名義購買的比例也較高,要持有5年以上不是問題,短期交易情形較為少見,市場的價量表現也更趨向穩定。

(房產網)

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